重庆西部新城西永“企业基地园”项

1目录一、总论311项目背景312项目概况413问题与建议5二、“企业基地园”理念与建设模式621立足于塑造竞争优势622微观经济基础723信念的力量924建设模式10三、基地园产能预测1131基地园运作机制1132基地园产能预测12四、基地园场址条件1241基地园场址所在位置现状1242基地园场址建设条件13五、基地园规划布置1351基地园总平面规划原则1352基地园各功能分区规划布置1353基地园用地位置图15六、环境影响评价15261基地园场址环境条件1562项目污染对环境的影响1563环境影响评价16七、组织机构与人力资源配置1671组织机构1672组织关系图1773组织机构适应性分析1874人力资源配置18八、项目实施进度1881项目建设工期1882主要工程内容与工程量1883项目实施进度安排20九、项目投资估算2091投资估算说明及依据2092投资估算2193资金使用计划22十、融资方案23101资金来源渠道23102融资方案分析23十一、财务评价243111基础数据与参数选取24112收入估算25113成本费用估算27114主要财务报表29115财务评价指标29116敏感性分析30117财务评价结论32十二、社会评价32121项目的社会影响分析32122项目与所在地互适性分析33123社会风险分析33124社会评价结4论33十三、风险分析33131主要风险因素的识别33132风险程度分析34133防范和降低风险措施34十四、研究结论35141盈利能力良好，经济可行35142经济能量的放大器，社会效益巨大35附录37一、总论11项目背景111项目名称重庆西部新城西永“企业基地园”（简称“基地园”）项目（暂定名）112项目承办单位情况北京柯瑞资产管理有限公司承办该项目。5由北京柯瑞资产管理有限公司组织数家国内外投资公司和金融机构投资成立“重庆企业基地建设有限公司”，全面负责项目的投资、建设、招商和后期园区企业经营，通过转让或出租研发楼、参股企业、提供企业服务、配套设施经营等多种方式回收资金，自负盈亏。北京柯瑞资产管理有限公司是在北京柯瑞生物医药技术有限公司基础上，融入资本战略投资者，主要针对高科技项目进行投资的战略型投资机构。在生物技术领域拥有深厚的国内外技术资源，同时，与国内外投行业界建立有广泛的信任和合作关系。113可行性报告编制依据可行性报告编制依据如下1当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录2当前优先发展的高技术产业化重点领域指南（2001年度）3关于组织国家高技术产业发展项目计划实施意见（国家计委、财政部联合印发）4重庆市人民政府关于印发重庆市大学科技园建设实施方案的通知5重庆市西部新城西永科技产业孵化基地控制性详细规划土地利用规划图（重庆大学城市规划与设计研究院编制）6投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版）7投资项目可行性研究报告编写范例（中国电力出版社出版）114项目提出的理由园区经济是现代经济发展的趋势和内在要求，它有利于突出产业特色和优势，增强产业之间的关联度。实践证明，园区经济是地方经济发展的“引擎”，建设和发展好工业园区，可以有效地聚集资金、科技、人才、信息等生产要素，充分挖掘潜力，加快工业化进程，推动区域经济的持续高速发展，成为地方经济发展中重要的增长极。“企业基地园”立足于塑造企业的竞争优势，通过先进的投资运作机制，建设当地的生产要素条件、企业战略与竞争背景、企业簇群，从而推动当地的经济繁荣。6沙坪坝区地处重庆市区西部，科技教育发达，素称科教文化区，区内有重庆大学、西南政法大学等大专院校7所，电大职大10所，科研院所60多所，科技工作者5万余人。西永科技孵化产业基地规划面积125平方公里，其中综合示范孵化园14平方公里，建筑面积100万平方米；位于沙坪坝区西永镇，大学云集，地理位置好，环境佳，交通便利，科技人才、资源、成果云集，发展前景良好。“企业基地园”设计年产能106亿元，相当于整个沙坪坝地区2002年的GDP产值；它的建设不仅能够带来良好的投资回报，而且对当地经济发展具有显著的促进作用，蕴含巨大的社会效益。12项目概况121项目拟建地点重庆市沙坪坝区西永科技产业孵化基地122项目建设规模与目标基地园占地660亩，建筑面积50万平方米，预计实现年产值106亿元；将建设成为一个能够容纳企业员工生活、工作、学习的，为企业提供资金、人才、信息和技术的全方位的“企业之城”。具体包括金融中心、信息查询处理中心、传媒中心、人力资源培训支持中心、国际企业基地及研发中心、IT及生物制药中试基地、国际会展中心、停车场、企业行政采购商务中心、白领公寓及服务中心、专家公寓、体育馆与运动中心、综合服务及行政办公大楼、图书馆与档案馆、双语幼儿园、当代艺术馆、四星级酒店和高尔夫练习场。123主要建设条件土地条件四通一平（路通、上下水通、电通、通信通和场地平整）。交通条件东临渝遂高速，通过中梁山山洞与城市环路相接，交通便利。基础配套设施项目拟建地点各种市政公用配套设施2年内完善。生活配套设施距离城市68公里，附近缺乏商业和生活服务设施，拟在园内配套解决。7124项目投入总资金及效益情况项目投入总资金为132,5286万元，其中建设投资为123,5286万元，经营资金9,000万元。