津滨发展卫南洼项目策略顾问-基础研究部分.ppt

津滨发展卫南洼项目策略顾问 报告初稿 (第一部分：基础研究),2009年11月27日,宏观环境与城市发展 地块价值分析 物业市场分析 物业需求研究 参考案例研究,宏观环境和城市发展,资料来源：天津市政府,宏观环境和城市发展,地理位置优越：天津是环渤海、京津冀经济区的地理中心。北部与北京相接，两城市中心相距120公里。东临渤海，是北京的海上门户。 城市功能定位：四大直辖市之一、北方经济中心。滨海新区是国家重点开发的三大经济引擎之一。区域享受比上海浦东、深圳及东北工业基地更优惠的政策。 城市现状：总面积为11,760平方公里；截至2008年底，全市常住人口1,176万人；城市由市区、近郊区、远郊区和滨海新区4部分组成。 中心城区：总面积4,334平方公里，人口总数387万人，由和平区、南开区、河西区、河东区、河北区、红桥区组成。 滨海新区优势：滨海新区成立于1993年，包括塘沽区、汉沽区、大港区三大行政区域，目前面积2,596平方公里，占天津国土面积的22%，是市区面积的14倍多，产业发展土地资源充足。,城市概况,市区,滨海新区,近郊区,远郊区,本项目,城市高速经济增长的惯性是发展的基础,天津目前城市地位,2020年的天津,2008年，GDP达到6,354亿元，同比增长16.5% 2000-2008年，第二、三产业增速分别为20%和15%。 常住人口1,176万人。,GDP达到9,500亿，年均增长12%。 到2020年，第二、三产业年均增速分别保持14%和13%。 常住人口1,350万人。,在国家发展战略指引下，依托京津冀一体化的空间规划，引导城市向大都市化发展,作为国家战略，面对众多竞争城市和区域，政策支持是区域快速崛起的关键,北方经济中心、国际港口大都市,宏观经济和城市发展,经济发展,政策支持,规划引导,滨海新区开发加速天津产业聚集，提升天津经济地位,滨海开发,经济环境,发展方向,天津作为北方经济中心的经济体量和聚集能力有待提升，未来10年是天津崛起关键阶段。 固定资产投资和外商投资的急速增长是经济持续增长的动力。 巨大的人口基数是消费持续活跃的保障。,现状经济地位,数据来源：国家统计局,宏观经济和城市发展,经济环境,经济增速全国第一。 2008年，尽管受到全球金融海啸的影响，天津经济依然保持强劲增长，GDP增长16.5%，达到6,354亿元，增速位列全国首位。 按可比价格计算，2000-2008年期间年均增长率约为14%，各年增长率明显高于全国的同期增长水平。,天津经济显示出巨大的经济增长后劲。,经济增长,宏观经济和城市发展,第二产业已成为主导产业，制造业基地已初具雏形。 第三产业在国民经济中的地位也将更加重要和关键。,数据来源：天津统计局,经济环境,2008年，天津市第一、二、三产业经济增长速度分别平均为3.1%、18.2%和14.7%。,第一产业,第二产业,第三产业,发达国家和地区的经济中心，第三产业普遍比率高达80%以上 遵循国际成熟经济中心发展趋势，第三产业将在天津产业构成中占主导地位 根据规划文件，2010年第三产业占GDP比重将达50%，2020年将达60%。,宏观经济和城市发展,数据来源：天津统计局,产业结构调整,经济环境,固定资产投资拉动经济增长。2008年天津全社会固定资产投资完成3404.1亿元，占全年GDP的53.5%，增速达到42.5%。 房地产是投资重点。2008年，全市房地产投资654亿元，占固定资产投资的29.4%。,宏观经济和城市发展,外商投资力度呈增长趋势。 2001-2008年，全市直接利用外资合同额年均增幅30.4%；实际直接利用外资额年均增幅为35.4%。 外商投资企业数不断上升。2008年，在津外资企业数量近万家，世界500强企业130家。,投资拉动,数据来源：天津统计局,经济环境,基础设施及房地产投资力度加强，城市载体功能增强，对相关产业产生拉动作用。,外资制造业投资规模加大会带来相应的配套服务企业的增加，从而带来对办公物业需求的增加。 大量外籍人员的进驻，也将增加对酒店、住宅等需求。,消费品市场蕴藏较大发展潜力。2008年天津社会消费品零售总额达到2000亿元，占同期天津GDP的34%，增速为24%。,未来经济快速增长，可以预期区域收入水平及消费能力将得到快速增加。,数据来源：天津统计局,宏观经济和城市发展,经济环境,消费拉动,2000-2008年天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，年均增长率分别为11.6%和9.8%左右。,随着城市配套设施的完善和外来人口的增加，会推动收入及消费能力的增长，进而对商业及餐饮住宿设施需求增大。,数据来源：天津统计局,宏观经济和城市发展,2008年新区GDP突破3,102亿元，增幅23%。 滨海新区GDP增速快于全市4-5%。 滨海新区GDP占全市产值比重由2000年的33.6%上升至46.8%，是全市经济增长的最大引擎。,滨海开发,经济环境,滨海新区开发开放为天津城市经济带来新的增长空间。,滨海新区工业优势明显，整体发展后劲足。 滨海新区第三产业发展速度也非常快，2003-2008五年平均增速达到了25.6%，超过了天津市的平均增速，尽管如此，第三产业占GDP的比重还不到50%，未来增长潜力大。