商贸物流园项目可行性研究报告

商贸物流园项目可行性研究报告2014年5月目录第一章总论411项目及其承办单位412企业（项目发起人）概况513编制依据和原则514项目概况715研究结论与建议7第二章项目建设的必要性分析1021项目提出的背景1122国家、省相关的政策支持1223我国物流业发展现状与趋势1224我省物流业发展存在问题1425合肥市现代物流业发展概况1426建设世纪京雅物流园区的战略意义1527建设世纪京雅物流园区的必要性16第三章物流园建设规模1731建设规模设计方法1732县商贸物流开发区规划概况1833建设规模预测20第四章项目选址与建设条件2241项目选址2242建设条件28第五章工程技术方案3051项目用地功能分区3152各功能区生产技术方案3253总平面布置及工程结构方案3554物流园交通组织方案4055公用与辅助工程4356供电及电信4457供热与制冷4558通风及空气调节45第六章环境保护与劳动安全卫生4661环境保护4662劳动安全卫生53第七章节能5771设计依据5772设计采用的节能标准5873能耗指标5874主要节能措施59第八章工厂组织和劳动定员5981工厂体制及组织机构5982生产班制和定员6083人员来源和培训60第九章项目实施规划6191建设周期规划6192实施进度规划61第十章工程招投标方案61101概述61102发包方式62103招标组织形式63104招标方式63第十一章投资估算与资金筹措67111投资估算67112资金筹措69第十二章财务评价70121财务评价依据70122产品成本估算71123销售收入及税金预测72124利润估算73125财务评价计算74126财务盈利能力分析74127现金流量分析75128不确定分析75129财务评价结论761210主要财务经济指标77第十三章结论77131综合评价77132研究报告的结论77133建议78附图附表第一章总论11项目及其承办单位111项目名称、项目承办单位及立项审批部门项目名称商贸物流园项目建设项目可研报告项目承办单位重庆有限公司立项审批部门县发展和改革委员会112项目建设地点县峨岭镇，大约80亩，分三期开发。113项目可行性研究报告编制单位编制单位市建筑设计研究院12企业（项目发起人）概况重庆有限公司经营范围为销售鞋帽、服装、日用品、电子产品、五金交电、建材；承办展览展示活动；组织文化艺术交流活动（不含演出）；货物进出口、代理进出口、技术进出口；计算机系统服务。13编制依据和原则131编制依据1重庆有限公司的编制委托书；2现行的建设项目可行性研究报告内容和深度的规定；3政府有关政策文件；4重庆有限公司提供的各种基础数据及技术资料。132编制原则1遵循国家经济建设方针，严格控制投资规模和建设标准；2项目建设必须遵守国家的各项政策、法规和法令，符合国家的产业政策、投资方向及行业和地区的规划；3认真贯彻国家和省、市的文件精神，保护环境，节省水资源；4认真贯彻“五化”（工厂布置一体化、生产装置露天化、建构筑物轻型化、公用工程社会化、引进技术国产化）的原则；5严格执行环保、消防、劳动保护及安全卫生“三同时”的设计原则；6总图布局中，严格执行消防安全等规范，合理利用厂区地势位差，减少土方工程量和节约用地；7适度提高生产控制的自动化水平，以减轻操作人员劳动强度和人员总数，提高产品质量；8采用成熟而先进可靠的工艺生产技术，确保项目投产后操作运行稳定、能耗低、三废排放少、产品质量好；9以市场为导向，以提高产品竞争力为出发点，选择生产市场适销对路的产品，产品的品种要适应市场需求的变化，产品无论在性能上，还是在价格上均应具有较强的竞争能力；10科学制订工程建设规划，确保建设质量。以经济效益为中心，加强项目的市场调研，按照少投入、多产出、快速发展的原则和工厂设计模式改革的要求，在稳妥可靠的前提下，尽可能节省项目建设投资，实事求是地优化各项成本要素，最大限度地降低项目产品生产成本，提高项目经济效益，增强项目产品的竞争能力。14项目概况141研究范围本可行性研究报告研究范围包括产品的市场调查、建设方案和建设规模的确定、技术方案（项目用地功能分区、各功能区生产技术方案、总平面布置及工程结构方案、园区交通组织方案）、建厂条件、公用工程及辅助生产项目的配套建设（包括总图运输、给排水、供电、土建等）、节能状况、环境保护及劳动安全卫生的措施、消防要求、招投标方案、投资估算、经济效益分析等方面，为有关部门评审提供决策依据。142总投资项目总投资38500万元单位面积投资强度23731万元/亩143项目定员与来源项目定员50人，生产车间均实行四班三运转制度。来源公司内部调剂社会公开招募。144维修本项目机电设备台套较少，设维修人员一名；车辆维修依托社会力量。145项目实施进度建议建设期为3年。15研究结论与建议151研究的简要综合结论1511该项目建设推进鞋帽等消费资料流通体制向市场化的方向不断发展，促进鞋帽商品流通的现代化，有利于摆脱目前我国鞋帽商品流通困境，提高鞋帽商品的流通效率，推进第三产业的发展。该项目符合国家产业政策；1512拟建项目采取技术方案合理，建厂条件与资源优势明显，公用工程配套齐全，所采取的消防、节能、环保、职业卫生措施合理。该项目的建设在技术方面是可行的。