广东惠州惠阳市阳光新都项目商业计划书(房地产开发)

保密承诺本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。项目经理签字接收日期目录保密承诺1目录2摘要3第一部分公司基本情况7第二部分公司组织管理13第三部分项目介绍16第四部分技术与服务24第五部分环保与安全防范28第六部分市场分析30第七部分市场营销分析38第八部分融资说明44第九部分财务分析51第十部分风险控制53第十一部分项目实施计划59摘要一、公司基本情况某公司是2001年10月在惠州市工商行政管理局注册成立的，已经领取营业执照注册号4413212000780，资质证号0830127，注册地址为惠阳市淡水开城大道70号5楼，注册资本金2000万元，经营范围为房地产开发、物业管理（持资质证经营）。二、企业组织管理某公司，现总人数为27人，组织架构形式采用高效有力的扁平化的管理架构平台，设有董事会、行政部、工程部、财务部、计划发展部以及顾问团。公司在经历由弱到强、从小到大的发展历程后，现已基本形成了科学、系统、完善可行的管理组织模式，并随着外部环境和内部条件的不断变化而进行着改善和完善。通过长期的运作以及借鉴其它公司的管理经验和管理模式，领导层根据该公司的实际情况，制定了现阶段符合公司发展的组织管理结构模式。三、项目介绍“惠阳市阳光新都”项目的开发，充分体现了现代设计的开发理念，由惠阳市房地产市场分析可知，淡水当地房地产市场整体素质呈两极分化，中低档的房地产项目与最高档的房地产项目并存，而以中低档的房地产项目占绝大多数。中高档的房地产项目在当地房地产市场上是一个空白地带。待该项目建成之后，必将填补惠阳市中高档地产项目这个空白点，迎合市场的需求，并成为惠阳市立体景观的一个新亮点。四、技术与服务在项目建设过程中，提供一系列的服务设施，全方位的满足住户的不同需求，智能化的管理系统、理念化的建筑风格、完善的配套设施使项目成为惠州房地产的一个新的亮点。五、环保与安全防范在项目建设的同时，要注重环境的绿化和安全防范，一方面提高了项目环境的整体优势，另一方面增强了住户的防范意识，使项目从真正意义上达到“阳光、健康”的设计理念。六、市场分析随着广东省经济的快速发展，惠州市的房地产行业也有了空前的发展，在激烈的市场竞争中，必须凭借项目自身优势，紧紧跟随市场的脚步，以消费者为中心，提高竞争优势，带动惠州房地产行业向更高水平迈进。七、市场营销分析企业要想在竞争中始终立于不败之地，离不开有效的经营方式与策略，在销售过程中除了要建立销售队伍平台外，还要结合多层次的销售渠道方式，建立立体销售网络。例如在当地市场中建立房地产的直销网络，以加强销售力度的渗透性。与此同时，运用关系营销在项目前期向当地客户推荐项目。八、财务分析项目总投资额207384万元189523万元（开发成本）17861万元（开发费用）；总成本费用开发成本开发费用207384（万元）根据市场调查情况所得，项目规划建议包括多层洋房（6层及12层）和别墅（平均2层）两类住宅，按照项目建设进度，首期住宅达到封顶即可进行销售，预计于第一年末推出市场。结合价格定位分析，多高洋房和别墅分别以2500元/M2,2800元/M2，4000元/M2的均价入市，依循开高走低的价格策略，逐步调升楼价。另外，对于车位售价，由于本项目周边缺少具可比性的楼盘，车位主要设在住宅的架空层，其工程成本较低，因此初步估算车位以45万元的价格出售，并以此测算项目的经济效益。九、融资说明该项目总占地面积约104万平方米，其中水库面积约105万平方米，总建筑面积1367984平方米，分6期进行。项目首期总建筑面积为183930M2,总投资为22000万元，公司自筹12000万元。十、风险控制房地产作为产品具有一次性投入资金大，资金周转慢，受政策影响强等特点，使得房地产开发项目的风险与其他产品相比，风险性更强。公司按照项目的实际情况，制定了一系列防范措施，尽量将风险降低到最低程度。十一、项目实施计划根据市场调研结论、公司自身的经营状况以及顾问公司提供的关于本项目开发的一些初步思路，综合研究确定整个项目建设初定11年，分七期进行，每期开发时间为1年半，以方便规划和管理为前提，每期开发土地面积比例大致平均。建议首期考虑水库情况，先行修饰湖面景观，以利项目的后续发展。第一部分企业基本情况一、企业简单描述某公司是2001年10月在惠州市工商行政管理局注册成立的，已经领取营业执照注册号4413212000780,资质证号0830127，注册地址为惠阳市淡水开城大道70号5楼，注册资本金2000万元，经营范围为房地产开发、物业管理（持资质证经营）。公司以经营房地产业务为主。公司早年曾参与多项淡水当地及广州地区房地产项目的开发，目前在惠阳及大亚湾地区拥有较多土地，并与惠阳市政府保持良好的关系。公司成立之初，公司的董事长陈育权与其他领导一起凭借自身丰富的房地产工作经验，结合当地消费者的特点，以“市场为导向，计划为依据”的经营准则，本着“以诚信为本，求知进取”的宗旨开展工作，迅速找到市场中的缺口，占领市场份额，使公司在短时间内立足于惠州房地产界。公司以“为中、高端客户开发建设精品楼盘”为开发宗旨，“以市场价值为取向，尊重人性和自然”为企业的价值观，在2004年，公司更加注重企业形象的建设，继续以高品质的工程和完美的物业管理占领市场，全方位的赢得了消费者对公司的认可。