桐庐励骏酒店项目可行性研究报告

/chess95660 /chess95660 桐 庐 励 骏 酒 店 项 目 可 行 性 报 告 /chess95660 /chess95660 目 录 1 项目申报单位及概况 . 1 1.1 项目概况 . 1 1.2 建设单位简介 . 1 1.3 编制依据 . 2 1.4 主要经济技术指标 . 2 1.5 主要结论与建议 . 3 2 战略规划、产业政策及行业准入 . 4 2.1 项目与相关规划 . 4 2.2 项目产业政策 . 5 2.3 项目的行业准入 . 7 3 项目选址与土地利用 . 8 3.1 项目选址 . 8 3.2 建设条件 . 8 3.3 土地利用 . 10 3.4 拆迁及安置 . 10 4 节能方案分析 . 11 4.1 节能 . 11 4.2 节水 . 11 5 建设规模与工程方案 . 13 5.1 建设规模 . 13 5.2 建设工程方案 . 14 5.3 公用配套工程 . 16 6 环境保护与消防 . 25 6.1 环境保护 . 25 /chess95660 /chess95660 6.2 消防 . 28 7 公共服务的定价 . 31 7.1 桐庐县城宾馆客房价格概况 . 31 7.2 励骏酒店客房价格市场定位 . 32 3.3 营销战略 . 33 8 人力资源配置与项目实施进度 . 35 8.1 酒店组织机构和管理体制 . 35 8.2 劳动定员和人员培训 . 35 8.3 项目实施 进度 . 37 8.4 项目建设管理 . 37 9 经济和社会影响分析 . 39 9.1 项目地经济发展概况 . 39 9.2 项目行业影响分析 . 39 9.3 项目社会效果和社会适应性分析 . 40 9.4 项目区域经济和社会影响分析 . 40 10 投资估算和资金筹措 . 42 10.1 投资估算 . 42 10.2 资金筹措 . 43 11 财务评价 . 45 11.1 基础数据 . 45 11.2 财务指标 . 47 11.3 不确定性分析 . 47 11.4 财务评价结论 . 47 12 结论与建议 . 49 /chess95660 /chess95660 附表 . 50 附项目位置图、设计总平面图及相关资料桐庐励骏酒店项目可行性报告 1 项目申报单位及概况 第 1页 1 项目申报单位及概况 1.1项目概况 企业名称 ：桐庐励骏酒店有限公司（筹建） 注册资本： 2980万美元（占总投资额 54.9%） 企业类型： 外商独资有限公司 经营范围： 酒店投资、开发、经营及管理 法定住所： 浙江省桐庐县迎春南路 31 号海陆世贸中心 1区 5号 邮政编码： 311500 项目法人：周洁莲 国籍：中国香港 项目选址 ：桐庐县县城新区富春江二桥桥头南端西侧地块 项目建设内容 ：集住宿、商购和娱乐为一体的五星级旅游酒店 项目建设单位 ：励骏会置业有限公司 建设单位 法定住所 ：香港黄竹坑叶兴街 11 号南汇广场 B座 2317 室 建设单位法定代表人 ：林凤娥 国籍：中国香港 1.2建设单位简介 香港励骏会置业有限公司是一家从事旅游、娱乐、酒店等业务的国际投资公司，拥有众多声名卓著的项目，如澳门置地广场酒店、渔人码头、北京王府井励骏酒店、东莞长安励骏酒店等。目前公司在国内分公司分布各地：励骏创建有限公司北京公司、上海励骏投资投资有限公司、杭州励骏置业房地产有限公司等。公司董事长林凤娥女士，作为澳门置地广场董事局副主席，澳门粤剧曲艺总会会长，长期以来对国内的教育、旅游、酒店投资情 有独钟，并在二六年获得“中华十大教育英才奖”。 