1513本项目对鞋帽商品采取现代化物流模式，对满足市场需要和促进区域经济发展起到重要的推动作用，本项目具有良好的社会效益；1514本项目业主具有人才优势、技术优势，为该项目的发展提供了技术和可持续发展保障；1515本项目业主经济实力较强，拥有一批对该项目装置的建设、运营、管理有丰富经验的管理和技术人员，这为本工程的顺利实施奠定了坚实的基础。1516经财务评价，本项目财务盈利能力、债务清偿能力各项指标俱佳，故本项目有较好的经济效益。综上所述，本项目技术可行，经济效益明显，社会效益显著，市场前景广阔，是一个值得推荐的好项目。152存在的主要问题和建议鉴于上述研究结论，该项目具有较强的活力。建议尽早开工建设，尽快投运。同时抓紧安全评价和环境影响评价工作，为本项目的初步设计和施工图设计提供依据。附主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注一全厂定员人501其中生产工人人352管理人员人15二总占地面积亩80三全厂建筑面积M2160000四经济与财务指标1项目投资指标11项目总投资万元38500其中工程投资万元32012设备器具投资万元4000其他费用万元486037预备费用万元1843622资金筹措万元3850021长期借款万元00022项目资本金万元3850023流动资金借款万元0003财务盈利能力分析序号项目名称单位数量备注31财务内部收益率（FIRR）311项目投资所得税前2036312项目投资所得税后160432财务净现值（FNPV）321项目投资所得税前万元281326IC10322项目投资所得税后万元156590IC1033投资回收期（PT）331项目投资所得税前年68332项目投资所得税后年784财务状况分析41产品销售收入万元130090运营期年均值42经营成本万元1094运营期年均值43总成本费用万元2617运营期年均值44增值税金及附加万元560运营期年均值45所得税万元24366运营期年均值46利润总额万元97465运营期年均值47投资利润率2282运营期年均值48资本金财务内部收益率1604运营期年均值49资本金净利润率171运营期年均值序号项目名称单位数量备注410总投资收益率228运营期年均值411盈亏平衡点204运营期年均值第二章项目建设的必要性分析21项目提出的背景随着现代科技和全球经济一体化的发展，现代物流业已成为黄金产业。物流是原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的过程。现代物流适用全新的管理理念，通过对物流全过程及要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供低成本、高效率、多功能、一体化的综合性服务。它对加速经济循环、降低成本和提高企业竞争力具有十分重要的作用。现代物流是流通现代化的一项重要内容，流通现代化包括现代物流、连锁经营和电子商务，其核心是现代物流，没有物流现代化就不可能有流通现代化，因为流通现代化的其它两项内容连锁经营和电子商务的发展均有赖于现代物流的支撑。商品配送中心是现代物流的一种组成形式，是发达国家以及先进企业集团、连锁商家推崇备至、大力发展应用的一种现代营销运转方式，也是发展连锁经营必不可少的基础设施。中央在“十一五”规划中有很多重要的决策，突出的一个是建设社会主义新农村；另一个是大力发展现代服务业，实现增长方式的转变。这一决策有着重大的现实意义和深刻的内涵。过去也经常提及建设新农村，但这次讲与以前讲有本质的区别，标志着中国的经济总量到了有能力工业反补农业了，城市有能力支持乡村建设了，这是一个很大的变化。更重要的是，它意味着我国由农业国向工业化国家转变，由穷国向全面建设小康社会国家转变，由一个大国开始向强国迈进。关于大力发展现代服务业的问题，这次提出也与以前有着本质的区别，以前强调的服务业，主要是传统服务业，生活服务业。这次首次提出了生产性服务业的概念，就是说，把服务业作为一个产业，作为生产部门，也同样是创造价值，优先发展生产性服务业。现代服务业与现代制造业的融合是当代经济发展的重要趋势。属于现代服务业的物流管理在工业上的成功应用为物资流通革新提供了新的视角。自建国以来，县物流业经历了计划经济和市场经济两个大的阶段，计划经济时代的物流业呈现金字塔式管理特征；而市场经济环境下，物流业呈现多元化特征。21世纪以来，人们日益认识到物流管理的重要性，国际国内市场也致力于物流管理的研究。但是，我省物流的建设却仍处于新生和起步阶段。22国家、省相关的政策支持国家发改委、商务部、财政部、农业部等八部门联合发布的关于进一步做好农村商品流通工作的意见。商务部关于实施“双百市场工程”的通知。物流业是我省重点发展的十大产业之一，去年我省出台了县省现代物流业发展规划。规划明确提出，2009年至2015年，将大力发展三大物流区域、构筑五大物流枢纽、建设五大特色物流中心、规划五个地区性物流节点城市，力争使现代物流业成为我省有竞争力的主导产业。本项目的建设符合国家产业政策，符合中央制定的“三农”政策。23我国物流业发展现状与趋势目前，从全国来看，我国的物流正处在起步阶段，以往我们所谓的物流只是狭窄意义上的运输或仓贮等物流的初级功能，真正的现代物流只在少数东部、南部发达地区和一些先进企业中得到了重视和发展。在广大中西部地区和边远省区，现代意义上的物流还未真正起步。即使在经济发达的东部沿海地区，物流的社会化、市场化程度也还很低。