年均收入20,382万元，平均利润4,383万元，项目财务内部收益率26，投资回收期62年。125主要技术经济指标表11主要技术经济指标序号指标单位数量备注1占地面积亩660342建筑面积平方米501,0423项目总投资万元1,325,2864年均收入万元20,38245年均利润万元4,14346投资利润率317投资回收期年628项目财务内部收益率269净现值（IC）万元3,842113问题与建议（1）做好市场研究工作，认真分析企业需求，把握市场；2招商工作，时间短，工作量大，品质要求高，需要政府、企业集中力量高效运转，紧密配合；（3）项目投资较大，需要做好资金的统筹安排工作，保证项目资金及时到位；（4）项目工程量较大，要做好成本控制工作，有效利用资金，提高投资回报。二、“企业基地园”理念与建设模式21立足于塑造竞争优势8地区的繁荣和生活的水平，取决于它利用其人力资源、资本及自然资源所会实现的生产率。生产率决定着可持续的工资及资本赢利率的水平，因此，生产率是“竞争力”的基础。它取决于企业所生产出的产品及服务的价值，经济发展的中心问题，是如何为迅速而持续的生产率增长创造条件。在现代全球性的经济中，生产率所依赖的，主要不是企业在哪些产业从事竞争，而是它们如何竞争，也就是说，它们是如何动作的，它们的战略如何。在今天的经济环境中，几乎任何一个产业的企业都可以通过运用更成熟的战略，投资于现代技术提高生产率。几乎在任何一个领域，现代技术都为升级换代提供着更大的机会。因此，政府挑选有致胜能力的产业给予优惠的做法，是有缺陷的。在新的“生产率范式”中，谈不上哪个产业好哪个产业不好，而是要看企业能否采取最好的办法，集合最优秀的人才，利用最好的技术，来尽可能不断提高生产率水平。一个地区经济是不是农业经济，或者服务业经济，或者制造业经济，并不是关键，关键在于，是否有能力围绕着生产率决定企业经济发展水平这一前提，把自己组织得有效率。作为财富的基础，比较优势已让位于竞争优势，而竞争优势表现为能以优越的生产率，汇集资源创造出有价值的产品和服务。竞争优势的基础在于知识、投资、睿智和创新，一个地区的企业只要能开发出更成熟的竞争优势源泉，就可以有更高的生产率。“企业基地园”的目的不在于拥有哪个行业，或哪个知名企业，而在于以尽可能科学的选择和组织企业，为其提供生长性的、关键性的资源条件和环境，以促进其生产率的改造和发展，增强其竞争优势。22微观经济基础经济繁荣归根到底有赖于改善竞争的微观经济基础。生产率的微观经济基础在于两个相关联的领域公司运作和战略的成熟，以及微观经济的工商环境质量。公司竞争所能达到的成熟程度在很大程度上受到公司所在地区的工商环境质量的影响。工商环境所能实现的战略以及企业运作的效率，起着很大的作用，而国9家高新区的行政建立，对解决规章制度方面的繁文缛节，拖沓轻慢，后勤不可靠，基础设施差等工商环境的问题，有着长足的进步，在一定的环境建设上，保障了企业的有效率的运行。地区对竞争的影响可以概括为四个互相关联的方面生产要素（投入）条件；当地的需求条件；各相关的和后援的产业实力；企业战略和竞争的地区背景。它们构成了微观经济的工商环境。下面的分析主要围绕前三个因素。（1）生产要素条件生产要素条件是指企业为生产产品和提供服务所能够吸取的各种投入因素的性质和规模。这些要素包括劳动力、资本、基础交通运输和通信联络的基础设施以及自然资源。就这些投入因素而言，质量和专业化要比数量重要得多。成功的经济发展需要在投入因素的质量和专业化程度方面实现持续的改善。“企业基地”的建设投入主要是针对企业生存、发展和成熟各阶段所需要的生产要素。在人力、资本、信息服务，技术工作平台等方面投入相应的项目，并进行持续的发展和长期的服务。为此设置了大型集约的信息中心，金融服务中心，中试基地，人力资源培训中心等机构，以及创业基金，投行业务等软平台服务等项目，以保障先进的技术和企业潜力能转化为生产力，建设成熟的生产效率和企业组织形式，使其具备可持续发展，增强竞争能力，一个环境条件支持系统和力量。（2）当地的需求质量当地的需求质量是一个地区微观经济竞争力的第二个关键的决定因素。企业战略和竞争的背景，是指当地竞争的类型和强度所要遵循的规定、动力和准则。不发达的经济通常在本地没有竞争。要向发达经济前进，必须在本地发展强劲有力的竞争，从尽量降低成本和减少仿造，到提高生产流程的效率，最后到达创新和差异化，本地企业之间的健康竞争，是提高生产率的根本。“企业基地园”的规划思想正是秉承这一观点，高密度地收集企业总量，在建设相同质量的后勤保障条件下，针对IT和生化类等产业，引进一定比例的外地或外国的先进生产率的企业，同时，同比例地培养本地的同类企业，建设一个健10康竞争的环境，促进生产率的提高，增强竞争力。在一期的规划中，计划引进国内或国外先进的企业约占45，本地相应企业约40，针对技术孵化企业约占15，二期本地企业约占50，外地企业约占3025，技术孵化企业约占25。同时，为了协助企业创新和差异化，项目建设有“企业发展战略研究中心”，“应用工程研究院”等相关研究性机构。（3）本地供应商和相关产业的规模和质量工商环境的最后一个决定因素，是本地供应商和相关产业的规模和质量。中等和高等的经济发达水平均有赖于企业簇群的形成，簇群就是在地理位置上集中的同一产业相互竞争的企业及其众多相关产业和后援机构所形成的网络。