桐庐励骏酒店项目可行性报告 1 项目申报单位及概况 第 2页 1.3编制依据 1）桐庐县发改局项目受理通知书； 2）桐庐县建设局桐建设（ 2008）规字 002#：规划设计条件书； 3）桐庐县国土局提供的用地红线图； 4）桐庐县招投标服务中心提供的土地成交确认书； 5）桐庐县环保局提供的项目环境影响报告单； 6）桐庐县外经局关于同意外商独资经营桐庐励骏酒店有限公司章程的批复； 7）杭州市工商行政管理局企业名称预先核准登记通知书； 8）桐庐县国民经济和社会发展第十一五规划； 9）桐庐县城城市总体规划（ 2006-2020）； 10）桐庐县“十一五”旅游业发展规划（送审稿）； 11）浙江省地方标准 DB33/T 326-2001绿色饭店； 12） 励骏会置业有限公司 提供的其他相关材料； 13）现行有关建设法规、规范。 1.4主要经济技术指标 总用地面积 13816m2(约 20.72亩 ) 总建筑面积 56145m2（不含地下部分） 其中：客房面积 16569m2 餐饮面积 4594m2 地下部分面积： 23387m2 建筑占地面积 6170m2 建筑总高度 152 米（ 38层） 桐庐励骏酒店项目可行性报告 1 项目申报单位及概况 第 3页 绿化率 32% 容积率 4.06 建筑密度 44.60% 酒店客房 331 间 机动车停车位 288 辆 投资总额 61017 万元（计 8716万美元） 投资利润率： 18.71% 全部投资财务内部收益率 (所得税后 )： 8.58% 全部投资资金财务净现值 (i=6%，所得税后 )： 7960.56万元 全 部投资回收期 (所得税后 )： 8.38 年 长期借款偿还期 (不 包括建设期 ) 6.0 年 1.5主要结论与建议 （ 1）本项目建设是桐庐实施旅游国际化战略，建设潇洒桐庐的重要内容；同时可提升桐庐县城迎春南路地段的商业氛围、城市品位和美化环境。 （ 2）该项目的建筑方案在建筑造型及立面设计上充分考虑到周边建筑、道路和城市景观的协调和谐，立面设计简洁明快，色彩淡雅，造型挺拔，创造了一个优美、高雅的五星级酒店形象，成为该地段又一标志性建筑。 （ 3）建议注意以下 2 个问题： 在酒店经营管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店营 业收入，使自己在市场竞争中取胜； 适当再增加项目配套用地，并增加绿化率。 综上所述，桐庐 励骏酒店 具有良好社会效益和经济效益， 项目建设是必要的，也是适时的 。 桐庐励骏酒店项目可行性报告 2 战略规划、产业政策及行业准入 第 4页 2 战略规划、产业政策及行业准入 2.1项目与相关规划 桐庐县位于浙江省的西北部，地处钱塘江、富春江、新安江和西湖 、千岛湖“三江两湖”黄金旅游的中心地段，气候温和，地势西高东低，水源丰富，植被茂盛，土地肥沃。悠久的历史沉淀和亚热带的温润气候又造就了它丰富的自然资源和多姿多彩的人文景观，是一个典型的江南城镇，有着极为浓郁的地方特色，自古有“钱塘江尽到桐庐 ，水碧山青画不如”的美誉。其区位的旅游优势，名列全国县级前茅。目前 拥有“国际花园城市、中国优秀旅游名县、中国最佳休闲旅游县”等荣誉称号。 富春江新安江千岛湖风景名胜区是国务院确定的第一批国家级风景名胜区，根据已经编制完成的富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划和正在编制的富春江新安江千岛湖风景名胜区桐庐段分区规划确定的风景区及其外围保护地带范围，桐庐县城作为风景区主要的休闲旅游设施地位于其中。 本项目作为桐庐县 国民经济和社会发展 “十一五”规划中构建以新城区迎春南路建设现代商业街、滨江路观光 休闲街的重要组成部分，也是桐庐县“十一五”旅游业专项规划和桐庐县旅游国际化五年行动方案所提出的： 充分利用富春江的优势，结合 县城 滨江区块的改造，建设集房产、 酒店 、休闲娱乐、购物、运动为一体的滨水旅游综合体 的具体要求。 