据测算，目前我国企业的自有物流占整个市场规模的6070左右，物流需求的匮乏使得我国物流业的发展内在动力不足，限制了物流业的发展。我国改革开放已经30多年，随着各项基础设施的完善，经济结构的调整，我国已经具备了发展现代物流业的条件第一，我国虽然仍属发展中国家，但最近几年综合国力明显增强，经济总量由世界第九位跃居第三位。第二，随着我国市场的进一步开放，合资企业、外商独资企业、国有企业投资的多元化，形成了对物流的巨大需求，也给物流业的发展注入了新的活力。第三，我国基础设施建设和通讯网络建设步伐的加快，为物流业的发展提供了必要保障。第四，我国已经加入WTO，意味着我国将逐渐开放各个行业，在各个领域与世界先进水平接轨，物流产业也不例外，竞争的压力之下，我国的物流企业必将奋起直追。当前，中国已经将发展物流配送产业作为国民经济发展计划的一项重要内容，列入“十一五”规划整体蓝图之内，同时全国各个地区也开始大张旗鼓的搞自己的物流规划，其中很重要的一项就是建设本地区的物流中心城市。这是一个好的现象，与我国物流规划的目标是相符的。但是政府要做好合理规划，避免重复建设，浪费资源。24我省物流业发展存在问题由于我省是农业大国,农业长期生产力水平不高以及农业“重生产、轻流通”思想的影响，使得县物流的发展仍面临着诸多问题，主要表现在物流的基础设施、设备建设有待进一步加强。重点表现在如专用运输工具的建设；专用物流仓库、特种仓库等储存设施的建设；深加工能力的建设；以及物流信息技术的建设等。物流的资源需进一步整合，并合理配置。物流的货场、仓库、运输车队、装卸搬运队伍、包装厂、铁路专用线和码头等自成体系，独立运作，相互之间横向联系不多，物流设施设备难以得到充分有效利用，结果造成一方面物流企业数量上供过于求，另一方面在质量上又满足不了市场需求。物流手段相对落后，信息化应用程度低。物流系统缺乏物流专业技术人才和管理人才。物流系统缺乏合理的规划和科学的管理。规划和管理问题是当前县物流系统存在的突出问题，当物流日益重要而又缺少规划的情况下，往往会造成低水平重复建设，在质量、规模和效益上都不能满足要求。25县现代物流业发展概况近年来，县委县政府高度重视商贸服务业的发展。通过深化改革、优化结构，市场规模和辐射力不断扩大，省会商业中心城市地位日益凸显。商贸、会展、物流行业已成为现代服务业的重要支撑。目前国际和沿海金融、物流等服务业正在加速转移。为此，商务局紧紧依靠规划引导和项目带动，重点发展会展、物流等生产性服务业，连锁经营、电子商务等新兴服务业，全面提升专业市场等传统服务业；加速新建和改造商业设施，建设高起点、高品质的现代商贸服务业集聚区，着力构建滨湖新区和老城区两大中央商务区；同时加快城市商业副中心和功能区建设，建成全国重要的现代服务业基地，成为区城性商贸物流中心和会展中心。已获批成立省级县商贸物流开发区及现代服务业基地，这对建设物流城来说是一个很好契机，必须加快规划和筹建工作。26建设商贸物流园项目的战略意义商贸物流园项目建设的战略意义主要体现在对经济社会发展的促进作用；对区域现有的物流系统及功能的完善作用；以及对区域物流效率和企业效益的提高作用。随着本物流城建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进县省现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为区域经济的可持续发展提供新的产业支持，并为区域提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。物流城的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于区域范围内的物流合理组织。物流城的建设，还将大大改善以为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流城为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。总之，现代物流城的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。27建设商贸物流园项目的必要性该物流城的建设作为该区域物流发展的重要性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过物流城建设建立起县现代物流发展的基础，积极引导和扶持区域内现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起区域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。物流城的建设，将有效引导和转化县省潜在的物流需求，提高县省的物流服务供给能力和水平，甚至辐射华东地区；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩大物流服务的市场需求；通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。该物流城将依托县的区域优势，通过对区域宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持区域保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持区域国民经济和社会发展的最终目标。