滨涯村片区和滨廉村片区旧城改造项目建议书91452807

1 滨涯村片区和滨廉村片区旧城改造项目建议书 一、 项目概况 1 、项目名称： 滨涯村片区和滨廉村片区旧城改造 旅游文化综合体城市运营项目 。 2 、承办单位概况 3 、拟建地点： 滨涯村（包括滨涯村和南航西里）和滨廉村 两 大 旧城改造片区 （城中村） ，东接海垦路，东临海廉路，西临海瑞后路，接丘海大道，南临滨涯路和南海大道，北穿金岭路，接海秀中路。 滨涯村（包括滨涯村和南航西里）和滨廉村 两大旧城改造片区，是相连在一起，接通海口城市四大纵横主干道，可合并一 体 ，以“城市运营”的总体运作 模式 来整体规划和开发 建设考虑。经现场实地现状调查考察，它是 在 海口建成区 的 现有城中村及环境较差的街区 需改造的 近 80 片 旧城区中， 用地 面积最大的，但又是拆迁 建筑面积和拆迁 难度较小的片区 。 片区 的村里民宅大都是 2-3 层砖混结构，少量5-7 层的民宅和单位房，有大片堆放材料和废品的空置土地。 2 海口龙华区几大旧城改造区的情况比较一览表 旧城改造区 土地面积 拆迁面积和人口 拟建建筑面积 玉沙村 361.2 亩 40 万 ， 980 户 ， 1.2万人 96.32 万 海甸溪北岸 1539 亩 50 万 ， 7000 多户， 2.8万人 500 万 大同路 片区 350 亩 45 万 ， 1100 户， 1.08万人 102 万 滨涯村滨廉村 4317.91 亩 56.4 万 ， 1169 户， 1.8万人 575.72 万 （按2.0 估算） 滨港、泰华片区 1005.09 亩 104.51 万， 5196 户，1.9448 万人。 盐灶片区 2055.6 126.7 万， 6256 户，2.1417 万人 4 、 片区拟改造后的 建设内容与规模： 滨廉滨涯 村片区 3 滨廉滨涯 旧城改造项目总占地 约 4317.91 亩，其中 滨涯村片区2398.87 亩（包括滨涯村 2248.87 亩，南航西里 150 亩）、滨濂村片区 1919.04亩 。 海口作为中国最大特区省会城市和最具特色的现代化滨海旅游城市，不仅是海南的政治经济商贸文化教育中心，也是海南旅游的重要通道和交通枢纽，在海南旅游岛的国际化 建设中及旅游度假居住市场发展中仍起中心主导作用。其具备独特而丰富的经贸商务会展旅游、现代都市旅游、历史地貌与深厚的历史文化旅游及滨海江河景观、热带生态休闲度假旅游等综合旅游资源，针对岛内外的旅游深度开发其 文化教育 休闲娱乐、旅游商业和度假养老居住、 健康养生疗养居住 异地旅游购房的市场潜力巨大。 滨廉滨涯村旧城改造项目正处于海口城市人口密集区，被海秀中路、海垦路、丘海大道、南海大道环绕， 处于交通枢纽 ,交通四通八达， 于农垦区、海秀区、国贸区及 金盘区 秀英区等城市人口密集区 (周边人口超过 30 万人 )包围，是进入火山 口旅游区、西海岸行政中心区与旅游度假区的必经通道， 近邻省际汽车总站和海南旅游轻轨海口分站， 处在城市中心主干道和城市旅游通道的交汇口，处在海口车流物流 及 旅游交通的枢纽位置。 项目 借助其独特的城市发展和旅游交通枢纽的中心区位优势和地位，充分发挥其 周边 城市 文化 公园 （海秀公园、海瑞公园）园 景（滨涯）湖景水景等景观优势 及地势高的风水优势 ，深度挖掘海口极其丰富的综合旅游资源优势，尤其是深厚的历史文化和现代都市商业旅游资源，并针对岛内外客源市场首度开发一个颇具 4 海口深厚历史文化氛围 文化教育 健康 医疗设施配套 和海南热带生态环境 特色， 融 文化 主题乐园 (历史文化公园 城市娱乐公园 )、国际基础教育 与 国学素质教育及 休闲体验式 风情 购物、休闲餐饮、特色美食、时尚健身运动、高尚娱乐、健康 疗养 康乐等功能于一体 的大型主题 风情 景观式 城市 休闲娱乐广场 和文化 教育 公园 ，及 海口最大 规模的旅游文化居住综合体 城市运营 项目 ， 以旅游、文化教育、娱乐、商贸 、健康、养老 等产业与居住互动为核心的社区综合开发模式， 推 进 都 市中心区 生态化 城市运营 ，形成大社区内功能丰富又相互支撑，具有高度自我调节能力的区域性社会生态系统 。 目前现状房屋建筑面积共约 56.4 万 需要拆迁，旧城改造后 拟建建筑，按容积率 2.0计算，建筑面积约 575.72 万。 其中：安置原居民住房 建筑 面积 56.4 万 ， 历史文化公园和旅游娱乐景观设施约50 万（建筑面积约 30 万），教育配套设施 20 万，健康养生养老设施建筑面积约 50 万，旅游商业街及品牌商业购物商场建筑面积约 40 万，商务办公建筑面积约 40 万，旅游酒店建筑面积约50 万，商务公寓及旅游度假养老养生居住区建筑面积约 289.32 万。 两大 旧城改造 片区 项目总体分为文化教育社区板块 文化娱乐社区 邻里 与 品牌商业广场 区 旅游风情商贸市场街区 健康养生疗养酒店板块等 五大板块及 九公文化广场及配套的文化度假社区 、 “天涯琼瑶”名人广场及配套的文化度假社区、幼童国际 基础 教育区、国 学 文化艺术素质教育区及配套的国际教育 居住 社区、 “ 邻里 中心” 社区 商业 超市区、 奥特莱斯水上乐园品牌购物商业广场区、海底村庄水幕影 5 视演艺广场 区 、海上丝绸之路水上游乐园区、海上丝路国际主题社区、中高端农垦商贸商务公寓区、火山景观高科技娱乐谷、火山景观旅游度假社区、滨涯国际商贸 办公 楼、滨涯国际中高端商务会展酒店，南洋文化风情专业批发市场和农垦商贸购物街、海南华侨 农垦 商贸酒店、热带风情旅游休闲购物街、热带风情度假 居住社区、世界艺术风情休闲旅游街、世界艺术风情国际度假社区、海洋风情休闲旅游街、海洋风情的度假酒店公寓区、大型国际养生疗养会馆、大型国际养生疗养度假公寓等功能分区。 