西安市房地产开发项目可行性研究报告（西安市公寓建设项目）(3).doc

- - 目目 录录 第一章第一章 总论总论 1 1 1.1 开发单位简介 1 1.2 建设项目简介 2 1.3 项目建设的必要性 4 1.4 可行性研究编制依据 5 1.5 技术经济指标 6 1.6 可行性研究的主要结论 8 第二章第二章 市场分析市场分析 1010 2.1 房地产宏观市场分析 .10 2.2 西安房地产市场分析 .12 2.3 项目区域房地产市场分析 .17 2.4 项目 swot 分析 24 2.5 典型案例分析 .27 2.6 价格定位 .27 2.7 拟建项目定位 .30 第三章第三章 项目建设条件项目建设条件 3232 3.1 自然条件 .32 3.2 项目规划用地条件 .32 3.3 项目外部协作条件分析 .33 - - 3.4 建设实施条件分析 .34 第四章第四章 项目开发方案项目开发方案 3535 4.1 建设规模 .35 4.2 项目规划设计思想 .35 4.3 劳动安全 .37 4.4 环境保护 .37 4.5 建筑节能 .40 4.6 建设进度安排 .40 第五章第五章 项目营销策划方案项目营销策划方案 4242 5.1 项目营销策划方案 .42 5.2 项目定价 .42 5.3 项目市场推广 .42 5.4 项目销售 .46 5.5 项目销售面积及销售收入实现计划 .49 第六章第六章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 5454 6.1 项目总投资估算的依据 .54 6.2 项目的总投资估算的原则 .55 6.3 总投资估算 .55 6.4 项目总投资的资金来源 .61 第七章第七章 财务评价财务评价 6161 7.1 基础数据的确定 .61 - - 7.2 财务盈利能力分析 .61 7.3 清偿能力分析 .62 7.4 盈亏平衡分析 .62 7.5 敏感性分析 .63 7.6 静态评价指标 .65 7.7 项目财务评价结论 .65 第八章第八章 结论及建议结论及建议 6666 8.1 方案评价结论 .66 8.2 对建设单位的建议 .66 附件：1.项目建设进度图 2.财务评价报表 - - 第一章第一章 总论总论 1.11.1 开发单位简介开发单位简介 科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央、国务院关于 建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府、 西安市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议、共建协 议于 2006 年设立,2009 年经第二届董事会批准更名为西安国家民用航 天产业基地开发有限公司。 （1）战略思想 秉承“四节约、一环保”理念，坚持科学发展观，坚持现代企业管 理制度。立足西安国家民用航天产业基地，以服务西安的社会、经济发 展为基础，完善基地投资环境，打造高品质的产业、居住和商业环境， 努力探索符合时代发展需求的多形态人居模式，实现公司持续、健康的 跨越式发展。 （2）战略目标 以基地开发建设为中心，以基地一级土地开发、配套设施开发、房 地产开发为主业，注重人文环境和自然环境的协调发展，将西安国家民 用航天基地打造成为世界一流国内知名航天产业新城。 力争在三年内形成社会认知度高的企业品牌，五年达到房地产企业 上市标准，八年之内实现总资产超过 100 亿元、开发量超过 100 万平方 米、销售收入超过百亿元的上市公司。 （3）经营理念 - - 1）科技服务生活。在房地产开发中充分结合基地高科技应用创新 能力，构建“科技服务生活”的理念。 2）充分利用基地良好的政策环境，加快资本运作，实现资产规模 从小到大快速扩张，促进公司做大作强。 3）树立企业品牌。为社会和环境的协调发展做贡献，贯彻品牌经 营理念，打造有责任心的企业形象。 4）树立企业战略管理理念，使公司成为决策科学化、投资专业化、 管理现代化，社会效益彰显、经济效益突出的经济实体，创造良好的经 济效益。 1.21.2 建设项目简介建设项目简介 （1）项目名称：航天公寓 （2）项目位置 项目位于西安国家民用航天产业基地管委会临建办公楼用地北侧， 东临区域内主干道神舟三路，西侧为在建的航天公安分局办公楼项目用 地区，北临飞天路，地块方正平整，用地内现有一座开闭所，无其他拆 迁量。具体位置见图 1-1: - - 图 1-1 航天公寓项目用地位置图 （3）项目规模 项目占地面积 25.9 亩，规划红线内用地面积 19.2 亩。项目总建筑 面积为 69680 平方米，地上建筑面积为 64080 平方米，地下建筑面积为 5600 平方米，容积率 3.71。 （4）项目建设的法律许可情况 西安国家民用航天产业基地开发有限公司已完成了该项目立项、计 划、规划定点及征地合同手续，目前已取得国有土地使用权证，该宗地 手续齐全、界址清楚、产权明晰。 3、项目周边环境 （1）交通：基地内设置了完善的道路系统，交通极其便利，项目 可通过周边基地内道路与城市主干道相连接，主要公交线路有 239 路 （基地内东长安街-火车站西） 。 - - （2）教育：基地核心区范围已建有航天中学、航天小学小学各一 所，幼儿园三所，南北侧都有规划的中小学校。 （3）医疗：基地核心区范围已建有航天总医院二级甲等医院， 基地规划的医疗中心与项目仅有一路之隔。 （4）生活配套：基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏， 但项目西边建成区航天六院住宅区生活配套完善，可以利用；项目也会 规划建设相应的生活配套。 （5）环境：项目西侧有规划实施中的景观轴，2 个区域公园，南 边有规划的基地主题公园。 从总体情况来看，项目周边环境适合于公寓项目开发。 4、物业类型定位：项目定位于高端、花园式、精装修公寓。 1.31.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 1、满足航天基地中高端物业市场的需要 市场调查结果表明，航天基地住宅市场存在着较大的需求潜力，尤 其是中高档物业市场；主要客户群为基地及周边区域内中高收入人群， 包括基地内各产业的年轻从业人员、有一定经济实力的投资者、临时居 住的企业高级顾问及部分企业的高层、中高层管理人员等。针对以上述 实际状况，项目定位为：航天产业基地的高档配套服务式公寓。本项目 将满足航天基地内中高端市场的需要，并顺应基地的强势发展需要。 2、发挥土地级差效益的需要 项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。基地内各 种高科技产业的入驻将带动基地的快速发展，加上成熟区土地的稀缺， 从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益，本项目的开发建设将 - - 对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。 3、项目用地及时开发的需要 本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、 地表垃圾土外运等工作均于 2008 年已经完成，宗地外配套条件即将达 到建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通） 。同时，开发单位作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源等 开发优势，项目建设十分迫切。 1.41.4 可行性研究编制依据可行性研究编制依据 1、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的 通知（计价格200210 号） ； 2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通 知（计价格20021980号） ； 3、国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定 （计 价格19991283号） ； 4、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999） ； 5、西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统一 征收办法实施细则的通知（市建发2000418号） ； 6、陕西省物价局、陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套 设施收费标准及有关问题的通知 （陕价行发200590号） ； 7、陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额 ； 8、项目规划设计方案； 9、类似工程估算、概算指标； 10、委托方提供的其他成本数据； - - 11、委托方提供的有关其他资料； 12、受托方现场勘察及市场调查收集的资料； 13、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。 1.51.5 技术经济指标技术经济指标 1、建筑技术经济指标 表 1-1 项目建筑经济指标表 序号指标单位数量 1 总用地面积亩 25.9 2 总建筑面积 m2 69680 2.1 地上建筑总面 积 m2 64080 2.1.1 高层住宅建筑 面积 m2 40000 2.1.2 高层公寓建筑 面积 m2 20000 2.1.3 配套商业建筑 m2 4080 - - 面积 2.2 地下建筑面积 m2 5600 3 停车位个 300 3.1 地上停车位个 160 3.2 地下停车位个 140 4 容积率 3.71 5 建筑密度 28.03% 2、项目总投资 表 1-2 总投资估算表 序号项目 金额（万元） 1 土地费用 2134 2 前期工程费用 2202 3 建安工程费用 14536 4 公寓精装修费用 1600 4 基础设施建设费 740 5 项目管理费用 383 6 市场推广费用 870 7 工程监理费 84 8 不可预见费 676 9 建设投资 23225 10 建设期利息 375 - - 11 总投资 23600 3、项目经济评价指标 （1）项目财务评价指标： 投资回收期： 2.5 年（税前） 2.5 年（税后） 财务净现值： 1533 万元（税前） 842 万元（税后） 内部收益率： 15.00%（税前） 11.95%（税后） 贷款偿还期： 1.75 年 （2）资本金财务评价指标： 财务净现值： 820 万元 内部收益率： 12.65% （3）静态评价指标： 销售利润率： 12.14% 总成本利润率： 14.92% 1.61.6 可行性研究的主要结论可行性研究的主要结论 1、西安经济发展及城市规划方面 西安城市经济快速、稳定增长；西安房地产市场发展健康，本 项目具有较好的发展机遇。 