2007年合肥市房地产市场研究报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317891合肥房地产市场研究报告二零零七年六月2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892目录第一部分合肥市房地产市场概况3一、供求状况3二、2007年合肥房地产市场概况5第二部分细分市场研究7一、新建商品住宅7二、非住宅市场28三、二手房市场32第三部分趋势分析34一、宏观影响34二、行业趋势34三、规划发展35四、量价走势35第四部分影响因素分析37一、十一五城市规划重点38二、中远期规划中合肥的区域划分39三、“141”规划介绍412008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317893第一部分合肥市房地产市场概况一、供求状况1供应2006120075合肥商品房供应走势图01002003004005006007008002006120062200632006420065200662006720068200692006102006112006122007120072200732007420075供应量（万）数据来源合肥家园网合肥市房地产供应量的统计方法为累计供应量。2003年至2005年之间，合肥全市商品房年新增供应量保持在450550万方左右，年成交量在400450万方左右，历年累计存量在150200万方之间，供求关系平稳。20062007年，供应量开始增加，尤其是进入2007年以来，大量50万方以上甚至百万方以上体量的项目进入市场，且大多数十万方同期开工，同期销售，市场需求有限，造成市场上大量存量积压，供求关系发生变化。截止2007年6月4日，合肥市共入网上市503个项目，入网销售201860套、199015万，；其中可售商品房76603套，可售面积71718万。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178942成交2006120075合肥商品房成交量价走势图01000002000003000004000005000006000007000008000002006120062200632006420065200662006720068200692006102006112006122007120072200732007420075260027002800290030003100320033003400成交量（）成交均价（元/）数据来源合肥家园网自2003年以来，合肥全市商品房年成交面积保持在400450万，2006年成交量较高，达520万。成交均价在30003200元/左右浮动。2月份由于春节因素，造成成交量和成交均价的下滑，属于正常的市场反映，部影响市场的整体走势。同时，统计数据表明，每年的35月份、910月份、12月份以及来年的1月份会形成3个成交高峰，成交价格和成交量均有较为明显的攀升。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317895二、2007年合肥房地产市场概况1市场去化出现回暖，但供大于求的态势未变2007年前4个月，合肥市房地产开发投资达9696亿元，占合肥固定资产投资的比重为29，同比下降3个百分点。商品房销售面积232万平方米，同比增长133。其中住宅销售面积达213万平方米，同比增长16。商品房空置面积约106万平方米，同比增长57，比一季度回落27个百分点。住宅空置面积约68万平方米，增幅比一季度回落40个百分点。尽管前4个月的交易量出现了较为明显的增长，但是合肥房地产市场供大于求的状况没有根本性的改变。土地供应缩减，2006年合肥市土地出让与上一年相比减少了1000多亩，今年一季度，合肥市出让土地总面积仅为651万平方米，与2006年同期相比下降589。2房产价格微幅波动，仍为滞涨状态由于前两年供应面积过大，销售回暖并没有从根本上改变市场供应格局，因而合肥房价几乎仍然处于滞涨的状态，甚至出现了微幅下跌。合肥市房地产管理局统计表明，今年前4个月，全市商品房销售均价每平方米约3400元，住宅每平方米3100元左右，比去年同期分别增长了043和123。事实上，合肥商品房至5月底可售套数达77万套，可售面积超过727万平方米，这意味着，即使没有新的商品房上市，市场也至少要一年半的时间才能“消化”完毕。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178963需方市场更倾向于小户型2007年14月份实际登记的商品住宅中，单套建筑面积在90平方米以下的占总套数的262，与2006年同期相比增长467；建筑面积占总住宅面积的1626，与2006年同期相比增长429；单套建筑面积144平方米以下的普通商品房套数占住宅总套数的831，与2006年同期相比下降275，建筑面积占总住宅面积的7444，与2006年同期相比下降177。