【word】上海松江九亭海珍珠花园市场报告-43页-2007年

天天文档在线HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982目录一、九亭市场分析2一九亭楼市南北割据形成群雄混战局势2二上市供应激增成交却呈颓势3三价格体系全面失守混战局面再度升级5四未来供应激增竞争局势将趋白热化6五区域客户比例逐步减少客户来源向外发散7六竞争市场分析10二、项目市场定位27一项目优劣势分析27二项目的市场定位28三项目的客源定位30四项目价格定位40天天文档在线HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982一、九亭市场分析一九亭楼市南北割据形成群雄混战局势松江九亭板块以轨道交通九号线经过的沪松公路为中轴分割成南北两块，现已形成南北割据局面。南块依托九亭镇完善的商业配套，目前在售的9个项目相对比较分散；北块项目是最新规划而出，在2005年集中上市，分布比较集中，涞寅路以北至涞坊路一线东西走向，云集了目前在售及未上市的12个项目。本案天天文档在线HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982二上市供应激增成交却呈颓势从2005年下半年开始，九亭板块楼盘上市量开始逐步放大，随着北部板块楼盘的纷纷亮相，区域供应量日渐增大，新推供应量达到258万平方米。随着供应量的增加，楼盘间竞争亦逐步加剧。区域05年下半年新增项目及去化状况项目名称上市面积推案套数去化套数去化率开心公寓2656624438156九城湖滨30409274115420英伦风尚35102326165506五洲云景45858418135323金丰蓝庭323172771347九亭明珠苑3385728592323丽景苑22310196142724上海源花城3130128698343合计257720平方米2306798350与供应量激增现象相反，区域楼盘成交状况却不甚理想，目前区域每月成交量在3万平方米左右，相对于日渐增加的供应量，成交明显力不从心，新盘平均去化率仅为35。天天文档在线HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982区域周成交明细表月份周数成交量成交价格成交套数第1周97296865101第2周6866642167第3周146667224133第4周956964779310月合计408306828394第1周8564617384第2周6921602061第3周6675592961第4周1068968189311月合计328496301299第1周131295846116第2周111025652100第3周9149569580第4周507357234512月合计384535738341九亭板块公寓供应成交状况走势1012月05000100001500020000250003000035000400004500050000第一周第二周第三周第四周第一周第二周第三周第四周第一周第二周第三周第四周10月11月12月平方米上市量成交量天天文档在线HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982而从10月份以来的各周成交情况来看，成交量和成交套数基本保持比较平稳的走势，平均每周成交套数在6080之间，成交面积在60009000平方米，主要由于区域楼盘供应陆续开始放量，随着楼盘上市初期的去化，反映出来的成交量比较平均，但每月成交都集中在当月上市的主力项目中，1011月份以奥园、五洲云景和英伦风尚为主力去化楼盘，12月则以新上市的九城湖滨和丽景苑为主，二者占据了12月成交341套中的257套，约为75。天天文档在线HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982三价格体系全面失守混战局面再度升级九亭住宅成交均价从04年以来一直保持在6000元以上，但从今年下半年开始，随着区域楼盘上市量的激增，竞争开始升级，并开始价格战，区域成交均价总体开始呈现下降趋势，到12月份区域成交均价已全面低于6000元/平方米的价格线，一方面是由于区域内新开楼盘低价入市，如馨亭开盘价格4800元/平方米，丽景苑开盘价格5200元/平方米，另一方面，其他在售楼盘受前两个楼盘影响，也纷纷开始调整价格，造成区域公寓市场价格体系守不住6000元价格线，开始向5500元下滑。