2008年底镇江房地产调查报告

1第一部分、镇江城市发展概况一、镇江概况1、地理位置镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，北纬31373219、东经1185811958。东西最大直线距离955公里，南北最大直线距离769公里。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。全市土地总面积3847平方公里，占全省374。其中，市区1082平方公里，丹阳市1047平方公里，句容市1387平方公里，扬中市331平方公里。镇江市地势西高东低，南高北低，呈波状起伏，形成以丘陵岗地为主的地貌特征。其间，宁镇山脉大体为东西走向，茅山山脉略呈南北走向。2、历史变迁1949年镇江解放后，划城区和近郊为镇江市，划四乡为丹徒县，均隶属苏南行政区镇江专署。1953年，苏南、苏北行政区合并建江苏省后，设镇江专员公署，辖镇江市和10个县；镇江为县级市和专署所在地其中1958年9月1959年9月，专署迁至常州，改称常州专员公署。1983年3月，镇江市改为省辖市，辖4县2区。1987年、1994年、1995年，所辖丹阳、扬中、句容先后撤县设市。现镇江市辖丹阳市、句容市、扬中市和丹徒区、京口区、润州区和镇江新区（省级经济开发区）。3、行政区划镇江全市辖3个市辖区、代管3个县级市，即京口区、润州区、丹徒区、丹阳市、扬中市、句容市。总面积3847平方公里。4、人口概况人口增长维持较低水平。2007年，全市人口与上年相比持平略减。年末户籍总人口26878万人，比上年减少001万人，其中男性人口13522万人；女性人口13356万人。其中市区总人口10282万人，比上年增加01万人。2全年人口出生率742，比上年下降039个千分点；人口死亡率764，比上年上升148个千分点；人口自然增长率022，比上年下降143个千分点。5、环境与资源土地资源全市低山丘陵以黄棕壤为主，岗地以黄土为主，平原以潜育型水稻土为主。全市土地面积中丘陵山地占511，圩区占197，平原占155，水面占137。2003年末，耕地157300公顷，其中，市区41770公顷，丹阳市54970公顷，句容市49220公顷，扬中市11340公顷。地貌镇江地貌大势为南高北低，西高山东低，以宁镇山脉和茅山山脉组成的山字型构造为骨架，山脉两侧由丘陵、岗地、平原分布。镇江的西南部丘陵起伏，群山连绵，其中大华山为最高峰，海拔为4372米。市区最高峰为十里长山，海拔为349米。气候属北亚热带季风气候，年平均气温154，日照数2，0572小时，无霜期238天，降水量1，0728毫米。水资源镇江全市共有河流63条，总长70234公里（人工运河占相当比重）。全市密度为每平方公里018公里，期中丹阳市河网密度最大，每平方公里达到022公里。全市水面（不含长江）面积占137，是江苏省水面较少的地区之一。根据地形分布情况，以宁镇山脉与茅山山脉为自然分水岭，河流可分为长江沿江水系、秦淮河水系和太湖湖西水系三部分，而秦淮河水和太湖之水最终通向长江，实际上后两个水系也是长江水系的组成部分。矿产资源主要集中在宁镇山脉。矿种有铁、铜、锌、钼、铅、银、金等金属矿藏和石灰石、膨润土、白云石、大理石、磷、耐火粘土、石膏、石墨等非金属矿藏。其中石灰石矿石质优良，储量30多亿吨；膨润土矿15亿吨，储量居全国第三。宝华山发现省内第一处大型红柱石矿，开发前景广阔。此外，尚有煤、泥炭和地热资源等。生物资源植物方面，落叶阔叶树有麻栎、枹树、黄连木、山槐、枫杨等；常绿阔叶树有青风栎、苦楮、石楠等。药用植物有700多种。引进的树种有黑松、杉木、泡桐等。宝华山自然保护区有木兰科中最珍稀的宝华玉兰。动物方3面，鱼类资源丰富，青、草、鲢、鲤等淡水养殖鱼类和鲍、鲶、鳝等非人工养殖鱼类均有大量出产。境内长江鱼类有90多种，其中刀、鲥、鳗、鱼回、河豚是名贵品种；白鳍豚、中华鲟等是我国珍稀动物。全市有鸟类100多种，其他野生动物20多种。港口资源镇江拥有长江岸线258公里，其中负12米深水岸线85公里。已建成泊位139个，其中万吨级以上泊位20个，最大可停靠5万吨级船舶。镇江港为对外开放的国际港口、国家主枢纽港之一，有镇江铁路与沪宁铁路相连，与世界50多个国家和地区的120多个港口有运输业务联系。镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。旅游资源镇江为中国优秀旅游城市，具有“城市山林”、“真山真水”的独特风藐，以“天下第一江山”闻名于世。市区沿江自西向东镶嵌着金山、北固山、焦山，组成风景各异的“三山”风景区。“寺裹山”的金山以绮丽著称，“山裹寺”的焦山以雄秀闻名，北固山以险峻闻称雄。南山国家森林公园青山连绵，古木幽深，掩映着竹林、招隐、鹤林三寺。西部有被地质界誉为“世界罕见、中国第一”的彭公山方解石晶油洞。东部有宝塔山公园、中部有伯先公园、河滨公园、西津渡古街、梦溪园和长达5公里的古运河风光带，有保存完好的汉末城堡铁瓮城遗址。句容有以佛都“律宗第一山”和“宝华玉兰”著称的宝华山国家森林公园，有集江南名山、道教胜地、革命根据地于一身的茅山风景名胜区。金山江天禅寺、焦山定慧寺、宝华山隆昌寺、茅山道院均为国家重点寺庙道观。