,宏观经济和城市发展,人口变化,经济环境,外来人口主导城市人口增长。 2008年底，天津常住人口1,176万人，户籍人口968.9万人。外来人口增长达到33%，是进入新世纪以来天津市人口增速最快的一年。 根据规划，预计2020年常驻人口1,350万，即有近250万外来人口迁入。 天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显。 天津市城市总体规划(2005年-2020年)提出， 2020年天津城镇化水平将达到90%。,人口分布向城区外围扩展,城市化进程加快,区域功能加强。 人口郊区化，推动商务和商业设施的发展。 城市进程的加快导致商业和商务区格局发生变化，为本项目提供了发展潜力。,数据来源：天津统计局; 世邦魏理仕,宏观经济和城市发展,经济危机影响,经济环境,2008年，由于金融危机，世界经济增长全面放缓，国家的宏观调控政策不断调整，房地产业面临的外部环境发生了很大的变化，房地产市场交易持续低迷 ，“津房景气指数”持续呈现下降趋势，但仍于景气区间平稳运行 。 2009年前三季度，随着经济形势的平稳上升，天津房地产业的需求得到释放，开始走出低谷，“津房景气指数”平均为104.51，比2008年度略有上升，保持了较好的景气水平 。,虽然受到全球经济危机影响，但房地产市场在调整中的走势相对乐观。 房地产业整体需求的释放，将为天津住宅、商业、办公、酒店等各物业市场的发展注入一针强心剂。,数据来源：天津统计局; 世邦魏理仕,宏观经济和城市发展,城市发展阶段分析,城市发展,城市化,被动郊区化,主动郊区化,城市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能,区县快速干道初步形成，市政基础设施完善 大量商业、办公、酒店、居住产品涌现 整合就业、居住、服务功能，构建大城市郊区功能布局,有城市更新改造背景形成大量购房需求 政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设 部分居住功能向城市外围扩散，但商务及商业等业态尚未得到规模发展,阶段划分,城市特征,指标特征,人均收入(GDP)/美元300,人均收入(GDP)/美元300-1000,人均收入(GDP)/美元3000，城市化率70%,人均收入(GDP)/美元1000-3000,大都市，城市群,城市出现多个中心 副城市中心的出现 多个城市共同发展,天津发展,滨海新区、东丽、西青、津南等地依托产业发展起来,单中心城市扩张,大都市化形成,都市群形成,城市多极化形成,以和平河西南开为中心；自老城厢，沿海河整体布局,三环道路系统形成;快速路修建;发散式地铁布局 华苑开发、梅江、奥体开发,京津冀融合,伴随城市地位的提升和城市功能的完善，天津已进入大都市化和都市群融合发展阶段。,宏观经济和城市发展,城市发展进程分析,城市发展,在大都市化阶段，城市将依托不同的区域资源特点，呈现多中心化发展格局。 市区周边产业发展和居住郊区化推动天津即将进入商业中心郊区化发展阶段，外围商业中心即将兴起。,中心,东丽,滨海新区,西青,津南,北辰,石家庄,天津,其他 城市,北京,西青,津南,滨海新区,东丽,北辰,唐山,本项目,资料来源：京津冀城乡规划2，各地统计年鉴、世邦魏理仕,京津冀一体化发展列入国家总体发展规划。 “一轴三带”的发展格局：以京津发展轴为重，向河北省内延伸出三条发展带-滨海新兴发展带、山前传统发展带及山区生态文化带。 天津与北京共同构成京津冀城市群的核心，北京侧重发展首都职能，天津侧重发展经济职能 天津中心城市经济地位得到提升。 基础设施建设保障融合。新的交通网络将核心城市与周边各主要城市相互连通，使整个区域置身于以北京天津双核为中心的两小时经济圈内有效推动整个京津冀区域的融合。 滨海新区纳入国家战略带来的热效应已开始显现，将成为京津冀一体化的助推器。,天津与北京的关系由竞争转变为错位发展，北京侧重文化、政治等方面的职能，这在很大程度上有利于天津成为北方经济中心。,宏观经济和城市发展,京津冀一体化,城市发展,天津,北方经济中心、国际港口城市、,积极推动工业和服务业协调发展,市区与滨海新区协同发展，京津联动,承接北京转移服务产业,发展研发转化，对接北京研发；试点金融改革,北京,国家首都、世界城市 文化名城、宜居城市,剥离重工业及低端制造业,推动发展高端服务业和研发产业,剥离中低端服务业,强化高端服务研发,淡化经济职能,重点发展高科技制造产业和港口,京津产业带延高速交通系统排布；京津之间产业带将研发、孵化、工业制造、加工、物流及贸易按产业链的顺序排布 在与北京日益融合的背景下，天津在对接北京产业转移和总部业务扩张的同时，中心城区对北京的服务功能逐渐增强，将作为北京消费、居住、休闲的基地,宏观环境和城市发展,京津产业融合,城市发展,项目位于“京滨综合发展轴”与“西部城镇发展带”交汇处。 中心城区人口基础及先发优势、周边产业发展优势，都将成为项目所在区域升级、扩张的动力。,“双城区”结构天津进入大都市、城市群阶段 “一轴两带” 拓展城市发展空间，提升新城和城镇功能；加强与北京的战略对接，扩大同城效应 “京滨综合发展轴”：加强与北京的战略对接，形成高新技术产业密集带，形成京津冀地区一体化发展的产业群和产业链。 “西部城镇发展带”：向北对接北京并向河北北部、内蒙延伸，向西南辐射河北中南部，并向中西部地区拓展。 “东部滨海发展带”：向南辐射河北南部及山东半岛沿海地区，向北与曹妃甸和辽东半岛沿海地区呼应互动。,宏观经济和城市发展,中心城区,滨海新区核心区,天津城市总体规划,城市发展,本项目,资料来源：天津市空间发展战略规划（2009）,京滨综合发展轴,西部城镇发展带,东部城镇发展带,宏观环境和城市发展,未来将引导中心城区的居住空间向外围组团发展：西青、汉沽、津南、大港4个新城以及“双街”、“双口-青光”、“小淀”、“新立”、“双港”、“大寺”、“八里台”、“小站”、“葛沽”、“东丽湖”等10个组团将主要承担居住功能。 到2012年中心城区及外围组团的普通商品住宅建设用地约为903公顷，其中70%的用地集中在外围组团。 工业区也从中心城区向外扩散，西青、北辰、东丽、大港、塘沽、汉沽等周边区县相继出现了一系列产业园区。,城市外围区域住宅及产业布局规划,资料来源：天津城市总体规划（20052020）,居住组团,区县经济技术开发区,城市发展,居住空间外溢，将为城市外围区域带来新的商业发展机会。 依托周边产业区，外围居住者能就近就业，有效缓解中心城区交通及物业设施使用压力，也有利于外围区域新兴商务区的形成。,小白楼 商业/商务区,南站 商业/商务区,海河中心金融商务区,南京路 商业/商务区,友谊路 商业/商务区,西站 商业/商务区,中心城区,市区商务/商业规划,十一经路 商业区,新开路商业区,选择南站、南京路、解放北路、小白楼、西站及友谊路等重点地段，规划建设市级中心商务区（CBD），并在中心城区南部海河两岸地区预留拓展用地 中心城区将依托现有的人口规模、成熟的交通条件、滨海新区的产业支撑，发展社会型服务业,本项目,宏观环境和城市发展,城市发展,资料来源：天津城市总体规划（20052020）、世邦魏理仕,以南京路、小白楼为核心的传统商务商业区发展日趋成熟，剩余土地不多，开始向外扩展。 将加速商务商业中心郊区化的进程，有利于市区外围商业中心的形成。,市区商务/商业规划,宏观环境和城市发展,城市发展,资料来源：世邦魏理仕,区域规划,宏观环境和城市发展,城市发展,资料来源：世邦魏理仕,本项目正处于河西区和西青区的交界处，河西区具有先发优势，西青开发区具有产业优势。 未来项目所在区域将集中更多的物流、信息流、资金流、人流，具备形成城市次级商务商业中心的潜力。,城市外部交通规划,资料来源：世邦魏理仕,天津中心城区是我国北方重要的铁路枢纽，目前共有7条主要线路承担客货运输，沟通天津与东北、华北、华东地区。 京津城际建成，天津北京之间通勤时间缩短到半小时，加速推动京津区域融合。 中心城区与滨海新区通过轻轨、高速铁路连接，京津城际也将延长至滨海。,良好的外部通达性将加强与外部区域的融合，是保障中心城区向外扩张的基础。,至内蒙、东北,至河南、华东,至山东,至山西,至山西、 陕西,至辽宁,至滨海新区,至北京,津蓟高速公路,津滨高速公路,京津塘高速公路,京山铁路,京津城际,京沪高速,京沪高速二线,京九铁路,津浦铁路,李港铁路,北环铁路,西站,东站,宏观环境和城市发展,基础设施,环线交通体系及发散式轨道交通体系将加速城市的对外扩张步伐，为外围区域带来新的商业商务机遇，有利于城市向多中心发展。 便捷交通也将改变人们对传统商务区域的依赖，从而给本项目带来潜在的发展机会。,资料来源：天津市政府,1号线,津滨轻轨,城市轨道交通,基础设施,城市内部交通规划,宏观环境和城市发展,现有内环、中环、外环三条环线，有效连接市内各区。同时，未来外环线将改造升级成快速环路，并实行全封闭运营，将周边津滨、京沪等7条高速公路串连成环城高速。 “两纵、两横、环线”快速路网已完工通车，与通往滨海新区的4条高速公路实现直接对接。 规划环外环，预计2020年前完工。 城市轨道建设已取得初步成效，目前地铁一号线、津滨轻轨已运营，2、3、9号线正在施工，预计2010-2011年前完工。,资料来源：世邦魏理仕,政策保障,房地产政策分析,宏观环境和城市发展,资料来源：世邦魏理仕,房地产政策分析,宏观环境和城市发展,政策保障,资料来源：世邦魏理仕,房地产政策分析,宏观环境和城市发展,政策保障,资料来源：世邦魏理仕,政策保障,房地产政策分析,宏观环境和城市发展,政府宏观调控政策的影响下，房地产市场发展将更加规范、结构更加合理，更趋专业化和市场化，整个市场将向良性方向发展,宏观环境和城市发展,小结,经济的持续高速增长是商业房地产市场发展的提前条件 人口的增长和收入支出水平的提高、产业结构的调整必将刺激商业商务物业设施的发展,城市地位的提升、区域的融合发展，给城市商贸发展带来了前所未有的机遇 城市规划促进形成多个城市中心和商务商业圈，为城市外围区域提供发展机会,政府宏观调控政策的影响下，房地产市场发展将更加规范、结构更加合理，更趋专业化和市场化，整个市场将向良性方向发展,经济增长,城市发展,政策保障,基础设施的改善使城市投资环境产生了质的变化 城市交通系统的完善将大大缩短市民出行所花的时间，改变了出行习惯，扩大了生活和工作的活动范围，是保障中心城区向外扩张的基础,基础设施,项目处于较好的宏观背景条件下，发展前景良好。,II. 