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内蒙古鄂尔多斯商贸中心广场项目市场定位与物业发展建议殿堂级生活城邦殿堂级生活城邦殿堂级生活城邦殿堂级生活城邦愿景演绎愿景演绎愿景演绎愿景演绎2PART1开发背景分析PART1开发背景分析报告目录报告目录报告目录报告目录PART2城市背景研究PART2城市背景研究PART3市场环境研究PART3市场环境研究PART4三项目整体发展战略PART4三项目整体发展战略PART5龙湾项目定位与物业发展建议PART5龙湾项目定位与物业发展建议PART6龙湾项目经济测算PART6龙湾项目经济测算本报告是严格保密的。3鄂尔多斯大街鄂托克街伊金霍洛街杭锦路天骄路达拉特路吉劳庆路伊化路乌审街东胜老城区东胜老城区东胜老城区东胜老城区鄂尔多斯广场鄂尔多斯广场鄂尔多斯广场鄂尔多斯广场龙湾龙湾龙湾龙湾鄂尔多斯广场总建面约28万平米(地上)龙湾项目总建面约25万平米(地上)天骄花园总建面约49万平米(地上)合计合计合计合计总建面约总建面约总建面约总建面约102102102102万平米(地上)万平米(地上)万平米(地上)万平米(地上)天骄花园天骄花园天骄花园天骄花园本报告是严格保密的。4鄂尔多斯集团是由1981年建成投产的伊克昭盟(现鄂尔多斯市)羊绒衫厂逐步成长壮大起来的现代企业集团。现已形成羊绒、煤炭、电力、冶金、化工五业羊绒、煤炭、电力、冶金、化工五业羊绒、煤炭、电力、冶金、化工五业羊绒、煤炭、电力、冶金、化工五业并举、协同发展的经营格局。羊绒产业是集团的事业基础,现已发展成为当今世界产销规模最大、产业体系最为完善、营销网络最为成熟、技术装备最为先进的行业领军企业。羊绒制品的产销能力达到1000万件以上,占到了中国的40和世界的30以上,产品质量、市场占有率、出口创汇、销售收入连年稳居绒纺行业第一名绒纺行业第一名绒纺行业第一名绒纺行业第一名。鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业和中国行业排头兵企业,进入全国和中国行业排头兵企业,进入全国和中国行业排头兵企业,进入全国和中国行业排头兵企业,进入全国520520520520户重点企业和中国企业户重点企业和中国企业户重点企业和中国企业户重点企业和中国企业500500500500强之列。强之列。强之列。强之列。“鄂尔多斯鄂尔多斯鄂尔多斯鄂尔多斯”作为中国行业标志性品牌,以作为中国行业标志性品牌,以作为中国行业标志性品牌,以作为中国行业标志性品牌,以150FF66FF67150FF66FF67150FF66FF67150FF66FF67亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。鄂尔多斯温暖全世界打造世界名牌打造世界名牌打造世界名牌打造世界名牌成就系列辉煌成就系列辉煌成就系列辉煌成就系列辉煌解读鄂尔多斯集团解读鄂尔多斯集团解读鄂尔多斯集团解读鄂尔多斯集团雄厚的经济实力雄厚的经济实力雄厚的经济实力雄厚的经济实力本报告是严格保密的。5解读鄂尔多斯集团解读鄂尔多斯集团解读鄂尔多斯集团解读鄂尔多斯集团强劲的发展活力强劲的发展活力强劲的发展活力强劲的发展活力1FF66FF精神纲领讲忠诚、讲责任、讲追求2FF66FF企业价值观报效祖国,荣辱不惊,装点家园,铸造人生3FF66FF企业精神集智、放胆、拓荒、创新4FF66FF企业信念不相信神仙上帝,只信奉事在人为5FF66FF企业愿景鄂尔多斯温暖全世界6FF66FF经营使命立民族志气,创世界名牌。在“五业并举、协同发展”的同时,集团还涉足房地产房地产房地产房地产、资产管理、电子元件、酒店置业、生物制药等多个行业,非主营业务已成为集团非主营业务已成为集团非主营业务已成为集团非主营业务已成为集团新的经济增长点和利润源新的经济增长点和利润源新的经济增长点和利润源新的经济增长点和利润源。在“五业并举、协同发展”的同时,集团还涉足房地产房地产房地产房地产、资产管理、电子元件、酒店置业、生物制药等多个行业,非主营业务已成为集团非主营业务已成为集团非主营业务已成为集团非主营业务已成为集团新的经济增长点和利润源新的经济增长点和利润源新的经济增长点和利润源新的经济增长点和利润源。化工羊绒煤炭电力冶金鄂尔多斯温暖全世界本报告是严格保密的。6解读鄂尔多斯房地产集团解读鄂尔多斯房地产集团解读鄂尔多斯房地产集团解读鄂尔多斯房地产集团构建企业发展愿景构建企业发展愿景构建企业发展愿景构建企业发展愿景树立企业品牌,奠定行业领袖地位;探索可复制、可持续发展的核心竞争力;城市经营者,引领城市发展与升级;企业发展愿景企业发展愿景企业发展愿景企业发展愿景本报告是严格保密的。7解读鄂尔多斯房地产集团解读鄂尔多斯房地产集团解读鄂尔多斯房地产集团解读鄂尔多斯房地产集团项目发展目标项目发展目标项目发展目标项目发展目标第一目标第一目标第一目标第一目标第一目标第一目标第一目标第一目标自我循环自我循环自我循环自我循环自我循环自我循环自我循环自我循环合理收益合理收益合理收益合理收益合理收益合理收益合理收益合理收益通过合理安排三项目的通过合理安排三项目的通过合理安排三项目的通过合理安排三项目的开发时序和角色扮演,实现项目整体现金流的安全稳定,获得市场开发时序和角色扮演,实现项目整体现金流的安全稳定,获得市场开发时序和角色扮演,实现项目整体现金流的安全稳定,获得市场开发时序和角色扮演,实现项目整体现金流的安全稳定,获得市场合理利润,缩短集团的输血时间,早日实现房地产集团的自我循环。