该物流城主要经营服装鞋帽及日用品，而服装鞋帽类产品具有很强的季节性和短暂的流行周期，如果市场反应速度慢，在激烈的市场竞争中，企业将付出惨重的代价。事实上，很多企业的产品仅仅停留在流通的中间环节，根本没有达成现实的销售，巨大的库存和资金占压严重制约了企业发展。对于畅销产品来说，只要产品出库就可以换回现金，因此，需要把握住这些产品的下线时间，尽量缩短在库时间，让产品以最快的速度到达销售终端，为企业创造价值；而对于试销产品或换季新推出的款式，需要尽量增加产品的展示、试销范围，不同区域、不同时段进行不同的搭配，一旦获得良好的市场反应，就转为畅销产品，快速生产、快速供应。过季的品种要尽快清出柜台，换上新品种。尤其是库存不能大量积压，否则会给企业造成很大损失。通过建设现代化的物流园区，设立配送中心等现代物流设施，可以实现快捷的服装鞋帽供应链。第三章物流城建设规模31建设规模设计方法物流城规模的确定是物流基础设施网络规模确定的一部分，是物流基础设施网络规划的重要内容，然而目前还没有一套较为成熟的物流城规模确定的方法体系。国际上一般认为确定物流城规模的有效因素是由设施选址、服务的空间范围、服务市场的产品类型、物流需求量大小以及物流城的范围经济等因素综合决定的。中国大多数学者认为，决定物流城规模的步骤主要有两步第一根据影响物流量的不同因素，包括GDP、进出口贸易总额、货运量以及货物周转量等，用合适的数学模型来预测物流城的全部物流量。然后再根据物流城的面积和物流量之间的关系以及第三方物流的发展水平设计物流城的整体规模。第二，结合国外物流城建设规模的经验值加以调整，在不同的国家、城市或区域间协调发展从而确定物流城的规模。以下是2种物流城规模设计方法311北京工业大学交通研究中心推荐方法该法由北京工业大学交通研究中心的程世东和刘小明同志提出，是一个经验公式这种方法在理论上是精确和可行的，它给出了微观层面上的经验公式。但是却很难用于实践，原因在于以上的微观变量在实际中太难获得。312东南大学交通学院推荐方法本法系东南大学交通学院李玉民、李旭宏给出的经验公式36521ILS这种方法具有代表性且收集数据相对容易，并有一定的实践价值。然而，他们没能考虑辐射范围对物流城规模的影响，并且也只计算了内部运作区域的总面积，没有考虑到物流城总共的建筑面积。另外，其他学者像姚志刚、刘志凯等提出决定物流城规模的设施主要包括企业办公楼、停车场、集装箱堆场、仓库、园区交通线路等，并对各部分规模进行阐述，从而得出物流城的规模等。32县峨岭镇县商贸物流开发区规划概况新修编的峨岭镇镇总体规划明确提出了峨岭镇以商贸物流、低碳产业、循环产业和都市农业等四大板块为主。县商贸开发区规划总体目标县最大、国内一流的区域性商贸中心和综合性的现代物流园区。六大平台承担商品展示交易、公铁水运货运枢纽、区域内配送、面向各优势产业的加工及多元化配套仓储、国际贸易以及公共信息平台等服务。县商贸开发区规划战略定位县商贸物流开发区发展定位,以县城市发展战略为基础,以商贸物流业为核心,依托项目所在地完善的公铁水运网络,建立面向县五大工业组图,辐射中部经济圈各重点城市的商贸物流基地。承担商品展示交易、公铁水运货运枢纽、区域内配送、面向各优势产业的加工及多元化配套仓储、国际贸易以及公共信息平台等服务。通过商贸物流开发区的建设和发展，吸纳、整合本地区、周边地区乃至长三角商贸物流资源，最终把商贸物流开发区打造成县最大、国内一流的区域性商贸中心和综合性的现代物流园区。县商贸开发区规划主体经营包括商贸企业国内外知名品牌连锁企业，包括家电、农副食品、建材、汽车、小商品批发和经销企业；国际物流企业运输公司、仓储企业、第三方物流公司、货代；国内物流企业货运企业、仓储企业、配送企业、货代企业、物流信息服务企业等；集团分支机构跨国公司、高成长公司的分支机构或研发中心；高端产品加工企业。县商贸物流开发区功能定位商贸交易批发零售原材料、零配件、机械设备、农机设施、特色农副产品、农用物资；物博会展示、论坛、交流；研发和培训仓储包装货物的揽收、暂存、分拣、贴标、简单加工、包装；标准库房、露天堆场存储、冷藏冷冻库房、危险品库城市配送为区域内各商业市场提供一体化的商品配送服务；为区域内社区、饭店、旅游景点等提供的一体化的商品配送服务；为区域内加工企业提供原材料的配送服务生产加工原材料加工；半成品加工；包装加工；废旧回收加工；农产品深加工运输公路运输货物区域间的长途运输业务；铁路运输公铁联运；内陆河运输与海运衔接；建立网上交易平台，提供货找车、车配货服务配套服务金融、电子商务服务平台；办公、生活居住、休闲区；酒店、会展中心、培训中心；公共信息服务平台；物流信息平台33建设规模预测本项目拟征地面积80亩。项目由服装、鞋帽、日用品等物流、集散、配送中心；商品展示大厅；商贸信息中心、检验中心、配套生活区；临街商业办公综合楼等几部分组成。一期总建筑面积16万平方米。331临街办公楼建设规模1号楼临街建筑面积为34000平方米，钢筋砼框架结构，设计28层，底层为临街商业门面，楼上各层为市场内商家办公用房，每层均为1000平方米。332商品展示交易大楼建设规模2号楼建在物流园的东南角，建筑面积为36000平方米，钢筋砼框架结构，设计五层。每层均为7200平方米。其中底层为商品展示大厅，二楼及以上为信息中心、检验中心、培训中心（公司自用兼对外出租）等。