相互竞争的企业，供应商，相关产业和后援机构集中于一地的现象之所以会出现并且长久存在，是因为它有助于促进生产率，比那些需要从远方吸取生产要素和成熟思想的企业动作得更好，而且有助于更好的改进和创新。在“企业基地”的生产率范式中，政府的作用与以往有所不同，而且比较间接，其责任首先是在宏观经济、政策和法制方面创造一个稳定的和可预见的环境，从而使入园的企业能够在长期经营的战略上，作出为提高生产率所必须的抉择。此外，政府和投资企业共同确保企业能得到高质量的生产要素，而其政府主要责任是制定相应的政策，协调自然资源条件和公众舆论条件，投资者负责微观投资操作，例如受过教育的人力资源以及可靠有效的基础设施，为企业簇群的形成提供方便和鼓励；动员政府、企业、各种机构和公民个人等各方面的潜力，和各产业群共同努力，保证工商环境有利于生产率的提高。过去，促进企业簇群的形成和升级是政府选择重点发展的产业或企业，实行对它们有利的政策，其决策高度集中，而“企业基地园”的企业簇群的理念则与此不同，它们的基本出发点是所有企业簇群都能为地区的繁荣做贡献；本国公司和外资公司都能促进生产率的提高；跨产业的相互联系和相辅相成是竞争优势必不可少的源泉，给予相当的鼓励。鼓励簇群的方法是力图加强竞争，因为它促进竞争的各方面的形成，消除生产率和提高生产力的努力所受到的种种限制。“企业基地”的簇群方针在决策方面是比较分散的，组织者在簇群的形成过程中，具备11很强的主动性，而在簇群形成后的运动过程中，只扮演协调，提供生产要素和建设平台的作用，而不是垄断的想法，所以各层次均能发挥其积极性。23信念的力量能支持成功经济发展的最基本的信念，大概就是相信繁荣是取决于生产率，而不是依靠资源控制，经济规模或和政府优惠；相信生产率范式对社会有益。如果没有这样的信念，人们就会想方设法谋取租金和谋取垄断地位，这样病态心理现今影响着许多发展中地区。另一个有助于繁荣的基本信念，是相信财富的潜力是无限制的，因为财富立足于思想和睿智，它不是资源不足而陷于停顿。只要能提高生产率就可以扩大财富。有些观点认为财富是固定的，就那么多，努力不努力都一样，因此人人勾心斗角，只想从现有财富总额中占一份，这样一来，几乎必定导致生产率下降，这种认为一方之所得即另一方之所失的零和世界观，是路人所见的农民文化的核心。创新是好的，竞争是好的，责任制是好的，严格的规章制度是好的，能力和技术方面的投资必不可少，雇员是资产，企业簇群成员的地位是一项竞争优势，与客户的合作是有益的，联系和网络是必需的，教育和技能是工作有成效的必备条件只有生产率提高才能升工资。与此相反的态度和价值观，例如垄断是好的，权力决定报酬，等级制是保持控制的必要条件，生意上的合作关系取决于封闭的家族关系等等。在任何环境下，群体与群体以及个人与个人之间，在信念和态度上都会有所不同。分量特别重的，是政府领导人和企业界精英的信念和态度。强有力的政府和企业精英相结合。推行一种有助于生产率的经济文化，有助于被广泛的企业界利益集团所接受，从而制造出一个高速的、不可逆转的经济进步。而“企业基地园”正是立足于这一出发点，作为其经济文化建设的目的。24建设模式241生产要素条件的建设121大学科技园的行政管理目的和性质，以及大学城良好的基础条件，所建造出的氛围；2重庆地区稠密的劳动力资源；3投资约50万平方米的固定资产，作为企业落地的平台；4建立资本服务体系。第一阶段，引进开放性基金，组成项目建设投资的资本结构；第二阶段，会同金融机构建立资本及资本管理机制，引进企业或个人的投资力量，建立入园企业的资本基础；第三阶段，引进国内外封闭式基金，针对企业的产业结构，进行企业运动和升级的投资活动；5建立后勤支持服务体系。包括公寓、五星级酒店、会议会展中心、服务商业、文化项目等硬件条件支持，以及引进效率高的物业管理，企业活动托管等服务条件；6信息化网络体系。包括大型的信息处理中心、图书馆、传媒中心等；7人力资源服务体系。构建三层人力资源系统，一个层面，培养和协助企业寻找企业高级人力资源，第二个层面，加强对企业执行层面员工的定向性和周期性的培训系统；第三层面，在企业簇群中，加强并促进企业之间的人力资源健康调配和流动。242企业战略与竞争的背景建设1整合重庆市原有关电子、精密仪器等类型的科研单位，开展与国内外先进的研究院或研究人员合作，组建“应用科学研究院”。为企业的发展提供战略性的技术支持。2与国内外经济研究单位及个人合作成立“企业战略发展研究院”，同时引进国内外先进的咨询机构，为企业输出经济战略发展研究及管理技术。3园区政府与企业界精英和金融资本及传媒界，紧密合作，建设一种规定和动力，促进企业健康竞争，实行鼓励兴业精神及扶植新企业的政策，以增强园区企业的竞争类型和强度。13243企业簇群的建设1入园企业主要以生物化学类为主，精密仪器、IT等为辅，形成年总产值在100亿以上的一个小型集约式企业组团。2建立投资机构，与国内外成熟的骨干企业或骨干技术合作，投资建设各行业的骨干企业，带头其行业企业的汇集和健康竞争；（3）针对入园企业，引进或投资建设相关的供应商和相关配套企业，保障其供应商和相关配套工作的规模和质量。三、基地园产能预测31基地园运作机制建立信托的机制，作为该项目的投资机制。组织者在为投资者赚钱的前提下，达到自己的利益追求。其结构分两部分。第一部分，为项目的建设投资阶段。该阶段计划四年完成。