区域近期降价楼盘一览位置楼盘名称前一批价格近期开盘价格装修价格降价幅度金丰蓝庭56005300/54五洲云景560052005300/54上海源花园7500（装修房）6300（装修房）800元/平方米160开心公寓56005300/54北块奥林匹克花园9800（装修房）7500（装修房）1000元/平方米235南块三盛颐景园65005200/200九亭板块公寓成交均价走势6865642172246477617360205929681858465652569557233000350040004500500055006000650070007500第一周第二周第三周第四周第一周第二周第三周第四周第一周第二周第三周第四周10月11月12月元/平方米6000元价格线天天文档在线HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982枫桥丽舍65005600/138天天文档在线HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982四未来供应激增竞争局势将趋白热化目前九亭市场中已开盘楼盘尚未去化的存量就已经达到20万平方米以上，未来一年内九亭区域楼盘上市量将再度扩大，新增项目加上目前在售的后继供应量将达到120万以上，且建筑形态多以小高层公寓为主，竞争局势将日趋白热化，后期市场激烈的竞争态势仍将维持下去。九亭未来供应项目供应量一览项目名称开发商建筑面积建筑形态预计上市日期海珍珠总泉置业120000小高层/联排2006年下半年依云郡招商局房地产100000联体别墅2006年3月份甲克虫恒地景亭房地产52000小高层2006年年初中大亮桥浙江中大集团公寓150000别墅80000联体别墅/小高层2007年年初首推公寓部分颐亭花园上海维豪房地产公寓100000别墅60000联体别墅/小高层2005年12月首批推联排金丰蓝庭金丰投资138000小高层/多层2006年开心公寓松征房产100000小高层2006年九城湖滨九城置业80000小高层2006年英伦风尚上海地产集团119000小高层/多层/联排2006年五洲云景云间房产54000小高层2006年九亭明珠苑裕康裕联86500小高层2006年合计1239500平方米天天文档在线HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982五区域客户比例逐步减少客户来源向外发散1、客户来源由于九亭自身人口数量有限，随着老镇的改造，本地客户成为前几年房地产市场中的购买主力，但在房地产高速发展，加之轨道交通所带来的优势的情况下，客户群体逐渐扩散，总体来看主要覆盖了以下几个区域的客户为主第一层次九亭本地客户随着九亭的发展，目前本地居民的购买群体也在逐渐减少，主要存在的购买目的多以改善居住条件为主。第二层次闵行（七宝）、徐汇等上海西区客户这一层次的客户是目前区域市场的主要购买群体，该客户群体由于对上海西区的比较了解和熟悉，并且已经对原先的生活环境有了一定程度的依赖性，但自身购买能力又有限，因此九亭相对较低的价格以及轨道交通所带来的附加值对其而言是有相当的吸引力的。第三层次以徐家汇商圈为工作生活重心的其他区域客户通过轨道交通连接徐家汇的优势，九亭也吸引了较多市区的客户，这些客户大多以徐家汇商圈为工作或生活中心，但徐家汇区域周边处于高位的楼盘明显无法使大多客户所能接受，因此在轨道交通所带来的快速便捷的优势条件下，实际的地理距离因素也得到了购买者的理解。天天文档在线HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性价比的地产资料大全QQ7444219822、客户年龄特征从在售项目的购买群体中了解到，30岁40岁年龄段的客户占据了区域市场的购买主力，该年龄段的购房客户大多有过较高的教育经历，随着年龄的增长，经济收入相对稳定，具有一定的购买能力，并且有一定的购买要求，购买时比较注重楼盘的品质和特色。