【商业地产】-广州合生东御苑推广策划-80PPT

合生 东御苑推广策划 回顾总结，再创新高！ 在新一轮工作开展之前，让我们回顾一下五月份的工作。 一、五一营销策略 国家政策影响 市场不景气 消费者消费心理变化 改变市场或者改变自己 国家加强对二次置业者的政策出台 ,如 :提高首付、贷款利率、住房使用方式等。 70/90政策改变楼市风向。 一次性土地付款政策加大发展商开发风险。 五一假期调整为 3天。 大量消费者持货币观望。 股市动荡，在套牢消费者资金的同时也使其更加慎重选择投资方式。 银行利率上升，加大买房者负担。 我们的策略 改变市场 预热市场，入市正当时。 房产最佳投资品。 开启换房大行动。 楼市无拐点，好房自发光。 加大营销活动和投放力度。 深挖老客户，开拓新客户。 也改变自己 全新包装全新主题。 合生置业自由行。 感恩豪礼大派送。 园林、商业配套跟进。 严抓产品质量和服务。 营销团队整合与目标激励。 五一营销推广战术 战术 纲要 以线下活动推广为主，整合线上宣传，完善现场布置，拉动销售。 线上：有选择性、有目的的投放报广，硬广与软文相结合 .网络推广的 适时跟进。 线下：把挖掘大客户推广引入日常工作； 以活动营销为主 ,以“儿童芭 蕾汇演”“陈本画展 ” “春宴活动” 等扩大影响。 媒介组合 报广、活动 为 本阶段的推广主力军；以社区海报 展板 挖掘老业主；现 场包装以完善 两点一线、增加指示系统为主；以网络宣传扩大传播面， 扩大客户群。 四、五一销售情况 五一整体的营销达到预期的目的，活动的效果明显，营造了喜庆和热闹的氛围，同时很好的将楼盘的高端形象和卖点体现出来，吸引了大量的客流，为销售工作的开展奠定了良好的基础。 现场活动热烈，认筹踊跃，有效成交量明显上升。 认筹客户中老业主占了相当的份额， 团购的比例也不小，少量的外地客户，今后一段时间，老业主和团购客户依然是主攻的客户。 活动方面小结 ： 以少儿为卖点的节目受到相当的欢迎，芭蕾舞汇演。 娱乐性质的效果也不错，现场游园抽奖，小丑表演等。 东御苑新组团 G3（天骏 ） 新的任务，我们整装再出发 合生东御苑 G3栋 160-182平米户型 共 168套单位 先发售 84套单位 销售任务 6月 20日新组团天骏 的启动 如何做到淡季不淡 我们的目标 第一章 我们的思考原点 思考产品：传承 超越梦想 G3作为东御苑全新产品，在产品创新和营销创新上，我们要求的 不仅是传承 G1、 G2，更多的是一种超越，给予自我的超越，亦给 予目标客户居住梦想的超越。 思考人群：不同的人 不同的归属 族群、圈子、阶层开始相对明显；随之孕育出相应的社会现象。 私人会所 各种俱乐部 自然而然， 不同的人有不同的层次归属意识后， 便要求与之对应的社会资源。 居住同样如此 所以 贴地行驶，紧依品牌 通过 产品 与 人 的关联性，折射超越梦想的时代意义。 第二章 洞察我们的目标客户群先 G3（天骏 ） 的客户大致可分为两部分人群： 从 G1、 G2销售的主要客户来看，今后一段时间，老业主和团购客户依然是主攻的客户。 老业主为主的散客 团购客户 观察 老业主： 对骏景拥有绝对的好感 年龄特征 ： 35-55之间，属于社会的精英阶层。 家庭特征 ：三代甚至四代同堂，自己作为家庭中坚力量，这种身份决定 了要肩负荣耀家族的责任。 行业分布 ：老总，公司高管，金领，政府官员，私营业主等。 