二、公司主要负责人情况某公司现总人数有27人，公司现有管理层人员超过90具有本科以上学历，其它员工也超过95具有大专以上学历；具有高级职称的员工有6人，占总人数的22；中级职称有10人，占总人数的37。他们主要来自广州市，具备丰富的房地产开发专业知识和经营管理经验，曾先后参与广州市及惠阳地区多个大型房地产项目的开发、经营及销售工作。下面是公司主要的行政领导（一）、董事长二、董事长助理（三）、总经理（四）、副总经理/行政总监（五）、副总经理（六）、工程总监（七）、财务总监（八）、行政部经理（九）、市场策划部经理（十）、计划经营部经理三、公司发展目标公司早年曾参与多项当地淡水及广州地区房地产项目的开发、经营及销售工作，目前在惠阳及大亚湾地区拥有较多土地，并与惠阳市政府保持了良好的关系，还取得了较好的经济效益和社会效益。公司先后开发了“广州二沙岛花城苑、金亚花园、东方之珠、东风广场、富丽半岛花园、海印南苑住宅小区、海印南苑商业城以及早期的惠阳市大亚湾西区明珠花园住宅小区、惠州的菱湖侨苑、华侨新苑、富阳新村等。取得了广大消费者的一致赞誉，在广东省房地产开发行业中，树立了很好的业内口碑，并受到省、市各相关部门的认可和赞赏。公司通过这几年的积累、发展、壮大，已经成为实力雄厚、技术精良、具有现代化管理手段和计算机管理系统的成熟企业。为了使公司的经济效益和社会效益更上一层楼，在2002年，公司竞标得到位于惠阳市淡水镇东部大亨水库一带，地块北面是叶挺纪念馆，西面是淡水及山丘。三面环山，朝西南开口，地块内有2条天然山溪和1个大型水库。从整个淡水城镇来看，地块处于西南角，位于城市边缘，自成一体但又与城市相连。距离镇中心约五分钟车程，距大亚湾壳牌项目约10公里，距深圳约80分钟车程，总占地面积约104万平方米。根据调查，并从经济价值和社会价值方面综合考虑，领导层决定在此开发一个高档住宅区“惠阳市阳光新都”项目。公司对此项目进行了周密的论证和调研，几乎倾注了全部的人力、财力和物力，旨在通过该项目的开发建设，通过以精美的建筑、完备的设施、科学的管理和一流的质量，展现公司强大的实力和优秀的业务水平，从而进一步巩固“惠阳市阳光市新都房地产”的品牌知名度，提升公司在惠阳市、广东省乃至全国地产界的声誉。在为公司创造可观经济效益的同时，为惠州房地产业的发展做出贡献。随着经济的发展，我国居民的消费结构发生了重大的变化，住宅已迅速地成为城镇居民消费的首选商品。“九五”期间，惠州市城乡居民收入稳定增加，人民生活水平不断提高，市区居民家庭人均住房面积由1995年的1698M2增加到2000年的1973M2,人均居住面积超过小康标准。居民生活水平的不断提高，将为房地产市场的发展提供良好的基础。随着经济的发展、居民生活水平的提高，越来越多的外地乃至世界的投资者把目光投向惠阳这一有着巨大发展潜力的城市。一个现代文明程度较高的城市都拥有相当规模的商务中心区，如纽约的曼哈顿、香港的铜锣湾、北京的CBD以及上海正在建设的陆家嘴。公司正是从当前和长远的利益出发，以惠阳市的中长期发展目标为基础来进行项目的设计和开发，以高起点、高水平的项目来为惠阳市的经济繁荣做出贡献。第二部分企业组织管理一、组织管理队伍某公司现有员工总人数27人，组织架构形式采用高效有力的扁平化的管理架构平台，设有董事会、行政部、工程部、财务部、计划发展部以及顾问团。公司在经历由弱到强、从小到大的发展历程后，现已基本形成了科学、系统、完善可行的管理组织模式，并随着外部环境和内部条件的不断变化而进行着改善和完善。通过长期的运作，以及借鉴其它公司的管理经验和管理模式，领导层根据该公司的实际情况，制定了现阶段符合公司发展的组织管理结构模式。其管理特点是管理层次简洁、职能明确、责任清晰，实行部门责任制和任务专业化，同时，公司提倡团队作业，高效协作地完成公司经营计划。二、公司管理制度公司的发展离不开业务的拓展，业务拓展的成果主要是人才能力的表现。现今社会，人才的竞争是企业竞争的主要部分，“得人才董事会行政部工程部财务部计划发展部顾问团者得天下”是大家的共识。如何引进人才、管理人才、留住人才是每个企业在发展过程中所面临的关键问题。事实表明，公司良好的发展前景、人性化的管理方式和行之有效的竞争奖惩制度是吸引人才和留住人才的重要因素。明确公司的管理层，加强公司各部门之间的联系，从而提高工作效率，使工作向专业化迈进。在制度方面，对公司业务有重大革新建议，提出具体方案，经实施确实有效，办理重要业务成绩特优或有特殊功绩的人员一律给予奖励；对于品行优良、技术超群、工作认真、恪尽职守者，领导有方，使业务工作拓展有相当成就者,一律给予嘉奖。对损害公司利益者，根据不同情况一律给予不同程度的处分。三、公司管理的目标随着公司规模的不断壮大，对于管理的要求就越来越高。“向管理要效益”已经成为公司经营宗旨的一部分。通过在经营中的经验总结、引进高水平的管理人才以及学习其他优秀公司的先进管理经验等，将公司的组织管理模式逐步完善，更好的为公司的高速发展和不断壮大而服务。“阳光新都”项目的实施，是对公司综合管理水平的一次检验。通过此项目的开发、建设施工、完工销售等一系列工作的运作，不仅可以提升公司的知名度，创造经济效益，更重要的是能够使领导层及时发现并弥补公司管理中的漏洞，为今后工作的进一步开展奠定良好的基础，使公司向更高的目标迈进。