某资讯广场项目可行性研究报告

目录1项目背景及概况111项目名称112承办单位概况113项目建设背景214可行性研究报告编制依据715建设内容、规模及设计方案816问题与建议202发展规划、产业政策和行业准入分析2121XX市城市建设发展规划2122行业准入分析253建设规模与产品方案2731建设规模2732建设方案274选址方案3041项目选址及用地方案3042选址所在地自然环境简况3043社会环境简况3244建设条件3546征地拆迁和移民安置规划方案375节能方案分析3851编制依据3852项目节能背景分析3953节能措施416环境和生态影响分析4461环境保护4462生态环境和社会环境影响4763地质灾害影响分析4764特殊环境影响分析487组织机构与人力资源配置4971组织机构设置4972现场工程管理508项目实施进度529投资估算5391根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量5310经济影响分析55101概述55102财务评价5511社会评价57111项目对社会影响分析57112项目对所在地的互适性分析57113社会评价结论5812风险分析59121风险分析59122投资风险的控制6113研究结论与建议63131推荐方案的总体描述63132推荐方案的优缺点描述63133结论与建议64附图附图1建设项目地理位置图附图2建设项目卫星图附图3建设项目平面布置图附图4建设项目鸟瞰图1项目背景及概况11项目名称XXXX资讯广场12承办单位概况XXXX是XX电脑集团（XX）目前在中国大陆地区最大的投资项目，于1998年成立至今，XX始终秉持“价廉又物美服务百分百”的经营理念，已成为中国电脑大卖场第一品牌。通过提供舒适自在的购物环境，先进的营销理念和完善的客户服务，获得商家及消费者的一致好评。XX已有22家专业大型IT商场分别设立在在北京、上海、南京、常州、成都、沈阳、郑州、天津、合肥、杭州、广州、长春、西安、哈尔滨、大庆、厦门、无锡、武汉、青岛、淄博、苏州等城市。在不远的将来，XX将在中国35个主要城市成立电脑商场，打造大陆最具代表性的IT终端零售通路。XX以深耕中国、永续经营为出发点，采取自地自建、出租柜位的方式，营造专为IT商场设计的商场空间，不但降低商场经营成本，更形成商场的核心竞争力。商场内设有品牌机、手机通讯、数码设备、DIY、电脑超市等专区，多元的业种组合，让消费者尽享一站购齐（ONESTOPSHOPPING）的方便与乐趣。13项目建设背景131XX市城市概况XX是中国环渤海经济圈的重要开放城市，XX是中国最北端的港口城市和环渤海经济圈中的开放城市，西连京津唐工业区，东接辽宁中部城市群，北有辽宁西部和内蒙东部及黑龙江、吉林地区的广阔腹地，在一定意义上说，XX是东北和华北两大经济区的联结带，是国内国外两个市场的交汇点，是内地走向世界的窗口和国外资金技术向腹地转移的桥梁与纽带，是沟通关内外的交通枢纽和辽西地区经济贸易中心，具有得天独厚的地缘优势和区位条件。地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾，市辖6个市辖区（3个正式区，3个省属新区）、2个县，代管2个县级市，分别为凌海市、北镇市、义县、黑山县、古塔区、凌河区、太和区，松山新区（原凌南新区与南站新区，XX经济技术开发区，龙栖湾新区，总面积为10301平方公里，人口31291万人（2011年）。XX市地理位置优越，区位优势独具特色。位于著名的“辽西走廊”的东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。京哈铁路、秦沈铁路客运专线、京哈公路、京沈高速公路、辽宁滨海公路横贯全境。有“四省通锦”之说。全市公路总里程达到3622公里，黑色路面铺装率、二级以上公路比重、高速公路里程都居辽西之首。拥有营运公共汽车537辆，运营线路网长度467公里；运营出租车3884辆。优越的地理位置，发达的海陆空立体交通体系，大大增强了XX的城市影响力和经济、文化的辐射力，也为XX市建设区域性中心城市和现代物流中心城市奠定了天然的基础。XX城市绿化水平不断提高。到2009年末，全市园林绿地面积2597公顷，公园绿地面积874公顷，绿化覆盖面积3956公顷，建成区绿化覆盖率388。XX是一座有着2000多年历史的文化名城，也是一座素享盛名的商贸重镇，更是一座生机勃勃、蕴含巨大发展潜力的现代优秀旅游城市。XX的旅游资源丰富，名胜古迹众多。被评为中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进市。现有国家级文物保护单位5处，国家级森林保护区1处。1985年XX市被国务院和中央军委批准为甲类开放城市，1987年被国务院批准列入辽东半岛对外开放城市，1992年在国家统计局进行的全国城市综合实力50强评比中居第40位。132XX市经济状况经济一直保持良好的发展态势，GDP保持年15以上的高增长。2010年，XX市的国内生产总值达到790亿元，人均GDP28870元，GDP总值位居全国第125位，位列辽宁省第五位，辽西五市排名第一。城镇居民人居可支配收入达15386元（约合2423美元）。城镇居民人居可支配支出达10795元（约合1700美元）。支出收入比达70，城市居民消费意识较强。在城镇居民支出中，家庭食品支出仍是主要支出，恩格尔系数为412。2010年之前XX市的房地产投资占全社会固定资产投资比重较低，现有产业对城市经济的支撑能力差，城市财政尚无力支持亟待改善的城市面貌，实现房屋升级换代。