2007年广州十一黄金周房地产市场总结报告-中原

黄金周楼价照常走高，楼市照常高温今年十一黄金周广州房地产住宅市场总体供应量较五一黄金周充裕，销售气氛亦较“五一”高，尤其是市中心的供货量加大，大大刺激了城中心楼市气氛上升。天河、海珠、白云和番禺等主力成交区域以及老城区不少推出新货的楼盘在国庆期间都迎来鼎盛的人气。而城外围区域如南沙、萝岗、花都等区域在十一期间的供应量较五一有所回落，而且缺乏焦点楼盘带动区内楼市的销售气氛，市民对其关注度有所减少，不少城外围楼盘加大优惠力度，以求吸引买家的关注。今年十一黄金周的另一个特点是楼价仍然高企，进入市场的新货普遍调高楼价，白云区同和板块更因“新地王”的诞生，楼价全面调升至12000元/平方米，较五一黄金周期间约8000元/平方米的均价上升超过50。海珠区、天河区及番禺区各推出新货的楼盘都有不同程度的价格上调。海珠区的富力银禧花园三期均价18000元/平方米，较五月份上升超过3000元/平方米，新开盘的兰亭御园更达到2万元/平方米。天河区的珠江新城在国庆期间价格基本超过22万元/平方米，定位更胜一筹的凯旋新世界及誉峰现时的价格更升至4万元/平方米以上，低于2万元/平方米的一手豪宅在珠江新城已几乎绝迹，而今年五一期间珠江新城的一手住宅均价仅约在1500020000元/平方米。今年国庆期间广州最受关注的板块为白云区的金沙洲，恒大御景半岛、万科金域蓝湾和中海金沙湾等大型楼盘将金沙洲楼市提升至高点，尤其是恒大御景半岛在国庆前夕楼盘密集式的广告宣传令其成为市民重点关注楼盘，开盘当日楼盘迎来了数万人前来参观选购，成为十一黄金周销售最火爆的楼盘。中海金沙湾、万科金域蓝湾两大品牌楼盘人气旺盛，亦为金沙洲楼市增色不少。恒大御景半岛在国庆期间开盘，成为金沙洲目前价格最高的豪宅楼盘，恒大御景半岛销售火爆给金沙洲后续出场的江景豪宅楼盘打一支强心针。恒大御景半岛开盘标志着金沙洲的高端江景豪宅市场正式面世，金沙洲高端住宅市场之争逐步升温，有望成为白云区江景豪宅的汇聚之地。天河区珠城楼价持续攀升，无阻销售气氛高涨2007年的国庆黄金周期间，天河区新建商品住宅的供货量集中在珠江新城、天河公园东圃和后天河三大板块。这次国庆黄金周的楼价比今年“51”黄金周的楼价有大幅上调，均价全部“破万”，均价由133万不等/平方米，珠江新城最低22万元/平方米，其它板块普遍在12万元之间/平方米。当然，发展商根据不同的时间、不同的客户给予不同程度的折扣。虽然楼价高企，但依然阻挡不住购房者的热情，只要是国庆期间有新货推出或样板房首次对外开放的楼盘，均能引来大批热情高涨的买房或看房者，而且每个楼盘的销售率几乎都接近或超过五成的销售率，一些热销楼盘更由于购房者反应热烈，当场加推。当然，购房者反应热烈与发展商推货量有限有一定的关系，大部分楼盘在黄金周期间的推货量都是100200套左右。但也并非每个楼盘的人气都十分充足的，少数楼盘由于没有新货推的关系，现场十分冷清。天河区除个别少数楼盘走中档路线外，其余均走高档路线，100平方以上的三房至四房毫无疑问担当天河楼市的主角，两房及以下的中小户型在珠江新城等地早就成为“濒临绝种动物”，而现在这一趋势更蔓延至其它板块，现在只有很少一部分的楼盘愿意做单间或一房一厅等小户型，时代花生和橡树园就是其中一员。为把楼盘打造成高档豪华的形象，许多楼盘都把装修标准及物业管理等附加价值大幅提升。豪华装修高达25003500元/平方米，物业管理费2835元/平方米，提供24小时酒店式管理等等都成了高档楼盘的卖点之一。珠江新城板块均价达到223万元/平方米，主要针对投资人士及高收入者。