代表性项目九城湖滨国际公寓、奥林匹克花园此外，年龄在25岁30岁和40岁50岁两个年龄段的购买者也占有一定的比例，年龄稍轻的业主，并多以准备婚房为购买目的，虽然购买能力有限，但多有长辈的支持。40岁50岁购房的客户大多是为了改善居住环境二次置业。此类客户一般会选择性价比较高，总价较低楼盘。代表性项目五洲云景、英伦风尚3、客户职业特征从购买群体的职业来看，企业中层管理人员、技术人员及私营业主等相对收入较高的客户是区域中高端楼盘的主力购买人群，此类客户对生活有相当追求，对楼盘品质要求较高，一般会选择奥园、九城湖滨及紫金家园。此外，区域低档楼盘客户中，职业分布则分布比较广泛，主要以公司普通职员、部分离退休人员等为主。天天文档在线HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性价比的地产资料大全QQ7444219824、主要项目购买群体特征楼盘档次楼盘名称销售价格客户来源年龄特征职业特征奥林匹克花园7500全市性客源3040为主九城湖滨花园6000以团购客户为主，市区客户占80比例3040为主较为广泛，多为收入较高的私营业者及中高级管理者中高档紫金花园6700老城区本地居民，市区淘房客户3050为主本区域私营业者及市区五洲云景5200七宝客户占较大比例全龄层英伦风尚4800以年轻客户为主全龄层开心公寓5200区域客户全龄层低档丽景苑5200市区动迁居民改善型购房、老城居民为主、部分投资客户全龄层职业分布广泛，以公司职业等收入中等人士及部分离退休人员为主天天文档在线HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982六竞争市场分析1、规划及产品分析（1）规划设计板块缺乏整体性规划，各自为战缺乏市场联动九亭板块以轨道交通九号线经过的沪松公路为中轴分割成南北两块，南块目前在售的7个项目相对比较分散；北块项目比较集中，涞寅路以北至涞坊路一线东西走向，云集了目前在售及未上市的12个项目。目前进驻开发的企业基本都立足于自身楼盘的宣传，而无视整个区域的良性发展，缺乏市场联动性，这就造成虽然目前九亭上市项目众多，但却始终未能成为热点板块的主要原因。产品规划同质性强，竞争态势激烈受地块形状及容积率的影响，南块项目大多以考虑均好性为主，产品布局缺乏特色，建筑形态多为小高层公寓；北块项目多设计为中央绿地景观特色，建筑形态相比南块丰富，但仍以公寓产品为主，因此造成目前的市场竞争异常激烈。产品设计缺乏特色，与市区项目相比存在差距从目前九亭的项目产品设计来看仍与市区及其他房产板块存在一定差距，部分项目在产品规划上显得比较普通，无明显特点，无法提升项目的知名度，这也直接造成九亭项目大多不为客户所熟悉的现状。最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告区域主要在售楼盘一览表楼盘名称（在售项目）金丰蓝庭九城湖滨开心公寓五洲云景花苑英伦风尚上海源花城奥林匹克花园枫桥丽舍九亭明珠苑嘉和阳光城紫金花园开发商金丰投资九城置业松征房地产开发有限公司云间房产开发有限公司上海地产集团伯骏置业中体产业上海志成企业裕康裕联上海佳铭房地产振亭房产建筑设计澳洲ANS工程设计顾问公司泛太平洋设计发展有限公司澳大利亚PJ广州宝贤华瀚同济大学建筑设计研究院大境建筑日清建筑设计浚源建筑设计事务所天和/江苏建筑设计院上海现代设计院上大建筑设计院景观规划澳大利亚普利斯规划设计浙江中亚园林景观不详设计师丁宁澳大利亚五贝设计大境建筑现代设计上海浚源建筑设计事务所苏州园林景观设计上海现代设计院华晟物业管理上房物业古北物业孜诚置业陆家嘴物业不详东湖物业奥林匹克物业陆家嘴骏和物业裕明物业世江物业上海紫金物业建筑面积17万30万188万11万154万23万70万（二期27万）5万12万11万13万建筑形态小高层、多层小高层小高层小高层多层、小高层小高层多层小高层小高层小高层小高层高层小高层总户数1404270013001000100020007000500800多套600（不包括酒店公寓）1000车位