住房需求 ：在骏景或周边楼盘，已有一段时间，房子结构跟不上需求， 一直在附近观察与自己心中理想吻合的居所。 审美特征 ：相对稳重，欣赏有品位和内涵的事物，做事追求完美。 交通要求 ：交通便利，离中心城区不能太远。 生活习惯 ：注重运动，配套齐全的区域。 教育方面 ：注重教育，对子女舍得投入。 其他散客：小企业主、棠下、车陂村委、合生及骏景老业主等。 观察 团购客户： 他们对骏景的感觉是，还是觉得你最好。 团购客户：大型企事业单位、专业市场 大型企事业单位 ： IT软件园、黄埔开发区、科学城、银联 VIP客户、 中山三院、华师、华工、暨大等。 专业市场类 ：黄埔大道百安居、美好居建材市场、汽配协会、 天河电脑城等专业市场、南方电网、中国移动天河北分部、 中国联通邮电科研所总部等。 观察 团购客户： 他们对骏景的感觉是，还是觉得你最好。 年龄特征 ： 35-55之间，属于社会的精英阶层 行业分布 ：老总，公司高管，金领，政府官员，教育系统等。 住房需求 ：离工作地点相对较近，房子宽敞，社区管理完善。自有 物业，随着事业成功，有换房需求。 审美特征 ：相对稳重，欣赏有品位和内涵的事物，做事追求完美。 交通要求 ：交通便利，离中心城区不能太远。 生活习惯 ：注重运动生活质量，配套齐全的区域。 教育方面 ：注重教育，对子女舍得投入。 这样的年龄层，这样的家庭结构与责任， 这样的社会地位与身份，这样的品位标准 我们相信他们具备同样的 气味 。 家族感特别强烈。每一户都有一段发家的传奇可以谱写，有 家族概念 与 家族荣耀感 ，会经常带妻子和孩子出去旅游； 务实， 内敛 ， 睿智 ，极强的 自我认同 感，判断力超群； 正因为以家族为单位，所以他们的 居住空间 特别需要大宅； 他们以事业为家族 赢得荣耀 ，又以家族感为 自我彰显 ； 一个 低调的上流社会 ； 他们需要在城市中心寻找一幽静的 名流圈 ，让仕途更上一步； 一个 生活圈 子接纳他和象他这样的人； 他们大多属于多次置业，房子对他们而言不仅是一种居住，更是一种 圈层交流 、 文化理解 和 自我价值 的实现。 在上述这些气味中。必然有一股核心的凝聚力在影 响着他们，昭示着他们的未来，这就是体现在他们骨子 里的 家族精神 。因为惟有家族的责任，才令他们不断 的传承和超越，不断的续写未来，成就家族美好。 目标客户群的关键词 家族、传奇、睿智、内敛、名流 于是 每一次的置业，都是对原有生活的一种超越 天骏 ，所享，超越梦想。 每一次的置业，都是对家族传奇的续写 天骏 ，所写，家族续写。 为何 所享，超越梦想？ 一定是基于 产品 前提下的形象 特质 为何 所写，家族续写？ 一定是基于 目标客户群内心的理想和产品内涵 的完美结合 第三章 产品形象特质洞察 家族论 成就天河东家族大宅 家族论一、核心圈 核心圈，领世家族风范。 东御苑 天骏 位于中山大道中与科韵路交界处，位处 广州城市东进第一站，与琶洲会馆一桥相隔。依托亚 运经济千亿市政，领踞城市 “ 东进 ” 战略居住核心圈， 尊处奥体板块、会展板块、高新技术产业区三圈交汇 核心。 家族论二、新创论 新创论，传承家族精神。 项目的开发，最大的创新价值体现在对产品细节的 极致推崇，建筑风格设计理念上追求古典奢华与现 代简约的结果 源自美国的新简约奢华主义，丰 富的立面造型与楼顶的韵律变化，可以传世的气魄， 见证了家族传奇的发展。 