随着调控政策的略施和个人所得税的全面征收，购房者对户型面积的消费有了较理性的选择，需方市场更加倾向于小户型。2007年14月份登记销售的商品住宅中，从已成交套数统计，销售单价在2500元/平方米以下的占总套数的2074，与2006年同期相比增长05；销售单价在25003000元/平方米以下的占总套数的2337，与2006年同期相比增长下降03；销售单价在30004000元/平方米以下的占总套数的4209，与2006年同期相比增长01；销售单价在4000元/平方米以上的占总套数的1198，与2006年同期相比下降016；2007年14月份登记销售的商品住宅中，从已成交套数统计，本市居民购买的商品住宅套数11226套，占总套数的976，与2006年同期相比增长04，占总建筑面积的9768，与2006年同期相比增长053；外地居民购买的商品住宅套数279套，占总套数的244，建筑面积于2006年同期相比基本持平。【总结】从上述官方统计数据可以看出，目前合肥市场上普通型住宅为市场主角，单价与单套面积成正比的现象比较普遍，结合市场实地调研的情况，我司发现市场上一些大型、实力型开发企业所开发的项目，由于物业品质较高，整体项目定位为中高档，故售价较高，且通常以大房型为主，结合一些小面积（如6070左右）房型的配置。此外，合肥市场的住宅去化仍以内部消化为主，对于外在的消费者，合肥的住宅市场缺乏足够的吸引力。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317897第二部分细分市场研究一、新建商品住宅1总体市场特征政府对房地产的宏观调控力度不断加强，房价涨幅放缓自2002年以来，合肥商品住宅均价一直呈稳步上升的趋势，据合肥市物价局相关数据显示，新建商品住宅销售均价在2003年9月到2004年9月期间上升较快，上涨幅度为364，销售价格达到了3147元/。而自2004年9月份以后，合肥的楼市涨幅有所放缓，持续到了2005年5月份时，房价达到3278元/由于2005年的国八条以及2006年的国六条对合肥新建商品住宅的成交价格造成较大的影响。从2005年5月份“国八条”颁布后合肥楼市销售价格就开始呈现下滑趋势，即从2005年6月份后，合肥的新建商品住宅的成交价格达到历年的最高点为3311元/，随后开始下降并呈现窄幅振荡的趋势。2006年2月开始恢复性反弹，但涨速趋缓，呈良性发展趋势，一直徘徊在31003300元/，全年价格走势平稳，结束了价格的非理性上涨。2007年前5个月，合肥新建商品住宅成交均价为3139元/，在稳定的基础上小幅回调。合肥商品住宅成交均价走势05001000150020002500300035002002年2003年2004年2005年2006年2007年5月成交均价（元/）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317898市场供给加大，市民购房意愿下降一方面由于“国八条”、“国六条”限制投机购房，因此买房投资的比例开始下降，另外一方面则是由于房地产的投资在今年上半年仍然是呈现持续上涨的趋势，这两点也是造成合肥新建商品住宅房价放缓的主要原因之一。高层比例不断增加，拉升了合肥楼市的整体销售均价合肥的建筑类型的占比变化仍然持续了2005年的特点。2006年合肥供应的新建商品住宅中高层的比例已经超越多层，成为合肥目前在售的第一建筑类型，而高层的销售价格相对高于多层。因此建筑占比的变化在一定程度上拉升了合肥整体的销售均价。同时由于合肥市规划的影响，高层建筑比例仍在不断上升。产业进入整合期，市场进入需求导向阶段行业盈利模式转变由于调控的深入、规划限制、土地成本提高等多重因素制约，合肥的房地产行业盈利模式正从地产盈利模式向产品盈利模式转变，从单纯的抢占土地资源转而考虑质量、性能、户型等产品力因素，追求设计创新能力，房地产业步入整合期，行业的生存方式正在转变。需求导向回归市场从近年合肥楼市的发展走向来看，无论是“国八条”还是“国六条”，或者是近期有关90和70的激烈争论，虽然都会引发市场的短期波动，但决定楼市走向的最终因素还是市场需求。从近期房产市场的信息看，合肥房地产市场已经呈现孑然相反的发展态势一方面是个别片区同质化严重、性价比不高的楼盘出现销售不畅的情况；另一方面是一些资金实力雄厚、性价比高的楼盘“逆市飘红”。尽管楼市整体情况看淡，个别项目销售势头依然十分火爆。究其原因不仅在于开发商的品牌优势，更因为其大手笔宣传营造的“高性价比”攻势策略，和一步到位的价格策略。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317899开发商加速洗牌尽管合肥市房地产开发商整体上还在死守高价、维持高利润，但开发企业优胜劣汰加剧，行业集中度提高，产业生存方式正在转变。“国十五条”之后，银根、地根进一步紧缩，土地与资金这两种资源的配置状况在发生改变一方面，大批中小企业资金链日益绷紧、断裂，生存空间缩小，开始卖地求生；另一方面，出让土地正在向少数大企业集中。大企业或通过引进海外投资基金，或定向增发，乘机储地扩张，并购中小型房地产公司。