房地产水平较低，发展较缓慢。但房价增幅过快，房价收入比有较大增长，维持在608，与发达国家相近，大幅低于国内一、二线城市。房价储蓄比仅为363，该比重高于置够商品房首付标准（20）。133XX市土地市场状况长期以来XX市的土地市场一直相对稳定，土地供应量和成交价格均变动平稳。但2010年，国内频现“地王”的信息也似乎刺激了XX市的土地市场，大量非本地资金开始融入XX市的土地交易市场，压抑了许久的土地价格也大幅回升，部分位置较好的地块成交价格堪称XX的“地王”。一向不被开发商认可的开发区商住用地市场价格也明显抬头，2010年4月，XX经济技术开发区名人酒店以南、滨海路以西、天王路以北的一宗用地最终以99万元/亩的价格成交，同样创了开发区用地单价成交记录。134XX市2010年房屋供需及成交量尽管交易量大幅萎缩，然而XX市的房地产成交价格并未出现社会预期的下调甚至波动，房价不降反生。根据相关统计，2010年，XX市新商品房销售12083套，二手房销售16837套，共计28920套。据市房屋产权监理处统计，房子均价总体呈上扬趋势。一季度XX市（不含远郊区县）新建商品住宅成交1030套，成交面积102万平方米。新建商品住宅成交套数较2009年四季度环比下降84,较2009年一季度同比下降51，1新建商品住宅成交面积较2009年四季度环比下降96,较2009年一季度同比下降54。一季度XX市（不含远郊区县）二手房成交2983套，成交面积192万平方米。二手房成交套数较2009年四季度环比下降63,较2009年一季度同比下降17；二手房成交面积较2009年四季度环比下降66,较2009年一季度同比下降27。到2010年一季度末，XX市城区（含凌河、古塔和松山）内已经难以找到单价低于3000元的二手住宅，一些“学区房”、“河景房”及位置或物业条件较好的项目均价基本在4000元左右，桥南个别新建项目的销售单价趋近或超过5000元。与此同时，太和区、开发区及各远郊县市的房地产价格也普遍稳重有升。2010年一季度XX市的房地产特别是住宅房地产成交量明显下降，究其原因主要有两方面。一是源自于市场环境的波动，这主要是由于自2010年年初以来，包括契税补贴、营业税优惠、七折利率优惠等重要政策相继取消，市场交易成本受到了较大影响，直接积压了购房者的购房意愿，观望氛围浓厚。另一方面源自于周期性波动，从往年的经验可以看出，一季度也是明显的淡季。根据相关统计，2010年，XX市新商品房销售12083套，二手房销售16837套，共计28920套。据市房屋产权监理处统计，房子均价总体呈上扬趋势。135XX市商业市场在2010年之前，XX目前的大型商业基本集中在老城区商业中心，整体档次较低，仍处于商业发展初级阶段，而新兴大型社区的商业也基本上以底商配套形式出现，整个城市缺乏中高端大型商业。XX市的大商场有位于中央大街的中百大厦、百货大楼、千盛购物广场，锦华商场、林西购物广场、英特购物广场、新玛特购物广场、大润发超市、华联超市、东东快车连锁超市、XX地一大道、XX城市生活广场、辽西小商品批发市场、辽西服装批发市场。136政府方面XX连续数年坚持基础设施建设的适度超前发展，今年铁路、公路、港口、机场等交通项目建设又掀高潮，锦赤铁路、XX港龙栖湾港区等超亿元项目20余个正加紧推进，XX辽西区位中心城市的服务功能愈加凸显。为提高大项目承载能力，XX今年还全速推进滨海新区、龙栖湾新区等园区各项基础设施建设，超亿元项目达到53个，总投资362亿元。2011年6月29日，XX市第十一次党代会报告指出优化经济结构为重点，全面建设实力XX以增强改革开放创新能力为重点，全面建设活力XX以提升现代城市品位为重点，全面建设魅力XX以推进民生改善为重点，全面建设和谐XX，实现经济社会发展的更快速度、更高质量和更好效益。沿海是XX最大的发展优势，也是XX最大的潜力所在，要把沿海开发开放作为振兴发展的战略突破点与战略支撑点，把沿海开发开放作为全市工作的重中之重。尤其要加快完善沿海各经济区的基础设施建设，增强项目承载和集聚能力，把沿海地区建设成为全市科学发展先行区、生态文明样板区，成为XX科学发展、争先进位的强大引擎。县域兴，XX兴。要全面落实省委、省政府关于县域经济新一轮“三年倍增”的工作部署，继续实施“双增升位”，强力推进工业化、城镇化与农业产业化“三化同步”，努力提高新农村建设水平。加快推进城区产业园区建设，壮大发展新兴服务业，提高城市化水平。XX（XX）实业有限公司拟建的XXXX资讯广场项目，经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和XX市城市总体发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家商业规划设计规范，建筑设计方案合理；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、比价优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。综上所述，本项目符合国家以及辽宁省行业发展规划，符合XX市城市发展总体规划，项目选址合理。因此，本项目的实施是可行的。14可行性研究报告编制依据（1）辽宁省建筑安装工程概算定额（2）辽宁省建设项目概算其他费用定额（3）中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月（2007修正）（4）参照XX市目前市场成本价及其他地区的相近工程进行估价。