对房地产市场是否真正“回暖”的分析与判断

国研专稿对房地产市场是否真正“回暖”的分析与判断2009521摘要在降息、减税等一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策刺激以及部分开发商采取主动降价促销的营销策略下，2008年以来持续低迷的房地产市场出现成交回升的势头，阶段性的成交高峰在不同地区先后出现。但从目前情况来看，虽然国家出台的一系列刺激经济增长的政策对恢复房地产市场信心有重要的作用，将缩短房价下调的周期，使得前期降价起步早、幅度大的一些城市楼市成交量出现比较明显的增长，但并不能就此断言房地产市场真正开始回暖。在一系列宏观调控政策影响下，2008年以来持续低迷的房地产市场今年开始出现成交回升的势头，各重点城市房地产市场出现回暖迹象，多数城市住宅成交量环比上涨。特别是2月份以来，主要城市住宅交易量持续大幅反弹，阶段性的成交高峰在不同地区先后出现。据中国指数研究院最新监测的数据显示，2009年4月份全国住宅市场成交量持续走高，在重点监测的30个城市中，有22个城市住宅成交面积环比上升。其中，北京、上海等城市住宅成交面积均超过200万平方米，成交面积超过100万平方米的城市达9个。与此同时，国家统计局发布的数据显示2009年14月全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长175，增幅同比提高224。其中，商品住宅销售面积同比增长186，增幅同比提高226；同期，全国商品房销售额7996亿元，同比增长354，增幅同比提高369。其中，商品住宅销售额同比增长386，增幅同比提高370。全国楼市疑似大好。2009年4月份重点城市商品房销售情况重点城市销售情况北京4月份住宅期房网上签约量延续了去年11月以来的同比大幅攀升势头，签约14977套，同比增长207，环比增长19，单月销量创下2006年5月份以来新高，14月累计销量达到了2008年全年销量的47。天津4月份销量延续2月份以来的同比上升势头，新建商品住宅成交10086套，同比增长124，环比回落144。14月累计销量达到了2008年全年销量的66。上海4月份销量延续了2月份以来的上升势头，商品房预售23554套，同比增长92，环比增长36，单月销量创下2007年10月份以来新高。14月累计销量达到了2008年全年销量的42。南京4月份成交畅旺，销量延续了2月份以来的同比上升势头，一手商品住宅成交8513套，同比增长141，环比增长11，单月销量创下2007年9月份以来新高。14月累计销量已达到2007年全年销量的46，达到2008年全年销量的58。杭州4月份销量延续了2月份以来的上升势头，一手商品房销量6268套，同比增长197，环比增长31，单月销量创下2007年7月份以来新高。14月累计销量达到了2008年全年销量的55。深圳4月份一、二手商品房成交量均在高位运行一手商品房成交7694套，同比增长178，环比下降96；14月累计销量已达到2007年全年销量的71，达到2008年全年销量的64；二手商品住宅成交13477套，环比增长22。武汉4月份一手商品房成交11694套，同比增长277，环比减少3。14月累计销量已达到2008年全年销量的63。长沙4月份销量延续了2月份以来的火爆行情，一手商品住宅成交11268套，同比增长148，环比减少24；14月累计销量已达到2008年全年销量的64。成都4月份销量延续了2月份以来的上升势头，一手商品房成交14066套，同比增长51，环比增长11，单月销量创下2007年6月以来的新高。14月累计销量已达到2008年全年销量的61。西安4月份销量延续了2月份以来的上升势头，一手商品房成交5988套，同比增长107；14月累计销量已达到2008年全年销量的59。销售均价为4752元/平方米，同比下跌04，环比下跌16。资料来源中国证券报；国研网行业研究部整理在全国楼市疑似大好的情况下，各种评价莫衷一是。有的高唱市场转暖，有的慎言这只是“寒冬”中的“小阳春”；有的断言属于触底反弹，还有的说只是1月份成交量下降的报复性反弹。尽管各种观点不同，但是，持“目前提出全国楼市转暖为时尚早”的观点仍占主流。