333服装物流仓储中心服装物流仓储中心总建筑面积为13500平方米，由三栋独立的建筑构成，位于物流园的东北角，分别为男装、女装、童装仓储中心。334鞋帽物流仓储中心鞋帽物流仓储中心总建筑面积为13500平方米，由三栋独立的建筑构成，位于物流园的西南角，分别为男鞋、女鞋、帽类仓储中心。335日用品物流仓储中心日用品仓储中心总建筑面积为12000平方米，位于主办公楼北侧。336服装鞋帽批发中心服装鞋帽批发中心总建筑面积为24000平方米，位于物流园区西北角。337后勤服务配套中心后勤服务配套中心总建筑面积为16200平方米。338临街商业建筑临街商业建筑总建筑面积为9000平方米。339其他附属建筑其他附属建筑如门卫、配电房等总建筑面积800平方米。表31物秀水街商贸物流城工程表项目建设面积预算单价综合造价征地80亩10万元800万元商业办公楼34000M22200元/7480万元商品展示交易楼36000M22000元/7200万元服装物流仓储中心13500M21500元/2025万元鞋帽物流仓储中心13500M21500元/2025万元日用品物流仓储中心12000M21500元/800万元服装鞋帽批发中心24000M2800元/4320万元后勤服务配套中心16200M2800元/2916万元临街商业楼9000M21600元/1440万元配套建筑800M21500元/270万元其他配套设施2000万元绿化300万元广场及道路28000M2200元/560万元房屋建筑面积计16000034136万元M2第四章项目选址与建设条件41项目选址411县概况土家族苗族自治县地处贵州东北部、市西部，云贵高原向湘西丘陵和四川盆地过渡的大斜坡地带。县人民政府驻峨岭镇。“八山一水一分田”，为典型的山区农业县。位于县境东部的国家级自然保护区梵净山，是世界人与生物圈网成员，是中国五大佛教名山之一，是唯一的弥勒佛道场，是地球北回归线上唯一的绿洲。全县总人口42万，土家族苗族占总人口的百分之七十以上。土家族自称“毕滋卡”，有“土家赶年”、“六月六”、“土家女儿会”等民族节庆，有土家摆手舞、土家金钱竿、土家红棺葬等独特的民俗活动。县工业历经艰难曲折的历程，从无到有，从小到大，从解放前夕仅有一些私营的个体手工业和作坊，现发展成为拥有纺织、服装、化工、冶金、建材、机械制造、仪器仪表、羽绒加工、小家电生产、起重设备制造等30多个工业行业。近年来，我县紧紧围绕“工业立县”战略，不断优化投资发展环境，加大对工业投资项目的推进力度，经济总量进一步增大，保持着快速增长的态势。目前，全县工业主要分布在机械加工、农副产品及食品加工、纺织服装、家用电器、化学工业、新型建材、电力等七大产业及30多个行业，412县峨岭镇镇概况峨岭镇镇是县的经济中心。峨岭镇区位独特，水陆交通便捷。413县城市带概述县城市带承接产业转移示范区建设上升到国家战略层面，我省迎来承接产业转移黄金期。虽然当前的金融危机和世界经济放缓带来诸多不确定性因素，但世界产业转移的长期趋势仍未改变。我国政治经济保持稳定，改革开放等战略逐步深入，外商更加看好中国市场，世界资本向中国转移出现新的契机；与此同时，面对市场环境趋紧、危机倒逼、要素成本制约等问题，沿海地区积极调整产业结构和布局，加快了向中西部地区产业转移的步伐；泛长三角区域合作与产业分工已取得重大突破，我省高层领导可直接参与长三角高层领导定期磋商平台；414县商贸物流开发区概况县商贸物流开发区已获县省人民政府正式批准筹建，这是我省唯一一个以商贸物流为主的省级物流开发区，它对县城市带承接产业转移示范区起到积极的推动作用。县商贸物流开发区位于县县峨岭镇镇，规划面积10平方公里，其中一期规划面积74平方公里。重点发展现代商贸、现代物流、现代制造业等产业，建成产业特色鲜明、综合配套能力较强的产业聚集区。该镇是县城市带承接产业转移示范区集中区的重要组成部分，它具有优越的区位位置，吸引了众多大型专业市场的聚集，同时也吸引了大量物流企业的入驻。415商贸物流园项目商贸物流园项目就位于县商贸物流开发区内，具体位置在东风大道以西，大彭路以东，女山湖路以南，淮南路以北，大约占地80亩。42建设条件421区位交通条件424工业强镇意识统一随着工业强镇战略的深入实施，全镇各级政府部门牢固树立“政府创造环境，企业创造财富”的理念，以最佳的创业环境、最优的服务环境、最宽松的政策环境，大力发展工业经济，掀起全民创业的新热潮。全镇上下发展工业的氛围日趋浓厚，基础设施条件有了较大改善，支持工业发展的措施更加有力。425基础设施配套齐全4251水源4252电开发区高压线电源电压10KV，电源从园区经东风大道接入厂区，经降压至400V后，满足项目用电要求。4253排水开发区实施清污分流的排水体制，雨水、污水管均已分别接到东风大道，本项目排水就近接入即可。4254交通4255通信网络开发区己具备了现阶段国民经济信息化所需要的通信能力，但物流业发展所需的信息环境亟待改善。第五章工程技术方案51项目用地功能分区商贸物流园项目位于县商贸物流开发区内，占地80亩，建设场地规整，为长方形，场内地形起伏不大。物流园由厂前区和仓储区（包括入库子系统、仓储子系统、装卸搬运子系统及出库子系统）组成，厂前区与仓储区分割，避免人流与物流的无序交错。