《房地产税收》PPT课件.ppt

第7章 房地产税收,主讲人：徐淑红 博士,教学目标,熟悉税收的基本概念和理论 掌握税收的分类和房地产税收的特性 了解中外房地产税种的基本知识,主要内容,税收的基本概念 房地产税收的基本理论 美国、法国和中国香港的房地产税收 我国现行的房地产税种,7.1 税收的基本概念,7.1.1 税收的属性和功能 税收 是一个分配范畴，是政府参与调节国民收入分配的一种手段，是政府财政收入的主要形式。,7.1 税收的基本概念,1.税收的属性 (1)强制性 是指税收参与社会产品的分配是依据国家的政治权力，具体表现在税收是以国家法律的形式规定的，税法作为国家法律的组成部分，任何单位和个人都必须遵守。,7.1 税收的基本概念,1.税收的属性 (2)无偿性 是指在具体征税过程中，国家征税后税款即为国家所有，不再直接归还给纳税人。,7.1 税收的基本概念,1.税收的属性 (3)固定性 指税收是国家按照法律规定的标准向纳税人征收的，具有事前规定的特征，任何单位和个人都不能随意改变。,7.1 税收的基本概念,2.税收的功能 （1）税收是取得财政收入的主要形式，税收具有组织财政收入的作用。 （2）税收是调节国民收入分配的重要工具，是国民收入再次分配的主要形式。 （3）税收是政府干预、调节经济的重要杠杆。,7.1 税收的基本概念,7.1.2 税收原理 税收原理又称税收原则或税制原则。它是制定税收政策、设计税收制度的指导思想，也是评价税收政策好坏、鉴别税制优劣的准绳。,7.1 税收的基本概念,7.1.2 税收原理 （一）效率原则，税收能促进资源的有效配置，并力求提高税收行政的管理效率； （二）公平原则，税收应由社会成员合理分担，并有助于缩小贫富差距； （三）稳定原则，税收应能促进经济的稳定以及生产力的不断发展。,7.1 税收的基本概念,7.1.3 税收的基本要素 纳税人和负税人 课税对象和税源税目 课税标准 税率,7.1 税收的基本概念,7.1.3 税收的基本要素 1.纳税人和负税人 纳税人又称为纳税主体，它是指税法规定的负有纳税义务的单位和个人 负税人指最终负担税款的单位和个人，它与纳税人有时是一致的，有时是分离的，如在税负可以转嫁的条件下二者就是分离的,7.1 税收的基本概念,2.课税对象和税源税目 课税对象又称税收客体，它是指税法规定的征税的目的物，是征税的依据 税源是指税收的经济来源或最终出处，各种税有不同的经济来源（两者区别） 税目是课税对象的具体项目或课税对象的具体划分，税目规定了一个税种的征税范围，反映了征税的广度，一个课税对象可能有一个或多个税目,从理论上讲，税源与课税对象虽有密切联系，但不是同一概念。征税对象是指对什么东西征税，而税源则是指税收的价值源泉，两者是有明显区别的 有的税种税源与课税对象一致， 比如个人所得税的课税对象和税源都是个人所得 但也有不一致的情况，例如，增值税的课税对象是应税的货物或劳务，而税源则是包含在销售额中的纯收入；房产税的课税对象是房产，税源则是房产收益或房产所有人的收入,7.1 税收的基本概念,7.1 税收的基本概念,3.课税标准 课税标准是指征收时的实际依据或课税依据 4.税率 税率是指征税的比率，它是税额同课税对象的比值,7.1 税收的基本概念,7.1.4 税收的分类（6种） 依据不同的标准，可对税收作出多种分类。 以课税对象的性质为标准，可分为流转税、所得税、财产税、资源税、行为税 以税收负担是否转嫁为标准，分为直接税和间接税 以计税依据为标准，可分为从量税和从价税。,7.1 税收的基本概念,7.1.4 税收的分类（6种） 以税收与价格的关系为标准，分为价内税和价外税 以税收形态为标准，可分为货币税和实物税 以税收管理权限为标准，分为中央税、地方税和中央与地方共享税。,7.1 税收的基本概念,7.1.5 税收的转嫁与归宿 税负转嫁 指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低进价的方法，将税负转嫁给购买者或商品提供者的一种经济现象 税负转嫁后，税负的最终落脚点，也就是最终承担税负的经济主体为税收归宿，是真正的负税人 税负转嫁主要有两种方式 顺转和逆转,7.1 税收的基本概念,7.1.5 税收的转嫁与归宿 顺转 也称前转，是指纳税人通过抬高销售价格将税负转给购买者的方式 逆转 又称后转，是指纳税人通过压低进货的价格将负税转嫁给商品出售人 税收能否转嫁和转嫁多少决定于课税商品或生产要素的供给弹性及其特性和这种商品或生产要素市场的特征,7.2 房地产税收的基本理论,房地产税:是对房地产开发、持有、使用、经营和转让等经济活动所征收的税收，征税对象涉及房地产开发经营、交易买卖、持有等各个环节的行为和标的，具体分为取得税、持有税、交易税等大类。 