5 、建设年限： 10-12 年 ，分 4-5期 投资 建设。 6 、 初步 投资 概算： 项目总投资约 1438221.98 万 元 ,其中 :房屋拆迁及土地整理费303857.72 万元， 前期费用及前期基础工程及各项规费等 55570.17 万文化教育社区板块 健康养生疗养酒店板块块 文化娱乐社区板块 旅游风情商贸街区板块 社区与品牌商业广场板块 国 贸 区 秀 英 区 农 垦 区 海秀区 金盘区 6 元， 建 安工程 成本 997498 万元 ，预备费（包括基本预备费和涨价预备费） 81296.09 万元 。 用地面积 （亩） 拆迁面积（ 万） 拟建建筑面积（ 万） 总投资额 其中：土地费 拆迁费 建设 成本 2398.87 27.4 319.849 785448.19 123541.81 39238.99 622667.39 1919.04 29.5 255.871 652773.79 98830.56 42246.36 511696.87 合计 56.9 575.72 1438221.98 222372.37 81485.35 1082993.11 拆迁费：按现状总建筑量的 30%为框架结构， 60%为砖混结构，10%为砖木结构计算建筑成本（分别按 1350 元 / 、 1026 元 / 、 810元 / 标准 ），装修费按总建筑成本的 30%计算。土地费用按 50 万元基准价计算，建筑综合成本 见后项目投资估算 。 二 、项目 实施依据 1、 符合 海口城市 发展 规划 2、 符合 国际旅游岛的发展规划和 海口旅游 产业 规划 滨廉滨涯 村 7 1)、海南国际旅游岛的建设目标 长期目标：实现旅游要素的全面国际化，实现海南旅游的转型升级，以旅游业的发展带动现代服务业的发展，逐步成为海南经济发展的主导产业，以支撑海南经济的长期可持续发展”，提高海南城乡人民生活 水平。 总体目标：旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的世界一流的海岛型国际旅游目的地。 2)、海南国际旅游岛旅游区域空间布局：一海、两市、三区 一海 ： 中国南海世界明珠。 两市：海口三亚龙腾凤舞。海口整体定位为 ” 椰岛文化之城 ” 发展常居型旅游：开展候鸟式度假、就业型度假、分时度假，推动多种形式的旅游房地产 ； 和 康养旅游：利用海南岛良好的生态环境和多种类型的旅游资源，发展包括温泉康乐、海岛美食、富氧运动、时尚康疗、传统养生等内容的康养旅游，使海南成为高档游客健康养身基地。 3） 、 海口旅游产业发展规划： 以国内外市场需求为导向，热带滨海中心城市的综合资源为基础，塑造 “ 阳光海口，娱乐之都 ” 旅游形象，精心打造热带滨海旅游胜地和南国娱乐之都。把海口发展成为集观光游览、度假休闲、疗养 8 健身、商务会展、文化娱乐为一体的多功能、综合型全国热带滨海旅游胜地，打造以户外有氧运动、游艇经济和丰富的夜间文化娱乐生活为主要内容的 南中国 “ 娱乐之都 ” 。 与省会中心城市的性质相适应，充分发挥基础设施优势和内外部交通优势，更好地为全省政治、经济、文化和对外交往服务； 与海口历史文化名城相适应，更好地发挥城 市传统文化与时尚娱乐文化 的优势； 与海口复合型的旅游资源相适应，更好地整合旅游、文体、娱乐、餐饮、健康、商贸购物和会议展览等多样化产业资源，促进现代服务业的发展； 3、 遵照 海口市人民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定、海口市政府旧城改造安置拆迁补偿指导性意见 的政策 。 政府主导、市场运作的原则。市、区政府主要负责旧城改造的政策制定和拆迁补偿安置，指导、监督旧城改造项目的建设，多渠道、多模式吸引社会资金参与旧城改造。 统筹规划、功能配套的原则。按照 “ 统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施 ” 的总体要求，强化旧城区（城中村）基础设施和公共服务设施的配套，改善居民居住环境，提高居民生活质量。 9 旧城区和城中村改造项目和建设用地可以净地出让、预出让、捆绑出让等形式通过公开招标、拍卖、挂牌确定受让人。在项目受让人确定前，政府可通过公开招标或委托的方式委托项目前期实施单位负责完成项目前期实施工作，其实施费用从项目前期总成本中列支。项目受让人确定后，从项目土地使用权出让金中拨付前期实施单位。 旧城区和城中村改造的拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换两种方式。 在旧城区和城中村改造工作中实行政府零收益政策，切实让利于民、让利于投资者。 旧城区和城中村改造优惠政策： 对成片旧城区及城中村改造项目，优先进行调查论证，优先实施项目储备，优先办理出让和报建手续。 市土地行政主管部门收取的旧城区和城中村改造建设项目地价中由本级财政支配部分应当作为旧城区及城中村改造市政基础设施的建设费用。 