15建设内容、规模及设计方案151拟建地点本项目建设地点位于XX凌河区中央大街三段19号（原方圆宾馆地块），是XX市城市中心热点区域，该地块东至广东街，南至华联商厦北侧自然路，西至中央大街，北至广场。项目所在地块现为方圆宾馆，本项目购买为净地，相关拆迁工作均由政府负责。152建设规模与目标XXXX资讯广场项目总投资为4亿元人民币，共新建1栋主体25层、北侧局部7层8层附楼、地下3层停车场的建筑，建设内容包含写字楼、酒店、商场、地下车库及相关附属配套设施等。其中1层7层为商场，建筑面积为2803260平方米，8层25层为酒店和办公用房，建筑面积为3424740平方米，屋顶设备用房建筑面积60150平方米。规划总用地55685平方米，建筑面积7492850平方米，地下建筑面积1204700平方米，容积率1129，建筑密度7192。项目经济技术指标见下表。表11项目经济技术指标表项目建筑面积规划总用地面积（M2）55685总建筑面积（M2）7492850地上建筑面积（M2）6288150商场（M2）2803260办公、酒店（M2）3424740其中屋面设备用房（M2）60150地下总建筑面积（M2）1204700地上容积1129综合容积1348建筑密度7192停车位300个建筑限高100米用地性质商业153规划设计方案本项目建设为商业项目，规划设计原则是以挖掘地块核心价值，以诚实联营的商业视角规划社区；以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；以欧式风格点缀，建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；以人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。做为一座综合的商业项目，平面的布局显得尤为重要，在总平面的布置上，主入设在西面，临中央大街，保证了人流和物流路线的明确分开，路线清晰，道路等级明确区分，标识性强。主体大楼退后大街一段距离，减轻对城市道路的压迫感，迎合了业主心理的要求，也符合建筑审美的需求。园区在西主入口的前方设计了大面积的集中绿化部分，不仅可以形成良好的景观效果，而且可以形成良好的视觉效果，不仅和建筑的对话关系形成良好的关系，并且注重了建筑群体的视觉景观均衡性。整体布局中，主楼整体设计特色鲜明、品位高雅、建筑基座稳重大方，上部建筑强调现代风格，建筑细部强调突出线条、构件清晰，建筑外饰面材料已暖色面砖为主。建筑造型上，基于地理位置及建筑功能要求，建筑造型采用整齐的几何形状，而以欧式风格点缀，建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；通过层次丰富的立面的划分，使建筑物传达出极具现代感的外感形象，同时亦兼备浓厚的艺术气息，使之脱俗于一般的商业建筑立面。设计中利用现代的构图手法，从楼的立面构成，到造型比例，达到从建筑到场地及景观的一体化表达，获得高度统一的完美效果。本项目总体规划领先于XX市众多大盘商业规划，力图体现开发商视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积为55685平方米，总建筑面积为7492850平方米。本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人与人的交往，人与自然相结合。社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，公共、商业与文化、娱乐建筑有机结合，确保该项目能够站在XX市商业的高端，对市民生活与娱乐产生积极的影响。重视商业网点环境质量的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚生活休闲特征、具有浓厚商业氛围的的示范性商业建筑。154工程方案1541建筑方案本项目有建设依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用简单明快的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。在建筑设计过程中充分考XX市的气候特点，在平面布局上强调南北或东西通透，力求组织穿堂风，充分地考虑了建成后合理的通风设计，交通道路的便捷，消防安全等，力求满足XX市民生活休闲质量。项目建设为地上建筑面积6288150平方米，综合容积率1348，建筑密度7192，总建筑面积7492850平方米，整体工程是由一栋25层建筑物组成，其中1F7F裙楼及主体为电脑商场，其中7层拟设有美食广场，商场主入口及次入口设置在中央大街一侧，主体8F为办公层，裙楼上8F为屋面设备用房（含空调冷却塔等），楼上9F10F及11F的部分为酒店（共设75间房间），12F17F为还建政府的写字楼，18F25F为可出售写字楼，共计360间写字间，入口设置在东侧广东街一侧，地下三层设有停车场，共计300个停车位，设有1个出入口，在广东街一侧。项目建成后，将引进具有全球前30名IT品牌公司的商品入住本商场。根据国有建设用地拍卖成交确认书相关内容，同时需还建12333平方米写字楼及5000平方米酒店给凌河区政府，其余149144平方米写字楼可出售，商场以出租形式经营。1542结构设计在结构设计中充分考虑使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径；具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力；对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。