某服装城发展战略总体策划报告

目 录前言说明第一部分：商战之道 贵在有谋1 战略策略依据2 总体战略目标3 战略发展定位4 发展定位支持5 淄川服装城发展战略部署6 淄川国际服装城将对区域政治、经济、文化的影响7 淄川服装城项目发展计划8 发展模式展望第二部分战术：以正合 以奇胜1 项目规划2 项目包装策略3 招商策略4 宣传策略5 竞争策略6 淄川国际服装城优惠及支持措施7 结论及建议结束语淄川服装城发展战略总体策划报告 前言：诸侯争霸 先谋后动 凡事预则立 不预则废 先谋而后动 善之善战也 孙子兵法 纵观中国服装市场，诸侯争霸格局初成：广东虎门服装凭借其天时改革开放之东风和利地粤港澳经济商贸圈之发展优势，立足华南，辐射全国，走向海外，独占鳌头；辽宁大连得其人和，凭借其创新精神，高举会展经济旗帜，率先开办国际服装节闻名于世，称雄全国;浙江温州以其发达的商业头脑，灵活的企业机制， 敏锐的市场眼光捕捉机会之“兔”，从小打小闹，单打独斗到成行成市，亦取得立足之地，争霸一方；福建石狮高筑墙、广积粮、缓称王，鹰扬虎视，雄心勃勃，政府引导，企业推进，精耕细作，网络营销，虽天时地利不如广东虎门，人和不如辽宁大连，勇敢彪悍不如浙江温州，但笨鸟先飞，凭借其先发优势和后天努力稳稳当当成为一方诸侯；江苏常熟后起之秀，凭借长江经济带纵深腹地和强劲的消费力以生产链条推进，前店后厂，称王称霸，而成为全国著名的服装的市场之一，作为中国华北地区的服装老大脂川，又如何在这列强称霸，群雄环伺重振雄风？如何在东有即墨、中有洛口、南临临沂,西有聊城,在这样一个前有狼后有虎的围困中突围面出,引领潮流?是沉醉于过去的辉煌哀叹其衰落,让发展机遇白白丧失?还是以“生于忧患，死于安乐“的拼搏精神在挑战中前进，在竞争重振昔日雄风？正是我们此次必须正视和研究的一个课题。 中国经济已进入了强劲的消费时代。创造亮点、形成特色是现代城市运营可持续发展的唯一选择，是现代房地产发展商转换成“城市运营商”的关键时刻。角色的转换意味着与竞争对手拉开距离和资源最大化的占有；角色的转换意味着层次提升与非同一般的经营境界；角色的转换意味着效益最大化和综合竞争力的提高，同时还意味着从物业总承包的角色脱胎而出，从产品经营，资本运营和跨国经营的角色转换，此其一。其二，中国经济已基本实现从计划经济向市场经济完全转变，各区域经济竞争、文化板块竞争日益激烈；各种节事活动、展销业和经济文化交流如火如荼，表现在服装业上的蓬勃发展，服装市场的满天星斗和以及消费力的逐步增强，随着中国加入WTO的进一步深化，全球经济一体化，国际贸易自由化，以及物流业和电子商务信息高的进一步起；为淄川服装城和服装业的发展壮大提供了新的发展机遇。其三，由于高新技术的广泛采用，市场竞争的日新月异等诸多因素，商贸城的功能也已经有了新的内涵和变化，经历了从第一代的大棚式单一批发零售，货物运输到第二代的入室经营，功能分区，主题明确，配套完善的集散中心，逐步发展到第三代的集商贸、资本、信息、展示、文化交流于一身的物流中心，而成为世界区域再生产活动的综合资源配置中心。 淄川作为华北地区服装市场的龙头老大，虽然昔日风光不在，但摊子还在；虽然影响力和辐射力有所减弱，但市场缺口还在；虽然困难重重，前有“穷寇”，后有“追兵”，但雄心还在。而问题的关键是不能按惯性思维，不能走别人重复的老路，而是站在一个战略的高度，俯视市场，立足潮头，从而引领潮流。新中国的创造者毛泽东同志说得好：冷眼向洋看世界。其深意是：事物的发展总有两面：危机、危机既有危险又有机遇，问题存在，困难存在，关键在于如何看待和对待，兵书云 先谋后动 谋定而事举 事举则成 说 明1、 本案策划基本基于以下工作形成对中国经济运行，服装产业宏观走势进行分析；对目前中国服装市场运行主要环节的观察，访问和咨询；对中国主要服装城的考察，分析和个案的研究；对国际服装城的发展，经营模式的个案研究；对品牌厂商，重要客户的咨询；对淄川服装城的深入调查和研究；对著名策划家、商业项目操作专家，房地产专家，资本运营专家，规划设计 专家以及新闻界，广告界权人士的有关咨询。对中国服装市场与淄川服装城的冷思考；在精都国际集团总裁-杨卫国先生主持下的对项目区位；规划等工作及反复多次对方案的讨论和修订。2、 本案重要提示 本战略策划报告主要站在战略高度，从宏观角度分析中国经济运行及中国服装市场、服装城的走势和经营发展模式，从而提出对淄川服装城发展规划的观点和看法。 本战略策划报告主要解决淄川服装的经营发展模式和规划战略布局，其重点突出项目发展的定位论证和由此延伸的项目概念规划，策略的制定和经营发展模式。 本策划报告主由两部分构成，第一部分是战略，第二部分是战术。