合理利润,缩短集团的输血时间,早日实现房地产集团的自我循环。合理利润,缩短集团的输血时间,早日实现房地产集团的自我循环。合理利润,缩短集团的输血时间,早日实现房地产集团的自我循环。第二目标第二目标第二目标第二目标第二目标第二目标第二目标第二目标树立品牌树立品牌树立品牌树立品牌树立品牌树立品牌树立品牌树立品牌扩大影响扩大影响扩大影响扩大影响扩大影响扩大影响扩大影响扩大影响依托集团背景,通过率依托集团背景,通过率依托集团背景,通过率依托集团背景,通过率先启动项目(部分项目)的市场影响,树立鄂尔多斯房地产的品先启动项目(部分项目)的市场影响,树立鄂尔多斯房地产的品先启动项目(部分项目)的市场影响,树立鄂尔多斯房地产的品先启动项目(部分项目)的市场影响,树立鄂尔多斯房地产的品牌,奠定市场认知度与美誉度。牌,奠定市场认知度与美誉度。牌,奠定市场认知度与美誉度。牌,奠定市场认知度与美誉度。第三目标第三目标第三目标第三目标第三目标第三目标第三目标第三目标锻炼团队锻炼团队锻炼团队锻炼团队锻炼团队锻炼团队锻炼团队锻炼团队复制扩张复制扩张复制扩张复制扩张复制扩张复制扩张复制扩张复制扩张构建可复制的发展模式构建可复制的发展模式构建可复制的发展模式构建可复制的发展模式经验,拓展市场占有量,使得房地产业务板块成为集团主力业务之经验,拓展市场占有量,使得房地产业务板块成为集团主力业务之经验,拓展市场占有量,使得房地产业务板块成为集团主力业务之经验,拓展市场占有量,使得房地产业务板块成为集团主力业务之一一一一本报告是严格保密的。8从全局出发,制定整体开发战略。明确各从全局出发,制定整体开发战略。明确各从全局出发,制定整体开发战略。明确各从全局出发,制定整体开发战略。明确各项目在整体中的作用及各项目之间的关系项目在整体中的作用及各项目之间的关系项目在整体中的作用及各项目之间的关系项目在整体中的作用及各项目之间的关系从全局出发,制定整体开发战略。明确各从全局出发,制定整体开发战略。明确各从全局出发,制定整体开发战略。明确各从全局出发,制定整体开发战略。明确各项目在整体中的作用及各项目之间的关系项目在整体中的作用及各项目之间的关系项目在整体中的作用及各项目之间的关系项目在整体中的作用及各项目之间的关系核心问题核心问题核心问题核心问题对于大规模、多项目开发,同时涉及住宅、商业、办对于大规模、多项目开发,同时涉及住宅、商业、办对于大规模、多项目开发,同时涉及住宅、商业、办对于大规模、多项目开发,同时涉及住宅、商业、办公等多种物业类型,我们需要明确的核心问题是公等多种物业类型,我们需要明确的核心问题是公等多种物业类型,我们需要明确的核心问题是公等多种物业类型,我们需要明确的核心问题是基于各项目本体属性及区域环境,制定各基于各项目本体属性及区域环境,制定各基于各项目本体属性及区域环境,制定各基于各项目本体属性及区域环境,制定各项目的发展策略及市场解决方案项目的发展策略及市场解决方案项目的发展策略及市场解决方案项目的发展策略及市场解决方案基于各项目本体属性及区域环境,制定各基于各项目本体属性及区域环境,制定各基于各项目本体属性及区域环境,制定各基于各项目本体属性及区域环境,制定各项目的发展策略及市场解决方案项目的发展策略及市场解决方案项目的发展策略及市场解决方案项目的发展策略及市场解决方案战略层面项目层面本报告是严格保密的。9城市层面城市层面城市层面城市层面站在城市发展的轨迹上思考,保证项目长期发展战略的前瞻性与可行性。基于区域整体发展的角度挖掘价值,指导项目整体定位及发展策略城市层面城市层面城市层面城市层面城市层面城市层面城市层面城市层面站在城市发展的轨迹上思考,保证项目长期发展战略的前瞻性与可行性。基于区域整体发展的角度挖掘价值,指导项目整体定位及发展策略市场环境市场环境市场环境市场环境明确各物业类型的市场机会与风险。研究市场环境,判断各种物业类型的发展空间及市场机会,指导各项目物业功能定位及产品方案。市场环境市场环境市场环境市场环境市场环境市场环境市场环境市场环境明确各物业类型的市场机会与风险。研究市场环境,判断各种物业类型的发展空间及市场机会,指导各项目物业功能定位及产品方案。研究线索针对核心问题,我们的研究视角将从针对核心问题,我们的研究视角将从针对核心问题,我们的研究视角将从针对核心问题,我们的研究视角将从城市层面城市层面城市层面城市层面城市层面城市层面城市层面城市层面及及及及市场环境市场环境市场环境市场环境市场环境市场环境市场环境市场环境两两两两个线索展开个线索展开个线索展开个线索展开本报告是严格保密的。10PART1开发背景分析PART1开发背景分析报告目录报告目录报告目录报告目录PART2城市背景研究PART2城市背景研究PART3市场环境研究PART3市场环境研究PART4三项目整体发展战略PART4三项目整体发展战略PART5龙湾项目定位与物业发展建议PART5龙湾项目定位与物业发展建议PART6龙湾项目经济测算PART6龙湾项目经济测算本报告是严格保密的。11鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部,西、北、东三面被黄河环绕,与包头市、呼和浩特市隔河相望,构成内蒙古中部区域经济的“金三角”。南部临古长城,与晋、陕、宁三省毗邻,具有对外开放的地缘优势。鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部,西、北、东三面被黄河环绕,与包头市、呼和浩特市隔河相望,构成内蒙古中部区域经济的“金三角”。