西安国家民用航天产业基地各高科技产业的入驻将带动区域经 济快速发展，加上成熟区土地的稀缺，为本项目的发展提供了良好的时 机。 2、市场前景 高端、中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少，项目具 备一定的市场支撑。航天基地凭借其雄厚的产业基础、良好的人居环境 - - 将汇集全市及外地的高端、中高端客户。 本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好， 具有一定数量的购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。 3、经济评价结论 根据项目财务评价指标的计算可知，财务内部收益率大于基准收益 率，财务净现值大于零，回收期小于总开发建设时间。项目经济上合理， 技术上可行，并具有一定的抗风险能力，市场前景看好。 - - 第二章第二章 市场分析市场分析 2.12.1 房地产宏观市场分析房地产宏观市场分析 2.1.12.1.1 全国宏观经济概况全国宏观经济概况 2008 年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。 2009 年世界经济继续下滑，中国经济形势更加严峻，面临更大的挑战。 国家统计局 4 月 16 日公布的数据显示，一季度国内生产总值 gdp65745 亿元，按可比价格计算，同比增长 6.1%，比上年同期回落 4.5 个百分点。从增速趋势看，一季度 gdp 增速继续探底，为 1999 年 第四季度以来的新低，2008 年第四季度经济增速为 6.8%。 一季度全社会固定资产投资同比增长 28.8%，比上年同期加快 4.2 个百分点。其中，一季度城镇固定资产投资同比增长 28.6%，3 月份增 长 30.3%，而 08 年一季度增长 25.9%，全年增长 26.1%。如果剔除投资 价格上涨因素，一季度投资增速同比将超过 10 个百分点。受 4 万亿投 资计划的拉动，一季度新开工项目计划总投资规模大幅度增长，同比增 加了 87.7%。继去年 1000 亿元的中央扩大投资落实后，今年下达的 1300 亿元的投资计划也已下达了 1100 亿元。而在宽松信贷刺激下，一 季度城镇固定资产投资到位资金 34685 亿元，同比增长 32.8%。 国内消费略放缓，总体保持平稳。一季度社会消费零售总额同比增 长 15%，去年同期增长 20.6%，剔除价格影响因素后基本保持平稳，主 要是受到家电和汽车下乡计划的影响，县及县以市场销售有所加快，一 季度增速为 17%，高于城市消费 14.1%的增速。 - - 2.1.22.1.2 房地产市场现状分析房地产市场现状分析 1、市场供给分析 2009 年一季度，全国完成房地产开发投资 4880 亿元，同比增长 4.1%，增幅比 1-2 月提高 3.1 个百分点，比去年同期回落 28.2 个百分 点。其中，商品住宅完成投资 3422 亿元，同比增长 3.2%，比 1-2 月提 高 2.4 个百分点，比去年同期回落 31.5 个百分点，占房地产开发投资 的比重为 70.1%。 2009 年一季度，全国房地产开发企业房屋施工面积 17.87 亿平方 米，同比增长 12.7%，增幅比 1-2 月回落 1.5 个百分点，比去年同期回 落 14.8 个百分点；房屋新开工面积 2.01 亿平方米，同比下降 16.2%， 降幅比 1-2 月扩大 1.4 个百分点；房屋竣工面积 9922 万平方米，同比 增长 26.3%，增幅比 1-2 月回落 2.7 个百分点。其中，住宅竣工面积 8117 万平方米，增长 26.9%，比 1-2 月回落 1.6 个百分点。 2009 年一季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积 4742 万平 方米，同比下降 40.1%，而去年同期则是增长 29.7%；完成土地开发面 积 5223 万平方米，同比下降 11.3%，而去年同期则是增长 11.0%。 2、市场销售分析 2009 年一季度，全国商品房销售面积 11309 万平方米，同比增长 8.2%。其中，商品住宅销售面积增长 8.7%；办公楼销售面积下降 13.1%；商业营业用房销售面积增长 7.8%。1-3 月，商品房销售额 5059 亿元，同比增长 23.1%。其中，商品住宅销售额增长 24.7%，办公楼和 商业营业用房销售额分别增长 20%和 14.4%。 3、开发资金来源分析 - - 2009 年一季度，房地产开发企业本年资金来源 10070 亿元，同比 增长 9.2%。其中，国内贷款 2545 亿元，增长 8.0%；利用外资 150 亿元， 增长 41.9%；企业自筹资金 3791 亿元，增长 13.1%；其他资金 3585 亿 元，增长 5.0%。在其他资金中，定金及预收款 2029 亿元，增长 1.6%； 个人按揭贷款 984 亿元，增长 13.2%。 4、各主要城市商品房交易“价稳量增”，楼市现“回暖”趋势 1 月份和 2 月上旬国内住宅成交量较 08 年 12 月环比下滑，但近期 国内一线及二线多数城市成交普遍呈现回暖走势。西安房地产信息网数 据研究中心对各主要城市数据对比分析来看，在房地产市场成交量上升 的同时，房价并没有出现较大的下调，08 年底各楼盘大幅打折吸引购 房人的促销手段明显减少，部分楼盘甚至取消了部分优惠措施或上调了 价格。 在市场投资增速放缓、开发量下降、房价总体平稳的背景下，国内 多数城市商品房成交量总体却呈现大幅增长走势，前期市场“量价齐跌” 的现象已告结束，总体楼市已呈现逐步回暖的趋势。 