3、 本案策划构想说明： 本案策略设计的意义在于淄博通乾房地产有限公司开发的淄川服装城不再是一个简单的商铺招租、批发、零售和旧城改造的项目概念，其战略目标瞄准的不是淄博本地的消费能力和局部的项目效应。 本案策略设计的意义在于站在一个战略的高度“冷眼向洋看世界”将淄川服装城项目置于中国服装市场战略布局和北方市场的缺口之上，使其成为中国著名的服装集散中心和物流中心，成为中国服装市场的“样板工程”和“示范单位”，从而成为连接九洲，沟通四海的“开放窗口”。 本策略设计的目标是：希望籍此将淄川服装城建设成为华北地区经济的“亮点”，成为淄博市和山东省在21世纪的一张“名片”和“王牌”。 第一部分战略：商战之道 贵在有谋 伐敌制胜 贵先有谋 谋定事举 敌无不克 明太子宝训卷一1、战略策划依据11从全球范围和发展的观点来看 从全球范围和发展的观点来看，发展物流比任何时期显得更加重要，在人类进入21世纪的时候，以信息技术为基础电子商务在全球迅速崛起，它对传统的商业运作模式、商品流通模式及人们的生活方式产生广泛而深远的影响，而保证电子商务交易顺利实现交割的关键，在于构建一个与电子商务相适应的现代物流系统。服装业作为中国最传统的产业和经济支柱，构建物流系统比任何时期显得更加重要。12从中国经济和服装产业发展态势来看 中国经济经过二十多年的改革开放，已获得了持续的，快速的，大规模的经济经济增长，其经济总量排名世界第三。拥有十三亿人民的庞大市场，无不令国内、国际商家为其心动，发展潜力无可限量。展望未来，中国势必成为全球经济及商业活动中心。 改革开放以来，中国服装产业飞速发展。据统计，1998年服装创汇300亿美元，国内衣着类的零售额3500亿元人民币。两者相加6000亿元人民币，人均消费占有500元人民币。从这组数字来看，服装产业无论是出口市场还是内销市场，都占有举足轻重的地位，对中国国民经济的增长发挥着重要的影响和作用。 同样，服装集散市场对一个区域、一个城市而言，无论对就业还是对经济增长及对城市区域文化的发展，提高人们的物质和精神文明也发挥着重要的作用。凭借服装城起家的各大城镇，无不是中国城镇的佼佼者，广东虎门、辽宁大连、江苏常熟、福建石狮等几个服装业诸侯哪个不是以集散市场而成为城市经济发展的支柱。13从市场存在的缺口来看 虽然服装产业具有很重要的地位，但当前存在着几个比较显著的问题，问题的存在无形中存在着市场的缺口。主要表现在：一是服装群体的规模不大，二是集约化程度低，三是配套规划跟不上发展，四是民营主导、自发形成，五是普遍处在第一代和第二代的批发零售与货物运输，适当配套之间。根本不适应世界经济发展潮流和中国加入WTO后国际贸易自由化、全球经济一体化的进程。 虽然中国各大服装业诸侯看上去很“美”，但大多凭借其“先发优势”和“地缘优势”，发的是政策财，打的是区域牌、吃的是中国改革开放经济增长强劲，人民逐步富裕，消费水平逐步增强劲。淄川之所以感觉风光不再，实在是因为在这三方面做得不够，甚至压根儿就没有做。本是一头大象，可以吃到更多的食物，却不小心被周边的小蚂蚁如即墨、洛口、聊城、临沂等把市场的“大蛋糕”给瓜分了。 但可喜可贺的是淄川摊子还在。沉睡的雄狮终于睁开双眼，亡羊补牢，为时未晚，北国的大市场尚未有“魔爪”伸出，中国服装业尚未有一家打出品牌展示贸易这一旗帜，巨大的市场缺口，就意味着巨大的商机？谁填补这一市场空间，谁先抓住这一市场时机，谁将赢得整个天下！14从国内国际展示贸易发展趋势来看 欧美品牌展示贸易已成为潮流和新的经济增长点，有较成熟的商业操作模 式，使本案项目有可借鉴和操作的依据。 中国展销业更是魅力四射，从北京汽车展到广州博览会、深圳高交会、昆明世博会、珠海国际船及一年一度的全国春秋季商品交易会等，即可见其巨大的发展势头和诱人的利润空间。 我们再看一服装业的国内典型大连，凭借其创新精神，率先开办国际服装节，从1989年，至今已举办14届，最近一届服装节，单场贸易成效额就高达百亿以上，而尤为可观的是，大连的服装节现已成为行业中声誉最高的一个国际性经济文化盛会。15从历史性发展机遇来看151从大环境而言 中国经济发展强劲，服装业蓬勃发展，消费力逐步增强，随着加入WTO的进一步深化，全球经济一体化，国际贸易自由化及物流业和电子信息商各业的进一步兴起，为淄川服装城的发展壮大提供了新的契机，纵观全国上世纪八十年代改革开放之初，浙江温州义乌没有大市场，义乌人组织考察福建石狮后回去建一个综合性的大市场，奠定了全国性小商品市场的地位；浙江绍兴轻纺城、广东虎门富民服装城等起步也比淄川晚，但由于抓住了机遇，注重规模、规范管理，也后来居上。