旧城区和城中村改造项目，减免收取由本级财政支配部分的城市设施建设配套费和其他地方行政事业性收费。 旧城区及城中村改造项目建设单位可以按照市人民政府的有关规定优先收购停缓建工程项目，用于建 设拆迁安置房。 三、 滨廉滨涯村旧城改造项目建设背景： 10 1、 国内房地产 业 经过近 1 年的 市场 萎缩而 快速回暖 ： 中国的房地产 业 到目前为止，主要经历了两个阶段， 1998 年 2007 年，房地产行业处于高速发展期，销售量和房产价格齐头并进，到 2008 年，受到国际金融危机的影响，外资热线的投资明显减弱加上资产价格缩水给国内企业和居民带来的财富缩水，大大降低了对于房地产的弹性需求，然而，有 80 后结婚生子高峰、城市化形成的初次置业和城镇人口改善住宅消费需求这三方面构成的刚性需求仍然很大，因此， 在未来五年，我国房地产市场主要有刚 性需求驱动，巨大的刚性需求将引领整个房地产市场长期向好 。 房地产刚性需求和改善性需求在经过 2008 年三个季度的严重萎缩后正有效释放，房产销售在恢复性增长。第一季度，全国商品房销售面积 1.1亿，同比增长 8.2%，销售额 5059亿元，同比增长 23.1%，比上年同期提高 21.6 个百分点。为 2008 年第二季度以来连续三个季度负增长后的首次正增长。 11 房地产销售的反弹，令房屋存量下降，同时也加速了开发商的资金回笼，进而刺激开发商增加投资。 5 月房地产投资同比增长已经从2 月的 1%大幅上升至 12%。根据宏观经济数据及调 研结果，美林预期，未来几个月，房地产投资的同比增幅将超过 25%。如果成交量保持稳定，房地产市场的库存将稳步减少，这将令开发商下半年开始投资新的建设项目。 5 月下旬，房地产开发商项目资本金比例 35%的 “ 大限 ” 首次出现松动，降至 20%，这将有助于增加房地产建设项目。随着城市化进程的推进，要满足人口日益增长的需求，中小城市需要进行大规模的基础设施升级。这将大大推动固定资产投资的增长。 2009 年上半年，房地产投资平稳增长，共计 14505亿元，相比去年同期增长 9.9%，增速减少 24 个百分点； 1至 6月，单月房地产投资 增速不断递增。其中： 住宅投资 10189 亿元，同比增加 7.3%；办公楼投资 386.68 亿元，同比增加 16.6%；商业用房投资 1193.86亿元同比增加 24%。 (办公商业数据截止 5月份 )。 12 2009 年上半年资金来源中，国内贷款 5381亿元，同比增长32.6%；利用外资 243 亿元，同比下降 29.7%；自筹资金 8241亿元，同比增长 10.4%；其他资金 9837亿元，同比增长 34.7%。 从开竣工面积来看，上半年新开工面积为 4.79 亿 m2，同比下降10.4%，降幅较 1-5 月大幅缩小 5.8 个百分点，其中 6月单月的新开 工面积为 1.22 亿 m2，较上月增长 54.4%，较去年同期增长 11.4%，是今年以来首月新开工面积首次同比增长。 1-6 月施工面积同比增长12.7%，增幅较上月提高 1.0 个百分点，是今年以来累计施工 面积同比增长率首次出现增长。 2009年上半年各地一手住宅成交呈现量价齐升的态势。成交量持续数月大幅增长。在此刺激下，成交价格自二季度起，加速上涨。市场活跃表现，远超预期 ， 延 续 了 2008 年底初露的回暖 势头 ，在多 项政策鼓 励 住房消 费 的 刺激下，今年春 节 后累 积 半年之久的 刚 性居住需求迅速 释 放，成 为 房地 产 回暖的先 锋 力量 。 随 后，信 贷 刺激及避 险资金涌入，投 资 性需求接力，成 为 持 续 推高 楼 市的重要力量。各城市上半年的月均成交量均大幅超 过 2008年水平， 与 2007 年 这 一 历 史高位 13 相比，也普遍逼近甚至有城市已 经 超越。住宅市 场 上半年快速反 弹 ，不 仅远 好于宏 观经济 的整体 状况 ，也超出了之前的普遍 预 期。 支撑市场 活 跃 的各 项 因素，短期 内 不 会 有根本性的改 变 。 预计 下半年市 场 成交量 虽将 有所回落，但仍 惯 性 维 持高位 。 2、海南旅游业及 海南国际旅游岛的建设 发展状况 海南建省办特区以来，历届政府都十分重视发展旅游业，通过确立和实施 “ 一省两地 ” 的产业发展战略 ，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。经过多年的培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的 “ 吃、 14 住、行、游、购、娱 ” 六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，以观光为主，度假、会议为辅的海南旅游产业发展格局已初具规模。 海南省以其独具特色的海洋、海岛风情和中国唯一的热带滨海风光，正发展成为国内外最向往的旅游度假目的地。 2007年海南接待旅游过夜人数 1845.51万人次 ， 旅游总收入 171.37亿元，增长 21.2%。截至 2007 年底，全省有 155家旅行社，其中国际旅行社 42 家；旅游饭店 423 家，其中五星级 14 家，旅游饭店客房开房率达到 57.31%，比2006 年提高 3.7 个百分点。 