第三部分项目介绍一、项目背景（一）、市场环境随着我国改革开放的不断深入，社会生产力的提高和经济的高速发展，人们的消费观念、消费水平和消费方式都在发生着深刻的变化，追求高档次生活已经成为消费者的目标。在我国加入世贸组织以后，国际经济合作全面扩大，国内经济有了长足的发展，尤其是城市的发展更迈进了一个新的阶段。惠阳市从1995年到2001年这六年间总人口从5115万人增加到5632万人，人口密度在惠州市排第二，这与大量的外来人口涌入有关。2000年，惠阳暂住人口为198483人，居于惠州市之首，为当地房地产业的发展提供了强大的消费力。再加上中海壳牌石化项目落户大亚湾，对惠州及惠阳地区的经济发展将产生极大的带动作用。南海石化项目在建设期的四年内，直接就业人数将增加57万人，间接人数将增加数倍，由此可见，人口的增加，必然会带动周边地区房地产业、建筑业等行业的发展。惠阳市在1998年经省政府验收实现了生活小康达标，人们在衣、食、住、行、用和文化生活服务方面的支出全面增长，反映在（1）、收入结构改善，收入稳步增长；（2）、居民消费全面增长，生活质量明显提高；当地经济状况正处于起步阶段，以第三产业为主的经济逐步转向工业型，随着以壳牌石化项目为代表的多家外商投资企业落户惠阳市，将会进一步带动当地经济的发展。惠阳市已纳入大珠江三角洲经济区，其工业项目主要集中在淡澳发展区和惠州、深圳周边及几条主要的交通走廊上。由此可见，便捷的交通、优美的环境和较高的人气，使得这一地区成为众商家和公司争相进入的宝地。（二）、项目背景首先，惠阳市的区位优势和地缘条件比较优越，主要表现在（1）、形成了以外向型为主导，贸、工、农协调发展的经济格局，基本上处于一个合理水平，能够协调发展，外向型倾向比较明显；2、主导产业已现雏形；（3）、经济布局基本合理，未来产业发展有较大的空间。其次，惠阳（淡水）是港、深、惠、穗经济格局的中间地带。能够同时受到来自香港、广州、深圳、惠州、东莞全方位的辐射。由于惠深、深汕、广汕高速公路以及机场、港口设施建设的修建，惠阳市（淡水镇）越来越具有一种“发展走廊轴心”的区位特点，惠阳（淡水镇）发挥出一种快速输送的沟通、连接功能。再次，淡水镇的住宅以自建型村屋为主，少量的商品房可作为补充。从城市功能来看，淡水是惠阳市政治、经济、文化中心，各项城市基础设施初步完善，随着惠州港的建设，南海石化项目的投产，大亚湾经济的发展，淡水未来经济发展将有广阔空间。而对于淡水的房地产市场来说，经济的发展固然会带动居住需求的提高。2002年，淡水房地产市场在经历了调整休眠期后，开始走出低迷状态，出现回暖迹象。近年来，惠阳房地产市场受各种有利因素的刺激，交易量有所上升。淡水房地产投资者已恢复对楼市的信心，重新注资改建烂尾楼、空置房，项目经策划包装后再次推出市场销售，如富景华园、铁湖书院等。再加上不断有质量较高的楼宇出现以及设计新颖的住宅项目的推出，如康汇花园、新世界棕榈岛度假村等，这些都是淡水目前房地产市场在售的主要楼盘，其价格从90010000元/M2不等。惠阳市房地产现状房地产项目的整体素质两极分化，中低档的房地产项目（9002200元/M2）和最高档（600010000元/M2）的房地产项目并存，而以中低档房地产项目占绝大多数，中高档房地产项目（22006000元/M2）在房地产市场上仍是一个空白地带，所以此楼盘的市场前景十分看好。（三）、项目特点“惠阳市阳光新都”项目的开发，充分体现了现代设计的开发理念，由惠阳市房地产市场分析可知，淡水当地房地产市场房地产项目整体素质呈两极分化，中低档的房地产项目与最高档的房地产项目并存，而以中低档的房地产项目占绝大多数。中高档的房地产项目在当地房地产市场上是一个空白地带。待该项目建成后，必将填补惠阳市中高档地产项目这个空白点，迎合市场的需求，并成为惠阳市立体景观的一个新的亮点。该项目构思之所以定位于“阳光新都”，公司不仅倡导室内外居住环境的健康性、对自然的亲和性、社区环境保护及健康环境保障的“健康住宅”，合理的工程结构和先进的小区设施为住户提供了良好的居住环境，而且“阳光”理念是公司和项目的形象，文化内涵的体现。让“阳光新都”成为惠阳地区第一个健康生活社区，体现新世纪、新社区、新邻里关系，这成为该项目的一个卖点。新颖、别致、时尚的建筑造型，加之先进完善的配套设施、优质的服务及优越的地域条件，为该项目成为本省乃至全国健康化标志性建筑提供了极其有利的条件。二、项目设计原则该项目为房地产类开发，根本目的是为了销售出去，使公司取得经济效益和社会效益的双丰收。具体的说，原则有以下几方面（一）、充分利用项目的地理优势，规划设计突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性；（二）、围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、展会经济、人文优势为惠阳市经济发展做出贡献；（三）、以惠阳市整体经济发展和环境改造为标准，服从于城市整体的开发建设需求。三、项目总体规划布局（一）、总体规划设计总体规划设计中，将遵循戴德梁行的市场营销主题概念和消费者需求心理去考虑。从主题概念考虑出发，总体规划设计应以明快的色调为主，体现“健康”、“和谐社区”的元素，并要注意不同时期住宅功能的改变。