建筑为砼框架剪力墙结构，用非粘土多孔空心砖砌筑，无梁楼盖，抗震设防烈度7度。基础为复合桩基础，梁、柱、楼板采用现浇砼结构，增强建筑的整体性和良好型。结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级。地下建筑层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室采用结构自防水和外防水两道，结构自防水抗渗等级为S8，防水等级等级二级。1543楼层功能设计一、商场楼层规划商场主入口设在西侧中央大街上，次入口设在楼宇西南角，1F7F为商场，楼高343米。每层商场面积为401091平方米，标准层使用率在70以上。西侧7层裙楼上为屋顶设备用房，面积60150平方米，层高3米，整体建筑地下三层为停车场，共设300个停车位，地下车库入口一设在东北侧广东街处，东南角为地下车库入口二。二、室内厨、卫功能设置主体建筑8F25F为酒店和写字楼，写字间层设置公用卫生间。酒店层设独立排烟道。每层防火通道前厅，设立为楼层的公共吸烟区。155基础设施规划1551给排水方案1、设计依据（1）建筑该排水设计规范（GB500152003）；（2）室外给水设计规范（GB500132006）；（3）室外排水设计规范（GB5001342006）；（4）建筑抗震设计规范GB500112001；（5）建筑设计防火规范（GB500162006）；（6）建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程（CJJ/T2998）；（7）城市煤气管道工程技术规程（DGJ08102004）；（8）建筑灭火器配置设计规范（DB501402005）；（9）民用建筑生活污水处理工程设计规定（DBJ087198）；（10）建设单位提供的有关资料。2、系统设计（1）生活给水系统项目建成后生活及商业用水源为市政给水管网，在水压足够的情况下，由市政管网直接供给。各商业网点设置独立的普通机械水表，单独计量。高层给水分高、中、低三个区，每区控制压力不超过035MPA，超压部分设减压阀。用水量标准及用电量商场5L/人D，日均使用12H，小时变化系数12；办公楼30L/人班，日均使用8H，小时变化系数12；酒店200L/人D，日均使用24H，小时变化系数20；未预见用水量规划范围内未预见用水量包括浇洒道路、绿地及管网漏失等未预见用水量，按项目总用水量的15考虑。（2）消防给水系统室内为40L/S，室外为30L/S，消防栓给水泵由消防水池中抽取，消防水池为消防系统供水，整个系统设有地上式水泵接合器。建筑灭火器的设置属中危险级A类，灭火器最大保护距离为20米，设A最大保护面积为15平方米，灭火剂选用磷酸铵盐干粉，在每个楼层均设置有一定数量的建筑灭火器。（3）排水系统室内生活污水、废水合流，室外雨污分流。室内污水、废水经化粪池后排入市政下水管网。室内排水管为UPVC管；室外为加筋UPVC管。本项目建成后排水量标准采用与生活用水量相同的标准，按排水量为日最高用水量80考虑。（4）雨水排水系统雨水排水方式屋面及室外雨水通过竖管连接后与市政管网方式外排。经雨水管汇总后排入中央大街市政雨水管网。1552供暖1、采暖设计项目拟采用由XX市热电总公司解决冬季取暖，项目采暖面积约74000平方米，在楼体西侧屋面设备用房内设有换热站，内含2台循环泵（100HP380V）及2台补水泵（60HP380V），供本项目用热，热水温度60/50。表12小区采暖负荷估算表序号内容建筑面积采暖负荷指标1商场280326168106W60W/M22酒店、办公楼342474205106W60W/M23设备间6015006106W100W/M2合计379106W2、通风系统公共卫生间的浊气经卫生间通风器接入土建竖井，高空排放；电梯机房内设换气扇机械排风。3、环保采用低噪声通风设备。1553供电本项目在屋面设备间内设有局自维变电所一座，电源由该地区66KV市政变电所采用电力电缆埋地引入。全部由城市供电部门负责解决。建筑内线路均采用铜芯导线，穿PVC阻燃管暗设。楼内配电系统均采用TNCS系统。1、电气（1）本设计包括红线内的以下内容高、低压配电系统；电力配电系统；照明配电系统；安全措施及接地系统；（2）本工程的用电按其性质分为本工程中的消火栓泵、喷淋泵、排烟风机、送风机、保安监控系统、应急及疏散照明、火灾自动报警及其装置按一级负荷考虑；生活泵、排水泵、普通电梯按二级负荷考虑；其他照明采用三级负荷，均采用双电源供电。各级负荷的配电措施均满足民用建筑电气设计规范等相关电气专业设计规范。（3）电力系统高、低压设备均为无油设备，高压采用环网开关柜，单母线运行；低压采用固定分隔式开关柜，单母线分段运行。低压电力配电系统采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷如水泵房、电梯机房、电话机房、消防中心等设备采用放射式供电；对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式；消防负荷及重要负荷如消火栓泵、喷洒泵、排烟风机、加压风机、消防电梯、消防中心、电话机房等需采用双电源供电并在末端互投。（4）电源本项目建成后电源由XX市电业局供电管网提供。对于特别重要负荷则增设柴油发电机组或不间断电源系统作为备用电源。口灯、楼层灯、疏散指示灯、公共地区的应急灯由EPS集中供电。本项目按规范要求在办公楼、酒店、商场、楼道、地下室等设置应急照明和疏散照明。