黄金周期间推货量较少，除嘉裕君玥国际公寓有新货外，其它楼盘如汇峰苑、隽峰苑等均在卖尾货，而中海璟晖华庭、中海花城湾及保利108公馆等等均要国庆后才有新货推。除一些在推尾货的楼盘的人气与平时周未差不多之外，大部分楼盘的人气都比较充足，看楼咨询或买楼的人络绎不绝。天河公园东圃板块均价约17万元/平方米。推货量一般。现场人气较足，除个别没新货楼盘较冷清外。天河公园及东圃板块的一些楼盘凭借其景观或品牌优势，逐渐向高端市场靠拢，例如公园一号及骏景花园的“天骏帝景”组团，均价为17万元或以上/平方米，“天骏帝景”最小户型是160平方米的三房两厅三卫。可见天河公园东圃板块主要针对二次以上置业者。后天河北板块推货量较大，主要针对首次置业的年轻人，户型面积从25平方米的单间至111平方米的三房两厅不等，价格亦是天河区当中较便宜的，均价1315万元/平方米。其中，一些较大型的小区盘例如时代花生等销售情况理想，受到许多买家热捧。海珠区黄金周楼市滨江东独领风骚“十一”黄金周，海珠区有一手楼盘供应的板块主要是南洲路板块、赤岗板块及滨江东板块，其中滨江东板块因为一手楼盘集中、户型选择多样而毫无疑问成为本次黄金周中海珠楼市的亮点。南洲路板块没有全新的楼盘推出，在售的也仅有罗马家园的凯雅庭小户型组团，户型以5396平方米一房至三房单位为主，价格约在14000元/平方米左右，销售情况未见火爆；而南洲路板块的中低价楼盘芳草轩已全部售完，最后的均价约8500元/平方米；至于合生集团的楼盘颐景华苑新一期目前暂时还未能在黄金周上市，令到这一带的一手楼市多少显得有些冷清；赤岗板块在售楼盘索丽苑和金丰大厦等，其中索丽苑为全新小区盘，主打中小户型，均价在8000元/平方米左右，金丰大厦的均价已超过1万元/平方米。对比起其它板块，滨江东本次黄金周的供货量相对比较集中，并且新货的单价全部在14000元以上。虽然价格贵，但胜在户型选择比较丰富，既有以200平方米以上江景豪宅为主的楼盘，如保利康桥（均价30000元/平方米）和珠江帝景（均价25000元/平方米）；也有以82160平方米两房至四房单位为主的富力银禧（均价20000元/平方米）还有全新楼盘恒鑫东和湾，5098平方米一房至三房单位的户型、14000元/平方米的价格，补充了滨江东小户型单位的货源。海珠区西部在售货源少，楼市显得平静。革新路板块可售货源少，新货未及在黄金周上市，住宅市场交投平静，其中光大榕岸已进入销售后期，部分楼宇已交楼入住，可售的单位不足50套，富力现代广场新一期亦未开始认购。海珠区西部人气最旺的只有兰亭御苑，虽然该盘仅在国庆期间进行咨询，参观咨询人士不绝，楼盘园林设计采用广州少有的中式岭南园林，户型设计77142平方米的二房及三房为主，均价达到20000元/平方米。总的来说，海珠区一手货源的供应虽然比较分散，但在售的楼盘却也不少，并且90平方米以下的小户型单位有所增加，如索丽苑、江南玫瑰园和罗马家园的部分组团等。价格落差非常的大，赤岗板块的索丽苑尚未破万，离其不远的滨江路上，就已出现30000元/平方米高价的保利康桥。番禺区楼价高位运行考验营销水平市桥板块“楼价洼地”相对于广州中心地段动辄单价2万以上的楼盘，市桥或许算得上一个“价格洼地”东方白云花园6800元/平方米、花样年华9000元/平方米、柏丽花园9500元/平方米柏丽花园则毗邻番禺地铁站和区政府，建筑风格和地理位置均有一定的优势，户型设计以大三房、四房为主，符合市桥买家的自住习惯，是一个素质较高的楼盘。花样年华则是市桥板块知名度相当高的楼盘，这得益于海伦堡、御院等所积累的客源及声誉。市桥房地产目前买家以二次置业为主，因此他们对购房的需求远不如广州市区的买家迫切。目前番禺楼市已不再是一年前“只要是盖楼就卖得出”的市场环境，不少楼盘的楼价已高出大部分市民的心理预期，如何调整购房者的心理预期，是对发展商营销能力的极大考验。