数101514008438528101230不详350400385437容积率0915131512913915（二期）1624199158开发背景绿化率4146435045406060405250最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告2建筑设计名称金丰蓝庭九城湖滨开心公寓五洲云景花苑英伦风尚上海源花城奥林匹克花园枫桥丽舍九亭明珠苑嘉和阳光城紫金花园建筑立面建筑里面采用西班牙风格，底座用石材镶拼，上部采取涂料氟喷技术，锻钢栏杆，红瓦等，空中花园增加立面效果新古典主义简约风格，石材基座，上部黄色涂料，景观电梯配以部分景观低窗大面积玻璃外墙现代风格，二楼以下为面砖设计，二楼以上使用白色涂料，立面简单现代风格，底部镶石材，上部采用淡色涂料，立面风格简洁欧陆风格带英国元素，淡黄色面砖配顶部红瓦现代风格，淡黄色涂料为主，三、四楼以下为仿石面砖，顶为褐色瓦面现代风格，褐色面砖配涂料，色彩选择面广，里面简约，但不乏特色仿中国风式立面，底部为天然花岗岩贴面，上部为白色涂料，在建筑细节部分配以中国古建筑元素欧式风格，底部为深色石材贴面，外墙为灰褐色釉面砖，整体感觉过于厚重，弧型阳台增加立面效果简洁的现代风格，竖直的片墙设计，坡顶配局部购架，底部贴石材，上部采用浅色面砖现代风格，立面风格明朗，配棕色面砖及部分浅色涂料，顶部为构架处理户型设计设计亮点空中花园、多层错层等设计在区域内成为独特的亮点，部分一梯一户、多层电梯房提升产品品质北部景观电梯，酒店式大堂，入户处设计为露台进户，弧型景观阳台等提高景观视觉效果户型面积设计的比较小，便于有效的控制总价，减少抗性二房为主力配置，占绝大比例，房型面积控制的比较小，7楼以上辅以大面积露台房型面积控制的比较小，大多房型存在南北不通透的问题，公共部位设计一般大多房型设立了储藏空间，南北通透感好，自然玄关充分保证业主私密性，房型较多，选择余地大短进深，多层设计为错层结构，小高层一梯四户，户型难免有所缺陷大众化设计，房性比较端正，通透内部空间比较大，配套的功能设施比较齐全平板式的高层南面配大面积的景观阳台，内部设有12个储藏室，大面积阳台设计，个别户型卧室与客厅阳台相连最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告现代风格是目前区域市场运用的较多的式样，欧式以及目前流行的西班牙式也开始出现。多采用二段式设计，底部多以石材类镶贴以增加质感，上部配浅色系涂料，少量项目采取顶部以构架的形式设计。现代风格的设计相对简单，立面大多以淡色系处理，辅加窗部及阳台等部位的玻璃，增加建筑的时代气息。缺少原创和个性鲜明的建筑，建筑类同性强。在建筑细部上，凸窗、转角窗等一系列建筑元素都得到很好的表现，但如阳台大多采用的是不锈钢及铸铁等材料为主，公共通道的处理比较简单，细节上的处理以及材料的运用还有待提高。最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告3户型设计名称金丰蓝庭九城湖滨开心公寓五洲云景花苑英伦风尚上海源花城奥林匹克花园枫桥丽舍九亭明珠苑嘉和阳光城紫金花园装修无无无无无精装修精装修无无无精装修一房面积无7088无无585971315545785871无70二房面积10012495122849195102868397791099510210211910411090114户型设计三房面积130165122139111116128114123124130106140118131130145124132132139一房无22无无418311无1二房48880448232543257386770三房512135481857454940362929房型配比其他无4358无7无11无154无最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告二房为区域市场主力房型，面积范围控制面比较大，从80平方米至110平方米的设计相当普遍，但主要以80100平方米、一卫配置的房型为市场的主要选择，两卫设计的房型在本区域内仍较难为购买者所接受三房面积集中在130平方米左右，并与