北京银帆西雅图项目前期报告合集 区域市场分析报告

20区域环境分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪120区域环境分析区域环境对房地产市场起着决定性的作用，因此，对本项目所在区域进行系统而全面的实地调研并在此基础上做出严格而准确的归纳分析，将为本项目的市场定位及总体规划等后期策划工作提供准确、有力的依据和支持。从宏观角度来讲，区域环境应该包含区域自然环境、区域人文、社会环境和区域市场环境几大部分。但由于区域市场环境部分的重要性，我们将它分为几个单独部分在随后阐述。因此，本部分将着重就区域人文状况、区域交通状况和区域配套设施等方面进行调研后的整合分析。21区域2005年经济环境分析截至4月底，全区累计新批三资企业157个，同比增长440，1月份以来利用外资47亿美元，同比增长22，占全市实际利用外资的比重为439，继续保持全市领先。14月，全区实现固定资产投资657亿元，同比增长643。基建投资和房地产开发投资大幅增长对固定资产投资总量增长的贡献明显，贡献率分别达到377和739。14月，全区财政收入277亿元，同比增长300，增速比1季度提高17个百分点。其中区级固定税收入56亿元，同比增长217；共享税收入217亿元，同比增长340。增值税、营业税和企业所得税分别增长136、398和419。14月，全区财政支出124亿元，同比增长204。14月，全区实现社会消费品零售额1093亿元，同比增长162，增速比今年一季度提高18个百分点。其中吃、穿、用、烧四类商品分别实现零售额362亿元、186亿元、468亿元和77亿元，同比增长74、319、125和635，用类商品所占比例最大，烧类商品增幅最高。4月末，全区金融机构各项人民币存款余额31718亿元，同比增长243。其中企业存款余额18780亿元，同比增长278；储蓄存款余额10634亿元，同比增长205。4月末，全区金融机构各项贷款余额18081亿元，同比增长326。14月，全区城镇居民人均可支配收入5546元，同比增长105；农村居民人均现金收入4290元，同比增长65。22区域2005年房地产市场分析221市场总结房地产开发投资增势强劲14月，全区实现房地产开发投资474亿元，同比增长669。龙头企业拉动作用明显，全区共有金隅嘉业、富力城、红石建外等13家房地产开发企业投资超过亿元，较上年同期增加7家，其中投资额排名前10位的企业共完成投资249亿元，同比增长886，占全区房地产投资的525。房地产消费市场比较活跃，空置面积进一步下降良好的市场销售形势吸纳了一定空置房屋，截止到一季度末，朝阳区商品房空置面积1325万平方米，同比下降165。其中商品住宅空置面积854万平方米，同比下降168，办公楼、商业营业用房的空置面积分别274万平方米和437万平方米，同比下降373和1520区域环境分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪2投资平稳开局，房地产开发增速回落308个百分点今年13月房地产开发累计完成投资383亿元，占北京市房地产开发投资总量（1912亿元）的五分之一，同比增长256，但与上年同期564增速相比，增长势头明显趋缓。房地产开发投资对全社会投资增长的贡献率高达928。施工面积和新开工面积双双下降，增速为近三年最低13月份，全区施工面积13469万平方米,与上年同期相比下降12，其中商品房开复工面积11374万平方米，新开工面积392万平方米，与上年同期相比分别下降156和287，增速达到近三年来最低水平。23区域地理环境分析区域范围是自姚家园路到京通快速的东四五环之间的区域，东西长约45公里，南北宽约4公里，区域面积约18平方公里。区域是城市重心东移所必然带动的区域，随着燕莎、朝外、CBD三大商圈的逐渐连贯，区域作为三者居住核心区位的趋势日益明显。区域区位优势明显与和燕莎商圈保持着最舒适的距离，驱车分钟即可直达，这里生活舒适、闲逸，吸纳了大量CBD的中高收入人群在此居住，故被称为CBD的后花园。区域拥有较完善的交通网络，各种生活配套设施日渐成熟。由于政府的规划政策，以及去年的土地政策和银行利率的调整，区域房地产开发力度保持大幅增长，未来2年内新建及拆迁面积有望达到500万平方米。随着区域开发力度的不断加大以及大量高素质人群的入住，原有的商业和生活配套已远远不能满足市场需求，新型高档商业及生活配套项目将成为新的开发和市场需求热点。