2007年3季度及10-11月天津房地产市场分析报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178907年3季度及1011月天津房地产市场分析报告报告索引第一部分宏观经济政策1一、产业政策法规11、金融政策12、房地产市场调控政策4二、城市规划信息7滨海新区加快大交通体系建设定“六横四纵“框架7临港工业区三大化工项目启建7第二部分07年三季度房地产市场分析8一、一级市场运行情况8（一）一级市场概况8（二）区域市场分析10二、二级市场运行情况12（一）二级市场概况12（二）区域市场分析14三、三级市场运行情况17（一）三级市场概况17（二）区域市场分析18四、别墅市场动态21附件一07年三季度土地成交明细22附件二2007年9月调整利率表30附件三04年至07年加息明细31附件四存款准备金历次调整表322008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第一部分宏观经济政策一、产业政策法规1、金融政策国务院决定9月起将储蓄存款利息税降至5国务院决定自07年8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20调减为5。根据1999年修订的个人所得税法和对储蓄存款利息所得征收个人所得税的实施办法，中国自1999年11月1日起，对储蓄存款利息所得恢复征收个人所得税。对储蓄存款利息所得恢复征收个人所得税8年来，在鼓励消费和投资、合理调节个人收入、增加财政收入等方面发挥了积极作用。第三季度央行三次上调金融机构人民币存贷款基准利率第三季度中国人民银行共三次上调金融机构人民币存贷款基准利率。体现了政府的调控力度和决心。第三季度第一次调整，是在2007年7月21日。金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的306提高到333；一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的657提高到684；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调009个百分点。第二次调整在8月21日，基准利率达到756，上调了018。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第三次调整在2007年9月15日，金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的360提高到387；一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的702提高到729；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。（注9月15日调整利率表明细见附件二）市住房公积金管理中心公布公积金房贷新利率发布个人住房公积金贷款利率上调后，2007年7月21日以后发放贷款，贷款利率按调整后的新利率执行；7月21日前已发放贷款，贷款期限在1年以内的，执行合同利率。贷款期限一年以上的，于2008年1月1日，按调整后的新利率执行。7月20日，中国人民银行宣布自21日起对个人住房公积金存贷款利率进行调整。市住房公积金管理中心宣布2007年7月21日（含2007年7月21日，以借据放款日期为准）以后发放的个人住房公积金（组合）贷款，贷款利率按调整后的新利率执行；2007年7月21日前已发放的个人住房公积金（组合）贷款，贷款期限在1年以内（含1年）的，执行合同利率。贷款期限在一年以上的，于2008年1月1日，按调整后的新利率执行。此次个人住房公积金贷款利率上调幅度对借款人月还款额的影响有限，以贷款40万元、贷款期限30年为例，采用等额本息还款方式，利率调整后个人住房公积金贷款月还款额为213508元，调整前为211319元，仅多出了2189元。本次利率调整之后，个人住房公积金贷款与商业银行自营性个人住房贷款利差进一步加大，5年以上贷款利差达到了243个百分点，所以同样的贷款金额，2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789同样的贷款年限，个人住房公积金贷款与商业银行自营性个人住房贷款相比能节省更多的利息。调整后商业银行自营性个人住房贷款利率与个人住房公积金贷款年利率贷款年限个人住房公积金贷款商业银行自营性个人住房贷款6个月（含）以内5年（含）以内均为456036个月1年（含）68413年（含）70235年（含）7205年以上495738央行连续上调存款准备金率为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2007年8月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。在决定提高准备金率不足一个月，在9月中国人民银行又一次宣布在10月25日再次上调存款准备金率05个百分点。由此普通存款类金融机构将执行的存款准备金率标准，达到近十年来历史高点。仅隔一个月，从2007年11月26日起，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。