6、交通条件镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。镇江在历史上就是长江南北重要的商品集散地，市场发达，商贸流通发达。镇江经济发达，电子、造纸、化工、机械、建材是重要的支柱产业。镇江临江近海，水陆交通极为便利，为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过，拥有现代化的通讯体系。航空4西面的南京禄口机场和东面的常州罗墅湾机场距镇江均分别为90公里和60公里。铁路沪宁线上几乎所有的列车均停靠镇江，京沪铁路横贯东西。镇江港老港区和大港港区均有铁路专用线与沪宁铁路相连。公路京沪铁路横贯东西，沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路经过境内，公路网四通八达。镇江至扬州长江公路润扬大桥已经建成。轮船长江与京杭大运河在镇江交汇，构成最大的十字黄金水道。7、主要产业近年来，镇江工业形成了以八大产业为主导、十大集群为支撑的产业发展架构，有95以上的50强重点企业聚集其中，显示出镇江市区域经济的鲜明特征。到2005年，镇江市机械、化工、造纸、电子信息、材料工业、交通设备、食品、电力等八大重点产业实现的工业总产值已经占全部工业的79，成为名副其实的“八大金刚”，其中，机械、化工、造纸三大支柱产业已占全市的54。另外，在“十一五”期间，镇江市还将围绕八大重点产业，全力打造化工、电子信息、造纸及纸制品、五金工具、工程电器、汽车摩托车及零配件、特种船舶及船用设备、眼镜、木业、醋业等具有区域特色的十大产业集群，进一步增强对重点产业发展的支撑作用，力争到2010年，十大产业集群的销售总规模突破2000亿元，其中，化工产业集群销售达400亿元，汽摩配件产业集群销售达300亿元以上，造纸、电子、五金工具、工程电器等产业集群销售达200亿元以上。5二、镇江城市发展规划（一）规划范围与期限以镇江市行政管辖范围为市域规划范围，以市区行政管辖范围为城市规划区，中心城范围则确定为东起大港，西至高资，南起312国道、南环路和沿江公路，北至长江的范围内，总面积约360平方公里。规划期限为20022020年。（二）近期建设目标与功能定位1、人口规模经过50年左右的规划建设，镇江中心城人口可能达到150万左右，城市化水平达到80以上，成为以上海为龙头的“长三角”重要的区域中心城市和巨型城市群中一颗闪亮的明珠。2、城市性质国家历史文化名城，长江三角洲重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一。3、城市总体规划规划按照“长三角”区域中心城市的目标定位，营造山水型生态城市，提出“T”字型的城市发展轴，“一城两翼”的城市空间结构和“三横九纵、十字双环”的道路网格局，突出强调历史名城保护和环境保护等。6（三）近期建设发展战略1、区域协调发展策略在以上海为龙头带动下，以地处南京都市圈和苏锡常都市圈的结合部的双向辐射的区位优势中，大力发挥作为苏南苏北发展轴线的交汇点的作用，进一步提升镇江在“长三角”城市群中的区域中心城市地位。2、产业发展策略以沿江基础产业与沿路高新产业，现代制造业与现代服务业并举的产业发展战略。重点形成以巩固发展现代制造业和旅游业为主的优势特色产业；错位发展物流业和光电子产业为主的新兴特色产业。3、城市空间整合策略充分利用现实的自然资源、人文资源和城市形态特征塑造具有“大江风貌、城市山林”的“山水城市”个性特色，构建“一环、两楔、两洲、四带、七区”的绿色空间结构。把以南徐新城为中心的西部新城区建设成为山林特色、大江风貌和现代文明交相辉映的标志性新城区。重点将主城区建设成为一个以南山风景区为“绿核”，以“山水夹主城，总体形状呈人字形的绿地镶嵌在中间”为特色的山水、生态城市，将镇江建设成为一个苏南区域中心城市，一个人与自然和谐共生的园林城市。4、交通发展策略未来15年中，镇江市将建设完善“两纵四横”高速公路主骨架；形成“三桥”的南北交通格局；通过建设实现镇江与沪、宁、苏、锡、常等城市间的“公交化”运营等。镇江城市道路交通的规划体系将由快速干道、主干道、次干道和支路组成，规划形成“一纵、三横九纵、十字双环”7的道路骨架体系。（四）近期建设重点区域1、重点开发地区强势推进南徐新中心区、城市北部滨水区、世业洲旅游度假区等“三区”建设为龙头，实现城市建设的新提升。全面启动127平方公里、投资约6亿元的南徐新城，实现城市由单中心（大市口）城市结构向多中心城市结构转变。在南徐新中心区的打造中，将贯穿生态城市理念，将历史文化、自然山水与现代文明融为一体，建设具有现代化、高品质、新世纪独特风范的山水生态城，建设新镇江的标志区。在城市北部滨水区建设中，将充分展现大江神韵，凸显镇江城市的灵动，激活整个滨水地带，实现城市、人、水三位一体高度融合、渗透，建设长三角独具魅力和活力、充满风情的滨水区。世业洲旅游度假区以水系作为规划的基本载体，塑造一个全新的长江生态旅游岛形象，从而拉动镇江旅游业及经济的发展。世业洲市场开发以国内游客为主体、长三角地区游客为重点、南京都市圈游客为基础，满足现代休闲、周末度假、会议旅游等功能要求，成为国内著名的旅游目的地。2、重点改造片区重点改造老城区，展示古城风貌的特色魅力，激发西区经济活力；综合整治10个面积约30万平方米的老住宅片区；投资约1237亿元，新建续建17条道路；改造街巷80条等。