24区域交通环境分析随着朝阳北路的贯通,北京东部的交通瓶颈被打破，朝阳北路与规划中的地铁6号线、朝阳路、青年路、姚家园路，连同京通快速路、八通线轻轨一起构筑了CBD东北区强劲的交通网络，使得整个区域的价值有了一个很大的提升。待几条主干道的建设与改造彻底完成后，CBD以东的交通将更加畅通，朝青板块的区域价值将再度提升。241道路系统从东西向的城市主干道看，区域内有四条城市主干道朝阳路（西起东大桥贯通东部）、朝阳北路（西起东大桥贯通东部）、京通快速、姚家园路（西起东三环贯通东部）。朝阳北路新近加宽，工程现已完工，朝阳路拓宽工程预计将于2005年10月份动工，而姚家园路拓宽工程也正在实施。从区域南北向的主干道看，则相对显得有些逊色只有青年路和星火路。这两条路都是连接姚家园路和朝阳路，且拓宽工程均在实施中。再加上东四、五环，区域交通可以说四通八达。京包铁路将区域分为东西两部分，对居民日常出行造成一定影响。表241项目所在区域道路列表20区域环境分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪3街道名称属性区域内长度（米）姚家园路主干道4500朝阳北路主干道4500朝阳路主干道4500京通快速路城市快速4500西四环主干道3800星火路主干道3500青年路主干道3500东五环主干道4000高碑店路主干道1000黄杉木路未来主干道3000距项目所在地最近的三条主干道朝阳路朝阳路西起东大桥，东向在邻近通州区处与京通快速相连，现为双向四车道，市政规划今年10月份进行改造拓展工程，完工后路宽将达到60米，为双向6车道，两侧辅路各宽6米，北侧还有50米的绿化带，届时，连接通州区与市中心的城市主干道地位更加明显。朝阳北路朝阳北路西起东大桥，东向直达温榆河，路宽40米，为双向六车道，两侧辅路各宽6米，自2004年10月份拓宽通车以来，一直是区域东西交通的主干道，是连接通州与市中心的一条纽带。计划2010年建成的地铁6号线与朝阳路并行，且将在路上设站，届时，朝阳北路的交通地位将进一步提升。青年路青年路南起朝阳路，北与东坝路相接，全长约5500米，目前正在进行改造拓展工程，将成为紧邻本项目地块的城市主干道。该路段改造后的基础状况为道路断面为双车道，两侧主路各宽5米，外侧人行步道各宽2米，将成为连接区域南北方向的主干道，同步实施雨水、绿化、照明、交通工程。图242区域道路系统图星火路资料来源汉博投资顾问242公共交通设施区域有四惠总站、青年路、黄杉木店等几十个公交车站牌，距离本项目最近的青年路站，到本项目只有步行25分钟的路程。区域内112、115、1、4、306、364、120支、350、718、950等10多路公交途经，但辐射区域主要集中于城市中东部，对西部的辐射程度较低。20区域环境分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪4通过地铁八号线和一号线的换乘站四惠东站，可以迅速抵达地铁沿线各站，辐射范围极广。值得注意的是，规划中2010年建成的地铁6号线将在朝阳北路设站，大大增强区域人流的营运能力。表243项目地块周边部分公交线路统计表公交线路始发站终点站306沙窝小庄1马官营四惠120支前门青年路小区4靛厂新村四惠350东大桥乡政府718康家沟颐和山庄950东直门太师屯112亮果厂十里堡611东大桥石佛营119地坛芍药居731康城南站顺新百货城628东北旺中路康家沟区域公交系统相当发达，线路密集纵横交错，10多条的各类公交线路运营范围遍及北京东部，保证了区域内部与其他地区的公共交通互动联系性。同时，随着区域的不断发展和局部规划的逐渐成型，商务、居住人口将逐渐增加，与之相对应的各种配套设施将更加全面和完善，公交线路、公共交通系统状况也将更加合理、选择性更强、范围更加延伸，将成为本项目商业板块目标消费人群重要的交通方式。243通行状况东西向的四条交通干道相对来说压力较大，但东部的人口密度远低于市中心，所以堵车情况并不很多，朝阳路与朝阳北路的堵车路段主要是在三环以内路段。南北方向由于有东四、五环的分压，交通压力不大，随着星火路和青年路的拓宽，交通将会更加顺畅。25区域人文环境分析251区域人口规模分析随着区域内经济、环境等因素的逐步提升及各项技术指标趋于良好，本项目周边地区人口总量一直保持较快的增长速度。现阶段地块周边区域内人口总量约为20万人，人口密度约为11万人/平方公里。区域内九十年代建设的小区和原有村民，如青年路小区、十里堡东里等就有46000户居民，约15万人，再加上周边相对固定的流动人群，使区域现阶段常住人口总量达到20万人以上。