华南板块货量少皇帝女儿不愁嫁这个国庆节华南板块有点冷清，只有锦绣银湾、广州雅居乐和江山帝景还有比较多的住宅货源，星河湾则接受咨询未能赶上国庆开售，南国奥园仅推出商铺和酒店式公寓，其他大盘已基本没有推货。供应量少，使得华南板块的开发商并不急于清货。星河湾新推组团目前接受咨询，预期均价已达到22000元/平方米，比去年的楼王“星座”还高出一倍。但即使是如此，星河湾的品牌号召力还是吸引了充足的人气。星河湾为黄金周专门在售楼部旁边建起临时样板房，户型方正，装修大气，受到了不少看楼者的认可。广州雅居乐“天域二期”2栋高层及3栋小高层共300套货量已于9月推出发售，国庆期间剩余数量未足4成，可供选择产品有限。天域二期定位为大户型中高端住宅，主力户型为96130的三房单位及180207的四房单位。户户南北对流，均可望园林景观，奇数楼层01单元还附带送一半面积的主人房阳台。销售均价14000元/，比去年同期高出将近一倍。另于10月下旬推出“新地”组团，户型单位为8097二房单元及133的三房单元。现已提前推出小户型的示范单位。具体发售价格未定。江山帝景的联排别墅“江御壹品”9月中已开始接受咨询选购，国庆期间销售现场人数不多。别墅面积约300平方米，含60平方米开间逾6米的商铺，可作商业用途。别墅商铺设计在小区外围，住宅入口则在小区内。均价28000元/（不含装修）。由于其别墅、商铺均紧靠山林排列而建，无论是居住或首层休闲长廊，均能欣赏山林景色。另推出拥有江景和山景的高层洋房。每层三梯两户，南北对流，面积在266313之间。销售均价23000元/，也必去年同期高出一倍。从目前在推的几个大盘来看，均价已比去年同期上升了100左右，但由于新货供应不足，加上番禺的居住环境已被越来越多的市区买家所认可，开发商对目前的定价信心十足。如广州雅居乐、江山帝景等楼盘，在这个黄金周的人气虽然并不高涨，但众多售楼人员并没有表现出急于出货的情绪，开发商更有继续上调售价的趋势。“皇帝女儿不愁嫁”，或许是华南板块楼市的最好注脚。老城区新货供应倍增带动销售高涨十一黄金周期间，老城区因长期处于缺货期，国庆期间迎来今年的供应最高峰期，越秀区及荔湾区的楼市都有相当不错的表现，即使不少楼盘在国庆期间只是内部认购，并未正式开盘，也吸引了众多买家到来参观，为各楼盘带来不俗的人气氛。在优惠活动方面，老城区各楼盘楼价较高，但给予买家的优惠却比较少，不少楼盘没有任何的优惠措施，老城区新货供应少，住宅新货“不愁卖”是优惠少的主要原因。国庆期间越秀区的东山欣园、东山华庭、越秀上品轩和万科金色家园四大楼盘正式开售或认购，成为最具人气的楼盘。四盘都位于越秀区的繁华路段，地理位置非常优越，其中三个楼盘更位于原东山区，因此楼价普遍处于高位，其中万科金色家园的均价达到2万元/平方米，东山欣园均价1800021000元/平方米，为现时越秀区售价最高的洋房单位，其它三个楼盘的价格也超过14000元/平方米。虽然越秀区的楼价越走越高，但仍然吸引了众多买家，其中位于东风路的万科金色家园和地铁上盖楼盘的越秀上品轩人气最高，参观人流络绎不绝。除了上述四个新盘，越秀区在售的东山紫园、淘金家园及东堤水岸尚有部分尚货，人气较四盘淡，价格较早期单位有所提升，如东堤水岸开盘均价为12000元/平方米，十一期间已升至15000元/平方米。越秀区十一黄金周在售的新货显现多元化，90平方米以下的小户型单位明显较五一期间增加，越秀上品轩、万科金色家园都有90平方米以下的中小户型单位供应，只有东山欣园主推160200平方米的大户型单位。荔湾区下半年面市的新楼盘比越秀区多，但其中不少楼盘赶不及在国庆期间推出市场。