2.22.2 西安房地产市场分析西安房地产市场分析 2.2.12.2.1 西安市宏观经济概况西安市宏观经济概况 西安 2009 年一季度经济运行保持了较好的发展态势。初步核算全 市实现生产总值 465.15 亿元，增长 10.5，高出全国 4.4 个百分点， 高出全省 0.3 个百分点。 一季度西安固定资产投资 25671 亿元，增长 34.8。其中，房 地产投资 75.01 亿元，同比增长 24.4。工业生产方面，企业经营逐 - - 渐好转，产品市场进一步回暖，全市规模以上工业增加值累计完成 133.73 亿元，增长 7.3。而农业生产也出现平稳增长。 一季度西安的消费市场保持活跃。全市实现社会消费品零售总额 338.75 亿元，同比增长 17.3。受众多利好政策刺激，汽车市场更是 持续升温。而旅游业则呈现出“内热外冷”，一季度全市实现旅游业总 收入 49.12 亿元，同比增长 13.8。其中，国内旅游实现收入 45.8 亿 元，同比增长 20，而海外旅游市场降幅较大。此外，房地产市场开 始回升。一季度西安房屋销售价与上年持平。全市商品房销售面积 191.27 万平方米，同比增长 27.83。 此外，“四区两基地”普遍存在着主导产业发展受阻、固定资产投 资压力加大等困难，经济增长趋缓，发展增速出现下滑，但整体经济运 行呈现逐月回暖的趋势。一季度，“四区两基地”合计完成投资 98.66 亿元，同比增长 45.2。其中，高新区完成全社会固定资产投资 38.34 亿元，总量居“四区两基地”第 1 位，经开区全社会固定资产投资增长 98.7，增速居第 1 位。 2.2.22.2.2 西安房地产市场现状分析西安房地产市场现状分析 2009 年一季度，西安楼市销售面积达到 1912967 平米，与上季相 比上升 7.76%，较去年同比增长 30.14%。销售金额方面环比同样有增， 本季度全市商品房销售金额为 894913 万元，较上期增长 8.11%，较去 年同比劲增 35.77 个百分点。本季度商品房投资额同比增长 63.63%， 增幅明显。同时施工、竣工、新开工等指标同比上年也均有超过两位数 的比例增长。急需一年之久的刚性需求在 09 年一季度得到明显释放， 使得市场销量直线走高，各指标均大幅超过上年同期水平。 1、市场供给分析 - - 2009 年一季度，西安市商品房投资额为 412068 万元，与去年同期 相比增长 63.63%，环比上季度增长 2.66%。 图 2-1 商品房投资额完成表 2009 年一季度商品房施工面积 2252127 平方米，环比下降 10.39%，与去年同比增长 31%；本季商品房竣工面积 2036572 平方米， 环比上季增长 0.25%，同比增长 25.53%；2009 年一季度西安市商品房 新开工面积为 1958744 平方米，环比下降 16.96%，与去年同比增长 13.24 个百分点。 图 2-2 商品房各季度施工、竣工、新开工面积表 2、市场销售分析 西安一季度房地产市场呈现出较为火热的销售场面，各物业成交情 况除写字楼类物业之外均同比大幅增长，1 季度全市商品房成交面积达 - - 到 1912967 平米，环比上季度增长 7.76%这在历年之中尚属首次。在同 比方面，较 08 年一季度成交量大幅增长 30.14%。成交金额方面也有较 大幅度的增长比例，一季度，全市商品房成交 894913 万元，环比增长 8.11%，同比增幅达到 35.77%。 表 2-1 西安房地产市场销售情况统计表 项目 车位/地 下室 普通住宅商服用房 写字楼别墅合计 销售面 积 （平米） 244051701735121552 3265632620 1912967 销售金 额 （元） 40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611 销售均 价 （元/ 平米） 1667434876985299122884678 一季度西安商品房市场平均成交价格为 4678 元/平方米，较上期微 增 0.32%，与去年同比上升 4.32%。分物业类型在售均价情况：普通住 宅在售均价为 4114 元/平方米，同比上年上涨 10.59%，环比上季上浮 0.07%；商服用房在售均价为 9127 元/平方米，同比上涨 10.75%，环比 上季下降 0.19%；写字楼在售均价为 5218 元/平方米，同比上升 11.00%，环比上升 0.12%；别墅类在售均价为 6459 元/平方米，同比上 浮 14.77%，环比上升 0.5 个百分点。 - - 图 2-3 商品房市场各季度销售面积及销售额统计图 2009 年 1 季度西安商品房空置面积有所增长，本季总空置面积为 137.84 万平方米，较上季度增加 5.51%，较上年同期相比增长 33.09%。 图 2-4 商品房住宅价格及变动率走势图 一季度西安住宅市场平均成交价格为 4594 元/平方米，与去年同比 上升 6.74%。西安房价进入 08 年下半年后，环比比率变动幅度在 1%左 右，与国内一线城市相比西安房价表现的极为平稳，未出现国内一线城 市房价大幅波动的态势。 - - 2.2.32.2.3 西安房地产市场预测西安房地产市场预测 虽然 08 年受到全球经济危机楼市成交量受到一定影响，但楼市价 格表现相对平稳。09 年一季度西安房地产市场表现出的回暖态势，对 于后期楼市的上行仍将产生积极带动作用。 