2511现有户数小区青年路小区甘露二期甘露晴苑叠彩园炫特区远洋天地日月东华石佛营西里户数7600500200600380039005503450小区朝阳园朝阳无限八里庄南里十里堡西里十里堡北里通惠家园康家园合计户数150015703000850018006000300045970本项目地处朝青板块核心区域，优越的地理位置吸引了众多地产项目汇聚于此。现阶段本项目地块周边存在20个左右的新兴20区域环境分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪5居住社区和中高档公寓，如国美第一城、青年汇、兴隆家园、北京星河湾等，随着未来23年内这些项目的陆续入住，区域内还将增加20万人的高消费群体。2512未来23年户数小区青年汇华纺易城国美第一城珠江罗马炫特区特区808朝阳捷座财经中心户数40002930579426003800300400450小区北京星河湾酷特区东岸东恒时代白领家园中水金海佳苑CASA都会华庭II户数300048514503000766364500500小区兴隆家园III朝阳雅筑首创十里堡项目幸福123公寓朝阳园II和黄逸翠园伊顿社区合计户数600050025002009601800330046000252区域人口构成细分性别比例性别比例对区域内物业特别是商业物业的潜在运营能力有一定的影响，因此，我们把它单独作为一点加以分析。本区域内男女比例为男性占总人口532，女性占总人口468。这一比例符合整个朝阳区的人口性别比例，也即女性所占比重略低于男性。图2521性别比例53204680男女年龄结构1从整个朝阳区的人口比例来看014岁的人口为249万人，占总人口109，1564岁的人口为1860万人，占总人口812，65岁以上的人口为181万人，占总人口79。也就是说处于中年和青年阶段的人口占绝大多数。2具体到本项目所在区域，区域内新建社区虽然多，但大多社区尚未入住，区域内现有居民仍以九十年代社区居民和国企职工为主014岁的人口为3万人，约占总人口的15，1560岁的人口为13万人，约占总人口的65，60岁以上的人口为4万人，约占总人口的20。图2522年龄结构156520014岁1560岁60岁以上职业组成20区域环境分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪61区域就业人口数中，国有职工占383，集体职工、其他分别占14、84，离退休人员、学生又分别占73、1267。2其中，从事高收入的专业技术、管理等职业的人员占484，低于全市平均水平69，从事低收入的制造、运输、服务等职业的人员占354，高于全市平均水平74。表2523区域内居住人口职业统计表国有企业私营企业经营者个体经营者三资企业人员事业单位负责人社会中介人员娱乐服务人员工程技术人员演员及其他银行业务人员文艺创作人员其他图2524职业组成484035401620技术、管理等制造、运输、服务等其他教育程度朝阳区统计局资料显示朝阳区全区接受大学及中等专业以上教育的人口占到485；接受初中教育的占341，接受小学教育的占141。图2525教育程度485034101410330大学、中等以上初中小学未上过学1上述数据资料说明现阶段本区域内接受过中等专业以上教育的人群占整个区域人群的一半。2教育程度与财富创造力及消费能力成正比，因此，从区域人口的教育程度逐年提升趋势来看，本区域的商业商务类物业也具有很大的市场增长空间。253区域消费力分析2531现有消费力分析消费者年龄分析本次调查收回有效问卷108份，年龄在2030、3040、4050、5060和60岁以上的人数分别占总数的638、229、76、48、10，其中男士占456，女士占544。表2531消费者年龄203030404050506060以上比例63822976481020区域环境分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪76380229076048010020_3030_4040_5050_6060以上1总体而言，现阶段区域消费者主要以2540岁的中青年为主，随着区域发展，年龄结构将更加年轻。2此种年龄结构决定了未来区域的消费构成。消费者学历分析在被调查对象当中，接受过中等和中等以上教育者占总数的953。其中以高中或中专、大专、本科比例为高，分别占总数的322、358、255。表2532消费者学历初中以下高中、中专大专本科研究生比例4732235825528470322035802550280初中以下高中、中专大专本科研究生1现阶段，学历已经成为影响个人收入的最主要因素，高学历者和低学历者的年收入差距达到了23倍。