第一，完成基础设施即相应配套项目的建设，约50万平方米，总投资13亿元以上（详见后表所述）。该阶段以政治资源，规划技术和成本技术，开放性基金投入的方式为主。第二，完成企业的招商入园或建设工作，规划为350家研发性或总部性企业，20家配套辅助性企业，形成基本的企业簇群。第二部分，项目的持续发展阶段，计划58年。第一，继续健全扩大企业簇群的规模；第二，对入园的企业簇群及其影响力的范围，提供工作平台，完成其深化和升级的工作。这也就是讲第一阶段，“信托投资”赢利的服务对象主要是项目投资者；第二阶段，“信托投资”赢利的服务对象是入园的企业簇群和个人。32基地园产能预测321基地园产值本项目计划吸收350家高新技术企业入住，并且企业的年平均产值达到3000万元以上；同时，园区还将容纳20家年销售收入在700万元以上的辅助性14企业。届时，“企业基地园”的年产值将达到1064亿元。322基地园产值增长预测一般说来，成功经济园区的GDP增长率是当地GDP增长率的2倍以上。按重庆市沙坪坝区GDP增长率14计算，基地园产值增长率应当在28以上。323管理公司投资产能在基地园的经营过程中，管理公司将会获得固定资产销售收益163,124万元，留存固定资产的转让价值达到99,763万元（见后面财务分析章节）；两者合计，管理公司投资产能为263亿元。323管理公司资本运作产能本项目管理公司计划在入住园区的企业中，挑选约70家平均净资产在2000万元左右的企业，注入新资本，对其经营管理进行辅导，力争在3年内使其企业价值增长25倍。因此，基地园企业价值将增加35亿元。另外，管理公司还将对约35家企业进行风险投资，在38年的时间内使其总体价值达到15亿元。因此，管理公司资本运作产能将达到50亿元。四、基地园场址条件41基地园场址所在位置现状基地园位于重庆市西永科技孵化产业基地，地处重庆市西部新城西永镇，大学云集，地理位置好，环境佳，交通便利，发展前景良好。基地园占地660亩，其中研发用地505亩，商住配套用地137亩，文化用地17亩；另外，公共项目用地229亩。42基地园场址建设条件基础配套设施项目拟建地点各种市政公用配套设施2年内完善。生活配套设施距离城市68公里，附近缺乏商业和生活服务设施，拟在园内配套解决。交通条件东临渝遂高速，通过中梁山山洞与城市环路相接，交通便利。15五、基地园规划布置51基地园总平面规划原则511城市空间原则“企业基地园”的建设是为了中小企业的集聚、发展、起飞，提供一个全新的平台。随着各中小企业的入住，员工生活、工作、学习方式的形成，基地园将逐步演化成为一个企业之城它由人的生活、工作和学习所编织而成。因此，基地园在城市空间设计上，应当为在企业生活和工作的人们，提供一个可以感知的人性化尺度，一个生态的环境，一个交通自由方便的工作生活场所。512土地环境原则土地是城市不可再生的资源，经济的高速发展对城市土地的需求短时间会剧烈增长。这就会导致部分土地利用功能性失调和发展的不平衡，不仅如此，过渡开发还会侵占城市明天的发展空间，造成子孙后代发展空间狭窄，不符合可持续发展的国策。在“企业基地园”的规划设计中，我们主张可持续的开发和弹性增长原则，即根据功能建立集约化土地利用策略，建立土地隐性银行；在达到合理经济效益的同时，设计上应争取更多的空地作为城市公共绿地。52基地园各功能分区布置“企业基地园”的建设投入主要是针对企业生存、发展和成熟各阶段所需要的生产要素。在硬环境及人力、资本、信息服务，技术工作平台等软环境方面投入相应的项目，并进行持续的发展和长期的服务，以保障先进技术和企业潜力能转化为生产力，建设成熟的生产效率和企业组织形式，使其具备可持续发展，增强竞争能力，一个环境条件支持系统和力量。为此，基地园的项目建设主要分为硬环境、软环境平台及生活服务配套设施，具体如下。（1）项目硬环境主要建设内容企业总部和研发中心35万平米，配电梯，配备光缆、中央空调、动力电、中央热力。招商对象新兴高科技企业、跨国公司区域中心、大中型企业16总部、企业研究院、财务公司、会计师律师事物所、中外经济研究机构；IT及生物制药中试基地为电子技术、生物医药科学的研究提供实验、试制的平台，促进科研技术转化为生产力；国际会展中心配备大中小会议厅、大型同声传译厅多功能厅，四星级酒店国际商务标准，配备商务停机坪。（2）项目软环境主要建设内容金融中心投资三千万美元成立创业风险投资基金对园区内新兴高科技企业通过现金入股、资产入股、金融担保等手段进行扶持；引进各银行金融单位处；信息查询和处理中心大型主机硬件系统和高级信息、数据库、企业管理和技术研发应用软件，供入驻企业租用，提供高效率的信息技术平台；人力资源培训支持中心代理企业招聘各层次工作人员和建立人力资源储备系统；联合国内外著名大学，向各企业提供专业化的行政管理、人力资源管理、财务管理、营销管理的培训服务，在此基础上设立EMBA商学院；传媒中心为企业提供各种信息发布服务。（3）企业管理人员生活服务配套设施行政采购商务中心白领公寓大楼及服务中心专家公寓体育馆及运动服务中心综合服务及行政办公设施图书馆及档案馆双语幼儿园当代艺术馆四星级酒店高尔夫练习场53基地园用地位置图见附录表317六、环境影响评价61基地园场址环境条件项目场址位于重庆市西部新城西永科技产业孵化基地，占地约660亩。东临渝遂高速，通过中梁山山洞与城市环路相接，交通便利，风景优美。