房地产评估报告 住宅 转让课税 市场价值

房地产估价报告估价项目肥城市新城盛源小区2号楼2单元6层西户（自东向西）委托方赵衍更估价方泰安市正源房地产评估有限公司估价人员周庆旺、梁新成估价作业日期2010年11月3日2010年11月4日估价报告编号泰正源评报字2010第F0686号目录一、致委托方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、房地产估价结果报告6五、房地产估价技术报告10六、附件1、房屋所有权证（复印件）2、估价机构营业执照（复印件）3、估价机构资质证书（复印件）4、估价师资格证书（复印件）致委托方赵衍更受贵方委托，我公司评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，对估价对象房地产进行现场勘察，然后选用适宜的评估方法进行了评估测算，评估工作现已完成，现将报告主要内容说明如下估价对象主房建筑面积8518，配房面积1201。总层6层,在6层，该房产建于2001年。估价目的为委托方办理房产转让课税提供市场价值参考依据。估价时点2010年11月3日房产证编号肥房字第19419号登记产权人赵衍更估价结果人民币小写21200000元整，人民币大写贰拾壹万贰仟元整。受让人李国报告的详细内容见房地产估价结果报告及房地产估价技术报告。此函泰安市正源房地产评估有限公司二零一零年十一月四日估价师声明我们郑重声明1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的；2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察并作了记录。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。估价的假设和限制条件1、估价结果主要依据了以下假设（1）具有自愿的卖者和买者；（2）为使交易完成及达到合理价格，有充分的谈判周期；（3）在这个周期内，市场状态、价格水平是不变的；（4）估价对象能自由地在市场上出售转让；（5）不考虑特殊买家的附加叫价和短期强制处分对价值的影响。2、委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。3、未经本评估机构书面同意不得向委托方和报告审核部门之外的单位或个人提供，不得将报告的全部或部分内容公开于有关媒体上。4、本次评估只是客观地反映出估价对象在本次估价目的下的市场价值，但不是必须的成交价，其结果仅为委托方在本次估价目的下提供价格参考依据，不得作为其它用途使用。5、评估中没有考虑将来国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对价值的影响。6、本估价结果有效期自估价作业截止日期之日起壹年内有效，若在此期间由于国家政策、经济环境及估价对象自身状况发生重大变动，且这些变动会影响评估结果，应对结果进行适当调整或重估。7、本次评估视估价对象不存在产权纠纷、其他的抵押权、担保权、租赁权等他项权力及影响为假设前提。8、估价对象的评估房产面积以委托方提供的相关产权资料及相关部门测绘图纸为准。房地产估价结果报告一、委托方赵衍更二、估价方泰安市正源房地产评估有限公司法人代表梁新成资格等级国家三级证书编号103004三、估价对象1、估价对象区位状况估价对象坐落于肥城市新城市盛源小区2号楼2单元6层西户（自东向西）,周围距学校、银行、医院等较近，交通便利，周边环境较好。2、估价对象实体状况估价对象主房建筑面积8518，配房面积1201。总层6层,在6层，该房产建于2001年。房产设计用途为住宅，实际用途为住宅，混合结构，水、电齐全。3、估价对象权益状况房产证编号肥房字第S19419号登记产权人赵衍更四、估价目的为委托方办理房产转让课税提供市场价值参考依据。五、估价时点2010年11月3日六、价值定义根据估价目的，本报告所采用的价值标准为估价对象基于估价时点的公开市场价值标准，所谓公开市场价值是指在公开市场上最有可能形成或成立的价格。即交易双方都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的洽谈时间进行交易。七、估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；（二）本次估价采用的技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；（三）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。八、估价原则1、本次评估以独立、客观、公正为基本原则；2、以合法原则、谨慎原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则为操作技术性原则。九、估价方法估价人员经过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的实际情况及本次估价目的，选取市场比较法作为本次评估的基本方法。十、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现评估目的时，在没有过多损失的条件下，将房地产转换为现金的可能性。（一）估价对象在房产证所确定的合法用途前提下，独立使用性较强，不宜分割使用、转让。（二）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。（四）估价对象可能会由于房屋现状变更、国家经济形势、城市规划环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等不可预见因素，导致房地产价值产生波动。十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，选取适宜的评估方法，最终确定估价对象在估价时点的公开市场价值为人民币小写21200000元整，人民币大写贰拾壹万贰仟元整。十二、估价作业日期2010年11月3日2010年11月4日十三、估价报告应用有效期自估价作业截止日期之日起壹年内有效十四、注册房地产估价师泰安市正源房地产评估有限公司二零一零年十一月四日房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象主房建筑面积8518，配房面积1201。总层6层,在6层，该房产建于2001年。房产设计用途为住宅，实际用途为住宅，混合结构，水、电齐全。二、区域因素分析估价对象坐落于肥城市新城市盛源小区2号楼2单元6层西户（自东向西）。周围距学校、银行、医院等较近，交通便利，周边环境较好。三、市场背景分析肥城市位于泰安市西部，属鲁中经济区，有多条国道、省道，高速路通过，交通便利，有利于同全省建立密切的经济，科技和文化联系。逐步建立起适应社会主义市场经济发展和国际经济接轨的运行机制，努力培植现代化产业结构体系，利用区位优势，资源优势和国家产业政策加快城市建设的进程。随着新一轮城市总体规划的实施，整体经济形势的好转，估价对象房地产的保值增值潜力得到充分发挥。四、估价方法选择根据以上情况及估价人员掌握的现有资料，结合估价对象自身特点与评估目的，选用市场比较法进行评估。五、估价测算过程市场比较法基本公式比准价格可比实例价格交易情况交易日期区域因素个别因素修正系数修正系数修正系数修正系数1、选取交易可比实例根据现场勘察情况及交易情况，选取三宗与估价对象在用途、建筑结构、区位等方面相同或类似的房地产交易可比实例列表如下实例项目ABC估价对象坐落盛源小区盛源小区盛源小区盛源小区用途住宅住宅住宅住宅结构混合混合混合混合所在层数6666交易情况正常正常正常单价（元/）237823982328交易时间2010920109201092、交易情况修正实例A、B、C均为正常交易，所以无需进行交易情况修正。3、交易日期修正实例A、B、C均为近期交易，由于近期以来，同类地段同类物业房产成交价格基本稳定，故无需进行交易日期修正。4、区域因素修正取估价对象区域因素为100，将影响区域情况的各因素赋与不同的权重，然后将交易实例与估价对象分别比较，逐项打分，汇总之后确定修正系数。区域因素/交易实例ABC估价对象商服繁华程度20202020距商服中心距离10101010公交状况10101010交通道路通达便捷程度10101010公共基础设施配套完善度20202020公害发生的程度10101010城市规划限制10101010景观影响10101010合计1001001001005、个别因素修正取估价对象个别因素为100，将影响个别情况的各因素赋予不同的权重，然后将交易实例与估价对象分别比较打分，汇总之后确定修正系数。个别因素/交易实例ABC估价对象土地使用权类型及年限20202020建筑层次20202020平面布局15151515建筑结构10101010装修标准16171415新旧程度10101010便利利用程度10101010合计101102991006、求算估价对象的价格利用基本公式及以上数据计算，可得三个交易实例的比准价格分别为项目ABC交易价格（元/）237823982328交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素100/100100/100100/100个别因素100/101100/102100/99比准价格（元/）235500235100235200比准价格差异不大，取其算术平均数作为估价对象的评估结果单价，即（23550023510