2学历的高低直接影响消费者的生活习惯，因此是影响其消费倾向、消费能力的主要因素。消费者职业分析表2533消费者职业教师工人公务员军警私营业主公司职员管理者医生离退休自由职业其他比例19862910133352114101910548190860290113303520114011901055480教师工人公务员军警私营业主公司职员管理者医生离退休自由职业1在被调查对象当中，以私营业者、公司职员和公司管理者、自由职业者为主，分别占总数的133、352、114、105，四者占全部人数的70以上。2由于行业报酬相差很大，因此职业直接决定消费者的收入水平，从数据来看，区域业户的职业水平略高于全市平均水平，即消费能力略高于全市平均水平。消费者家庭月收入分析在被调查对象当中，家庭月收入还是集中于8000元以下，占到总数的85，其中2000元以下、20005000、50008000元的分别占146、534、175。20区域环境分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪8表2534消费者家庭月收入2000以下20005000500080008000100001万2万2万以上比例1465341758749101460534017508704901002000以下2000500050008000800010000100002000020000以上1收入直接决定消费能力，月收入在5000元以下的家庭约占总数的70，这部分人群满足基本生活需求无忧，但对中高层次的市场消费能力有限。2数据显示，区域内月收入在20005000元的家庭占总数的一半以上，属中等水平，这和区域内就业者大多是公司职员和中低管理者的现况十分吻合。3另一方面，区域内现有就业者很大一部分从事的是制造、服务等收入水平较低的职业，这决定了这部分人的收入水平不是很高。消费者闲暇时间安排分析消费者闲暇时间的安排，在家的占537、购物574、运动269、外出就餐306、看电影148、美容83、喝咖啡（茶）83、去公园324。表2535消费者闲暇时间安排在家购物运动外出就餐看电影美容喝咖啡（茶）去公园比例53757426930614883833245370574026903060148083083032400002000400060008000在家运动看电影喝咖啡（茶）1闲暇时间的安排在很大程度上反映了消费者的消费心理。2数据显示，消费者平时以在家、运动、去公园等无消费或低消费活动为主，外出消费也是以购物、就餐等必需的方式为主。3以中高档消费为代表的喝茶、健身等消费很低，一方面是消费水平和喜好，另一方面是区域这方面的配套匮乏。消费者常去的购物场所消费者常去的购物场所，区域内比例较大，华堂、易初莲花、美廉美、家乐福分别有5052、1753、1649、1753的比例。区域外的中友、华联、西单、王府井、燕莎、国贸、赛特占了5256。表2536消费者常去的购物场所华堂易初莲花美廉美家乐福中友华联西单王府井燕莎国贸赛特比例505217531753164912371237113451541241230920区域环境分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪95052175317531649123712371134515412412309000100020003000400050006000华堂美廉美中友西单燕莎赛特1总体来看，区域内消费占大多数，这是由于基本生活需求就近消费原则所致。2从消费档次来看，很大比例的消费者选择了西单、燕莎、王府井等传统的高档消费区，区域内没有同档次的消费场所也是原因之一。3中高档消费群体外流情况严重。2532未来23年消费者预测未来在区域置业的客户很大程度上是CBD白领和私营业主，他们的学历、收入未来23年随着当前在建项目的陆续入住，区域消费层次将有很大的提高。未来区域置业客户的平均年龄将呈低龄化，和区域内原有消费者基本属两代人，消费观念差异很大，倾向于时尚消费。未来区域置业者大多有良好的教育背景，所从事职业也多属收入较高的技术、管理等职业，有能力追求更高层次的消费，中高层次的时尚消费市场迅速扩大。由于区域的发展，将使区域内存在相对现在更多的中高端消费者，因此区域具备发展一定比例高端商业的基础。26周边配套及产业状况区域商业主要是一些生活配套超市、便利店、百货店、餐馆及市政配套等。表261区域配套分类表企事业单位1国家税务局第八税务所2朝阳区乡镇企业局电信1中国移动通信北京通万宝白云合作厅2中国移动通信苏宁朝阳路营业厅3中国联通十里堡营业厅4联通迪信通十里堡合作厅5高碑店电话局医