3、重点人文生态恢复和保护地区对西津渡、伯先路、大龙王巷三个历史街区重点保护，并对其内部及周边环境加以修缮、整治，特别要大力改善基础设施，提高居住质量、改善居住环境，每年治理危房约1万平方米。西津渡西津渡古街长1800米，集中了文物保护单位16处，是镇江文物古迹中保护最多、最集中、最完好的地区，被当地文化部门定为名城镇江的8“文脉”所在。规划保护面积为60万平方米，核心保护区拥有昭关石塔、观音洞、救生会、原英国领事馆、待渡亭等古迹。大西路近代风貌街是具有民末清初风格的历史街区，全长1000米，规划力求延续古城历史文脉，整合现代功能与传统形式，构筑景观与功能多元化的、富有城市活力的文化街。主城重要山体规划以生态为导向，将自然山体以斑块、廊道形态溶入城市的生态绿化格局，强化“山、水、城、林”一体的整体城市空间特色，对主城21座山体进行使用性质分类、分级保护、景观视廊控制。（五）近期建设用地规划城市建设用地供应量20012010年，城市建设用地供应量为456667公顷685万亩。其中占用耕地214980公顷323万亩，建设用地内部挖潜200353公顷301万亩，非耕地41334公顷062万亩。集镇建设用地供应量20012010年，集镇建设用地需求量为1640公顷246万亩。其中占用耕地29467公顷（0442万亩），存量建设用地挖潜120533公顷1808万亩，非耕地140公顷021万亩。交通建设用地需求量20012010年，交通建设用地需求量为148281公顷222万亩，其中铁路、公路、农村道路和港口码头建设用地量分别为380公顷057万亩、61335公顷092万亩、46281公顷069万亩和2667公顷004万亩。水利建设用地需求量20012010年新增用地40667公顷061万亩。（六）住房发展规划1、中心城区住房现状。至2005年底，镇江中心城市城镇居民住房总建筑面积为189688万平方米。2、规划期内住房需求。2010年中心城规划人口为95万，人均住宅面积35平方米左右，镇江市住房总需求约3450万平方米。3、商品房建设目标规划期内，应建设商品住房130万套，建筑面积1400万平方米。94、政策性住房建设目标建设政策性住房19万套，建筑面积150万平方米。其中，建设经济适用住房185万套，建筑面积14725万平方米；建设廉租住房500套，建筑面积275万平方米。5、商品房住宅单套面积规定规划期内，单套套型建筑面积在90平方米以内的商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积的70。6、政策性住房单套面积规定经济适用房控制在90平方米以内，廉租住房控制在55平方米左右。7、住宅规划年度指标2006年，商品住房建设255万套，建筑面积275万平方米，经济适用住房建设038万套，建筑面积3045万平方米；廉租住房建设100套，建筑面积055万平方米；2007年，商品住房建设265万套，建筑面积285万平方米，经济适用住房建设036万套，建筑面积2845万平方米；廉租住房建设100套，建筑面积055万平方米；2008年，商品住房建设27万套，建筑面积290万平方米，经济适用住房建设037万套，建筑面积2945万平方米；廉租住房建设100套，建筑面积055万平方米；2009年，商品住房建设255万套，建筑面积275万平方米，经济适用住房建设037万套，建筑面积2945万平方米；廉租住房建设100套，建筑面积055万平方米；2010年，商品住房建设255万套，建筑面积275万平方米，经济适用住房建设037万套，建筑面积2945万平方米；廉租住房建设100套，建筑面积055万平方米。住房建设年度目标所确定的指标，由于客观因素未能实现，其年度目标在总指标不变的情况下可跨年度使用或年际之间调整。8、住宅建设重点规划区域将南徐新城区、北部滨水区、谷阳、丁卯、大港等片区作为新增住房建设重点发展的地区。另外，为缓解老城区内住房供应压力，规划期内在新、老城区结合部，重点建设一批适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房10第二部分、2008年镇江经济发展概况一、经济概况1、综合经济平稳较快发展。据初步核算，2007年全市实现地区生产总值1213亿元，按可比价计算比上年增长155。其中第一产业增加值45亿元，增长21；第二产业增加值726亿元，增长159，其中工业增加值670亿元，增长170；第三产业增加值442亿元，增长165。实现人均地区生产总值40333元（按常住人口计算），比上年增长144，按现行汇率折算为5510美元。经济结构调整取得积极进展，服务业增加值占GDP比重稳步提高，三次产业构成由2006年的41605354调整为2007年的37599364。经济运行质量继续改善提高，财政总收入占GDP比重达168，比上年提高2个百分点。市场物价高位运行。2007年，受食品等结构性价格上涨的影响，市场物价11涨势明显。全市居民消费价格总指数1040，比上年增长40。在八大类消费品价格中，呈现“五涨三降”，其中食品类上涨103，烟酒及用品类上涨38，衣着类下降21，家庭设备用品及维修服务类上涨37，医疗保健和个人用品类下降16，交通和通讯类下降32，娱乐教育文化用品及服务类上涨01，居住类上涨22。