南部临古长城,与晋、陕、宁三省毗邻,具有对外开放的地缘优势。全市辖东胜区、伊金霍洛旗等8个旗区,全市总面积8FF66FF7万平方公里,2008年末全市常住人口159FF66FF1万人,东胜区总人口约43万人。随着经济的快速发展以及城市知名度的提高,城市的外向特征不断增强,每年新增外来人口将近10万人。全市辖东胜区、伊金霍洛旗等8个旗区,全市总面积8FF66FF7万平方公里,2008年末全市常住人口159FF66FF1万人,东胜区总人口约43万人。随着经济的快速发展以及城市知名度的提高,城市的外向特征不断增强,每年新增外来人口将近10万人。鄂尔多斯是典型的资源性城市,因“扬(羊)眉(煤)吐(土)气”著称,其中煤炭储量占全国1/6,天然气储量占全国的1/3。鄂尔多斯是典型的资源性城市,因“扬(羊)眉(煤)吐(土)气”著称,其中煤炭储量占全国1/6,天然气储量占全国的1/3。城市概况城市概况城市概况城市概况鄂尔多斯位于内蒙古中南部,资源得天独厚、极大鄂尔多斯位于内蒙古中南部,资源得天独厚、极大鄂尔多斯位于内蒙古中南部,资源得天独厚、极大鄂尔多斯位于内蒙古中南部,资源得天独厚、极大丰富,与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的丰富,与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的丰富,与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的丰富,与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的“金三角金三角金三角金三角”本报告是严格保密的。12经济发展经济发展经济发展经济发展鄂尔多斯市凭借雄厚的资源优势,近年来经济迅鄂尔多斯市凭借雄厚的资源优势,近年来经济迅鄂尔多斯市凭借雄厚的资源优势,近年来经济迅鄂尔多斯市凭借雄厚的资源优势,近年来经济迅猛发展,城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列猛发展,城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列猛发展,城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列猛发展,城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列鄂尔多斯历年鄂尔多斯历年鄂尔多斯历年鄂尔多斯历年GDPGDPGDPGDP及增长率及增长率及增长率及增长率排名增长率08080808年GDPGDPGDPGDP城市17FF66FF522FF66FF922FF66FF922FF66FF922FF66FF920FF66FF05031294亿呼和浩特020202021603160316031603亿鄂尔多斯011700亿包头市根据人民网公布的中国城市最新经济实力排行榜,内蒙古自治区包头、鄂尔多斯、呼和浩特3个城市进入全国88个GDP过千亿元城市榜单;中国社会科学院发布的2009年城市竞争力蓝皮书中,鄂尔多斯市在综合增长竞争力城市中排名第一;鄂尔多斯2008年人均国民生产总值达到102028元,已超过北京、上海。在全国城市人均GDP排名中列第一位。290FF66FF4380FF66FF4550FF66FF1800FF66FF01603FF66FF01150FF66FF929FF66FF731FF66FF029FF66FF924FF66FF022FF66FF925FF66FF80200400600800100012001400160018002003200420052006年2007200805101520253035GDP(亿元)增长率20046FF66FF025937FF66FF539891FF66FF256737FF66FF675161FF66FF0102128FF66FF022FF66FF2021FF66FF441FF66FF943FF66FF532FF66FF519FF66FF90200004000060000800001000001200002003200420052006年2007200801020304050人均GDP(元)人均GDP增长率鄂尔多斯历年人均鄂尔多斯历年人均鄂尔多斯历年人均鄂尔多斯历年人均GDPGDPGDPGDP及增长率及增长率及增长率及增长率本报告是严格保密的。13鄂尔多斯历年城镇居民人均可支配收入(元)鄂尔多斯历年城镇居民人均可支配收入(元)鄂尔多斯历年城镇居民人均可支配收入(元)鄂尔多斯历年城镇居民人均可支配收入(元)08080808年西部主要城市居民人均可支配收入比较(元)年西部主要城市居民人均可支配收入比较(元)年西部主要城市居民人均可支配收入比较(元)年西部主要城市居民人均可支配收入比较(元)收入水平收入水平收入水平收入水平依托富集的资源基础,人民生活水平得到快速提依托富集的资源基础,人民生活水平得到快速提依托富集的资源基础,人民生活水平得到快速提依托富集的资源基础,人民生活水平得到快速提升,同时也孕育了大量财富人群升,同时也孕育了大量财富人群升,同时也孕育了大量财富人群升,同时也孕育了大量财富人群72048770110251300216226194359FF66FF321FF66FF725FF66FF717FF66FF924FF66FF819FF66FF80500010000150002000025000200320042005200620072008051015202530城镇居民人均可支配收入增长率2086120267194351694315708150350500010000150002000025000包头呼和浩特鄂尔多斯成都重庆西安2008年,城镇单位在岗职工平均工资为36255元,同比增长13FF66FF9。