房产经纪人房源的开发精品word范本

.房源的开发开发的意义原则 房地产中介业是服务业中，需要业务员自行去生产产品，而公司本身并无工厂或者制造车间来生产和制造产品，所有出售的产品都需要业务员自行去开发来的，由此可知开发的重要性。开发室经纪人最重要的基本功之一。任何一个成功的房地产经纪人，也必定是开发高手。你所需要的产品，都需要你自己努力耕耘，挖掘，然后把它再销售出去。开发是服务客户，认识客户的开始；开发为业绩之母；开发室生钱的工作；开发可以带动成交，积累客户；开发可以拓展人脉，拥有较大的客户回馈量。开发也是主动出击，开发做得好业绩自然稳定。因此中介业务工作首要重点是开拓人际关系及房源，人际关系广泛自然房源信息多。 开发也是房地产交易过程中重要的环节之一，有大量的房源和客源，成交的可能性也将大大提高。开发的方式1、洗盘：最基本的、最简单的方法、虽然机率不大、但一般都会有效果、这个方法适合初步入行的经纪人。2、网络：网络求房源是公司最大的渠道，在搜房、58同城、赶集网等 房东发的个人房源，虽然网络上有很多经纪人发的假房源，但90%都还是真实的。3、跑盘：一般在平时带看或业余时间出去走时，多注意周边楼上有没有房东贴出来的单子；还有一些刚交楼的花园有业主装修是，门口贴有装修许可单，有些有业主电话。4、驻守： 在热闹的区域如路口，超市门口，小区门口等派发广告。还可以在某个刚开盘的小区售楼处驻守，会有大量的买房子的或是观望准备购房者出现，这里会是一个产生客房资源的集中地。或者某个刚交房的小区门口，会有很多的房东信息可以采集。5、熟人介绍：推销自己，让自己的亲朋好友都知道自己目前在做经纪人，他们或他们的朋友亲人有房产需求时，可以在第一时间跟你联系。每个人的影响力范围清单有：同事、同学、同乡、邻居、家人等a、 应主动向（同事、同学、同乡、邻居、家人、朋友等）传达本人和公司的信息并树立在这些群体中专业经纪人的形象。b、 利用自己良好的服务争得客户的信任，并主动寻求客户的转介绍，转介绍是经纪人服务最为重要的目标，同时也是最有效的开发方式。c、 应随身携带个人名片，主动向陌生人递卡片，要做到逢人派卡片的习惯。6、老客户的回访：对已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获。可能他们的朋友要买房呢，作为经纪人的我们不要放弃任何一条开发的渠道，推荐自己。从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息。获得更多的房源，在成交一个单子后，就不要和客户的失去联络，有些客户买房子都是拿来投资的，在成交后等市场回暖继续联系老客户，问下房子卖不卖？ 7、老房东的回访：一般按现在的行情，说句幽默点的话，有钱的买房买到限购，所以维护好房东的关系，拉近距离，房东自然会把自己所有的房源都会告诉你8、和保安搞好关系：还有疏通保安和物业（和保安聊天，相互诉苦，发烟，拉家常。尽量表示对他们工作的配合）等方式。房源管理和维护房源管理 房源接进后，首先要充分了解房源的具体信息。1、 房子情况：详细地址、楼层、房型、面积、朝向、装修、家私家电等2、 价格：价格含不含税、是否净收、底价多少等。3、 看房时间；什么时候看房方便？看房找谁？4、 产权情况：有没有满五年？有没有产权证、土地证？房产证在手上还是银行？如果在银行，还剩多少钱没还？在哪个银行？到时谁出钱去赎证？5、 付款方式：要求一次性还是按揭都行？按揭首付多少？6、 房东信息：在哪里工作？是买了新房搬走？新房在哪里？等等7、 售房动机：需要多和房东沟通，了解房东的信息，是否急于出售，是投资置业还是自用。房源维护一、房源维护的目的及重要性 众所周知，我们中介行业赖以生存的基本条件就是客户和房源，由此可以看出，房源对于我们来说是极其重要的，占了我们生存之本的50% 每天，都会有大量的房源进入我们的渠道，但是这些房源却存在很多的问题，例如：有的房源是其他中介的，有的房源报价不对，有的房源暂时卖（租）不起来等等，这样就给我们接来下的业务操作带来很大的不便，大大的削弱了我们的工作效率，所以房源维护的重要性也就体现了出来。 二、房源维护的周期 房源维护的周期因人而异，没有一个固定的说法，就我个人现在的经验而已，买卖房源至少五天要维护一次，租赁房源至少两天要回访一次。三、房源维护的方法及技巧 在房源维护的过程中，房源维护分前期维护和后期维护，我们要针对不同时期不同类型的房源，采取不同的话术来进行回访1. 前期维护前期维护主要是指对于刚刚进入渠道的新房源，进行完善信息的过程，比如详细地址、楼层、装修、价格含不含税、看房什么时候方便、有没有满五年、有没有产权证土地证等等，总之，这些信息要越详细越好。2. 后期维护 在前期维护做的很充分的情况下，后期维护就是指定期的回访，主要以下几点：a、房源还在不在？b、价格有没有变化？c、在房源已租（售）的情况下，问问房主还有没有其他房子出租（售），还有没有身边的朋友同事有房出租（售）？d、租赁房源和买卖房源之间的转换，当租赁市场好的时候，可以把买卖房源转化成租赁房源，同样的，当买卖市场好的时候，也可以把租赁房源转化成买卖房源。后期维护压价最为主要1.您好，我们一直在向客户推荐您的房子，今天刚刚还推荐过，但是大部分客户都仅仅讲考虑一下，基本上就没有下文了，您看你这个价格可否做一个适当的调整，您看多少比较合适。2.不好意思，打扰您了，还是关于那套房子的事情，我们公司一直在不断的帮您推荐，但是一说到价格，就都不看房了，我觉得是不是价格有点偏高了，您看是不是适当的调整一下呢？3.xxx先生小姐，您好，不好意思，您的房子我们已经很久没客户去看了，其实我们一直都在不断的帮您推荐，但是客户一听到价格，就都不愿意去看房子了，要不您看这样行不行，我们暂时先不跟客户报价，等我们估计客户承受能力差不多的情况下，先带客户过去看房子，价格等客户看中之后再谈，您觉得怎么样？4. 当然，这样的话术有很多很多种，在临场发挥的时候，希望大家都能够随机应变，看房主的语气，看房主的性格，然后再和房主进行一个很好的沟通，达到我们的目的。在这里，我不得不提醒一个问题，就是千万不要从一味的从正面去打压房主的价格，这样不但达不到目的，还很有可能把房主和我们之间的关系搞僵，一定要注意方式方法，让房主觉得，你的的确确是在用心帮他（她）卖房子，用心在帮他（她）考虑，这样就算价格没有打压下来，也不至于把关系搞僵。 总结总之，大家在维护房源的过程中，每打一个电话之前，都要明确一下自己打这个电话的目的，有针对性的去和房主进行沟通，还有就是一定要记住，和房主进行沟通的时候，一定要让房主体会到你是真正用心的在帮他（她）