商业地产商业综合体研究

商业综合体研究 什么是商业综合体？ 将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体 曼哈顿洛克菲勒中心 北京国际贸易中心 商业综合体的外部特征 功能复合性 位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络 高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补 建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系； 与外部空间整体环境统一、协调 高密度，集约性 整体统一性 高可达性 实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可 商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城” 商业综合体的内在特征 大空间尺度 室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。 通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境 。 是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。 通道树型交通体系 现代城市景观设计 高科技集成设施 西安万达广场 南京国际广场 北京熙旺中心 重庆财富中心 商业综合体产生的背景（一） 个人生活成本加大 经济运行效率降低 高品质的生活需求 缺乏景观和活力 商业综合体产生 城市人口日益膨胀 土地资源日益稀缺 城市快速发展 中心区各种矛盾突出 美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从 1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。 办公 购物 住宿 休闲 商业综合体产生的背景（二） 在城市中的作用 商业综合体 三维空间开发 立体交通体系 多功能空间组合 提高土地利用率 改善区域交通 产生机会收益 降低投资风险 满足多种需求 满足高效率 随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。 商业综合体的分类 商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、 CBD和交通枢纽 新开发区 中心 1 城市副 中心 2 城市 CBD中心 3 城市交通枢纽 4 商业综合体 新开发区中的商业综合体 苏州新天翔商业广场 区位 项目位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。 苏州工业园区，占地面积 70平方公里， 50多家全球 500强企业在园区落户，已形成电子信息、精密机械、生物医药、精细化工等新兴产业群，物流会展、科技金融、酒店服务等第三产业正不断推动着园区的高速发展。 苏州新天翔商业广场 建设规模 新天翔商业广场是一座集 22层甲级智能化写字楼、大型 SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和 2层地下停车场为一体的现代化商业中心。 占地面积 19354m2 商铺 53527m2 地下超市 4700m2 总建筑面积 125801m2 写字楼 35400m2 地下车库 37977m2 容积率 6.5 酒店式公寓 37401m2 停车位 817个 技术指标 新天翔商业广场项目拟建两幢 16-18层高楼，四层商业裙房连接两楼。 预计总投资逾8亿元。 苏州新天翔商业广场 定位思路 市政交通分析 区位条件分析 相关政策分析 确定项目辐射区域 区域人口 区域产业 区域公建 区域欠缺业态 确定项目业态 规模及配比 竞争业态分析 第一步 第二步 第三步 苏州新天翔商业广场 项目定位（一） 园区大型购物中心 苏州工业园区，规划居住人口将达 60万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。 苏州新天翔商业广场 项目定位（二） 高档商务办公 园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。 产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经达到了 75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说对于商务办公的需求较大。 指标 累计（亿元） 同比（ %） 地区生产总值 399.64 21.3 第二产业 290.66 19.1 第三产业 108.05 28.1 园区 2007年上半年经济指标 苏州新天翔商业广场 项目定位（三） 酒店式公寓 区域 酒店公寓 三星酒店 四星酒店 五星酒店 湖东中央区域 0 1 1 1 湖西中央区域 0 1 1 1 现代大道沿线 1 3 3 4 机场路沿线 1 4 3 1 园区内的酒店 “酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。 世界 500强企业中有 66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。 园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市场上的这一欠缺。 