市场物价的持续高位运行，对人民群众特别是低收入家庭的生活影响较大，生活消费支出压力明显增加。就业形势总体趋好。2007年，全市城乡从业人员15931万人，比上年增加613万人。全年实现下岗职工再就业207万人，城镇新增就业岗位42万人，农村劳动力转移56万人。城镇登记失业率为278。民营经济发展加快。2007年，全市民营经济实现增加值65576亿元，比上年增长157，占GDP比重541，比上年提高07个百分点。完成税收64亿元，比上年增长333。私个经济稳定发展，截止2007年末，全市拥有私营企业21595户，注册资本37295亿元，从业人员3631万人，其中本年新增户数3361户，新增注册资本5257亿元，新增从业人员253万人；全市拥有个体工商户84261户，注册资本2999亿元，从业人员1338万人，其中本年新增个体工商户14470户，新增注册资本898亿元，新增从业人员221万人。2、财政收入财政收入较快增长。2007年，全市完成财政总收入20327亿元，比上年增长344,其中财政一般预算收入8026亿元，比上年增长335。在财政一般预算收入中，税收收入完成6293亿元，增长343，其中增值税完成1674亿元，增长197，营业税完成1593亿元，增长260，企业所得税完成835亿元，增长494；财政税费收入完成2452亿元，增长364。财政支出结构继续调整，社会保障和有关民生的财政转移支付明显增加。全年财政总支出1388亿元，比上年增长472，其中财政一般预算支出8095亿元，比上年增长329。在财政一般预算支出中，社会保障和就业、卫生医疗、环境保护、科技支出比上年分别增长372、342、1043和542。3、固定资产投资12投资总额保持适度增长。2007年，全市完成固定资产投资58802亿元，比上年增长229，其中第一产业投资完成1015亿元，增长187；第二产业投资完成37939亿元，增长254，其中工业性投资完成37503亿元，增长269；第三产业投资完成19848亿元，增长184。按投资规模分，规模以上投资完成4804亿元，比上年增长214；城镇以上投资完成36369亿元，增长212。按经济类型分，国有经济投资6906亿元，比上年增长198；民营经济投资完成32015亿元，比上年增长248；外商、港澳台经济投资完成11026亿元，增长264。按行业分，化工、交通运输设备、电气机械设备、通用设备、金属制品业、非金属矿物制品业、通讯及其他电子设备等九个行业完成投资均超过10亿元。投资项目推进有所加快。2007年，全市在建规模投资项目1418个，比上年增加223个，其中亿元以上项目140个，5亿元以上项目21个，10亿元以上项目5个。本年新开工规模投资项目1011个，比上年增加49个，其中亿元以上项目51个，5亿元以上项目6个。房地产市场相对稳定。2007年，全市拥有房地产开发企业234家，比上年增加35家。房地产开发完成投资8433亿元，比上年增长251。房地产市场产销差距有所扩大，全年完成商品房施工面积87868万平方米，比上年增长306，其中住宅74229万平方米，增长326；商品房竣工面积23156万平方米，比上年下降51，其中住宅面积18498万平方米，下降80；商品房销售面积29467万平方米，比上年增长201，其中住宅面积27139万平方米，增长205。全市空置一年以上商品房面积6178万平方米，比上年增长328，其中住宅4002万平方米，增长383。4、国内贸易消费市场发展逐步加快。2007年，全市实现社会消费品零售总额33136亿元，比上年增长183，其中批发零售贸易业零售额28428亿元，增长179；餐饮业零售额418亿元，增长210。城乡市场一体化进程不断加快，城市市场吸纳集聚效应持续增强，城市市场实现消费品零售额27177亿元，比上年增长203；农村消费品零售额5959亿元，比上年增长100。截止132007年末，全市拥有限额以上批发零售贸易、餐饮和住宿企业385家，比上年增加55家，实现零售额11779亿元，比上年增长227，占比重355。在各类消费品中，吃、穿、用商品增长较快，个人享受及服务性消费需求趋旺，食品、服装、化妆品、娱乐用品、家用电器实现零售额分别增长156、125、384、175和197。汽车类消费持续升温，零售额增长236。商品交易市场建设稳步推进。截止2007年末，全市拥有各类商品交易市场107家，其中成交额超亿元的市场有16家。在各类商品交易市场中，消费品市场101个，生产资料市场6个。5、对外经济外贸持续较快增长。2007年，全市完成进出口总额6305亿美元，比上年增长320。其中出口总额3687亿美元，增长385；进口总额2618亿美元，增长239。按贸易方式分，一般贸易完成出口2456亿美元，增长383；加工贸易完成出口1231亿美元，增长388。按贸易企业分，外商投资企业完成出口2164亿美元，增长465；私营企业完成出口982亿美元，增长515。按贸易市场分，亚洲市场出口1706亿美元，增长390，其中香港、印度、日本和韩国出口209亿美元、155亿美元、287亿美元和237亿美元；欧洲出口811亿美元，增长556，其中欧盟组织出口685亿美元；北美洲出口79亿美元，增长191，其中美国出口728亿美元。