611声环境项目场址符合城市区域环境噪声标准GB30961993的一类标准，声环境质量良好。612大气环境场址附近区域大气环境质量良好，符合环境空气质量标准（GB30951996）的一级标准。613水环境场址附近水体水质较好，符合地表水环境质量标准（GBZB11999）中三类水域标准。614生态环境场址位于重庆市西部新城西永科技产业孵化基地内。孵化基地建设规划有大面积的公园绿地和防护绿地。62项目污染物对环境的影响621项目建设期间的主要环境问题建设过程中产生的汽车尾气、扬尘、噪声及施工废水将对当地环境产生不利影响。622项目运营期间的主要环境问题基地园运营期间基本不会对周围环境产生不利影响。如果入园企业生产将会影响园区环境质量，基地园管理单位将会与入园企业协商讨论，提出解决方案，妥善处理此类问题。623环境保护措施项目建设环保工作的重点在于管理，严禁野蛮施工。施工组织设计应合理安排施工季节，尽量避免在雨季施工，以减少水土的流失和对环境的污染。施工现18场产生的污水和生活垃圾，将设置简易处理池和临时堆放场地。施工弃土，会有妥善的处置方案，如构建挡土墙，种草植树等，避免扬尘、雨季流失而污染环境。施工结束后，将及时清理现场，恢复原貌。施工期间还将委托当地环保部门监督，以切实保护环境。另外，在园区规划中，将采用专门的环境设计规划技术；建筑设施，还将采用地热供应与太阳能技术，使园区的运营更加降低能源消耗，更有利于生态环境。63环境影响评价经采取上述措施，本项目的建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。因此，从环境保护的角度衡量，本项目是可行的。七、组织机构与人力资源配置71组织机构企业组织机构本项目法人为“重庆企业基地建设有限公司”，该公司由北京柯瑞资产管理有限公司组织数家国内外投资公司和金融机构投资成立，全面负责项目的投资、建设、招商和后期园区企业经营，通过转让或出租研发楼、参股企业、提供企业服务、配套设施经营等多种方式回收资金，自负盈亏。其它合作单位包括美国普林斯顿英国投资集团，美国华尔街著名英资基金，股本金200亿美元。是目前获准进入中国投资不动产的三家金融机构之一。北京东泰融信资产管理有限公司（中石油），负责项目部分金融资金的组织和筹措。上海青山华存投资管理有限公司，专业投资和管理服务性企业，负责园区的建设管理协调和配合组织国内招商。中国中小企业国际合作协会，负责协调园区招商工作。72组织关系图见表71表71组织关系图北京东泰融信北京柯瑞资产管理公司上海青山华存公司重庆企业基地建设有限公司建设开发体系公司发展体系运营管理体系咨询有限公司，注册资本300万，方式与优秀的咨询机构合作，占股60左右的合资企业。管理咨询公司，注册资本1000万，方式与科委和国内外相关协会、商会等合作。建设发展公司，注册资本约4亿人民币，方式与国内外相关建筑管理单位合作。现金担保公司注册资本3亿人民币，全资子公司。实业投资公司，注册资本5亿元，与国内外战略合作者合资合作。物业管理公司，注册资本500万元，全资子公司。资产管理公司，注册资本1000万全资子公司。文化传播公司，注册资本500万元，与国内相关媒体或公司合做。财务管理公司，注册资本100万元，与国内相关财务管理、会计师行、律师事务所合作。负责项目思想结构、规划结构、经济结构、市场策划、负责调查研究并使用国内外的专业管理机构或专业人员。负责国内外及本地企业招商，物业出让，出租工作，以及项目的社会影响力建设工作。负责项目的建筑及相关设备设施的建设工作。负责项目的融资工作，建立项目的金融体系。负责对国内高新企业或高新技术进行辅导性投入，同时，负责企业的重组、并购及上市。负责项目的具体财务管理工作及对入园企业进行相关托管、咨询工作。负责公司投资的技术、教育及相关开发的运作和管理。负责项目中文化类项目的投资和管理，及入区企业的相关文化内容建设、咨询工作。负责园区及公司资产；及入区企业的物业、后勤保障工作。1973组织机构适应性分析上述专业化团队管理模式，适应本投资项目综合、复杂的特点，也是目前国际通行的投资管理模式。74人力资源配置741主要人员岗位设置重庆企业基地建设有限公司设总经理1人，副总经理3人分管建设开发体系、公司发展体系和运营管理体系。体系下属的各实体单位以子公司形式成立独立法人，各设公司经理1人，负责子公司日常运作，并向分管副总经理汇报工作。20742职工工资福利职工工资和福利参照国家及省市有关规定为根据，具体执行依据公司标准（公司标准一般高于国家规定的最低标准）。公司薪酬体系以职工绩效为基础，结合职工资历确定,给予职工在行业内部具竞争力的薪酬待遇。743职工来源及招聘计划实行公开招聘与内部推荐制度。招聘计划由人事部依据公司业务发展情况具体制定。744员工培训计划一般实行在职培训与专门培训相结合的方式，公司每年为每位职工提供不少于24小时的专业技能培训。八、项目实施进度81项目建设工期计划于2005年7月1日至2009年6月30日，四年间全部完成。82主要工程内容与工程量821主要工程内容本项目的基本建设内容有金融中心、信息查询处理中心、传媒中心、人力资源培训支持中心、国际企业基地及研发中心、IT及生物制药中试基地、国际会展中心、停车场、企业行政采购商务中心、白领公寓及服务中心、专家公寓、体育馆与运动中心、综合服务及行政办公大楼、图书馆与档案馆、双语幼儿园、当代艺术馆、四星级酒店和高尔夫练习场。