2006年合肥市新出让土地基本被部分大企业所垄断，行业集中度不断提高。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789102区域研究蜀山区蜀山区位于合肥市西南部，总面积24683平方公里，常住人口40余万。区域内包括高新技术开发区、经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城，其中高新区、经开区和政务区分别于1991年、1993年和2002年成立。供应面积以及楼盘数量都占全市总量的50左右2006年蜀山区的新建商品住宅总体供应量占到合肥市总体的50以上，新建商品住宅的供应面积由年初的150万，增加到年底的200万，而在售楼盘也增至130家。其中经济区的住宅供应量占比呈明显的下降走势，蜀山行政区占比则呈现上升态势，而高新区和政务区的供应占比则相对平稳，变化幅度不大。高层占区域商品住宅供应面积的43，增势明显；多层日渐稀缺。从供应的建筑类型上看，高层的占比明显增加，小高层、多层的占比则持续下降，别墅的面积占比也在不断减少。05年底，蜀山区在售新建商品住宅中，多层、小高层、高层和别墅的占比依次为40、34、20和6；到06年底，这组比例数字分别变为31、25、43和2；高层的占比较上年底增长了23个百分点之多。2006年底均价3359元/，与合肥平均水平一致，平稳增长，其中经济区涨幅最大。经济区由于价格绝对数相对比较低，因此价格绝对数增加相同的时候，则经济区较其他高价区域相对更敏感。2006年12月，经济区的在售新建商品住宅均价为2665元/，与上年同期相比，增长了49。其中，多层在售新建商品住宅的均价为2444元，比上年同期相比上升了28；小高层的均价为2837元/，与去年同期相比上升了28；高层住宅的均价为3041元/，比上年同期上升了23。一方面各种建筑类型的均价都有所增长，另54131815蜀山行政区高新区经济区政务区2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178911一方面，价格相对更高的高层、小高层比重在不断加大，使得总体价格增幅大于各建筑类型均价的增幅。2006年高新区别墅体量减少，高层体量增加，但多层价格高出高层370元/。2006年12月，高新区的在售新建商品住宅均价为3745元/，与上年同期相比，下降了02。其中，多层在售新建商品住宅的均价为3757元/，比上年同期相比上升了13；小高层的均价与去年同期相比上升了08；高层的均价则比去年同期上升了89。2006年高新区新建商品住宅整体价格呈现下降趋走势，而不同建筑类型则呈现上涨趋势，这主要是因为售价相对较低的高层体量大幅度增加，拉低了高新区整体均价。政务区购买需求理性回归，经济区由于价格优势减弱其购买的热情有所降温蜀山区内有中国科技大学、安徽大学等27所高等院校，此外随着合肥大学城、中国（合肥）科学城的建设和逐步投入使用，使得该区域的科教优势突出，同时蜀山区尤其是高新区内自然环境资源优势明显，进一步提升该区域内楼盘的竞争优势。另一方面，随着消费者对政务文化新区认识程度的加深，消费者对政务区的购买热情明显回落；随着经济区整体价格的提升，部分低价楼盘相对偏远且生活配套上的劣势明显，使得消费者对经济区的选择比例也有明显下降；蜀山行政区的选择比例明显上升；高新区的选择百分比保持平稳。蜀山行政区由于价格适中，区域内已经形成诸多成熟的生活住区，交通及生活条件便利，受消费者青睐。高新区内高档楼盘林立、自然环境优美，成为高收入人群选房的最爱。“低价”是很多消费者选择在经济区内购房的重要原因。“未来的升值潜力巨大”则是广大选择政务区购房者的真实想法。如果将享受型、经济型、温饱型和投资型与四个区的购买典型特征相连线，则高新区无疑为享受型，经济区对应经济型，蜀山行政区与温饱型对应，由于政务区目前的居住配套尚不太成熟、看重长期价值的投资型心理相对其他区域更突显。全年销量明显上升，销售速度略低于合肥的平均水平2006年，合肥市新建商品住宅销量接近500万，其中蜀山区总成交面积接近240万，占到合肥整体销量的近半成，这一方面反映出该区域楼市的健康发展态势，另一方面与该区域供应量占合肥市整体供应量的一半密切相关。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178912庐阳区庐阳区以合肥老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。总面积13686平方公里，05年底常住人口415万，辖11个街道、1乡1镇。庐阳老城区是历史上的古庐州城，也是合肥市的中心区。新建住宅楼盘逐渐淡出市中心，集中在亳州路和蒙城北路一带，二环外楼盘较少庐阳区所包含的老城区，尤其是环线内新建商品住宅楼盘屈指可数，目前庐阳区在售的新建商品住宅比较集中的区域有亳州路一带和蒙城北路沿线；区域内虽然有个别大规模住宅楼盘，但是在2006年内动作不大，因此该区内鲜见区域影响力楼盘。