工程建安成本指标控制办法(doc 12)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料1工程建安成本指标控制管理办法编号CB002工程建安成本是房地产开发项目总成本中所占比例最大（约占40左右）、发生跨越时间最长、涉及合作单位最多、控制投入的人力最多、与开发项目的质量和工期关系最密切。为更好的控制工程建安成本，制定本管理办法。一、不同类别项目造价指标的分解不同档次的某类项目的结构部分指标相对变化不大，档次不同的原因是建筑装修标准不同和安装材料设备配置的不同决定的。本控制指标为所描述条件下的当前指标，项目设置和指标可根据具体的工程作适当调整。11、多层砖混住宅楼各项控制指标950元/M2（若设电梯另增40元/M2）序号项目名称项目特征单位数量单方成本成本所占比率1建筑工程费792833711满堂基础土石方挖添、地基处理M21202021112地下室结构砼条基、砖混一层储藏室M21454547413地上（71）结构370砖外墙、240砖内墙、地上7层M21350350368414外镶贴、涂料聚苯颗粒保温，五层以下为面砖以上为涂料M21565658915内装饰大理石楼梯、橱卫墙地砖、其他抹灰面乳胶漆M219696101116内外门窗单元防盗门、分户防盗门、卧室夹板门、管道井门，厨房门连窗、阳台和外窗为塑钢M21110110115817屋面、楼地面等项目坡屋面聚苯颗粒保温,橱卫之外的地面均为水泥面M2111511512112安装工程费158166321给排水、中水PPR给水管、UPVC排水管、普通洁具M21555557922太阳能M21161616823采暖铸铁散热器M21323233724煤气不含室外管道M215505325强电橱卫吸顶灯、其他为白炽灯泡M21424244226弱电（不含有限电视和电话的免费部分）安防M2188084合计9501000012、多层砖混住宅楼其他经济控制指标序号项目名称指标备注1钢筋含量35KG/M22水泥含量160KG/M2FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料23砼含量02M3/M24外门窗面积系数5外墙装饰面积系数21、多层框架住宅楼各项控制指标1050元/M2（若设电梯另增40元/M2）序号项目名称项目特征单位数量单方成本成本所占比率1建筑工程费892849511满堂基础土石方挖添、地基处理M21232321912地下钢筋砼结构砼筏板基础、一层地下室M21686864813地上钢筋砼结构框架结构，地上7层M21332332316214填充砌体（含构造钢筋砼）轻质砼砌块、轻质板墙M21929287615外镶贴、涂料聚苯颗粒保温M21565653316内装饰大理石楼梯、橱卫墙地砖、其他抹灰面乳胶漆M21969691417内外门窗单元防盗门、分户防盗门、卧室夹板门，厨房门连窗、阳台和外窗为塑钢M21110110104818屋面、楼地面等项目坡屋面聚苯颗粒保温,橱卫之外的地面均为水泥面M2111511510952安装工程费158150521给排水、中水PPR给水管、UPVC排水管、普通洁具M21555552422太阳能M21161615223采暖铸铁散热器M21323230524煤气不含室外管道M215504825强电橱卫吸顶灯、其他为白炽灯泡M21424240026弱电（不含有限电视和电话的免费部分）安防M218807612合计10501000022、多层框架住宅楼其他经济控制指标序号项目名称指标备注1钢筋含量55KG/M22水泥含量310KG/M2FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料33砼含量035M3/M24外门窗面积系数5外墙装饰面积系数31、小高层住宅楼各项造价控制指标1150元/M2序号项目名称项目特征单位数量单方成本成本所占比率1建筑工程费915795711满堂基础土石方挖添、边坡支护、地基处理M21414135712地下室钢筋砼结构砼筏板基础、一层地下室M21119119103513地上钢筋砼结构框架剪力墙、地上12层M21313313272214全部砌体（含构造钢筋砼）轻质砼砌块、轻质墙板M21525245215外镶贴、涂料聚苯颗粒保温M21424236516内装饰大理石楼梯、橱卫墙地砖、其他抹灰面乳胶漆M21858573917内外门窗单元防盗门、