河北秦皇岛中冶玉带湾项高端别墅项目后期营销思路 活动策略 销售策略

河北秦皇岛中冶玉带湾项高端别墅项目后期营销思路活动策略销售策略河北秦皇岛中冶玉带湾项高端别墅项目后期营销思路活动策略销售策略中冶玉带湾中广信地产服务机构玉带湾项目后期营销思路中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾前言本次提报是建立在上次提报基础上的，通过上次的提报，我们基本确定了以活动营销为主线的后继营销思路，在大的方向调性确定之后，下面我们将针对一些问题进行细化，找到后继营销的最佳解决方案。中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾开盘房源现状37103710目前，3710认购总计271套，认购总面积为28520平方米，认购总金额为136884293元。实际签约金额为104亿，剩余未签约的房款后期能够补齐。楼座套数面积金额31007990358924597647148318571651045665136224765总计消化209281789104亿元剩余存量26727617125亿元合计47649406229亿元中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾价格实现目前总计成交面积为21789平方米，总成交金额为104亿元，成交均价为4772元/平方米。价格实现47724637135元玉带湾项目计划基础销售价格模型楼座3710套数22418072楼体面积182299620252631092305折前表价（95）467945985742体系底均价444543685455底均价销售额810321728846348859585238楼体总面积4940564楼体总销售额（表价）24113778715楼体总销售额（底价）22908089779折前表价（95）4881体系底均价4637中广信地产服务机构中广信地产服务机构营销目标中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾分月业绩目标中广信地产服务机构中广信地产服务机构销售排期12亿3710楼5及剩余存量推盘体量金额91日推出新楼盘2009年三次推盘根据第二次推盘情况确定完成认购金额13亿中冶玉带湾推盘依据剩余楼盘消化情况551单元97平米户型52单元97平米户型5剩余户型及剩余存量二次推盘根据第一次推盘情况确定中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾如何实现我们的销售目标新房源活动营销价格策略活动策略产品策略体验营销目标实现途径中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾现有房源消化情况从上图上得知，目前大部分未消化的房源主要是3楼一单元的一居及三居，主要销售受阻原因是一单元受遮光影响，所剩房源较多。其次是7楼二单元朝南两居，因视野不如二单元开阔，所以消化较慢；7二单元117大两居因户型面积较大，市场接受度较差，故消化速度慢。3710二单元一单元二单元一单元二单元一单元12116516516994199415165161211613917960111726115329601117231458138981582214583003300230013003300230012904290329022901290429032902290129032902290129032902290128042803280228012804280328022801280328022801280328022801270427032702270127042703270227012703270227012703270227012604260326022601260426032602260126032602260126032602260125042503250225012504250325022501250325022501250325022501240424032402240124042403240224012403240224012403240224012304230323022301230423032302230123032302230123032302230122042203220222012204220322022201220322022201220322022201210421032102210121042103210221012103210221012103210221012004200320022001200420032002200120032002200120032002200119041903190219011904190319021901190319021901190319021901180418031802180118041803180218011803180218011803180218011802180118021801170417031702170117041703170217011703170217011703170217011702170117021701160416031602160116041603160216011603160216011603160216011602160116021601150415031502150115041503150215011503150215011503150215011502150115021501140414031402140114041403140214011403140214011403140214011402140114021401130413031302130113041303130213011303130213011303130213011302130113021301120412031202120112041203120212011203120212011203120212011202120112021201110411031102110111041103110211011103110211011103110211011102110111021101100410031002100110041003100210011003100210011003100210011002100110021001904903902901904903902901903902901903902901902901902901804803802801804803802801803802801803802801802801802801704703702701704703702701703702701703702701702701702701604603602601604603602601603602601603602601602601602601504503502501504503502501503502501503502501502501502501404403402401404403402401403402401403402401402401402401304303302301304303302301303302301303302301302301302301204203202201204203202201203202201203202201202201202201104103102101104103102101103102101103102101102101102101中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾为带动存量房的消化速度，增开新房源，以增量带动存量。