152从政策层面上来看山东省政府提出了打造服装集散市场品牌的战略构想，在十六大报告中明确提出了发展服装业，在优势中寻求更优，同时还规划了80余亩的服装工业园，目前进驻企业已达50余家；同时淄博市政府也提出了要把服装产业作为经济支柱产业来抓，规划了3000余亩的服装工业园，与服装集散市场一道以形成前店后厂的产业链模式，所有这些从根本上增强了淄川服装业发展的后劲和综合竞争力，为本案项目淄川服装城的发提供了强有力的政策和发展平台。153从当地市场的经营者和投资者来看淄川服装市场的经营者迫切需要有新的发展平台和再上新台阶的强烈愿望，同时，又由于先富一族手上已掌握了一定的积蓄，投资渠道窄，亦需要有一个前景明朗，收益高的好项目以使财富增值。淄川服装城的开发建设可谓适逢期时。16从淄川服装业的历史与现状来看161淄川服装业的发展历史早在上世纪80年代初，淄川就从农村集镇发展成为全国著名的服装市场当时汇聚了10余条商品街，数千个商铺，每天前来购买服装，小商品或慕名而来的国内外客人超过5万人，真的是“万商云集”，究其原因：一是缘于中央，山东省淄川市各级政府部门的优惠政策和大力支持；二是缘于淄川邻近沿海地带的“先发优势”，在当时仍是“短缺经济”的情况下，打了一个漂亮的“时间差”；三是缘于我国东西部差距大，山东省内发展不平衡，淄川借助区域优势打了一个漂亮的“区位差”；四是缘于淄川人与生俱来的商业传统拼搏意识。162淄川服装目前状况伴随着改革开放大潮，淄川在沿海地区迅速发展成为全国性的服装集散中心之一，先后兴建了宝艺精品服装市场，小商品批发市场，交易额达50余亿，外地服装经营企业达400余家，商铺达3500余个，但是近年来，随着改革开放的不断深入，山东省各地纷纷建起服装市场，加上交通硬环境和经营环境问题，淄川服装城明显落后了，与广东虎门、江苏常熟、浙江温州、福建石狮等地服装城相差较远，淄川的服装市场受到了严重的挑战。17从项目选址区位来看171就项目宏观环境和战略区位而言 淄博地处华北地区，纵深腹地广阔，东连沿海，西接西部，是战略发展的要冲。表面上看来，淄博不如山东省会济南，就像东莞不如省会广州，石狮不如省会福州，常熟不如省会南京，但特色化的产业体系决定了特色化的城镇形态，就像中国的服装集散中心往往不在省会城市，而在二级，三级城镇一样，淄博同样也可以成为全国乃至世界的服装集散中心之一，而事实证明淄博在上世纪八十年代末，九十年代初曾经在产业界占有一席重要之地。172就微观层面而言 淄川服装城位处淄博市淄川区张博路与留仙湖路交界处，地理位置优越、交通方便，其区位历史曾为中国著名的服装集散中心之一，然而诸多方面原因本区域服装市场日渐衰微，而这种局面的造成并非区位的问题，而是由于一方面全国大气候的影响，各地服装城蓬勃发展，周边异军突起，而淄川服装城的管理者视而不见；另一方面，是政府和经营者缺乏有力的支持和引导，致使市场仍处于初始经营阶段，从而使市场经营者素质得不到提升，高素质的商户外流，低素质的商户要么关门要么缺乏商业诚信，要么经营低档产品，给淄川市场造成不良影响，更主要的是主体市场的建设滞后於市场需要，而并不是说淄川的战略位置有什么问题。18从淄川服装城的发展规模来看淄川服装城规划用地260余亩，居全国第一，首期规划用地60余亩，建筑面积10万M2，按实际使用面积50%算占5万M2，在按20 M2/间商铺计算，则商铺约2500余个，而目前服装市场的所有室内商铺仅1027个，不到项目的一半，是广州最大的服装白马服装城（建筑面积60000平方米、商用面积30000平方米）的1.7倍多。因此，按常规操作和惯性思维肯定走不通，而必须要有一个超常规发展思路，方能撬动之一大型商业项目。19从竞争态势来看 如果按一般操作思路和一般商业操作手法，本案只局限于淄博本地，而目前的淄博不足以承担本项目的运营，甚至整个山东不足以承载本项目的能量，按常规操作和惯性思维，则无异於将大象变成蚂蚁、巨人变成矮子,捧着金碗讨饭吃,与本地和周边商业项目争抢那一点可怜兮兮的客户,所以淄川服装城必须走出去“向洋看世界”。如果按超常规发展思路操作，本案在山东乃至整个华北地区则处于无竞争对手状态，就象武林高手如入无人之境，将与东莞虎门、辽宁大连服装城成三足鼎立和优势互补之势。110中国商业功能区普遍存在着重大问题，为淄川服装城的高定位发展提供了有利的保障和契机。主要表现在： 商业功能区结构的层次性不明显 高等级商业功能区和低级别的商业功能区未能形成有序的登记体系，传统行商 业区，中等规模商业区占较大比例。 区域功能分工缺乏协调性 传统商业繁华区和城区结合部商业区等商业功能区的形成自发性较强。彼此间 缺乏内在的关联性，规划未能发挥强大的调控功能。 商业功能区功能简单，级别不够绝大多数的商业功能区只具备传统的零售，批发，饮食等功能，缺乏现代的 商业信息电子等功能内涵；在等级方面，各市缺乏高等级的零售商业和大型 批发商业，商业极的培育仍须努力。 