两房呈并驾之势占据市场主导地位，内部结构大多类同，110130平方米的房型较易为客户接受，并且对储藏空间等配套功能的需求有所提高楼盘中全装修项目仍有一定比例的需求，若能通过提供优质合理的装修使总价设定在一个合理的区间则有利于装修房的去化，如奥林匹克花园虽然价格较高，但通过装修提升产品品质，并合理控制面积则去化情况良好，反观上海源花城项目在这方面就有所欠缺最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告2、营销分析售楼现场包装在现场售楼处的选择上各项目基本一致，均选择自身配套的商业部分作为现阶段的现场售楼处。在现场售楼处的布置上大多配以彩幅、看板等，。市区接待中心此外还有部分楼盘还选择在徐家汇、漕宝路沿线及临近的七宝等地的繁华地带设立外部接待处，并配有看房班车往返接送。如九城湖滨、五洲云景花苑、开心公寓及英伦风尚等。楼盘名称外接待中心设立地区九城湖滨徐家汇漕溪路上海源花城徐家汇南丹东路开心公寓漕宝路、漕河泾英伦风尚漕宝路、漕河泾五洲云景七宝七莘路（万兆家园）丽景苑七宝七莘路（万兆家园）五洲云景花苑九城湖滨国际公寓紫金花园英伦风尚最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告从外接待中心的实施效果来看，对市区客户的引进起到很大作用，但整体缺乏有效的组织性和联动性。样板房（段）目前在售的项目中设有样板房（段）的项目共有5个，其中3个是精装修项目，另2个分别是金丰蓝庭和九城湖滨。精装修项目均设计为现场建筑的样板房，主要突出其承诺的装修配置以及空间的布局合理性；另2个非装修项目则一致选择样板段，不同的是金丰蓝庭主要突出的建筑风格以及西班牙风格的基本元素，九城湖滨重点放在对样板段装修特色的处理，选择了三种不同风格的式样以及超现代主义的特色来吸引客户的眼球。户外广告户外广告分项目现场广告以及在周边重要路段广告。现场广告的运用各项目基本无异，包括现场围墙的喷涂、大型看板、彩旗及巨幅广告等，九城湖滨的表现尤其抢眼一些。金丰蓝庭样板段最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告区域楼盘主要的户外宣传集中在九新公路、沪亭北路、沪松公路沿线、涞坊路、涞亭北路等路段各项目在周边路段设立广告的手法有所不同，五洲云景、开心公寓、英伦风尚等参与价格竞争的项目主要采取的手法是挂横幅，主要集中的路段在九新路和沪亭路；金丰蓝庭和九城湖滨则在沪松公路桥上设立高炮，其中九城湖滨还在沪松公路上使用了道路指示牌和小型灯箱。最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告平面广告诉求在此，我司对于目前九亭市场具有代表性的项目，对于他们的一个广告投放卖点，进行统计和总结。周边楼盘主要卖点诉求总结打温馨生活的概念，这在几个规模较大的项目上体现的尤为明显。九亭老镇的项目，将老镇的完善生活配套也作为一大卖点，同新镇区别。打轨道交通概念，提出地铁沿线的一站式生活方式。项目名称广告投放次数投放总金额广告诉求点开心公寓3次37万元打开心生活概念和单套建筑面积年（85平方米）九城湖滨打自然与人文国际级高尚生活领地作为主打（10大亲水景观构建大湖景观带），英伦风尚3次1759万前期打英式的复合式小镇，目前主打价格（房价减码，品质加倍）五洲云景8次374万主打悠闲轨道生活、水岸风情社区的诉求，期间打出无忧置业计划（即补偿差价）金丰蓝庭14次300万都市全电梯休闲主题公寓，走进悠闲生活（超前的产品，回顾的价格，浪漫西班牙风格），期间打过回归价格广告九亭明珠苑19次803万主打九亭老镇的温馨家园，多次出现价格促销上海源花城20次175万幸福是无拘无束的徜徉家园，互动型的国际社区（主要围绕地铁、亲子、养生概念展开），后期的广告中，加强了对家庭和谐生活的宣传（鱼的快乐水知道，孩子的快乐爸爸知道）紫金花园20次110万九亭成熟地段嘉和阳光城15次90万一米阳光，生活尽享，地铁沿线的一站式生活最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告回归性价格价格。