例如项目前期主要针对的消费群扩大到周边城市以及港澳地区时，住宅则以居住、度假相结合的设计为主。同时在规划设计上还应注意要适合南方人的居住生活的喜好。该规划设计为山地建筑，拟建成一高尚居住社区。设计充分考虑山地的高差与建筑物的尽可能沿等高线分组布置，减少土方开挖量，减少对现有自然植被的破坏。总建筑以多层、小高层住宅和别墅相结合，依山起伏而建，形成错落有致的天际线，既保持山形原貌，在使用功能上亦取得了良好的景观视线，并能够与周边山脉相呼应。（二）、建筑设计在建筑设计方面力求体现“阳光”与“健康”的概念，色调在清雅中略显鲜艳，以求达到阳光与健康的和谐。（三）、道路系统通过道路系统的规划划分不同的功能组团、社区组团。曲而不直、人车分流是道路系统设计的基本要求，并要做到体现社区生活的舒适性、安全性。（四）、园林绿化系统根据项目策划定位的理念，体现“阳光”与“健康”的概念，并根据建筑风格去搭配合适的园林环境设计，避免相互之间的风格冲突。同时注意保持原有的生态环境，充分利用现有绿化资源，现有的山林、水体资源。园林环境设计除要具有良好的观赏性外，还要具有实用性，并要考虑如何节省成本而又具有同样的效果以及方便日后的维护。（五）、公共服务设施公共服务设施应在主题策划概念及满足区内使用要求条件下体现以人为本的设计理念，对于公共服务设施的设计应体现出（1）、便捷性方便社区居民使用公共服务设施。（2）、资源互补性应充分利用周边配套设施，降低建造成本。（3）、系统性/合理性在充分考虑便捷性、资源互补的前提下，公共服务设施的种类和布局要系统与合理。（4）、成本效益对于一些有偿服务的公共服务设施，在经营上的设想是以外判承包的方式经营，承包者自负盈亏。四、项目各期开发量列表物业类型合计第一期第二期第三期第四期第五期第六期第七期合计土地1001479138013801380146014601460100开发比例土地面积10144150014001400140014811481148110144洋房10001479138013801380146014601460100建设比例别墅10001479138013801380146014601460100五、项目主要内容“阳光新都”位于广东省惠州市惠阳区大亨水库一带，整个项目占地约102公顷，其中水库面积约105万平方米，依山傍水，极其有利于营造居住氛围。坐东北向西南开口，地块北面有粤海公园、叶挺纪念馆等，西面是惠阳市中心，从地块到市中心约需五分钟车程，项目周边生活配套设施齐全，包括商场、饭店、酒店、医院、银行、学校等。该项目的土地已经征用，并完成了总体规划和局部平整。聘请了香港戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司（DEBENHAMTIELFUNG）以及东方市场研究有限公司对项目的开发作市场定位调查。然后选择澳洲“五合国际”（WOODHEAD）以及英格兰“罗麦庄马香港有限公司”（RMJMHONGKONGLIMITED）对项目进行概念规划。通过专家评审提前整改意见，最后选择了由留英博士、中国建筑专家、世界建筑法导报总编吴家骅教授领衔设计，详细规划，以自然山水为景观风格开发。该项目目前主要开发建设的产品类型有独立式别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅。其中第一期项目定位是建造一个舒适、和谐、安定、倡导身心健康的新型社区，力求于以最大限度满足现代生活需求来打动市场。第四部分技术与服务一、产品品种规划根据对当地消费市场的调查分析，产品要求及建议如下内部结构平面户型结构建议设计以一梯两户、一梯四户为主的平面户型结构。在设计上力求获得舒适、实用的户型设计。平面户型结构建议采纳使用的住宅类型一梯两户四层无电梯、六层无电梯（其中的40）一梯四户六层无电梯（其中的60）九层带电梯十二层带电梯室内结构建议可采用一些新颖的室内结构设计，如跃式、错层等。但设计上必须合理、实用。住宅类型洋房/公寓的类型结构为四层无电梯、六层无电梯、九层带电梯、十二层带电梯组成。住宅类型比例建议住宅类型住宅套数比例（）四层无电梯10六层无电梯40九层带电梯25十二层带电梯25TOTAL100面积洋房/公寓以建筑面积在80M2120M2的单元为主；60M280M2和120M2150M2的单元为铺。别墅以建筑面积在180M2250M2的房子为主；150M2180M2和250M2450M2的房子为铺。户型面积比例建议类别面积（M2）比例（）二房单位6089M217普通三房单位90100M240大三房单位101120M225四房单位121150M28（带工人房）复式单位平均180M23（带工人房）连排别墅151200M24（带工人房）独立别墅平均300M23（带工人房）TOTAL100注（1）普通三房单位为三房两厅一卫设计；大三房单位为三房两厅两卫设计。（2）客厅面积建议为1835M2；主人房面积建议为1130M2；厨房面积建议为510M2。二、外部设施及环境建筑风格力求体现“阳光”与“健康”的概念，色调建议在清雅中略显鲜艳，以求达到阳光与健康的和谐。配套设施项目前期为达到投入与产出的相对平衡，建议在配套设施的建造上分期建设。第一期项目的配套设施建议做一个两层的中心会所，一层前期用作销售中心，二层开放做会所之用。其次是建造一个上档次高素质的小学及一些康体娱乐设施，如网球场、游泳池等。