因此，本项目符合 富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划、 杭州市旅游总体规划、 桐庐县 国民经济和社会发展 “十一五” 规划、 桐庐县 城 城市 总体规划、 桐庐县域 城镇体系规划 和 桐庐县“十一五”旅游业发展规划的桐庐励骏酒店项目可行性报告 2 战略规划、产业政策及行业准入 第 5页 各项具体要求。 2.2项目产业政策 旅游是人类社会发展到一定阶段的必然需求，是人类文明进步的体现，大力 发展旅游是我国经济社会发展的客观需求和必然趋势。世界旅游组织发表的一份题为“ 2020 年旅游展望”的报告预测，中国旅游业将在下一世纪高速发展，并有望在 2020 年成为世界最大的游客接纳国。旅游业作为现代服务业的重要组成部分， 是近年世界发展非常快的一个行业和领域，也是我国政府大力鼓励和支持发展的领域。 桐庐目前已拥有山、水、林、洞各具特色旅游景点 19个，其中国家 4A级 景区 2个，国家级森林公园 1个 ； 旅游星级饭店 11家，其中：三星级 1家，二星级 8家，一星级 2家；国际旅行社 1家，国内旅行社 17家 。 “十五 ”期间，桐庐县接 待国内旅游人数年增长率超过 10%，高于全国 3.4%的年增长率，基本与浙江省平均 11.68%的年增长率持平。 根据桐庐县近几年客源市场现状分析，参考杭州市旅游总体规划（ 2004-2025年），预计桐庐“十一五”期间旅游接待人数将保持在年增长率 7.5%左右。 表 2-2 2006-2010 年桐庐县旅游业发展主要经济指标预测 项目 年份 2006 2007 2008 2009 2010 入境旅游人数 入境旅游人数（万人次） 2.5 2.8 3.5 4.1 4.8 年增长速度（ %） 6.6 11.2 25 17 17 旅游总人次 旅游总人次（万人次） 350 372 398 424 450 年增长速度（ %） 6.6 6.5 7.0 6.5 6.5 旅游总收入 旅游总收入（亿元） 15.75 17.6 20.0 22.5 25 年增长速度（ %） 12.5 12 13.0 12.8 12.0 桐庐励骏酒店项目可行性报告 2 战略规划、产业政策及行业准入 第 6页 据县行业协会近期调查，目前酒店、饭店客房利用率达到 57%，周末至周日黄金时间段，酒店床位利用率甚至高达 80%以上。桐庐饭店、招待所、旅馆规模小，基础差，设备陈旧，功能简单，管理水平低，服务质量差，无论在 硬件方面还是软件方面都不能适应桐庐县经济发展的需要。 从整体上看，目前桐庐县接待能力十分有限，特别是规模型的酒店不多。目前桐庐拥有 50 张床位以上的酒店、宾馆、度假村和招待所的床位超过16000张，而拥有 100 张床位以上的宾馆、酒店只有 5家：浙江红楼国际宾馆 (床位数 268床 )、金鑫宾馆 (床位数 231床 )、 桐庐巴比松度假庄园 (床位数 180 床 )、 上海福龙度假村 （ 床位数 114 床）、桐庐宾馆 (床位数 104 床 )。床位数量少，档次低已经不能满足桐庐本地居民的会客、宴会、商务洽谈及会议团体对酒店业消费的需求。特别是随着上海 、杭州居民周末到桐庐酒店度假已成消费时尚，有许多外地客人来桐庐时因找不到适合的酒店而不得不食宿在档次较低的饭店，一些高档会议和活动只得取消或转移到周边县市。所以，桐庐规模酒店业还有较大的发展空间。 根据桐庐县现代服务业规划和 “十一五”旅游专项规划的要求，到 2011年前，桐庐计划建设规模以上酒店 5家，形成适应旅游国际化形势发展需要的接待设施格局。同时积极引进一批国际知名品牌饭店管理公司参与酒店经营，提升配套接待的总体水平和品位。因此桐庐励骏酒店项目建设方的管理水平以及所需建设的酒店规模都符合项目地 完善旅游产 业布局， 提升桐庐旅游的国际国内竞争力的产业要求。项目 符合杭州市人民政府办公厅（杭政办函 200868 号）实施杭州市 2008 年产业发展导向目录的鼓励类项目要求：鼓励发展类第 5 项服务业第 2 条旅游第 8点休闲度假设施建设。 