08西安商品房市场发展报告

08上半年西安商品房市场发展报告图字体大小一、房地产运行背景1、宏观经济平稳较快发展，GDP较上年增161今年以来，在国际、国内经济不确定性因素明显增多的大背景下，西安市国民经济继续保持平稳较快发展态势。根据西安市统计局初步核算数据显示上半年全市实现生产总值93656亿元，比上年同期增长161。全市经济保持了平稳较快发展的良好态势。2、固定资产投资同比增长401，城市规划建设继续快速稳定推进08年西安城市规划建设稳步推进，大明宫遗址改造、曲江新区建设、浐灞改造治理这些城市热点区域建设推进的有声有色，首个城市综合性成片改造项目大兴路地区改造也于3月份正式付诸实施，大手笔的建设使西安城市曾经的落后区域一跃成为最具大都市风情的城市新区。除此之外，西安市针对早期的道路、建筑、配套设施等改造力度也于08年明显加大，地铁2号线周边临街建筑已处于拆除过程，西安城市“龙脉”将再次英姿勃发。所有这一切，均让西安的城市面貌于08年进一步焕发出大都市的奕奕神采。投资保持较快增长。5月份汶川地震对我市固定资产造成的影响比较短暂，总体看，上半年重点项目建设力度加大，进展顺利，投资保持较快增长势头。全社会固定资产投资累计完成87357亿元，比上年同期增长401。其中，房地产开发投资增长加快，完成投资24901亿元，同比增长599，增幅比去年同期高223个百分点。3、宏观政策环境08年上半年是房地产调控政策的深入落实年，虽然国家未有大的新政出台，但已有政策的深入推进，尤其在紧缩的土地及金融政策调控影响下，开发企业的市场运营压力愈渐加大。二季度以来深圳、北京等一线城市房价的大幅回落态势，表明历年宏观调控政策的影响已逐步显化。综合来看，08年上半年西安经济运行向好，城市规划建设稳步推进，宏观政策对楼市的规范作用愈见显化，将进一步推进西安房地产市场的深入、健康发展。二、上半年商品房市场供应与销售分析2008年上半年伴随着宏观调控政策的作用影响，加之年初国内一些房地产专家的拐点论、雪崩论等观点大行其道，让08年楼市的发展愈显扑朔迷离。在此大环境下，西安楼市也表现出明显的“不适”症状08年上半年西安楼市买方市场持币待购现象明显，开发企业在逐步紧缩的土地、金融政策影响之下开发供应放缓，“观望”成为08上半年以来西安楼市最为显化的运行特征。在此情势下，08年上半年西安楼市供应及销售也呈现出不同于往年的走势特征。1、受调控政策及买方观望情绪影响，市场供应继续历史五年来大幅增长后开始走平连续五年来西安商品房开发量逐年保持3040的大幅增长走势，但进入08年市场开发态势发生转折。据不完全统计08年上半年西安商品房市场施工面积为45768万平方米，较上年同比回落426；竣工面积为43083万平方米，与上年基本持平，小幅上升154；新开工面积与上年相比同样持平。基于买方市场购房意向的观望情绪影响以及对于政策调控的揣摩，上半年开发企业推盘速度明显放缓，西安房地产信息网数据研究中心年初对开发企业推盘计划的调查来看，近四分之一的开发企业推盘计划均相应有所延后。但市场销售的不景气以及开发企业资金压力的加大，同时地震后楼市观望情绪的进一步加剧，6月以来西安楼市新盘入市以及房源供应明显增长，较之年初的冷清，本属楼市淡季的6月以来西安供应市场反倒更显“热闹”。2、商品房销售面积较上年出现转折同比上年回落18372008年上半年西安商品房销售面积含车库/地下室等物业为31758万平方米，较上年同比下降1837。商品房市场销售走势与供应市场相似，也呈现四年来首次回落态势，市场销售的回落与买方市场的持续观望情绪直接相关。总观08上半年各月市场销售情况，各月环比销售变动幅度如图所示1月份西安商品房销售面积呈现增长态势，较上年同比增长2091，而进入2月份市场销售明显回落，较上年同比下降3242，至4月份销售面积同比均保持下跌走势，但跌幅逐步减小，表明市场回暖走势已然凸显，而进入五月，受汶川大地震影响，商品房销售量再次大幅下跌，跌幅达3396，同时6月份虽然地震对楼市的影响渐渐消弥，同时开发企业积极推盘，以活动促销等方式力图暖市，但市场销售仍显乏力，6月楼市销售面积同比跌幅仍达3572。三、08上半年分物业商品房市场运行分析（一）住宅市场价滞量跌1、市场供应作为目前商品房市场开发的主体，西安普通住宅市场受国家调控、观望心理和去年过火等因素影响最为显化，从08年上半年西安住宅市场供应情况来看，基本上与上年相持平施工面积较上年同期小幅回落169，竣工面积较上年小幅增长854，较上年同比回落78，竣工面积较上年同期相比同样表现为持平走势。2002年以前西安住宅市场开发主要集中于二环以内，而随着开发区域的逐步外扩，20032007年市场开发区域主要集中于二环与三环之间，而目前诸如城北经开区、浐灞区域、长安区、高新西万路线路以及西咸板块市场发展的逐步走热，三环外地产的开发已日渐走强，房地产市场的发展也推动着城市骨架的进一步拉大，带动西安城市化进程的逐步推进。