园林环境根据项目策划定位的理念，体现“阳光”与“健康”的理念，并根据建筑风格去搭配合适的园林环境设计，避免相互之间的风格冲突。园林环境的设计建议采用现代欧陆风格的设计，既可体现阳光与健康的理念，又可迎合当地人对城市化生活的追求。园林环境设计除了具有良好的观赏性外，还要具有实用性，并要考虑如何节省成本而又具有同样的效果和方便日后的维护。三、项目服务规划（一）、住宅小区管理住宅小区需特别注意保安工作，使用户能有一个舒适及安全的居住环境，不需要为安全而担忧，增加住户的归属感。小区内清洁必须妥为安排，日常清洁可能会影响住户，造成不便。所以，在清洁工作方面要有条理性、规划性。（二）、社区服务个性化保姆钟点工、专职非住宿、专职住宿，为业主提供全方位的服务。为了丰富小区业余文化生活，组织周末派对和周末旅行团，同时，建立小区商业街、超市、社区局域网及电话配送购物系统，以方便住户的生活需要。（三）、高级会所管理高级会所将为业户提供四人空间，集健身、娱乐于一体。（四）、智能化系统管理职能化系统从使用功能上区分为保安系统、安全防范系统和会所消费计费等配套服务系统。其中包括智能门禁系统、保安巡更系统、安全防范系统、CCTV远程监控系统、楼宇可视对讲系统、小区停车场管理系统、小区感应式消费系统、“一卡通”智能系统、会所及其配套服务系统及音乐及绿地喷淋系统。（五）、停车场管理停车场的设备将采用当今现金的管理系统取代效率低下的人工操作。采用自动化管理，可以减少人为损失，节省人力资源，增加车辆流量，从而使物业管理运作更为通畅，更利于车主使用停车场设备。停车场必须设置闭路电视监控系统，保障使用者及车辆的安全。物业的后备电源发电机需安装停车场自动化系统及照明系统，以应付断电等紧急情况。停车场内须装有足够通风系统，保证新鲜空气的供给，以符合卫生及安全要求。停车场以自给自足的管理原则进行测算和收取费用，无需由管理费补贴。第五部分环保与劳动防范一、环境保护（一）、垃圾分类处理设置垃圾分类回收，将垃圾压缩后送入城市垃圾总管，消除了垃圾可能引起的空气污染。或者垃圾经过分拣，回收可利用成份，将不可利用成份通过多次循环焚烧，处理为无害物，并利用其焚烧的热能为小区服务，既降低固体垃圾的污染，节约了能源，又可以节省供热费用。（二）、中水处理系统中水处理系统可就地处理污水，把污水变成中水，中水可以用作种地、浇花、洗车等。（三）、变频供水水箱供水是在每栋楼顶设置一水箱，假若该栋楼宇入住率不高或用水不多，水箱中的水就需要经过较长时间才能更新，容易造成“二次污染”。变频供水是设置集中蓄水池，向整个小区供水，用量大，更新快，使水质保持新鲜。另外，变频供水的水压也较水箱供水大，更便于高楼层的用水供给。二、安全防范（一）、消防整个小区严格按照国家民用建筑防火规范设计。（二）、卫生措施1、小区内设有大面积绿化，为小区居民提供优美的环境和新鲜的空气，并有利于防尘降噪。2、各建筑单体间距均符合日照要求。4、在小区内及公共服务区设垃圾临时收集点，由物业管理人员统一定时集中送至垃圾站处理。第六部分市场分析一、惠州市房地产发展状况惠州市的房地产市场经历了三个阶段，第一阶段是高温期（19911993年），这一时期该市的房地产投资达到2813亿元；第二阶段是降温期（19941996年），其投资额逐年下降，这一时期的投资额共计2352亿元；第三阶段是恢复发展期（1997年至今），这一阶段，全市的房地产投资开始回升，整个市场情况亦得到逐步好转。2000年，惠州市全年房地产投资92，069万元，比去年同期增长381，占投资总额的119。其中商品房建设投资62，783万元，占房地产开发投资的682。惠州市在房地产开发管理方面采取了一系列措施，减少了一些不合理收费，要求开发商严把质量关，注重小区环境配套设施的建设，因应市场需求，建造了一批适合各阶层的商品房，使惠州市商品房销售面积及销售额都有不同程度的增长。据统计，2000年全市商品房销售面积4843M2,比去年同期增长846，房屋销售额为81，166万元，比去年同期增加894。由于商品房销售势头较好，使部分空置多年的商品房也能售出，全市房屋空置面积比去年减少296。2004年上半年，惠州市房地产市场在中海壳牌石化项目的带动下，房地产开发投资势头迅猛，市场供应充足，需求旺盛，价格下降幅度较大，竞争加剧。据不完全统计，上半年全市房地产开发投资633亿元，同比增长31；商品房施工面积21082万平方米，同比增长74；竣工面积1471万平方米，同比减少34，销售面积1917万平方米，同比增长50，销售面积大于竣工面积，但由于去年底竣工面积比销售面积多3091万平方米，因此，目前商品房供求总量基本平衡。近年来惠州市房地产开发投资增幅较大，是惠州市经济持续发展，居民生活水平提高，住房需求增加等因素综合的结果，是实实在在的需求，是与惠州市国民经济快速发展相适应的。从惠州经济运行的大环境综合来看，当前惠州市房地产市场仍是健康平衡发展，整体没有过热，没有出现房地产泡沫现象。（一）、空置面积下降。由于近年商品房销售情况较好，没有出现大面积的空置积压现象，空置率有下降趋势。今年上半年空置面积5363万平方米，比上年同期5598万平方米，减少4。从空置商品房屋构成看，惠州市空置一年以上（含一年）的空置量为2454万平方米，比上年同期3512万平方米减少30，占空置总量的457。