项目组成见表51功能分区单体名称建筑面积占地服装仓库（一）4500M25030M服装仓库（二）4500M25030M服装仓库（三）4500M25030M鞋仓库（一）4500M25030M仓储区鞋仓库（二）4500M25030M帽仓库（一）4500M25030M日用品仓库12000M25080M批发中心24000M210080M商务办公中心34000M25024M商品展示及信息交易中心36000M220090M厂前区临街商业楼9000M220015M生活区生活配套中心16200M26030M52各功能区生产技术方案521仓储仓库5211仓库面积的确定根据厂区地形，服装鞋帽仓库建筑面积27000M2，分6座，单座面积4500M2，库房尺寸50M30M，三层钢筋砼框架结构。日用品仓库建筑面积12000M2，库房尺寸80M50M，三层钢筋砼框架结构。5212仓库高度确定服装鞋帽仓库分三层，每层层高36米。5213仓库设计1）平面设计首先根据地形图，总平面图，拟建仓种类及层数，确定平面轴线总尺寸，再分柱网。多层钢筋混凝土结构库房的平面尺寸考虑到柱子的占位及货物的运输一般1000012000MM,以正方形的柱网较经济。同时，在平面设计时，根据仓库的类型同时考虑防火分区的划分。在防火墙上合适的位置设置防火卷帘，保证使用者的方便。主要装卸货空间库房都需要设置装卸平台,宽度4M6M,上部设雨篷,为防止飘雨,一般设6M9M宽，卸货台的高度和当地车型有关,以14M高度的货台较方便。为了满足不同车型的要求，还要设置高度调节板，仓库的每个防火分区至少设一台，土建预留坑槽,专业厂家安装。货台外边缘设置防撞胶垫。为了不抬高室内地面,还可以局部降低室外地面,在卸货台外的停车区降低标高,但要注意在车道和排水等问题上与总图的协调。仓库的门分为货物出入门和人员疏散门。货物门一般选用滑升门、推拉门和卷帘门。选用推拉门时要注意相邻两扇门都开启时不会碰撞。卷帘门当门扇过宽时会出现不稳定现象。每扇门两侧设防撞柱,刷警戒色,每扇门顶设探照灯,保证货柜车内的亮度。要设置门封,保证库内的温度，仓库门内的一部分区域称为理货区。根据货物运输的频繁程度,理货区一般为一跨或两跨。叉车会在此区域频繁转弯掉头,最好此区域无柱。储存空间通常在库房设计初期就要确定货架的布置。对于中等高度的堆垛,货架深度为1M，两排货架背靠背,01M的托盘间隔。由于仓库内部多选用前移式叉车,通道宽度通常确定在27M32M之间，于是每组货架宽度为5M左右,需要根据防火墙的位置合理设置。采光一般库房每跨设一几个采光孔，基本可以满足一般性照明，配合使用节能灯即可。通风当平面尺寸较大时，一般在库房的侧墙底部距地300900MM的位置设百叶窗帮助通风换气，窗上设铁丝网防止虫鼠，窗外另设防雨装置。2立面设计对于多层库房的运输方式要多做比较。坡道可以大幅提高二楼及以上各层的使用效率，但非常占用宝贵的土地资源，电梯运输因其使用效率低下,维护成本过高也有弊端,所以还要慎重考虑。仓库的立面设计中要考虑到业主的企业形象，与其整体的文化背景一致。多层钢筋混凝土结构的仓库开窗面积都很小，必要时在立面做一些条板、色带等，合理设置玻璃，做到虚实结合，丰富而又不失建筑身份，美化城市的景观。3）防潮、防尘设计根据现场地质情况，为防止地下水位对仓库的影响，设计将仓库架高12M，使其达到更好的防潮效果，避免因潮湿而滋生蚊虫等的卫生隐患；仓库地面采用C25钢筋混凝土地面，上做C9金刚砂耐磨面层，为防止开裂，做分缝处理，并设置止水带。4）细节处理在细节上面，设计也尽量考虑周全，例如为防止叉车翻到，在叉车坡道两侧做200MM高反边，并用角钢包边；百叶窗采用防水百叶，内设纱窗以防虫鼠侵入；采用密封性能好，抗风能力强，噪音低的工业滑升门，配专用密封防尘门套，上门帘表面缝贴鱼鳞式耐磨纤维片，消除卡车靠泊时产生的摩擦。5）水、电及消防、防雷设计仓库库设置消火栓给水系统、货价内喷淋给水系统、雨水排水系统，并布置干粉手提灭火器。所有给水系统的用水均直接由厂区给水管供给。消火栓系统设计压力035MPA，喷淋系统050MPA。消火栓系统、货价内喷淋系统的主干管均在地下室管道层敷设。在固定货架内设置二层喷头，从地面起，每层间隔20M，喷淋干管及配水管固定在货架上。按货架内开启14个喷头计算喷淋用水量，为264L/S。仓库设置供电照明系统、防雷接地系统及火灾自动报警系统。供配电系统主要采用放射式配电方式，并设置电涌保护器、漏电开关、配电导线均采用阻燃型，这些措施有效地提高配电系统运行的可靠性和安全性。仓库防雷接地利用金属屋面作接闪器，利用金属柱子作引下线，利用基础桩钢筋接地极，投资省，效果好。仓库火灾自动报警系统包括电源系统、火灾报警系统、广播系统等，系统与厂区火灾系统报警系统联网，各种信号送往厂区消防控制室，在厂区消防控制室可监视仓库的火灾报警系统情况。53总平面布置及工程结构方案531物流城平面布置概述物流城这种现代物流的新型节点，最早出现在上世纪90年代末，21世纪初期则得到了飞速发展。物流设施和物流产业在园区内的相对集中，实现了物流资源的整合，也符合产业集群、规模经济的要求，同时缓解了城市交通压力，一定程度上促进了物流的发展。目前，我国各省市几乎都规划建设了各种形式的物流园区，但从运营状况看，良莠不齐，总体来说不甚理想。这其中的原因是多方面的，但不合理的功能区划分和设施布局则是一个重要因素。设施规划的理论方法是在系统布局规划SLP理论上发展起来的。设施规划理论通常可分为两大类一种称为构建法，另一种为优化法。