城镇居民人均可支配收入达到19435元,增长19FF66FF8。每百户城镇居民拥有家用汽车28辆,较上年增加12辆;拥有移动电话241部,较上年增加18部;拥有家用电脑48台,较上年增加11台。2008年,鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入达19435元,同比增加3209元,增长19FF66FF8。2008年,全市城镇居民人均工资性收入14339元,同比增加2453元,增长20FF66FF6,是家庭收入的主要来源,占家庭总收入的比重为70FF66FF5。城镇居民人均经营性收入2915元,同比增长30FF66FF7,占家庭总收入的比重14FF66FF3。城镇居民人均财产性收入继续增长,为1166元,比去年同期增加194元,增长20。本报告是严格保密的。1411147114551906490341050799530500010000150002000025000重庆银川鄂尔多斯兰州贵阳昆明25FF66FF7217FF66FF389FF66FF347FF66FF284FF66FF0716FF66FF5214FF66FF305FF66FF38食品衣着居住家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯教育文化娱乐服务其它商品和服务2008年东胜区社会消费品零售总额132亿元,同比增长262008年城镇居民人均消费性支出19064元,增长32。大大高于同级别西部其他城市。消费结构转型升级加快,由温饱型消费向享乐型和发展型转变,家用轿车、旅游、文化娱乐、交通通信等消费热点持续升温。2008200820082008年城镇居民人均消费结构图年城镇居民人均消费结构图年城镇居民人均消费结构图年城镇居民人均消费结构图消费水平消费水平消费水平消费水平居民消费能力强,但以基本生活消费为主,娱乐休居民消费能力强,但以基本生活消费为主,娱乐休居民消费能力强,但以基本生活消费为主,娱乐休居民消费能力强,但以基本生活消费为主,娱乐休闲消费占比低,可发展空间大闲消费占比低,可发展空间大闲消费占比低,可发展空间大闲消费占比低,可发展空间大2008200820082008年西部城市人均消费支出比较年西部城市人均消费支出比较年西部城市人均消费支出比较年西部城市人均消费支出比较元元元元2008年东胜区每百户城镇居民拥有家用汽车30辆,街道上悍马、奔驰、宝马随处可见,被形象描述为“站在大街上看车展”。本报告是严格保密的。15中心城区是鄂尔多斯市快速发展的先锋中心城区是鄂尔多斯市快速发展的先锋中心城区是鄂尔多斯市快速发展的先锋中心城区是鄂尔多斯市快速发展的先锋鄂尔多斯市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中指出突出发展中心城市,构筑东胜、康巴什、阿勒腾席热“一城两片三区”的中心城市总体框架,促进中心城区向促进中心城区向促进中心城区向促进中心城区向大城市迈进大城市迈进大城市迈进大城市迈进康巴什新区阿勒腾席热区东胜片区“一城两片三区”“一城”鄂尔多斯都市区;“两片”东胜片区与康阿片区“三区”东胜、康巴什与阿勒腾席热区东胜片区区域传统商业贸易服务中心随着行政、经济管理功能向康阿片区转移,东胜片区将更多担负起区域商贸中心的功能康阿片区新政治经济文化中心康阿片区作为市政府重点发展的新区,将担负起全市的行政、经济管理职能老城区(东胜区)的继续发展与新城区(康巴什与阿镇片区)的快速建设老城区(东胜区)的继续发展与新城区(康巴什与阿镇片区)的快速建设老城区(东胜区)的继续发展与新城区(康巴什与阿镇片区)的快速建设老城区(东胜区)的继续发展与新城区(康巴什与阿镇片区)的快速建设将成为鄂尔多斯市发展的主要趋势将成为鄂尔多斯市发展的主要趋势将成为鄂尔多斯市发展的主要趋势将成为鄂尔多斯市发展的主要趋势城市发展城市发展城市发展城市发展随着城市空间拉大,将形成随着城市空间拉大,将形成随着城市空间拉大,将形成随着城市空间拉大,将形成“一城两片三区一城两片三区一城两片三区一城两片三区”的空间布局和职能分工,的空间布局和职能分工,的空间布局和职能分工,的空间布局和职能分工,东胜片区将成为区域商贸中心东胜片区将成为区域商贸中心东胜片区将成为区域商贸中心东胜片区将成为区域商贸中心本报告是严格保密的。16鄂尔多斯都市区城市空间发展战略规划中对于康巴什阿镇片区的发展定位为鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心。鄂尔多斯都市区城市空间发展战略规划中对于康巴什阿镇片区的发展定位为鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心。城市面貌较新,市政府迁入康巴什新区距离老城区25公里,车程约20分钟。2006年7月31日,鄂尔多斯市府正式迁址新区。