2、防雷保护、安全措施及接地系统（1）防雷保护本项目防雷等级为二类。本项目建筑设置防直击雷和侧击雷的防雷装置，防雷电感应和雷电波的侵入，满足等电位保护要求。在本项目屋顶设避雷装置，利用建筑物结构柱内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地极。防雷保护的详细做法待施工图设计时结合建筑物情况具体处理。（2）安全措施本项目低压配电采用TNS系统，其工作零线N和保护地线PE为两根线，要严格分开。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。所有电气设备及保护接地极应与保护线PE线可靠连通。防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共享统一的接地极，要求接地电阻不大于1欧姆，否则应在室外增设人工接地体。凡一切在正常情况下不应带电的管道，金属构件及设备外导电部分，均应与防雷系统，管井及地沟内的接地干线连通，形成总等电位连接。本项目采用总等电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行联结。在浴室、卫生间等处设局部等电位联结。计算机电源系统、共享电视天线引入端、电信引入端设过电压保护装置。（3）接地系统电梯机房、消防中心等弱电设备用房的接地统一接地极，独立设引下线。3、弱电（1）火灾自动报警及消防联动控制系统；（2）电话通讯系统；（3）综合布线系统；（4）有线电视系统；（5）视频监控系统。1555通信建筑通信及宽带网所用线缆视开发先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。引入市有线电视干线，通过通信综合管道引至各需求之单体建筑。规划区内通信、有线电视及宽带网线缆穿PVC管或双波纹尼龙管，统一敷设在通信综合管道路由内。1556消防该项目在市消防设防范围内，工程按有关规范结合供水管网设置消防栓系统，并设置消防水池，消防水池设在项目所在地北侧，供水管网供水量及管径满足消防要求。1、设计指导思想本工程消防设计中充分贯彻预防为主，防消结合的方针，力求消防设施的配置和系统切实可行，努力做到安全使用，技术先进，经济合理，并满足消防法的要求。2、建筑分类及耐火等级本项目建筑耐火等级均为一级。3、总平面布局及平面布置据城市规划与防火规范要求，合理确定建筑物的位置，建筑间距均满足消防要求，在场区内设有10米宽消防环道与城市道路一起共同构筑成流畅的路网以满足消防要求。在满足建筑及防火间距的前提下，结合具体的建筑形式设计消防通道，高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度落地，满足扑救面的要求。4、建筑消防设计本工程为25层商业用房建筑，按商业用房建筑进行消火栓系统设计。自动喷水灭火系统按中危险II级进行设计。本项目设有消防通道。（1）室外消防水源采用生活用水与消防用水合用管道系统，本工程室外设有DN300给水环网，环网上设有室外消火栓。该环网分别经两条DN300引入管由市政给水管上引入，能满足本工程室外消防用水量和水压要求，是室外消防用水的主要来源。在环状管网按防火规范布置若干组室外地上式消火栓，间距不大于120米，满足本项目的室外的消防需要。在泵房内设两台室外消防去水泵（一备一用），室外设两座栓式取水口，分别与本区室外消防去水泵相连，在栓式取水口旁设启动按钮，供消防车取水。（2）室内消火栓室内消火栓分层设置，每楼层每个网点分别设有消火栓。室外设DN100水泵接合器，分别与室内消火栓环网相连。楼道内适当间距设有手提式灭火器。（3）电气负荷消防用电设备为一级负荷。（4）建筑功能及防火防烟分区地下停车场设有喷淋灭火系统，本工程高层建筑与网点之间设有防火墙等防火分隔设施。每个防火分区设有2个或2个以上安全出口，并有1个或1个以能直通室外的安全出口。消防控制室、消防水泵房设有直通室外的安全出口。所有设在防火墙上的门均为耐火极限不低于12H的甲级防火门或加密喷淋的防火卷帘（丙级防火门）。防烟分区的面积不超过500M2，并且不跨越防火分区。防烟分区用大于等于500毫米高的梁或挡烟垂壁划分。根据消防规范火灾自动报警系统按特级建筑设防，拟在整个建筑内全面设置火灾自动报警系统。16问题与建议考虑到XXXX资讯广场建成后，面对的服务群体多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，休息场所及安保措施。另外，在项目建成后招商选择上，要充分调查，选择适合项目所在区域市民的需求，应多方面、多角度考虑，避免单一，应重视该项目建成后的社会和经济效益同步发展。2发展规划、产业政策和行业准入分析21XX市城市建设发展规划211政策依据在国家经济体制和宏观经济政策影响下，我国房地产业经历了从无到有，一步步成长、成熟并走向健康发展的历程，商业网点建设进入由“数量型”转向“质量型”的开发建设阶段。在商业建筑设计中，积极推进“以人为核心”的设计观念和“可持续发展”方针，通过规划设计的创新活动，创造出具有地方特色，完善商业建筑的发展，从而使中国商业建筑技术获得整体的提高。经过几十年的改革和发展，我国房地产行业的建设顺利完成了由计划经济型方式向市场导向型方式的转变的第一次重大转折，住宅产业进入了持续、健康发展的新时期与此同时商业建筑的发展也随之高升。需求决定着发展，发展适应需求，需求刺激发展是市场经济的客观规律。提高商业建筑质量，降低生产成本的根本出路是依靠科技创新和科技进步，推进商业建筑现代化是新时期商业产业发展的必然趋势。