缺乏现代意义的CBD，未能承担国际化商都的商业功能 遍布各市的商业功能区尽管有的知名度高，但与国际接轨的且产业链丰富的现 代商业功能区在全国各市尚未诞生。2总体战略目标 在人类进入21世纪第三个春秋的今天，全球经济一体化，国际贸易自由化。城乡发展一体化为发展主流的“三化”经济建设时期，物流业和电子商务信息业的迅速崛起为中国的经济和服装城注入了新的火力，商贸城的功能也有了新的内涵和变化，经历了从第一代的大棚式的单一批发零售，货物运输到第二代的入室经营，功能分区，主题明确和配套完善的集散中心，逐步发展到第三代的集商贸、资本、信息、展示、文化交流于一身的物流中心。因此，由通乾地产开发的淄川服装城，在当今这个全球经济一体化和国内服装城诸侯争霸的关键时刻，已不再是简单的商铺招租，批发零售和旧城改造的项目概念和惯性思维，而是个面临着与国际接轨，与国内主要同类项目如广东虎门、辽宁大连、江苏常熟等服装城“抢跑道”，“争速度”的激烈竞争和创新发展。因此，新一轮的淄川服装城联动开发的总体战略目标是：21就项目本身而言： 将淄川服装城建设成为中国最著名的服装集散与物流中心，服装品牌展示与贸易中心，资金流通与商情发布中心、服装文化交流与商贸旅游购物中心，同时，也将服装建设成为与国际国内服装品牌厂商的营销的总部和贸易中心。22就开发商而言希望籍此为起点，将通乾地产从建筑地产业的生产经营，商品经营转向以资 本经营和品牌经营为主，以实现经济效益最大化和社会效益最大化，从而使通乾从地产商转换成“城市运营商”，拉开与竞争对手的距离和层次的提升以及资源最大化的占有。23就淄博市政府而言 淄川服装城的开发建设和成功运营将不仅是淄博市的“形象工程”和一方经 济“亮点”，同时也是其对外宣传和招商引资，外引内联的一张“名片”和 “王牌”。 24就进驻商户而言 淄川服装城既是其企业品牌永不落幕的最佳展示窗口，又是其进行商贸交易 的最佳场所。25就消费者而言 淄川服装城既是服装产品批发，休闲购物，游览观光的最好去处，同时又是 其了解国内国际服装品牌，参观学习企业文化和企业管理的一个最佳场所。3战略发展定位 淄川服装城的战略发展定位是集品牌展示、国际商贸、资本流通、商情发布、文化交流与旅游中心于一体的真正意义上的国际商阜和物流中心。它留给人们的印象是个名副其实的“商务联合国”。在我们看，它应该是淄川服装城与国际国内服装品牌厂商的联合，是淄博市与中国大陆的联合，是中国服装走向海外和海外服装走进中国的联合，是政府与企业和企业与企业共造服装“航空母舰”，共同发展成长的联合。 也就是说，她不是一般意义上的批零中心和集散基地，她提供给客户的不是一般意义上的“交易窗口”和“办公空壳”，而是一座“商务联合国”和进攻北方市场与海外市场的“桥头堡”。因此，她在淄博是一个经济“增长极”和“助推器”；在山东省是一个“形象工程”和一张“名片”；在中国杀一个“示范单位”和国际贸易的“开放窗口”；对通乾地产而言则是资本运作和商业运作的一张“王牌”。 也就是说，淄川服装城将是一个集信息中心、交易中心、新闻发布中心、招商融资中心、会议中心、展销中心、经贸活动中心和服装业龙头营销总部中心于一体的综合服务基地，在连接“西部内地沿海海外”四点一线中占据着特殊的战略地位。4发展定位支持 为把淄川服装城建设成为真正意义上的国际商阜和名副其实的“商务联合国”应在一开始即站在战略的高度，把握和瞰视整个市场,强化其“龙头”作用和形象,增强并丰富其功能和内涵。4.1形象定位是真正意义上的国际商贸和名副其实的“商务联合国”。“一城之内”，走遍神州”；“足不出户，可交天下友”，其目标是国内国际两个市场。同时，她又是一批急于拓展中国北方市场和海外企业也同样可以来抢占的“桥头堡”，这样就在一定程度上形成了国内和海外两个商机，而一跃成为经济协作，优势互补，外引内联，招商引资的“超级大舞台”。4.2功能定位421国际国内品牌展示贸易中心功能定位支持：采取出租、出售、转让股份合作等各种方式与国内国际著名大型品 牌服装企业进行合作。 目的：以有效实现人流、物流、资金流、技术流和信息流的集聚扩散。422现代经济管理中心功能 定位支持：创建高标准与国际接轨全天候国际商务平台。 目的：使其成为一大批国内国际著名服装企业集团在华北地区品牌专卖、品牌 企业展示和商品贸易往来汇集地货物进出口中心以及营销总部中心。423商品信息和企业新闻发布中心功能定位支持：成立一家专业的国际权威商情多媒体传播公司和服装企业品牌博 物馆，经营中国最大的国际国内服装品牌为主体的多媒体的展示和 贸易商品发布中心。目的：使其成为国内国际商品信息的汇聚和发布窗口，成为商品信息发布的 权威中心和企业文化展示窗口。424综合服务中心功能定位支持：一站式服务窗口，培训一大批国际化标准的秘书并成立必要的服 务机构。