目前行政办公区域基本形成,市政府、公安局、国土局、药监局、煤炭局、林业局等一些行政、事业单位已经迁入。康巴什新区康巴什新区康巴什新区康巴什新区定位于政治、经济、文化中心。城市面貌较定位于政治、经济、文化中心。城市面貌较定位于政治、经济、文化中心。城市面貌较定位于政治、经济、文化中心。城市面貌较新但生活及商业配套匮乏,居住氛围还没有形成新但生活及商业配套匮乏,居住氛围还没有形成新但生活及商业配套匮乏,居住氛围还没有形成新但生活及商业配套匮乏,居住氛围还没有形成生活、商业配套在建,居住氛围不佳区域内道路建设完善。生活、商业等配套不齐全,中心商业带处于在建状态。房地产市场处于起步阶段房地产市场尚不活跃,目前仅在市一中附近的居住板块有揽胜苑、尚都、翰林院等个别商品房项目在售,其余项目均为行政、事业单位宿舍。规划的其它居住板块仍处于形成阶段。康巴什康巴什康巴什康巴什康巴什康巴什康巴什康巴什强力的政策拉动,但与老城联系较弱,未来将主要分担老城分强力的政策拉动,但与老城联系较弱,未来将主要分担老城分强力的政策拉动,但与老城联系较弱,未来将主要分担老城分强力的政策拉动,但与老城联系较弱,未来将主要分担老城分化出的行政和文化功能化出的行政和文化功能化出的行政和文化功能化出的行政和文化功能康巴什新区康巴什新区康巴什新区康巴什新区本报告是严格保密的。17铁西区一期铁西区一期铁西区一期铁西区一期占地约8公顷,2003年5月开始动工建设,目前一期已基本建设完毕,党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用,城市面貌焕然一新。铁西二期铁西二期铁西二期铁西二期占地约10公顷,立足城市发展布局,定位于现代化的总部现代化的总部现代化的总部现代化的总部经济、商贸金融、行政办公及居住经济、商贸金融、行政办公及居住经济、商贸金融、行政办公及居住经济、商贸金融、行政办公及居住为一体的新城区。二期70的土地已经卖出,部分项目已开工。铁西区一期铁西区一期铁西区一期铁西区一期占地约8公顷,2003年5月开始动工建设,目前一期已基本建设完毕,党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用,城市面貌焕然一新。铁西二期铁西二期铁西二期铁西二期占地约10公顷,立足城市发展布局,定位于现代化的总部现代化的总部现代化的总部现代化的总部经济、商贸金融、行政办公及居住经济、商贸金融、行政办公及居住经济、商贸金融、行政办公及居住经济、商贸金融、行政办公及居住为一体的新城区。二期70的土地已经卖出,部分项目已开工。铁西铁西铁西铁西新区新区新区新区二期一期铁西新区铁西新区铁西新区铁西新区与老城区联系紧密,一期建设已基本完成,房地与老城区联系紧密,一期建设已基本完成,房地与老城区联系紧密,一期建设已基本完成,房地与老城区联系紧密,一期建设已基本完成,房地产市场发展迅速。但目前配套设施不完善,入住率不高产市场发展迅速。但目前配套设施不完善,入住率不高产市场发展迅速。但目前配套设施不完善,入住率不高产市场发展迅速。但目前配套设施不完善,入住率不高城市面貌较新,环境较好区政府迁入,党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用,城市面貌较新。环境相对东胜老城区好,绿化覆盖率高。大规模商业配套在建,配套设施逐渐完善商业配套设施仍待完善,一期火车站附近和二期诃额伦路西侧有大型商业综合体项目在建。生活服务配套不断增加,东胜区演艺广场;东胜区医院、实验中学、十二完小全面投入使用。铁西新区铁西新区铁西新区铁西新区铁西新区铁西新区铁西新区铁西新区依托一期的发展基础和与老城的紧密联系,未来将发展成为依托一期的发展基础和与老城的紧密联系,未来将发展成为依托一期的发展基础和与老城的紧密联系,未来将发展成为依托一期的发展基础和与老城的紧密联系,未来将发展成为鄂尔多斯城市发展新的增长极鄂尔多斯城市发展新的增长极鄂尔多斯城市发展新的增长极鄂尔多斯城市发展新的增长极铁西新区铁西新区铁西新区铁西新区本报告是严格保密的。18达拉特路配套相对成熟、但缺少特色生活、商业配套较为成熟。商业配套主要集中在达拉特街和伊金霍洛街两侧,以大型超市、百货为主。日常生活、娱乐休闲等配套设施供应滞后于经济发展,满足不了日益增长的需求。城市面貌落后,处于城市升级、更新阶段城市传统核心区,但城市面貌较差。主要为旧城拆迁改造项目,规模一般较小,同时由于拆迁困难,城市升级改造进程较慢。鄂托克街鄂托克街鄂托克街鄂托克街鄂尔多斯街鄂尔多斯街鄂尔多斯街鄂尔多斯街核心核心核心核心商圈商圈商圈商圈东胜老城区东胜老城区东胜老城区东胜老城区生活、商业配套相对成熟,是城市核心商业生活、商业配套相对成熟,是城市核心商业生活、商业配套相对成熟,是城市核心商业生活、商业配套相对成熟,是城市核心商业中心,但城市面貌落后,目前处于城市更新中心,但城市面貌落后,目前处于城市更新中心,但城市面貌落后,目前处于城市更新中心,但城市面貌落后,目前处于城市更新/升级发展阶段升级发展阶段升级发展阶段升级发展阶段随着城市行政管理、经济管理职能向康巴什新区转移;东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心,重点为居住及都市型工业。随着城市行政管理、经济管理职能向康巴什新区转移;东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心,重点为居住及都市型工业。