近期房地产销售回暖主要是在政策（减免税费、房贷优惠利率降低） 引导下，刚性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动采取优惠措施 以及小户型较多导致购买力增强有关，但是未来西安楼市能否复式，成 交量水平高低仍存在变数，主要受政策和开发商销售策略的影响。 （1）政策影响：由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效 期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续 回暖，但政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在 一定程度上将会延缓楼市的复苏。 （2）开发商销售策略影响：开发商为获得短暂的经济利益采用 “追涨杀跌”的销售策略，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并 挫伤购房者的积极性，市场或会再次陷入困境。 根据西安房地产信息网数据研究中心预测：政策松动仍将是西安房 地产市场主要推力，未来西安市楼市成交量有望持续增加，09 年房地 产销量将超过 08 年；房价继续保持平稳走势。 2.32.3 项目区域房地产市场分析项目区域房地产市场分析 2.3.12.3.1 产业基地发展概况产业基地发展概况 1、西安国家民用航天基地简介 西安国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、西安市 政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于 2006 年 7 月，享有 - - 市级经济管理权限。航天产业被列为引领西安未来发展五大主导产业之 一，航天基地是西安“四区两基地一港”七大经济发展引擎之一。2007 年 12 月 26 日，国家发改委批复成立西安国家民用航天产业基地。陕西 省、西安市政府高度重视西安国家民用航天产业基地的发展，在政策、 土地和融资等方面为基地的发展提供了强有力的支持。 基地位于西安市东南方，规划面积 23.04 平方公里，预留约 35.5 平方公里的远期发展规划空间，位于城市中轴线，连接环城高速、南三 环、地铁 2 号线、西康高速，地理位置优势，交通便利，区内有国家一 级文物汉宣帝杜陵。 图 2-5 产业基地规划布局图 2、航天基地发展规划 西安国家民用航天产业基地高举产业报国、四节约一环保的旗帜， 大力推行 “大区域谋划、大集群发展、大集团引领、大项目支撑”的 产业思路，按照“一次规划，分期开发，市场化运作”的建设模式，科 学确立了以“航天产业立区，高科技产业兴区”的发展战略，托起大项 - - 目建设的高地。2008 年 11 月 29 日，西安市把全市 16 个过亿产业项目 集中在航天基地举行开工仪式，航天基地的中电投西北分公司 50 亿太 阳能光伏项目、航天基地创业服务中心项目、热能工程装备产业化项目 等三个投资过亿的项目同日开工，成为西安市加快产业发展、扩大内需 的亮点。航天五院西安分院项目、7171 厂技改项目、神州软件数字化 产业基地项目等三大航天项目和四院复合管项目、六院民品项目先后入 区；2008 年 11 月 30 日，1500 吨硅片项目正式投产，年产值将达到 35 亿元；2008 年西安国家民用航天产业基地实现了 10 个项目开工建设、 10 个项目建成达产，形成了航天应用产业、半导体新材料和太阳能光 伏新能源、服务外包和创意三大产业。2008 年 8 月 29 日，经国家科技 部和商务部会审，批准设立注册资金为一亿美金的长安蓝橡创业投资基 金。11 月 27 日，1000 兆瓦太阳能项目等三个过亿项目集中开工。12 月 20 日，隆基硅项目正式投产，预计 2009 年实现产值 20 亿元。航天 基地也得到众多国内金融机构的青睐，仅 2008 年上半年已经融资 26 亿 元，构建起多渠道全方位的融资平台。土地报批获得突破性进展，2007 年完成 1890 亩土地报批，2008 年完成 3300 亩土地报批，为项目入区 和加快发展奠定了坚实的基础。中国航天科技集团还为基地批准储备了 40 个航天项目，将陆续进入基地。预计到 2009 年基地销售收入达到 100 亿元，2010 年，基地的销售收入将达到 200 亿元，就业人口达到 10 万人，形成 1020 个有自主知识产权的名牌产品，以及 58 家在 国内外具有较强竞争力的龙头企业，用 2 到 3 年时间完成兄弟开发区 8 到 10 年的里程。到 2015 年十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产 值过十亿、百亿的龙头企业，成为我国西部航天科技自主创新平台、民 - - 品产业孵化平台、国际大企业合作平台，努力打造世界知名、国内一流 的国家级高技术产业基地。 2.3.22.3.2 项目区域房地产市场分析项目区域房地产市场分析 由于航天基地区域起步较晚，整体房地产市场处于成长初期，市场 基本处于空白，所以我们结合基地所在长安区房地产市场和紧邻的曲江 房地产市场以及对基地的调研数据来分析航天基地的房地产市场状况。 1、长安区房地产市场分析 长安板块位于基地西侧和南侧，04 年开始大量发展房地产市场。 长安板块从 2004 年以来就以快速发展、适合居住、房价适中等优势引 起了人们的关注。进入 2006 年以来，大批的房地产开发商屯兵圈地， 力推精品住房，引发了西安楼市震动。随着长安与西安主城区的融合， 以后地铁的开通，再加上大学城的日益扩大、航天产业基地的落户，高 新区二次创业向长安的扩展等等，这些都为长安的房地产发展提供了前 所未有的机遇。 