通过加快推进商业产业的现代化，不断提高居民生活的综合质量，提高商业的劳动生产率，降低成本是新时期住商业建筑产业发展的根本目标和任务。目前，随着市场经济体制的逐步深化，商业建筑产业的宏观调控、市场体系在不断完善。212当地建设规划XX市认真贯彻落实国家调控政策，调整住房结构，引导合理消费。加大房地产市场专项整治力度，培育满足不同层次需求的商业供应体系，促进房地产市场及商业健康有序发展。严格规范建筑市场秩序，拓展国内、国际建筑市场，做大做强建筑业，继续支持具有综合承包能力、融资能力强、资金雄厚的企业向大集团发展，创造企业名牌，开拓国内外市场，打造XX建筑业品牌。深入开展整顿和规范建筑市场秩序工作，加大建筑市场稽查力度，为全市建筑业发展创造一个良好的市场环境。强化建筑质量和安全生产监管，全面推行安全质量标准化活动。近几年来，XX经济的快速发展，不断的提高了城市整体的生活品质，但还不够高，生态环境不够优，城市功能还不尽完善，城建服务于群众和经济社会发展的作用还需进一步凸现，仍然需要建设高品位、环境幽雅、配套设施齐全的中、高档商业街以提升城市品位。XX发展的战略定位为辽宁西部城市群区域性中心城市和重要港口城市。2006年，辽宁省交通厅将开工建设1443公里的滨海公路。滨海公路项目将按一级公路标准设计，将把省内的大连、丹东、XX、营口、盘锦、葫芦岛6个沿海城市连接起来，以支撑沿海经济带发展对交通的依赖。沿着滨海路，辽宁将整合250万亩滩涂地的土地资源，建设24个工业园区，并营建若干个沿海的小城镇，形成港口运输、观光旅游以及农业产业化一体的新兴城镇地带。这样的大手笔将为我省带来1400亿元产值，几乎接近大连2003年的年地区生产总值，相当于再造了一个像大连那样的大型城市。建大型滨海路是因为，在我省2000多公里的海岸线中，目前已营运的只有少部分，所营运的港口星星点点，这样沿海一些还处于闲置状态的滩涂地需要新的开发利用，辽宁将再次掀起新的对外开放热潮。可以说滨海路的建成及通行不仅连通了辽宁省整个南部地区的6个沿海城市，提高了交通的便利性，更为重要的是重新利用处于闲置的滩涂用地，开发建设工业园区及新兴沿海小城镇，增加个城市经济产值。从另一个角度分析，滨海路的建成对XX的房地产开发经营有非常直接的促进作用，因为该路将周边的6个沿海城市联系在一起，缩短了交通时间，使周边地区的消费者可以轻松的来到这里。2009年7月，国务院批准的辽宁沿海经济带发展规划中的辽宁沿海经济带区域发展空间布局是进一步提升大连市的核心地位，强化大连营口盘锦主轴，壮大渤海翼（盘锦XX葫芦岛渤海沿岸）和黄海翼（大连丹东黄海沿岸及主要岛屿），强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。辽宁省“五点一线”沿海经济带发展规划正式上升为国家战略。该战略具体涵盖范围包括大连、丹东、XX、营口、盘锦、葫芦岛等六个城市。XX作为“五点一线”的重要一点，各种临港工业、高新技术产业及现代服务业蓬勃发展，为建设辽西沿海城市群中心城市“滨海新XX”奠定了坚实的基础。“十一五”时期乃至未来10年，XX在实施整体开发XX湾战略中的总体思路是资源整合、设施共享、合作共赢的原则，按照“一港、一区、一带、一面”总体布局，重点以建设XX大港为突破口，以打造国家级石油化工加工和储备基地为切入点，以提升经济技术开发区总体水平和建设凌海工业经济带为增长极，发展临港经济和海洋经济，促进与葫芦岛市的“两市联动”，带动和辅助葫芦岛市奠定辽宁西部城市群区域性金融城市的发展方向，加速构建省政府部署的“锦葫都市圈”的目标，提升XX港和葫芦岛港的城市首位度，率先突破，带动、辐射、服务辽宁西部城市群和辽西沿海经济区。锦阜、锦朝高速公路及102线国道使XX与周边城市形成了“一小时城市群”。XX和葫芦岛跨市大桥通车大大加速辽宁省省政府构建“锦葫大都市圈”的步骤。以整体开发XX湾、构筑辽宁开放新支点为主线，推进结构调整、转变增长方式和发展循环经济，深入实施工业立市、以港兴市、开放牵动三大战略，走新型工业化道路，全面提升港口城市功能，建设成为重要的开放型港口城市和区域性中心城市。重点改造1个城市商业中心，开发建设8个区域商业中心和20个社区商业中心。培育商业街发展，重点抓好中央大街、上海路等11条商业街建设。结合城市南扩，优化商业网点布局，重点建设新华广场、吉庆大厦、凌南家居中心、吉祥购物中心、南站商贸中心、开发区超市等19个大型购物中心及超市。改造升级商品批发市场，做强北镇窟窿台蔬菜、黑山辽西杂粮、宏发建材、光彩市场、辽西小商品、古玩商城等批发市场。到2010年重点培育、建设和扩建22个大型市场，其中超10亿元市场5个。根据资源禀赋、区域特征、环境容量分析，统筹规划城乡空间布局，具体划分为优先开发区域、优先保护区域、适度开发区域和适度保护区域。优先开发区域重点是龙栖湾新区、开发区、松山新区、太和区以及高速公路、102国道沿线的节点县（城镇）等区域。凌海市要结合XX湾整体开发，构筑沿海工业经济带。适度开发区域重点是义县、凌海西北山区适度进行开发，适度发展产业类型和规模，并通过构建生态隔离带、生态防护空间和绿色走廊，加强生态环境建设。22行业准入分析城市房地产开发经营管理条例以及辽宁省城市房地产开发经营管理规定就房地产行业的准入等做了相应的规定。1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件（1）有100万元以上的注册资本；（2）有5名以上持有资格证书的房地产、建筑工程及有关经济类专业的专职技术人员，其中，持有中级以上资格证书的建筑工程专业的人员，不得少于1人；（3）有2名以上持有资格证书的专职会计人员；（4）配有专业统计人员。