（注存款准备金率历次调整明细见附件四）市场观点2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789三季度中央人民银行频出调控政策，其中在本季度2次上调存贷款利率和2次上调存款准备金率的政策引人关注。提高贷款利率主要是针对目前不断升温的房地产市场，从06年4月开始至目前加息已达7次之多，但依然没有遏制房地产市场价格上涨的趋势。市场面对不断的加息政策，似乎已经麻木，但加息政策的实施也使房地产市场潜藏着风险。风险主要体现在2方面，一方面不断提高消费者的购房成本，抑制需求，打击投机。另一方面加大开放商的融资成本，控制投资规模。虽然每一次加息的幅度都不大，但加息累加后所带来的效果，将在未来的市场中得以体现。对房地产市场有重大影响的另一政策就是央行不断提高准备金率。提高准备金率主要针对流动性资产过剩、投资过热的趋势。虽然该政策没有直接针对房地产市场，但由于准备金率的提高，银行的贷款规模将进一步压缩，房地产融资渠道和规模均受到较大影响，在一定程度上限制房地产投资规模。此次上调存款准备金率个百分点，将冻结银行体系资金超过亿元。次上调后，存款准备金率比年初上涨个百分点，冻结资金超过万亿元，累积效应显著。央行上调存款准备金率抑制货币投放的频率正逐步加快。这是央行今年以来第八次上调存款准备金率，这对抑制目前流动性过快增长、信贷盲目投放将起到一定积极作用。同时间接的限制了房地产市场融资的渠道和规模。存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。在企业有较强贷款冲动、银行有较强放贷冲动的情况下，通过存款准备金率的提高，能直接从银行手中收回资金，限制银行放贷能力。预计此次上调存款准备金率个百分点，将冻结银行体系2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789资金超过亿元。次上调后，存款准备金率比年初上涨个百分点，冻结资金超过万亿元，累积效应显著。频频上调存款准备金率，体现出央行加大调控力度的决心。从目前我国的信贷增长情况来看，由于目前我国贸易顺差和外汇储备的过快增长，引发了外汇占款渠道投放的货币大量增加，这是导致我国目前流动性过剩的重要原因。因此进一步上调存款准备金率的可能性依然存在。2、房地产市场调控政策中国建设部从政策上优先确保中低价位住房用地继建设部在8月底就国务院24号文即关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见展开解读之后，9月18日，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠接受媒体采访介绍目前住房保障制度相关情况。表示已从政策上明确优先保证廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型的普通住房用地。沈建忠称，解决城市低收入家庭住房问题将做到“五个落实”一是24号文件明确的各项经济政策、优惠政策要落实。如免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；棚户区改造和旧住宅区整治，农民工居住条件的改善等政策都将落到实处。为此，中央有关部门还在制定相应的配套政策，地方政府也在研究相应的实施措施。二是建设用地落实。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789从政策上已经明确，三类住房”用地将优先保证，即廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型的普通住房。“这次明确要计划单列，就是对廉租房和经济适用住房要在土地供应计划中单列，对中低价位、中小套型普通住房的用地必须要达到70以上。三是资金落实。廉租住房建设的四类资金渠道包括财政一般预算安排；土地出让净收益10；公积金增值收益，扣除管理费用、风险准备金等之外，剩余部分全部要用于廉租房建设；最后为社会捐助。四是落实相应的管理机构和实施主体。五是落实相关计划。“每个城市对低收入困难户数要摸底调查，然后制定规划，把项目定下来，把土地准备好，把资金落实好，每年按照计划来实施，而且要向社会公布。”沈建忠称。市场观点政府在调控房地产市场的过程中，出台了一系列的政策，但目前依然没有达到预期的效果，其中重要的原因就是房地产市场供应结构性矛盾一直没有得到很好地解决。此次政府出台旨在加强保障住房体系供应的政策，在平抑房价，解决市场不合理结构方面将逐步发挥作用，促进房地产市场的健康发展。央行银监会解读房贷新政2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知以下简称通知，对商业性房地产信贷政策进行了调整。就如何界定通知中的“首套自住房”和“第二套含以上住房”这一问题，有关负责人解释称，通知中的“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套含以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。