2007 西安房地产需求蓝皮书中有数据指出，打算在长安区购房的 人，比例占全市购房人群的 8.49% 。在未来 10 年乃至更长的时间内， 长安的目标是打造具有国际竞争力的“生态长安”、“科教长安”、 “文化长安”。通过“五横十纵”等道路建设规划全面对接西安，真正 打造西安大南城“副中心”。 （1）固定资产投资年均增幅达 39%，区域配套全面升级 - - 图 2-6 西安长安区板块固定资产投资额统计图 从 2002 年区域固定资产投资额 24.17 亿元至 2007 年的 125.4 亿元， 六年来长安区年均固定资产投资额增长 39%，区域配套全面升级。 （2）开发量年增幅过 40%，地产沿轴线式发展为主 2002 年以前，长安区房地产开发建设以政府、事业单位、集体企 业集资建房为主，撤县设区以及商品房置业理念的深入人心，长安区商 品房开发开始逐步增长，2002 年长安区商品房施工面积 34.6 万平米， 至 2006 年已达到 168.07 万平方米，开发量增长了近五倍，平均年开发 增幅达 48.5%。截止 08 年长安已有 30 多家房地产公司包括近三分之一 的外埠开发商涉足，项目数已达 30 余个。 目前长安区的房地产主要沿长安路与西万路两条交通轴线发展。自 长安区商品房市场启动之初长安路轴线便一直是长安房地产建设的热点 区域，目前长安路诸如地铁二号线等交通建设令人瞩目，完成了长安区 与西安城南、城北的对接，房地产也沿着这条南北交通大动脉快速发展； 另一条交通干线西万路发展轴可以说是后来居上，发展迅猛，依托 高新区的辐射带动以及西部大学城的拓延，聚集了诸多上规模、中高档 - - 次的楼盘，诸如雅居乐维也纳森林、盛世长安等项目正吸引着更多中 高收入人群置业长安。 除两轴线发展之外，长安区依托与曲江的紧密联系，受其房地产发 展的辐射带动，与之相邻的韦曲航天科技产业开发区内房地产开发也逐 步走高，诸如富力城的开发在很大程度上提升了长安房地产的影响力， 200 亩的“金桥”项目慧谷阑珊也即将启动。此外长安区依托西部大学 城科教基地影响力的逐步提升，这里也聚集了部分品质楼盘，如智慧城、 融发心园等项目的开发。 （3）自住型需求渐成置业主力，销量年增幅超 40% 2002 年长安区商品房销售面积仅为 10 余万平方米，而至 2006 年 市场销售已达 66 万平米，平均年销售量增长幅度也达 40%以上。 2003 年以来长安区迎来区域置业潮，在前期主要以看好区域发展 前景、以投资为目的的西安市购买人群居多，早期这部分置业人群比例 占到总购房人群的 40%以上。 而随着市场的高走，价格也逐步上行，这种以投资为目的地购买行 为也由此开始缩减。而与此同时随着区域环境的不断改善，真正以居住 为目的地购买人群逐渐增多，并已成为目前置业长安的绝对主体，根据 西安房地产信息网调查数据显示，目前长安区置业人群中以投资为目的 的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。 2、曲江房地产市场分析 在西安，位于城南的曲江有着其独特的区位优势。曲江距西安市中 心钟楼仅 10 分钟车程，历来因其区内的大雁塔吸引着世界的目光。曲 江已成为西安城市的名片和名副其实的会客厅。 - - 曲江南接长安区韦曲科技园，东临灞桥产业区，西临高新区，北接 老城区，临近城南高教文化区，文化氛围浓郁，地理位置十分优越；区 内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风 情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。 除此之外西安国展中心、西安国际会议中心、外商会所等已形成初 步的商务服务群，大雁塔周边已初步成为独具特色的文化旅游商贸区。 曲江新区拥有优秀的人居环境，这里规划有完善的医疗、教育、购 物等生活设施，同时坐拥大雁塔商圈，紧邻小寨商圈，处于长安路生活 圈和教育圈之内，生活、教育、医疗配套成熟方便，“距城市不远，离 自然很近”，被誉为“魅力曲江，人居乐土”，是西安公认的最佳居住 地。 （1）地根紧缩，地价飙升 曲江在发展速度上创造了“曲江速度”这一神话，而从在土地价格 上也更能体现这一增值速度。曲江新区的地价由 2002 年的每亩 30 万元 飙升至 2007 年的每亩 300 万元以上，已经超越城南其他区域和高新， 08 年受全国以及西安整体楼市的影响，虽然地价略有下调，但是依然 保持在 250-300 万/亩之间。 - - 图 2-7 西安曲江板块土地价格走势图 （2）区域住宅市场供应充足 曲江的快速发展和日趋完善的周边环境，使得区域的住宅产品无论 自住或者投资都是绝佳的选择。土地市场的快速发展也带动了区域内的 住宅市场的开发，傲视西安的土地价格注定了区域高人一筹的房价。西 安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：曲江板块的住宅均价从 03 年的 2000 多元/，已经升至 2008 年的近 5000 元/。升幅较大， 如下图所示： 图 2-8 西安曲江板块住宅价格走势图 目前在曲江汇集了有中海国际社区、曲江南苑、曲江华府、曲江兰 亭、曲江城市花园、哈佛公馆、富力城、大华曲江公园世家等众多新旧 在售项目，特别是占地 1000 亩的中海国际社区和大华曲江公园世家， 以及在曲江南沿上的富力城，对曲江乃至全市住宅市场都是一个重要的 补给。 