地块价值分析,地块价值分析,项目位置,项目区位,项目位于天津市中心城区南端，外环南路和友谊南路的交口处，大梅江生态居住区内。 项目距离市中心区8公里左右，天津火车站约10公里，滨海国际机场16公里，与西青经济技术开发区隔外环线相对。（注：上述距离为直线距离） 处于天津的高档住宅区，生态环境良好，产业资源优势明显,外环,中环,内环,市中心区,天津火车站,滨海国际机场,外环,友谊南路,卫津南路,大梅江生态居住区,本项目,西青开发区,地块价值分析,大梅江生态居住区,区域规划,大梅江生态居住区是天津最大的原生态自然水系区域，是天津中心区域外的标志性高端居住区； 区域北起郁江道，南至外环线，西至李港铁路、东至解放南路，规划总占地面积860万平方米，总建筑面积642.78万平方米； 区域共分三期开发： - 一期：梅江居住区，2000年启动，最初是由市政府统一组织建设的大型安居居住区； - 二期：梅江南，2002年启动，目前已形成成熟的高端居住氛围； - 三期：梅江湾，2004年启动，目前正在建设中，以高档居住和商业金融用地为主；,梅江生态居住区,梅江湾,梅江南,地块价值分析,大梅江生态居住区,区域规划,地块价值分析,三期：梅江湾,区域规划,本项目,梅江公园,梅江湾总占地面积430万平米，其中梅江公园用地约260万平方米（水面占地约190万平方米，绿地面积约70万平方米）； 梅江公园是天津目前最大的城市公园，水域面积是水上公园的两倍多；园内游乐设施突出水的主题，将开设游艇项目等； 梅江湾已开发的住宅项目仅为富力津门湖。,本项目位于三期梅江湾区域卫南洼风景区，是大梅江最后一块保留湿地，生态景观最优 梅江公园的开发，将进一步提升区域的居住环境，将梅江湾的国际化生态化推向了一个更高的层次，加速梅江湾居住区的升值速度,富力津门湖,地块价值分析,西青开发区,华苑产业园（规划面积11.58平方公里）-西青开发区（规划面积150平方公里） -津南八里台工业区（规划面积6.15平方公里）沿外环线南侧由西至东串联，构成电子信息产业发展带，西青开发区位于产业带核心； 目前区内有企业830家，56%为外资企业，从数量上而言，日资、韩资企业占据主流；其中，世界500强企业18家，如宝洁、三星、飞思卡尔、松下电子等； 建成工业区主要产业为电子信息、装备制造、服务外包、新能源新材料、生物医药等；未来还将发展物流产业及现代服务业；,区域规划,强大的产业聚集发展带，为本项目提供了产业支撑。,西青开发区,华苑产业园,津南八里台工业区,电子信息产业发展带,外环线,本项目,产业支撑,地块价值分析,西青开发区,区域规划,已建成工业区,远期 （西区）,远期 （东区）,在建区,待建区,园区超过85%的用地尚未开发，未来发展空间巨大。 仅6.33平方公里的商务配套区，不足以支撑园区未来的发展需要，为本项目发展商务商业配套提供了机会。,园区总体规划150平方公里，目前距外环较近的16.88平方公里工业区已开发完毕，6.33平方公里的核心区在建；,周边路网,项目周边路网发达，交通便利及与外部区域的连通性好，为本项目的商务办公需求带来潜力 城市交通体系的完善使得城市向多中心发展，本区域作为城市重点发展方向，将最有可能成为新兴的城市商务带,交通情况,地块价值分析,环外环,外环,中环,快速路环线,卫津南路,友谊南路,解放南路,三条纵向主干道路：友谊南路、解放南路和卫津南路，纵贯大梅江，连接中环、快速路环线及外环； 项目临近东南半环快速路，与西青区、南开区、红桥区、北辰区、河北区、河东区、东丽区、河西区8个区连接性便利； 未来，外环线将改造升级成快速环路，并实行全封闭运营，将周边津滨、京沪等7条高速公路串连成环城高速，将极大地提升本项目对外通达性； 同时，项目临近规划建设中的环外环，三条纵向主干道作为进入城区的放射性干线，将是天津的主要发展方向，其沿线区域将向中心城区演变，弱化其现有的城市边缘形象；,本项目,东南半环 快速路,周边路网,未来，友谊路区域商务物业品质的提升，将使区域的商务环境产生质的飞跃 友谊路发展轴将本项目与传统商务商业区的衔接，增加本项目发展商务物业的机会,交通情况,地块价值分析,友谊路轴线自南向北贯穿小白楼片区-友谊路片区-梅江生态宜居区-西青开发区，将本项目与市区主要商业、商务、行政区及产业区串连起来； -小白楼商务商业中心：8公里，15分钟车程 -友谊路金融商务中心： 5公里， 10分钟车程 -友谊路行政中心： 4公里， 8分钟车程 -西青开发区： 0.5公里，2分钟车程,西青开发区,友谊路片区,小白楼片区,梅江生态宜居区,本项目,商务商业中心,海河休闲文化中心,市政文化中心,行政中心,金融商务中心,会展交流中心,友谊路轴线,外环线,华苑产业园,津南开发区,交通环境及地块可达性,交通情况,地块价值分析,公交、地铁及与火车站、机场的距离对于本项目发展商务办公、商业配套提供了交通的便利及人流量的支撑,未来地铁站,现状公交站,本项目,交通环境及地块可达性,地块价值分析,交通情况,交通环境及地块可达性,项目地块示意图,本项目,外环线,卫津南路,友谊南路,主入口,次入口,主要交通道路,次要交通道路,绿化隔离带,铁路,规划路,东侧友谊南路是本项目通往市区和外环各个区域的重要交通纽带，设有公交站点，人流、车流相对丰富，是区域未来商业和商务物业发展的主要载体； 南侧外环线是连接城市外围主要目的地的纽带； 东侧和南侧的规划路是项目的内部通路，使项目与外界达到动静有机分离 北侧紧邻建设中的会展中心，未来将修建规划路，通达性得到提升 西侧面临铁路，通达性最差 未来项目内部在会展中心南侧规划有一区内道路，将增加项目区北侧、东侧的通达性。 