桐庐励骏酒店项目可行性报告 2 战略规划、产业政策及行业准入 第 7页 2.3项目的行业准入 桐庐励骏酒店作为外商投资的休闲旅游度假基础设施项目，符合中华人民共和国发展和改革委员会、中华人民共和国商务部第 57 号令所施行的外商投资产业指导目录（ 2007 年修订）的允许类项目要求。 桐庐励骏酒店项目可行性报告 3 项目选址与土地利用 第 8页 3 项目选址与土地利用 3.1项目选址 3.1.1地理位置 桐庐县位于浙江省西北 部，地处钱塘江中游，介于北纬 29o35 30o05和东经 119o10 119o58 之间；东接诸暨，南连浦江、建德，西邻淳安，东北界富阳，西北依临安。全境东西长约 77 公里，南北宽约 55 公里。总面积1825 平方公里。 全县地势，西北和东南向富春江沿岸降低，以丘陵山区为主，平原稀少，龙门山主峰牛背脊之观音尖，海拔 1246.5米，为境内最高峰 。 本项目工程拟选地址 桐庐县县城新区富春江二桥桥头南端西侧地块（原桐庐富春江度假村地块） ，即迎春南路以西，时代广场（家得利百货超市）以南，滨江“城中村”改造区块以东、以 北 (详见附图 )。 该地块处于迎春南路西侧，为桐庐县县城新区最繁华地段，区位、交通优势明显，配套基础设施较为齐全，具有良好的发展前景。 3.1.2地块现状 该地块内为桐庐县政府储备用地（原桐庐富春江度假村已经搬迁），无需拆迁。本项目建设后，地块功能为商业服务业，用地目前已经被项目建设方通过公开挂牌成交，并按成交确认书向政府交纳了土地出让金和城市建设配套费。 3.2建设条件 3.2.1自然 条件 （ 1）气象 桐庐励骏酒店项目可行性报告 3 项目选址与土地利用 第 9页 属亚热带季风气候，四季分明，光照充足，温暖湿润，雨量充足，适宜于农作物栽培与生长。年平均气温 17 摄氏度，极 端最高气温 40.2 摄氏度，极端最低气温 -5.3 摄氏度，年平均降水量 1500 毫米。平均日照度数为 1936小时，平均降雨日数为 132 天左右，无霜日年约 248 天，主导风向东北风，夏季主导风向东南风。 （ 2）地形地貌 为丘陵地区，三面环山，不存在发生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地质灾害。根据总体规划及最高洪水位，该地现定标高不受洪水等自然灾害威胁。 （ 3）地震 根据全国地震带划分，本区属东南沿海地震带东北段，系少震、弱震区，远场地震波及影响是本地区的主要震害特征之一。核定本区地震烈度为 6度区域。按国标 GB20011-2001 规范要求，按 6度构造抗震设防。 （ 4）工程地质 该工程尚未进行地质勘探，详细情况不明，在施工图设计前应及时进行详细勘察。 3.2.2 自然社会环境 桐庐 始建于三国吴黄武四年（公元 225 年），至今已有 1780 年历史。桐庐县位于浙江省西北部，钱塘江 上 游， 西接黄山、千岛湖，东连钱塘江、西湖， 距杭州市区 80 公里 ， 是经国务院批准的旅游开放区和沿海经济开放县。全县辖 7个镇、 4个乡、 2个街道，总人口 39.36万 ， 县域总面积 1825 平方公里，呈 “八山半水分半田 ”的地貌结构 ，境内山、水、林、洞各具特色，俗称“山水江南， 诗画桐庐”。 桐庐励骏酒店项目可行性报告 3 项目选址与土地利用 第 10页 3.2.3基础 设施 (1)道路交通 地块东侧为迎春南路，根据规划条件，本项目需安排地下机动车停车位、室外机动车停车位及自行车车位。 (2)给水 水源采用城市自来水，引入管从桐庐自来水厂市政配套给水管网接入。 (3)排水 污水 (经化粪池处理 )与废水合并排入桐庐县市政污水管，向东排入到污水处理厂。雨水经雨水管收集后排入市政雨水管网。 (4)供电 供电由本地供电局 10KV 电源供电，需增容 2500KVA，设一个变电所 (由供电部门决定 )。变电所均为两路电源供电，为保证消防负荷的安全供电，设置一套快速自起 动发电机组作为第三电源和消防负荷的备用电源。 (5)通讯 通讯总线由桐庐县电信局负责接至地块的总分线房。 3.3土地利用 本项目用地红线内面积 13816m2(约 20.72亩 )。土地出让用途为商服业（宾馆）用地，出让年限为 40 年；规划指标：容积率小于 6.58，建筑密度小于 58%，绿化率大于 12%。项目用地符合桐庐县城城市总体规划（ 2006-2020），土地利用率高。 3.4拆迁及安置 本项目为地方政府储备用地，不涉及拆迁，不涉及文物保护项目，无拆迁安置人员。 桐庐励骏酒店项目可行性报告 4 节能方案分析 第 11页 4 节能方案分析 4.1节能 本工程应认真执行国家产 业政策和节能设计规范，做到合理利用能源和节约能源。主要节能措施如下： （ 1）根据 JGJ26 95民用建筑节能设计要求，在项目建筑外形及外围结构设计时考虑节能效果，选用保温性能好的建筑材料及门窗。 外窗气密性等级不低于现行国家标准建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法GB7107 规定的 级。 （ 2） 总体布局上除符合规划要求外，变配电尽量靠近负荷中心，以减少能量损耗，同时选用节能安全型的电力变压器及配电设施。 （ 3）采用新型节能墙体材料及门窗型材，提高建筑的保温功能，建筑设计充分利用自然采光和通风，以降低单 位建筑面积能耗。 （ 4）选用国家推荐的节能型产品和设备，选用节能的照明器材，以达到最大的节能效果，同时尽量 降低峰值负荷和缩短运行时间，起到 最大 节能效果 。 （ 5）管材采用国家和地方有关部门推荐的节能、新型管材。 （ 6）空调水系统采用二级泵系统，减少水泵扬程和电能，水系统采用变流量运行，水泵采用台数调节和变速调节，节约电能。 （ 7）空调系统设置自动控制装置。对于低速送风全空气系统，在空调箱上设自控装置控制送风状态，做法是在回水管道上设置电动温控阀。 4.2节水 1、选用节水型卫生器具及配水件。公共卫生间采用感应 式水嘴和感应桐庐励骏酒店项目可行性报告 4 节能方案分析 第 12页 式小便冲洗阀。 2、建筑物给水进户管设水表计量，以节约用水，对水资源尽量循环使用，尽量少排放。 3、水池和水箱溢流水位均设报警装置，防止进水阀门故障时，水池和水箱长时间溢流排水。 4、给水泵、消防泵、喷淋泵均采用先进节能设备，耗电量比一般产品相对节能。地下室给水箱、屋顶水箱均采用先进水位监控装置，高水位时均向消防控制室报警，避免水量不必要的浪费。 5、绿化、道路清洗及其他冲洗用水均采用二级处理后的污水，以节约用水。 桐庐励骏酒店项目可行性报告 5 建设规模与工程方案 第 13页 5 建设规模与工程方案 5.1建设规模 总用地面积 13816m2(约 20.72亩 ) 总建筑面积 56145m2（不含地下部分） 其中：客房面积 16569m2 餐饮面积 4594m2 大堂面积 932m2 后勤面积 4310m2 会议中心面积 1900m2 水疗中心面积 1300m2 地下部分面积： 32000m2 其中：地下购物中心面积 6102m2 地下停车场面积 10238m2 建筑占地面积 6170m2 建筑总高度 152 米（ 38层） 绿化率 32% 容积率 4.06 建筑密度 44.60% 酒店客房 331 间 机动车停车位 288 辆 投资总额 61017 万元（计 8716万美元） 桐庐励骏酒店项目可行性报告 5 建设规模与工程方案 第 14页 5.2建设工程方案 5.2.1 建筑设计 （ 1）总平面设计 项目位于迎春南路 和滨江路交叉口西北侧，其中临迎春南路一侧，作为商业街广场、酒店广场入口，为人流的主要来向，并作为酒店的主要商业面。