东胜老城区东胜老城区东胜老城区东胜老城区东胜老城区东胜老城区东胜老城区东胜老城区城市资源丰富,配套完善,城市核心商业中心,目前处于城市资源丰富,配套完善,城市核心商业中心,目前处于城市资源丰富,配套完善,城市核心商业中心,目前处于城市资源丰富,配套完善,城市核心商业中心,目前处于城市更新城市更新城市更新城市更新/升级发展阶段升级发展阶段升级发展阶段升级发展阶段东胜老城区东胜老城区东胜老城区东胜老城区本报告是严格保密的。19铁西新区铁西新区铁西新区铁西新区与老城联系紧密,且一期已初步形成了城市新区的认知,未来将发展成为鄂尔多斯城市发展新的增长极城市发展新的增长极城市发展新的增长极城市发展新的增长极东胜老城区东胜老城区东胜老城区东胜老城区城市资源丰富,配套完善,城市核心商业中心,目前处于城市更新/升级发展阶段康巴什新区康巴什新区康巴什新区康巴什新区有强力的政策拉动,但与老城联系较弱,未来将主要分担老城分化出的行行行行政和文化功能政和文化功能政和文化功能政和文化功能城市各板块发展总结城市各板块发展总结城市各板块发展总结城市各板块发展总结在城市板块功能分化过程中,老城区的功能和地位将如何变化在城市板块功能分化过程中,老城区的功能和地位将如何变化在城市板块功能分化过程中,老城区的功能和地位将如何变化在城市板块功能分化过程中,老城区的功能和地位将如何变化本报告是严格保密的。20案例案例案例案例西安、郑州城市板块分化过程西安、郑州城市板块分化过程西安、郑州城市板块分化过程西安、郑州城市板块分化过程皇城文化旅游区城市核心商业区成熟居住区政务办公区城市核心商业商贸区逐步升级的成熟居住区本报告是严格保密的。21由以上城市发展历程,我们可以看到以下发展规律由以上城市发展历程,我们可以看到以下发展规律由以上城市发展历程,我们可以看到以下发展规律由以上城市发展历程,我们可以看到以下发展规律新区分化城市部分单一功能,由发展至成熟通常需要新区分化城市部分单一功能,由发展至成熟通常需要新区分化城市部分单一功能,由发展至成熟通常需要新区分化城市部分单一功能,由发展至成熟通常需要10101010年左右时间;老城区通年左右时间;老城区通年左右时间;老城区通年左右时间;老城区通过升级更新保留城市核心商服业、成熟居住功能过升级更新保留城市核心商服业、成熟居住功能过升级更新保留城市核心商服业、成熟居住功能过升级更新保留城市核心商服业、成熟居住功能部分城市功能外溢部分城市功能外溢部分城市功能外溢部分城市功能外溢,如政府(行政职能)、会展、高新产业、物流、工业、新兴住区等,会随着城市框架拉大而可能发生外溢。通常新区人口聚集、配套完善直至发展相对成熟需要10年左右的时间,铁西、康巴士目前均处于初级发展阶段。部分城市功能外溢部分城市功能外溢部分城市功能外溢部分城市功能外溢,如政府(行政职能)、会展、高新产业、物流、工业、新兴住区等,会随着城市框架拉大而可能发生外溢。通常新区人口聚集、配套完善直至发展相对成熟需要10年左右的时间,铁西、康巴士目前均处于初级发展阶段。新城区新城区依托城市多年城建配套设施的积累,传承城市文化,作为城城城城市对外的窗口市对外的窗口市对外的窗口市对外的窗口,如核心商业、文化设施、城市资源等仍会在老城区继续发展,实现更新及升级。同时,老城区在更新与升级进程中,会出现板块异化板块异化板块异化板块异化特征发展如出现/形成核心商业区、高端居住区、休闲娱乐区、CBD、RBD、CLD等等依托城市多年城建配套设施的积累,传承城市文化,作为城城城城市对外的窗口市对外的窗口市对外的窗口市对外的窗口,如核心商业、文化设施、城市资源等仍会在老城区继续发展,实现更新及升级。同时,老城区在更新与升级进程中,会出现板块异化板块异化板块异化板块异化特征发展如出现/形成核心商业区、高端居住区、休闲娱乐区、CBD、RBD、CLD等等老城区老城区本报告是严格保密的。22鄂尔多斯城市功能板块鄂尔多斯城市功能板块鄂尔多斯城市功能板块鄂尔多斯城市功能板块区级政府及行政职能已迁到铁西新区级政府及行政职能已迁到铁西新区级政府及行政职能已迁到铁西新区级政府及行政职能已迁到铁西新区,未来商业、商务集中区在天骄路沿线及铁西商圈,老城区区,未来商业、商务集中区在天骄路沿线及铁西商圈,老城区区,未来商业、商务集中区在天骄路沿线及铁西商圈,老城区区,未来商业、商务集中区在天骄路沿线及铁西商圈,老城区仅有核心商业区形成了明确的价值认知仅有核心商业区形成了明确的价值认知仅有核心商业区形成了明确的价值认知仅有核心商业区形成了明确的价值认知鄂尔多斯大街鄂托克街伊金霍洛街杭锦路天骄路达拉特路吉劳庆路伊化路乌审街东胜老城区东胜老城区东胜老城区东胜老城区天骄路核心商业区天骄路为政打造的商务及景观大道带,目前大型综合体及写字楼项目众多,未来将发展为商务办公集中区域区域内集中了每天百货、鄂尔多斯购物中心、北国新天地、民生广场,核心商圈的地位已形成共识东胜区政府区政府、党政综合办公大楼已迁入铁西商圈目前以综合体项目为主,涵盖酒店、大型商业、写字楼等物业,未来将成为铁西新区商业及商务办公集中区域铁西商圈建设中本报告是严格保密的。23三个项目本体及区域价值研究三个项目本体及区域价值研究三个项目本体及区域价值研究三个项目本体及区域价值研究鄂尔多斯广场鄂尔多斯广场龙湾龙湾天骄花园天骄花园本报告是严格保密的。