2006年庐阳区的新建商品住宅累计月供应面积保持在30万左右，比较平稳；供应套数为2000多套。由于合肥市的整体供应面积在不断增加，因此使得庐阳区的供应量占比呈现下降趋势。庐阳区内，北二环以外，只有金都华庭和天然新都市等少量住宅楼盘在售。庐阳区楼盘发展的局域性充分体现“抑北”战略特点。小高层占比虽有所下降，但仍占较大比重，高层其次从供应的建筑类型上看，庐阳区高层的占比明显增加，小高层、多层的占比有所下降，其中多层的占比下降明显。2005年底，庐阳区的在售新建商品住宅中，多层、小高层和高层的占比依次为41、48和10；到06年底，这组比例数字分别变为23、41和35；高层的占比较上年底增长了25个百分点，多层的占比比2005年年底减少了18个百分点。目前高层和小高层同时为庐阳区在售新建商品住宅的主要建筑类型。均价3377元/，多层和高层之间均价相差近800元2006年庐阳区在售新建商品住宅的价格整体呈上升趋势，与合肥市平均价格变化保持一致。2006年12月，庐阳区的在售新建商品住宅均价为3377元/，与上年同期相比，增长了67。其中，多层住宅的均价为3139元/，与上年同期相比下降了15；小高层的均价为3181元/，与上年同期相比上升了16；高层住宅的均价为3936元/，比上年同期上升了224。高层价格增2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178913幅明显，主要是由于庐阳区内的水晶苑和天庆寓言家等高层楼盘纷纷推出挑高户型，单价在4500元/以上，提升了该区域高层楼盘的平均价格。排除挑高等特殊户型，与其他行政区相比，庐阳区内的楼盘之间价格差距跨度相对不大。多层和高层之间均价相差近800元，主要有三方面原因同小区内高层价格普遍高于多层；高层相对靠近市中心；挑高的高层价格拉动整体高层售价。消费需求较为平稳庐阳内楼盘多分布在一环沿线和一二环之间，与合肥市的主商业中心距离很近，交通便利，同时该区域内的住宅价格在合肥市属于中等水平；因此虽然北区不属城市发展的重点方向，但是价格适中、生活和消费的便利性还是让不少消费者选择庐阳区作为自己买房的首选区域。包河区包河区于2002年3月6日随合肥市区划调整应运而生，总面积307平方公里（其中巢湖水域面积74平方公里），面积位居四大行政区之首。05年底，全区总人口约5097万。规划中的滨湖新区位于合肥主城东南，南依巢湖，北靠南二环路，西接上派河和合安高速，东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里。辖区面积大，但住宅供应量少；马鞍山路沿线相对集中和活跃虽然滨湖新区建设受到各级政府的高度重视，滨湖新区启动区已于06年11月15日正式启动，但由于滨湖新区内目前暂无楼盘推出，因此对2006年包河区房地产开发影响不大。2006年有新建商品住宅在售的30多家楼盘主要集中在一二环之间，其中以马鞍山路沿线的楼盘最为集中和活跃。2006年包河区的新建商品住宅供应面积平均在28万左右，供应套数平均为2200多套。由于合肥市的整体供应面积在不断增加，因此与庐阳区相似，包河区的供应面积占比在2006年内呈逐渐走低的发展态势。无论是从供应面积还是从供应套数上看，包河区的供应量与庐阳区相当。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178914建筑类型集中度高，65为高层从住宅供应的建筑类型看，高层所占比重明显增加，多层则明显下降，小高层基本持平。目前高层为包河区在售新建商品住宅的主要建筑类型。在售商品住宅平均价格为3791元/，高居四大行政区之首包河区的在售新建商品住宅的均价比合肥市平均价格高出400元/还多；这一方面是由于该区域的不同建筑类型均价在合肥市中均属于上游或中上游水平；另一方面，由于包河区内高层住宅的占比远高于其他区域，从而进一步提升了整体销售均价。06年包河区住宅价格整体呈上升趋势，增长的速度略大于合肥市平均水平。06年12月，包河区的在售新建商品住宅均价为3791元/，与上年同期相比，增长了45。多层在售新建商品住宅的均价为3404元/，小高层和高层的均价分别为3587元/和3922元/。滨湖新区建设促使包河区住宅需求看涨包河区位处合肥市东南上风口，城市中心南移的发展趋势已经家喻户晓，滨湖新区建设毫无疑问如同政务新区一样为其周边的房产带来大的发展空间，诸多利好使得消费者对包河区的信心和购买积极性增强。销量占合肥市总体的十分之一2006年，包河区新建商品住宅成交量约70多万方，占全市总成交量的10以上。从每月的成交量看，包河区的住宅销量出现多次波动变化，其中年头和年尾成交量大，年中的7、8、9三个月销售缓慢。区域内大盘众多，除了开发较早的世纪阳光花园、万振逍遥苑等楼盘之外，绿地集团的海顿公馆及元一柏庄等项目成为包河区楼市新点。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178915瑶海区瑶海区位于合肥市的东部，城区面积1429平方公里，05年底人口4198万。