曲江新区拥有优美的生态环境，没有任何工业污染，1200 亩的曲 江池水面，紧邻杜陵 10000 亩的生态森林，超过 40的绿化控制率， 营造出一个各项生态指标最为优秀的区域之一。结合区域的发展优势， 目前区域的项目皆以“自然优势、旅游地产”为卖点，项目多以小高层、 高层、花园洋房、别墅等综合形态构成。曲江区域内的楼盘项目可以用 - - 高绿化率（绿化率在 40%以上）、高均价（均价在 5000 元/左右）、 高品质（开发公司多为品牌地产）来形容。虽然具有良好的自然环境等 优势，但是目前区域内的生活配套以及交通的不便依然是区域内项目最 大的不足，区域项目入住率不高，居住氛围不浓。但是随着曲江新区建 设进程有条不紊的进行，伴随着区域环境的不断完善和地产市场整体行 情上涨，曲江的地产市场具有较高的投资以及升值潜力。 长安区板块和曲江板块房地产市场的快速发展，使得项目周边区域 的市场满意度得到提高，基础设施更加完善，居住氛围日趋浓郁。由于 西安市地铁 2 号线的建设，项目区域的交通便利性得到大大的提高，区 位优势更加明显，市场前景看好。 2.42.4 项目项目 swotswot 分析分析 针对本项目所面对的优势、劣势、机会和威胁进行分析： 1、优势分析（strength） （1）政策支持 项目位于西安国家民用航天产业基地核心区，为大力发展航天基地， 航天基地管委会会大力支持本项目的开发建设。 （2）区域发展优势 随着航天基地的发展，基础设施和配套设施逐渐完善，经济已经得 到了很好的发展，该区域已成为西安市社会和经济发展的热点区域。 （3）需求支撑 随着航天基地入区企业产业不断的增加，企业各层级的员工对于便 利的居住条件的需求越来越多，而本项目作为航天基地开发的第一个服 务公寓项目，有着巨大的优势。 - - （4）客户资源 本项目开发公司作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源 等开发优势。 （5）建设条件优越 本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、 地表垃圾土外运等工作均已完成，宗地外配套条件即将达到建设条件 （路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。 2、劣势分析（weakness） （1）项目规模较小 项目占地面积 25.9 亩，规划红线内用地面积 19.2 亩。 （2）项目周边生活配套匮乏 西安国际民用航天产业基地是 2006 年 7 月成立，目前正在规划建 设中，周边生活配套相对匮乏。 （3）周边治安、文化设施有待改进 （4）形象影响 由于项目位于基地核心区，受基地产业影响，对项目的整体形象产 生一定影响。 （5）项目开发公司为新近成立的公司，市场认知度不够 3、机会分析（opportunity） （1）航天基地未来巨大的发展前景 航天基地作为陕西省和西安市的重点项目，未来会用许多高科技企 业入驻，基地未来发展空间巨大。 （2）项目升值潜力大 - - 随着基地经济的不断发展，生活配套的不断完善，项目具有很大的 升值空间。 （3）潜在消费者增加 随着基地入驻企业的增多，人口数量也将增加，所以潜在消费者也 将增加。 4、威胁分析（threats） （1）航天基地内的富力城楼盘将对本项目有所冲击； （2）长安区和曲江众多成熟的楼盘会瓜分本项目的客源，使项目 面临一定的竞争压力。 5、结论 根据以上 swot 分析，本项目采取的发展策略：最大化的发挥基地 区域价值；通过突出的定位、物业开发模式或建立鲜明的项目形象和品 牌形象，在区域市场中脱颖而出；充分利用现有资源，实现差异化，建 立独有核心价值体系，力争实现价格突破并快销。 2.52.5 典型案例分析典型案例分析 通过对本项目所在航天基地周边长安区住宅市场的调查，该区域存 在具有竞争性的中高档住宅项目，这些项目与本项目既互相竞争又相互 促进，选取的新建、在建典型案例如表 2-2 所示： 表 2-2 典型案例对比表 序 号 名称 销售均价 （元/平方 米） 规模竣工日期 - - 1 宇恒国际 3600 总建筑面积 3.5 万 2010 年 3 月 2 新 界 3300 总建筑面积 5 万 2009 年 12 月 3 朝华美域 3800 总建筑面积 4 万 2010 年 3 月 4 长安相府 4300 总建筑面积 7 万 2010 年 4 月 5 华城国际 4800 总建筑面积 26 万 2010 年 12 月 6 长延居会展明 珠 4700 总建筑面积约 17 万 2010 年 12 月 2.62.6 价格定位价格定位 本项目的价格定位均采用市场比较法进行定位，主要针对本项目公 寓、配套商业用房和停车位选取可比实例并进行价格定位。 1、住宅价格定位 住宅采用市场比较定价法，但本项目周围的住宅项目较少，所以采 用的可比实例（住宅项目）与本项目有一定的距离。但根据此住宅的地 理位置、项目定位、销售时间等几个方面考虑不同的项目间的差异性， 并对参照的几个住宅项目价格赋予不同的权重值，表 23 内容为所选 案例的销售价格及相关修正系数、权重设置表。 表 23 可比实例销售价格及修正系数权重表 - - 高层修正系数权重 项目名称 均价(元)区域因素交易时间个别因素 宇恒国际 3600100/100100/96100/980.4 新 界 3300100/102100/101100/1010.3 朝华美域 3800100/98100/101100/1000.3 表中权重的设置是根据可比实例与本项目的近似程度，依经验设置 的数值。修正系数按以下方法计算： 每个因素的取值以项目为基准值计算，实例的因素取值参照基准值 计算。