这主要是在北块的项目上体现的较为明显，目前板块的价格比拼现象比较严重。主要的平面广告表形嘉和阳光城上海源花城最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告英伦风尚开心公寓金丰蓝庭奥园最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告价格策略区域主要楼盘价格策略目前在营销方面采取措施的项目大多集中在北块，如上述表格中的项目，一方面是北块的项目比较集中，竞争性相对比南块大，其次是北块的项目大多集中在911月份上市。项目名称价格策略九城湖滨国际公寓采取团购方式，团购价比报价下调500元/平方米五洲云景花苑根据市场情况作及时的调整，开盘前定价6000元/平方米，开盘当日下调至5600元，而后调整到5300元，近期推出特价房4750元/平方米，从而目前均价维持在5000元/平方米英伦风尚采取低价开盘的策略，开盘价46904980元/平方米，彻底打破九亭5000元/平方米的底限，该价格直接回到2003年下半年当时九亭的价格，成为目前区域内成交情况较好的项目丽景苑开盘即采取低价入市策略，以5200元/平方米，突破客户对于九亭地铁楼盘房价的心理期待最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告从各楼盘施行价格策略的市场表现来看，还是相当显著的，九城湖滨通过与搜房联手，引进大批市区团购客户，首批成交达到42,而丽景苑在开盘数日后就达到72的去化，英伦风尚成交状况也比较好，目前也有50的成交。区域楼盘实施低价策略，并取得较好成绩，说明在目前市场中，客户的有效需求还是真正存在的，由于对楼盘的价格敏感度较高，一旦房价达到心理价位，便会转化为真实的购买力，这在一些性价比较高的楼盘身上表现最为明显。最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告3、销售状况总体成交状况8090平方米的两房以及110130平方米的三房成为去化的主力，这主要是由于低总价所带来的抗性较小所决定。130平方米以上的成为销售阻力最大的户型，高总价房源对目前的区域市场而言抗性过大。目前板块内的销售情况比较差，大部分项目在遇到阻力后都采取了降价销售的策略，如奥林匹克花园从年初的10000元/平方米下降至7000元/平方米，新推房源如愿的得到很快的去化，英伦风尚开盘即采取低开，销售情况良好，附近的几个项目也随之降价。近期整个九亭的周平均成交套数在7080套左右，总成交率达到457,这表明市场钢性需求仍然存在，采取合理的策略及符合市场的价格才能达到理想的去化。项目名称上市套数成交套数成交率开心公寓24438156馨亭家苑326165506五洲云景418135323上海源花城28698343紫金花园320230719九亭明珠苑28592323枫桥丽舍21259278嘉和阳光城33625476金丰蓝庭2771347九城湖滨27411542奥林匹克花园73444460丽景苑196142724合计39081785457最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告近期成交状况从近三个月的成交情况来看10月份伴随房展会的召开以及部分项目新房源的推出，成交较之9月份有了明显的上升,至11月又有所回落,12月在两个新项目的开盘攻势带领下反弹至近期的最高点；奥林匹克花园通过降价得到了良好的去化，1011两个月成为九亭板块的成交主力；英伦风尚低价开盘的策略使的每月的成交套数保持稳定，另外上海源花城、五洲云景和开心公寓分别在10月、11月调整售价，也取得了去化率上升的效果；南块项目区别明显，紫金花园凭借装修配置以及良好的产品品质成交情况一直良好，反观枫桥丽舍由于位置的相对偏离，成交略差，嘉和阳光城由于始终保持高价位，近三个月无成交；九城湖滨和丽景苑属新开盘项目,其中九城湖滨在团购策略的帮助下取得了良好的业绩,而丽景苑基于绝佳的地理位置,并采取低价上市策略,销售成绩列板块之首。