通知要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套含以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。为切实防范金融风险，通知对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，通知强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50。通知以购房的套数和套型建筑面积为标准，设计了不同的最低首付款比例、利率水平。为继续支持中低收入家庭通过信贷解决住房问题，引导居民形成资源节约型的住房消费观念、理性消费，通知重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30的贷款最低首付款比例规定。为切实防范金融风险，通知对已利用贷款购买住房、又2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789申请购买第二套含以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，通知强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50。需要注意的是，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，抑制效果会更加明显。四大商业银行将统一第二套房认定标准四大商业银行或将统一以户为单位界定“第二套房”。10月17日中国工商银行上海市分行副行长张琪在上海召开的零售银行业论坛上透露，央行正联合四大商业银行讨论房贷“第二套房”的核定标准，预计近日将确立统一的“第二套房”认定标准。而中国建设银行已经明确了“第二套房”的认定标准是以“户”为单位。这也将是其他三大商业银行的选择。今年9月27日，央行联合银监会发布通知，明确贷款购买第二套住房，首付款比例不得低于40的，但通知没有明确究竟以何种方式认定“第二套”住房。上周末，光大银行和华夏银行率先出台房贷细则，确认以个人为单位界定“第二套房”，这个标准很快引发其他中小银行“跟风”。但作为中国最大的房贷银行，中国建设银行董事长郭树清10月13日在北京接受新华社采访时表示，建行已经明确了将第二套住房贷款人以“户”为单2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789位的认定标准。以“户”为单位，就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。而在第二套房首付比例上，北京建行确定的50首付比例，也高于目前多数银行执行的首付40的标准。央行确立的统一认定标准将在四大行强制执行，如果最终结果确定以户为认定单位，那么四大行可能面临以个人为认定单位的中小银行的竞争压力，但四大行只能全力支持。另外，即便首套房产的贷款已经还清，也仍将被计算在内。市场观点2005年以来，针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题，中央出台了一系列调控措施，并取得初步成效，但房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。政府力图通过控制需求来达到调控的目的。该政策主要从市场需求调控入手，重点调控房地产市场中投机行为，控制房地产市场过热的趋势。进入07年下半年，政策的效果开始逐步显现。从10月开始，部分一线城市已经出现了有价无市的市场局面，天津市场也面临成交量下滑的趋势。该政策也显示了政府调控房地产市场的力度和决心，预计08年在各项政策的综合作用下，房地产市场过热的趋势，将有所缓解。“新限外令“正式出台继06年7月建设部等六部委联合发布关于规范房地产市场外资准入和管理的意见以下简称“限外令”，以及今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知之后，近日，国家发改委和商务部又公布了外商投资产业指导目录2007年修订以下2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789简称“目录”，与2002年和2004年版的外商投资产业指导目录相比，2007版在房地产领域开始对外资收紧。将于今年12月1日起施行的“新限外令”明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅用地开发建设”从现行目录2004年修订的鼓励投资类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。根据国家统计局消息，前三季度，房地产开发完成投资16814亿元，增长303，其中外资增长155，势头很猛。同时，目前来自欧美等地的金融资本主要包括两种形式，私募投资和上市公司的资金，这些金融资本并没有在中国设立实体公司，只是通过在国内投资、合作开发、并购房地产项目进行经营，可以说是一种“快投资、快收益”的投资形式。因此国家必然要对此做出限制。目前只有政策出来，还没有具体执行细则，预计今后大宗的交易要通过特别审批。