项目人流主入口可设在东侧主要道路友谊南路，次入口设在南侧外环处,津淄立交桥,规划友谊路立交桥,公交站,八车道,八车道,道 车 八,道 车 二,双向车道,区内规划道路,地块四至及指标,地块分析,地块形状规整，用地规模大，便于整体开发 低容积率、建筑密度，高绿化绿，极强的舒适性 综合性开发，便于各业态功能互补，可以形成较强的市场影响力,地块主要规划指标,项目地块示意图,地块价值分析,本项目,外环线,里港铁路,友谊南路,梅江风景区,地块现状及可视性,绿化隔离带,地块分析,地块价值分析,北侧：建设中的会展中心,西侧：里港铁路,绿化隔离带,规划路,北侧为建设中的会展中心及停车场，未来与本项目之间还将修建规划路,西侧为里港货运铁路，大大限制了人流从西侧进入地块，同时临近铁路，不适宜开发居住类产品,南侧为50米绿化隔离带及规划路，有效阻隔了外环线带来的噪音，但使地块距外环主干道有一定距离，影响地块的对外展示性，地块南部不适宜开发低层物业产品,东侧为15米绿化隔离带，地块可视性和对外展示性最佳,区域自然条件保持良好，高大建筑少，视野开阔，具有一定的景观优势和环境优势,地块价值分析,地块分析,周边物业环境,1,2,3,4,5,6,7,8,9,11,10,12,13,14,15,16,17,18,20,21,22,23,19,1,2,3,4,5,6,7,9,8,1,2,1,西青开发区,24,本项目,住宅,商业,酒店,写字楼,12,2,1,公共配套,10,11,地块价值分析,地块分析,周边物业环境,周边住宅情况,目前，项目周边住宅建设共350.33万平米，按照人均25平米的居住面积，项目周边居住人口达到15万人作为第一商圈的辐射人群，为项目发展商业提供了潜在需求 依托“生态、景观、科技”等元素，多样化产品类型，区域成为天津最高档居住区 为项目提供高素质人群，对发展高端商务和商业提供了好的人文条件 梅江区域住宅开发已近尾声，随着区域可开发用地的减少，未来住宅产品将尤为珍稀,地块价值分析,地块分析,周边物业环境,周边商业情况,区域商业类型单一，辐射范围有限 商业设施档次不高，目前暂无国内外知名商业开发商和运营商进入，发展水平较慢 商业氛围正在形成中，需求潜力很大 区域极度缺乏辐射范围广的大型综合性商业,地块价值分析,地块分析,周边物业环境,区域紧邻西青开发区，但目前区域优质酒店设施、高端商务办公配套十分匮乏，不能满足区域需求 区域配套设施的极度缺乏为项目的商务办公及商业配套提供了较大的发展机会 未来会展中心的落成，将为项目发展商务配套提供契机,周边酒店情况,周边写字楼情况,周边公共配套情况,地块价值分析,地块分析,周边物业环境,目前已建成的工业区内物业多以厂房等产业用途的建筑为主，也有少量底层工业办公楼，但规模小、档次低、不能符合综合性企业的需求； 工业区内其他配套包括： -酒店式公寓：银湾国际广场、XEDA海贸中心，体量均在1-2万平米的（如等），均以小户型为主，精装修带家具家电，均价在7500元/平米左右，目前部分已入住； - 经济型酒店：赛达商务酒店、银湾快捷酒店 - 白领公寓、蓝领公寓 在建中的核心区规划有大量相关商务和商业设施，包括： -日之广场（八幢高层写字楼）、月之广场（七幢高层写字楼） -目前月之广场的三幢写字楼已开工建设，明年月竣工 未来，园区北部临外环线处，将规划部分居住产品，以及商业、写字楼等设施作为园区的公建配套设施,园区离市区较近，且分布于交通主干道附近，产业园区的飞速发展和产业结构的调整将对市区南部发展商务办公物业提供了契机 园区未来也将建设商务和商业物业设施，对本项目形成一定的竞争,日之广场,月之广场,西青开发区情况,SWOT分析,地块价值分析,SWOT分析,地块价值分析,III. 物业市场分析,商业市场 办公楼市场 酒店市场 住宅市场 公寓市场 文化会展设施,商业市场研究,重点研究全市商业的分布及发展趋势 研究目标确定： 天津主要的优质商业集中区域 商业建筑面积1万平方米以上 商业定位中档以上 具有统一、专业的运营和管理 百货、购物中心、大型卖场（包括大型综合超市和家具建材超市）、专卖店、社区商业配套（含写字楼）等,伊势丹,友谊商厦,远东百货,海信广场,商业市场研究,整体市场,研究目标,发展历程,伴随着天津经济快速发展，各类的商业设施大量出现，市区的商业功能日趋完善和提高。,商业市场研究,整体市场,商业分布-天津市区,市区商圈发展历史悠久，已初步形成多级商圈体系； 在发展过程中，核心商圈通过不断升级扩容，目前形成“和平路-滨江道-南京路”三大商圈紧密相接的格局； 奥体、水上、梅江等市内新兴商圈纷纷涌现，并表现出较好的发展势头。,市级综合商圈,市级专业商圈,区级商圈,商业市场研究,整体市场,区域发展尚处于起步区，尚未形成层级分明的商圈体系； 解放路、洋货较成熟，聚集度较高，表现出相对较高的辐射能力； 滨海核心区与市区之间的交通尚不发达，导致滨海的商业发展较慢，辐射范围较小。