2008 年 海南旅游业 受全球金融危机的迅速蔓延，旅游业受到一定影响，尤其是入境旅游市场影响较大。在 克服 全球金融危机及 四川汶川特大地震、免签证和落地签证暂停等因素的影响， 仍 实现平稳增长，全年接待旅游过夜人数 2060 万人次，比上年增长 10.0%。旅游总收入 192.33 亿元，增长 9.1%。 今年前 5 月，海南共接待海内外游客 945 万人次，同比增长 5.3%；实现旅游总收入 91.53亿元，同比增长 5%。在国际金融危机背景下，旅游业成为海南拉动内需、刺激消费的重要产业。 2007 年，省委省政府出台了关于加快推进国际旅游岛建设意见和“国际旅游岛建设行动计划”，将实现海南旅游与国际旅游全面对接。 2008 年 4 月，胡锦涛总书记在视察海南时强调指出：海南作为我国最大的经济特区，也是唯一的省级经济特区，要更好地发挥改革开放的排头兵作用。要 “ 大力发展以旅游业为龙头的现代服务 15 业 ” ， “ 尤其要加强旅游服务基础设施建设，提高旅游业国际化程度，提升旅游业档次和水平，规范旅游 市场，努力使旅游业成为海南的支柱产业。 ” 建设国际旅游岛是海南省委、省政府认真贯彻 胡 锦涛总书记等中央领导对海南工作的重要指示，更好地发挥改革开放排头兵作用，推动新一轮改革开放取得重要突破的重大决策；是落实科学发展观，转变发展方式，建设好全国人民 “ 大花园 ” 的必然选择；是发展以旅游产业为主导的现代服务业，推动旅游业转型升级，扩大需求，拉动消费，应对国际金融危机的重要举措。 海南建设国际旅游岛， 要 对全省的旅游要素 将 实施全面国际化改造，使海南旅游与国际接轨，即旅游发展与管理的体制机制符合国际惯例， 将进一步加 大海南旅游业和相关产业的开放程度， 实施免签证、购物免税、开放航权等为主要特点的旅游开放政策， 实现国内外游客进出便捷，购物方便优惠，旅游管理、旅游营销、旅游服务全面与国际接轨， 建设国际一流的旅游度假设施和旅游产品， 实现海南旅游与国际旅游的全面对接，吸引更多国家游客，让更多的中国游客享受到国际化的优质服务， 将旅游业逐步培育成为海南社会经济发展的主导产业，最终把海南建成建设成为世界一流热带海岛度假胜地。 海南建设国际旅游岛，是我国旅游业转型升级，提高海南旅游国际竞争力的重要途径 。 我国旅游 业 是改革开放以后发 展起来的新兴朝阳产业，也是具有明显国际竞争优势的产业之一。海岛度假休闲旅游是国际度假旅游的热点。海南热带岛屿旅游资源丰富独特、品位高， 16 生态环境优越；海南作为中国唯一热带海岛省份，参与国际度假市场竞争具有比较优势。建设海南国际旅游岛，使中国旅游业更好参与国际旅游竞争，构建通向国际度假休闲旅游市场的大平台、大通道，实现我国旅游业转型升级、走向世界。海南是全国最大的经济特区，享受出入境免签证政策，也是中国第一个试点开放第三、四、五航权的省份。海南地处南海，海上交通便利，地理单元相对独立，国家对海南的政策开放一点， 通过探索和实践，完全可以为我国旅游业转型升级提供一个先行先试的试验田。 根据海南省政府的建设海南国际旅游岛行动计划，到 2013 年，建成国际旅游岛的雏形。旅游要素的国际化改进基本完成。入境游客占全省旅游接待人数的 10%以上，旅游外汇收入占旅游总收入的 20%以上。到 2018 年，基本建成国际旅游岛。入境游客占全省旅游接待人数的 20%以上，旅游外汇收入占旅游收入的 30%以上。到 2028 年，建成世界一流的国际旅游岛。入境游客占全省旅游接待人数的 30%以上，旅游外汇收入占旅游总收入的 40%以上。 海南国际旅游 岛的建设，必然给海南的房地产、旅游、娱乐和酒店等一系列产业的发展带来推动力，首先是与国际旅游接轨的优惠政策，带来国内外游客的迅速增长，尤其是国际游客的迅猛增长，市场客源规模的扩大，旅游及其相关行业消费的提高，投资相应的产业，预期可以取得丰厚的回报。 3、 海南 旅游地产的发展前景： 中国经济经过改革开放近 20 年的迅猛发展，富人中产阶层已经迅速成长起来，这就为诸如旅游度假、高尔夫及游艇享受等一系列奢 17 侈产业的快速发展提供了市场基础。 海南岛拥有丰富的旅游资源，大海、沙滩、阳光以及河流、热带雨林等近乎完美的原生 态旅游资源优势得天独厚，是理想的旅游度假目的地。这就为海南旅游地产的开发提供了资源基础。 随着琼州跨海通道项目进入实质性运作阶段、东环铁路有序的推进、海口至洋浦一小时交通圈项目启动、文昌航天发射中心的开工、博鳌机场开始选址咨询、海南核电项目的推进海南基本设施的不断完善，海南初步建立了全岛快速的立体交通体系。 同时由于地理位置及环境资源的优势，海南旅游地产还具备了热带养生特色元素。海南是全国人口普查平均寿命最长的省份，是公认的长寿之乡，养生宝岛，越来越多的老年人选择到海南安度晚年。海口及三亚，旅游及养 老度假人口已占到本地人口的 3倍以上。 从投资角度来看，当前经济全球化不断加速，中国经济迅猛发展，中国的奢侈享受行业落后于富人阶层的发展速度，市场供应的增长远跟不上急骤增长 的 需求发展。因此，在很长一段时间里，旅游房产投资的增值空间和抗风险性能力强，是当下全球金融危机下房地产市场遇冷情况下最优质的不动产投资内容。 特有的热带风情，稀缺的养生环境，组合了商务、会务、文化、教育、居住、旅游、度假、养老、疗养等多种形式在内的全新的海南旅游度假综合产业形态和旅游休闲教育等复合地产，已经吸引了越来越多的大陆人士甚 至国际人士来海南投资置业，已掀起了新一轮的产权投资和度假休闲双重消费趋势。