滨江路作为酒店车流主入口，即：地下车库入口 /货运入口、酒店车行入口，并设置商场街入口。 酒店车行出入口和步行街相隔，互不干扰。其主入口分别设于酒店的东侧和南边两个方向，酒店机动车入口设在酒店的南侧。酒店设有环形消防通道，使人流与车流交通均不交叉重叠，人和车流动有序流畅。各出入口设置合理，同时减少了车流对主要商业面的影响。 酒店四周布置绿化，特别是东侧临迎春街的入口广场，采用乔灌木结合绿化，通过实 施景观建筑、小品、休憩、健身休闲设施等相互配合，与四周建筑构成一幅亮丽城市景观，同时提供人们散步、休憩。 在交通组织方面，为了避免与城市交通相互干扰，对酒店的交通进行了有效、合理的设计：酒店以绿化相隔，互不干扰，酒店设有消防环形通道，内部交通畅通无阻；酒店人流出入口设在朝向迎春南路的酒店入口广场，酒店的入口广场面积达到 3000 m2，有效地减少了对迎春南路交通的影响，酒店车辆出入口设置在酒店南侧的滨江路，酒店车行入口和地下车库入口分别设置，减少了相互的干扰，使酒店内部交通流畅、方便。 （ 2）建筑造型设计 在 建筑造型及立面设计上，充分考虑到道路关系及周边建筑关系，高层建筑采用板式高层。裙房采用弧线型造型及透明玻璃幕墙，以减轻对城市道桐庐励骏酒店项目可行性报告 5 建设规模与工程方案 第 15页 路的空间的压迫感。因本项目酒店高度达 120 米，因此距离东侧面迎春南路道路红线 60 米，距离南侧面时代广场 50 米，故 立面设计力求简洁明快、色彩淡雅、造型挺拔、强调向上的直线条，减轻板式高层的厚重感，不过分追求复杂的细节设计和厚重的体量感。外墙材料采用火烧板花岗岩，两种材料在色彩和质感上相呼应，外窗采用横明竖隐 透明玻璃幕墙，局部采用金属线条装饰。整体设计创造了一个优美、高雅的现代饭店形象， 成为该地段的标志性建筑。 （ 3） 建筑设计 本项目高层建筑主体 38层，裙房 6层，主体总高度 约 为 152m,标准层层高 3.5m， 功能主要为五星级酒店。 酒店内部功能设计 酒店建设按五星级饭店 GB/T14308-2002 标准，对酒店内部功能进行细化设计。 设地下室二层， 功能主要为机动车库（兼人防地下室）、设备用房以及购物 /娱乐综合中心；酒店综合商业用房为一至六层裙房：一层布置大堂、西餐厅、 SPA 中心 /游泳池等，二层为会议中心、宴会厅，三层为中餐厅、包厢和中餐厨房、结婚礼堂以及屋顶绿化，四 -六层为 餐厅及其他设施； 37-38层 为 总统套房层 ，为 尊贵的 客人提供专门的休 息 场所；客房部分为 7 至 36层，合计总套数为 331间。 酒店客梯共有 6台，其中一台为工作人员内部梯兼消防电梯，结合员工通道单独设立，客房层设三台专用电梯，其中二台电梯在七层以下不开门。裙房设二台专用电梯，只提供一至六层使用。另外餐厅厨房部分专设一台厨房专用梯。 桐庐励骏酒店项目可行性报告 5 建设规模与工程方案 第 16页 因地块面积及总建筑面积限制，酒店功能存在两个缺憾：健身及娱乐功能不足；酒店的绿地率不高。 5.2.2 结构设计 （ 1）地基基础 参照周边项目的基本地质情况，拟推荐采用机械钻孔灌注桩 ,桩下 独立承台基础，地下室为整体浇筑。 （ 2）上部结构 高层酒店 38层，总高度为 152m，采用现浇钢筋砼框架剪力墙结构。 （ 3）建筑抗震 本工程抗震烈度按 6度设防，结构抗震等级：高层酒店为三级。 5.3公用配套工程 5.3.1 给排水设计 （ 1）水源 水源以城市自来水为水源，在迎春南路市政管网上引两路 DN200 的进水管，在地块内成环网布置，为生活、消防合用的低压制管网。 （ 2）用水量 用水量： 商业用房用水量标准按公建设施 15L/m2.d，酒店客房 用水量标准按 500 升 /床 .d。绿化用水量标准按 2.0L/m2.