,1,2,3,5,4,现有商圈,未来商圈,6,商业市场研究,整体市场,商业分布-滨海新区,从历史供应情况来看，商业市场处于快速发展阶段，保持稳定快速的增长； 从横向对比来看，天津市人均商业面积在同类城市中处于较低水平，未来商业发展空间较大。,2009年天津优质商业存量达到150万平米，预计到2012年，供应量将达到约210万平米。,数据来源：世邦魏理仕,商业市场研究,整体市场,供给状况,从供应类型来看，未来天津优质商业市场将改变以百货店、超市为主的格局，跨入购物中心的时代； 未来，购物中心项目供应量较大，市场竞争在所难免。,未来5年，天津将陆续有嘉里中心、和黄都会轩、恒隆广场、津门津塔、仁恒海河广场等多个市中心地区的大型购物中心项目进入市场，总建筑面积逾200万平米。,数据来源：世邦魏理仕,和黄都会轩,仁恒海河广场,津门津塔,恒隆广场,嘉里中心,大悦城,东马路商圈,小白楼商圈,南站CBD,核心 商圈,商业市场研究,整体市场,未来代表项目,资料来源：世邦魏理仕,商业市场研究,整体市场,未来代表项目,目前天津的优质商业租金水平远低于国内商业较发达城市，商业市场潜力没有充分发掘出来，未来发展空间较大； 随着天津经济的快速增长、居民消费水平的提高，对中高档商业的需求将迅速提升，带动整体租金上涨。,2003至2009年天津优质商业平均租金保持稳步提升，年均增长率3.5%左右，截止2009年第三季度，达到18.9元/平方米天（使用面积，不含物业管理费）； 与同类城市相比，天津优质商业平均租金处于较低水平。,数据来源：世邦魏理仕,商业市场研究,整体市场,租金水平,资料来源：世邦魏理仕,目前，百货公司仍是天津优质商业的主要形式，采用联营扣点方式提取租赁收入，扣率为营业额的15%-30%，根据经营品类不同而有所不同； 2008年，友谊商场作为天津高端百货的代表坪效最高，为1,833元/平米；以年轻时尚为主题的津乐汇为1,515元/平米,未来，将有更多的国内外知名的商业地产开发和商业运营企业进入天津，提高整体商业市场的发展水平。,商业市场研究,整体市场,经营状况,数据来源：世邦魏理仕,2003到2005年，新增供应量过大，空置率呈上升趋势，06年有所回落，平均空置率为10%，07年新增供应及商场改造拉动空置率上升至15%，08年新增供应较少，以吸纳以前供应为主，空置率下降； 2009-2012年，天津优质商业供应量大，空置率将保持在较高的水平，整体空置率均在16%以上。,天津商业市场发展较快，国内外零售商的进入步伐加大，目前大型商业的空置率较低，市场发展前景较好； 未来随着供应量的大幅度增加，市场将呈现出一定压力，拥有较好地理位置及特色化经营的商业项目将更具竞争力和吸引力。,商业市场研究,整体市场,需求情况,商圈发展,市场状况,本项目启示,目前天津商业市场仍被百货所占据，还没有真正意义的购物中心业态出现，但伴随商业的发展和更新，购物中心的出现将成为趋势； 伴随新区规划的出台及建设，天津商业格局也将由聚集的单中心向多区域商业中心发展，梅江商圈将迅速发展，将成为未来商业市场的热点之一。,目前天津商业主要集中在市内，梅江、奥体水上等新兴商圈发展速度较快； 城市扩张导致商圈随着居住区和产业发展逐渐向外围扩张； 随着经济地位的提升，市内的各个商业中心通过便捷交通将大大提升其商业辐射能力。,商业市场处于快速发展阶段，增长速度较快； 全市人均商业面积为0.9平米，远低于一线城市； 百货仍占商业市场主力，但是从营业坪效看，多数项目的经营情况并不乐观； 市区优质商铺平均租金达18.9元/平米天，低于一线城市水平，租金年增长速度约为3.5%； 随着消费支出的增加以及新购物中心的开业，越来越多的国际国内著名零售商和运营商进入天津市场，带动商业整体档次的提升。,商业市场研究,整体市场,小结,根据商圈定义和要素特征，将本项目周边3公里内划定为区域市场，包括： 梅江商圈：北起复兴河，南至外环线，东起解放南路，西至卫津南路，包括蓝调街区、梅江新海湾、水岸公馆商业板块、津典时代、海逸心屿、第六田园商业板块等； 黑牛城道商圈：黑牛城道家世界购物中心、大润发超市为主的区域； 奥体商圈: 宾水西道沿线，以奥城商业广场为核心的区域。,梅江商圈,奥体商圈,家世界商圈,商业市场研究,区域市场,范围界定,从1995年开始建设回迁房，起初梅江区域荒凉，交通不便，随着居民入住，人气渐渐上升； 由于初期居民少，交通不便，暂无商家进入，只能到尖山、体北商业区消费。,2000年初，梅江居住区开始建设高档住宅，入住居民数量开始增多，家世界购物中心、蓝调街区等项目陆续入市，打开区域商业市场的大门。,90年代中期,高档居住区发展阶段,高档居住区形成阶段,商业提升阶段,大梅江区域住宅开发基本完毕，商业项目涌现，以商业街为主，业态以餐饮、休闲娱乐为主； 综合型购物中心-奥城商业广场的入市，为区域市场提供了发展动力。,尚无商业配套 流动商贩、尖山及体北居住区市场,易买得超市 奥城商业广场,生活方式购物中心 生态休闲商业,2009年,2015年,友谊路家世界购物中心 蓝调街区,道路等市政设施快速完善，入住人口大幅上升，高端人群聚集，区域价值凸现； 区域商业业态单一，发展速度慢，亟需综合型项目提高市场水平。