市场观点新的规定刚刚出台，具体解释还不详细，比如政策是否会出现漏洞等等会影响政策的具体实施。预计以后会有新的具体配套政策或者方案出台，届时可能会对业内有一定的影响。限外令主要为了防止热钱对房地产市场产生不良的影响，此政策的出台，首先表明政府的一种姿态，国外投机的基金一个警告，根据未来形势的变化，对政策进行完善和补充。外资的进入是有利于引进新的管理模式与观念的，限制外资将有可能降低中介行业的竞争,影响行业提高流通、降低成本的功能发挥。因此，想要在打击国2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789际游资投机行为、保护消费者的同时又能不打击行业发展，具体实施政策的制定可能会是一个比较困难的过程。该政策的出台对于三级市场也会产生相应的影响。目前中国境内规模最大的具有外资背景的房地产经纪公司主要是中原地产、信义地产、21世纪不动产等，其中中原地产是港资背景，信义地产是台资背景，21世纪不动产则继2006年获得高盛2000万美元风险投资后，今年10月22日再次获得美国艾威基金5200万美元投资。对于此类公司，在“新限外令”的影响下今后可能会受到更强的监管。二、城市规划信息生态城落户滨海新区国务院总理温家宝11月18日在新加坡与新加坡总理李显龙举行会谈。会谈后，两国总理共同签署了中新两国政府关于在天津建设生态城的框架协议。至此，经过四个多月的会谈和实地考察，中新生态城正式选址天津滨海新区。市委、市政府对生态城项目高度重视，组成专门班子，及时协调解决选址中的有关问题。在国家有关部门的指导和帮助下，经多方案比选、专家论证，最终选址天津滨海新区。中新生态城的规划建设，将运用生态经济、生态人居、生态文化、和谐社区、科学管理的新理念，建设“社会和谐、经济高效、生态良性循环的人类居住形式”，实现人与人的和谐，人与经济活动和谐，人与环境和谐。中新天津生态城将把新加坡城市规划建设的先进理念、技术与天津的实际情况紧密结合，在建设节能、环保、宜居住宅的同时，发展教育培训、科技研发、文化创2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789意、服务外包等现代服务业，配套建设一流的学校、医院、公园、文体设施和社区服务中心等公用建筑。生态城具体选址在天津滨海新区的汉沽和塘沽两区之间，距滨海新区核心区只有15分钟车程，面积约为30平方公里。滨海新区加快大交通体系建设定“六横四纵“框架滨海新区深入贯彻市第九次党代会精神，加快大交通体系建设，完善对外通道，全面提升服务功能，将用5年时间基本建成区域一体化综合交通体系，为经济快速增长提供重要保证。目前，滨海新区正在编制滨海新区综合交通规划，初步确定了六横四纵的快速路网框架。六横指津汉快速路、津滨快速路、津塘快速路、津滨大道快速路、津港快速路和津淄快速路；四纵指中央大道快速路、西中环快速路、汉港快速路和津歧快速路。作为滨海新区的中轴线，中央大道项目全长约53公里，连通汉沽、塘沽、开发区和大港。随着新区干线路网的逐渐完善，滨海新区内各功能分区、组团与天津中心城区、主要港口、机场将用高速或快速路直接相连。新区各功能分区、组团到达中心城区只需15至30分钟，新区内多功能分区、组团之间只需15至30分钟到达。今年滨海新区预计投资260亿元，建设62项基础设施和环境建设项目。“十一五”期间，新区将基本建成区域一体化综合交通体系。市场观点2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789经过建设，滨海新区将建设层次齐全、满足各种类型交通需求的铁路及轨道交通；建设面向东北亚、辐射中西亚的集装箱枢纽港和我国北方最大散货主干港及环渤海地区规模最大散货主干港；建成国内主要干线机场、国际定期航班机场及我国北方航空货运中心、东北亚航空货运集散地。到“十一五”末，新区与市区、北京、环渤海等地的交通将更为方便快捷。随着新区交通体系的完善,必将加快滨海新区的发展步伐。临港工业区三大化工项目启建从临港工业区获悉，总投资约780亿元人民币的三大石化项目大沽化工项目、中石油项目、蓝星化工基地已全部启建，目前三大石化项目均已进入地基处理阶段。根据现有规划，预计2011年天津临港工业区将形成集石油化工、海洋化工及其下游衍生品的材料化工、精细化工共同联合形成的化工产业集群。临港工业区规划总面积约80平方公里，一期规划面积约22平方公里，主要规划为化工产业区。截至9月底，已通过填海造地，开发土地18平方公里，并达到了“六通一平”的标准。此外，为了方便驻区企业，临港工业区开辟了万吨级航道，建成2个万吨级以上码头泊位。随着临港工业区的基础设施日益完善，众多大项目纷纷前来落户。大沽化工项目是渤海化工集团重点项目，总投资173亿元人民币，其中一期石油化工类项目总投资额约102亿元人民币，预计将在2009年初步建成。中石油项目是由中国石油天然气总公司投资建设，包括百万吨乙烯、千万吨炼油项目和俄罗斯国家石油公司合资和100万吨国家战略油储备库项目，该项目总投资约300亿元人民币，项目占地面积约5平方公里，预计2011年投产。化工生产基地，项目总2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789投资约306亿元人民币，一期投资约206亿元人民币，占地面积2平方公里左右，规划2011年建成投产。