最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告九城湖滨的团购以及丽景苑的超高性价比在区域市场中取得的成功，充分说明针对性营销手段和合理的市场价格在区域目前激烈的竞争局势中仍可有一定作为，对于本案来说，这两者也是最为重要的因素。项目名称9月去化套数10月去化套数11月去化套数12月去化套数开心公寓/8198英伦风尚57494811五洲云景55134027上海源花城12179紫金花园861191九亭明珠苑516144枫桥丽舍2343嘉和阳光城0000金丰蓝庭1435九城湖滨/5110奥林匹克花园7865819丽景苑/142合计136261217339最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告区域市场主要结论区域住宅市场已形成南北割据格局，北部区域从今年开始已逐渐成为九亭区域住宅市场的主力，并成为主战场；区域楼盘供应放量，但各楼盘成交均不理想，导致竞争升级，部分楼盘采取价格战，区域价格体系已有向下滑落趋势；区域各楼盘各自为战，缺乏对九亭整体板块的包装和宣传，以致外界客户对九亭居住概念认识并不全面，区域联动效应不显著；区域楼盘中本地客户比例正逐步减少，对于市场的观望态度仍在持续，而外界客户的引进缺乏整体性，使得区域楼盘面临客户匮乏状态；区域市场未来竞争更趋激烈，而巨大的供应量对于九亭本地区域的客户来说，根本无法消化，因此对于本案来说，如何引进区域外的有效客源将是本案成功的关键；最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告二、项目市场定位一项目优劣势分析1、优势九亭区域中心；产品覆盖面广；轨道交通九号线；区域大盘效应；紧邻规划商业街，未来生活机能充分；东邻奥园，北接九城，联动效应显著。2、劣势区域竞争激烈，未来供应量大；南临沪松路，路况较差；南侧九亭经济开发区环境较差，人流较杂；产品与区域产品相比，无明显优势；最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告二项目的市场定位考虑本项目地理位置的特殊，位于西南三区闵行、青浦和松江的交界处，同时距离徐汇区直线距离近。因此对于他的市场得那位，我司考虑跳出松江区域的概念，以情景社区作为市场定位，同周边的其他的国际社区定位区别。定位如下九亭北区的新地标西班牙风情社区一站式的情景生活定位说明本项目的地理位置，属于九亭北区的一类地段，位置仅次于奥园的区位（目前奥园已经开发到后期），本项目存在续领市场的机会。以项目毗邻的九亭轨道交通及商业中心九久广场为地标，引入“情景生活”的地域概念，形成地点荣耀感，激发地点向心力。项目宽泛的产品组合，容易吸引各阶层客户，而邻沪亭北路的商业街，将形成良好的生活配套及氛围，形成九亭区域居住典范社区；针对现有的竞争格局，本项目的市场定位将从“产品”和“情景生活”，同周边的其他项目定位加以区隔。定位契机最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告紧邻轨道交通九号线的规划站点；九久广场及沪亭北路的商业规划；九亭上海西部居住区概念的逐步形成；外界（尤其是上海）对居住在九亭认识的逐渐深入及扩展；最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告三项目的客源定位1、目标客户的分类结合本项目的市场定位以及产品特征，对于本项目的目标客户源（此处所指的主要是公寓部分的客户分类），我司认为将会分为4块1松江区域的客源。其中主要是以九亭区域的区域客源为主，辅以少量泗泾、新桥等区域的客户。2上海西区的客源。主要是指来自于徐汇、闵行和长宁的市区客源。这部分客户对于物业的总价较为敏感。3上海其他市区客户。这部分客源主要是受到轨道交通的利好规划的吸引。4外地客户。在闵行七宝区域，聚集了大量外来人员（在七星建材市场附近工作），价格有优势，他们考虑此处置业。最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告2、客户的购房动机统计对于客户的购房动机，我司根据历年来操作过的项目经验、以及对于最终购买客户的研判总结，将客户分为4类，分别是都市新贵型、望子成龙型、地位显赫型和健康养老型。