,回迁房阶段,2000年初,2005年,代表项目,商业设施,商业历程,尖山路市场,家世界购物中心,奥城商业广场,Lifestyle购物中心,商业市场研究,区域市场,商业发展历程,梅江：社区级商圈，主要辐射整个大梅江区域，中档偏高； 黑牛城道：区域级商圈，主要面向体北、梅江、尖山等区域人口；中档为主； 奥体：区域级商圈，可辐射水上、奥体、体北、华苑、梅江等区域；中高档为主。,低档,中档,高档,档次,社区级,区域级,城市级,等级,黑牛城道,奥体,梅江,注：泡泡大小代表商圈规模,商业市场研究,区域市场,商圈等级,未来三年将是区域商业集中供应期，市场竞争将较为激烈； 购物中心存量较小，未来发展空间较大； 未来，梅江商圈的可利用土地较少，本项目具备一定的优势。,截至09年三季度，区域优质商业存量接近43.8万平米，占全市总存量的31%；到2012年，存量将达到62.6万平米； 从商业类型上看，目前以临街商铺为主，占存量的49%，购物中心仅占35%；预计到2012年，购物中心将占到38%。,数据来源：世邦魏理仕,2012年商业类型比例,2009年商业类型比例,商业市场研究,区域市场,供给状况,资料来源：世邦魏理仕,1,6,4,14,15,10,13,3,8,2,5,9,12,11,7,梅江商圈,黑牛城道商圈,奥体商圈,本项目,规划地铁六号线,江水道站,区域市场项目大多分布在梅江区域的友谊南路、解放南路沿线，主要随周边住宅项目的开发而出现； 本项目周边分布海逸心屿、水岸公馆、松江商业项目等，单体规模较小，以社区配套为主。,商业市场研究,区域市场,项目分布,未来入市的项目需从商户品牌等方面提升档次，促家各业态全面发展，提升区域市场整体品质。,资料来源：世邦魏理仕,现有项目多以生活型购物、餐饮为主，缺乏大型时尚类消费场所； 目前，进入区域市场的中档品牌较多，暂无国际高端品牌及零售运营商进入，整体发展速度较迟缓。,商业市场研究,区域市场,租户特征,梅江商圈,蓝调街区,梅江新海湾,经典时代,海逸心屿,第六田园商业,资料来源：世邦魏理仕,商业市场研究,区域市场,商圈特征,黑牛城道商圈,家世界购物中心,大润发超市,资料来源：世邦魏理仕,商业市场研究,区域市场,商圈特征,奥体商圈,奥城商业广场,资料来源：世邦魏理仕,商业市场研究,区域市场,商圈特征,区域的租金水平在全市各商圈中较低，处于2-5元/天/平米之间的水平； 梅江作为区域主要商圈，但业态较单一，缺乏高水平经营管理，平均租金仅为3-4元/天/平米（建筑面积），低于奥城商圈； 根据市场调查，区域市场租金每年上涨3-5%，这个数字低于全市平均水平（年增6%左右）。,资料来源: 世邦魏理仕,未来，随着区域商业业态的丰富及设施的升级，商圈辐射能力将大幅提升，客群规模势必壮大，商业租金也将有较大幅度的增长。,商业市场研究,区域市场,租金水平,梅江商圈的空置率高于全市水平，达到15%，主要由于集中供应，建筑形式过于单一，加上项目均为散售，导致统一经营难度大，空置率较高； 黑牛城道商圈以生活类购物超市为主，辐射能力较强，空置率仅为5%； 奥体商圈空置率为区域市场中最高，达到20%，由于奥城商业广场美美百货折扣店退租以及步行街商铺散售后导致空置率较高。,数据来源: 世邦魏理仕,商业市场研究,区域市场,空置率,数据来源：世邦魏理仕,截至09年三季度，均价超过2.4万元，超过老城厢区域，售价平均增长率超过20%，意味着区域投资价值已经被市场认可； 本项目依托自身的区位优势，未来引进知名的商业合作方，势必提高售价； 随着区域商业全面发展，未来商业投资市场逐步升温，未来三年售价年涨幅在4-6%，至2012年，预计接近2.7万元/平米。,资料来源：世邦魏理仕,商业市场研究,区域市场,销售状况,住宅、写字楼开发带动人口数量增长； 西青开发区入驻企业增多带动产业发展，园区人口数量增多，收入水平增长，促进消费能力提升。,消费力提升 消费者结构多元化 消费需求综合化,促进,生活配套类消费：如便利店、烟酒店、药店、银行、邮局、洗衣、冲印、票务代理、书籍音像等； 休闲娱乐类消费：如美容美发、洗浴、按摩等；,中高档商务餐饮：中餐厅、西餐厅、特色餐厅、风味餐厅等； 目的型休闲娱乐：健身、卡拉OK等；,主要在社区型商业中心进行日常基础消费； 经常光顾百货店、购物中心和大型综合超市； 餐饮娱乐需求较高；,主要在大中型超市、综合批发市场、农贸市场等进行日常基础消费； 餐饮娱乐消费较少；,周边居民,时尚人群,时尚购物类消费：如服装服饰专卖店、化妆品店、快餐店、音像店等； 休闲娱乐类消费：如卡拉OK、影城、电玩城等；,主要在百货店、专卖店、购物中心等进行日常基础消费； 购物、餐饮需求较高；,中高端商务人士,商业市场研究,区域市场,需求特征,包括梅江、黑牛城道和奥体； 梅江商业规模最大，但业态单一，整体档次中等，市场发展不成熟；奥体商业起步较晚，规模中等，但业态较丰富，发展较快；,梅江商业空置率较高，截至2012年仍有较大规模的供应，但随着业态的丰富，辐射范围将得到进一步的扩大，商业需求也将上扬； 奥体商圈商业空置率较低，需求较旺盛，但未来潜在供应较小，短期内难以快速发展壮大；,租金水平比天津整体水平偏低，但未来发展空间较大； 缺少国际品牌运营商，造成经营效果不佳，发展速度缓慢。,商圈分布,供需关系,经营状况,随着区域成熟度的提高，各类消费需求增加给本项目的开发奠定了基础，并提供了良好的市场机会； 本项目应通过合理选择业态、商户，采取独特的经营定位策略，与其他项目形成优势互补，避免直接竞争。