822“企业基地园”主要工程量表81主要工程量一览表序号项目名称建筑面积（平方米）备注1金融中心2,0002信息查询处理中心1,5003传媒中心1,0004人力资源支持中心5,800215企业总部及研发中心348,9966IT及生物制药15,0007国际会议、会展中心10,0008地上、地下停车库20,000小计404,2969行政采购商务中心10,00010白领公寓及服务中心30,24611专家公寓10,00012体育馆、运动服务中心10,00013综合服务及行政办公大楼5,00014图书馆、档案馆5,00015双语幼儿园1,50016当代艺术馆3,500文化用地17四星级酒店20,00018高尔夫练习场1,500市政公共绿地小计96,746合计501,04283项目实施进度安排本项目实施进度是在建设资金计划到位的前提下，依据各项工作所需时间制定计划进度，实施周期以1年为单位，进度以半年为单位，如表82所示。表82项目建设进度表2005年2006年2007年2008年2009年序号项目123456789101金融中心2信息查询处理中心3传媒中心4人力资源支持中心5企业总部及研发中心226IT及生物制药7国际会议、会展中心8地上、地下停车库9行政采购商务中心10白领公寓及服务中心11专家公寓12体育馆、运动服务中心13综合服务及行政办公大楼14图书馆、档案馆15双语幼儿园16当代艺术馆17四星级酒店18高尔夫练习场九、项目投资估算本项目拟建“企业基地”占地面积660亩，总建设面积50万平方米，规划在四年内建成，将吸收350家以生物制药、IT和电子为产业方向的高新技术企业入住。投资估算期以2005年7月1日为基准期。91投资估算说明及依据本项目投资估算系按照国家计委批准的和现行项目经济评价的有关规定进行编制的，是在前面章节对园区产能的预测、建设规模、工程方案及项目实施进度等基础上，经过多方比较后，以最佳方案的基础进行的。主要依据有1国家和有关部门颁布的有关投资的政策法规2投资项目可行性研究指南（试用版）3投资项目可行性研究报告编写范例4重庆市有关部门提供的基础资料92投资估算921“企业基地园”项目用地表23表91项目用地表922“企业基地园”资产投资清单表92项目资产投资清单单位元序号项目名称固定资产投资成本经营投资成本合计备注一研发总部基地1金融中心6,000,000100,000,000106,000,000经营性投资为风险基金、股本金2信息查询处理中心20,000,00050,000,00070,000,0005000万用于购买应用软件3传媒中心4,000,0004,000,0004人力资源支持中心14,500,00010,000,00024,500,0001000万用于EMBA学校经营投入5企业总部及研发中心697,992,000697,992,0006IT及生物制药60,000,0003,000,00063,000,0007国际会议、会展中心40,000,0005,000,00045,000,0008地上、地下停车库20,000,00020,000,000小计862,492,000168,000,0001,030,492,000二配套项目1行政采购商务中心30,000,00015,000,00045,000,0001500万用于商业经营收入2白领公寓及服务中心45,369,00045,369,0003专家公寓30,000,00030,000,0004体育馆、运动服务中心25,000,00025,000,0005综合服务及行政办公大楼10,000,00010,000,0006图书馆、档案馆10,000,0005,000,00015,000,0007双语幼儿园3,000,0001,000,0004,000,0008当代艺术馆10,500,00010,000,00020,500,0001000万用于购买初步建馆藏品9四星级酒店110,000,00015,000,000125,000,00010高尔夫练习场22,850,0001,000,00023,850,000项目规划用地（亩）总建筑面积（平方米）容积率备注研发基地用地50537404,29612配套项目用地1376291,7461017353,50003文化用地公共项目用地228491,5000001市政公共绿地（不记入总用地）合计88883501,04224小计296,719,00047,000,000343,719,000三其它1土地款61,075,00061,075,0002风险金15,000,00015,000,000研发用地按8万/亩，商业用地按15万/亩计算，高尔夫、艺术馆按零地价计算小计76,075,00076,075,000四合计1,235,286,000215,000,0001,450,286,000注加表示的运营投资成本不计入总投资中。