这些房屋相当部分是19901995年间房地产开发过热遗留下来的，地点、结构、周边环境及配套设施已不适合当前消费者的需求，导致长期空置。目前，空置房主要通过市场调节，开发商主动降价等途径来消化。（二）、房产交易继续保持畅旺16月，全市完成交易7079宗，交易面积10875万平方米，交易金额1248亿元。与上年同期相比分别增长1573、3172、2598。上半年市区完成房产交易3789宗，交易面积4952万平方米，交易金额793亿元，与上年同期相比分别增加332、582、257。其中商品房价格大幅下降。16月，商品房交易2367宗，同比增长279交易面积3069万平方米，增长674；金额594亿元，增长277。市区商品房平均价格为每平方米19347元，房价下降237。价格下降主要因素在于从去年5月份开始，惠州市高层、小高层出现滞销，商品房价格基本回到以多层为主的价位上。私房交易发展迅速，住房梯度消费方式逐渐形成。16月，二手房交易1422宗，同比增加4299，面积1882万平方米，增加451，交易金额199亿元，增加202，二手房交易平均价格为每平方米10569元，房价下降171。商品房与二手房成交面积之比106，房地产市场以商品房交易为主的格局有所调整，新房交易与二手房交易同时并重的格局已基本形成。16月份，批准商品房预售面积388万平方米，同比下降12，办理商品房预售鉴证登记4043宗，同比减少102，面积5863万平方米，减少406，交易金额1318亿元，增长815，预售商品房平均价为2248元/平方米，预示下半年商品房价格将有所回升。今年16月份，惠州市房产管理局房产交易、办证为国家和地方代征交易税、契税共计1947万元。（三）、产权登记发证速度加快，他项权抵押登记成为市民购房的主要付款形式今年上半年惠州市房产管理局共办理各项登记发证11811本，比上年同期增长54。其中办理房屋产权确认2107份，比去年同期增长90；交易办证4034份，比上年同期增长255；房屋抵押贷款他项权登记5057宗，增长56，面积16216万平方米，增长103，贷款金额3881亿元，增长220。上半年产权登记发证数量大幅上升，表明惠州市房地产市场活跃，银行按揭的方式成为大多数购房者的主要购房付款方式，同时还可以看到大宗房地产抵押他项权登记增加，房地产抵押融资作用得到充分发挥。二、目标市场设定阳光新都的市场定位确定为新世纪、新社区、新邻里关系惠阳地区第一个大型健康生活社区。面向的目标客户群体主要是惠阳市当地消费者、到惠阳地区周边城市休闲度假的消费者、港澳人士、壳牌项目中高级管理人员等。根据公司在不同地域抽取样本所做的消费群市场调查分析，将客户群的定位按其现居住区域划分为三大类（一）、惠阳当地居民从公司的问卷调查结果分析，在惠阳地区有近50惠阳地区本地人考虑在当地购房。从对当地的综合调查分析，自93年的房地产经济泡沫破灭后，当地的房地产市场从此步入淡期，市面上迄今为止仅有棕榈岛一个高档项目，房地产业经历了较长期的停滞状态。随着当地的经济发展及人民生活水平的不断提高，当地部分有经济能力的居民大多有改善居住环境和居住条件的购房意向。两方面因素均为淡水镇的房地产消费市场积累了较大的消费需求和购买潜力。因此，项目开发初期将主导客户群定位为惠阳地区当地居民及惠阳市其它城镇的居民。1、目标客户群特征来源为当地居民，包括淡水本地及惠阳市内的其他城镇居民及在当地长期居住的外来人士，包括珠江三角洲及外省市人士。2、年龄特征调查结果显示，在淡水欲购房者年龄在2030岁阶段的占7978，年龄在3140岁阶段的占1685。3、职业特征当地原居民本地普通职工、私营企业主及个体经商者。外来人士以在当地大型外来投资企业工作的高薪技术人员和中高层管理人员为主。4、收入特征据调查，惠阳市人均收入水平较高，与广州市相接近。（二）、港澳人士惠阳与香港仅一水之隔，水陆交通极为便利，陆地交通仅1小时左右车程。具不完全统计，惠阳裔香港人士有60万人之多，如今，淡水镇仍然是香港人假日去往内地娱乐消遣的重要选择地。1、休闲度假由于当地的消费水平较香港和深圳低，而且水陆交通便利，所以淡水镇是香港居民往内地娱乐消遣的重要选择地，当地酒店的入住率常年保持在5060之间。港人的周末消费令当地的假日经济效应十分显著，因此，经常往返淡水娱乐消遣的港澳人士将是项目开发港澳市场的切入点。2、养老“香港赚钱，大陆消费”的生活模式衍生出年轻人在大陆购房供养老人的消费趋势，这就能充分引导消费方式，逐渐加大这部分的消费潜力。三、竞争市场分析（一）、竞争分析项目位于惠阳市经济文化中心，据调查，惠阳市近年已没有再批出任何土地。2000年，惠阳市的土地交易面积约174万M2，这些土地交易均主要是二手转让行为，或是90年代中期前批出土地的补办手续行为。但由于当地政府并没有作详细的城市规划，因此大部分地块目前尚没有具体的用途限制。加上当地房地产市场一直处于寂静状态，因此许多地块仍被闲置。而该项目占地104万平方米，在惠阳市是一大突破。目前，当地政府亦开始采取措施盘活积压闲置房地产，一方面，配合“工业立市”的发展战略，以拓宽工业发展空间为突破口，但仅有26，000多M2的闲置厂房被盘活利用。另一方面，惠阳市现正加紧联系各积压楼盘项目的业主，对所有积压房产登记注册，在适当时机向外商或当地企业推介，但效果不是特别明显。