中大布匹专业市场调查报告

中大布匹专业市场调查报告纺织服装配料专业市场发展概述我国的纺织服装配料专业市场起步于20世纪80年代，伴随着改革开放的深入和纺织服装产业的发展，专业市场也不断提升，在纺织服装产业中的地位日益显著，由于我国各个地区的区域经济发展水平、纺织服装产业基础、贸易活动水平、区域消费习惯等影响因素不同，各地的纺织服装配料专业市场的发展水平、发展特征也各不相同，在区域经济社会发展中的作用参差不齐，在产业中的地位迥异。目前全国各省几乎都有较具规模的布料批发市场，但在全国较有影响的当是广州的中大市场、浙江柯桥的中国轻纺城、广东的西樵轻纺城、辽宁西柳的布匹市场和四川荷花池布匹市场，这五个市场并称中国五大纺织品批发市场，广州的中大市场在全国排名第二，是华南地区最大的纺织品及辅料集散地。广东省外较大的市场还有绍兴纺织城、萧山纺纱市场、宁波纺纱市场、杭州中国丝织城、吴江丝绸市场、成都纺纱市场、西南纺织市场和西安文艺路纺织一条街，以及河北石家庄的蚨纶市场、湖北武汉金昌轻纺城、湖北荆州洪城商港布匹市场、福建石狮市场等。这些市场都有一个共同的特点就是以产地为圆心，辐射周边地区，而真正对全国有辐射作用的还数前述五大市场，若讨论市场的活跃性或竞争性话题，广东市场领跑全国当之无愧，全国看广东，广东看中大、西樵、东莞，这三大市场是全国布料市场的晴雨表。在对中大服装配料专业市场的大范围市场调研的基础上，形成对中大服装配料专业市场发展现状的总体扫描性分析。报告一共分为纺织服装专业市场发展概述、区域市场分析、分行业市场分析、专业市场案例、专业市场问题研究、未来发展趋势等6大部份。通过对中大服装配料专业市场的总体发展脉络整理、各个市场发展的特点总结、不同经营品类的市场概括、具体专业市场的案例分析等，对中大服装配料专业市场目前所存在的问题进行探悉，对其未来发展趋势进行展望，以期获得一些对市场投资者、开发商、管理者有参考意义的结果。一、 我国2007、2008两年新增服装配料专业市场情况报告分析当前，服装配料专业市场的投资规模持续增长。据统计中国服装配料专业市场，广州纺织博览中心（合生）、长江轻纺城、绍兴中国轻纺城、义乌中国小商品城等大型旧市场改造、升级扩建工程项目不计在内，仅2007年已开业市场和2008年内即将开业的新市场项目即有37个，投资总额超过466.85亿元，总建筑面积已达1305.5万平方米以上。新增服装配料专业市场在区域分布、市场规模、经营类别、投资力度等方面也表现出了不同的特点。一）区域分布：东部省市仍是重点，新的布局瞄向中部从区域分布来看，新增服装配料专业市场的重点投资区域仍集中在东部沿海省市，江苏、北京、山东、安徽合肥、广东、河南新增市场数量居前列。其中江苏新增8家，在全国新增市场数量中占21%，山东和北京各增5家，分别占总量的13%，安徽合肥占4家占总量的11%，广东4家、河南5家占总量的8%。(参见表一)另外，安徽合肥、河南郑州、辽宁沈阳等中部城市也表现了新生市场的活力。合肥新增有4家服装市场，仅郑州世贸商城新增的M区将达20万平方米，沈阳国际服装配料城落户沈阳，一期建设即有60万平方米，全部建成将达138万平方米，目标将成为一“最”国内最大体量的服装配料专业市场。具体来看，江苏省独占鳌头，新增8家服装配料专业市场，其占地面积也是在全国新增市场中高达41%。江苏纺织工业在我国的产业布局中占有重要地位，历史悠久，规模较大，配套齐全，产业链较为完整，市场竞争力较强。资本、技术、产品开发、生产都在向江苏这个纺织重地集聚。但长期以来，江苏服装配料业也表现了外贸依存度较高的特点。坚持国际市场与国内市场并重，大力发展现代服务业、现代物流业也是江苏省纺织工业“十一五”期间的重要任务。顺应这种形势，一举兴起、规模较大的无锡心室界国际服装配料城、湖塘纺织城、嘉兴南方中国纺织城等都选择了紧紧依靠优势的产业资源、地缘优势，得到当地政府和行业的大力扶持。多年来以服装产品中转闻名的常熟招商城也加大了旧城改造步伐，以适应当前服装配料品牌发展需求。非国有资本运作的常熟天虹服装城也是看准了招商城的“磁场”优势，顺势入位，拟以全新理念的品牌营销中心定位在招商城商流中分一杯羹。从另一投资热点区域北京市场来看，新生市场集中在北京南城原大红门、木樨园商圈内。北京大红门商圈除旧城改造、二期频上之外，新增的市场中以纺织面料类产品为主，如北京方仕国际轻纺城、北京国际轻纺城、北京威涛服装辅料城。这主要是因为，大红门商圈内共有服装、服饰、面料、鞋帽、日用百货批发等各类市场24个，1000多品牌，日均客流量20余万人次，已经形成我国长江以北地区最大的服装集散市场，大红门服装城、新世纪商城、天雅服装大厦、京温大厦等大型服装和面料市场，在北京乃至华北、东北和西北地区都享有较高知名度。而构成北京服装批发市场主体的浙江乐清籍企业经过十多年的探索，不仅在大红门各大批发市场购买摊位，开设窗口，辐射国内外市场；也已在丰台、大兴等城乡结合部兴建服装加工厂，建成产、供、销紧密结合的稳固产业基础。