三、重点城市房地产市场走势10月70个大中城市房价同比上涨95创两年新高据国家发改委、国家统计局昨天发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨95，涨幅比上月高06个百分点；再创2006年以来的新高。分地区来看，同比涨幅较高的主要城市包括宁波、乌鲁木齐、北京、北海和深圳等；环比涨幅较高的主要城市包括重庆、宜昌、西宁、湛江和吉林等。房价继续在涨。昨天，国家发改委、国家统计局发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨95，涨幅比9月份又高出06个百分点，再创2006年以来的新高。住宅涨幅超两位数尽管10月份全国70个大中城市房屋销售价格16的环比涨幅比9月份低了01个百分点，但今年以来，房价同比涨幅却呈逐月加快之势。今年4至9月份，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨54、64、71、75、82、89。与此同时，10月份新建商品住房销售价格同比上涨106，涨幅比9月份高06个百分点；环比上涨19，涨幅与9月份持平。分类别来看，经济适用房、普通住房和高档住房的销售价格同比分别上涨33、109和123；环比则分别上涨05、21和17。这也表明，10月份新建商品住房销售价格也创出新2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789高，并同样呈逐月加快之势。今年4至9月份，70个大中城市新建商品住房销售价格同比分别上涨53、66、74、81、90、10。而分地区来看，10月份新建商品住房销售价格同比涨幅较高的城市包括宁波191、乌鲁木齐185、北京178、北海177和深圳168等；环比涨幅较高的城市则包括重庆61、宜昌41、西宁40、湛江39和吉林36等。非住宅涨幅回落除了新建商品住房外，10月份70个大中城市二手住房销售价格也同比上涨87，涨幅比9月份高11个百分点；环比上涨14，涨幅比9月份低02个百分点。二手住房销售价格同比涨幅较高的城市包括深圳211、宁波156、乌鲁木齐135和北京117等；环比涨幅较高的城市包括西安44、长春33、杭州32和吉林32等。非住宅价格涨幅有所回落。10月份70个大中城市的非住宅商品房销售价格同比上涨67，涨幅比9月份低03个百分点；环比上涨06，涨幅比9月份低06个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨87、66和45。面对依然“发烧”的房地产市场，央行和银监会于今年9月27日联合出台关于加强商业性房地产信贷管理的通知，以期运用差别化金融政策为房地产市场适当降温。国家发改委有关负责人此前也表示，今后一个时期是房地产市场调控的关键期，要进一步加大供需双向调控力度，继续抓好已出台调控政策措施贯彻落实工作，同时调整完善有区别的信贷、税收政策，形成合力，稳定房价。楼市盘整或为期不远2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789转眼间2007年将步入尾声，在上半年，国内房地产市场就由盘整格局逐步转暖，而下半年来，供求关系吃紧、市场涨价预期不减等各方面因素促使诸多城市的房价形成不可逆转的新一轮涨势。不过，三季度末政府又针对信贷、土地等出台一系列政策，业内人士认为，楼市盘整似为期不远。根据国家发改委和国家统计局同在昨天发布的三季度全国房价情况，70个大中城市房屋销售价格在三季度同比上涨82，涨幅比二季度高出19个百分点。其中，涨幅较高的城市包括深圳202，北海138，乌鲁木齐123和北京119等。同时，三季度70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨90，涨幅也比二季度高26个百分点。其中，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨34、93和103。涨幅较高的城市则包括北海187、深圳167、乌鲁木齐162、北京135和宁波116等。另外，三季度70个大中城市二手住房销售价格同比上涨76，涨幅比二季度高07个百分点。非住宅商品房销售价格同比上涨64，涨幅比上季度高12个百分点；其中，办公楼、工业仓储用房和商业娱乐用房销售价格同比分别上涨81、48和71。土地交易价格同比上涨15，涨幅比二季度高15个百分点；其中，居住用地、工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格同比分别上涨174、66和133。一线城市市场走势北京楼市11月成交继续下滑签约量暴跌24222008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178906年11月期间，有21天的期房住宅日签约量超过400套，而在07年11月，只有10天的期房住宅日签约量超过400套。期房住宅新增供应的大幅减少，直接导致了11月的期房网上签约套数下跌。今年11月期房住宅网上签约套数为10949套，而去年该数字为14448套，同比减少了3499套，跌幅为2422。