区位特征明显，为合肥交通枢纽区、老工业基地和市场物流区。辖下包括瑶海行政区、新站区以及龙岗开发区三大开发区。其中合肥新站试验区为1992年度与国家重点工程合肥铁路枢纽新客站同步开工建设，规划区域面积10平方公里。1995年4月省政府批准设立合肥新站综合开发试验区，属省级开发区，享有市级经济管理权限，1996年2月，新站开发区被国家建设部列为全国首批城市建设综合开发试点区。供应量占全市三分之一，户均面积107瑶海区供应面积仅低于蜀山区，在各大板块中位列第二。2006年瑶海区新建商品住宅总体供应量占到合肥市总体供应量的三分之一，截止2006年底，瑶海行政区在售的110多万的新建商品住宅中，瑶海行政区（不含开发区）占合肥总量的9，新站区占总量的21。平均户型面积要小于合肥市的平均户型面积。根据对重点合肥市主要楼盘的统计数据表明，合肥新建商品住宅的户型面积约为116，而瑶海区仅有107。瑶海区内尤其是新站区板块分布着数量众多的小户型项目，如天骄国际、UTOWN金色地带、天龙现代城、温莎杰座、开源馨居、元一名城、景荣城市之光等诸多楼盘都有一室的小户型推出。瑶海区内新的板块供应体量不断增加，如站后板块以及龙岗开发区板块内的楼盘数量和供应面积都不断增加，从而使得瑶海区的整体供应体量，仅次于蜀山区，位列第二。多层占比显著下降，高层占比明显增加从瑶海区新建商品住宅的建筑类型占比上看，与2005年同期相比高层的占比明显增加，小高层、多层的占比则呈现不同程度的下降。2005年底，瑶海行政区的在售新建商品住宅中，多层、小高层和高层的占比依次为49、24和27；到2006年底，高层已经占据绝对领先的地位，占比达到57，多层和小高层的占比则分别下降为23和19。其中新站区高层住宅为主体，占到六成左右，而龙岗开发区则是以多层为主体，占到八成以上。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178916均价3121元/，居四大行政区之末位，小高层和多层均价都不超过3000元/2006年12月，瑶海区的在售新建商品住宅均价为3121元/，与上年同期相比，增长了54。其中，多层在售新建商品住宅的均价为2706元/，与上年同期相比上升了24；小高层的均价为2996元/，与去年同期相比下降了02；高层住宅的均价为3525元/，比上年同期上升了07。瑶海区住宅总体价格上升了54，究其原因，高层的供应体量比多层、小高层上升更快，是其主导因素。与合肥市整体销售均价的价差不断减少2006年瑶海区与包河区、庐阳区以及蜀山区之间的价格差距不断减少。截至2006年年底瑶海区的整体销售均价仅低于合肥市170元/，而在2005年，瑶海区与合肥市整体销售均价的差距还超过260元/。区内各板块销售均价差距较大主要体现在新站区和龙岗开发区不同板块之间的价格差距较大，新站区的在售商品住宅3395元/，而龙岗开发区的则仅有2433元/，之间差距近1000元/。站后板块的房地产开发不断升温瑶海区作为合肥市重点发展的商贸和物流区域，内有安徽大市场、长江批发市场、安徽国际汽车城、建材市场、家具市场等多个大型市场，而且合肥新火车站以及汽车站都坐落在该区域内。由此带来的庞大的生意人和相关从业人员这促进了瑶海区尤其是新站区板块房地产快速发展。但新站区经过十几年的发展，原先规划面积已不能其快速发展的需要，房地产的开发也受到一定的制约。但是近年来站后板块开始不断活跃，供应体量不断增加在一定程度上缓和了这一矛盾。此外站后板块又坐拥生态公园和瑶海公园两大良好景观环境，也越来越受到消费者的关注。与新站区站前板块相比，诸多楼盘的住宅的价格仅在3000元/左右，与新站区的销售均价相比每低400600元/左右，因此从周边环境和价格等方面考虑，站后板块倍受青睐。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789173产品研究多层2006年合肥多层商品住宅销售均价2884元/。由于受到消费习惯、规划限制等多重因素的影响，合肥市商多层品住宅的供应比重正在急速下滑，从2003年78下降到2006年的32，区域分布上则主要集中在蜀山区和瑶海区两个行政区域上，分别占到合肥市总体的46和40。成交均价亦在2006年下滑，区域分布是造成合肥新建商品多层住宅销售价格下降的主要原因。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178918小高层2006年合肥小高层商品住宅均价3235元/，与多层之间的价差逐年上升，20032006年，小高层与多层每平面的售价价差分别为510元、268元、292元、351元。多层的分布越来越边缘化，小高层的分布区域则相对较优是造成这一情况的主要动因。另一方面，小高层商品住宅的供应比重从2003年的15开始增长，在2005年4月达到了最高点占比为42，随后一直缓慢下降，到2006年12月回调为整体供应的27。区域分布相对集中在蜀山区和瑶海区，分别占到总量的50和29。高层2006年高层商品住宅成交均价为3566元/，供应量大幅度增加，大有取代多层成为商品住宅主体供应的趋势。