24项目区位项目区位项目区位项目区位本项目位于鄂尔多斯东胜区核心商圈,区位优势十本项目位于鄂尔多斯东胜区核心商圈,区位优势十本项目位于鄂尔多斯东胜区核心商圈,区位优势十本项目位于鄂尔多斯东胜区核心商圈,区位优势十分明显分明显分明显分明显核心商业区本项目所在地东胜区政府东胜区政府东胜区政府东胜区政府东胜核心商圈铁铁铁铁路路路路鄂托克街鄂尔多斯大街天骄路本项目本项目本项目本项目项目区位项目位于东胜区核心区域,周边商业、酒店、银行等设施完善,城市资源丰富。周边现状西侧紧邻东胜大酒店,南侧为伊金霍洛街,向东至东胜核心商圈(每天百货、鄂尔多斯购物中心、民生广场等)步行仅需5分钟。每天百货鄂尔多斯购物中心本报告是严格保密的。25交通状况交通状况交通状况交通状况紧邻城市主干道,交通便利;但周边交通流量大高紧邻城市主干道,交通便利;但周边交通流量大高紧邻城市主干道,交通便利;但周边交通流量大高紧邻城市主干道,交通便利;但周边交通流量大高峰期间堵车现象较为严重峰期间堵车现象较为严重峰期间堵车现象较为严重峰期间堵车现象较为严重宝日陶亥街伊金霍洛东街杭锦北路本项目地块交通干线交通干线交通干线交通干线项目北边为宝日陶亥街,南边为伊金霍洛东街,西面为杭锦北路,均为城市主干道;伊金霍洛街伊金霍洛街伊金霍洛街伊金霍洛街为贯穿城市东西的交通主干道(双向6车道)。由于伊由于伊由于伊由于伊金霍洛街限制左转金霍洛街限制左转金霍洛街限制左转金霍洛街限制左转,故西侧及北侧车行的进入性较差;宝日陶亥街宝日陶亥街宝日陶亥街宝日陶亥街位于老城区中心,贯穿城区东西(双向4车道);杭锦北路杭锦北路杭锦北路杭锦北路贯穿城区南北的交通主干道(双向4车道);公共交通公共交通公共交通公共交通项目周围公交站点较多,公交系统完善。杭锦北路1路;2路;3路;5路;15路;16路伊金霍洛街8路;15路;16路;宝日陶亥街9路;7路。达拉特路本报告是严格保密的。26周边资源周边资源周边资源周边资源城市资源丰富,商业、学校、医院、银行、超市等城市资源丰富,商业、学校、医院、银行、超市等城市资源丰富,商业、学校、医院、银行、超市等城市资源丰富,商业、学校、医院、银行、超市等设施完善设施完善设施完善设施完善典型设施类别其他区第二幼儿园市一中教育中国移动营业厅市中心医院民生广场宝如意商场实达商场购物中心大中电器KFC、必胜客医院银行网点宏业宾馆东胜大酒店酒店新华书店每天百货商业本项目地块区第二幼儿园市民小广场市一中每天百货中国银行分行中心医院民生广场购物中心新华书店实达商场东胜大酒店大兴购物广场宝如意商场本报告是严格保密的。27项目四至项目四至项目四至项目四至项目地块四面临街,与东胜大酒店隔街相望,标识项目地块四面临街,与东胜大酒店隔街相望,标识项目地块四面临街,与东胜大酒店隔街相望,标识项目地块四面临街,与东胜大酒店隔街相望,标识性强性强性强性强杭锦北路宝日陶亥路东边小路杭锦北路东胜大酒店本项目地块伊金霍洛街本报告是严格保密的。28党校蒙佳宾馆办公楼安厦小区党校整体迁往康巴什新区,目前新址在建;蒙佳宾馆三星级宾馆,位于杭锦北路与伊金霍洛街交汇处,于08年翻修完毕;安厦小区项目地块东部,六栋六层居民楼,04年建成,居民约450500户;办公楼地块北部,东胜区政府下属单位办公楼,约十一家单位。项目现状项目现状项目现状项目现状地块内部现状建筑较多,包括六栋六层平房、蒙佳地块内部现状建筑较多,包括六栋六层平房、蒙佳地块内部现状建筑较多,包括六栋六层平房、蒙佳地块内部现状建筑较多,包括六栋六层平房、蒙佳宾馆、党校等,其中蒙佳宾馆和党校为拆迁难点宾馆、党校等,其中蒙佳宾馆和党校为拆迁难点宾馆、党校等,其中蒙佳宾馆和党校为拆迁难点宾馆、党校等,其中蒙佳宾馆和党校为拆迁难点本项目地块本报告是严格保密的。29技术指标技术指标技术指标技术指标项目占地约项目占地约项目占地约项目占地约4FF66FF1万平米,容积率万平米,容积率万平米,容积率万平米,容积率6FF66FF8,总建面约,总建面约,总建面约,总建面约28万万万万平平平平前期规划设计方案(示意)地块指标地块指标地块指标地块指标占地面积40831平米;容积率6FF66FF8。拆迁成本拆迁成本拆迁成本拆迁成本回迁补偿回迁补偿回迁补偿回迁补偿党校搬迁按照2000万元计算;蒙佳宾馆1FF66FF2万平米;商铺7800平米回迁比例11;住宅3FF66FF2万平米回迁比例11FF66FF1;车库133个,按照10万元/个拆赔。本报告是严格保密的。30属性界定属性界定属性界定属性界定城市核心商业区,大型综合体项目城市核心商业区,大型综合体项目城市核心商业区,大型综合体项目城市核心商业区,大型综合体项目城市核心商业区城市核心商业区城市核心商业区城市核心商业区中心城区核心商圈,周边商业设施和城市资源丰富中心城区核心商圈,周边商业设施和城市资源丰富中心城区核心商圈,周边商业设施和城市资源丰富中心城区核心商圈,周边商业设施和城市资源丰富大型综合体大型综合体大型综合体大型综合体鄂尔多斯标志性建筑物鄂尔多斯标志性建筑物鄂尔多斯标志性建筑物鄂尔多斯标志性建筑物超五星级酒店、商业、住宅多种物业为一体超五星级酒店、商业、住宅多种物业为一体超五星级酒店、商业、住宅多种物业为一体超五星级酒店、商业、住宅多种物业为一体城市核心商业区城市核心商业区城市核心商业区城市核心商业区城市核心商业区城市核心商业区城市核心商业区城市核心商业区中心城区核心商圈,周边商业设施和城市资源丰富中心城区核心商圈,周边商业设施和城市资源丰富中心城区核心商圈,周边商业设施和城市资源丰富中心城区核心商圈,周边商业设施和城市资源丰富大型综合体大型综合体大型综合体大型综合体大型综合体大型综合体大型综合体大型综合体鄂尔多斯标志性建筑物鄂尔多斯标志性建筑物鄂尔多斯标志性建筑物鄂尔多斯标志性建筑物超五星级酒店、商业、住宅多种物业为一体超五星级酒店、商业、住宅多种物业为一体超五星级酒店、商业、住宅多种物业为一体超五星级酒店、商业、住宅多种物业为一体本报告是严格保密的。