近几年，在海南购置旅游房产用于 18 度假和投资已成为一种时尚，成为中产阶层显示身份和地位的标志。 旅游度假产业的持续走强，海南地产岛外庞大的消费市场已经形成。嗅觉灵敏的大财团及地产开发商开始重新审视这个曾经 是 中国最大的地产泡沫形成地。现阶段所有开发商的土地储备用地，如：海南东海岸的海棠湾、土福湾、清水湾、香水湾、神州半岛、月亮湾、博鳌、高隆湾及乐东的龙沐湾、 澄迈的盈滨半岛、 海口的西海岸、 海口湾、新埠岛、司马岛与 东海岸（东寨港 用地 已被首开、天 房集团控制）等土地 已 皆被瓜分，已足已建设两个海南岛现在的城市县。海南地产已迎来了 新 一轮 的大 开发热潮。 无疑，海南旅游地产正步入一个崭新的发展阶段。在不久的将来，随着国际旅游岛的逐步建设完善 ,海南将成为世界知名的旅游度假的目的地，海南旅游地产也将成为海南的重要支柱产业，海南旅游房产将有非常广阔的发展空间。 4、受旅游业和全国房地产发展大背景的促动，海南增长迅速 受 旅游业的发展 带 动和 政策、资源、岛外需求三大因素推动，海南房地产开发投资、销售近年来保持高位增长。 2005年以来，累计完成房地产开发投资 591.16亿 元，年平均增幅在 35%以上。累计销售商品房 1245.85 万 m2，商品房销售年平均增幅在 38.1%以上。 面对国际金融危机，海南房地产市场继续保持热产旺销势头， 今年上半年，海南房地产开发投资完成 114.77亿元，同比增长 37.2%。 其中住宅累计完成投资 103.86亿元，占全部房地产开发投资的 90.5%， 19 同 比 增长 48.7%； 全省商品住房累计销售面积 235.57万平方米共 24649套，同比分别增长 3.29%和 20.48%， 其中住宅销售 213.26 万 m2，比去年同期增长 23.5%。 上半年全省商品住房销售价格基本保持 稳定，销售均价为 6099 元 /平方米，同比增长 2.48%，而在全国重点城市房地产市场经历大起大落之时，我省主要城市房地产市场走势较为平稳，呈现健康发展态势。 5、 海口 旅游房地产 及商业 市场 发展背景。 1）、海口经济产业总体发展状况及城市功能定位 自 1992年以来， 海口 跨入 “ 中国城市综合环境实力 50强 ” 、 “ 中国城市投资硬环境 40 优 ” 行列，被世界卫生组织和国家卫生部确定为全国唯一的世界健康城市试点，并荣获 首批 “ 中国优秀旅游城市 ” 、 “ 全国城市环境综合整治十佳城市 ” 、 “ 全国卫生 先进 城市、国家环境保护模范城市 ” 、 “ 全国园 林绿化先进城市 ” 、 “ 全国造林绿化十佳城市 ” “中国人居环境奖” 等一系列荣誉称号。未来 海口城市建设的目标是，努力建成环北部湾的重要经济城市，华南地区的花园城市，国内外理想的第二居住地，世界上著名的热带风光滨海特色的绿色国际性城市。 海口制定了 “ 四地一中心 ” 和 “ 突出沿海，开发沿江，提升中心、拓展两翼，带动腹地 ” “ 中强、西拓、东优、南控 ” 的发展战略，在产业上将重点发展以服务型、都市型、加工型为重点的热带高效农业服务全省、辐射全国；以汽车制造、生物制药、食品饮料、化纤纺织、农副产品深加工为重点的新型工业快速发展； 以旅游业为龙头，以现代物流、中介服务、金融保险为重点的现代服务业。通过实施工 20 业化、现代物流、休闲娱乐和城市化“四轮驱动”战略，建成以高新技术产业为导向的新型工业基地、全国热带滨海旅游休闲胜地、全省都市型农业基地、国家海岛生物产业基地、区域交通枢纽和现代服务中心。 海口 在全省的中心区位优势和经济龙头地位日益突出，投资规模持续增长 , 销售市场活跃，消费水平不断提高。 2008 年全年海口市 443.18 亿元 (不含农垦，下同 )，比上年增长 10.4%，已连续 11 年保持两位数增长，经济增长率比全国平均水平高 1.4 个 百分点 ,人均 GDP 达 3573 美元 (按平均汇率 )。海口争取提前 10 年达到全国 2020 年的奋斗目标（ 2010年海口人均 达到 4000 美元， 2020 年达到 8000 美元，达到发达国家的中等水平）。 2008年，全市财政总收入 100.02 亿元，增长 21.2%。全市城市居民人均可支配收入 14150 元，比上年增长 15.1%，城市居民人均消费性支出 11138元，比上年增长 9.2%。 2008 年，全市完成全社会固定资产投资 219.1 亿元，比上年增长 20.5%。其中：第三产业投资 209.3 亿元，增长 20.8%。房地产业 投资增速平稳，商品房销售面积呈现趋缓。 海口的城市功能定位 ： 比于海南省的其他城市包括三亚市等，海口市的相对优势在于：相对集中人口、相对较强市场辐射依托的 “ （侧重于大中型规模的休闲度假类别）商务会议经济；（侧重于大型旅游人文的）节事活动经济；（侧重于海洋产业与生物能源科技、旅游产业领域的）会展经济； 21 （侧重于滨江海岸旅游休闲的）城市旅游休闲经济 ” ，这四个系列经济板块，尤为适宜于海口市经济圈重点发展 。 这就是海口经济圈的鲜明个性化城市功能定位所在。即 “ 选准省会城市的定位 ” 、 “ 凸显省会城市的功能 ” , 成为 “ 生态休 闲会都 中国热岛椰城 ” ！ 