本节专门介绍房地产的持有税。,7.2 房地产税收的基本理论,7.2.1 房地产税收的理论依据（4项） 受益说 认为中央和地方政府为房地产所有者提供安全保护，房地产所有者应该为此付出报酬。另外，地方政府提供了各种公共品和设施使当地房地产的价值提升，给房地产所有者带来利益，故应分担公共设施上的支出。 财政收入说 认为为了满足财政支出的需要，筹集财政收入，政府应该对行政管辖范围内的房地产征税。,7.2 房地产税收的基本理论,7.2.1 房地产税收的理论依据（4项） 负税能力说 认为拥有房地产的数量和价格可以作为衡量其所有者承担负税能力的标准之一。 社会政策说 认为个人拥有的房地产课税是国家对社会财富分配进行控制的一种手段，具有抑制房地产所有者不劳而获，均分社会财富，对资源再分配的作用。,7.2 房地产税收的基本理论,7.2.2 房地产税收的特性 可见性与难以逃避性（房地产的不可移动性） 征收的复杂性（房地产的不可移动性和用途的多样性） 收支的地方性（房地产难以移动） 可持续征收性（房地产的持久性及稀缺性）,7.2 房地产税收的基本理论,7.2.3 房地产税负归宿的均衡分析 局部均衡分析 供给具有一定弹性时的赋税归宿 供给无弹性时的税负分析 一般情形 一般均衡分析 开征统一房地产税时 实行差异税收时,7.2 房地产税收的基本理论,（1）房地产供给具有一定弹性时的赋税归宿,图7- 1 从价房地产税的归宿（房地产供给具有一定弹性时）,7.2 房地产税收的基本理论,以从价税为例，说明对房地产所有者征税后的税负归宿。对房地产所有者开征经常性从价房地产税，房地产的供给曲线左移。 如图7- 1，假设房地产供给具有一定弹性。S为征税前的供给，D为需求，RO为市场均衡租金，交易量为Q0 当对房地产所有者课以租金为税基、以a为税率的从价税时，市场供给发生改变，供给曲线向左移至S。此时市场金衡租金为R2，交易量为Q1，房地产使用者支付的租金为R2(含税)，而房地产所有者得到的净租金为R1，单位数量的房地产缴纳税额为t，总税额为t *Q1,即矩形R2R1E1E2所围的面积。,7.2 房地产税收的基本理论,因此，在房地产供给有一定弹性的情况下，对房地产所有者课税，会导致交易量和供给者的净租金同时下降，而房地产使用者支付的含税租金却上升了。由于征税，承租人和出租人的福利损失分别为R2E2E0R0和R0E0E1R1所围成的矩形面积。 从价房地产税由承租方和出租房共同承担，双方分担的数额取决于供求曲线的弹性。,7.2 房地产税收的基本理论,（2）房地产供给无弹性时的税负分析,根据古典经济学的假设，从长期来看，土地的数量固定，其供给完全无弹性。如果对土地所有者征税，由于供给完全无弹性，土地供应量不能改变，供给曲线S保持不动。但土地数量的税收会导致土地需求者未来的净收益降低，因此土地的需求曲线向左下平移，移动幅度为单位数量的税额t（从量税时等于税率）。,7.2 房地产税收的基本理论,从图7- 2可看出，政府课税总收入为tQ0。由矩形面积R0E0E1R1来表示。与没有开征土地税相比，土地使用者没有福利损失，土地所有者的福利损失为tQ0，等于政府所得税额，这样，课征从价土地税造成的社会经济损失即超额负担为零，土地税因此被认为是一种有效率的税种。,7.2 房地产税收的基本理论,（3）一般情形 一般情况下，房地产的供给具有一定弹性，但相对于其他商品，其弹性较小。所以超额负担的程度介于7- 1与图7- 2之间。由于其供给相对缺乏弹性，房地产供给曲线S较陡直，税收引致的超额负担（图7- 1中的三角形E1E1E2面积）虽然存在但较小。因此，一般认为房地产财产税是一种高效的税种，房地产是一种优良的税源。,7.2 房地产税收的基本理论,2.一般均衡分析 同时考虑税收对所有相关市场上价格与数量变化的综合影响。对房地产税作一般均衡时，通常将其看成是对资本价值征税，而不是对消费品征税。 （1）开征统一房地产税时的一般均衡 若在全国范围内开征统一价税，所有业主都将承担税赋，且由于短期内房地产供给无弹性，税负不发生转嫁。,如图7- 3，由于所有地区、所有房地产都实施同样税率，改变房地产地点和类型都不能减少税负，避税的惟一选择是减少所拥有的房地产数量即削减投资，因为税后收益小于税前收益。,图7- 3 房地产供给完全无弹性的税收负担（从价征收）,7.2 房地产税收的基本理论,（2）实行差异税收时的一般均衡 现假定对投资某类房地产免税，而对其他所有房地产实行统一税收政策。这时，投资者可以通过减少应税房地产的投资来避税。随之，由于应税房地产的数量减少，此类房地产供给的增加又将降低其价格和投资回报，缓冲其增加趋势。最终，达到两类房地产税后净回报率相等的均衡。