其原因主要为大部分闲置或烂尾的物业以住宅项目为主，而且多数已成型或半成型，在改变用途方面比较困难，同时，各物业分布零散、个体规模较小、设计水平低、整体素质差，根本无法适应市场发展的需求，这就给我们项目适时推出市场提供良好机遇。据当地市场分析所述，现时的情况是淡水房地产项目的整体素质两级分化，中低档的房地产项目和最高档的房地产项目并存，而以中低档的房地产项目占绝大多数，中高档的房地产项目在房地产市场上是一个空白地带。阳光新都定位为中高档的房地产项目，因此竞争对手不是现有的房地产竞争者。虽然现有的房地产项目对该项目无法构成直接竞争，但也不能忽视其随时带来的影响和冲击。（二）、竞争优势经过以上的市场分析，不难看到市场需求给予了项目得以发展的契机。1、公司发展的项目是惠阳地区市场需求的空白点，当地需求量较大。2、中海壳牌项目的启动及其中下游产品行业的进驻，为当地经济带来腾飞，同时，也为高要求、高品味的房地产项目需求带来机遇。3、在市场看好且竞争相对较小的情况下，可以迅速的占据市场的主导地位，赢得利润。4、目前惠阳市有港澳侨胞30多万人，在90年代初期，港澳侨胞在惠阳淡水的房地产中曾扮演过重要的角色。但由于当时对于房地产的监控不严和盲目开发，导致烂尾楼的出现。从而打击了港澳侨胞在惠阳淡水的房地产投资信心。因此如能通过项目第一期的品质建立项目的品牌形象，从而再次激起房地产投资热潮，这部分的销售潜力是十分巨大的。5、公司在当地拥有丰富的土地储备，并与当地政府建立了良好的关系。第七部分市场营销分析企业要想在竞争中始终立于不败之地，离不开有效的经营方式与策略，在销售过程中除了要建立销售队伍平台外，还要结合多层次的销售渠道方式，建立立体销售网络。例如在当地的市场中建立房地产的直销网络，以加强销售力度的渗透性。与此同时，运用关系营销在项目前期向当地客户推荐项目。一、销售方案（一）、建立、培养以当地人为主的销售队伍，以加强在销售中的亲和力。（二）、根据市场调查报告，对于各种宣传手法，当地消费群更接受亲戚朋友之间的介绍，这都是不成熟消费者的共性。因此，在销售前期可在当地居民中建立临时直销网络去推销房地产项目，并不断在当地居民中增加支线，旨在更有效地宣传项目信息。（三）、通过关系营销去开拓市场、细分市场。（四）、运用多年来房地产操盘经验，根据市场的变化制定销售策略。如制定售后服务的跟进、开拓业主的潜在消费市场等。二、市场渗透考虑到本公司的实力，而且项目处在试探市场阶段，要尽可能的抢占市场分额，因此适合采用渗透模式，低开高走。只有在定价上采用以中等偏低的价格推出市场，让消费者觉得物超所值，才有可能获取良好的市场效应。而渗透的关键在于量价配合，每一价位的物业投放量要略小于潜在需求量，前一价位被激发起的有效需求得不到充分满足，在价格还会上涨的预期和欲购从速的人气信号激励下，促使他们加入后一价位物业的抢购。有了购买欲望之后，从众心理是选楼决策的最敏感因素。而人气聚敛符合马太效应强者愈强，弱者愈弱，人气不旺会给后期销售带来很大的压力，所以整体价格策略一定要考虑如何激发从众心理，聚敛人气。具体策略如下（一）聚敛人气房地产销售中重要的一点是推广一定要先有人气，人气不足的项目，推广必然事倍功半。做推广有“造势”一说，实际上，造势就是聚集人气，通过新闻、公关宣传等各种手段，广泛吸引潜在买家的注意力。另外，令二手公司介入，可以起到推波助澜的作用。让他们去了解前期买家资料、背景之后，由专人联系，许以高价请求转让。当业主意识到物业升值的潜力之后，不仅不会转让，甚至会意欲再买和发动亲戚朋友前来购买。对所有到销售现场的人都赠与小礼品；在销售表上适时、适当地夸大销售量等手法都有利于增加现场的人气及消费者的购买欲望。（二）形象宣传与短期促销宣传相结合形象宣传（品牌宣传）与短期促销宣传对大型项目的营销推广而言都是必不可少的。为了更好地打开营销局面，我公司将综合运用两种宣传方式，以取得最佳的投入产出比。将由以下几点入手1、合理分配利用，形象宣传与促销宣传的费用比例为37，尽量使宣传的效果得到优化。2、准确把握投放时机，在项目销售的导入期和延续期以形象宣传为主，公开强销期则以促销宣传为主。3、采用统一的VI系统与广告规范。每一次的宣传投入都应被看作是对品牌的一次增值机会。所以采用统一的VI系统与规范化的广告可以使目标消费群易于识别、记忆，对提高广告效果意义重大。4、做项目的形象宣传要含有一定的销售信息，如位置、规模、销售地址、热线电话等。做促销宣传要注重版式的美观及主打广告语的规范应用。三、销售策略对于首期项目的销售，主要是针对淡水当地的消费群体，以及中海壳牌石化项目的需求。因而根据不同的细分市场，采用不同的销售策略。（一）、淡水当地市场的宣传推广及销售策略经专业市场调查公司对当地进行入户调查，以了解第一手的客户信息。根据调查分析，建议在项目前期多做项目和企业的品牌形象广告宣传，提高知名度和建立企业的信誉度。1、宣传推广策略方案构思（1）、户外广告宣传主要形式是户外广告牌。在项目周边道路的广告牌做形象宣传及项目位置指示；在进入淡水的主要公路和干道的广告牌做形象宣传，以提高项目的知名度。投放时间在项目动工阶段。（2）、项目推介会主要是向市场介绍项目的进展情况及为以后的销售做铺垫工作。（3）、报纸及电视宣传以围绕健康与阳光的理念为主题，进行平面和影视广告设计，体现项目、人与自然的结合。