次，每 日二次，其他损耗及不可预见用水按上述用水量的 10%计，总日用水量约为 1381m3/d，详见下表。 表 5-1 用水量计算表 序号 项目名称 单位 数量 用 水 量 用水标准 合计（吨 /日） 桐庐励骏酒店项目可行性报告 5 建设规模与工程方案 第 17页 1 商业用房 M2 37380 15L/M2.日 561 2 客房用水 床 662 500L/床 .日 331 3 洗衣、厨房等用水 90 4 冷却塔用水及热水 250 5 绿化用水 M2 2114 2L/m2.次 5 6 损耗及其他 10% 75 7 合 计 1381 消防用水量：室外消火栓 30L/s，灭火时间为 3 小时；室内消火栓40L/s，灭火时间为 3小时；自动喷淋 25L/s，灭火时间为 1小时。 （ 3）生活给水系统 酒店主体建筑竖向分 3区： 1F-3F 用水，市政直供； 4F-12F，变频泵供水； 13F-31F，水泵 水箱联合供水。 给水管道采用 PP-R管 （ 4）热水系统 饭店、厨房、娱乐等处设有集中热水供应。 热源为城市供热提供的蒸汽，通过间接热交换后供给。 热水系统分区同冷水系统。 设全日机械循环，热水管采用紫铜管。 （ 5）排水系统 污水排水量按用水量的 80%计算，即 1105m3/d。 酒店大楼卫生间采用污废分流系统，并设专用通气管，卫生间管道井内设三根排水管，酒店卫生间排水采用污废合流伸顶通气方式。排水管在六层吊顶内汇总至管道井，落至地下室顶排出室外。公共卫生间排水管直接落至桐庐励骏酒店项目可行性报告 5 建设规模与工程方案 第 18页 地下室顶排出室外。底层单独排放。雨水自成系统，雨水管道配合建筑专业布置。地下室排水由排水沟收集至集水坑，再由潜水泵提升排至室外。 排水管采用管箍式柔性抗震排水铸铁管，公共卫生间管道均采用 UPVC塑料管 (有合格证书产品 )，胶水粘接连接。 室内污水经化粪池处理后排入市政污水管道。 （ 6） 水 池、水箱 水池二座设于地下室：酒店大楼生活水池一座，容积包括生活用水调节量 V=150m3；消防水池一座，容积包括室内消火栓用水、喷淋用水。水池容积取 500m3；水泵房 座面积 S=l50m2。 酒店大楼屋顶水箱容积 50m3。其中生活调节容积 32m3，消防容积 18m3。 （ 7） 室外给排水 室外给水从地块东面及南面的市政给水管上接二根 DN200 给水管，供应大楼用水，在场内形成环网，并按规范布置室外消火栓。 室内污水经化粪池处理后排入地块南面及东面的市政污水管道。食堂废水排至室外经隔油池处理后排入地 块东面市政污水管道，废水直接排入该地块南面及东面市政污水管道。 室外雨水经雨水口收集后排入地块东、南两侧的市政雨水管。 室外给水管采用给水铸铁管，石棉水泥接口；排水管采用砼管，水泥砂浆接口。 5.3.2通风设计 （ 1） 设计内容 酒店主楼 -1至 38层夏季、冬季空调设计 酒店主楼地下室通风排烟设计 桐庐励骏酒店项目可行性报告 5 建设规模与工程方案 第 19页 酒店主楼高层防排烟设计 酒店主楼卫生间排风设计 （ 2）酒店主楼 -1至 38层夏季、冬季空调设计 空调室内设计参数 冬季空调设计 温度：夏季 24 260C，冬季 18 200C 风量标 准：商场、大堂、餐厅、会议室等 20m3 h.人，客房、办公等 20m3/h.人 空调冷热负荷 -1 31层空调冷负荷合计为 345lO4kcal h -1 31层空调热负荷合计为 188l04kcal h 空调方式 商场、大堂、餐厅、大会议室等大空间场所采用空调机组低速风管系统，卧室空调机组暗装于吊顶内，立式空调机组设于空调送风机房内。气流组织方式为上送上回或上送下回，采用散流器送风，带滤网单层百叶回风。新风引入管接至空调机组回风箱。 办公室、小会议室、客房等采用风机盘管加新风系统空调，新风机组分层设置。 空调风管采用镀锌钢板制作，采用离心棉板保温。 