923“企业基地园”项目总投资估算表表93项目总投资估算表单位元序号项目投资额（元）备注1固定资产1,159,211,0002经营资金90,000,0003土地费用61,075,0004不可预见费用15,000,000合计1,325,286,00093资金使用计划931总项目投资分年使用计划表表94总项目投资分年使用计划表单位元序号项目1234合计1固定资产295,598,800394,131,750295,598,800173,881,6501,159,211,0002经营资金0054,000,00036,000,00090,000,0003土地费用32,000,00029,075,00061,075,0004不可预见费用3,750,0003,750,0003,750,0003,750,00015,000,000合计331,348,800426,956,750353,348,800213,631,6501,325,286,000932分项目投资分年使用计划表表95分项目投资分年使用计划表单位元序号项目1234合计1金融中心6,000,0006,000,0002信息查询处理中心10,000,00020,000,00040,000,00070,000,0003传媒中心4,000,0004,000,0004人力资源支持中心2,900,0002,830,55014,729,8004,039,65024,500,0005企业总部及研发中心250,000,000250,000,000144,000,00053,992,000697,992,0006IT及生物制药30,000,00033,000,00063,000,0007国际会议、会展中心20,000,00013,000,00012,000,00045,000,000258地上、地下停车库5,000,0005,000,00010,000,00020,000,0009行政采购商务中心20,000,00010,000,00030,000,00010白领公寓及服务中心25,000,00015,000,0005,369,00045,369,00011专家公寓13,000,00017,000,00030,000,00012体育馆、运动服务中心25,000,00025,000,00013综合服务及行政办公大楼2,698,8007,301,20010,000,00014图书馆、档案馆15,000,00015,000,00015双语幼儿园4,000,0004,000,00016当代艺术馆6,650,0003,850,00010,500,00017四星级饭店10,000,00060,000,00040,000,00015,000,000125,000,00018高尔夫练习场23,850,00023,850,000合计295,598,800394,131,750349,598,800209,881,6501,249,211,000注以上项目投资额不含土地费用及不可预见费用的分摊。十、融资方案101资金来源渠道本项目投入总资金为145亿元，资金来源分为两大部份一是园区股东单位投入资金，金额为5亿元；二是项目再融资，金额为95亿元。其中股东单位投入资金具体划分为1承办单位自身投入2亿元；2金融基金投入2亿元；3银行配套资金05亿元；4配套项目经营公司经营性投入05亿元。102融资方案分析“企业基地园”是一个投资巨大但本身又具备强大造血功能的综合性项目，因此合理安排项目的资本结构、合理利用滚动投入技术发挥项目的再融资功能是项目建设取得成功的关键所在。承办单位投入的2亿元资金主要用于项目土地的获得、项目建设的启动以及工程建设的前期投入；金融基金投入的2亿元也主要用于建设并同时储备用于应对可能出现的风险；出于谨慎性原则的考虑，又引入银行配套资金和配套项目经营公司资金共计1亿元。这5亿元的资金能够保证项目得以顺利启动和在前期运行良好。而同时以出让资产的方式，股东单位逐步收回投资，并为项目带来大量的现金流，使得项目26进入良性循环的轨道，投资风险进一步降低。另外，基地园先进的运作机制和股东单位优秀的管理团队将保证项目有良好的经营收入，从而吸引社会或机构投资者的眼光。通过上市或其他一些运作模式，新的投资者将会加入到项目中。这一方面给项目的发展带来了新的资源，另一方面又使股东单位消化对项目的成本投入。除此之外，对入园企业的孵化也能为股东单位和项目带来巨大的收益。十一、财务评价111基础数据与参数选择1111项目建设期与项目计算期项目建设期为4年（2005年7月1日至2009年6月30日）。项目计算期14年，其中建设期4年，经营运营期10年。1112项目建设与经营资金投入计划项目前三年完成固定资产投入的85，具体比例为第一年第二年第三年152015；剩余15资金在第四年投入，经营资金在第三年开始投入，其中第三年60；第四年40。1113项目基准收益率项目基准收益率IC按20计算。1114折旧折旧年限10年，采用直线法折旧，固定资产残值率设为零。1115税费营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易印花税及土地增值税等税费，整体按营业收入55计算。所得税按33计算。112收入估算1121销售收入271企业基地研发中心销售收入企业基地研发中心建筑总面积348,996平方米，用于销售面积为300,000平方米（剩余面积用于出租）。根据市场比较法，与同类建筑售价相比较，确定销售单价为5,000元/平方米，具体销售收入估计如下表111基地研发中心销售收入预算表单位万元年份1234合计可销售面积（平方米）300,000销售比例20304010100销售收入（万元）30,00045,00060,00015,000150,0002专家公寓销售收入专家公寓全部用于销售，根据市场比较法，确定其价格为4000元/平方米。