外资引进有所加快。2007年，全市招商引资工作取得积极进展，当年实际利用外资首次超10亿美元。全年新批外商投资企业272个，引进千万美元以上项目128个，协议利用外资231亿美元，增长393。实际利用外资1064亿美元，增长456。园区载体作用有所增强，全市省级以上开发区协议利用外资114亿美元，增长264；实际利用外资61亿美元，增长452。对外经济发展平稳。2007年，全市新签对外承包工程和劳务合作合同金额246亿美元，比上年增长108；完成营业额21亿美元，比上年增长94；新派境外劳务人员4400人，比上年增长46；年末在境外人数10036人。全年新批境外企业12家，中方投资1605万美元。146、工业和建筑业工业生产保持稳定增长。2007年，全市拥有规模以上工业企业2211家，比上年增加250家。全市规模以上工业增加值完成58423亿元，比上年增长191。按轻、重工业分，轻工业增加值15173亿元，增长144；重工业增加值43250亿元，增长208。按经济类型分，国有工业增加值3304亿元，下降18；集体工业增加值4065亿元，增长231；非公有制工业增加值51054亿元，增长204，其中民营工业增加值27391亿元，增长244，股份制工业增加值22800亿元，增长202，外商港澳台工业增加值21442亿元，增长175。按企业类型分，大中型工业增加值29882亿元，增长134。全年工业用电量10532亿千瓦时，增长160。重点企业、行业、产业较快发展。2007年，全市前50强工业企业实现总产值101792亿元，比上年增长300，占比重为465。全市有6个行业实现工业产值超100亿元，占比重579，其中化学原料及化学制品制造业、电气机械及器材制造业、金属制品业、造纸及纸制品业、交通运输设备制造业、通用设备制造业实现总产值36569亿元、23516亿元、20821亿元、17009亿元、14614亿元和15096亿元，比上年分别增长331、307、305、206、291和351。规模工业高新技术产业实现总产值、增加值60008亿元和16174亿元，比上年分别增长296和195，占比重为272和277。全市列入统计的46种主要工业产品中，增长的有34种，下降的有12种。企业效益继续改善提高。2007年，全市规模以上工业企业实现销售收入204980亿元，比上年增长284。实现利税总额17677亿元，比上年增长353，其中利润总额10316亿元，增长447。规模以上工业企业亏损面为1506，比上年下降01个百分点；亏损企业亏损总额472亿元，比上年下降07。建筑业发展总体平稳。2007年，全市拥有资质以上建筑业企业518家，全年实现建筑业总产值1459亿元，比上年增长104。建筑业实现利税总额107亿元，比上年增长244。建筑业企业房屋建筑施工面积1064万平方米，15比上年增长142；房屋建筑竣工面积576万平方米，比上年增长167。7、金融和保险业金融存贷结构调整明显。2007年，全市金融形势保持稳定发展，居民储蓄存款分流明显，信贷规模增长较快，资产质量和经营效益持续改善提高。截止12月末，全市金融机构各项存款余额104144亿元，比年初增加9200亿元，其中企业存款余额37499亿元，比年初增加5909亿元；居民储蓄存款余额53586亿元，比年初增加444亿元，但由于CPI上涨较快，加之股市和基金投资比较活跃，储蓄吸引力较往年有所下降。金融机构各项贷款余额84318亿元，比年初增加13180亿元，其中短期贷款47678亿元，比年初增加9151亿元；中长期贷款29645亿元，比年初增加7209亿元。保险业经营状况有所好转。2007年，全市保险业市场规模继续扩大，企业收益状况得到明显好转。年末拥有保险企业26家，比上年增加5家。保险企业承保额425993亿元，比上年增长480。实现保费收入2595亿元，比上年增长198，其中财产险633亿元，增长307；人寿险1962亿元，增长167。保险企业理赔支出643亿元，比上年下降81，其中财产险326亿元，下降80；人寿险317亿元，下降82。8、交通运输和旅游交通运输业快速增长。2007年，交通道路网建设取得新进展，禄口机场快速通道、戴家门路、金桥大道二期、镇溧、宁常高速建成通车，宁杭高速等省干线改造进展顺利，新一轮农村公路建设全面启动。全年完成货物、旅客发送量6185万吨和8743万人次，比上年分别增长151和175，实现货物、旅客周转量3779亿吨公里和4519亿人公里，比上年分别增长185和354。完成港口货物吞吐量8800万吨，增长282。截止2007年末，全市拥有等级公路里程5254公里，其中高速公路里程146公里；铁路营业里程105公里。全市民用汽车保有量1136万辆，比上年增长153。私人汽车保有量719万辆，比上年增长206，其中私人轿车保有量405万辆，比上年增长350。旅游业持续较快增长。2007年，全市接待国内旅游者人数158988万人，16比上年增长152；国内旅游收入15391亿元，比上年增长213。接待境外旅游者人数4641万人，比上年增长276。国际旅游外汇收入364亿美元，增长447。9、人民生活水平人民生活质量稳步提高。2007年，全市城乡居民收入增长较快，消费支出能力有所提高。