空调水管系统 空调水管系统采用同程闭式循环系统，冷热水合用。为便于运行和管理，把空调水系统分为四个环路。一六层、七十三层、十四二十一层、二十二层 三十 八 层各为一个环路。四个环路供、回水管均由地下室制冷机房桐庐励骏酒店项目可行性报告 5 建设规模与工程方案 第 20页 内供、回水调节站接出。 空调水管 DN100 者采用无缝钢管，焊接法兰连接，无缝钢管采用一次镀锌二次安装。 DN 100者采用镀锌钢管，丝扣连接。 空调水管采用一级福乐斯发泡橡塑隔热材料保温。 （ 3）酒店主楼地下室通风排烟设计 立体车库 设机械排烟系统，平时用于机械排风，失火时机械排烟，坡道自然进风通风换气次数和失火排烟量均按 6次时计，风机采用排烟风机箱。 设备用房 水泵房、制冷机房、自备电机房、洗衣房等设机械送、排风。 人防地下室 地下室按六级人防工事设置，地下室设有 2个人防防护单元，人数均按800 人计。 人防地下室通风系统设置清洁通风、滤毒通风、隔绝通风三种形式。 每个人防单元选用清洁通风时送风机（ SWF-型 4#）和排风机（ SWF-型 5#）各一台。选用滤毒通风时送风机电动脚踏两用风机 DJF-型 1台 ，滤毒通风时排风为超压自动排风。 （ 4）酒店主楼高层防排烟设计 不符合自然排烟条件的防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室均采用正压送风防烟。 不符合自然排烟条件的大厅、房间、内走道、中庭等均采用机械排烟。 （ 5）酒店主楼卫生间排风设计 卫生间均设机械排风，一六层卫生间由排气扇排风室外，七 三十八桐庐励骏酒店项目可行性报告 5 建设规模与工程方案 第 21页 层卫生间由排气扇排风至竖井再排至主楼屋顶。 5.3.3 供热设计 本项目供热通过城市供热管线供热，具体设计指标如下： 蒸汽参数 生产热负荷（ t/h） 压力 (Mpa) 温度 ( ) 最大 平均 最小 0.7 150 1.8 1.5 1.1 5.3.4 电气设计 本工程事故照明、疏散指示、消防用电、电梯及重要机房设备用电采用一类负荷，其余为二、三类负荷。 （ 1）负荷估算 照明 1211KW 空调 720KW 通风 130KW 锅炉 35KW 水泵 70KW 电梯 60KW 总计 2260KW （ 2）电源：电源来自城市电网络 10KV二路进线。 （ 3）高压配电系统： 高压采用“双进双出”环网接线，单母线分段 ,双电源互为备用高压柜采用 RM6、 SM6 型环网柜。 （ 4）变电所： 环网室、变配电所设在地下室二层。变配电所供给饭店用电。 桐庐励骏酒店项目可行性报告 5 建设规模与工程方案 第 22页 变电所变压器选用 SCR-1250 10 0.4 缠绕型干式变压器 二台，低压采用 GCK组合式 配电柜 16 只。无功功率补偿采用低压集中补偿，自动切换。 （ 5） 应急电源： 地下室设一座柴油发电机房，内设发电机组一台，其型号为 P800 800KVA/640KW。作为消防用电设备和应急照明电源。 地下室设应急疏散指示照明。饭店主楼顶部设置航空障碍灯。 一至六层大堂、餐饮、商场、厨房、会议、包厢及高层客房设应急照明，通道设应急疏散指示照明。 灯具采用平时、应急两用型，应急时间为 40分钟。 （ 6）低压配电干线： 照明部分配电干线采用封闭式母线在电气竖井 内敷设，动力部分采用电力电缆在电气竖井内敷设或电缆桥架内敷设，放射式供电。 （ 7）主要用房照度标准，光源类型照明器型式： 地下室照明设计照度为 20LX，地下室采用节能灯。 配电间、消防中心、防排烟室、发电机房、水泵房照明设计照度为 100LX，灯具采用平时应急两灯。 会议室、商店、设备用房照明设计照度为 150LX，商店采用高效铝格栅灯和高效节能日光灯，室外节日用霓红灯、射灯照度按标准设计。 大堂、多功能厅照