最终的修正系数为同一实例各修正因素系数的乘积，由此可得： 宇恒国际修正系数：100/100100/96100/98=1.06 新 界修正系数：100/102100/101100/101=0.96 朝华美域修正系数：100/98100/101100/100=1.01 各实例的比准价格为：均价修正系数，具体比准价格如下： 宇恒国际：36001.063816 元/； 新 界：33000.963168 元/； 朝华美域：38001.013838 元/； 本住宅销售价格： 住宅销售均价=38160.4+31680.3+38380.3 =3628 元/ 根据以上计算结果，综合考虑市场行情，销售状况和销售策略，确 定本项目高层住宅销售均价为 3500 元/。 2、公寓价格定位 公寓采用市场定价法，但本项目周围的公寓较少，所以采用的可比 实例（公寓项目）与本项目有一定的距离。但根据此公寓的地理位置、 - - 项目定位、销售时间等几个方面考虑不同的项目间的差异性，并对参照 的几个楼盘价格赋予不同的权重值，表 23 内容为所选案例的销售价 格及相关修正系数、权重设置表。 表 23 可比实例销售价格及修正系数权重表 高层修正系数权重 项目名称 均价(元)区域因素交易时间个别因素 摩登 bobo 4850100/101100/94100/980.4 立丰国际公寓 5100100/103100/97100/1020.3 长延居会展明 珠 4700100/102100/98100/940.3 表中权重的设置是根据可比实例与本项目的近似程度，依经验设置 的数值。修正系数按以下方法计算： 每个因素的取值以项目为基准值计算，实例的因素取值参照基准值 计算。最终的修正系数为同一实例各修正因素系数的乘积，由此可得： 摩登 bobo 修正系数：100/101100/94100/98=1.07 立丰国际公寓修正系数：100/103100/97100/102=0.98 长延居会展明珠修正系数：100/102100/98100/94=1.06 各实例的比准价格为：均价修正系数，具体比准价格如下： 摩登 bobo：48501.075190 元/； 立丰国际公寓：51000.984998 元/； 长延居会展明珠：47001.064982 元/； 本项目公寓销售价格： 公寓销售均价=51900.4+49980.3+49820.3 =5070 元/ 根据以上计算结果，综合考虑市场行情，销售状况和销售策略，确 - - 定本项目高层精装修公寓销售均价为 5000 元/。 3、配套商业用房价格定位 本项目配套商业用房在项目建成后采取出售方式经营，采用市场比 较法进行价格定位。 由于项目配套商业用房地处飞天路和神舟三路交叉路口，地理位置 优越；并且本项目定位为中高档的精装修公寓，结合项目整体形象和基 地商业配套的定位等因素，本项目的商业用房定位中高档。根据项目类 似工程，综合考虑市场行情，销售状况和销售策略，确定本项目配套商 业用房销售均价为 10000 元/。 4、停车位价格定位 按照目前西安市长安区和曲江板块车位的市场行情，并结合项目自 身情况，保守考虑取车位的价格为 8.5 万元/个。 2.72.7 拟建项目定位拟建项目定位 2.7.1 档次定位档次定位 项目发展处于西安国家民用航天产业基地区域形象较佳的区域之一， 且拥有较为稀缺的土地资源，项目价值较高，且高端、中高端客户对本 项目的认同度高。综合市场竞争情况以及自身的条件，本项目定位于高 档公寓及配套商业项目。 2.7.22.7.2 客户定位客户定位 本项目的目标客户定位为基地及周边区域内中高收入人群，包括基 地内各产业的年轻从业人员、有一定经济实力的投资者、临时居住的企 业高级顾问及部分企业的高层、中高层管理人员等。 2.7.32.7.3 产品定位产品定位 - - 通过精细的规划，现代感的建筑和舒适、创新的户型打造现代、大 气的城市高品质酒店式公寓，力求将本项目打造成为能代表西安国家民 用航天产业基地形象的一个地标性建筑，并在本项目实现高尚的品质感 和完善的酒店式服务理念。 此外，项目应注重对新、环保、节能材料的运用，对高新技术、设 备的运用及运用环保生态的技术。 - - 第三章第三章 项目建设条件项目建设条件 3.13.1 自然条件自然条件 1、温度：基地核心区属暖温带半湿润的大陆性季风气候，夏季炎 热，冬季干冷。年平均气温 13.2，最高气温为 43.4（出现在 1966 年 6 月 21 日） ，最低气温为-17.5（出现在 1977 年 1 月 30 日） 。 2、降雨量：年平均降水量为 660.6 毫米，日最大降雨量为 143.0 毫米（出现在 1956 年 7 月 15 日） 。降雨时空分布很不均匀，冬春少雨 干旱，夏季伏旱多暴雨，秋季多连阴雨天气，旱涝灾害交错发生。 3、日照：年平均日照时数 2097 小时，日照百分率 49%，日照间距 系数为 1.59。 4、风向：常年主导风向为东南风和西南风，多年平均风速 2 米/秒， 最大风速 24 米/秒。夏季平均风速 2.2m/s，冬季平均风速 1.8m/s，全 年主导风向为 ne14，夏季主导风向为 ne16，冬季主导风向为 ne13。 5、降雪：年无霜期平均 217 天。最大积雪深度 18 厘米，最大冻土 深度 24 厘米，出现在 2003 年 1 月 911 日。 3.23.2 项目规划用地条件项目规划用地条件 1、地质情况满足项目建设的要求 航天基地核心区位于长安区境内东部的黄土台塬区，系第四纪风积 黄土堆积而成，由东向西依次为炮里塬、八里塬、少陵塬、神禾塬。航 天基地座落在少陵塬上，地势东高西低，南高北