2010房地产估价-第四章.ppt

一、市场法概念：,1、市场法的称呼：市场比较、比较,2、含义： 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,3、市场法的理论依据：,（1）替代原则,（2）大数法则,第一节 市场法的基本原理,4、市场法的公式：,P=PABCD 式中P：待估房地产评估价格； P：可比交易实例价格； A：交易情况修正系数； B：交易日期修正系数； C：区域因素修正系数； D：个别因素修正系数。,二、市场法适用对象和条件,1、适用对象：交易性的房地产,2、条件：同一供求范围内存在较多类似房地产交易,4、操作步骤：收集实例选取可比案例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行房地产状况修正求取比准价格,3、特点：,（1）现实性、说服力强,（2）比准价格,（3）经验要求高,（4）适用广泛：可用于求取其他参数,一、搜集交易实例：,1、必要性：平时、临时,2、途径：,第二节 市场法的方法与程序,（1）查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料,（2）查阅各种报刊上关于房地产租售的信息,（3）以购买房地产者的身份，与房地产经办人和交易当事人 洽谈，了解各种信息,（4）通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息,（5）同行之间相互提供信息资料,（6）其他途径获取资料,3、搜集内容：交易双方情况及交易目的、交易实例房地产状况、成交价格、付款方式,二、选取可比实例,1、可比实例含义：用于参照比较的交易实例,2、可比实例要求：,（1）两者处于同一地区或者处于同一供求范围内的类似地区,（2）两者用途相同（大类及小类）,（3）规模相当：0.5-2之间,（4）两者建筑结构相同,（5）成交日期与估价时点接近（不超过一年）,（6）交易类型与估价目的吻合,（7）权利性质相同：,（8）成交价格是正常成交价格或者是可修正价格,（9）数量要求：310个,三、建立价格可比基础,1、统一付款方式：,2、统一使用单价：,3、统一币种和货币单位：,4、统一面积内涵：,5、统一面积单位：,三、交易情况修正,1、交易情况修正的含义：,2、造成价格偏差的因素：,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价 格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。,(1)有利害关系人之间的交易,(2)急于出售或购买情况下的交易,(3)受债权债务关系影响的交易,(4)交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易,(5)交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易,(6)相邻房地产的合并交易,(7)特殊方式的交易,(8)交易税费非正常负担的交易,(9)其他非正常的交易,3、交易情况修正的方法：,(1)百分率法：成交价格交易情况修正系数正常价格,交易情况修正系数以正常价格为基准确定（分子为100）,(2)差额法：成交价格交易情况修正数额正常价格,正常价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格,正常价格应由买方负担的税费买方实际付出的价格,四、交易日期修正,1、交易日期修正的含义：,2、交易日期修正的方法： （1）百分率法,将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格,成交价格交易日期修正系数在估价时点的价格,交易日期修正系数（100T）/100 T价格涨跌的百分率,以成交日期的价格为基准来确定（分母为100）,（2）价格指数法,成交价格估价时点价格指数/成交日期价格指数,注意：价格指数以什么为基准（定基还是环比）,（3）价格变动率法,A逐期递增或递减：,B期内平均上升或下降：,估价时点价格成交价格（1价格变动率）期数,估价时点价格成交价格（1价格变动率期数）,（4）可选用的价格指数或价格变动率,房地产价格指数、建筑材料价格指数、建筑造价指数、一般物价指数,五、房地产状况调整,1、房地产状况调整的内容：区位、权益、实物,2、房地产状况调整的方法：,（1）百分率法：同上，分子为100,（2）差额法：同上,六、求取比准价格,1、公式：估价对象价格可比实例价格交易情况价格 交易日期修正系数房地产状况调整系数,2、多个比准价格综合为一个最终价格方法：,(1)平均数（算术、加权）,(2)中位数,(3)众数,七、市场法总结与运用举例,例一：为评估某写字楼 2004 年 10 月 1 日的正常市场 价格 , 在该写字楼附近地区调查选取了 A,B,C 三宗类似 写字楼的交易实例作为可比实例 , 有关资料见下表,在表的交易情况中,正(负)值表示可比实例的成交价格高 (低)于其正常价格的幅度 ; 房地产状况中,正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况而导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率 2004. 3 月 1 日为 1：8.4,2004 年 10 月 1 日为 1:8.3，该类写字楼以人民币为基准的市场价格 2004 年1月1日至2004 年2月1日基本保持不变 ,2004 年2月1日至 2004年5月1日平均每月比上月下降1%, 以后平均每月比上月上升 0.5% 。试利用上述资料测算该写字楼 2004年10月1日的正常市场价格。,例二：为评估某住宅 2004年10月24日的正常市场价格，在该住宅附近地区选取了A,B,C 三宗类似住宅的交易实例作为可比实例 , 有关资料见下表