服装企业形成“前店后厂”格局。目前在大兴南小街、德茂庄一带已集中了600多家大、中型服装加工厂。产业需求催生了北京新的纺织类市场的兴起。而从鹏润国际时尚交易中心、北京大红门服装城(鑫福海)项目目标来看，二者都把焦点聚集在了北京的时尚产业地位上要做全新理念的品牌时尚贸易中心。这契合了北京“打造世界时装之都”的建设脚步，同时也将强化北京在品牌营销、展示、物流中的地位和作用。二）市场规模：常规来看，10万平米以下的服装配料专业市场因为风险低、易于操作而多受投资商、开发商青睐。但在此番新增市场浪潮中，市场建设规模已经日益扩大，10万平方米以下的市场仅占22%，而10-50万平方米的市场成为主流，占45%（参见表二）；经营面积超100万平米“巨无霸”类市场也达5家，数量上占14%，但这5家市场的经营面积却占到新增市场总体经营面积的40%。(参见表三)规模较大的新增服装配料专业市场大多目标在于提供完备的功能设施、配套服务，多以“X大中心”、“X大平台”为宣传口号。无锡新世界国际服装配料城、广州纺织博览中心、长江轻纺城、沈阳国际服装配料城、鹏润国际时尚交易中心等莫不如是。这将大大改变过去人们对批发市场“铺面格局”的常规认识。如无锡新世界国际服装配料城130万平米的体量内设产品交易区、新品展示区、会议洽谈区、仓储货流区、商务办公区、餐饮住宿区、咨询服务区、推广活动区等八大分区，并且涵盖服装配料各种类别，建成后将成为全球第一大服装配料集散地和全球最大的品牌服饰连锁加盟中心。广州纺织博览中心建筑面积达80万，广州纺织博览中心位于瑞康路以东、逸景翠园以西，总投资高达40多亿元，预计总建筑面超过80万平方米，是中大布市投资额和面积最大的商业项目。该项目将包括40万平方米的“轻纺旗舰展示中心” 引进权威检测机构、发布机构等产业配套，集中商圈展示交易、办公研发、商务交流、生活休闲的一站式服务以及包括写字楼、酒店、商务公寓等在内的一体化物业配套，光车位就接近5000个，超过商圈现有车位的总和，商业部分已于于2007年11月封顶，今年进驻开业，目前项目已进入前期招商阶段。另一个是中大服装配料市场发起人长江商贸开发的长江轻纺城，建筑面积近40万，位于瑞康路中段，分地下二层，地面五层经营，内设产品交易区、新品展示区、会议洽谈区、仓储货流区、商务办公区等 60万平方米的鹏润国际时尚交易中心将以打造中国最高端、最专业的服装品牌旗舰展示中心、品牌运营中心，中国时尚品牌的全球招商中心、全球服装时尚品牌及时尚消费品采购基地为核心目标。而体量较大的市场定位将更能发挥其主导地位，广州纺织博览中心、无锡新世界国际服装配料城、沈阳国际服装配料城等都将目标锁定在了近百万平方米或以上，因此“大而全”就成了其致胜的“必由之路”。同时我们也看到上海国际家用纺织品产业园、广州轻纺城、四季青安徽女装市场、海阳国际针织毛衫城等都采取了产品导向的精准化定位，郑州世贸商城M区亦以只认“大户”为目标。这种定位战略也是市场选择、产业分工的必然结果。新的市场发展阶段，只有术有专攻、错位经营、充分依托当地产业资源优势，才能取得更多的竞争机会。三）投资力度：大手笔谋大事业 “大块头”更需大智慧统计数据表明，新增市场的投资总额超过566.85亿元。其中，投资额在10亿元以下的项目占42%，投资额在10-30亿元的占22%，投资额在30亿元以上的占19%。（参见表五）广州纺织博览中心总投资高达40多亿元，无锡新世界国际服装配料城号称投资40亿元，全程推广费用6亿元，与3万入驻商户实现共赢，北京的鹏润国际时尚中心表示投资38亿元，沈阳国际服装配料城投资规模将达36亿元，中国国际服装城（苏州）的投资规模高达50亿元。分析来看，在不断追求规模效应的投资理念之下，近百万平米或以上专业市场不惜投入重金，全力打造市场的出场轰动效应，也是不得不为之举。因为当前充分竞争的市场格局下，要投资商有信心、要经营商户有信心，与市场运营管理方同舟共济、同心同德，也是非有较强经济实力、较好的经营管理谋略不能为之。二、 广州中大服装配料市场现状分析一）地理位置分析广州毗邻港澳，辐射内陆，是我国古代海上丝绸之路的起点。南北朝时已有罗马棉织品运抵广州；明朝葡萄牙人到广州进行棉织品通商，十三行、长堤石公祠成为纺织品的集散地，故而历史上流传着“苏州手艺巧，广州式样新”的赞誉。而眼下，广州利用地理优势，中西交融，博采众长，使广州服装逐步成为南派服装的代表，而广州作为中心城市，也成为南海内衣、中山休闲服、东莞时装等珠江三角地区品牌服装的集散地。解放后，特别是改革开放以来，广州服装业积极引进国外和港澳地区的先进设计、生产技术和管理机制，近年来产业结构不断调整升级，不同所有制服装企业百花齐放，争奇斗艳，年产服装达10亿多件。目前，广州已培育出像流花地区“白马”、“黑马”、“天马”“沙东”等配套齐全的大型服装批发市场近30多家，全市服装年总销售额达千亿元。