目 的：为国内国外著名服装品牌企业的展示贸易提供必要性大综合配套服 务，如就业服务、运输服务、信息服务、中介服务、培训服务、租 赁服务、商务会议服务等。 425体制创新示范中心功能 定位支持：打破体制上的条条框框、改变旧有的服务模式、营造大开发、大流 通、大商贸的开放格局。 目 的：以创新精神和创新手段吸引国际国内大中型企业的资本、文化管理 和技术等等，进行有效的对接、合作和联盟，使其成为国内行业的 典范，起到参观学习和示范的作用。426融资中心功能 定位支持：与国际国内著名服装企业、行业协会及新闻媒体进行有效的合作和 联盟。目 的：以高效的服务、卓著的信誉和实力，全力打造服装企业品牌展示贸 易的黄金口岸，达到“振臂一呼，应者如云”之效果。43目标客户定位431销售客户定位： 第一层次是国际国内服装品牌企业； 第二层次是淄川服装城原有经营商户； 第三层次是淄博的投资者和服装经营个体商户。432消费者定位 第一层次是与进驻企业有商贸往来的客户； 第二层次是以家庭为单位的淄博及周边一带市民； 第三层次是内地同行业参观学习、了解运作模式和企业的旅游观光者。433构建三大平台 构建二十一世纪中国最大的国际国内服装企业品牌展示贸易商务平台； 构建以家庭为单位的休闲购物、商贸旅游观光消费平台； 构建以通乾地产为主体的招商引资、外引内联、经济开发、资本运作平台。5、 淄川服装城发展战略部署51第一步：高定位，从“自封”到“公认”，使之成为无竞争对手状态。“高不可攀，深不可测，锐不可当”是做“皇帝”的形象包装，哪个朝代不是“自封”皇帝到公认的过程。同样道理，淄川服装城从一开始就打出国际商阜，“商务联合国”，国际服装业“样板工程”，中国服装国际商贸“自由开放窗口”与“示范单位”的宣传口号。52第二步：与国家政府及行业协会联合招商，使之具有高贵的血统。 首先，将项目纳入山东省政府“形象工程”及重点建设项目，同时与国家经贸委、中国总商会、中国服装协会联手共同对外招商，并召开高规格的“国际服装业样板工程”的高级研讨会和新闻发布会同时举行每年一界的“淄川国际商贸服装”论坛国际盛会。53第三步：采取合作、股份等多种形式引进或输入名企、名牌、名模、名店、 名师等“六名”工程，使之一夜之间风起云涌，给人以耳目一新、 与众不同、独树一帜的感觉。54第四步：与专业公司合作搭建国际商阜和“商务联合国”各种平台，如与第 三方物流公司合作搭建物流配送，电子商务系统平台，与中央电视 台、凤凰卫视合办节目或成立多媒体传播公司搭建权威商情发布平 台；与世界服装之都如巴黎、米兰等行业组织合作使之连通四海， 走向世界。55第五步：树名牌，先织网。与服装连锁企业合作，由淄川服装城提供货物在 全国构建以“淄川服装城”为主体的分销系统，以帮助商户建立广 泛的销售渠道。6、 淄川服装城将对区域政治、经济、文化的影响61重大事件对区域经济、文化的贡献是不可估量的 在中国，一提到上海就很自然地使人想起电影节和“99财富论坛”；一提到北京就使人想起故宫和中南海的红墙绿瓦；一提到广东就使人想起深圳和珠海两个经济特区及92邓公南巡。它们已成为一个城市的标志和“名片”。 近年来，各区域城市经济建设及城市形象策划竞相争艳：云南端出了“世博会”；大连打出了“服装节”；深圳推出了“高交会”；广州推出了“广交会”；珠海举办了“国际航展”；上海推出了“世纪论坛”；海南博鳌也因成立了永久性的“亚洲经济论坛”而令全世界瞩目，并成为了大型跨国企业和国际基金投资的热土。它们丰富和树立了一个城市的功能，形象和内涵，推动了区域经济和区域文化的发展。62重大项目对区域政治、经济的推动往往是巨大的 城市具有吸引和辐射两个方面的功能，重大项目的开发和实施对一个城市政治地位的提高和经济的发展都具有重要的推进作用。如三峡工程对重庆政治地位、经济发展和旅游文化产业的巨大影响；南海石化对惠州整体经济的带动和城市形象的影响。六运会对广州天河成为CBD（中央商务圈）发展的影响；房地产对番禺的影响；家电工业对顺德成为以名牌立市的影响等，都极大的提高了一个城市在人们心中的地位，并且成为一个城市的经济支柱、符号和标识。63淄川服装城对区域政治、经济、文化的巨大影响 将成为市场与商品集散的物流中心淄川国际服装城的开发和实施，将有效地实现人流、物流、商流、资金流、信息流和技术流的聚集与扩散；成为资金循环的吞吐中心，服装品牌商品的展示与贸易中心以及进出口货物的中转枢纽和物流陪送基地。 将成为国际国内著名服装品牌的汇集地和进出口中心淄川国际服装城的开发和设施，将成为一大批国际、国内著名服装品牌及大中型企业、生产厂家地区总部的汇集地和进出口贸易中心；通过这些企业的决策定位指挥，产业配置和经济贸易的相关组织功能，将有效推进淄川、淄博及山东省的商贸发展和经济腾飞。 