2、房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。3、建立房地产开发项目资本金制度。资本金占项目总投资的比例不得低于20；实行分期开发的房地产开发项目，按照不低于分期项目投资额的20设立项目资本金。XX（XX）实业有限公司注册资金1500万美元，经营范围包括计算机软硬件及消费类电子产品的生产，企业管理及咨询服务，商场管理服务；于XX市凌河区中央大街三段19号（原方圆宾馆地块），宗地编号201388的地块上从事“XXXX资讯广场”项目的开发建设与经营及自有房产的物业管理（涉许可证的项目凭许可证开展经营活动）。符合房地产行业准入标准。3建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。31建设规模项目总投资4亿元，规划总用地55685平方米，建筑面积7492850平方米，其中地上建筑面积6288150平方米，含商场2803260平方米，办公、酒店3424740平方米，屋面设备用房60150平方米，地下建筑1204700平方米。容积率1348项目平面布置图见附图3。32建设方案321经营内容XXXX资讯广场地上建筑面积6288150平方米，综合容积率1348，建筑密度7192，总建筑面积7492850平方米，整体工程是由一栋25层建筑物组成，其中1F7F裙楼及主体为电脑商场，8层为办公层，楼上9F12F为酒店，13F25F为写字楼，地下部分三层均为停车场，设有300个停车位。项目建成后，将引进具有全球前30名IT品牌公司的商品入住本商场。根据国有建设用地拍卖成交确认书相关内容，同时需还建12333平方米写字楼及5000平方米酒店给凌河区政府，其余169144平方米写字楼可出售，商场以出租形式经营。建成后将可引入国际知名IT品牌30余个，创造就业机会5000个左右。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本，人与自然相结合”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的艺术内涵，充分体现新时代商业城的容貌。322技术设备条件1室外1外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。2屋面坡屋顶。2室内1内墙商铺墙面为轻钢龙骨外覆石膏板，因而禁止在商铺墙面上悬挂过固定物品，如商铺需要，可再现现有墙面外自行制作墙面，满足经营要求。2顶棚商铺均应采用与各楼层公共区域相协调的吊顶。如商铺需要，可申请协调后自行设计装饰。3地面铺设高级防滑砖。4窗户外窗用彩铝窗。5门分户门为高级防盗、防火门、卷帘门。6卫生间内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。卫生间内设置简易洗手池及面镜。8楼梯间墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3配套设备1电视、电话、电讯系统有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。2电气配置开关、照明、插座、电表各一个。3给水变频式供水系统，每户独立水表。4排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。4智能化系统1安全防范系统报警系统、红外探测、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。2“一卡通”智能系统IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。3信息服务系统小区宽带接入（可接入INTERNET）、背景音乐、视频点播等。323道路系统道路为车行主干道和人行道路。324其他建筑指示牌停车区域等位置设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便市民。庭院灯设置在楼体前，保证夜间行人和车的安全、既有安全保护功能、又可美化环境。栏杆起安全保护作用。停车场地边界处设置栏杆以，将人、车分流。区域地形有高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶在公共区域等人流较多的地方、停车位出入口旁设置。4选址方案41项目选址及用地方案本项目位于XX市凌河区中央大街三段19号（原方圆宾馆），是XX市城市中心热点区域，该地块东至广东街，南至华联商厦北侧自然路，西至中央大街，北至广场。地理位置优越、交通便利。项目购买为净地，地块内现有方圆宾馆的拆迁工作由政府负责。本项目用地性质为商业用地，符合土地利用总体规划和城市总体规划。42选址所在地自然环境简况XX市位于辽宁省西南部、“辽西走廊”东端，是连接华北和东北两大区域的交通枢纽，下辖黑山、北镇、凌海、义县和凌河区、古塔区、太和区、经济技术开发区、松山新区等9个县（市）区，总面积10301平方公里，海岸线105公里，人口310万人。该地区属辽西丘陵区长期缓慢抬升地区，受北东和北西向构造发育，地势由东往西逐渐低缓，地貌形态以坡洪积扇裙、冲洪积阶地和平原为主，基岩主要为震旦纪、前震旦纪副变质体系，其次为中生代侵入岩体。XX湾沿岸地形平缓，西北高东南低，平均海拔高度为010M，海底地形比较平坦，由西北向东南倾斜，平均水深为035M，沿岸主要是第四纪的坡积、残积、冲积和海积砂土、亚砂土组成的松散堆积物。