具体销售收入估计如下表112专家公寓销售收入预算表单位万元年份1234合计可销售面积（平方米）10,000销售比例10204030100销售收入（万元）40080016,00012,000400,0003白领公寓销售收入白领公寓全部用于销售，根据市场比较法，确定其价格为3000元/平方米。具体销售收入估计如下表113白领公寓销售收入预算表单位万元28年份1234合计可销售面积（平方米）30,246销售比例20403010100销售收入18147636295227721490738907384项目总销售收入表114项目总销售收入单位万元年份1234合计基地研发中心30,00045,00060,00015,000150,000专家公寓4008001,6001,2004,000白领公寓1,8153,6302,7729079,124销售收入（万元）32,21549,43064,37217,107163,1241122经营收益表115经营收益一览表单位万元序号项目金额1、租金收益2,9402、酒店经营收益3,0003、商务经营收益1,8254、物业相关收益1,3285、技术服务收益5256、教育综合收入8057、金融服务收益1,6008、其它收益20029合计12,223注（1）租金收益（企业基地研发中心出租收益）48996M250元/M2月12月/年2940万元/年（2）酒店经营收益3000万/年（3）商务经营收益（包括百货、超市、餐饮、娱乐等的经营收益）50000元/天365天1825万元（4）物业相关收益481042M22元/M2月12月/年1151328万元/年（5）技术服务收益350（招商指数）30500小时/年100元/小时525万元/年（6）EMBA教育收益50000元/年人50人次/年250万元/年职工培训收益1500元/人次3000人次/年450万元/年教育综合收入（EMBA教育收益职工培训收益）115805万元/年（7）金融及服务收益1亿821600万元/年（8）其它收益（包括高尔夫练习场、体育馆、广告等经营收益）200万元/年为简记，设经营性收益自项目完成建成时（即第5年时）全部产生。1123固定资产收益表116固定资产收益表单位万元序号项目名称固定资产原值转售系数固定资产转售值1、金融中心6001307802、信息查询处理中心7,0001309,1003、传媒中心4001305204、人力资源培训支持中心2,4501303,1855、企业基地与研发中心48,996平方米5000元/平米24,4986、IT及生物制药中试基地6,3001509,4507、国际会展中心4,5001506,7508、停车场2,0001302,6009、企业行政商务采购中心10,000平方米5000元/平米5,00010、体育馆及运动服务中心2,5001303,25011、综合服务及行政办公大楼1,0001201,2003012、图书馆及档案馆1,5001201,80013、双语幼儿园40012048014、当代艺术馆2,0503006,15015、四星级大酒店12,50020025,000合计99,763注转让系数由同行类项目参考确定。113成本费用估算1131销售用固定资产投资估算表117销售用固定资产投资估算表单位万元序号项目1234合计1企业基地及研发中心21,50021,50012,3844,63460,0182白领公寓及服务中心2,5001,5005374,5373专家公寓1,3001,7003,0004土地费分摊2,4182,0004,1485不可预见费用分摊2552552552541,019合计26,40325,25514,4766,58872,722注企业基地及研发中心投资额分项投资分年使用计划中对应项目（总建筑面积/总建筑面积）土地费用与不可预见费按建筑面积分摊，资金投入时间比例与投资分年计划使用表相同1132项目销售相关费用与税金及附加表118销售用税金及附加估算表单位万元序号项目1234合计不不4185023618不不0931总销售收入32,21549,43064,37217,107163,1241管理费用（5）1,610752,471503,21860855358,1562广告宣传费（5）1,610752,471503,21860855358,1563综合税费（55）1,771832,718653,54046940898,972合计4,9937,6629,9782,65225,284注综合税费已包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易印花税、土地增值税等。1133经营性成本（1）折旧与摊销设折旧摊销年限为10年，采用直线折旧法表119可折旧与摊销的资产金额单位万元序号项目资产数额备注可折旧与摊销资产金额1金融中心6002信息查询处理中心7,0003传媒中心4004人力资源支持中心2,4505企业总部及研发中心9,79948996平方米2000元/平方米9799万元6IT及生物制药6,3007国际会议、会展中心4,5008地上、地下停车库2,0009行政采购商务中心3,00010体育馆、运动服务中心2,50011综合服务及行政办公大楼1,00012图书馆及档案馆1,5001