将成为一个永不落幕的企业品牌展示贸易中心淄川服装增的开发，将使淄川成为一个极具特色的集散服装企业品牌展示贸易文化、商贸旅游观光文化等综合文化于一体的区域性中心文化；淄川服装城的开发与其后续的长期运作，使其成为一个永不落幕的服装企业品牌展示贸易的中心，极大地提升区域的政治地位和重要性，在海内外投资者中建立独树一帜的区域形象。7、 淄川服装城项目发展计划71总体原则本案是一个超大项目，涉及服装品牌展示贸易，服装批发贸易，服装文化交流、休闲娱乐等多个行业，范围广，资金投入大，发展周期长，所以在整体发展上要做到有计划，以利于资金合理安排，成本控制。本案发展计划的总体原则是：分阶段发展，先集中进行项目整体包装，包括招商接待中心，项目样板工程及服装企业品牌展示贸易城，然后分组团开发各商城。理由：1有利于集中招商 2减轻资金压力7 2分阶段发展设想 第一阶段：先建立项目的核心体系自由贸易区的主体工程之一的服装批发以及项目的形象包装，其目的是筑巢引凤，以利于招商和资金的回收，该部分包括女装城，男装城，童装城，展示中心等。 第二阶段：建立文化娱乐体系及商务功能支持配套体系。树立本案的差异性和商品位，提高项目的地位。文化娱乐体系包含美食城、酒店、夜总会、舍宾俱乐部、电影院等；商务功能配套体系包括国际商务平台、多功能商务会议厅、多媒体传播中心、行业协会等。同时开发建设休闲服饰城、鞋帽城和布匹城。 第三阶段：建设物流中心，仓储中心和运输中心和小商品批发城，并逐步完善本项目功能配套设施，为其可持续发展提供有利条件。三个阶段分五年发展计划。 以上阶段发展的设想遵循先投入主要盈利中心，逐步完善发展的原则，达到减少先期支出，缓冲资金压力，总体降低成本的目的。8发展模式展望 淄川服装城的发展模式是：无竞争对手定位，突出专业特色、综合化、全程化、一站式服务，以资源整合为要素，采取与专业公司合作，政府介入与行业龙头企业和行业国际组织共同联手打造服饰航母的发展模式。8、 1突出综合多元化全球经济一体化、国际贸易自由化、物流业与电子商务信息业的兴起，为商城的发展模式，商品流通模式及人们的生活、购物方式带来了根本的转变，从百货商店综合超市超级购物中心商品集散中心国际物流中心，是一种从低级到高级，从原始到文明的商城发展态势和流通模式。有专家预测，未来几年内中国的百货商店会被快速成长为综合超市取代，原始粗放型的集散中心将被集约化程度高，配套齐全的商贸物流中心所取代，在满足客户商贸交易会品牌展示及信息发布等诸多要求以外将把商贸行为和休闲娱乐，文化集合为一体。82突出专业特色化 综合化和专业化是一对既统一又矛盾的事物，对一些日常生活类用品，低价格，综合化的仓储超市占了先机，而对那些技术含量高，使用复杂的产品，专业大卖场就有了生存条件。专家估计在中国加入WTO以后，国际商业将在综合大型仓储式超市之后是以大型专业大卖场业态进入，而对于集散中心将是以专业型、大规模的物流中心型业态介入。83营销网络连锁化企业要在竞争中制胜，降低成本，获取最大的市场空间实现效益增长就必须实施扩张战略，编织营销网络，解决商户渠道问题将是现代物流中心经营发展的必要服务，而开办连锁就是一条有效途径。对淄川服装城来说其经营发展战略之一的织网营销将是长盛不衰的关键和营造竞争力的核心所在。84“免费+服务+E化”趋势未来的经济是服务经济，商家往往会通过为消费者提供方面来销售产品，其中一种就是商家向用户提供免费产品使用，按使用服务的时间，次数收费，成本及商家收益由广告商或者制造商提供。此其一。其二是，信息技术带给商业经营的虚拟化规避了传统批发销售和购物的空间限制，今后的商业企业竞争是产业链的竞争，各环节的企业会利用互联网所带来的信息化，与前后供应商组成一个联合体，以便降低库存。“E”化趋势也会渗透到商业企业的日常管理中去，POS系统与互联网结合将成为连锁企业的日常管理手段。 第二部分战术：以正合 以奇胜 凡战者 以正合 以奇胜 故善出奇者 无穷于天地 不竭于江河 孙子兵法战略和战术是有机结合和有机协调，战略是灵魂，是发展方向和策略，战术是骨架，是血肉，是具体部署和做法，主要体现其战略精要，为战略服务。此次战术设计包括五个部分：一是项目规划，二是项目包装，三是招商策略，四是宣传策略，五是竞争策略。1。项目规划11总体规划：八大组团，三大区十五大体系三大中心 八大组团：即女装城，男装城，童装城，休闲服饰城、布匹城、鞋冒城、小商品批发城、文化娱乐城； 三大区：即自由贸易区、文化娱乐区、商务活动区； 五大体系：即仓库管理系统、配送中心管理系统、运输管理系统、跟踪处理平台、营销渠道管理系统； 三大中心：即运输中心、仓储中心、物流中心。