重庆建工白鹤林项目地块价值分析

重庆建工白鹤林项目地块价值分析与区域状况初探主题地块价值分析委托方重庆建工集团有限责任公司执行方重庆东禾广告有限公司第一部分地块特征分析一、地块位置二、地块土地性质综述（一）、项目参数项目用地红线图土地性质该地块现为工业出让。若需改变其用途，必须作竞价公示。总用地面积（红线范围）133545，合约20亩）建设净用地因项目地块紧邻成渝高速公路，按市政规划要求，本地块作为成渝高速公路绿化带须保护性退让建筑红线由成渝高速公路中心线向用地纵深范围延伸至66米处，也即公路绿化将占用约4971，实际建设可净用地面积仅为83835，合约1256亩。建筑规划容积率45（因达不到公建控规指标，容积率审批在354范围）建筑规模33533（容积率暂按4计算）绿化率25建筑覆盖率45（二）、地形条件与现状地块形成本地块原为洼地，自建设成渝高速公路，切开原丘陵地，打通谢陈路，建设陈家坪转盘立交桥等系统工程之弃土回填，才形成本地块基地外的地平高差与临近高速路堡坎的现有地形特征（如图）地块红线范围平面近似四边形，除南端与热水瓶厂接壤方向略微外凸呈弧线形外，几乎为正方形（参见红线图）。地块地形（建筑红线内）据红线图与实地勘查，地块基地地形基本平坦；从区域现状看，地块除东向较平整外，其余三面均为低洼地带，高差大约在35米。地块地形相对西面北面地势稍高。南向与热水瓶厂垃圾堆之间有一道污水排放沟，最大相对高差约10米。地块现状地块无拆迁，由原市政工程弃土自然堆砌，但西、南、北三面均有较大的土石方回填；除北面有高速公路防护铁丝网隔离外，南面与热水瓶厂呈自然缓坡隔离、西面为临近厂区道路及围墙隔离。地块上无特色植被，上空无高压电网，南面有热水瓶厂废弃烟囱。地质条件地质条件凭知觉观察与重庆其他地区相比无特殊性（粘土为主），最后以相关勘测单位提供的资料为准。（三）、市政配套设施因地块紧邻城市主干公路和厂区，使本地块基本具备七通（电、气水、通讯、地下管网、有线电视、市政道路）等配套条件。其他社会公众配套将待区域实地勘查后另行提供。三、地块周边景观与人文环境（一）、东面景观描述东面主要为高新区（包括陈家坪转盘、南方花园片区）的城市景观，在高层可见平顶山的山际线和大公馆方向的繁华城市风景，为主要景观看面。近处陈家坪转盘，一城新界、西客站、华宇大厦、帝豪名都等建筑形体有现代特征，并不构成视觉污染，临近门面的杂乱将因大川傲达及一城两个项目的新建而改善。（二）、北面景观描述北面主要是华宇花园与南方花园D区的住宅区，近处为成渝高速公路隔离，高层远景有石桥铺以远的城市景观，不过20层以上有可能见到较远处的火葬场高烟囱。脉的绿色风景线。（三）、南面景观描述南面近处主要是已经停产的热水瓶厂区，建筑杂乱无章，旧老建筑较多为主要视觉抗性。高层景观可看到陈庹路快速干道（四）、西面景观描述近景主要为工厂家属区，建筑物陈旧且杂乱，高层远景可望见成渝高速路的绵延及中梁山山脉的绿色风景线。（五）、地块周边人文环境从地块周边的社会环境勘查结果看，人文环境原以厂矿家属区为主，但近年来正在发展中的高新区住宅区氛围值得重点关注，随着几大小区与周边各项目群形成的区域城市化发展进程，内迁科研院所和高新区聚集的IT业科技群，会逐渐拉动区域整体繁荣水平的大进步。相关政府机关、事业单位，效益良好的成长性企业会在2年内成为重庆白领阶层尤其活跃的区域之一。这从南方花园中的各种休闲娱乐的发展态势以及诸如“一城新界、达飞苑、新锐地带“等项目定位于年轻时尚精英阶层并得以畅销可以佐证。四、地块环境与污染（一）、水质、空气、土地（污染）通过对附近居民的调查了解，地块位置的自来水来自重庆知名的和尚山水厂，符合国家标准水源，且因附近啤酒厂为用水大户，必须保证正常的水质，长期以来该区域没发生过重大饮水卫生事故。由于地块相对热水瓶厂略低，若非超高层建筑，民用水的水压和抽水设备因无多大问题；地块南面、西面厂区绿化较好，同时与周边标高落差相对不大，场地较为开阔，地块空气流通通畅。据环境检测部门公布的数据，本区域空气环境指数基本上维持在国家、二级水平，适合居民居住与人们日常户外活动需要。地块土质为城市基础设施建设开挖弃土，在地块上，部分庄稼植物生长良好，土质状况正常无污染。