房源现状市场需求先开5楼一单元从市场长需求来看，5楼99平米的两居，客户认可度较高。策略一推新房源增量带动存量5单元套数面积金额1单元1129115平米4200万3710二单元一单元二单元一单元二单元一单元12116516516994199415165161211613917960111726115329601117231458138981582214583003300230013003300230012904290329022901290429032902290129032902290129032902290128042803280228012804280328022801280328022801280328022801270427032702270127042703270227012703270227012703270227012604260326022601260426032602260126032602260126032602260125042503250225012504250325022501250325022501250325022501240424032402240124042403240224012403240224012403240224012304230323022301230423032302230123032302230123032302230122042203220222012204220322022201220322022201220322022201210421032102210121042103210221012103210221012103210221012004200320022001200420032002200120032002200120032002200119041903190219011904190319021901190319021901190319021901180418031802180118041803180218011803180218011803180218011802180118021801170417031702170117041703170217011703170217011703170217011702170117021701160416031602160116041603160216011603160216011603160216011602160116021601150415031502150115041503150215011503150215011503150215011502150115021501140414031402140114041403140214011403140214011403140214011402140114021401130413031302130113041303130213011303130213011303130213011302130113021301120412031202120112041203120212011203120212011203120212011202120112021201110411031102110111041103110211011103110211011103110211011102110111021101100410031002100110041003100210011003100210011003100210011002100110021001904903902901904903902901903902901903902901902901902901804803802801804803802801803802801803802801802801802801704703702701704703702701703702701703702701702701702701604603602601604603602601603602601603602601602601602601504503502501504503502501503502501503502501502501502501404403402401404403402401403402401403402401402401402401304303302301304303302301303302301303302301302301302301204203202201204203202201203202201203202201202201202201104103102101104103102101103102101103102101102101102101中广信地产服务机构中广信地产服务机构策略二价格调整中冶玉带湾72单元上调50元/平方米32单元上调50元/平方米让客户形成对比增快消化速度7二单元一单元13917960111726115329601117233003300230013003300230012903290229012903290229012803280228012803280228012703270227012703270227012603260226012603260226012503250225012503250225012403240224012403240224012303230223012303230223012203220222012203220222012103210221012103210221012003200220012003200220011903190219011903190219011803180218011803180218011703170217011703170217011603160216011603160216011503150215011503150215011403140214011403140214011303130213011303130213011203120212011203120212011103110211011103110211011003100210011003100210019039029019039029018038