在过去的20年里，学术界发展了许多构建算法。构建算法的关键是建立一个有效的禁忌搜索线TABUSEARCH，从而构建功能区的相邻位置。构建模型又分两类，等积构建和非等积构建前者把不同功能区作为大小相等的方块，构建完相邻关系之后再配置面积调整位置后者对已配置面积和形状的分区布置。优化法近几年发展迅速，已经成为设施规划的主要方法。目前专门的物流园区规划设计研究是一个世界性的新课题。总体来说，物流园区规划理论和技术都不成熟，为指导我国物流园区的开发建设，我国亟需在该方面加快研究开发。532平面布置方案5321总平面设计依据规范总平面布置执行现行的国家和行业有关规范和标准，主要有1建筑设计防火规范（GB500162006）2工业企业总平面设计规范（GB5018793）3厂矿道路设计规范（GBJ12287）5322总平面布置原则1厂区周围的自然条件和交通运输条件进行总体设计，合理利用现有土地。2厂区建设充分依托拟建厂区内及周围现有的公用工程和辅助设施，在满足企业生产的前提下，合理预留现有土地，以保证企业的可持续发展。3满足生产工艺流程条件下，做到布局合理，分区明确，管线便捷，物流运输顺畅。4厂区实行人流和物流分离的原则，使人流和物流互不干扰，合理通畅。5总平面设计严格按照现行的有关设计规范要求，满足防火、防爆及卫生等安全防护要求。5323总平面布置方案1本项目厂区在东风大道以西，大彭路以东，女山湖路以南，淮南路以北；本项目所在地交通发达通畅。本项目拟在西围墙设主物流入口大门一个，设一个门卫；本项目拟在东围墙设主物流出口大门一个，设一个门卫；本项目拟在南围墙设人流出入口大门一个，设一个门卫；本项目拟在北围墙设辅助物流出入口大门一个（以便批发中心使用），设一个门卫。2进入主人流大门为厂前区，与生产区由二道绿色植物围墙分隔，正对人流大门设一个疏散门通往生产区。3从东主物流大门进入为服装仓储区，由东向西分别布置男装仓库、女装仓库、童装仓库；从西主物流大门进入为鞋帽仓储区，由北向南分别布置男鞋仓库、女鞋仓库、帽类仓库，正对着西大门的为日用品仓库。5324竖向布置1竖向布置原则结合厂区周围场地及道路标高、坡向、坡度及汇水区域，合理确定本项目场地标高，力求填挖平衡。2布置方式厂地竖向设计根据地形，工艺及生产采用平坡式。竖向布置根据地形特征，城市规划和防洪水要求，有利于厂区内外道路运输，有利于场地排除雨水，合理选定场地标高。3控制标高的确定场地竖向采用平坡式布置。4排除雨水的方式根据场地自然地形及全厂的管理需要，雨水采用地表自流入道路边沟汇集排入下水道，排水系统采用暗管方式。5土方量及处理意见根据厂区自然地形标高及场地初平标高，设计道路及场地地坪标高，计算场地土方挖填量，力求添挖基本平衡。6厂内道路物流城内设一横两纵主干道，东西向主干道路幅宽900米，次要道路路幅宽400米，支路路幅宽3米，车间设有车间引道，能满足生产运输、施工安装、设备检修、环境卫生和消防等要求。道路转弯半径为600900米，车间引道转弯半径为400米。7厂内绿化厂区绿化是改善厂区小气候的重要手段。绿化的重点为道路两旁、建构筑物周围、围墙内侧以及辅助建筑物周围。使厂区形成点、线、面相结合的绿化空间系统，有一个清新、优雅的绿化环境。绿地率为19。8总图主要技术经济指标总图主要技术经济指标见表52表52总图主要技术经济指标表序号名称单位数据备注1厂区围墙内用地M2120060合80亩2建构筑物占地面积M2450003设计建筑面积M21600004道路广场面积M2280005绿地面积M2370006绿地率3087建筑密度3758容积率1335325工厂运输1）货物运输方案的确定厂区公路和铁路运输方便，本项目原料和产品运输以公路运输为主，根据运输距离和地点的不同，物品运输也可采用铁路和公路运输相结合或水运和公路运输相结合的运输方式。2）货物运输车辆和设备的选择货物运输依托社会运输力量解决。533结构设计方案5331设计依据资料1气象资料属于北亚热带湿润型季风气候区，年均温度169，年均降水量996毫米，无霜期229天。2风荷载035KN/M23雪荷载040KN/M24工程地质条件地震基本裂度7度。区域内经历多次构造运动，地质构造局极为复杂，断裂构造较为发育，具有较大活动性。天然地基允许承载能力为1724吨/平方米。5抗震设防根据县省工程建设场地抗震性能评价标准GB34/1441997规定本地区抗震设防烈度为7度。5332主要建、构筑设计特征1设计使用年限50年。2安全等级二级。3建筑物耐火等级二级以上。5333结构设计1地基基础地基一般选用天然地基，如施工图设计中遇有条件不能满足时，也采用适当的人工地基。基础可依需要采用钢筋混凝土独立柱基，条形基础等。2上部结构依据不同功能要求，选用钢筋砼框架结构。3构筑物均用现浇钢筋混凝土结构。54物流城交通组织方案物流城作为一个大型的公共物流设施平台，将服务、土地、劳动力资源聚集在一起，以其集聚效应和辐射效应来推动区域物流业的发展，因此近年来已成为我国土地开发的热点。然而在开发的过程中存在的盲目性引来了众多的争议，也最终导致了国务院明文规定将物流园区纳入到对各项园区整顿的范围之列。物流城的用地规划主要包括用地布置规划和用地容量设计两部分，其中又以用地布置规划为重点。交通问题作为物流城规划建设的关键问题之一，也必然影响到物流城的内部布置规划。