分户防盗门、卧室夹板门、管道井门，厨房门连窗、阳台和外窗为塑钢M21126126109618屋面、楼地面等项目坡屋面聚苯颗粒保温,橱卫之外的地面均为水泥面M2113713711912安装工程费235204321给排水、中水PPR给水管、UPVC排水管、普通洁具M21575749622太阳能M21131311323采暖铸铁散热器M21353530424煤气不含室外管道M215504325强电橱卫吸顶灯、其他为白炽灯泡M21525245226弱电（不含有限电视和电话的免费部分）安防M21101008727消防M218807028电梯M21555547812合计115010032小高层住宅楼其他指标控制序号项目名称指标备注FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料41钢筋含量60KG/M22水泥含量330KG/M23砼含量04M3/M24外门窗面积系数5外墙装饰面积系数41高层住宅楼各项造价控制指标1500元/M2序号项目名称项目特征单位数量单方成本成本所占比率1建筑工程费1218812011满堂基础土石方挖填、边坡支护、地基处理M21353523312地下室钢筋砼结构砼有梁式筏板基础、两层地下室M2111011073313地上钢筋砼结构框架剪力墙、地上28层M21490490326714全部砌体（含构造钢筋砼）轻质砼砌块、轻质墙板M21858556715外镶贴、涂料聚苯颗粒保温M21686845316内装饰大理石楼梯、橱卫墙地砖、其他抹灰面乳胶漆M21959563317内外门窗管道井门、单元防盗门、分户防盗门、卧室夹板门，厨房门连窗、阳台和外窗为塑钢M21180180120018屋面、楼地面等项目坡屋面聚苯颗粒保温,橱卫之外的地面均为水泥面M2115515510332安装工程费282188021给排水、中水PPR给水管、UPVC排水管、普通洁具M21555536722太阳能M21121208023采暖铸铁散热器M21353523324煤气不含室外管道M218805325强电橱卫吸顶灯、其他为白炽灯泡M21565637326弱电（不含有限电视和电话的免费部分）安防M21181812027消防、喷淋M21161610728通风M21111107329电梯M21717147312合计1500100FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料542高层住宅楼其他指标控制序号项目名称指标备注1钢筋含量75KG/M22水泥含量320KG/M23砼含量055M3/M24外门窗面积系数5外墙装饰面积系数51办公写字楼各项造价控制指标2135元/M2序号项目名称项目特征单位数量单方成本成本所占比率1建筑工程费1646771011满堂基础土石方挖添、地基处理M21454521112地下室钢筋砼结构砼有梁式筏板基础、一层地下室M21256256119913地上钢筋砼结构框架剪力墙、地上12层M21530530248214全部砌体（含构造钢筋砼）轻质砼砌块M21606028115外干挂、镶贴M2111011051516内粗装M2114514567917内精装另增M21290290135818内外门窗M21959544519屋面、楼地面等项目M211151155392安装工程费489229021给排水、中水PPR给水管、UPVC排水管、普通洁具M21252511722太阳能M21181808423VIV空调M2120520596024煤气不含室外管道M215502325强电M21666630926弱电（不含有限电视和电话的免费部分）M21383817827消防、喷淋M21363616928通风M21404018729电梯M21565626212合计21351000052办公写字楼其他指标控制序号项目名称指标备注FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料61钢筋含量70KG/M22水泥含量350KG/M23砼含量060M3/M24外门窗面积系数035外墙装饰面积系数0761地下车库（综合人防）各项造价控制指标1500元/M2序号项目名称项目特征单位数量单方成本成本所占比率1建筑工程费1246830711满堂基础土石方挖填、边坡支护、地基处理M2111111174012地下结构砼独立基础M21980980653313地面、抹灰、