（二）、噪音工业区的状况因新的城市功能开发、新的交通干线、商业业态的形成，本地块的噪音环境也随之发生较大变化，加上传统工业的关停并转，工业噪音减弱，交通噪音与日俱增，成为本地块主要噪音来源。特别是成渝高速公路，虽然作为零公里的起点处，尚未形成真正意义的高速，其对住宅项目的噪音干扰却不容忽视。（三）、社会治安由于众所周知的原因，下岗工人问题及人口层次的复杂性，曾一度让地块区域的社会治安状况令人堪忧。相邻地块的渝州交易城的治安环境仍显恶劣，汽车站的流动人口也是不安定因素之一。除南方花园名人苑是封闭管理外，与项目一路之隔的南方花园与华宇花园是均属半封闭式的治安管理，有自己的保安。尤其是本地块稍显掉角，距离区域警力稍远，其治安维护将重点依赖于自身配套和封闭式物业管理。（四）、公共功能区该区域环境状况，虽经近年来大量开发，却未明显改善，特别是对公共功能区在营造城市景观，为市民提供休闲环境方面没有任何突破。这促使本区域城市感与居住归宿感显得苍白。对地块北向退道路红线绿化带区域可作出极富有空间层次的环境景观，将有利于传达开发商开发理念的人文取向，增加地块项目卖点。五、地块周围交通条件与直入交通状况从地块出行的公共交通比较方便，陈家坪转盘附近集中了10余公交线路，可达市区各地，站点距离基本在1000米以内。地块位置处于成渝高速路起始段，距离陈家坪汽车站（重庆西站）约1000米，是重庆成渝高速公路的主要客运中心之一，能通往渝西腹地及进入四川境内的重要通道。地块处于成渝高速路南侧，东距离陈家坪转盘及石杨路城市干道约800米，道路人流主要来自地块西面的厂矿家属区；目前进入地块最直接通道仅有自陈家坪转盘穿越高速路地下涵洞这一条道路，在地块西侧虽有一条厂区水泥路，但路面很窄，没有机动车辆出入。因此地块直入交通状况形同死路。这将是本地块交通动线组织必须考虑的重点课题。第二部分地块区域属性分析一、区域城市功能状况（一）、综合城市功能地块区域属性有着城乡结合部的亚城市化特征；是现已成熟的高新区与正在建设中的二郎高新技术城的连接区，随着高新区核心区域城市建设用地的枯竭，这里将成为新城功能扩展的第一线。当然就城市功能的当然，就城市功能的其他方面，如教育配套、医疗配套、金融配套，特别是餐飲娱乐业的发达程度，相对重庆其他主城副中心区已经非常成熟，可以用中等城市化来描述本区域的城市功能发展现状。地块区域非住宅类的城市化发展步子相对较迟缓，除与高新区相适应的厂房、展览区、科研院所的发展较快，诸如商务写字楼，及商业业态的发展尤其处在低层次上。从调查结果中反映出的城市景观、公共功能区的极度水平，与这里长期在城乡结合部的发展阶段有相当的关系，这个意义上讲，与高新区的整体形象极不相符。（二）、交通功能传统干道石杨路，长期以来就是连接重庆主城城区的两个中心区沙坪坝与杨家坪的交通主动脉成渝高速公路的通车，改变了该区域从过境地变成重要交通节点区域，从而改变了原陈家坪区域的城市格局。谢陈路与鹅公岩大桥贯通高新区与重庆经济开发区两个国家级开发区，并使成渝高速与渝黔高速通过谢陈路这条六车道快速干线贯穿市区，目前也成为最繁忙的交通干线之一。（三）、居住功能地块周边的居住区，日渐扩大，居住人口逐渐增多，居住氛围渐已浓厚，不仅已成为事实，且得到人们口碑的认同。可以说这是城市功能得以完善的基础。我们看到，本区域居住人口密度大，传统居家与新型居家相混合混合，城市人口与非城市人口混合，本地人与外地人相混合，富裕阶层与失业阶层相混合，城巾化进程正处在发展初期，个别区域呈小片区状或线状成熟化，大片区域特别是高速公路沿线还待高新区的发展而发展。就住宅本身功能而言，成熟度已形成。从建筑形态的存在而言普遍较低档，形式老旧，稍为新式的建筑如南方花园C3C4C5区、一城新界、帝豪名都等也在重复旧有格凋，缺少现代风格的浸染。建筑功能单，或缺乏有机的联系。按地块定位和特征将区域的居住、餐饮、办公、交往等城市生活形态纳入区域现状及成长的趋势。区域的所谓小区建筑规划理念严重滞后，小区大多简单围合，没有平面空间的收放节奏，也缺乏丰富、现代的、立面视觉及建筑与环境空间的有机过渡和层次感。