今年10月新增供应套数，同比下降了2983，新增供应面积同比下降了2316。07年10月新增供应仅为7625套，新增住宅面积为982500平方米，去年10月新增供应达到了10867套，新增住宅面积为1278645平方米。上海11月商品房均价下跌7随着一系列房产新政的实施，以及非市中心区域新楼盘成交量增大等因素影响，11月份，上海市商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点。上海房地产交易服务网最新数据显示，进入11月以来，随着上海市中心区住宅用地接近饱和，新房开工速度放缓，黄浦等市中心区的新房上市量减少，而2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789闵行、浦东等非市中心区的新房上市量占到了总量的一半，直接导致上海房屋成交均价下降，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。同时，房产调控政策的影响也在近几个月日益显现。10月份就开始成交量下降，房价涨速放缓了，11月应该说是一个正常调整，从2004年开始，每次调控房价都会有一个调整。而随着上海中心区新房的选择余地缩小，也有购房者把目光转向了二手房。不过受近期房贷首付比例提高、年末银行放贷指标紧张及征收土地使用税等因素影响，多数购房者还是选择了观望。深圳庞大炒房人群致深圳房价继续下跌2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789深圳市10月份新建商品房销售面积只有9月份的一半左右，房价涨速也比9月份下降了1035，深圳楼市成交量的萎缩，也让地产中介迎来了前所未有的寒冬，由于没有成交量，中介公司开始赔钱，地产中介人员的收入也大幅缩水。07年10月，新房的交易量只有今年1月的20，而二手房也只能达到7月份的20。深圳各家银行紧控贷款，不仅导致了深圳楼市成交量的大幅萎缩，同时，成交量的大幅萎缩也暴露了深圳楼市已经成了炒房人的天下，据统计深圳上半年的成交量，投资客即炒房人和用家的份额占有比较，投资客是占有成交量的70。虽然深圳楼市成交量萎缩，价格开始下跌，但这次价格的下跌，是国家一系列宏观调控措施下的正常反应，是为了挤去前段时间疯狂上涨的泡沫。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789广州07年10月广州十区一手住宅成交量大约为55万平方米，不仅比9月份下滑了18，与去年10月广州十区一手住宅接近70万平方米的成交量相比，跌幅超过两成。十一黄金周前公布的房贷新政对广州房地产市场影响很大。目前，11月份的成交数据尚没有统计出来，但业内人士显然已经对这个月的成交不抱希望。中原地产预测，11月份一手楼成交量肯定下降，而且下降幅度会大于10月份，有可能会有30的下降。也就是说，广州11月份一手住宅的成交量有可能下探到40万平方米，成为今年春节以来的一个“冰点”。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789市场观点供求失衡应该是造成此轮房价上涨的主要因素，随着未来几年结构调控等措施进一步发挥效应，供需矛盾将逐渐缓和。并且房价增长已造成一些城市“有价无市”的局面，广州、深圳、上海在10月均出现成交量持续萎靡的市场状况。10月份广州住房均价增幅趋缓，10区住房均价11970元/平方米，比9月上涨了6，而9月份同比上涨幅度为14。深圳商品房成交均价出现下跌迹象。根据中国指数研究院统计显示，10月份深圳商品房成交均价为每平方米14797元，和9月份环比下降1035。根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789的统计，1至10月，北京市商品房现房和期房销售面积均呈下降趋势，现房销售3946万平方米，期房销售12539万平方米，分别比去年同期下降26和57。其中，住宅现房销售2863万平方米，下降328；住宅期房销售10625万平方米，下降103。此外政府对于房价的持续上涨，一直保持关注。今年以来，政府出台一系列宏观调控政策，在供给方面采用提高准备金率，加强贷款管理，对流动资金加大管理力度，控制资金阀门，力图提高房地产开发门槛，改变房地产市场投资过热的局面，另一方面，从需求管理入手，提高贷款利率，二套住房限制，力图打击投资投机行为，保证房地产市场的健康发展。目前宏观调控政策的效果已开始逐步显现。预计未来房地产市场在该政策环境下，将出现行业洗牌的局面，对于有实力的知名公司，将凭借雄厚的资金实力和较高的操作水平，继续保持行业领先的地位和较高的市场占有率，而相对势力较弱的企业在盘整的市场趋势中，面临着市场风险的考验。第二部分07年三季度房地产市场分析一、一级市场运行情况（一）一级市场概况三季度天津土地市场十分活跃，成交量和成交价格均有较大幅度的增长。三季度共成交土地68宗，总占地面积达53871万平米，同比06年第三季度成交量有较大幅度的提升，成交面积同比增长达到了412，。环比二季度也是大幅上升，成交面积环比增长187。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789成交金额增长幅度较高，成交金额达到了18252亿元，同比06年同期增长率达到了682，而环比07年二季度更是达到了1266。