分析认为，造成当前楼市的这种回暖应该说更多的是前期受到抑制的需求在各种政策及因素的催化下集中释放的结果一是相关政策产生效应。2008年10月中旬以来，由美国次贷危机引发的国际金融危机对我国经济影响的严重程度远超出此前预期，再加上我国经济自身客观上也面临着周期性调整，这些因素叠加使我国经济下行压力日益加大，因此促进经济增长便成为当前中央工作的第一要务。在此背景下，房地产行业调控政策悄然转向从宏观政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”；从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求一系列促进房地产行业健康发展的调控政策从供需两方对市场产生了提振作用，房地产市场开始活跃。二是前期积压的刚性需求集中释放。2008年，全国房地产市场步入深度调整期，房地产开发投资增速持续回落、开发企业资金来源全面趋紧、市场观望气氛浓厚，商品房销售量持续萎缩。数据显示112月全国商品房销售面积62088万平方米，同比下降197，其中，商品住宅销售面积55886万平方米，同比下降203；与此同时，全国商品房销售额24071亿元，同比下降195，其中，商品住宅销售额20424亿元，同比下降201。从全国各地的情况来看，整个2008年不同地域的成交量均有萎缩，大中城市萎缩更为严重，同比降幅甚至超过50。一年的时间里累积的刚性需求受政策刺激等因素的综合影响开始释放。三是房价下降成为引发市场需求的主要因素。2008年开始全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，到12月份成为负数，今年以来这一态势得以延续并创出新低。当房价降低到一定程度，与部分居民的购买期望和购买能力相匹配时，市场积蓄的被压抑了一年多的刚性需求得到一定释放，促成了当前房地产市场销量的回升，这也进一步证明了打开我国楼市症结的关键点在于房价，只要房价降下来，房地产市场持续低迷的状态就能得到缓解。但值得注意的是，从目前情况来看，虽然国家出台的一系列刺激经济增长的政策对恢复房地产市场信心有重要的作用，将缩短房价下调的周期，使得前期降价起步早、幅度大的一些城市楼市成交量出现比较明显的增长，但并不能就此断言房地产市场真正回暖首先，从宏观层面来看，国际金融危机仍在加深和蔓延，对我国经济的冲击仍在继续，国内外多变的复杂环境必然给我国房地产行业发展带来诸多不利影响。就房地产行业调整的一般规律而言，其调整周期需要经历成交缩量房价滞涨、下跌成交放量房价上涨的过程，目前重点城市成交量延续放大的趋势，甚至某些区域个别楼盘还出现了涨价的现象，但是就整体来说，并没有出现房价整体上涨的迹象，目前的成交量放大是伴随房价下跌而出现的，成交量能否持续放大还有待观察。因此，在国际金融危机还没有见底、国内经济下行压力依然较大的情况下，房地产开发投资情况不容乐观，去库存化及资金链紧张等问题短时间内不可能得到全面改观。其次，从市场供给层面来看，在国家增加信贷规模以及出台政策给予优质开发商信贷支持的影响下，2009年以来部分房地产开发企业资金来源紧张局面得到一定程度的缓解，但与去年同期相比，除利用外资外，其他各项资金来源增幅下降依然明显。也就是说，对资金密集型的房地产行业而言，信贷放松使国内贷款对房地产行业的支持力度加大，但与行业景气时相比还有很大差距，房地产开发企业的现金流状况依然不容乐观。受此影响，房地产开发企业投资相当谨慎，今年前4个月全国房地产投资增幅同比回落272个百分点；与此同时，受宏观经济下行和房地产市场步入调整期以及大量空置房屋无法较快消化等一系列因素影响，房地产开发企业购置土地、开发土地和建设房屋的意愿都不会明显上升。再次，从市场需求层面来看，虽然2008年以来全国房价涨幅逐季回落，今年1季度全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅更是出现负增长，但相对于居民购买力而言，目前房价仍然过高，当房价已经超过居民承受能力时，要使楼市回暖、拉动交易量上升就显得十分困难。同时，有分析认为，楼市回