建立客户模型如下都市新贵型望子成龙型地位显赫型健康养老型客户模型都市新贵型这类客户的年龄段比较年轻，崇尚时尚生活，他们选购的物业，往往都是位于区域的中心或者地铁沿线，区域位置和产品充满时尚色彩。望子成龙型这类客户，对于物业的选择比较注重周边的配套设施，特别是教育配套的内容。地位显赫型这类客户对于购买的物业有一定的要求，希望籍此显现出不同的身份，他们往往是一个区域的高端客户，对于产品和地段都是具有高端的要求。最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告健康养老型这类客户包含了两种类型，一种是纯粹的养老型客户，有一定的年纪，希望生活安逸。还有一种就是健康型，对于选购的产品有一定的科技含量要求，注重生活质量。考虑到本项目产品的特殊情况（主要是针对公寓产品而言），我司定位的客户购买类型将会涵盖了都市新贵型、地位显赫型、望子成龙型4种。客户购买类型购买客户的来源购买客户的主要特征都市新贵型主要是来于上海西区的客户为主，辅以九亭的客户为主年龄段较轻，对于总价较为敏感（针对于公寓产品而言）地位显赫型松江区域的客户而言，包括九亭区域客户和泗泾区域等，这部分客户比例较少认同本项目的高品质定位和产品，同时认同区域未来的规划。望子成龙型九亭区域的客户和上海西区的客户看重九亭北区的良好教育规划（九亭北区的教育规划要高于九亭老镇区域）。最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告3、客户购买原因（1）松江区域的客户购买本项目的原因他们的购买原因区域价值的提升未来城市的样板区九亭是距离市区距离最近的郊区城镇之一，而且九亭北区具有良好的未来规划，包括2个商业中心和多个住宅社区，总体住宅规划超过500万平方米，预计导入人口在68万人。这对于整个九亭区域的发展具有绝对的利好作用。相对于九亭老镇的价格优势九亭老镇的物业，价格都是在60006500元/平方米，而且项目规模小，没有规划优势和亮点。而九亭北区的项目，无论在规模和产品规划上都具有绝对优势，目前主力单价在50005500元/平方米。（目前主要利空是生活配套设施不齐全，但是未来有发展机会）能过得到心理上的满足（就是地位显赫型客户的最为明显特征）以满足多次置业、追求生活舒适度为最基本出发点。多次置业所能体现的身份价值感受本项目的高品质产品定位，带来的情趣生活对于他们具有吸引力换句话说，是在产品品质高和价格具有优惠的特征下，客户选择了本项目的产品。最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告（2）上海市区的客户购买本项目的原因此处的上海市区客户包括了上海西区的客户以及除了上海西区以外的其他上海区域客户。他们的购买原因上海西区的客户，主要是指长宁、徐汇和闵行区域的客户，其中又是以闵行和徐汇的客户为主。他们购买本项目的原因很简单首先是九亭区域离他们区位近，而且未来还有轨道线路经过，交通便利。其次就是价格便宜，九亭的房价，目前同闵行七宝的房价差距在15002000元/平方米（九亭到七宝，车程约1015分钟），这一块对于在上海西区的客户具有绝对的吸引力。上海市区的客户，相对来说较为分散，但是他们总体的购买原因就是随着政府的宏观调控，九亭是价格跌幅较大的区域，价格已经趋于理性。同时未来还有轨道交通，可以直达徐家汇周边，对于在上海西区工作的客户，具有吸引力。九亭北区在教育配套设施规划上，比南区进行了的大幅加强。同时个别社区内，还规划了双语学校等。加上奥林匹克花园，持续的开发也已经将九亭的区域知名度打开，这对于全市的客源都具有吸纳力。最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告由于九亭北区的的不断稳步发展，将吸引越来越多的具有地缘性的客群。九亭北区整体规划对于未来发展潜力及改善周边地块生活配套将起到积极作用，这将意味着会有少量看好区域发展并以投资为主要目的的客群入场。在此块，区域环境的改善和轨道交通的优势是客户选择的主要原因。最全最具性价比的地产资料大全QQ744421982华东区域运营事业总部策略报告策略报告