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行业经济论文-“潜在过度城市化”视角下房地产价格攀升探析[摘要]近几年,中国各地区房地产市场一片欣欣向荣,房地产价格在短时间内迅速增长,尤其是一些大城市的房价非常规地攀升已使政府和学术界开始密切关注。住房价格的迅猛增长使老百姓叫苦不迭,争论就在于这种价格增长是属于市场供求驱动还是投机呢?房地产市场的经济周期符合供求分析,而当前的价格迅猛攀升源于有效需求的强力支撑,潜在过度城市化功不可没。[关键词]潜在过度城市化;房地产价格;攀升;供求关系一、引言2006年,中国房地产市场在政府、开发商和消费者的博弈中度过了不平凡的一年。房价一路高涨、政府宏观调控政策频出、开发商在二线城市迅速扩张、消费者持币观望、外资大量涌入,这一切不断挑动着房地产市场的神经,使楼市充满了躁动的气息。回顾一年的中国楼市,使人记忆深刻的莫过于调控政策频出与房价逆势飞涨的鲜明对比,一方面政府从金融、信贷、土地等各个方面加强政策执行力度,旨在稳定房价,满足中低收入者的住房需求,另一方面商品房的价格却在节节攀升,调控政策并不明显。对于楼市价格的迅猛攀升,不少学者从不同的角度进行了剖析。综合来看,认为房价迅猛攀升有以下几方面原因:(1)房地产供给结构性矛盾突出。中低价位商品住房供不应求,以致普通住房市场需求转向中高档次,导致需求过旺。(2)开发融资结构不合理。国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷,信贷比例过高,增加房地产开发的成本。(3)供给市场的垄断。由于房地产具有的区域属性,导致房地产本身具有局部垄断性,政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。(4)土地的稀缺性。在所有生产要素中,土地的供给弹性最小,并且土地具有稀缺性、不可移动性、不可替代性等特点,土地价格的上涨加速了房地产价格的上升。(5)居民对房地产实在的消费需求。以往完全由房地产开发商主导的市场,随之转变为以消费者为主导的市场(易宪容,2006)。(6)地方政府的变相鼓励。地方政府的“大拆大建”等方式制造了人为刚性需求,房地产市场失灵导致政府干预,而政府干预产生的政府失灵反过来进一步加重市场失灵(方梅,2006)。(7)农村剩余劳动力向城镇转移。随着中国城市化进程的加快,农村的剩余劳动力正在向城市转移,从而导致房地产市场必须面对这样一个庞大的人群需求。(8)投机行为。投机者将大量资金投入房地产,引起投资热、抢购热等问题,最终造成房地产现实价格偏离其
编号:201312171627247458    类型:共享资源    大小:18.71KB    格式:DOC    上传时间:2013-12-17
  
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黄山道人上传于2013-12-17

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