因此交通规划的一些思想理应应用于物流城土地利用规划的过程中，从而在一开始就做出有利于外围交通疏导的内部功能区布局。541物流城功能区与外围交通相关度分析物流城作为城市物流的集散地，汇集了城市物流的多个职能。相同职能的汇集在物流城内形成不同的功能区域，从而有利于企业间的协同作业、大型机械设备及设施的共享等。通过对我国现有物流城的综合分析，一般认为我国的物流城内部功能区主要划分为仓储区、加工区、配送区、集运区、联运区、综合服务区、行政区7大功能区。虽然各地在物流城内部功能分区的名称上有所出入，但是实质的作业内容基本上都不超出以上的7大功能分区。当然并不是每个物流园区城都具有以上所有的功能，它只会提供符合地方实际需要的几种功能区。不同的功能区域产生的货物流向、车流量等都有着显著的差别，例如配送区主要面向城市日常消费品的供应，因此它所产生的车流更趋向于城市方向，同时多批次、少批量的配送特点无疑又增加了向城市方向的车流量。因此当物流园区外围的有多个交通出口时，很有必要进行功能区与交通出口相关度的分析，以便于将功能区布局于其产生车流量最大的出口。542交通组织设计原则现代物流城的交通组织,一方面要保证物流城内外通道的效率,尤其是配送通道网络的服务水平；另一方面应降低物流城规划建设对周边路网产生的影响程度。其原则可概括为“连续分离、均分优先”。5421交通分离原则即不同流向、不同种类的车流应在交通空间、时间上分离,避免发生交通冲突。空间分离以交通标志标线来实现，时间分离以信号相位来完成。5422交通连续原则即保证物流系统在周转运送过程中不产生交通方式上的间断。5423交通均分原则即对交通流进行科学的调节、疏导,使路网各点交通压力逐步趋于大体一致,不至于由于某一点压力过于集中而造成交通拥堵。5424交通优先原则即给予占物流城车流比重最大的货运车辆特殊待遇，如流向优先、相位优先和路权优先。543交通组织设计的内容图51交通组织设计的内容544交通组织设计的具体要求1）物流城内外的交通组织设计应便于长时间的车流、人流集散,尽量减少对周边道路的影响；2利用交通影响分析结果进行物流园区出入口交通控制方式的选择设计,视影响程度大小可依次选择采用无控方式、让路控制、停车让路控制、信号控制、车流转向限制、单行线路设计等内容；3充分考虑人行道、物流城出入口和过街道路的行人交通组织,设计相应的行人交通设施,必要时可采用立体交通方式；4物流城的交通组织应服从局部路网的交通要求；5干道交通优先的原则,保证邻接干道交通连续性的要求；6物流城出入口应尽量避免与干道直接相连,避免基地交通对主线交通的影响,减少对邻接道路的交通干扰；7不同方式交通流空间分离,动、静态交通协调平衡；8最大限度发挥交通设施作用,减少交通出行时间,提高物流城交通效率。55公用与辅助工程551给排水5511水平衡图图51项目水平衡图水质满足生活饮用水卫生标准GB57492006。5512水源该项目建设地点位于县峨岭镇县商贸物流开发区，全厂用水由县自来水公司提供，县自来水公司日供水能力50万T。新建项目的水量、水压均可靠可行。5513给水系统给水系统包括生活、消防用水系统，杂用水系统。本项目生活用水主要用于食堂、浴室等；消防给水管在全厂各个单体周边环接，形成环状供水方式。25001500生活用水隔油250036006006001000绿化用水自来水500500其它杂用5514项目排水1）污水排放系统食堂含有废水经隔油池处理与全厂其它废水一并排入开发区污水管网。厂区生活废水、冲洗地坪水、初期雨水排放为分流制排水系统，采用明（暗）沟或专用管线汇集后排入开发区污水处理厂。2）雨水排放系统雨水以重力流形式直接排入雨水排放系统。管道采用UPVC双壁波纹管，排入厂外雨水管网。56供电及电信561供电5611供电计算负荷及负荷等级（1）用电负荷本工程总设备容量200KW，常用设备容量80KW，考虑需要系数及功率因数补偿后，计算负荷为220KW，选用1台300KVA变压器，负荷率为073。（2）负荷等级根据对供电负荷大小、供电可靠性和电能质量的要求及中断供电在生产安全、经济上所造成的损失或影响的程度，本项目电力负荷等级为三级。5612供电方案（1）电源外接10KV电源架空引至本厂界外，再用电缆引入本厂变电所。（2）变电所设置全厂设一座10KV变电所，设置在接近负荷中心，环境较好，又是上风向的位置，供全厂各装置用电。负荷大的生产车间、水系统设置低压配电室供周围的低压用电负荷。532电讯5621设计范围本项目设置程控交换、调度电话系统，火灾自动报警系统。5622设置方案根据生产工作需要在车间办公室设调度总机1部,容量为35门，其中行政电话20门，调度电话15门，该总机具有自动交换,调度功能,通过编程可一机多用,经中继线接入当地市话网。在办公大楼底层设消防值班室，并在厂房内分别设置火灾探测及自动报警系统。57供热与制冷本项目采用舒适性分体式空调。58通风及空气调节根据本项目特点，厂房结构上除考虑通风外，操作区应设置抽气排风装置，保持车间内空气中污染物含量小于规定标准。第六章环境保护与劳动安全卫生61环境保护611环境质量标准6111环境空气根据县环境空气质量功能区划，该地块位于二类区，环境空气质量执行GB30951996环境空气质量标准中的二级标准。6112声环境声环境执行声环境质量标准（GB30962008）中的3类标准。612污染物排放标准6121食堂厨房油烟废气餐饮油烟废气排放执行GB18483