同时，广州拥有十分完善的服装流通体系：以流花地区为代表的服装批发市场；以各大百货公司为代表的服装零售市场；以北京路、农林路、天河城、中华广场、环友谊商店地区为代表的品牌专卖，都证明广州是全国最大的服装流通基地。 二）支撑产业分析 正是由于有了这样一个庞大的服装流通基地，才造就了服装配料市场的繁荣。从中大地区最初自发形成市场发展到今天，在经营的有三十个不同特色的专业市场争芳斗艳的局面。如今的中大地区有10000多个档口，主要经营国内外的布料、毛线、成衣服装配料，是高、中、低档次俱全的专业性批发零售市场，以价格全市最便宜、销量最多、花色齐全、款式新颖在行业中取得较好的经济效益。就目前而言，成功的纺织专业市场不可缺少的因素是：地理位置处于区域经济的商圈中，周边成熟的产业链作为支撑点。广州是一个贸易的中转站，对整个华南地区的辐射比较大，以其毗邻港澳信息快、技术硬的优势吸引商家，同时也激发了市场的优胜劣汰。而现在整个中大的布匹市场群雄割据、竞争激烈、翻版多、高成本、低收益，以前轰动的面料也过时了，抢购的时代过去了。为了争夺客源，很多档主想尽了办法，产销一条龙，原料质量都有所保证，大家都在斗实力，短斤缺两的事也少了很多，最终得益的是消费者。但是，如何保持良性的竞争才是值得思考的问题。 广东不仅是纺织大省，也是纺织强省。每年纺织品的出口额都居全国榜首。近年来，发展势头也很快，在化纤、家纺、针织等面料开发上走在前头，同时面料在原料应用、面料风格、色彩应用上紧跟国际时尚面料。但是，却没有全国一流的品牌。本身而言，国产面料存在诸多问题：上下游缺乏有效衔接、产品结构单一、开发设计能力不足，功能性面料更是刚刚起步，但是，太多不如意绝不能成为缓慢发展不前的理由和借口，更不能放弃努力退出竞争。在市场的经营方面，只有在良性的竞争中去发展，优胜劣汰，广州的面料市场才能越走越辉煌。广州作为服装贸易的中转站，在中国面料市场有着比较重要的地位。国内的一些生产厂家都在广州设立发布点，作为他们发布产品的平台。在这一过程中，无论是商家还是销售厂家都集中在广州，外来因素加上本身发展需要，广州这两年来慢慢注重品牌的提升。因为广州的最大特点是接受新鲜事物的能力较强，在整个销售过程中比其他地方快，市场稍微有变化他们马上变，并且能够积极地去调配市场。但是对“品牌”这个概念很模糊。体现在面料市场上就是缺乏诚心力度，把别人的东西借过来，一种很基础的翻版别人的东西，没形成自己的风格。 三）发展过程分析中大服装配料市场由于前期没有严格审批和统一管理，各级政府管理部门都参与市场建设，市场发展一度出现无序发展、恶性竞争的状态。现在还有70的服装配料市场存在各种各样问题，一方面由于市场面积受到用地限制和级差地租较高，市场规模不可能再扩大。另一方面，由于通道狭窄、消防、卫生等都有不同程度差异。市场建设水平总体还较低，不少批发市场规模较大，但层次较低，硬件设施有待改善，配套设施明显不足。很多市场是利用闲置的仓库、民宅和待建土地，带有明显的临时性，市场铺面间隔简易，场内布局凌乱，通道狭窄，卫生状况很差。中大服装配料市场的组织化程度和管理规范化程度不高，缺乏应有的、完善的法制来保障市场机制的正常、有效发挥。不少批发市场的开办者对市场只管收租收费，不加强内部管理，市场管理严重滞后，加上入驻商户层次参差不齐，总体素质不高，甚至有些市场存在售卖伪劣商品，欺行霸市等不良现象。四）市场规模分析 伴随着珠三角的黄金商业圈不同类型的服装配料市场的形成，广州的布料市场也成为了珠三角乃至国内市场的大赢家之一。现广州中大布料市场、海印布料总汇、光复南布料市场和五凤、天雄纺织城几大市场在广州布市尽领风骚，在竞争中不断成为具有商业聚散功能的服装配料市场，尤其是广州轻纺城。 因此在激烈的竞争中寻找新卖点，营造大市场，已成为广州服装配料业界烹饪的第一道大餐。 广州中大服装辅料专业市场共有30个，10000多个档口，15平方档口的年租金由当初的78万元涨到20-50多万元不等。中大市场主要经营国内外的布料、毛线、成衣服装辅料，是高、中、低档次俱全，面料具有时尚性的专业性批发零售市场。但该市场与民居混合在一起，除广州轻纺城、九洲轻纺广场外，其它商铺简陋，交通环境极差，又因历史的原因约近1000间店与制衣厂相连接，消防等安全生产设施、措施严重不足，加之地方受到限制，严重地制约了其在规模上的扩大与发展，为此广州市政府指出：中大布匹市场今后一定要规划好，不仅要将布匹和制衣分离，排除安全隐患，更要建设得现代、漂亮，使之成为华南地区最大的布匹市场。2002起年广州市政府联合海珠区及这些服装辅料市场的大业主一起，对中大服装辅料市场进行了大型旧市场改造、升级扩建工程等。如今面貌换然一新，成为全国第二大服装辅料商圈，直接交易总额超过300亿，经营面积近200万平方米，商户超过10000多户。 五）经营模式分析中大服装辅料专业市场作为一个专业批发市场，主要经营服装面料、服装辅料、配料、家用纺织品其他纺织产品的批发业务，场内的商户基本上全部是一级或二级批发商，客户主要是服装生产企业和其他布料市场的下一级布料批发商或者零售商。