防水等建筑项目M2115515510332安装工程费254169321给排水M21555536722强电M21565637323弱电M21626241324消防、喷淋M21464630725通风M21353523312合计150010062地下车库（综合人防）其他指标控制序号项目名称指标备注1钢筋含量110KG/M22水泥含量480KG/M23砼含量080M3/M24外门窗面积系数FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料75外墙装饰面积系数71室外配套工程各项造价控制指标230元/M2序号项目名称项目特征建筑面积数量单位成本成本所占比例1室外土建工程84365211道路、地面停车厂M213030130412大门、围墙工程M215521713绿化、景观M213030130414消防水池M214417415水泵房、换热站、配电室M2115156522室外安装工程146634821室外供水、中水、污水、废水、雨水管道M21111147822供水设备、中水设备M21151565223消防设备、管道M217730424电信工程M211104325采暖管道、换热设备M21131356526煤气管道M21101043527路灯工程M213313028室外供配电M218686373912合计23010072室外配套工程其他特殊造价控制指标序号项目名称指标备注1开发商临时设施以实际发生控制2四通一平以实际发生控制3山体治理以实际发生控制4坡地护理以实际发生控制FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料85高压线处理以实际发生控制6排洪沟整治以实际发生控制二、拍地阶段建安成本的控制拍地阶段建安成本估算误差应控制在10以内。房地产公司控制建安成本与建筑公司控制建安成本涵盖的广度不同。建筑公司控制建安成本只是局限在施工阶段，是在投标价已确定的情况下进行的。房地产公司控制建安成本是贯彻在项目建设的各个阶段，粗略的说就是拍地阶段、准备阶段、实施阶段、后评价阶段；其中准备阶段是控制建安成本的关键。拿地基本都是通过拍卖竟得，建安成本是确定地价做大承受限度的重要因素，因为建安成本接近占项目总成本的40。看以下公式（预计销售收入合理利润销售费用开发税费财务费用管理费用建安成本）/土地亩数土地价的可承受最大值。括号内的各项费用是我们能够可控的，但土地费用不是我们能够控制的。建安成本在各项可控费用中所占的比例最大，其合理确定是竟拍土地成功与否的重要影响因素。当然在土地竟拍中还有其它外部因素，但随着拍卖制度的健全和规范，其它因素的作用会越来越小，所以加强公司内部可控成本的控制是最重要的。在这个阶段要合理的确定建安成本，首先是结合公司已开发过的类似工程，其次是考察社会上其它类似工程，第三是参考主管部门发布的有关信息指标。要结合公司已开发过的类似工程，这就需要善于总结和建立数据库；要考察社会上其他类似工程这就需要走出去考察、交流；要参考主管部门发布的信息指标，这就需要注意收集有关信息、订阅有关专业刊物。拿地成功后，可以尝试两个思路修正建安成本的估算值1、（根据市场定位确定的销售价土地费利润开发税费销售费财务费管理费）/规划面积建安成本2、（根据建设标准先确定建安成本土地费开发税费销售费财务费管理费利润）/规划面积销售价通过这两个思路相互修正建安成本或其它可控费用。修正后的建安成本总值和指标是控制以后各阶段建安成本的基础。建安成本各项指标的基本设置详见第一部分。三、准备阶段之一设计阶段的建安成本控制设计阶段的建安成本控制最关键，实事求是的讲这个阶段的建安成本控制主要是公司上层领导决策，由设计部和开发部人员具体贯彻落实；造价人员积极地主导、参与、配FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料9合。造价人员根据销售部的市场定位和交房标准，根据设计部设计委托书中的建设标准，根据拿地后初步修正的建安成本指标，进一步修正建安成本控制指标，并经各有关部门专业人员广泛深入讨论形成共识，提供给设计部进行限额设计。根据我国目前的设计现状，限额设计还是停留在理论上，没有真正广泛地实现。考虑这一现实，结合设计人员的习惯，我们可以从以下几个方面努力去实现限额设计1、在方案设计阶段，向设计院提供详细的设计委托书。