如逸翠湾、丽丰中山七项目和十八甫北一号尚处于施工期间；西门口广场新一期、万科金色系列的金色康荔和金色荔苑、雅居乐进老城区新作荔尚国际和粤沛地产位于中山七路的美荔心筑则还没有取得销售资格，现阶段只能作咨询，没有板房，新货上市时间未能确定，国庆期间参观咨询的人较少，咨询中心人气淡静，与荔湾区在售的楼盘形成较大的差异。荔湾区在国庆期间新推出市场的新盘缺乏，在售的新货基本为旧盘新推，力迅原筑为四季花园的三期、逸彩新世界推出荔逸园、富力盛悦居、荔港南湾、恒荔湾畔和西门口广场推出新一批单位。虽然没有全新楼盘刺激荔湾区的十一黄金周的楼市，但推出新货的楼盘都为老城区少有的小区盘，对买家具有更大的吸引力，各在售楼盘迎来大批的买家参观。荔湾区国庆期间在售的楼盘价格全部超过10000元/平方米，即使是原芳村的楼盘在国庆期间推出新货的三大楼盘力迅原筑、逸彩新世界和恒荔湾畔的售价均突破万元/平方米，原为四季花园四期的力迅原筑现时售价为1100012000元/平方米，较四季花园二期约7000元/平方米的价格上升4000元/平方米。为了迎合老城区买家的需求，荔湾区新货的户型设计以中等户型为主，90120平方米的三房单位占较大份额。白云区这个国庆楼市不太热新地王诞生同和楼价应声而涨国庆前不久，经过137轮的激烈争夺，位处同和的云祥路地块终以每平方米18万多元的楼面地价加冕为广州的新地王。“地王”诞生后，周边开发商迅速反应，纷纷调高售价，致使新地王所处板块已难觅万元以下的楼盘。十月一日当天人气较高的楼盘是云山熹景，从签约客户及销控情况来看，新组团云瑞轩、云悦轩在发售当天上午估计售出超过30套，销售理想。考虑到很多客户趁着国庆假期出游，由雅居乐开发的南湖半山豪廷并没有在国庆当天推货，而是选择在黄金周开始前两天推出。作为目前白云区档次最高的高层洋房之一，高达18万元/平方米的均价成为同和板块洋房的标杆。高价固然把不少自住买家拒之门外，但雅居乐的品牌影响力、专线看楼车、依山傍水的自然环境还是为本楼盘带来了不少人气。合一国际则成为目前同和板块售价最低的楼盘之一，一般洋房的均价仅12万元左右，小复式则为15万元/平方米，两者均带装修。白云大道板块黄金周新货不多本板块的楼盘似乎已并不对传统的“黄金周楼市”抱有太大期望，致使万科云山选择在国庆最后一天才开盘，尚山佳境、颐和上院于10月下旬才开始发售。托斯卡纳本周推出130200三至五房大户型南湖山景洋房，销售均价12000元/以上。均价20000元/以上正对中心水景的46套珍罕别墅。另有洛可可别墅少许珍藏现楼单位推出。据销售人员称自推出后已售出过半单位，尤以洋房较为抢手。岭南新世界国庆期间推出倚湾园二期26及2931栋共4栋，户型面积77140二房至四房400多套单位。均价9700元/，楼盘以交通方便、生活配套成熟及社区环境作为卖点，主要针对人群是以自住为主的中等消费群。云山诗意国庆期间推出以户型面积从60200平方米不等的二至三房单位。据销售人员称10月2日发售当天即已售出近6成单位。御景半岛撑起半边天僻壤成江景豪宅恒大御景半岛开盘，使金沙洲这一新兴板块在黄金周大抢市区楼盘的风头，稀缺的江景资源更是该板块楼盘的最大卖点。恒大御景半岛于10月1日正式公开发售，是该板块于十一期间唯一发售新盘，产品层次丰富、广告强势轰炸、恒大丰富的客源网络，为开盘当天带来了数万人前来参观选购，声势之浩大实属罕见，开售后未足一小时已售出近1/3数量。户型方面，其独立别墅均价在3万元/以上，湖景联排别墅预计售价2万25万元/，户型面积从96308平方米不等的“江景园景”双景观房均价13000元/15000元/。御景半岛的成功推出，将使金沙洲完全摆脱