新增土地的楼面地价屡创新高，在市区，07年8月1日，深圳金地获取河东区津塘路地块，楼面地价达到了6800元/平米，而仅过1天，深圳振业在新开路东侧获取的宗地，楼面地价达到了8800元/平米。地价涨幅迅速。一级市场价格涨幅的变化，也将对未来区域二级市场的发展产生深远的影响。附表06、07年三季度土地成交数据对比分析时间项目成交宗数成交面积（万平米）成交金额（万元）07年三季度6853871182524206年三季度1110516233347同比增长518412682数据来源天津土地交易中心成交面积（万平米）010020030040050060007年三季度06年三季度成交面积（万平米）成交金额（万元）050000010000001500000200000007年三季度06年三季度成交金额（万元）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789附表07年二、三季度土地成交量环比分析时间项目成交宗数成交面积（万平米）成交金额（万元）07年三季度6853871182524207年二季度2618784133578环比增长1621871266数据来源天津土地交易中心成交面积（万平米）010020030040050060007年三季度07年二季度成交面积（万平米）成交金额（万元）05000100015000200007年三季度07年二季度成交金额（万元）市场观点三季度的土地市场在成交量还在成交价格上都有很大的突破，主要是由于开发商看好天津房地产市场的发展前景，加大在天津的布局力度，一级市场的竞争日趋激烈。而另一方面，政府紧控土地阀门，使土地资源供不应求，土地价格水涨船高。三季度河东区地块地价的屡创新高，正是开发商竞争的结果。三季度成交量的放大，在很大程度是由于环外区域土地市场的活跃。由于市区土地资源稀缺，土地成本高昂，不少开发商开始在环外区域，如近郊四区、郊县趋于积极拓展，造成土地市场日趋活跃，成交量放大。同时市场竞争十分激烈，推动土地价格的不断上涨。附表07年9月、10、11月土地成交数据对比分析成交面积成交金额时间项目成交宗数（万平米）（万元）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892007年9月293185911666492007年10月18383366638572007年11月4427973110560501001502002503003504004502007年9月2007年10月2007年11月成交面积02000004000006000008000001000000120000014000002007年9月2007年10月2007年11月成交金额进入第四季度，10月的土地成交面积有较大幅度的提升，但成交金额却有较大幅度的下滑。这主要由于10月份，土地市场推出了53万平米的经济适用房的划拨土地。而划拨土地没有土地出让金，因此造成了10月土地成交面积上升，但成交金额总额下滑。11月一级市场在成交面积和成交金额环比10月均有较大幅度的下滑，主要由于11月成交的土地中工业用地比重较大，44宗土地中有22宗为工业用地，工业用地价格相对于住宅、商业用地有较大差距，而10月的成交土地以居住商业为主，因此11月在成交金额上环比10月有较大幅度的下滑。（二）区域市场分析07年三季度，一级市场成交量最大的区域为东丽区，共成交土地7宗，成交面积达到153万平米，占成交面积总额的30。其中华侨城在东丽区华明镇获取2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789了28万平米的土地，其土地总价达到16亿元，楼面地价5053元/平米。北京住总集团在杨北公路获取了35万平米的宗地，楼面地价也达到3505元/平米。外地公司在东丽区的布局，是三季度东丽区一级市场成交活跃的主要推动力。同时，外地公司的进入，加剧了区域竞争，推动成交价格的大幅攀升。津南区的一级市场表现十分突出，成为众多知名开发商关注的焦点。三季度成交量达到了100万平米，占市场成交面积总额的20，成交区域主要集中在双港区域。包括华润置地、北京住总在内的外地公司，以及天房发展等本土开发商，均在该区域获取大宗土地。土地价格在市场竞争中屡创新高。该区域目前成交土地的楼面地价在45005500元/平米，也意味着该区域未来二级市场的价格在土地成本的推动下将达到新的高度。其他区域市场风气云涌，塘沽区、西青区在成交量上均十分活跃。而且也受到诸多外地开发商的关注。如塘沽区吸引了大连海昌、深圳深福保在该区域的布局。西青区则有北京尚博获取大宗土地。市区土地资源稀缺，交易量较小。但深圳振业和金地集团在河东区获取土地的高价引起了市场的关注，也对周边区域的二级市场价格起到推动的作用。