中大纺织市场群的发展由来已久，其原型始现于1982年，是由个体经营者摆摊经营自发形成的“布街”，从1989年开始出现真正意义上的市场开始到现在，经过20年的发展，特别是近年来得快速发展，已经形成了30个分属不同场主的分市场，铺位总数10000多个，经营商户10000多家，成为广东省及整个华南地区规模最大的专业纺织品市场群，在业内享有极高知名度，随着市场的不断升级改造，收租方式也由原来的月租改为年租甚至10年租一次支付方式，入场费、建设费等费用层出不穷，经营氛围也在不断的好转，造就了今天的辉煌。六）租户心声分析1、租户抱怨中大布市租金过高商家生存空间缩小，中大服装配料市场专业商圈创新和突破论坛上，中大布匹市场经商者大吐苦水，表示中大布市内的商场租金过高，使商家生存空间缩小，他们期待新的大型商场进入，通过竞争减低商家的经营成本。在中大布匹市场经商的温州商会副会长谢选炉表示，中大布匹市场商家在2004年以前生意是火红的，但从2004年至今，生意却不好做。因为商家自身竞争加剧，而中大布匹市场内的商场租金也迅速上升。他说：“目前中大布匹专业市场已经存在了泡沫，一个两三平方米的商铺月租金高达3万5万元平方米。”据了解，布匹市场内不少商家都希望有新的大型商场进入，通过增大整个中大布匹商圈的规模，引入硬件足的商场，改善商家的经营环境，使商家、专业市场得以双赢发展。目前在广州大道南与瑞康路交接位置，80万平方米的广州国际纺织博览中心、26万平方米的逸景商业城、8万平方米的服装外贸中心，长江轻纺城四大商业项目正在建设之中，这将使中大布匹市场进一步扩大发展，并为商家提供更好的经营场所。2、2006年中大布匹批发商圈内顺华辅料专业市场推出了一批总面积约2000多平方米的在售商铺，引起关注不仅因为这是经营10多年一直只租不售的中大布匹市场破天荒地有专业商场铺出售；更由于其不低于1.8万元/平方米的售价。而顺华辅料专业市场的商铺租售价格在中大布匹市场内其实远未排得上名次。据不少商户透露，目前中大布匹市场租金不断走高，长江服装辅料城内位置最好的铺王月租金已达1.5万元/平方米，比北京路步行街街铺的普通租金还要高出不止一倍；而除了长江服装辅料城外，瑞康辅料市场、中大轻纺城内等商铺叫价也极高，如瑞康辅料市场扶梯口一个面积不到10平方米的小商铺，月租也要4000多元/平方米。一个商圈的租金水平，基本能够反映该地商家的经营水平和生存发展状态。广州四大布匹批发集中地，只有中大布料批发圈租金以“一日千里”之势增长，它借的是怎样的东风？而批发商家又如何承担如此沉重的租金压力？在各具特色的几大布料批发商圈里，中大布料市场的商家生存方式是最丰富多彩的。在中大布料市场经营了多年的周老板的话“中大的商户是经历了一场死去活来的租金风暴打击后，才置诸死地而后生地衍生出这样的独特生存方式”。是的，不仅是经营者，同时还是投资者这就是中大布料市场商户的特异性。中大布料批发商圈是什么时候真正形成规模的？对于这个问题，连最老的商户都说不上来。他们只记得，上世纪80年代末有人在中山大学校门对面建毛线厂，摆摊卖毛线的时候，这里还是一片荒芜。百多间缺乏消防和安全生产设施的简陋制衣厂就这样与民居混合在一起。走南闯北的温州人、潮汕人、湖南人或者蒙头的中东人，在这里住的是铁皮棚子，但就是这么一个地方，几年间竟不知不觉地建起了全广州规模最大的布料批发市场，再过几年，更摇身成为全国最高价的专业市场。周老板笑着说“不要小看简陋的铁皮屋，1995年在这里租一个5平方米的铺位，月租都要8万元呢，旁边就是山地和渔塘，白天拼两张桌子来摆布，晚上把布锁在柜子里。”后来随着档口越来越多，中大布市沿着现在的瑞康路向两侧蔓延，渐渐增加了九洲布市、顺景布市、晓鸿布市、长江配料城等；同时布料销售的式样、品类越来越丰富，各种印花厂、服装加工厂、辅料加工厂、仓库都纷纷出现，从而形成了今天规模宏大，产业链完整的中大布料批发市场。而随着中大的发展，周老板也从一个小小的布匹批发商，变成了一家雇有上千工人的布匹加工厂的老板。现在在中大布料市场、海印布艺城以及天雄布市等批发市场，都有不少卖他的产品的批发档口。“当然，中大布市也有过艰难的时候。”周老板说。2002年左右，因为浙江的纺织品服装出口猛然提速，比2001年增长近20，而通过民间自发成长，以临建为主的中大布市却渐现疲态。现在还可以看到中大轻纺城后面的市场内道路狭窄，人车混行，交通条件极为恶劣。而20多个分场的老板则各自为政、互相倾轧，整个市场难以形成良性竞争和团结对外的面貎。一时之间，中大布市被列入广东省治安重点整治名单及广州十大火灾隐患名单之一，几乎被政府拆掉。“主要问题出在租金上。这里的商铺租金飙升速度简直像坐上云霄飞车那样。尤其是海印分场，每隔一段时间就准时加租，但场内几乎没有任何管理，对于市场的发展毫无贡献。”周老板说。而另一家辅料批发商户则介绍，前两年80%以上的毛利都用来交租了，辛苦了一年，自己收入非常有限，等于是为场主打工。“当时我都想撤了，幸好2004年政府开始对中大布市进行改造。”该商户表示。