体现 六个方面的细分文化： 1、城市娱乐文化； 2、历史口岸商贸文化； 3、海洋开放文化； 4、热带滨海文化； 5、火山地质文化； 6、历史古迹人文等。实质就是：生态休闲文化的综合体现！ 2） 、 海口市旅游业发展状况 海口市旅游业总体上保持较快发展态势，尤其是商务、会展和旅游房地产业发展势头较好 . 经过 20 多年的发展，海口市旅游业已初具产业规模，成为全市国民经济的支柱产业和第三产业的主导产业。海口已有景区 (点 )18 处，其中较大规模的有雷琼海口火山群世界地质公园、海南热带野生动植物园、五公祠、 海瑞墓、灵山寺、秀英古炮台等；休闲娱乐场所 64 所。 2008 年，全市接待国内外过夜旅游者637.9 万人次，比上年增长 8.5%。旅游收入 60.02亿元，比上年增长8.4%。今年前五月接待国内外过夜游客 283.38 万人次，同比增长4.3%，旅游总收入 27.04亿元，同比增长 8.9%。 随着海南旅游业的新发展、海南旅游市场的新变化和游客旅游需求日新月异的发展。近几年来，海口市旅游渐渐被海南团队旅游行程和度假散客“边缘化”。海口传统的“老三点”旅游景点已风光不再，而新开发的、有特色的“新三角”旅游景点（北部世纪大桥、 万绿园；西部海口火车站、带状公园、西海岸假日海滩；南部火山口公园、热 22 带野生动植物园）迟迟未能融入海南旅游市场运行体系中。多年来，海南旅游产品（环岛观光游）的老化、单一、低端，导致削价竞争、零负团费盛行 ， 导致海南旅游避开海口“南下”、“东出”，使海口旅游已走向纯粹的旅游通道边缘，这种旅游通道，随着三亚国际旅游城市的提升和三亚机场客运量的加大，日益被三亚的度假旅游取代。海口现有的旅游产品供给不适应市场的需求 ， 海口的旅游产业链失衡不适应旅游综合实力竞争的形势 海口市旅游业急需转型升级、转变发展模式，从商务政务 驱动型为主提升为商务政务与休闲娱乐 健康疗养 综合驱动型，全面打造双轮驱动、强劲持久的产业发展动力。 海口是省会城市，是政治、 经济、 商贸、文化的复合型中心城市和现代化都市 ，三亚则以旅游经济为主导。海口承担着为三亚所不 能的为全省政治、经济、文化和对外交流服务的综合性 都市 功能。与三亚市相比，海口在热带滨海资源方面存在明显差距，在滨海度假产品开发上不占优势。但作为海南唯一的国家历史文化名城 和现代都市 ，海口在 商务政务文化环境、都市商业设施的配套、 文化资源的悠久性、城市服务的完善性和娱乐资源的丰富性 及配套的健康运动医疗设 施等 具有明显优势。 因此，海口旅游只有根据自身的城市性质、资源和客源特点，与三亚差异定位，才能扬长避短；只有充分发挥自身优势并充分借助周边地区的特色资源，才能与三亚避同求异、形成特色，创造“海之门、 23 天之涯”的南北呼应、互补发展、带动全省共同发展的态势。整合旅游与文化、体育、商贸、会展、医疗健康、房地产及现代都市商业、农业、现代工业等相关行业，完善旅游产业体系，提升旅游服务质量和效益，发挥旅游产业的综合功能，进一步提高旅游产业作为全市第三产业的主导产业和国民经济支柱产业的作用，把海口市建成全国热带滨海旅游休闲 胜地和娱乐之都。 3） 、 海口房地产发展状况 海口市投资规模近几年来持续增长 , 2008 年，全市完成全社会固定资产投资 219.1 亿元，比上年增长 20.5%。 城市居民生活水平和消费水平的不断提高，投资和 旅游双轮驱 动了房地产业的日益繁荣，旅游房地产市场的异常活跃和房价的增长加快。 受全球金融危机波及中国楼市，房地产业受到一定影响， 2008年下半年 房地产业投资增速 放缓 ， 供求市场有一定的萎缩，销售量徘徊乃至小幅下降， 2008 年，全市完成房地产开发投资 71.2 亿元，比上年增长 18.6%。其中，住宅投资 53.1 亿元，增长 33.5%。新开工面积 196.3万 ，下降 1.8%。全年房屋竣工面积 109.5 万 ，下降 15.8%。全年房屋销售面积 168.9 万 ，下降 2.4%；商品房销售额 77.3亿元，增长 26.5%。 今年开始逆势中出现产销两旺的局面。 5 月海口楼市呈现环比价跌量升的局面，售价较 4 月份微跌 2.43%，但日均成交量却放大 24.4%，达到 73.48 套。 5月份海口市商品房签售 2278 套，较 4 月的 1773 套提升 28.5%，日均成交量较 4 月增加约 14.4套 ； 商品房成交总额 1.17亿元，较 4月大幅提升 1/3 强。 到了 6 月，海口 24 商品房销售 更 是 热度 非凡 ， 楼市呈现环比价量 同 升的局面 ， 销售总量2411 套，日均销售量约 80.4套，销售面积约 25.72万 。环比 5 月销售 2278 套提升 5.8%，同比去年提升 10.8%。 6 月，在销量的持续增长刺激下，海口商品房销售均价为 5037.68 元 / ，环比 5 月海口商品房销售均价 4542.67 元 / 提升了 10.9%，同比去年同期海口商品房销售均价提升 17.46%。 ，是海口商品房销售量在六月得以继续保持攀升的基础， 五月全国楼市的全线飘红 大环境的带动下，海口房产优质的资源环境、价格优势，加上五月海口商品房的热销形势等因素综合，加强了购房者的 25 信心，使得之前还保持观望态度的消费者出手购房，促成了 6 月海口商品房的热销形势。 