从2006年开始，合肥在售的高层住宅比例持续增长。造成这种现象的主要原因是由于合肥目前的土地供应中容积率的指标相对较高。同时由于市场供应的不断增加，消费者的认同度有所提高，但高层的需求仍然排在多层和小高层之后。目前合肥市高层商品住宅的区域分布并不均衡，其中包河区在售住宅主要集中在二还以内，由于较好的地理位置和较高的规划容积率，从而导致该区域在建筑形态上以较为节地的高层形态为主。因此该区域虽总体在售量较少，但高层的比例却位居全市之首，达634。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178919别墅作为高端产品，别墅的成交价格波动不大，2006年合肥商品别墅的成交均价为4331元/，涨幅较微。在售别墅住宅持续减少，而新供应的项目几乎没有，从而导致别墅的供应比例不断下降，仅占商品住宅供应总量的2。与此同时，市场对别墅产品的认可度不高，尤其是独立别墅。仅从经济承受力的角度考虑，合肥市别墅的主体客群为政府公务人员，由于购房资金多为灰色收入，不适合高调曝光，因而通常不考虑独立式别墅，更倾向于联排或叠加产品。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789204典型案例百协大溪地楼盘地址黄山路与怀宁路交界处销售企划泛城中国开发商合肥百协置业有限公司建筑设计上海日清建筑设计有限公司；深圳华阳国际建筑设计有限公司。景观设计香港和华建筑规划设计有限公司占地面积440000总建面积800000容积率18绿化率53装修情况毛坯工程进度一期天籁轩已交付，目前开发二期物业管理费080元/平方米月车位108开盘时间2005年5月交房日期2006年12月物业形态普通住宅商业街SOHO公寓规划户数688户（一期）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178921面积划分861618131主力面积959413914价格34004000元/平方米均价3700元/平米主力总价355515万元产品构成住宅及沿街商铺，板式高层建筑。附带游泳池、停车场、会所、卫星电视、儿童乐园、宽带接入、智能安保。不拘泥于传统小区形态，拥有包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态，SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等完善设施，是一个超大型开放式综合国际街区。商业规划规划170000大型商业设施，包括5种商业形态高端百货商场、休闲消费商业、大型购物MALL、风情步行街、SOHO类休闲商业街等。推广主题80万平米国际BLOCK街区，引领合肥未来人居。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178922绿城百合公寓楼盘地址蜀山区合作化南路25号销售企划和声机构开发商安徽绿城房产开发有限公司规划设计浙江中天景观设计香港贝尔高林占地面积100000总建面积250000容积率25绿化率6180装修情况毛坯物业管理128元/平方米月车位11开盘日期200510交房日期20075物业形态高层公寓；沿街商铺规划户数1500户面积划分444517467,主力面积120180价格范围36004800元/2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178923均价4200元/主力总价504756万元建筑风格板式高层建筑产品构成占地面积约148亩，总建筑面积约25万平方米（其中地下车库面积约5万平方米），规划有13幢高层住宅，建筑层数为1224层，总户数约为1400户，容积率208，绿化率618，建筑密度151，车位配比率100，供暖。是一个集高层公寓、商务会所、双语幼儿园、地下车库和沿街商铺等功能于一体的高品质城市居住园区。商业规划邻近合作化南路处将规划少量沿街商铺，主要以出售形势进行去化，目前价格及规划未定。推广主题百年建筑一生好合2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178924绿城桂花园楼盘地址高新技术开发区天柱路与黄山路交叉口销售企划和声机构开发商安徽绿城房产开发有限公司建筑设计美国北半球景观设计顾问有限公司景观设计浙江绿城建筑设计有限公司占地面积320000总建面积410000容积率120绿化率42装修情况毛坯物业管理费多层085，小高层115车位1065开盘时间2006年5月1日交房日期2006年7月31日物业形态多层，小高层规划户数2500面积划分50235主力面积881302008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178925价格38004200元/均价4000元/主力总价3560万元产品构成项目位于合肥市高新区，与蜀峰湾公园及大蜀山隔路相望，景色宜人。