城市居民人均可支配收入16775元，人均增加2484元，比上年增长174；人均生活消费支出12008元，比上年增长306。农民人均纯收入8007元，人均增加1290元，比上年增长192；人均生活消费支出5842元，比上年增长153。城镇居民人均拥有道路面积166平方米；城镇人均住房建筑面积327平方米，农村人均钢筋、砖木结构住房面积460平方米；百户家庭电话拥有量2857部，百户家庭电脑拥有量516台；居民文教娱乐服务支出占家庭消费支出比重164，恩格尔系数为390。居民消费结构升级加快，城市居民用于文教娱乐、交通、通信、医疗保健类人均支出比上年增长323，农村居民用于文教娱乐、交通、通信、医疗保健人均支出比上年增长192。社会保障水平明显提升。2007年，社会保障财政转移支付力度明显加大，“三大”保障覆盖扩面工作取得积极进展，弱势群体和低收入家庭实现了应保尽保。全年城乡纳入最低生活保障人数405万人，比上年增加031万人，农村低保标准由上年的每月120元增加到160元，城市低保标准由上年的每月260元增加到280元，全年发放最低生活保障经费3300万元，增长222；离退休职工养老金人均月增加120元，养老金发放总额1667亿元，增长283。城镇职工“三大”保险覆盖面980，其中养老、医疗、失业保障人数分别达555万人、6434万人和417万人，比上年分别增加6万人、37万人和13万人，覆盖面分别为980、980和979。全市卫生服务体系健全率991，新型农村合作医疗参保人数15945万人，覆盖面为988。17二、经济分析1、近六年镇江GDP走势分析下图1中我们可以看出从20012007年的短短六年时间中，镇江GDP翻了一番多，并且平均增长率保持在12以上，增长率稳中有升。根据发达国家经验，当某地区GDP增长率在8以上时，该地区房地产业处于飞速发展阶段。镇江房地产业在经过一段时间积累以后，目前正处于快速增长期。对比全国GDP发展走势，镇江每年均高于全国平均水平。这表明镇江的经济发展水平稳步快速上升，基本不受全国经济波动的影响。但相比国内经济发达城市，镇江经济总量仍然相对较低。由于人口及土地面积较小，07年镇江总18体GDP在江苏排在第九位，仅高于泰州、淮安、连云港及宿迁市。图120012007年镇江GDP增长情况120669102152905781166410556095026614291200181312882186158502004006008001000120014002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年00050101502025GDP（亿元）增长率2、固定资产投资与GDP关系分析一般认为，一个产业的增加值占到国内生产总值的4以上，就可以称之为重点产业，而当这个比重达到68以上时，就被认为是支柱产业。而镇江房地产投资额已经占GDP的699，由此可见房地产业对镇江经济发展的重要性。无论同国际上，还是同国内其它城市比较，镇江房地产业还有着一定的发展空间。美国房地产增加值占GDP的比重19872001年都维持在1112之间，日本1999年房地产增加值占GDP的比重为128。因此从房地产投资占GDP的比重来看，镇江房地产业仍有发展潜力。表120012007年镇江固定资产投资与房地产投资额关系GDP（亿元）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资占固定资产投资比例房地产投资占GDP比例2001年502661508714959912972002年56091107519817883532003年6410515321322921085042004年7811620716391718915012005年90526035604823236682006年10215230003674222476602007年12066936373843723206993、产业结构分析192007年镇江三次产业的比重为38598364，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为22、545、433。结合镇江历年产业比重数据可以看出镇江农业比重逐年下降，工业比重高，发展速度较快，第三产业有起伏波动。按照世界银行的统计，目前全球第一、二、三产业的平均构成约为43264，其中，高收入国家和中等收入国家第一、二、三产业的平均构成约分别为23064和103654，服务业比重成为衡量经济发达的重要指标。这表明目前镇江经济结构仍然不甚合理，未来产业结构调整空间较大，说明城市房地产业发展也具有较大的空间。表220012007年镇江三产情况第一产业第二产业第三产业2001年67553382002年62558382003年515723772004年44593672005年44606352006年416063542007年385983644、城市化程度工业发达的城市决定其城市化水平较高。2007年年末镇江总人口26878万人，其中城镇人口15154万人左右，城市化率水平达到601。到2012年镇江城市化水平达到66，不算新增人口，镇江城市人口增加1585万人，按规划期内人均住房35平方米计算，镇江2012年前商品房需求面积达到554万多平方米，每年商品房需求在100万平方米以上。