2004年3月，广州市商业局和广州市城市规划局联合发布了广州市商业网点发展规划（2003-2010），中大纺织商圈成为广州商业10年规划中改造建设的重头戏，海珠区政府更编制了中大布匹市场环境整治规划。首先加紧建设了布市内的南北主干道瑞康路，接着是30个分市场一个一个地改造。现在瑞康路把中大布市分割成两半：一边是去年落成的气魄非凡的交易中心广州国际轻纺城；另一边则仍是拥挤、人车不分道、甚至有点脏乱的传统商业区。2005年轻纺城的出现及瑞康路的建设的确使整个布市焕发了新的生命力。“最起码，受不了海印分场不近人情地飙升的租金的商户，近80%都搬到轻纺城去了。”周老板说。但对于原来的很多服装辅料市场场主来说，轻纺城简直就是一个“恶魔”。首先受到冲击的是商户诟病最多的海印分场、长江辅料市场“原来海印、长江是中大布市中位置最好的场，所以他们要加租，大家也毫无办法。现在可以搬到轻纺城去，里面环境好、规划好、宣传又广、管理又好、气势宏大，采购商也愿意进去。”而最令商户们兴高采烈的是，跟前几年中大其他市场租金不成比例地猛增的势头相比，刚建成的轻纺城租金可说是相当“实惠”的。当时海印、长江辅料城的租金动不动就近万/平方米，而轻纺城内首二层商铺租金仅1500元2000元/平方米。转眼间，不仅是海印分场，连外面的街铺商户，不少都转移“阵地”，进入了轻纺城。“我也在轻纺城首层和二层租了几间铺。”周先生说道。当问及他为何需要这么多间商铺时，他神秘地说，“你以为轻纺城的租金会一直都那么便宜吗？这个地方，连脏乱差，毫无管理的分场租金都只上不下，你猜这一年来轻纺城的租金涨了多少倍？”不出周先生所料，不到数月，轻纺城首二层的商铺已全面租出，但很多位置不好的分场商户和街铺商户才惊觉，受到轻纺城的冲击，他们的销售量大幅下降，从而不得不考虑进入轻纺城。但短短十个月内，轻纺城首二层的租金已经升了两倍，转租租金飙升至40004500元/平方米。“那就意味着你的投资回报已经超过了200%？”面对问题，周先生笑道：“不仅如此，除了二手租金的收益外，商铺转租还有顶手费啊。像我在一层的商铺，顶手费至少也要20万元。正是这一契机，让很多人在租金升幅惊人的市场内找到一种新的生存方式以租养租。“即使在现在，在轻纺城或其他位置和管理较好的批发城内，商铺投资利润都是以季度来算的，平均每季度租金都会上涨10%30%。想到来这里纯粹投资商铺的人很少，但不少商家都采取这样的方式：先在新开张、租金较低的专业市场租下大面积的商铺（如需100平方米进行自用经营，则会租赁200平方米以上的铺面），待二手租金上涨至一倍以上时，商家便把多出来的一半商铺转租出去，而转租收益往往足够支付自营场地的租金了。这种以铺养铺，相当于免费获得经营场所的方式在租金水平疯涨的中大极为流行。现在广州中大布料市场、海印布料总汇、光复南布料市场和天雄纺织城几大市场在中大布匹市场尽领风骚，在竞争中不断成为具有商业聚散功能的面料、辅料批发市场。 海印市场 规模较小，由海印布料总汇和海印毛线布匹交易市场等组成，位于东山区沿江东路429号，东山湖公园正门南侧。主要经营时装面料、家具布艺、量身裁剪、精纺呢绒、舞台工程、特种服饰、工艺制服和精品饰物等，其中装饰布料和极具民族特色的布料最为吸引国外商家。 天雄纺织城 位于广州大道南德昌路，广州市河南园艺场对面，建设思路源于中大布匹市场的改造，规模较大，建设规范，但建成后始终不能替代中大市场，市场交易量始终不旺不淡，其最大的特点是它的业务来自四面八方，甚至还有国外客商在这里开档，销售的面料以布坯居多。 广州光复南布料市场 位于荔湾区光复南路，文化公园北面。是一个具有几十年历史的老市场了，也是广东最早的布匹批发市场，主要经营面向工衣的中、低档次的面料。在中大布匹市场所在的瑞康路上，还有瑞康布料服饰配料专业街、广州轻纺城、瑞康服饰配料装饰布料城、长江服装配料城，以及新康布匹布料城等等。纵观广州布料市场，可谓群雄割据，竞争激烈，呈现出两种情况： 1多数市场结构相似，经营管理水平低，形似集贸市场，不具备信息服务、展览服务等多元化功能，尚处于低水平经营状态。2恶性竞争，很多档主为争夺客源，想尽办法斗实力、斗价格，不惜以零利润保住客户。3、现今布匹批发市场呈现两大趋向：一是大型综合性市场逐步向功能配套、分类经营方向发展；二是中小市场向专业化、特色化方向发展。 七）新市场发展分析如广州轻纺城、还有在建的广州纺织博览中心、长江轻纺城等，市场的层次结构将更为合理，管理更为科学、有力，档次进一步提高，秩序好转，具有较强商贸吸引力的大型服装配料市场。市场加速园区化、规模化、中高级化发展 由于服装配料市场需求拉动，加上政府的有力引导，一批大型的服装配料市场园区将会崛起，服装配料市场规模将会进一步扩大。同时，服装配料市场向中高级方向发展，提升市场功能，注重品牌效应，加强规范管理，将大大改变现有服装配料市场的传统面貌。市场专业化、特色化更为突出 具有鲜明特色的专业服装配料市场竞争力较强，将得到迅速发展，市场专业化、特色化更为突出。