区域城市化程度虽高却体现在较低层面上的城市居住特色，街区的景观主要由各个临街业主自发定位装饰，没有明显的主题、定位和街区的现代城市型景观规划，没有真正意义上的高尚住宅区内外空间及及环境的体现。应该说，就居住者与现状而言，较高档次分布在大石路沿线及南方花花园片区内的住宅区仍然从建筑本身找不到高档次城市化特征，这与居民经济状况强弱的总体分布形成反差这里聚集了重庆市的较高收入阶层。（四）、商业功能从城市化重要标志的商业方面，陈家坪地区有较早形成的临街机电市场，渝州交易城等低档次的初级商业，高新区园区内餐饮、娱乐业已经相当发达。本区域商业特色吸纳了区域内和外区域的居民，甚至更远的远郊市民前往消费。（五）、城市功能发展展望在向高等级城市化发展的进程中，本区域具备天然优势。谢陈路、石桥铺立交桥、大公馆立交、鹅公岩大桥，打通了大坪、石桥铺、陈家坪、杨家坪区域的交通瓶颈；将形成城市居住、商务、商业的最佳区域，最容易形成城市受欢迎的住宅区。地块更有远期重庆高新区建成后，陈家坪作为高新区中心地带的前景，都将成为重庆城市重心西移的利好心理预期。进而与二郎高新区连成一片。二、地块区域研究结论在现有开发项目中居住类的市场状况好于其他项目，无论从对区域人口居住认可度，还是居住氛围的现状看，这里既不具备大型商业的地块属性，又无成型的商务环境，在大量的住宅区即将连城一片时，把握城市化进程与城市街区功能的转型期，维系区域住宅发展的主流，使地块的居住属性，既从社会口碑上，又从城市发展进程上获得其必然归宿。也即，住宅是主流，城市景观为重要辅助属性，适当的商务与适度的社区（生活）商业配套是其补充。三、地块街区功能综述地块所处位置决定了相邻街区功能特征，同时附属于地块区域的城市功能。因项目在距离陈家坪方向（主要直入交通要道），分别还有大川傲达项目、一城项目，同处于成渝高速公路一侧，都面临退道路红线66米绿化带的规划约束，这意味着本地块的街区功能属性不应各自为政地孤立考虑，成熟的做法应当是站在共同市场的角度，进行统一规划、统一开发，相互呼应自成体系，达到规划一片、开发一片、美化一片的城市经营境界，方有利于社会效益和经济效益的双赢。为达致本地块价值的最大化，辅助商业门面的设置是同一片区内开发商均会重点考虑的因素，但地块位置特征同时制约作商业经营的类别与容量，如何吸引除片区地块固有居住人群以外的其他人流，直接影响商业铺面的价值与经营。参照现代城市发展与现代城市设计理论，本地块只有立足于城市休闲商业文化区的功能定位，形成区域的城市公共功能区别，在人流驻流、聚集方面，靠新的人气与公共活动空间形成独具一格的新的城市街区功能才具有经济价值和社会价值。四、地块的街区功能配合针对地块确立的居住功能为主导，则相应公共功能区，以休闲活动为主与大街区的交通功能、商业文化功能结合。于地块北面（临成渝高速路）的自然高差设置地下车行通道并做平台绿化，平衡地块直入交通人车分流问题及绿化带退建筑红线的用地损失。同时，地块商业街区功能不仅要考虑临近地块周边项目的整体商业氛围形成的街区有利条件，而且应从属于居住功能和街区人流节点相适应的要求，并不扰乱居住区特色。综上所述，地块的街区功能主要设在地块的北面，以大众休闲商业街区为主要特色功能。当该片区30004000人入住后带动这里的休闲消费形态时，周边居民将受到极大诱惑，对地块及周边的商业形态有直接的影响。五、区域良性、抗性分析综上所述，区域发展与现实有诸多对项目产生不同良性互补与抗性阻碍，是项目可行性研究中需要重点考虑的内容。在前面的分析中已有所提及，这里简单归纳，以供投资方根据自身经验及实际，予以权衡考虑。（一）、区域良性1、高新区的现实与未来期望值。2、区域日渐浓厚的居家氛围。3、现代城市化进程及扩张趋势。4、住宅区的连片已成事实。5、临近交通便捷，区域城市配套完善。6、地势平坦，地块本身落差小，片区化已成雏形。7、（二）、区域抗性1、现有交通动线与人流动线规划与管理混乱。2、片区地块直入交通路网需三家开发商协调一致，并且只能在地块上就地予以解决。3、区域无完整或有品位、有层次的城市景观或优美的大面积绿色景观。4、建筑退道路红线太多，净用地面积减少。5、地块所在地高尚居家环境尚未形成。