行业经济论文-关于廉租房评估制度比较分析.doc

行业经济论文-关于廉租房评估制度比较分析论文关键词廉租房评估制度比较论文摘要本文通过对国内外廉租房研究文献的回顾，归纳出现存廉租房评估制度的研究状况，重点从三个维度对廉租房评估制度进行比较，即准入制度、监督制度和退出制度。廉租房评估制度是廉租房制度的最后一个环节，是把廉租房交付给真正需要帮助的人手中，也是整个廉租房制度效果评估的关键环节，其主要包括准入制度、监督制度和退出制度。一、准入制度准入制度主要涉及到廉租房的申请资格和配租形式。美国，收入占美国家庭平均收入37以下的家庭被视为最低收入家庭，可以由政府直接提供廉租房；其他低收入家庭可以享受政府租金补贴，但必须租住符合政府规定要求的住房，同时将家庭收入25到30支付房租，其余部分由政府补充。在法国，廉租房租金的确定：租金分为还贷和物业管理费两部分，HLM（企业联合体）租房的租金为家庭收入的10，购买HLM提供的房屋，可获得由它提供的低息贷款。（文林峰，2007：228）对于香港，在香港公屋制度里，港府建立了完善的公房分配制度，即按照家庭收入、家庭结构等因素形成公房轮候排队制度，申请家庭需要在公屋轮候册上登记，并接受申请人年龄、家庭人数、收入、资产以及在港居住年限等方面的审查。中国大陆主要采用的是现金补贴为主的方式，不同于其他国家。以现金补贴为主廉租房制度，客观上要求必须有发达的廉租市场，这样才能确保这一措施的效果；而现实房屋的租赁市场并不能提供低租房屋，市区的房屋租赁价格往往超越了廉租对象的承受能力，郊区的房屋租赁虽部分可以解决廉租对象住房问题，但随之而来的交通成本、工作成本等的升高，迫使廉租对象在解决居住之后的又重新面临新的贫困，这也是于廉租房政策初衷相违背的。因此，实物配租应该占据主要位置，现金补贴应该为辅。在这方面上，香港的租金标准和租金减免可以借鉴。香港公屋租金包括管理人员工资和管理费，由于政府免费拨地和向房委会注资，所以租金一直保持在较低的水平。房委会提供不同类型和租金的房屋，给不同家庭申请人住。公屋租金满三年才能调整，调整租金后的“租金与入息比例中位数”平均值不能超过10。房委会的租金援助计划，以减少租金的方式，援租有暂时经济困难的租住房屋及中转房屋住户。符合条件的减免住户可以宽减一般租金，房委会每年重新检查他们的资格，以决定是否重新减租。住户在接受援租三年后，如仍需援租，便须搬迁到同区有独立设备但租金较低的公屋，搬迁可以获得搬迁津贴和免租一个月。如住户拒绝搬迁，他们可留居原址，但将不再享受援租。对于孤寡老人、残疾人，则可留居原址，并于获准延续后继续接受援租。（刘颖，2007：85）二、监督制度在廉租房监督制度里，香港严格的审查制度，美国的“控租”机制、荷兰“租金管制”。方法比较具有特点。在香港，廉租房有有严格的监督制度。香港房委会每年检查轮候册家庭收入及资产限额，对收入和净资产超过规定上限或不申报收入和净资产的用户，按照市值征收租金并要求其在一年内迁出所在公屋。若住户虚报资料，房委会会终止其租约，并根据法律规定予以检控。根据房屋条例规定，任何人士故意向房屋委员会虚报资料，即属违法，一经定罪，可判罚款20000港币以及6个月监禁。在公屋准入和退出制度上进行法律保障，这样确保真正有需要的人获得公屋租住资格。（王坤、王泽森，2005）在美国，其“控租”政策收效显著，美国的控租就是由政府通过立法限制公屋租金。另外，它采用多种形式的房租补贴：“砖头”补贴，主要由联邦政府直接给开发商建屋补贴，补贴额为租户收入的25与市场租金的差额；房东补贴，联邦政府向房东补贴，补贴额为市场租金与贫穷家庭收入一定比例差额；住房券计划，住房券是用于领取住房补贴的凭证，只能用来支付房租，个人不能向政府兑取现金，持券人能自由选择居住地，地方当局按议定的“合理”房租给予补贴，但受益家庭必须按照家庭收入的30%缴纳房租，同时承担单独议定的房租超出部分，这种补贴方式促进了穷人与富人的居住融合，分散城区“贫民窟”日益严重的现象，减少社会隐患，消除种族歧视促进作用。不同于香港，类似于美国，荷兰政府采取租金管制方法，租金管制类似“控租”，是通过立法对各类租房，特别是抵挡租房的租金加以限制的方法，它是西方资本主义国家解决低收入阶层住房问题的重要政策之一。控制的方法是：在业主和租客签订租约、议定房租时，必须以政府有关法规规定的管制租金为基本依据。根据荷兰法律，每年房租的增长率是一个定数，这个住房租金平均增长率是发放出租住房补助津贴的基础，也是发放人头补贴额定租金的基础，而且还是出租者和承租人用来判定租金是否合理的标准。（林文峰，2007：259）三、退出制度在廉租房的退出制度上，中国大陆和美国比较具有特色。在中国大陆，上海的廉租房退出制度具体，它把退出廉租住房对象范围的家庭划分三种情况：一是不再享受最低生活保障金的家庭；二是现有住宅已被列入动拆迁范围内的家庭；三是人口情况发生变化的家庭。对于自愿退出的家庭，政府给予6个月的过渡期，即前三个月享受原租金补贴的80%，后三个月租金补贴减至原标准的50%。在退出制度里，还由一个申诉机制，廉租住房申请人（区别于廉租对象）对房地产行政主管部门的审核结果、轮候结果和配租结果有异议的，可以向本级人民政府或者上一级房地产行政主管部门申诉。这不仅体现了对相关行政部门的一种群众监督制度，更是对弱势群体话语权的一种尊重，体现了廉租房制度的公正、公平以及效率的政策倾向。不同于中国的廉租房退出制度，美国政府为了避免出现鼓励居民懒惰或钻政府福利空子的现象，它一方面严格规定住房补贴的申请资格和“按收入交房租，按人口分住房”的补贴标准，另一方面鼓励低收入家庭购房方面采取了多种税收优惠措施。这些措施包括：第一，对利用抵押贷款购建自己房屋的家庭，可以在征收个人所得税之前减免抵押贷款的利息支出；第二，对各种发行的支持居民购房的抵押债券利息不征收投资者的个人所得说，而这一资金的使用者根据规定主要是第一次购房的低收入家庭；第三，需要购房的低收入家庭可以向州和地方政府申请抵押信贷证书，拥有这一证书的低收入者由于获得了税收的折扣，并提高了归还贷款的能力