本地区地层单一，表层为海相沉积的23M淤泥质亚粘土，以下为陆相沉积粘土、亚粘土。大笔架山和沿岸一带零星出露的基岸为震旦纪的石英岩、长石石英砂岩、粘板岩、页岩和前震旦纪的混合花岗岩，其次为燕山期的侵入岩体，按照其形态和物质组成划分，可分为丘陵台地基岩岸、堆积平原沙质两种类型。本项目所在区域地处北温带，中纬度地区，属温带季风型大陆性气候，四季变化明显，冬寒夏热，雨热同季的特点。春季风大雨少，回暖迅速，气候干燥。夏季气温高，雨季集中。秋季温和，雨量骤减，冬季干燥寒冷，雨雪稀少。历年平均气温1046。历年平均降水量4989MM。冬季多北风和东北风，夏季多南风和西南风，历年平均风速为273M/S，冬季平均风速为235M/S。无霜期160180D。年日照时数为26266H。该地区常年主导风向为SSW，频率为1547；次主导风向为N，频率为1178。风速全年以12M/S风速级别出现的频率最高，为2422，其次是23,M/A这一风速级，出现频率为1962，而8M/S风速级，出现频率最少，为116。XX市境内有贯穿全境的三大河流，小凌河、大凌河、女儿河。评价范围内的地表水体为小凌河。小凌河发源于朝阳助安喀喇山，全长206KM，流经朝阳、葫芦岛和XX三市，在XX市西郊的何夹信子进入市区，该河市区段由何夹信子至百股河口，长115KM，小凌河流出XX市区段后，在每年的灌溉季节，一部分由紫荆山闸门输往凌海灌区，其余沿自然河段南下，于凌海市娘娘宫乡汇入渤海。沿海是XX市著名风景旅游区，西海口是辽西有名的海滨浴场；XX港区东侧的笔架山是国家级4A景区，是一个陆连岛，岛上有三清阁、王母宫和吕祖庙等人文古迹，每逢旅游季节中外游人络绎不绝，是当地的一个主要旅游景点。XX市地理位置优越，区位优势独具特色。XX南临渤海，北依松岭山脉，位于著名的“辽西走廊”东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。京哈铁路、秦沈铁路客运专线、京哈公路、京沈高速公路横贯全境。锦阜、锦朝高速公路及102线国道使XX与周边城市形成了“一小时城市群”。XX港是中国沿海最北部的一类开放商港，已跻身于中国港口二十强。XX机场是辽宁省西部唯一一座达国际4C级标准的民航机场，已开通XX北京、上海、大连等中转联航，可飞往全国各地。优越的地理位置，发达的海陆空立体交通体系，大大增强了XX的城市影响力和经济、文化的辐射力，也为XX市建设区域性中心城市和现代物流中心城市奠定了天然的基础。43社会环境简况本项目所在区域为XX市凌河区，凌河区位于XX市区东半部，是XX市的政治、经济、文化中心，是辽西沿海经济区中心城市的核心城区。凌河区辖区面积41平方公里，占主城区面积的5841，人口375万人，17个民族，下辖11个街道办事处，61个社区、2个村委会。几年来，凌河区认真践行“三个代表”重要思想，全面落实科学发展观，以建设辽西沿海经济区中心城市滨海新XX的核心城区为目标，坚持“三产立区、二产强区、开放兴区、民营富区”发展方针，大力实施第三产业升级工程和第二产业振兴工程，全力打造“实力凌河、开放凌河、文明凌河、和谐凌河”，经济建设和社会事业取得了显著成果。2006年全区地区生产总值154亿元，一般预算收入216亿元，社会商品销售额607亿元，经济实力名列辽西五市城区前列。凌河区先后被评为全国社区建设示范区、省发展经济先进区、省平安区、省精神文明建设标兵区，省级双拥模范区，在辽西地区率先通过省“双高普九”验收。凌河区是XX市的交通便捷区。XX火车站、XX公路客运中心坐落在凌河区。XX机场距凌河区10公里，已开通上海等航线；XX港距凌河区27公里，是我国最北方的一级不冻港，港口目前最大可停靠25万吨级油轮和7万吨级散杂货轮，年吞吐量超过3000万吨；8条铁路和158条公路在XX交汇，距京沈高速公路入口12公里，距北京458公里，沈阳200公里，大连370公里，京哈、锦朝、锦阜高速公路全线贯通，在辽西形成了1小时城市群，同大连、天津、赤峰等城市形成了3小时城市群。凌河区是XX市的大型商贸企业和新型经营业态的聚集区。XX市的大型商场90坐落在凌河区。大商集团XX百货大楼、中百商厦、新玛特超市、华联超市、家家广场、国美电器、苏宁电器等大型商贸企业均坐落在凌河区。凌河区还拥有辽西小商品批发市场、广东街商业街、华联家具商场、辽西木材市场等各类市场41处，汇聚了大量的人流、物流、信息流。辽西小商品批发市场是辽西唯一一家辐射辽西及蒙东地区的区域批发市场，年交易额达10亿元。凌河区是XX市对外联络的门户和重要物资流通集散地，形成了大市场、大流通、大商贸、大繁荣的发展格局。凌河区是XX市发展民营企业的首选区。凌河区积极推进政府职能转变，强化政府的社会管理和服务职能。提出“服务”是凌河区核心竞争力的思想。为民营企业创造了自由、宽松、稳定的发展环境，吸引了一大批民营企业落户。目前，凌河区共有民营企业26,986户，从业人员约59,020人，全年民营经济营业收入达13568亿元，占全区经济比重达80以上。规模以上企业42户，年产值（或销售额）在亿元以上的企业6户。凌河区是XX市最佳居住区。凌河区依紫荆山，傍凌河水，人居环境优美。小凌河水上公园、宝石文化广场、北园假日俱乐部等12个广场、公园分布区内。新建的巴黎豪苑、世纪花园、恒生现代城、瑞士家园等住宅区被誉为辽西绿色生态智能住宅小区的典范。凌河区是XX市的教育科研中心。辖区内各类大中专院校、科研单位64家。东北电子技术研究所、辽宁医学院等院所成为全区发展高新技术的重要依托。XX市最好的小学、最好的中学、最好的高中都在凌河区。全省闻名的XX中学、XX一高中、渤大附