由多层公寓、小高层公寓、中心会馆、学校、幼儿园及各类现代化生活服务设施组成。项目采用围而不合的整体布局，外借湖光山色入园，内依园区丰富景观，各组团高低错落，形成灵活有序的空间形态。大规模的中心花园和组团、宅间绿地及蜿蜒曲折的水系，形成了层次丰富的生态视域。园区建筑依据景观布置，多层建筑与小高层建筑错落有致，充满了意境之美和成熟之美。在园区的色彩调理上，绿城桂花园以赭红、淡黄、青灰为主色调，使其如同一个自然形成的江南聚落小镇，整个园区清新典雅、温馨秀丽推广主题舒适桂花园，一生好居停2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178926绿地海顿公馆楼盘地址包河区马鞍山路与太湖路交口代理商上海绿地集团合肥置业开发商合肥建鑫房地产开发有限公司投资商上海绿地集团合肥置业有限公司建筑设计英国UA国际建筑设计咨询有限公司景观设计JAW捷奥国际景观设计公司占地面积198991总建面积597150容积率3绿化率55装修情况毛坯开发周期5期。车位11开盘时间2006年9月2日物业形态高层规划户数3044面积划分65172主力面积921302008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178927价格38004900元/均价4200元/主力总价3855万元产品构成项目位于合肥城市新中心，生活配套齐全，教育配套完善，临近淝河。注重“建筑、生活、艺术”三者的融合，项目由50多栋高层建筑组成，其中1期为9栋高层，将社区高层建筑结合社区水生态湖景，使滨湖的水景沿社区轴线得以延续。同时项目西北侧配备25万大型商业，由大型公建设施、公寓式酒店、写字楼、大型餐饮商业及配套的城市生活广场组成，并沿太湖路设置商业内街。同时项目还首推了“海底世界地下车库”吸引眼球，将地下车库建在人工湖下，车库顶面采用水族馆海底世界的处理方式，可直接看到湖底景象。推广主题源自维也纳的艺术生活2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178928二、非住宅市场1非住宅类房产市场逐渐起步，写字楼品质有待提升销售型写字楼项目较少，现有写字楼以自用开发为主由于产业结构的不完整性，合肥虽为省会城市，环城中心区中，集聚了一批由各企业（如交通银行、徽商银行等各金融机构，中国移动通信公司等公司）自行开发建造的写字楼，基本上为单位自用房，物业品质中等。市中心在售写字楼品质一般，外围区域写字楼品质有所提升销售周期长，品质一般目前合肥市中心区域在售的一些小面积分割的办公物业，市场售价基本集中在40006000元/左右，销售周期较长，基本在23年，物业品质包括建筑设计和内部配置均很一般。以公寓概念销售办公产权较为普遍由于合肥市“禁商令”执行较为宽松，写字楼在基本沿用公寓的产品设计，居住功能明显。且在营销中大多模糊办公和公寓的概念，以公寓的形式销售办公产权，成为事实上的“商住两用房”。而在后期使用中，由于各个地区的处理方式不同，导致办公楼的后期使用成本也不尽相同，公用事业费的计费标准同时使用住宅物业和办公物业的双重标准。外围区域写字楼产品品质有所提升与此同时，外围（如近几年新开发的政务区）中所开发的一些办公物业，物业品质略有提升，出现了甲级纯写字楼产品，如新城国际，但销售状况不尽如人意。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789292综合型商业仍以老城区为主，境外大型卖场纷纷进驻，休闲娱乐型商业始起新站区专业市场集中，产业区分精细以合肥火车站为核心的新站区聚集了大量的专业市场，以“安徽大市场”最具代表性，以及白马服装城、宝业轻纺城等，且市场细分程度逐渐加强，8月份即将上市的就有专营韩国商品的“韩国城”等。专业市场的繁荣带动了整个新站区的经济发展和住宅消费。综合性“SHOPPINGMALL”出现合肥市的商业升级较慢，以往的商业结构不合理，缺乏大型的综合性商业的商业特点，导致了许多高端消费需求无法在域内得到满足。而通过近几年的开发，老城区三孝口的百大CBD购物广场、新都会环球购物广场、三里庵的国购广场、元一时代广场等“SHOPPINGMALL”的陆续出现，以及大量一、二线品牌的入驻，已开始有效释放合肥高端消费品市场的消费需求。休闲商业街入市试水随着外围区域住宅开发规模的不断扩大，品牌开发商开始考虑以惯常采用的休闲商业街的形式作为社区的商业配套，如金地88街、绿地的“花花市街”等，但此类物业商出于开发初期，最终的运营效果如何，有待观察。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789303案例香港广场楼盘位置庐阳区荣事达大道与淮河路交汇处开发商合肥合邦房地产发展有限公司投资商澳大利亚曼尔顿实业有限公司承建商安徽广厦建筑集团有限公司建筑设计单位安徽省建筑设计院同济大学开盘时间2004年12月28日占地面积5433总建筑面积45000容积率828总户数住宅279套停车位190个销售率70价格公寓均价6800元/；一层商铺不售，二层商铺均价20000元/。