6、区域城市配套（包括教育）虽完整，却无较高档次，对高层次的吸引力缺少说服力。7、区域内城市配套距离地块在800米以外范围。8、第三部分物业定位及价格分析一、区域地产格局由于政府的大力支持和扶持，高新区在短短几年内取得了巨大的飞跃，已形成了较为成熟的高新区商务中心，加上国内外上百家知名企业的进驻，已是整个区域逐步走向成熟、完善的阶段。随着新老品牌大盘的先后入驻，高新区房市的活跃分子越来越多，除了老牌的南方集团、华宇集团（华宇名都城）继续在该区扩大规模外，同创集团（韵动时代）、珠江实业（珠江华轩）也将强势进驻，凭借其规模和品牌效应参与区域角逐，进而在高新区内形成新的“四大名旦”。而中小楼盘如新锐地带、一城新界、高创锦业商务楼等以各自的特色吸引目标客户群。目前，高新区可供开发的地块较少，在景观环境的营造上缺乏条件，因此，建筑档次、配套设施、价格及地理位置将是未来楼盘竞争的重要砝码。二、区域配套及物业分布一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一58一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一E一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一三、区域在售物业销售价格分布名称类型均价备注南方香榭里住宅小区（小高层）2000建面香山园商住楼（小高层）1600建面一城新界商住综合型小区（高层）2600夹层户型，建面南方彩甸园高层住宅1800建面新产枫丹苑住宅小区高层、小高层1680建面SOHO新锐地带住宅小区（高层）3000夹层户型，建面馨梦园单体住宅楼（高层）1750建面达飞苑商住楼（高层）1850建面华宇名都城综合性小区（高层）2400建面郡都彩舍单体高层2900精装修，送家电，套面四、本项目价格定位与物业定位在实地勘查中，我们特别对一城新界和郡都彩舍两个项目予以注意。并结合地块的特殊属性，本项目之物业档次、类别定位、价格定位应当参照的两个重点项目分别为一城新界和郡都彩舍。（一）、物业定位若从本项目满足二次购房的物业档次而言，中高档住宅在产品的严谨与合理性上将变得非常重要和突出。而项目位置、规模、景观、配套、环境、物管等均将面临较大风险和挑战。受项目地块价值制约，同时，基于开发商自身发展战略考量，我们初步判断本地块较适宜的物业特征应是1、满足年轻白领首次置业需要的中档型住宅；2、高层围合布局是必然，现代建筑风格；3、以中小户型为主、面积控制在120以内；4、地块北面物业类型应以高层商务公寓（底层商业门面）为主，使价值最大化；（二）、价格定位从上述物业均价分布看，中档物业价位水平在15001800元水平，其地段位置、均明显优于本项目，受制于建筑用地和规划指标，本地块在小区环境营造上将难有发挥余地和空间，交通、配套、自然景观等方面亦无明显优势可言。由此可见，本地块住宅价格水平相对于市场可接受程度而言，清水房建面均价当在1800左右；商务公寓均价也难超过2300元；商业门面价格水平在3200元左右。附典型性类比项目物业参数对照一城新界主要经济技术指标用地面积23亩，建筑面积10万建面均价2600元（夹层户型）郡都彩舍主要经济技术指标用地面积46816建筑面积35500套面均价2900元（精装修，送全套家电）心巢雅居主要技术经济指标用地面积12365建筑面积52376建面均价1950元第四部分、地块投资价值模拟与建议一、本项目投资模拟（参考）基于以上初步市场研究，并在无细分市场研究前提下，对地块投资价值作如下假设和模拟。（一）、总投资（假设）1、项目开发成本（成本假设）1200元2、土地成本40万元亩（土地性质由工业用地改变为住宅用地），总面积20亩，约合800万元。3、建筑规模33533（容积率暂按4计算）经计算，项目静态总投资约为402396万元800万元482396万元（二）、销售总收入假定1、商务公寓占25约838325,销售单价2300元；2、商业门面占5约167665，销售单价3200元；3、住宅占70约234731，销售单价1800元。则项