在专业化、特色化的基础上做强做大，将涌现一批对行业产品价格具有重要影响力的服装配料市场。市场空间布局向中、外圈层转移 由于现有经营商户对租金不断上升和市场对停车、仓储设施要求高的特点，使得新的服装配料市场的空间分布更为合理，更注重市场应用电子信息技术，服装配料市场的发展将适应当代科技的发展，将越来越多地运用电子信息技术，大大改变市场交易、市场管理、市场营销等的传统模式，促使服装配料市场走信息化的发展道路。广州轻纺城配套有工商、金融、商务服务、法律咨询、市场调解、知识产权保护、产品检测、产品开发、新产品发布、仓储、货运、治安、环卫、医疗等服务机构，为客商提供了一个良好的经营环境。市场按照国际惯例加强市场管理，已实现市场内部电脑联网，并可通过互联网对世界各地的码头、市场、各大国际船务公司货柜实行查询，统一调配。新的市场创新交易模式。一是在政府支持下，有关市场主体举办了形式多样的博览会、展览会、交易会，对引进客商，促进交易，扩大市场影响，树立市场形象起到了一定的积极作用。二是部分大的市场建立了自己的网站，并利用网站展示产品，发布信息，开展电子商务，积极探索网上营销新模式。这些新的市场开发商都是有着丰富经验的管理队伍，加上全方位的推广宣传，而且定价方面更加科学、合理，也有相应的控制炒铺措施，刚开始时价格会更优惠，意在把场做旺，作长期投资，日后的租金递增也会定在合理数字范围内。这些新的市场将会有更多的商户接受，这一做法也将给原来一些租金被炒高的市场带来压力。八）面临的挑战分析随着市场发展环境的变化，中大服装配料市场面临以下几大挑战：1、是全国化的挑战，随着我国经济市场化程度的提高，全国各地服装配料市场迅速发展。我区原先占有的市场先发优势在逐渐消失，市场占率有在分解、分化。特别是以价格低廉、品位一般的商品取胜的市场的冲击最大。因为这类市场具有市场准入门槛低，易模仿的特点，其竞争必将更加激烈。2、是国际化的挑战。随着市场开放度的提升，国际商业巨头和国外优势产品的进入，必将对我区的商品市场包括具有一定竞争优势的专业市场都将产生一定的冲击。3、是信息化的挑战。现在，互联网已经引发了一场市场交易方式的变革。首先，它弱化了中间商的作用，改变了原有的销售体系，提高了交易效率。其次，它创造了一个以信息交换为媒介的网上虚拟市场，形成了新的交易运行机制，它集销售、展示、广告于一身，并使企业和客户之间实现双向沟通，形成了网络营销，创新了营销方式，电子商务的迅猛发展。市场主体也必须应对这种挑战这些挑战将寄望于广州轻纺城及即将落成广州轻纺博览中心、长江轻纺交易城来完成。三、中大服装配料市场分布与调查一）市场分布图新 港 西 路l 长江服装辅料广场（宽大东区）l 广州国际轻纺城l 瑞康服装配料城中大五凤东场中大九洲轻纺广场l 银岭轻纺综合广场l 环宇市场纺织皮革市场l 广州长江（中国）轻纺城（在建）综合楼五凤西场五凤凯泰东晓路凤 景 西 路瑞康路广州大道长江服装辅料广场中大B区瑞纺皮革市场中大瑞纺布匹市场瑞纺辅料城长江布匹交易城中南街长江布匹交易城南区恒峰皮革毛绒市场中大旭高纺织城南逸 景 路二）长江服装配料市场调查长江服装辅料市场调查表市场名称长江服装辅料市场地 址瑞康路口层高8层面积18000平方米，档口5-15平方米/间经营范围高、中、低档服装辅料和配料保 证 金三个月月 租 金1F15002200/每平方米，2F400-600/每平方米，3F150-300/每平方米，收租方式每月租 期12年管 理 费45元/每平方米市场描述位于中山大学正门对面，瑞康路口，在原长江中大服装辅料交易城的基础上扩建，经营面积18000平方米，是长江企业自有产权的物业，经营五金、烫钻、花边、商标、织带、拉链等辅料品种，1-3层商铺800多间，月租金：1F15002200元/每平方米，2F400-600元/每平方米，3F200-300元/每平方米，4层为100多间高档经营品种展区，月租金：150-200元/每平方米，5-8层为300多间中高档写字楼，月租金：80-120元/每平方米不等。广场内配有双排自动扶梯14条、客货梯3条、观光梯1条、宽带网络系统、有线电视系统、无线对讲系统、中央空调、广场内部监控系统、消防安全系统等完善设施。同时，在广场附近有银行、物流货运中心、停车场、餐饮等配套服务设施齐全，为商家置业经营和顾客购物提供优越的条件。广场经营已有近十年的历史，是海珠区重点立项的项目。自开业以来，吸引了国内国际众多名牌商家和著名厂家进驻，迅速旺市，声誉鹊起，客户遍及欧美、日本、韩国、东南亚等几十个国家和地区，目前是国内交易量最大，生意最旺的服装辅料和配料交易市场，经营商家有珠江三角洲、浙江、福建等地的品牌厂商，同时还吸引了港、澳、台以及东南亚等地商家进场经营、采购。广场的经营品种汇集了国内外流行的高、中、低档服装辅料和配料，品种齐全，花样繁多，货源充足，物优价廉，市场内外贸、内销交易活跃，为服装配料厂商生产经营的必访之地。