,梅江以超市、临街商铺为主，缺乏集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的购物中心； 奥体商业形成时间较晚，但档次较高，购物中心业态较丰富，从国外及一线城市发展经验来看，综合型、中高端购物中心将是未来商业市场的发展趋势；,业态特点,商业市场研究,区域市场,小结,竞争区域划定 目前本项目周边3公里范围内包含梅江、黑牛城、奥体三个商圈，根据现有商圈分布、规模、档次及未来规划趋势，本项目主要竞争区域为。 梅江商圈： 区域级商圈，本项目所属商圈； 黑牛城道商圈：社区级商圈，以超市为主； 奥体商圈：区域级商圈，； 竞争项目选取 选取三个商圈的有影响项目，商业类型涉及临街商铺、大卖场、购物中心。 蓝调街区：梅江商圈最早起步的商业项目，以临街商铺为主； 家世界购物中心：距梅江商圈较近的大卖场，以超市为主力店； 奥城商业广场：区域市场目前唯一的、规模最大的、发展较成熟的综合型购物中心。,奥体商圈,黑牛城道商圈,梅江商圈,奥城商业广场,家世界购物中心,家世界购物中心,本项目,商业市场研究,竞争分析,竞争项目,资料来源：世邦魏理仕,商业市场研究,竞争分析,蓝调街区,资料来源：世邦魏理仕,商业市场研究,竞争分析,蓝调街区,资料来源：世邦魏理仕,商业市场研究,竞争分析,家世界购物广场,资料来源：世邦魏理仕,商业市场研究,竞争分析,家世界购物广场,资料来源：世邦魏理仕,商业市场研究,竞争分析,奥城商业广场,资料来源：世邦魏理仕,商业市场研究,竞争分析,奥城商业广场,商业市场研究,竞争分析,竞争度对比,区域环境,现有商业,未来商业,本项目处于城市新兴区域的商圈内，商业整体竞争激烈程度不高 项目区内多为银行、事业单位，商业业态单一且低端，商业氛围没有形成,起步时间较早，更靠近市中心区域，占据交通、客流等诸多优势 业态不丰富， 散售项目较多，难以进行统一的经营管理，为本项目定位预留了空间,区域内未来暂无大型购物中心出现，为本项目入市创造了市场机会,竞争对手,潜在的竞争对手中尚未有知名开发商和商业运营商，在一定程度上有利于本项目的领先发展,项目位于城市新兴商圈，凭借自身的交通优势，以及卫南洼的生态、景观优势，立足区域特色、差异化经营，未来将有较大的发展空间,商业市场研究,竞争分析,小结,本项目位于规划中卫南洼风景区，目前区内商业氛围尚未形成，因此商业业态规划时应多增加使消费者停留消费时间延长的业态，如餐饮、娱乐类目的性消费设施，营造浓厚的商业氛围,本项目应与规划建设中的大梅江其他商业项目充分协作,共同造势,打造新的城市商业中心的标杆,设计中注意平衡购物舒适度和使用效率,商铺避免散售，且经营初期，一方面要与周边的奥体、友谊路等区域的商业协调发展，提供优惠条件吸纳高质量主力租户入住，特别是有影响力的知名品牌，发展高端；另一方面，要兼顾与上述区域中高档消费的融合，引入有足够吸引中高端消费者前来消费的品牌，突出特色，增强辐射能力,商业市场研究,竞争分析,策略建议,写字楼市场研究,针对目前写字楼市场发展及其分布特点，对整体写字楼市场的研究将重点对以下区域进行研究： 市区商务区（主要为南京路、小白楼、友谊路等） 滨海新区商务区（主要为开发区、保税区、响锣湾、于家堡等） 主要研究优质写字楼，包括甲级、乙级写字楼,办公楼市场研究,整体市场,研究范围,办公楼市场研究,整体市场,办公楼分级,关于出现在报告中的相关名词的注释： 优质写字楼：合指甲级及乙级写字楼 普通写字楼：用做办公用途的商务物业类型，档次低于乙级写字楼,资料来源：世邦魏理仕,根椐国际标准判断，目前天津尚无国际标准的甲级写字楼； 部分写字楼，尽管在硬件条件上有一定局限，但凭借长期客户认可和软件建设也被普遍认可为甲级写字楼，如国际大厦。,办公楼市场研究,整体市场,办公楼分级,目前，天津主要商务区集中在市区的核心区域，如河西、和平等；而滨海新区现有优质商务办公存量不大； 根据天津城市“双核”发展的规划格局，商务区的发展也呈现出由单核向双核转变的趋势； 随着高速公路、城际铁路和轻轨开通，市区与滨海新区之间的商务联系越发便捷，未来商务区竞争加剧。,目前，天津市区发展商务的依托主要来源于贸易、物流、金融、投资、商业服务业等快速发展； 随着滨海新区产业开发的加快，天津市区的商务氛围也越发浓郁，商务需求增加，商务区快速成长，大量服务性企业进入天津。,办公楼市场研究,整体市场,分布特征,传统商务区,新兴商务区,数据来源：世邦魏理仕,目前天津优质写字楼主要分布在市内的南京路沿线、小白楼CBD、友谊路/围堤道及滨海新区的TEDA和保税区； 未来，市区的海河沿线、滨海新区的响锣湾及于家堡将有大量的写字楼项目入市。,目前，天津优质写字楼主要集中在市区的中环线以内区域； 未来市区的商务区核心地位仍将巩固，各个商务区规模将扩大，项目品质将逐步提高。,开发区,海河沿岸,南京路区域,小白楼区域,友谊路区域,内环线,外环线,中环线,滨海新区,天津市区,滨海CBD,本项目,保税区,办公楼市场研究,整体市场,分布特征,目前存量（截至2009）： 35万平米，占天津优质写字楼总体供应量的32%，滨海新区目前暂无甲级写字楼供应； 未来供应（截至2012年）： 将增长至约105万平米，7%的供应量出自