按中国城市规划规范来看，人均配套一平方米的商业面积，镇江到2012年城镇人口为16739万平方米，则城市整体商业需求为167万平方米左右。5、社会消费品零售总额社会消费品零售总额反映一定时期内人民物质文化生活水平的提高情况，20反映社会商品购买力的实现程度，以及零售，市场的规模状况。根据镇江历年社会消费品零售总额数据来看镇江整体消费水平在逐年快速上升，且年人均消费水平较高。表320012007年镇江社会消费品零售总额情况社会消费品零售总额（亿元）增长率人均年社会消费品零售总额（元/人）增长率2001年134625049892002年15092121156496811882003年16824114862973411462004年19205141571877614142005年24139256990269625592006年280071602104425815682007年331361831123278318056、恩格尔系数2007年镇江农村居民家庭恩格尔系数（即家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）为394。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59以上为贫困，5059为温饱，4050为小康，3040为富裕，低于30为最富裕。根据这个标准，镇江农村居民家庭已经达到富裕水平。第三部分、相关政策影响2008年，可谓是房地产行业的“政策年”。上至国家，下至地方，大大小小的针对房地产的新政层出不穷。紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策、货币宽松政策、降低二套房贷新政等等，对楼市的供求、成本、购买力和预期已产生了重大影响。但从目前形势来看，08年政府“救市”终成主调。一、金融政策1、紧缩货币政策令部分房企出现“断粮”政策1月上旬，央行2008年工作会议强调，将实行从紧的货币政策，总21量上将更严格控制信贷。这是2008年楼市金融政策面与去年最大的不同。中央政府要防止经济增长由偏快演变为过热，压缩固定资产投资在所难免，而收紧信贷是压缩投资的题中应有之意。影响市场反映，房地产业首当其冲，银行收缩对房地产企业的贷款已成定局。四大商业银行2008年新增贷款与去年相比有减无增，而各行的个人贷款比例却都有增无减，这意味着公司贷款占比大大压缩。房地产公司的贷款额度更是大大降低，一些银行一开年第一季度的房地产开发贷款额即已告罄。而国内房地产是资金密集型产业，多采用“开发周转再开发”的模式，开发资金的直接融资比例不过两三成，间接融资的主渠道为银行。眼下银根收紧，对于大多数房企而言，意味着“贫血”。毕竟，已经或即将从资本市场融资的房地产公司还为数不多，更何况房地产企业上市、再融资的门槛在明显提高。2008年，房地产企业两大资金来源信贷和上市，都面临严峻的形势。另一方面，信贷紧缩会抑制投机，并使得部分改善型需求的购买行为向后推迟，更重要的是，对抑制地价狂飙大有裨益。“地王”频出实质上就是流动性过剩、资金推动型价格暴涨在土地领域的实现。信贷收紧，开发企业手里的钱少了，土地出让竞价或将不再豪赌。一旦面粉的成本低了，面包的价格也就有了相应回旋的空间。2、个人首套房契税降低、下调首付表面利民，实质救市政策10月22日晚上，财政部宣布从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调027个百分点；加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。几乎同时，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的07倍；最低首付款比例调整为20。一22是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的432调整为405，五年期以上由现行的486调整为459，分别下调027个百分点。影响从内容来看，降低契税和免征印花税、暂免征收土地增值税，有利于降低住房的建设成本和交易成本，有利于促进房价的理性回归。同时，“加快廉租住房建设，加大实物配租力度”也有利于扩大住房供应，促使房价的理性回归。这一段时间的大幅度降息，一次性抵消了过去六年来缓慢升息所累计的结果，使得房贷利率完全恢复到2002年时的最低水平。这次没有调整存贷利率，只调房贷利率，表明国家非常明确选择将房地产业作为刺激国民经济，摆脱国际金融危机造成我国经济下行风险的主要着力点。而从公积金贷款利率来看，虽然也下调了027个百分点，同样恢复到2002年左右水平，但由于贷款基准利率下调幅度大，因此商贷与公积金贷款利率的差别正在缩小，这表明国家希望楼市全面启动。3、2008年加息、降息大事记政策2008125625六次上调存款准备金率。进入2008年，货币从紧政策接踵而至。1月25日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点至15，从紧的金融政策拉开序幕。此后，3月25日、4月25日、5月20日、6月15日、6月25日，央行接二连三上调存款储备金至175。6月7日，央行再次宣布在本月内两次上调存款储备金。