家族论三、上流层 上流层，涵养家族品位。 有骏景的 MBA 之称的私家豪华俱乐部， 作为高端业主 交流、分享、品位的场所，为高素质的业主带来高品位 的社区环境。这是一个阶层天生的优越感。 家族论四、家族谱 家族谱，映照家族荣耀。 项目独有的艺术馆，为业主创造了一个艺术品位场所。 并且拥有骏景十年的人文底蕴，特别是中小学完善的 教育配套，为业主的下一代的家族文化奠定了良好的 人文基础。民族文化真正影响一个民族的发展，家族 文化也真正影响一个家族的发展。 家族论五、大空间 大空间，折射家族气度。 板块内罕有的纯大宅楼盘， 产品为 160182M2的 三房四房单位，两梯三户呈“品“字型布局，户户南 北对流。双套房设计，纯粹大气度空间，纯粹大宅 大空间享受。 产品的关键词 中心、创造、人文、尺度、 贵胄 目标人群锁定 产品价值尽显 又如何去整合本案各项关联资源，从而找到合适本案最佳 产品定位 ， 并形成本案独有的 品牌形象 ？ 第四章 产品形象定位 指导思想 A 形成绝对的家族价值观 B 无缝对接项目利益点 C 深入消费者精神层次 G3（天骏 ）的超越 我们的超越不是建立在某一个或几个的产品价值上，我们需要的是综合力 产品价值（硬） + 独有的超越姿态（软） 以 超越的姿态 ，去整合价值、环境、生活配套、产品、目标群、生活态度等关联资源。 形成最终的形象定位 最终，我们回归本位：消费者和产品 明确了目标客户内心梦想 以及能赋予给目标客户梦想的产品 + 才能制定相应的策略及创意 他们的居住梦想是建立在超越的 基础之上，原来居住更多的是一 种品位，一种圈子，一种境界以 及为家族带来的一种荣耀地位。 天河纯粹大宅，作为整个东御苑的核心定位和主要卖点，在市场上已经逐步建立了自己的地位和形象。加之整个项目的八大价值体系，成就所想。 客户内心需求的 产品能赋予给客户的 自己的地位、事业、生活的阶层决定了自己必定属于这个 城市的核心 ，而且明白大凡给家族带来无限发展及荣耀的，家族必定居于这个城市的 核心地段 。 所以，对于居住地段的选择，必定是属于城市未来 核心之地 。 项目雄踞城市东进核心领地，亚运商圈，世界第一展馆琶洲会展圈， 华南 IT、 软件园商圈， 三大商圈交汇 ，成为城市新的政治、文化、金融等机构的办公驻地高度集中区。必为再度谱写家族的传奇。 家族 VS核心圈 居中央，家族影响世界。 客户内心需求的 产品能赋予给客户的 居者性格决定 建筑 性格。所以， 品质 永远都是客户最关心的，精致优美品位的建筑，反映出居者内心的情感世界和品位追求。 项目的开发，最大的 创新价值 体现在对产品细节的极致推崇，建筑风格设计理念上追求古典奢华与现代简约的结果 源自 美国的新简约奢华主义 ，丰富的立面造型与楼顶的韵律变化，可以 传世的气魄 ，见证了家族传奇的发展。 家族 VS新创论 创造，家族最大的财富。 客户内心需求的 产品能赋予给客户的 股神巴菲特说：“血统不一定能决定您的未来，但是交际圈会。” 所以，对自己家族 交往的圈层 深受重视，长辈的活动场所、小孩 的学习玩乐场所或自己的休闲品位 等等。 一个家族，必有属于自己的 交际圈 。这个交际圈，既受家族的 影响， 同时也影响着家族。 有骏景的 MBA 之称的 私家豪华俱乐部 ，作为高端业主交流、分享、品位的场所，为高素质的业主带来高品位的社区环境。这是一个 阶层 天生的优越感。 家族 VS上流层 家族之上，