12三大区功能分解 自由贸易区主要包括：女装城，男装城，童装城，休闲服饰城、布匹城、鞋冒城、小商品批发城、文化娱乐城； 文化娱乐区主要包括：美食广场、酒店、夜总会、舍宾俱乐部、电玩游戏厅、服装文化博物馆、图书音像城、精品专卖店、电影院、休闲咖啡厅。 商务活动区主要包括：国际商务平台、行业协会及多功能会议厅、多媒体传播中心、新闻发布中心、一站式服务窗口、国际业务结算中心，全球采购与分销系统中心等。13三大中心功能： 运输中心：整合客运站、货运站、铁路中转、国际航空、特快专递等构成运输网络体系。 仓储中心：整合保税仓库、成品仓库、小商品仓库等构成。 物流中心：由计算机中心、商务中心、国际业务结算中心、全球采购与分销系统中心等构成。14五大体系功能分解 仓库管理系统：仓库管理系统是提升传统仓储企业进行货物管理和处理的系统。系统分为入库、存货、出库、运输、帐单结算、统计查询等多个功能模块。通过这一系统，可以实现仓储作业流程的电子化。系统同时支持多种类型的入库、多个公司或仓库运作、多种类型的计费方式。系统同时配备模拟仓位图，可以对货物存储和出货等进行安排、系统同时可为客户建立数据接口，可以根据客户的要求实现客户的远程货物管理。 配送中心管理系统：配送管理系统是进行配送中心作业流程和物流管理的系统。系统除了实现基本的仓储管理功能外还包括仓库管理、自动补货、拣货、定单计划、定单拣取、包装、库存控制、配送安排、线路优化和跟踪等功能模块。系统可以与R系统建立接口，实现配送中心的现代化物流配送。系统可以与供应商建立管理接口，实现供应商主动补给功能，可以与EDI/XML平台实现数据交换。 运输管理系统：运输管理系统是在全面衡量、分析、运输作业流程的基础上，运用现代物流管理方法设计的先进的标准的运输管理体系。系统主要有议价、估价、调度跟踪、委托、单证管理、帐务管理、制造业优化功能模块组合。系统良好的扩展性还可根据客户的具体情况和要求进行个性化的定制。采用先进的软件技术实现计算机优化辅助作业，特别是对于网络庞大的运输体系，TMS能够协助管理进行资源分配，作业匹配路线化等操作。 跟踪处理平台：跟踪处理平台除了对集装箱及车辆进行监控、保护车辆的运 输外，还可以与货运公司的工作流程紧密结合起来，提供适用且必须的服务。用户可以定时查询当前被踪车辆运输货物情况，实时了解被跟踪车辆的运输计划情况；实时了解跟踪车辆的事故记录情况，实时调度实现双向通讯功能。 营销渠道管理系统：营销渠道管理是物流中心电子商务五大体系中的一个组成部分与系统中心其他有着内在的灵活的关联，便于企业统一规划，分步实施，根据企业的循序渐进地实现终端现代化管理。网上营销渠道管理系统包括系统管理、产品管理、营销管理、客户管理、库存管理、日常事物管理等六个组成部分。采用先进的管理帮助企业在全国范围内建立高效的营销体系；更加灵活地开展业务活动；减少库存的积压和资金占用。1 5项目规划并联图（见附图）16项目规划图说明八大组团三大区与五大体系三大中心的关系及地位（见附图）八大组团三大区与五大体系三大中心的关系及地位是以服装品牌展示贸易、市场与商品集散批发为龙头，以企业文化、商务活动、商贸旅游为辅助，以运输中心、仓储中心、物流中心及五大体系为核心配套，以吸引人流、资金流、技术流、信息流。形成以服装企业为主体，以家庭和个人为单位的循环消费，聚焦本案项目，吸引社会公众关注，全面推动整个服装城的良性发展。1 7第一期项目规划171主要经济技术指标： 占地规模4万平方米 建筑面积10万平方米 商铺面积5万平方米 容积率2.2 绿化率：沿张博路30米绿化带 停车位：1.5个/100平方米172总体规划 一轴两区三组团“一轴”为地块中部走向的展示轴线，包括入口中心广场、展示中心、精品服 装展示长廊；酒店办公等功能形成整个服装批发中心的一条立脉。“两区”是轴线南北两个区域，相对集中聚集服装批发城部分，一边为女装批 发，另一边为男装批发和童装批发。“三组团”是指服装城批发组团、商务配套及休闲组团和货运物流配送组团。173建筑规划 服装批发城分为南北两个规模不等的区域，隔中央规划景观组团相望，每个区域是独立的建筑群，建议各建筑之间用天桥连成一个整体，形成品牌文化展示长廊，既可方便服装分期建设与招商又可形成独特的文化景观和商业氛围。 由于项目所处位位置与两个规划景观和广场毗邻，建议在建筑造型和立面上增加些动感色彩和水景营造，以打造一道亮丽的风景形成城市景观。 建议楼层为四层，同时设地下和广场停车库。在立面造型上采取现代手法，结合服装城的形象的定位，同时又作为淄博的又一标志性建筑。174交通组织规划建议人车分流。这样既可以保证道路畅通又可以保障行人安全。在建筑内部交通组织上，人流可以通过楼层电梯进入各层平面，通过相邻建筑的天桥以及步行街进入各栋建筑。