,如下图（7- 4）所示，未征税或对两类房地产A和B平等征税时，两类房地产的市场均衡投资回报率为R0，投资者在两类投资之间的选择是无差异的。但此时如果对投资A征税而对B免税，A的投资回报率下降为R1；与投资B相比A的回报率下降，投资者从A转向B。,图7- 4 不同房地产税收政策的资本配置效应,当A类房地产数量降到A0以下，其投资回报率逐渐回升；而随B类房地产供给的增加，其投资回报率逐渐下降。这样，在图7- 4中，两类市场最终在A1和B1达到数量上的均衡，两个市场上的税后净利益均等于R2。当然，投资A类房地产，由于纳税，要使得净税后收益为R2，税前收益必须为R3。,总结 以上讨论中的投资回报是以租金收益来衡量的，如以买卖价格衡量，情况也完全相似。由此可见，应税和免税的房地产所有者最终都要承受税收负担，即使名义上只对应税房地产所有者征税。通过市场效应引起投资者的行为改变，对应税房地产征收的税负就会转嫁到免税房地产上。,7.2 房地产税收的基本理论,7.2.4 房地产税基与税率的选择 1.房地产税基的选择 房地产税基的种类 无统一的标准，可基于房地产市场价格、原始价格（原值）、土地价格、租金、房地产等级、面积（建筑面积或土地面积）。,7.2 房地产税收的基本理论,7.2.4房地产税基与税率的选择 2.房地产税率的选择 最具代表性的是供给学派的减税主张 1974年美国经济学家提出了“拉弗曲线”原理。根据拉弗曲线，在一定限度以内，税收收入将随着税率的提高而增加；但高税率不一定能够取得高税收，在税率过高的情况下，通过降低税率也可以增加税收；取得同样收入的税收收入，可以采取不同的税率；如果税收是既定的，低税率往往能够取得更好的效果，如图7- 5所示。,7.2 房地产税收的基本理论,当税率为0时，政府的税收收入也为零；C点是最佳税率点。如果税率升高到100%，意味着人们要把全部收入或财富用于纳税，就无人愿意工作、投资和储蓄，因而政府的税收收入为零。,图7- 5 拉弗曲线示意图,在C点上，政府的税收收入达到最大，偏离此点，无论税率提高或降低，都会减少税收收入。供给学派将图中阴影部分称为“税收禁区”。,7.2 房地产税收的基本理论,根据拉弗曲线，房地产税率选择时应倡导“宽税基、低税率”的思想。即减税不是减少税收，而是通过降低过高的税率，扩大征税范围，在总量上保证稳定的税收收入。,7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收,7.3.1 美国房地产税制介绍 1.主要税种 目前美国主要的房地产税种有：不动产财产税、不动产经营或投资所得税、不动产转让收益税、财产转移税等。,7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收,2.减免和税款补偿 通常被列入免税的房地产有：政府所有的房地产，宗教和教育房地产，部分州的慈善机构房地产，一些州的具体免税对象以及免税程度存在很大差异。,7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收,3.税收征管 房地产评估方法主要有：收益还原法、市场比较法、重置成本法。,7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收,4.美国房地产税制的特点 （1）房地产税属于地方税 （2）各州、地方政府的税收立法和征管有很大的自主性 （3）不动产权利人的纳税负担较重 （4）房地产税又称不动产税，归在财产税项下,7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收,（5）没有开征增值税 （6）设有遗产税和赠与税，并且两个税种并非独立，而是财产转移税的一部分，两者拥有同样的税率 （7）税收优惠政策主要是集中在个人所得税的减免或抵扣政策中 （8）有一个完善的房地产估价和征管体制，使整个税制的税收能顺利进行 （9）税制内外统一,7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收,7.3.2 法国房地产税制介绍 1.主要税种 法国的房地产税种主要有土地增值税、土地年度税、所有权转移税、基础设施税、建筑地税、未建筑地税和房屋税。,7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收,7.3.2 法国房地产税制介绍 2.减免税规定 免税的房地产有：政府所有的房地产；国外政府大使馆所有的房地产；宗教组织、教育机构和文化机构所有的房地产。,7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收,7.3.2 法国房地产税制介绍 2.减免税规定