028018038028017037027017037027016036026016036026015035025015035025014034024014034024013033023013033023012032022012032022011031021011031021013二单元一单元1211651651699419941516516121162904290329022901290429032902290128042803280228012804280328022801270427032702270127042703270227012604260326022601260426032602260125042503250225012504250325022501240424032402240124042403240224012304230323022301230423032302230122042203220222012204220322022201210421032102210121042103210221012004200320022001200420032002200119041903190219011904190319021901180418031802180118041803180218011704170317021701170417031702170116041603160216011604160316021601150415031502150115041503150215011404140314021401140414031402140113041303130213011304130313021301120412031202120112041203120212011104110311021101110411031102110110041003100210011004100310021001904903902901904903902901804803802801804803802801704703702701704703702701604603602601604603602601504503502501504503502501404403402401404403402401304303302301304303302301204203202201204203202201104103102101104103102101中广信地产服务机构中广信地产服务机构策略三投资月中冶玉带湾提出投资月的概念，视情况而定，主推516平米的小户型进行炒作。提出升值概念。参加投资月活动的客户，只享受516平米小户型的优惠，在规定时间内，购买小户型将多打两个点的优惠。解决50平米的小户型中广信地产服务机构中广信地产服务机构策略四假销控中冶玉带湾销控里黄色的部分为假销控，假销控的目的是为了给客户造成一种房源紧张的感觉。待空白房源销售后，再对假销控房源进行开封销售。假销控售楼处已经实行。3710二单元一单元二单元一单元二单元一单元12116516516994199415165161211613917960111726115329601117231458138981582214583003300230013003300230012904290329022901290429032902290129032902290129032902290128042803280228012804280328022801280328022801280328022801270427032702270127042703270227012703270227012703270227012604260326022601260426032602260126032602260126032602260125042503250225012504250325022501250325022501250325022501240424032402240124042403240224012403240224012403240224012304230323022301230423032302230123032302230123032302230122042203220222012204220322022201220322022201220322022201210421032102210121042103210221012103210221012103210221012004200320022001200420032002200120032002200120032002200119041903190219011904190319021901190319021901190319021901180418031802180118041803180218011803180218011803180218011802180118021801170417031702170117041703170217011703170217011703170217011702170117021701160416031602160116041603160216011603160216011603160216011602160116021601150415031502150115041503150215011503150215011503150215011502150115021501140414031402140114041403140214011403140214011403140214011402140114021401130413031302130113041303130213011303130213011303130213011302130113021301120412031202120112041203120212011203120212011203120212011202120112021201110411031102110111041103110211011103110211011103110211011102110111021101100410031002100110041003100210011003100210011003100210011002100110021001904903902901904903902901903902901903902901902901902901804803802801804803802801803802801803802801802801802801704703702701704703702701703702701703702701702701702701604603602601604603602601603602601603602601602601602601504503502501504503502501503502501503502501502501502501404403402401404403402401