投放时间与销售同步进行。（4）、互联网及邮寄投递广告宣传与报纸等平面广告的设计理念一致，达到更进一步贴近目标消费群日常生活的宣传效果。投放时间与销售同步进行。在销售时除建立常规的销售队伍平台外，还要结合多层次的销售渠道方式。例如在当地的市场中建立房地产的销售网络，以加强销售力度的渗透性。与此同时，运用关系营销在项目前期向当地的客户群推介该项目，已获得了一定的认购意向协议。（二）、中海壳牌石化项目销售策略在项目前期，通过各方面的关系网络与中海壳牌石化项目建立了沟通的渠道，通过这个渠道可以与中海壳牌石化项目交换房地产的供求信息。在项目的规划设计中，我们已预留土地专门用作中海壳牌石化项目兴建自己的居住小区；或根据中海壳牌石化项目的需求为他们设计一个生活小区。与中海壳牌石化项目的合作，最重要的是要建立起企业与项目的品牌和知名度。因此，在保持与中海壳牌石化项目的联系外，更要做好首期工程的质量和环境，营造一个良好的社区氛围。从而增强中海壳牌石化项目及其中下游企业对该项目的吸引力。四、销售渠道（一）、营销机构及销售半径公司计划聘请经验丰富、具有一级物业代理资质的房地产中介代理公司广州天比高物业顾问公司作为阳光新都项目的销售代理机构。销售半径辐射到香港和惠阳周边的珠江三角洲城市。（二）、销售人员地域分布及人数、培训计划销售代理公司的销售人员我公司当地招聘、组建的销售队伍（加强亲和力），我公司将在广州、深圳聘请专业公司对我公司组建的销售队伍进行系统、科学的全方位销售技能培训。（三）、分销渠道、配套市场，直销及分销商、代理商数量及分布策划顾问公司鉴于项目前期可行性研究由戴德梁行负责，对公司项目跟进时间较长，双方合作良好，因此公司将聘请戴德梁行作为销售策划顾问公司。（四）、公司计划聘请经验丰富、具有一级物业代理资质的房地产中介代理公司广州天比高物业顾问公司作为项目销售代理机构。（五）、广告与促销计划1、户外广告宣传2、项目推介会3、报纸及电视宣传4、邮寄投递广告宣传五、定价策略在制定定价水平及策略时，需要考虑多方面因素，而三个主要原则是成本、客户需求及竞争对手价格。成本是价格的最低点，竞争对手价格是定价的出发点，客户对产品特征的评价是价格的上限。由于当地房地产市场滞后导致缺乏具可比性的房地产项目，难以将竞争对手的价格作为定价基础。因此，公司建议分别对成本、客户有效需求及产品价值进行分析，再综合形成一个具体的价格。第八部分财务分析一、项目成本分析项目总投资额207384万元189523万元（开发成本）17861万元（开发费用）项目总投资单方成本19514元/M2207384万元（总成本费用）10631M2（总建筑面积）序号项目名称工程量（平方米）单价/参数（元/平方米金额（万元）单方成本备注1土地成本3245132011地价2396023612征地补偿费8491842建安工程成本11101081121土建工程成本106309891108211多层洋房50346470035242按六层计，参照惠阳市工程报建造价指标2001年9月212小高层洋房373744110041112参照广州经验213别墅12000090010800按2层计，参照惠阳市工程报建造价指标2001年9月214车位658906003953参照广州经验，室内车位，套用小高层洋房造价标准22安装工程成本106309819902221多层洋房5034641507552参照广州经验222小高层洋房3737442499306参照广州经验223别墅1200002182616参照广州经验224车位6589065428参照广州经验，室内车位，套用小高层洋房造价标准3前期费用56374131规划、勘探、设计费1367984152052（2）15元32可行性研究费3533三通一平费10144003535504基础设施建设费2028914841外电工程费2051984809849工程量按总建筑面积的15，参照广州经验42外水工程费205198801642工程量按总建筑面积的15，参照广州经验43小区道路工程费10144001401420参照惠阳市工程报建造价指标2001年9月44排水排污工程费1367984152052参照广州经验暂定45绿化工程费35504015053265公建配套工程费908166005449406开发期税费86466361市政配套建设费136798415205262用电负荷费免0惠阳地区鼓励用电，故用电负荷费免交63用水增容费9932户1500元/户14904分表按1500元/户计取64人防费1367984202736按总建筑面积，超过7000平方米按20元/平方米计收65工程监理费111010万元080888建安工程成本的0866工程质量监督检测费111010万元025278建安工程成本的02567建筑企业管理费111010万元040444建安工程成本的0468建筑材料试验费111010万元018200建安工程成本的01869预算定额管理费111010万元010111建安工程成本的01610企业施工安全监督费111010万元025278建安工程成本的025611工程定额测定费111010万元00333建安工程成本的003612散装水泥基建筑面积1元/平方米7不可预见费151031万元460418总开发成本1895231385开发费用估算序号项目计算基准参数金额（万元）1管