31三个项目本体及区域价值研究三个项目本体及区域价值研究三个项目本体及区域价值研究三个项目本体及区域价值研究鄂尔多斯广场鄂尔多斯广场龙湾龙湾天骄花园天骄花园本报告是严格保密的。32区位及交通区位及交通区位及交通区位及交通位于东胜老城区,距离城市核心商圈位于东胜老城区,距离城市核心商圈位于东胜老城区,距离城市核心商圈位于东胜老城区,距离城市核心商圈1FF66FF5公里,公里,公里,公里,紧邻城市主干道鄂尔多斯大街,交通环境良好紧邻城市主干道鄂尔多斯大街,交通环境良好紧邻城市主干道鄂尔多斯大街,交通环境良好紧邻城市主干道鄂尔多斯大街,交通环境良好东胜区政府东胜区政府东胜区政府东胜区政府东胜核心商圈铁路西铁西新区铁路东东胜老城区铁铁铁铁路路路路鄂托克街鄂尔多斯大街天骄路距离区政府约2FF66FF5公里距离核心商圈1FF66FF5公里项目位置铁路将鄂尔多斯分为两个区,铁路以东为东胜老城区,铁路以西为铁西新区。本项目位于东胜老城区,紧邻城市主干道鄂尔多斯大街,地理位置优越。交通环境本项目三面临路,周边交通便利,距离老城核心商圈仅1FF66FF5公里,距离新区区政府2FF66FF5公里。本报告是严格保密的。33区域认知区域认知区域认知区域认知受亿利集团两个高端楼盘的拉动,区域价值提升,受亿利集团两个高端楼盘的拉动,区域价值提升,受亿利集团两个高端楼盘的拉动,区域价值提升,受亿利集团两个高端楼盘的拉动,区域价值提升,城市高端居住区的形象已被市场认知城市高端居住区的形象已被市场认知城市高端居住区的形象已被市场认知城市高端居住区的形象已被市场认知依托开发商品牌、优势地段、及产品品质,亿利滨河湾和城市华庭成为鄂尔多斯高端楼盘的代表。项目所在区域的高尚住区形象已被客户广泛认知。本本本本项项项项目目目目鄂尔多斯大街乌审街乌审街乌审街乌审街吉吉吉吉劳劳劳劳庆庆庆庆路路路路伊伊伊伊化化化化路路路路亿利FF66FF城市华庭亿利FF66FF城市华庭亿利亿利亿利亿利FF66FFFF66FFFF66FFFF66FF滨滨滨滨河湾河湾河湾河湾亿亿亿亿利利利利FF66FFFF66FFFF66FFFF66FF城城城城市市市市华华华华庭庭庭庭亿利FF66FF滨河湾滨河湾建面30万平米,容积率1FF66FF92,均价6200元/平米。09年6月14日开盘,推出200余套,开盘销售约120套。城市华庭住宅13万平米,商业3万平米。住宅已全部售完,商业在售均价2FF66FF8万/平米。本报告是严格保密的。34资源及规划利好资源及规划利好资源及规划利好资源及规划利好项目紧邻东胜景观河(在建),西侧商业为项目紧邻东胜景观河(在建),西侧商业为项目紧邻东胜景观河(在建),西侧商业为项目紧邻东胜景观河(在建),西侧商业为政府规划酒吧街,资源优势突出政府规划酒吧街,资源优势突出政府规划酒吧街,资源优势突出政府规划酒吧街,资源优势突出鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街乌审街乌审街乌审街乌审街天天天天骄骄骄骄路路路路羊场壕羊场壕羊场壕羊场壕景观河景观河景观河景观河本项目本项目本项目本项目吉劳庆南路吉劳庆南路吉劳庆南路吉劳庆南路酒吧一条街酒吧一条街酒吧一条街酒吧一条街酒吧一条街今年东胜区着力打造“三街”文化娱乐一条街、酒吧一条街和精品餐饮一条街,分别位于康和丽舍南,吉劳庆南路和景观河两岸;本项目西侧即为规划中的“酒吧一条街”,集餐饮、娱乐、休闲、商务于一体,未来将成为城市重要的高端休闲娱乐场所。东胜景观河本项目西侧为东胜08年启动的精品工程景观河,其北起天骄北路,南至三台基水库,全长FF66FF公里,总占地面积约公顷;景观河由原来的羊场壕改造,设有多处跌水和景观水面,河两岸打造有文化娱乐一条街,将成为城市景观廊道重要一部分。3333222211111111市医院广厦医院22223333市二中鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街“东胜景观河东胜景观河东胜景观河东胜景观河”“特色酒吧街特色酒吧街特色酒吧街特色酒吧街”“医院、学校、商业等配套设施完善医院、学校、商业等配套设施完善医院、学校、商业等配套设施完善医院、学校、商业等配套设施完善”本报告是严格保密的。35地块现状及四至地块现状及四至地块现状及四至地块现状及四至地块三面临路,东面为住宅小区等建筑,地地块三面临路,东面为住宅小区等建筑,地地块三面临路,东面为住宅小区等建筑,地地块三面临路,东面为住宅小区等建筑,地块内以平房为主,现已拆迁过半块内以平房为主,现已拆迁过半块内以平房为主,现已拆迁过半块内以平房为主,现已拆迁过半吉劳庆南路地块西边界鑫牛大厦及酒店大兴花园小区地块内待拆建筑西南侧广厦医院及广场鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街鄂尔多斯大街吉吉吉吉劳劳劳劳庆庆庆庆南南南南路路路路乌审街乌审街乌审街乌审街景景景景观观观观河河河河地块内北部临街待拆建筑本报告是严格保密的。36经济技术指标经济技术指标经济技术指标经济技术指标总占地约总占地约总占地约总占地

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