海口 房地产销售市场主要是岛外市场，随所占比例越来越大，今年 1-5 月份，岛外购买商品住房面积 17.09万，占商品住房销售总面积的 77.97%，岛外购买商品住房 5413套，占商品住房销售总套数的 76.90%。但海口总的市场规模较小，范围还较窄，岛外以至境外大的房地产市场还未真正橇动。目前海口房地产市场主要是由于良好的空气、气候及自然环境和旅游等优势带动的，岛外销售市场虽占据了近 80%，但市场规模较小，只相当于一个房地产企业巨头一年的市场销售规模。海口前几年购房市场主要为北京为龙头的北方市场、以上海为龙头的珠江三角 洲、以黑龙江为龙头的“高寒地区”等“两区一都”，山东、山西、陕西、重庆等市场还刚启动，经济较发达的华南、西南、华中市场及境外市场还有待开发，市场潜力巨大，还未针对不同目标客户和不同地区市场开发不同特性的适销对路的房产产品。海口作为全国最佳的第二居住地，其旅游度假、休闲居住、健康康复、疗养、养生及各个层次的养老等目标房地产市场都很大。 26 4） 、海口商业零售业市场发展状况 回顾海口零售商业发展史，这十年多来 ,老三家销声匿迹，新三家风声鹤唳，新新三家踌躇满志，两年前至今已呈现出外来零售巨头与本地企业共存的竞争局面。 上世纪 80 年代末，海口以友谊商场、施达商场、国商免税商场为代表的“老三家”占尽先机，笑傲天涯； 90 年代开始，“新三家”一百、乐普生、生生百货粉墨登场，迅速颠覆了“老三家”的地位；过了 2000 年，“新新三家”东方广场、明珠广场、金世纪商城崛起，又打破了“新三家”三足鼎力的格局。之后，本地超市万福隆、大同货仓、南国超市“又三家 ” 加入，加剧了海口的商业竞争。 2007 年国际零售大鳄家乐福和大润发登陆海口。作为全国三级市场，海口在这些大鳄眼里最初是不起眼的，但挺进这个市场后，巨头们才顿悟，他们低估了海口。的确，在 外来零售企业巨头的 “算盘”中，海口只是一个小市场。在内地市场布点差不多之后，作为省会城市的海口自然成了这些巨头们的新目标。国际零售巨头的到来，对海口的传统零售业带来前所未有的冲击。不到一年，市场发生了微妙变化，喜佳超市倒闭，万福隆龙珠店关门，大同货舱、南国超市等其他超市销售额直线下滑。随着这些大型零售企业在海口安营扎寨，在为市民生活带来许多便捷之余，也使同业间的竞争达到白热化。“国际零售巨头的加入，海口商业竞争跨入一个新的台阶，打破了传统商业低层次竞争局面。”此轮竞争是世界知名品牌之间的竞争。目前已形成了 以国际两大商业巨头（家乐福、大润发）和国内两大家电连锁 27 （国美、苏宁）为龙头的数十家（包括大卖场、超市、购物中心、专业商城、精品专卖城、家电连锁、连锁便利店）“诸侯割据，分庭抗衡”的竞争局面， 海口已形成以海秀东路中心商业圈、新华解放路老商业圈、国贸新商业圈等三大商圈为主体及各大专业商业群（服装城、皮鞋城、日用品批发城、五金家电城、电脑城、电信城、家私城、建材城、汽车城、珠宝城）同时并存的商业分布格局。 但不难发现海口当前零售业的市场存在以下问题： 宏观调控失度，传统零售商业模式超量发展，外来大型超市和本土超 市竞争空前激烈。 有数据表明，海口人均商业面积已接近 1.5平方米，而国际通行的标准为人均 1-1.2 平方米。 零售商业面对的是消费者市场，在市场容量限制的条件下，大型零售业的超量发展，形成“粥多僧少”的局面，竞争必然会相当激烈； 创新意识不强，零售商业发展集中化、业态单一化。一是集中在城市繁华地带，二是以超市、百货业态为主。这种传统、单一业态的零售服务根本难以满足消费者差异性的需求，尤其不能满足现代家庭综合购物和休闲娱乐功能的需求，而旅游休闲娱乐性体验购物及奥特莱斯等创新业态恰恰是丰富了零售业态，对传统模式进行 有效填补，必能再一次激活海口的零售市场，带动新一轮的市场竞争，其采取错位经营的方式，为零售业尤其是旅游商业另辟一条光明大道； 市场分析不够，目标市场不准。海口现在传统的百货商场、购物中心、超市可谓是泛滥成灾、参差不齐，皆是针对 100万的海口城市居民市场，本土超市处于“鸡肋”状态，且部分在外来大型超市的 28 冲击下，不到一年已倒闭不少；就是没人涉及海口极缺的主要针对岛外七八百万人游客的滨海海洋特色的都市高科技娱乐和旅游休闲购物市场。 库存积压，资金回笼困难。库存累积过多，不知该何去何从，久而久之，资金回笼甚为困 难。库存过大一直是传统的零售业心头的难题，海口不少本土超市就是因为库存积压过大，资金回笼困难，无法向供货商给付货款而被迫关门的。旅游休闲娱乐商业及奥特莱斯的新业态将很快解决库存积压等问题，加快资金流动，真正意义上实现了商家、企业和消费者都满意的“三赢”。 四、 旧城改造项目的建议必要性意义 1、 完善城市功能 ，促使 城市 国际化 升级 ， 改善城市人居环境，增强 旧改区对周边的 带动辐射作用 。 1）、城市化进程扩大城市规模 中国自改革开放以来，城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000 万 -1200 万农民进城。预计 2036 到 2040 年，城镇人口总量将由现在 5 亿达到 10 亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。 2）、旧城改造是城市升级的必要过程 城市的升级发展，带来城市如何提高土地利用效率的重大课题，旧城改造是解决城市升级发展的重要方式。