长江服装辅料市场内，经商者大吐苦水，表示长江的商场租金过高，拿铺的附加成本也高，使商家生存空间缩小，他们期待新的大型商场进入，通过竞争减低商家的经营成本。三）中大瑞纺布匹市场中大瑞纺（3个场）布匹市场、皮革城、辅料城调查表市场名称中大瑞纺布匹市场地 址瑞康路层高2层面积16000平方米，档口15-25平方米/间经营范围高、中、低档布匹和配料保 证 金三个月月 租 金1F8001500元/每平方米，2F200-300元/每平方米， 收租方式每月租 期1年管 理 费25元/每平方米市场描述位于瑞康路，属临时建筑，经营面积16000平方米，经营高、中、低档布匹面料和配料品种，1-2层商铺1000多间，月租金：1F8001500元/每平方米，2F200-300元/每平方米，场内公共设施较少，档次较低。经营已有近4年的历史，位置较好临一线马路。经营商家以浙江、福建等外地的品牌厂商为主。瑞纺同时还有皮革城、辅料城相互促进发展。四）长江布匹交易城长江布匹交易城调查表市场名称长江布匹交易城地 址瑞康路中段层高8层面积35000平方米,铺面1500个经营范围棉布、印花、网布、牛仔、麻绒、丝绸、套装面料全系列保 证 金三个月月 租 金1F10001500/每平方米，2F300-500/每平方米，收租方式六年一次租 期6年管 理 费35元/每平方米市场描述处广州市最具潜力发展商圈中心-中大纺织商圈的长江布匹交易城。本交易城全新升级改造，交通位置便利，物流通畅直通物流设计，本交易城交易的品种有：棉布、印花、网布、牛仔、麻绒、丝绸、套装面料全系列,长江布匹交易占地面积超过3万平方米，拥有铺面1500个，铺面以20平方米/间为主，是中大商圈布市发源地，目前也是国内布匹品类最齐全的交易中心。 经营品种涉及：棉布、印花、网布、牛仔、麻绒、丝绸、套装面料全系列，产品销量覆盖全国，更远销欧美、日韩、东南 亚等地，交易城软硬配套齐全，区内有多条城市主干道及市政规划路环绕，交通为便捷。 长江布匹交易城缔造了无数大商家，创造昔目的繁荣，更迎来明天的辉煌被誉为中大布市的心心脏与发动机。 市场布局； 1、男女套装面料、裤料和丝绸色丁专营区: 2、窗帘布艺专营区： 3、网布蕾丝、印花鞋材、皮毛皮草专营区 。面料铺面以6年一次性收租为主，现有部分是转租，一线马路约首层月租：2000元/平方米，租期一年一签，二楼转租20平方米，租期一年一签，年租金16万。开发商也有10%左右没出租。另长江布匹交易城（南区）毛线、皮革、皮草鞋材专营商铺，长江布匹交易城（南区）原民政学校二栋大楼，全新升级改造，本交易城根据“中大纺织商圈”纺织品行业的分布及发展情况，在原省民政学校全面升级改造，A区1楼网布、蕾丝、印花、鞋材，25楼皮毛、皮草，68楼仓库写字楼,近300个商铺全力打造中大纺织商圈特色的“毛绒、皮毛、皮草”专业经营区。租金特惠商铺月租金每平方50-500元/起，免收集资费用物流通畅直通物流设计，货运车辆直达D区E区商铺。设备齐全345楼中间配备近300个车位的停车场、自动扶梯20多条、观光梯1条、货梯2条，1-3层服装配料区，4-5层皮革、皮草毛绒专区，6-8层为仓库写字楼、主通道6米，环保可独立控制中央空调，24 小时监控保安系统，电子商务信息管理平台。该区档次低，经营商品杂乱，目前还有30%没出租。五）中大旭高纺织城中大旭高纺织城调查表市场名称中大瑞纺布匹市场地 址瑞康路尾段层高2层面积55000平方米，档口10-25平方米/间经营范围中、低档面料和配料保 证 金三个月月 租 金1F300800元/每平方米，2F60-150元/每平方米，进场费1000元/平方米 收租方式每月租 期1-5年管 理 费20元/每平方米市场描述2005年6月开业，位于中大纺织商圈第四板块东晓南路商业区内的中大旭高纺织城，旭高纺织城处于中大纺织商圈第四板块的关键位置，占地5万多平方米，现有1000多间铺位，是中大纺织商圈（中大布匹市场）升级改造的又一力作，为东晓南路商业板块的形成奠定了坚实的基础。经营中、低档布匹面料和配料品种，1-2层商铺1000多间，场内公共设施较少，档次较低。经营已有近4年的历史，经营商家以本地个体户、浙江、福建等外地的品牌厂商为主。六）瑞康服装配料城瑞康服装配料城调查表市场名称瑞康服装配料城地址瑞康路中段层高3层面积12000平方米，档口10-20平方米/间经营范围花边、五金、钮扣、烫钻、烫图、吊牌、拉链、织带、花饰、皮带、绣花。保 证 金无月 租 金1F6001000元/每平方米，2F300-400元/每平方米，3F150-300元/每平方米，收租方式一次性六年租 期6年管 理 费40元/每平方米市场描述位于瑞康路东侧，瑞康路93号瑞康大厦1-3层地处中大布匹商业圈核心地段，毗邻长江服装辅料广场，商业环境得天独厚，是华南地区最成熟、最具知名度的服装配料专业批发市场之一，市场设施齐全，服务管理完善，人气旺盛，人流密集，物流便利，服装配料产品交易遍及全国各地，远销韩国、日本、西欧、马来西亚、东南亚等众多国家和地区，是最具发展潜力和市场竞争力的大型现代化专业市场，瑞康服装配料城成立于1997年，历史比较悠久，市场内手扶电梯、货梯、中央空调等硬件设施齐全。