苏州新天翔广场 结论 新天翔 广场 大型购物中心 园区内缺乏大型购物中心，难以满足白领的生活需求，项目弥补了不足 项目位于园区中心商务区，区位条件好 写字楼 随着园区内高新产业和服务业的兴起，写字楼的需求加大 园区以工业为主，对于办公需求总量有限 酒店公寓 园区内大量外资的入驻，外方人员增多，酒店公寓为其提供了临时居住之所 园区内类似业态几乎没有 核心商务区的商业综合体 北京 UN中心 占地面积 4.3万 m2 商业 6.8万 m2 35% 总建筑面积 19.7万 m2 写字楼 2.2万 m2 11% 容积率 3.3 酒店公寓 6.4万 m2 32% 层数 21F 地下停车 1.2万 m2 12% 技术指标 酒店式公寓 +大型购物广场 +5A级智能化写字楼 酒店式公寓， 760套， 40-90平方米，国际化精装标准。高定位、低总价，面向 CBD白领阶层 北京 华业国际中心 占地面积 1.5万 m2 商业 1.5万 m2 19% 总建筑面积 8.0万 m2 写字楼 3.3万 m2 41% 容积率 5.3 酒店公寓 2.4万 m2 30% 层数 17F 地下停车 0.8万 m2 10% 技术指标 酒店公寓 + LOFT办公 + 5A写字楼 + 商业广场 东座为 5A级写字楼， 800-1600平米整层办公空间 西座为五星级酒店式公寓，共 277套， 40-130平米精装商务公寓，主力户型 40-90平米 华业国际中心位于北京东四环红领巾桥西北，地处 CBD的东区，周边有多个核心商圈 城市副中心 的商业综合体 城市副中心的概念 社会高速发展，人口密度增加、交通瓶颈制约、土地日渐稀缺和价值高涨，将使城市区域的功能逐渐细分，并在与城市中心重要交通干线相连的地区发展起城市副中心。如上海的浦东新区、深圳的南山区。 上海浦东新区 深圳南山区 财富国际广场 所在区位 上海五角场副中心 规划面积约 3.11平方公里，分为南部、中部和北部，计划开发总量为 309.2万平方米。 功能定位：以下沉式广场为中心，以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型市级公共活动中心。 五角场城市副中心 南部 市级商业中心，以五角场环岛为中心，呈“ 一圈五线 ” 的星状布局，以商业、办公服务业和宾馆业为主。 中部 知识创新区中央社区，由知识创新区公共活动中心、生活工作区和科技园区三部分组成 北部 知识创新基地，与新江湾城相接，基地包括技术研发试验室、商务会所和投资中心等，依托大学集中的智力因素，形成具有特色的都市产业区。 到 2010年，仅五角场的商业面积将达到 75万平方米。杨浦区及周边常住人口近 300万人，确保了庞大的消费群体，并将直接影响和辐射杨浦区、虹口区、闸北区、宝山区等区域。 财富国际广场 项目概况 财富国际广场填补了杨浦区缺乏高档写字楼的空白，同时也顺应了五角场地区未来对写字楼市场的需求。财富国际广场作为一个拥有顶尖配置的商务航母，从小户型公寓式办公到独栋式空中别墅办公，可满足企业发展各阶段的不同需求。 财富国际广场地处上海市五角场城市副中心繁华商业地段，占地 3.5487万平方米，总建筑面积约 18万平方米。 五角场城市副中心的标志性楼宇经济项目，也是杨浦区售价最贵的写字楼之一，并有望成为杨浦区首个“税收上亿元项目” 财富国际广场 市场定位（一） 周边高校支撑 政策引导 新江湾城成型 滨江岸线改造 缺乏高端产品 新商圈的形成 原先的上海军用机场将被改建成大型高档居住区，即现在的新江湾城，五角场商圈由此直接获得有力的居住人群支撑 2002年初，五角场的规划定位被正式确立为“城市副中心”，成为继虹桥商圈和陆家嘴商圈后上海要打造的第三极 杨浦区经济发展相对较慢，区内高档写字楼较为缺乏，尤其缺少缺乏地标性产品 杨浦区拥有 15.5公里的黄浦江岸线，为全市各区之首。在几年后一定会获得大力改造，全面开发 万达商业广场、百联又一城等数十万平方米的巨大商业项目，偕同五角场的空中巨蛋环路，使得整个五角场商圈氛围连跳三级，品质逼近徐家汇 项目依托复旦、同济，财经等十余所名校科研所的优越人才聚集效应，形成了知识型、创业型企业的聚拢 财富国际广场 项目背景分析 财富国际广场 市场定位（二） 项目定位 ： 高端商务综合体，五角场商圈的标杆型商务产品 高档写字楼 +商业街 +配套 高档写字楼 生态办公 面积灵活，满足中小企业需求 在后期配以少量创新型产品 商业 打造欧式休闲步行街，增强综合体的休闲娱乐氛围 综合配套 提升办公楼档次，配套高档会所及充足地下停车等 酒店公寓 周边”未来窗IF社区“、”东上海中心“等项目中有高档住宅公寓业态 商圈目前目前对于酒店公寓需求量不大 客户定位 ：由于存在区域价格优势，客户以 创业者、中小企业、区域性客户 为主 X 财富国际广场 产品形态 停机坪 设计了直升机专用停机坪，并申请了专用航道 生态办公 4000平方米的中央园林景观成为整个商务区 私家绿肺 环保节能 巨资引进环保节能绿色“冰蓄冷中央空调系统” 高档配套 1000个停车位、多国语言同声翻译会议中心、指纹及虹膜门禁系统 区域内，还有区域外很多江浙地区的实力型企业，都对“财富国际广场”这一高端物业产生了浓厚兴趣。超前的配备，良好的生态环境，还有豪华的建筑外立面等成为他们对财富国际广场不同的兴趣点。 财富国际广场 分期 名称 层数 面积 （万 m2） 功能 一期 智尊银座 25F 3.1 小面积办公为主 ,营造弹性商务空间的公寓式办公楼 华贵金座 26F 4.8 酒店式办公楼 风范王座 4F 2.7 集商业、办公、泛会所为一体的综合办公楼 地下车库 -2F 3.4 1000个地下车位 二期 休闲街 3F 4.0 欧式商业休闲步行街 ,上方是专为品牌型总部的设立而设计建设的独幢别墅式办公楼 项目分期 财富国际广场是集商业、办公、休闲于一体的综合体项目，共分为两期，一期包括 26F酒店式办公楼、 25F公寓式办公楼、 4F综合办公楼，二期为欧式休闲商业街，其中包括独幢别墅式办公楼。 分期策略 杨浦区经济发展目前相对落后，五角场商圈刚兴起，市场尚无法支撑大量的高档写字楼，因此在一期针对周边“知识杨浦”的地域优势，推出小面积办公空间。 二期随着市场的成熟推出少量较大面积的创新产品别墅式办公楼 财富国际广场 “ 一期 智尊银座 ” Oxygen（氧气） 生态办公，尽情享用 62万平方米黄兴绿地造就的私家氧吧 Office park（花园办公） 30%绿化，约 4平方米中央绿地，情趣屋顶花园景观 Open