旧城改造是随着城市经济的发展，为适应已批准的城市详细规划的需求，实施的对与规划发展 29 不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。 改善市政基础设施和居住环境质量 将 作为 旧 城改造的中心内容 。 3）、 旧城改造是海口市作为特区省会走向国际化旅游城市的必经道路，建成 全国最精最美的省会城市 的重中之重工作。 海口建成区现有城中村及环境较差的街区近 80 片，建筑面积约1000 万平方米，涉及居民人口 22.4万人，平均每 10 个人就有 2个住在旧城区。这些地方建筑密度大，人口密集，基础设施配套不齐全，防灾减灾能力差，环境卫生脏乱差，社会治安问题突出，直接损害了海口的城市形象，改造已是势在必行。 为加速推进和规范旧城改造项目的开发建设，市政府确定了“统一规划、政府主导、市场运作、有序开发”的模式，先后制定出台了海口市人 民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定、海口市政府旧城改造安置拆迁补偿指导性意见两大旧城改造政策，提出了“政府主导、市场运作、企业参与、让利平衡”的旧城改造十六字方针，采取“一级土地整理开发与二级房产综合开发分离”的运作模式，在“零收益”等系列优惠政策的原则下，逐步启动部分旧城区的改造工程。 值得期待的是，省委提出要把海口建设成为全国最精最美的省会城市，海口市委、市政府也已表示要举全市之力，力争在 5 年内完成 30 海口旧城改造任务。 旧城改造将是海口未来五年城市建设和 房地产开发的重中之重工作。 新一届海口市委、市政府 为 加快旧城改造工作步伐，借鉴沈阳、南京、成都、合肥等地的成功经验，彻底改变过去旧城改造单靠政府支持、企业运作的模式为 “ 政府主导，让利于民 ” 模式，由市、区两级政府主导动迁、补偿、安置工作，防止由企业运作时发生与居民利益的博弈行为，更多地让利于民。 率先 启动了作为旧城改造最难啃的玉沙村改造 工程。从 2007年 11 月 17 日 至 2008年 1月 10 日 仅仅用了 50 余天 时间 ，总面积超过 约 40 万平方米的旧民房基本拆迁完毕。高歌猛进的玉沙拆迁改造，不仅拉开了海口 5 年旧城改造的大幕， 也为海口旧城改造摸索出了一条已初步被证明为确实有效可行的新路子，积累了宝贵的经验。 玉沙村改造的方向是海口最有特色、最具人气和繁华度的 RBD（休闲商务区），是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区。 接着 海口市城市发展有限公司引进深圳鸿洲置业集团有限公司投资 19 亿元， 完成廖 海甸溪北岸东段 522 亩旧城改造项目。 海甸溪北岸，位于海甸岛最南端，与长堤路隔河相望，全长 2840 米，宽 350余米。现有村落 9个，住户 7000多户，居住人口 28000人。城市的快速扩张，使该区成为海口典型的城中村，区域功能 不健全、设施不配套、环境质量差，直接影响到海甸岛乃至海口市的整体形象。 31 15 年拆不动的玉沙村和海甸溪北岸等旧城改造成功，海口市委市政府坚定了实施旧城区改造、增强中心城区活力的信心，加快了旧城改造的步伐。龙华区共有 34 个旧城区（城中村），其中，博义片区、大同里片区、南航西里片区等旧城区 20 个，丁村、秀英村、坡巷村、滨涯滨廉村等城中村 14 个。涉及土地面积约 1 万亩，房产面积 600多万，人口 10 万人。龙华区成立了以区长为指挥长，区委常委、副区长为前线指挥长的区重点项目指挥部。对需要改造的 34 个旧城区（城中村）做了 调查摸底和进行招商引资工作，引进一批实力强、信誉好、运作成熟的企业参与。滨廉滨涯村是龙华区用地面积最大的旧改工程，罗牛山作为本地的上市龙头企业，有责任和实力承担其作为交通中心区域的旧城改造，完善旅游城市功能，改造城市中心人居环境的重要任务。 2、旧城改造催生都市综合体， 对城市 交通 中心 区 的 作用 巨大。 1）、旧城改造与都市综合体的共性特征： 地价、租金提升 /交通高度发达 /城市功能聚集 /城市更新 升级 地价与租金提升： 经济利益的再分配的驱使，旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土 地市场进行测算，实现价值最大化 。 最高的交通可达性。 城市功能聚集中心： 规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整， 使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能 。 城市更新 升级 ： 根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、 32 市政设施、居住环境等问题进行调整，使得规划更合理 ，区域功能和地位得以升级 。 2） 都市综合体多应大规模的旧城改造而产生。 国务院发展研究中心等机构，对 2003 年以来的建成或在建的 100个新建筑综合体研究显示： 65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能 。 海口作为滨海旅游城市和中国最具 魅力的第二居住地更应强化旅游度假和文化娱乐商业的配套功能。 四大