刚开始时市场是以经营服装辅料为主，随着花边市场的需求空间扩大，为了打出自己的品牌，从去年开始，扩大了规模，目前商铺面积达12000平方米。现在市场内共有700间店铺，已全部入驻，其中经营花边的店铺就达500间，大部分都是批发兼零售为主，年交易总量超过10亿元人民币。目前入驻该瑞康服装配料城的国内花边知名品牌厂家有圣达、莉雅、千禧、二厂、金长鸿、康氏、捷诚等。以一次性收六年租金方式出租。主要经营：花边、五金、钮扣、烫钻、烫图、吊牌、拉链、织带、花饰、皮带、绣花。首层经营较好，二层有部分铺位转租，6万一年约10平方米，实用率70%，三层大部分没开业，有经营者表示以前还可以，但现在选择的市场多了，这里管理又不好，通道太小，但管理不好，附加费用多，后来越搬越多造成现在的局面。七）中大五凤西场中大五凤西场查表市场名称中大五凤西场地 址瑞康路中段层高2层临建面积20000平方米，档口10-20平方米/间经营范围全棉系列、牛仔系列布匹批发基地保 证 金三个月月 租 金1F6001000元/每平方米，含二层 ，进场费1000元/每平方米。收租方式按月租 期3年管 理 费35元/每平方米市场描述中大五凤西场一区布匹市场位于中大布匹商业圈的最繁华地段，与周边各大布匹市场齐首相并。市场人流密集，交易火爆，独特的透光雨棚遮盖设计，通道宽畅明亮；大型的停车场，配套设施完善，专业市场管理，24小时全场闭路监控，全日制的保安执勤及夜间封闭式安全管理；全力打造为全国最大全棉系列、牛仔系列布匹批发基地。还有中大五凤东场临建二层，有2000个铺面。八）中大九洲轻纺广场中大九洲轻纺广场调查表市场名称中大九洲轻纺广场地 址瑞康路中段层高4层面积建筑面积约70000平方米，铺位15-25平方米/间经营范围经营面料、二层经营辅料、三层经营家纺、四层为商务写字楼及各种配套服务中心铺位数量2000月 租 金1F1000元/每平方米，2F500元/每平方米，3F200元/每平方米。收租方式首层十年一次性，二层5年一次性三层5年一次性租 期5-10年管 理 费125元/每平方米市场描述广州中大纺织商圈位于广州市海珠区，名校中山大学对面,以瑞康路为中心,是广州市规划发展的经贸重点区。依托广东省纺织行业的生产优势,经过十几年的发展,已拥有过万家纺织品经营商户,集生产、贸易、物流为一体，成为东南亚最大的纺织商圈。位于瑞康路上的中大九洲轻纺广场距中山大学正门200米，紧挨广州国际轻纺城，距琶洲国际会展中心仅5分钟车程，交通便利，四通八达，良好的交通状况造就了中大纺织商圈的兴旺发达。中大九洲轻纺广场占地面积约30000，建筑面积约70000，将近2000个纺织品专业的商铺及商务办公室，是继广州国际轻纺城之后中大纺织商圈内又一大型纺织品专业市场,该项目总规划为四层：其中首层规划经营面料、二层经营辅料、三层经营家纺、四层为商务写字楼及各种配套服务中心。中大九洲轻纺广场的横空出世，一举打破了中大纺织品市场原有的零散、短期的租赁方式。以永久性建筑为后盾，以长达十年以上的绝对租赁优势，为商户创造了一个长期稳定发展的经营环境。以多年经营纺织品的经验，以超前的理念，以满足纺织人的需求为宗旨，独具匠心地打造中大九洲轻纺广场，为经营者创造一个无与伦比的绝佳环境。该市场温州老板开发，硬件设施不错，经营氛围不好，首层最好位置转租约1500元/月，二层30%没开业，三层曾经开过现已停业。九）银岭轻纺综合广场银岭轻纺综合广场调查表市场名称银岭轻纺综合广场地 址瑞康路后段层高2层含夹层面积建筑面积约平方米，铺位20-50平方米/间经营范围一层面料和辅料专区铺位数量约4000月 租 金一线马路600元/月二线马路230-280元/月收租方式按月租 期1-3年管 理 费租金包含管理费市场描述在激烈的市场竞争中，专业市场的升级改造如同产品的更新换代，优化硬件环境，提升软件服务设施才能更加显示其地位和作用。 银岭轻纺综合广场在中大商圈内敏锐地捕捉了这一信息。虽然目前中大布市纺织商圈已经形成广州国际轻纺城和中大九洲轻纺广场，但是依然不能满足中大布市商圈高速发展所带来的配套服务问题。银岭轻纺综合广场通过对旧有的环境进行改造升级后，势将带动整个中大商圈的整体升级和产业链的蓬勃发展。依托中大布市全球纺织采购中心所具有国际国内知名度，从整体改造，道路拓宽，大型停车场，完善配套服务方面，都将超过中大布市现有绝大多数轻纺市场的硬件设施和软件环境。 从银岭轻纺综合广场整个布局来年看，地处瑞康路中段，中大商圈的中心地带，是集商务、办公、物流、仓储、公寓、安保、服务等诸多功能于一体的现代型纺织专业市场，建筑分布为一层面料和辅料专区，二层为皮草大世界，三楼和四楼则为写字楼和仓储库。总建筑面积为18万平方米，是目前中大布市商圈规模较大，设施齐全、服务全面的大型社区式轻纺综合商业广场。公司以项目投资、专业市场开发和投资资源共享为主。现出租