2008916第一次降息。央行9月15日对外宣布，9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率027个百分点，这是2004年10月29日以来的首次降23息；9月25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是2003年9月21日以来存款准备金率的首次下调。2008109第二次降息。下调一年期人民币存贷款基准利率各027个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。此外国务院决定9日起暂免征收存款利息税。20081030第三次降息。下调一年期人民币存贷款基准利率各027个百分点。其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。20081127第四次降息。下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。20081223第五次降息。为进一步落实适度宽松的货币政策，中国人民银行决定从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各027个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。2008125下调存款准备金率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。20081225第二次下调存款准备金率。下调金融机构人民币存款准备金率05个百分点。影响首先降息确实可以减轻贷款买房者的金融成本从而降低将来的供房压力，对促进房地产市场成交有着比较正面的影响。但如果房价依然很高的话，将会事实性成为阻碍房地产成交的最主要障碍，会在一定程度上对冲掉降息对房地产市场的正面影响。第四次央行大幅降息108基点，为央行11年以来1997年以来一年期人民币贷款基准利率最大降幅，但对楼市会不会像前几次一样，基本起不到明显24作用，还有待进一步观察。或许会出现累积的降息效应，使得数次降息的效果一并爆发也不一定。但也有可能出现越降息、越不敢消费、储蓄越增加这种适得其反的现象。最后一次降息紧随新政出台，进一步实行货币宽松政策，全方位刺激楼市需求，达到拉动市场回升，最终实现楼市软着陆的目的。4、2008年公积金调整政策贷款上限提至50万。从2008年12月1日起调整住房公积金个人住房抵押贷款最高额度，个人最高额度为50万元；两个或两个以上申请人购买同一住房，最高额度为每个申请人的可贷额度之和，但合计不超过80万元。公积金存贷款利率调整。一、从2008年11月27日起,当年归集的个人住房公积金存款利率从072调整为036,上年结转的个人住房公积金存款利率从288调整为198；二、从2008年11月27日起,下调个人住房公积金贷款各档次利率054个百分点。五年期以下含五年从405调整为351,五年期以上从459调整为405。5、国家放宽二套房贷新政期待激活楼市神经末梢政策12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议研究确定了以下政策措施一加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。二进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低25于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年含5年改为超过2年含2年转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；三引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。影响1、量化的保障性住房建设。政策措施的第一条依然是涉及民生问题的保障性住房建设。有所不同的是，这次在国务院层面上给出了具体的时间（3年），具体解决住房问题的户数（近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民）。这一方面提高了保障性住房建设的可操作性；另一方面，从我国13亿人口的结构看，以城市住房困难户户均5人计算，这个比例对商品房市场冲击有，但构成的压力并没有想象中那么大。退一步讲，这一部分人群如果没有保障性住房，短期内有能力进入商品房市场消费的可能性也不大，更多的只是助长了一些不健康的社会情绪。“保障归保障，市场归市场。”国家对房地产市场的理解正在进一步全面而有度。2、继续对二手房交易环节进行“减负”，激活存量房市场；并在国家层面上支持改善型住房消费（第二套房）。免征营业税的范围将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过262年（含2年）转让的，可以说，本次新政的出台对二手房市场的促进作用是最直接的。虽然对于二套房贷的表述还只是之前央行和银监会的说法，但国务院已经“牵头”做出了积极的表态。可以预见的是，当存量房盘活力度不断加大，被消化到