该委托书中从大的方面阐明项目的类别、用途、性能、功能要求、配置等，以不约束方案人员进行平面构思和外立面造型思维为原则，充分调动方案设计人员的潜力。2、在施工图设计阶段，向设计院提供详细的建设标准要求。该建设标准除了结构计算和外立面风格以外，土建的建筑做法、装饰的标准、安装的设备选型、各类材料的规格型号、品牌等均应详尽的提出。向各专业施工图设计人员阐明我们的限额标准，并转变成他们的自觉行动；设计人员落实了我们的要求，就等于我们初步实现了限额设计。在整个施工图设计阶段，设计部的各对口专业工程师跟踪监控设计深度是否达到要求，监控采纳或不采纳的情况，并写出评估报告。3、在正式出蓝图之前，设计院先将图纸的电子版传给我方。由各技术专业工程师进行技术讨论和出图前会审，将大的技术问题解决在出图之前；由造价人员测算各主要材料含量指标和其它各类造价指标与即定指标是否吻合。然后反馈设计院修改出图，这虽然需要时间，但却是很值得做的。设计阶段的控制要重视、要加强，控制结果要严格限制在投资估算的限定目标内。四、准备阶段之二合作人招标和合同洽谈阶段建安成本的控制为选择到适用的合作人，建立合作人的资源库是必要的。合作人招标阶段的建安成本控制是承前启后的，它将设计阶段的控制成果落实在具体的金额上，并约束后期的控制难易性。所以这个阶段的控制是重要的，这个阶段的控制应当是公司业务会领导下的招标小组完成，不是哪个部门或哪个咨询单位独立完成。具体控制体现在以下几个文件中1、工程项目合作人招标规程2、合同签定流程3、施工招标文件样本，建设工程施工合同样本4、施工监理委托合同样本FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料105、造价咨询合同样本，工程量清单编制深度，造价咨询单位管理办法6、设备、主要材料采购合同样本施工招标、监理招标、咨询单位招标、设备和主要材料招标的结果是签定合同，通过合同进行管理；施工合同、监理合同、造价咨询合同、设备和主要材料采购合同是工程实施阶段密切联系的四类重要合同，内容虽相互独立，但通过发包人将对方多个合作单位联系在一起，有相互权利和义务的相关条款应当仔细斟酌。在同一个小区内的同类项目，避免出现明显的价格差异。通过招标，某单位工程的建安成本就基本上定型了；这就要求提供的工程量清单和材料平台要使招标的结果能反映合理的造价，为评定合理与否、避免过高和过低，必要时按照一定的规则设定内部标底。所以招标工作不宜仓促，要准备充分。五、实施阶段之一施工单位工程费用的控制建安成本按照资金的流向划分可分为两部分一是流向施工单位的工程款，二是流向我们的材料设备供应商的货款。施工单位工程款的多少控制，实质上是工程项目部各专业工程师进行控制。因为，通过招投标已经确定了各类单价或单价的确定原则，设计图纸的工程量又是一定的，所以合同约定图纸范围内的工程款是一定的，这方面由造价人员控制。在施工中主要是控制设计图纸以外的索赔（签证）量。这个量有两个含义，一是索赔发生的频率，二是索赔产生的工程量。索赔发生的越少，造价控制的越好；工程量控制的越实际，造价控制的越好。在这个阶段造价人员协助各专业工程师判断给与否或给予的价是否合理。所以，工程部专业工程师的工作范围不仅是质量控制、工期控制和现场协调，还应包括造价控制。考核工程部专业工程师还应考核其预见、避免索赔的能力，考核其处理签证的及时的能力。出现了索赔、签证首先要分析出现的原因。认为施工中处理索赔或签证是单纯属于造价人员的想法是片面的。上面这一观点值得探讨，这方面的控制原则具体体现在现场经济签证管理办法中，施工过程中的涉及施工单位工程款的其他控制措施还体现在1、图纸会审管理办法2、设计变更管理办法3、工程批价管理办法4、工程款支付控制流程5、工程资金计划管理办法FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料116、工程借款管理办法7、预结算报审管理办法8、工程量清单编制深度9、控制工程造价过错责任划分10、工程造价咨询人管理办法11、跟踪审计实施方案六、实施阶段之二甲供设备和主要材料货款的控制甲方供应设备费和主要材料费约占工程建安成本的50，所以控制好甲供设备和主要材料货款同样是重要的，由材料采购部实施控制，具体的控制措施详见材料采购部的各项文件。七、后评价阶段建安成本的控制1、做好结算工作，具体要求详见工程结算管理办法。2、通过结算进行分析、总结、后评价。八、建安成本构成与所占比例的规律浅探建安成本的构成可分为下列三种情