产品构成地上26层，15层为商场，626层为公寓，50年产权，地下2层为车库。商铺招商中，对经营品牌有限制，2007年10月商场全面开业。配置四部客梯，一部货梯。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178931徽商国际大厦楼盘位置庐阳区合肥市寿春路356号开发商合肥绿地置业有限公司物业管理公司安徽省鑫徽物业管理有限公司建筑设计单位安徽华盛国际设计工程咨询限公司占地面积5000平方米总建筑面积4598703平方米容积率92总户数230停车位地下两层车位100多个物业管理费15元/月均价5300元/产品构成1幢30层塔式高层，底层裙房为金悦华府酒店。配置市政供暖、24小时热水、部分中央空调、宽带、有线电视销售率802008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178932三、二手房市场12006年度二手房年度均价3207元/比新建商品住宅略低192006年，二手房成交均价呈现上升的态势，全年均价为3207元/，比新建商品房全年成交均价略低19。2均价分析2006年30003500元/价格区间的房源供应占二手房总量的3706，25003000元/占2728。2500元/以下的房源占总量的909，且其占比总体呈现不断下降趋势。3户型分析二居室和三居室仍是主流供应产品分别占到4884和4353近年来，合肥市场上的一居室和四居室的房源数量总体占比在下降，二居室占比一直保持在同一水平。三居室则上升速度减缓。综观合肥全年二手房市场，二居室和三居室仍然占据市场主导地位，各自所占比例为4884和4353。一居室和四居室及其他户型的房源则较少。进一步研究发现，消费者对购买房屋户型的要求集中在二居室和三居室，总体占比达到9237。由于国家宏观调控的限制，大户型交易所承担的费用增加，导致四居室等户型的成交有所下降。由于经济实力不强等问题，一居室越来越受到一些年轻消费者的青睐。60100面积的二手房占到总体供应的6055从二手房供应的面积来看，60100的房源占有相当大的比重，2006年中，6080的房源比例为34，80100的房源比例占到总体的2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178933266。排在第三位的是60以下房源，占到每月供应的14左右，紧随其后的是100120的房源，每月供应的占比为12。面积占比最小的为140以上房源，从整个年度来看，总体呈现下降趋势。进一步研究发现，市场上供应的二居室和三居室深受广大消费者的追捧。二居室和三居室的房型面积大都集中在60140之间。由于一居室的供应量在减少，大量的次新房以及准新房推出市场，户型面积加大。所以60100的户型面积成为市场上供应的主流。4总价分析2030万元的房源占2006年二手房供应总量的4189；其次为20万以下房源，占2597左右。40万以上房源相对占比最小。5房龄分析2006年合肥市场上的二手房的年限绝大部分都在1990年以后。1990年以前的房源只占到324，并且房源供应呈现下降趋势。在1990年以后的房源中，19901999年和2000年及以后的房源分别占到总体的4849和4829。与去年相比均有不同程度的上升。受旧城改造影响，1990年以前的房源比例下降明显。相对应的是，由于投资者把手中的次新房和准新房投入到市场中，导致了2000年以后的房源比例增加。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178934第三部分趋势分析一、宏观影响1房地产调控将进入政策执行年土地增值税清算管理通知、国务院关于加强土地调控有关问题的通知等新政策的出台，土地增值税征收和城市建设用的政策作出重大调整，表明房地产调控政策不会放松，房地产调控政策进入执行年，房地产调控政策执行和落实更加细分。二、行业趋势1外地大型品牌房地产商加速入驻随着滨湖新区新规划的出炉，滨湖新区启动区建设的动工，招商引资步伐的加快，热点区域开始受到关注，上海城开、浙江众安等外地大型品牌房地产商入驻合肥房地产市场的意愿日趋强烈，滨湖新区房地产开发开始发力。2开发模式升级换代传统的住宅开发模式为主的房地产开发模式有望改变，休闲地产、旅游地产、工业地产、以及大型商业地产等产品业态的出现，何妨碍房地产开发模式真正进入升级换代、百花齐放的局面。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789353房地产行业面临洗牌重组土地增值税征收和城市建设用地等新政策的出台，加上市场日益激烈，营销手段不断翻新，现方销售现象的出现，对开发商的资金实力提出了个那更高要求，一些资金实力不济、营销观念陈旧的房地产公司面临淘汰局面，有实力的品牌企业会赢得更多的机会，合肥房地产行业洗牌重组加剧。三、规划发展1旧城改造力度加大随着城市建设三大推进力度的加强，华侨饭店、三孝口商圈等片区将进行大手笔的商业改造，安纺小