403402401403402401402401402401304303302301304303302301303302301303302301302301302301204203202201204203202201203202201203202201202201202201104103102101104103102101103102101103102101102101102101中广信地产服务机构中广信地产服务机构活动营销中冶玉带湾两条活动主线营销SP9月10月11月12月8月开盘活动事件9月10月11月12月8月开盘老带新婚房新房源推出投资置业双节同庆摄影比赛成立质量监督委员会成立夏都会中秋赏月音乐会名酒品鉴会国庆中冶上市奢侈品展高端楼盘参观沙画艺术名表鉴赏名车试驾主题论坛售楼处开放圣诞节活动歌舞剧中广信地产服务机构中广信地产服务机构营销SP1老带新中冶玉带湾9月10月11月12月8月老带新开盘带客户数量老客户物业费优惠新客户物业费优惠1一年物业费半年物业费2二年物业费半年物业费3三年物业费半年物业费4四年物业费半年物业费5五年物业费半年物业费老带新物业费奖励封顶期限为五年中广信地产服务机构中广信地产服务机构营销SP2推出婚房中冶玉带湾推出15套特价两居做婚房。以婚房名义做小规模的促销，带动其他房源的销售。参加婚房的客户，可凭09年结婚证，购买两居以上的房源，享受9999元的购房优惠，并赠送两张婚纱照。爱在玉带湾，到玉带湾结婚吧解决96的两居、117的三居时间9月初中广信地产服务机构中广信地产服务机构营销SP3投资月中冶玉带湾9月10月11月12月8月开盘提出投资月的概念，视情况而定，主推516平米的小户型进行炒作。提出升值概念。参加投资月活动的客户，只享受516平米小户型的优惠，在规定时间内，购买小户型将多打两个点的优惠。配合价格调整。解决50平米的小户型投资月中广信地产服务机构中广信地产服务机构营销SP4节日营销中冶玉带湾9月10月11月12月8月开盘60年国庆圣诞节中冶上市元旦营销主题节日。快乐起来节日营销能以提高调性的元旦及圣诞节为主。国庆和中冶上市，可以在当天采用购房享受99折优惠。中广信地产服务机构中广信地产服务机构活动营销成立质量监督委员会中冶玉带湾9月10月11月12月8月借助媒体的强大舆论导向作用，通过成立集团质量监督委员会这一举措，树立集团注重品牌建设的信心和决心，从而建立起集团良好的企业口碑，同时扩大集团各项目的知名度，增加消费者对集团项目的认可度。成立质量监督委员会活动主题成立质量监督委员会，树立客户信心开盘中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾活动营销成立夏都会9月10月11月12月8月成立夏都会客户会在增加客户满意度、降低楼盘营销成本、塑造企业品牌和形象等方面发挥着越来越重要的作用。一般可分为两大类一为项目营销，二为塑造品牌。总体而言，客户会在维系老客户、开发新客户、推广品牌和文化、帮助企业改进产品和服务、对抗竞争者等方面已经发挥了重要作用，初步形成消费者、商家、发展商三者共赢的局面。活动主题成立夏都会，让业主“心动”起来开盘中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾活动营销摄影比赛9月10月11月12月8月活动主题我心中的红飘带摄影比赛此次摄影比赛，主要是提高广大业主对汤河公园的重新认识，塑造对汤河公园的全新形象。摄影作品在售楼处展览，广大业主进行投票，选出较佳的作品做成明信片。颁奖在中秋晚会上举行。开盘中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾活动营销高端楼盘参观9月10月11月12月8月高端楼盘参观活动主题高端楼盘参观借助夏都会的名义，组织客户到高端楼盘参观。实施口碑营销战略。开盘中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾活动营销名表展览活动主题名表鉴赏9月10月11月12月8月名表鉴赏开盘中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾活动营销中秋赏月音乐会9月10月11月12月8月活动主题中秋赏月音乐会即我心中红飘带摄影比赛颁奖晚会中秋赏月音乐会音乐，最能代表艺术与品位的象征，音乐与赏月巧妙的融合，形成的就是一种高贵感的浪漫。摄影颁奖作为中秋音乐会的一个小插曲。开盘中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾活动营销名酒品鉴会9月10月11月12月8月名酒品鉴会活动主题名酒品鉴会独享红色至臻真谛层峰之巅上味蕾奢享开盘中广信地产服务机构中广信地产服务机构活动营销奢侈品展中冶玉带湾奢侈品展9月10月11月12月8月活动主题奢侈品展全面展示玉带湾相关信息，深入沟通意向消费群体展示奢侈品文化，提升秦皇岛高端人群的奢侈品消费观念树立TOP定制化服务模式。中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾活动营销名车试驾9月10月11月12月8月名车展览开盘聚集人气，提升项目调性中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾活动营销沙画艺术9月10月11月12月8月沙画艺术开盘活动主题沙画艺术鉴赏高端圈层品味艺术中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾9月10月11月12月8月歌舞剧开盘聚集人气，提升项目调性中广信地产服务机构中广信地产服务机构活动安排排期中冶玉带湾SP营销活动事件营销月份开始时间活动主题月份节点时间活动主题8月8月22日老带新9月9月5日成立质量监督委员会9月5日高端楼盘参观9月9月5日新房源9月12日夏都会成立仪式9月19日摄影比赛9月12日婚房9月26日名表鉴赏10月10月1日国庆10月10月3日中秋赏月会未定售楼处开放10月17日名酒品鉴会10月1日投资置业10月31日奢侈品展11月未定中冶上市11月11月14日名产试驾12月12月20日圣诞节活动双节同庆11月28日沙画艺术12月12月19日歌舞剧中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾媒体选择面对后期的SP营销与活动营销，媒体应该如何配合对前期媒体推广渠道的总结与取舍中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾媒体情况分析从目前的推广渠道来看，通过分析，如下的渠道来电、来客数量较多。后期在推广层面上，也将是我们主要应用的的媒体。网络报广短信广播中广信地产服务机构中广信地产服务机构中冶玉带湾媒体应用筛选一、报广晚报视听之友二、网络搜房团焦点