附表2007年三季度天津市一级市场成交区域分布2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789成交面积（平米）0040006319303110027114河北南开河东红桥和平河西西青北辰津南东丽蓟县塘沽宁河汉沽大港武清静海宝坻数据来源天津土地交易中心附表2007年三季度天津市一级市场成交区域分布成交金额（万元）0100000200000300000400000500000600000成交金额（万元）成交金额（万元）048000340843000883043989053471048038942010158716001609116645409140040河北南开河东红桥和平河西西青北辰津南东丽蓟县塘沽宁河汉沽大港武清静海宝坻数据来源天津土地交易中心10月一级市场在成交土地在区域分布上主要集中在津南区的天嘉湖区域，其他主要集中在汉沽区和武清区。其中天嘉湖出让面积达273万平米，集居住、商业、娱乐为一体的大型综合项目。由昆明星耀体育运动城有限公司获取，土地总价款62亿元，楼面地价2110元。该项目的开发有利于区域升级，同时也会加2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789大区域间的竞争。星耀体育运动城有限公司是一家全国化大型的综合开发公司，以公建项目开发见长。附表2007年10月天津市一级市场成交区域分布成交面积（平米）0102830000608河北南开河东红桥和平河西西青北辰津南东丽蓟县塘沽宁河汉沽大港武清静海宝坻附表2007年10月天津市一级市场成交区域分布成交金额（万元）0200000400000600000800000成交金额（万元）成交金额（万元）0000000063132000001765301044000河北南开河东红桥和平河西西青北辰津南东丽蓟县塘沽宁河汉沽大港武清静海宝坻2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178911月一级市场在成交土地在区域分布上主要集中在近郊四区和郊县，近郊四区中，东丽区有8宗，面积总计43万平米土地成交，均为位于空港物流加工区，为工业用地。此外津南区有2宗小面积的居住用地出让。郊县区域主要集中在静海、武清和宝坻。静海一级市场较为活跃，共出让35万平米，其中10万平米为工业用地，其余为商业、居住用地，主要集中在大邱庄和开发区。宝坻区的一级市场值得关注，珠江在宝白公路获取一宗162万平米的土地作为储备，容积率在1135，预计08年上市。此外金厦在宝坻城区获取了16万平米的土地作为储备，加大对宝坻市场的开发力度。附表2007年11月天津市一级市场成交区域分布成交面积00000022010100025320018和平区河东区河西区南开区河北区红桥区东丽区西青区津南区北辰区塘沽区汉沽区大港区开发区武清区宝坻区蓟县宁河县静海县附表2007年11月天津市一级市场成交区域分布2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789020000400006000080000成交金额成交金额001355400017665038750169400001442068775055216180和平区河东区河西区南开区河北区红桥区东丽区西青区津南区北辰区塘沽区汉沽区大港区开发区武清区宝坻区蓟县宁河县静海县市场观点三季度一级土地市场无论在成交量还是在成交价格上，都有大幅度的提升。土地市场的变化对未来市场的发展产生了深远的影响。影响一一级市场竞争加剧，土地价格节节攀升天津市战略地位的提升，以及为未来的战略规划，为天津房地产市场的发展带来了机遇。众多知名开发商看好天津市场未来的发展，涌入天津房地产市场，加剧了一级市场的竞争，土地价格不断攀升。例如在市区土地一级市场的竞争中，河东取得新开路地块和津塘路地块均创该区域楼面地价的新高。不仅仅在市区，环外土地也成为众多开发商竞争的目标。尤其是滨海新区及周边区域的一级市场，在三季度表现的十分明显。东丽区、津南区成为市场的焦点，成交量与成交价格创出了新高，作为滨海新区与天津市区的重要连接部，战略区位十分突出，此外空港物流、开发区西区的产业支撑，为未来市场的发展提供了有力的支撑。知名开发商正是看到了市场机遇，不惜以较高的土地成本获取土地开发项目。预计随着市场竞争的不断深入，未来一级市场的竞争将越发激烈。影响二高地价助推房价由于一级市场的活跃，价格的不断提升，土地成本在房地产开发成本中的比例逐步加大。河东区津塘路地块楼面地价达到了6500元/平米，相当于周边同时期的房产价格，而津南双港的楼面地价已达到45005500元/平米的水平。高2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789昂的土地成本使未来房地产价格进一步上涨成为必然。影响三外地开发商布局加剧区域未来房地产市场竞争从三季度的土地市场获取公司构成分析，外地知名公司在不断增多。深圳华侨城、上海景瑞、金地、深圳振业、大连海昌、深圳深福保、北京嘉益德、北京尚博、北京住总等纷纷攻城掠地。知名公司的涌入，一方面为天津房地产市场提供了多元化的产品，提升了产品的品质和先进的理念，但同时也是未来房地产市场的竞争更加激烈。不仅在产品领域的竞争方面，而且在不同区域的区域市场的竞争都会面临着竞争的压力。进入第四季度，10月的一级市场相对比较稳定，环比9月在成交面积上无大的起伏。由于市政府为贯彻宏观调控政策，解决房地产市场结构性矛盾，加大经济适用房的投入，在10月有较大比例的经济适用房土地划拨。而进入11月，针对空港物流区及武清产业发展的需要，成交了大量工业宗地，加大了工业用地的比例，支持区