货车可以从侧面车行入口进入地下车库或进入层面停车场，使之方便货物装卸与运输。175整体装饰风格 突出服饰文化特色，从造型、色彩、材料等方面结合商城定位使用设计特色：包括各类装饰品、艺术雕刻、字画、灯具、广告牌、花卉设计制作等，注重夜间灯光照明，每一层叠放位置配以黄色泛光聚集等照明；营造一种特色旅游文化与国际商贸和谐氛围。 室内装修设计以简约为主，强调空间和材料的搭配、体现开阔、明亮、艺术氛围特色，体现各楼层功能经营特色，并充分将室外景观自然过渡到室内增强整体感。 所有商铺广告招牌、户外灯箱、吊旗、POP、指示导向牌等设置由商场统一规划 ，按CI形象统一制作，力求完整统一形象。176展示中心及景观绿化设计 展示中心设计 展示中心朝入口中心广场，处于整个批发中心的核心位置，因此，它应该是一幢精彩，独特的标志性建筑。在设计构思上我们着意突破对均衡的布局，力图创造一座充满动感和活力的现代建筑。展示中心是对服装品牌的展示，同时也是一个可以作为新闻发布、时装展示表演、聚会等多功能用途的大厅。围绕中央大厅是5个扇形的展厅，光线充足，也适合布展，地面一层为分展厅及商务信息中心、银行、休息椅、咖啡等服务功能。同时，东西为布展的货运出入口。 本方案最具特色的是它展厅的立面设计。一片金属屋面从地面围绕中央大厅螺璇形升起到三层展厅，极具动势，同时也喻意着服装批发中心事业蒸蒸日上。 景观绿化设计 一座高起点的服装批发城一定要有出色的景观绿化，即让人赏心悦目、烘托商业气氛，能创造别具一格的标志性。首选，设计中我们突出入口中心广场的营造，广场两侧入口设计了两片风帆状膜结构大厅，喻意一帆风顺，同时膜材也与服装布料有相通之意，在广场的中央建议布置大片的音乐灯光喷泉能够汇集人气，营造出喜庆的商业气氛。在广场两侧设计了带关的膜结构矩阵，为人们提供休息流连的场所。 强调中央轴线两侧道路的带状的绿化，形成两条林荫大道，使整个中央展示区成为一条宜人的绿化休闲带。同时重点处理批发城部分的步行街系统，通过小品、绿化、灯光及休息设计的布置充分烘托气氛，给购物者带来良好的心理感受。177展示中心功能及功用设计 展示中心功能设计 建设展示中心的目的就是为了吸引人流、物流、营造商业气氛。展示中心要突出四大功能： 四季服饰展示和模特表演 设立中国服装博览馆，现代服饰展示窗 举办大型文艺演出 召开服装新闻发布会 展示中心的功能及功用且主要功能及功用如下： 引领潮流：展示国际服装生产国的最新信息和成果，展示国内具有代表性的时 装，收集发布流行服饰信息。 常年展示：不同于一般的博览会，不是“临时搭台”，而是长期与服装市场融 合一起，相互依存、相互促进、相辅相成。 交易结合：中心为入驻会员商户提供远程交易系统，客户在中心直接可以是完 成选择，包括询价、订（购）货、下订金、封样等交易程序。 委托服务：会员展商无须派人常驻，所有展销信息、交易由中心代理厂家只需 建立即可，把销售费用降低到最低，零距离接触市场。 系统策划：展示中心会经常性地组织策划专业活动，包括服装设计、大赛、模 特表演、专业会议，服装文化沙龙等，集窗口、展会、市场交易， 广告效应于一体。 保护产权：中心将严格恪守“为商户保密”原则，对参观者有一定的要求，未 经商户许可“不剪板、不送板、不许拍照”等。2 项目包装策略项目包装的目的是为了营造氛围，渲染情绪，激发投资欲望，促成销售目的。古语云：“皇帝女儿不愁嫁”是因为她有皇帝作为后盾的一个出身高贵的形象包装。本案项目包装策略亦然，是如何提高项目的形象，制造项目出售的抢手氛围和国际化的“商务联合国”的大概念。所以我们的第一步是从外围对项目进行形象包装、包括现场工地包装，彩绘楼盘围墙包装，招商中心包装，到宣传资料、销售代表的包装等；第二步是从项目的内涵进行形象提升塑造，包括项目投资者的背景,入驻项目的客商,项目的软件工程及影响力的塑造等,以达成大气势,大氛围,大效应。具体包装如下：21外围包装211工地现场布置建议 突出主题国际商阜、物流中心与商务联合国的概念，将整个工地现场，依建筑设计的特色配置，使参观者一目了然。 除配置得体大方、美观、具有国际商贸氛围及服装文化氛围之外，还拟设置接待中心，服装城印象馆和样品馆。 在接待中心两边设立高大方形旗杆旗帜，标志性建筑，以显示声势浩大。 现场四周矗立喷绘制作的大型灯箱广告及迎风招展的广告彩旗漂浮气球,拱门等,以营造热烈的国际商业氛围。同时，制作精美豪华的形象手册和招商手册，以赠送所有前来咨询的客户。212彩绘楼盘围墙布置以“商务联合国”山东省“形象工程”，淄川国际商贸服装论坛，全球商情权威发布窗口 ，“黄金走廊，投资宝地”的口号为形象，将地盘包装起来，以前瞻性的开发思路和推广理念，这样做主要好处在于： 对淄川服装城美化包装十分有利，体现了发展商的不凡