2、市场销售上半年西安楼市的持币待购状况对住宅市场销售影响最为显著。从上图可明显看08年前两季度西安住宅市场销售状况“差强人意”，上半年西安普通住宅销售面积总计2796969平方米，较上年同比下降209，占商品房总交易面积的比例为881，而相对于去年上半年来看，普通住宅占商品房总体交易面积的比重高达91，较去年同期回落近三个百分点，从中可以看出楼市政策及市场观望情绪对于住宅市场的销售影响显然高于其它物业，使商品房各物业销售比例产生较大变化。08年上半年住宅市场销售金额为1195084万元，较上年同比回落611。08年上半年西安住宅交易中，90平方米以下住宅交易套数占总交易量的比重达44，较上年该比例提高了10个百分点；同时144平方米以上住宅交易量占到总交易套数的10，较上年该比例下调了4个百分点。总体08年上半年普通住宅平均单套户型成交面积为987平方米，而07年上半年平均单套户型成交面积为1045平方米，平均单套户型成交面积较上年减少了58平方米，下降比例为56。伴随着“90/70”政策的深入实施，西安住宅市场供需结构正潜移默化中发生着调整，调控政策的影响力正逐步显现。上半年住宅购买人群中本市人群占到898，本省其他地区人群占到购房人群总数的69，外省市人群占46，境外人士仅占到01。住宅消费人群中本地人群明显处于主体地位。同时上述购房人群比例构成与07年上半年相比变动不大。随着西安热点区域环境、居住配套的持续提升，07年房地产市场投资性购房比例明显加大。但与此同时，07年金融调控力度加大，央行六次加息所产生的累积效应，“927”房贷新政关于提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施，提高第二套住房首付比例以及利率水平提高至现有水平11倍，以及历年相关税费政策的种种影响，提高了住房消费门槛，更在很大程度上使房地产投资利润空间缩小，投资风险加大。这些已经有效抑制了08年西安房地产市场的投机性购房行为，因此西安房地产信息网数据研究中心从08年上半年市场开发企业及购房者的调查反馈情况来看，目前西安的房地产市场投资与上年相比已有效降温。目前市场购房者置业目的主要以自用自住，尤其作为“奥运年”，结婚人群对婚房的需求比例明显增大，刚性需求比例增多。3、房价走势07年被业界称之为“政策年”，在愈见趋紧的调控政策影响下，07年下半年全国一线城市关于房价下跌的声音不绝于耳，作为西安而言，房价逆市而行，迅速攀升至历史高位。也基于此，买方市场对于房价的回落预期而产生的持币观望态势，直接对上半年西安楼市销售带来明显影响，而开发企业也在愈来愈为趋紧的资金紧缩政策影响下，回笼资金已成目前市场运营要务，总体08年上半年西安城六区房价较去年年底的价格水平基本持平，达到3995元/平方米，涨幅仅为235。结合2008年推动西安房价上升及对房价下调产生影响的因素分析，以及西安房地产信息网数据研究中心认为西安房价08年内总体将呈稳中有升之势。主要原因如下2008年推动西安房价上升的主要因素1、08年楼市供不应求局面将推动楼市价格上涨。08年西安城中村改造步伐加快，拆迁带来的需求；受人口年龄结构影响，新一轮结婚数量激增，这将带动相当数量的婚房需求；外来人口解决居住的需求、主动改善居住条件的需求开始显著。同时西安周边地区如陕北等地的人群也看好西安，来此置业的频率加快，不断膨胀的刚性需求和逐渐扩大的改善性需求将持续走高，而从供应市场来看，受土地、资金政策的影响，对今年西安楼市供应已产生极大影响，有可能出现供不应求的局面，由此将支撑并推动西安房价的继续走高。2、外地地产企业纷纷进入西安房地产市场，08年万科、华远、恒基、龙湖等大型房地产公司进驻，加之中海、绿地、富力等在西安08年新作，在提升西安地产业竞争水平的同时，以中高端为主的项目档次定位，也将在一定程度上拉升了房价。3、物价水平的上涨，以及房地产开发成本的加大，也将带来西安房价的进一步增长。尤其是钢材、人工费等涨幅较大以及相关建材等的价格上涨将直接拉动08年房价上涨300400元。2008年制约房价快速上升的因素1、自住性需求比例提升，有利于房价走势平稳。对07年房价的高位运行，国家出台一系列抑制房价快速上扬的政策在07年年底效果已然显现，08年房地产政策将分别从土地、税收以及金融三个方面对房地产市场进行宏观调控，也即对房地产开发、流通、供需等环节进行了规范，一旦三剑齐发，房地产市场的各个环节都会受到冲击，从目前政策的效果来看，已经对挤压房地产开发企业的虚高利润以及对投资性住房需求会产生极大的冲击作用，将使目前房价走势愈趋平稳。2、保障性住房供应量加大将对房价上涨产生平抑作用。西安房地产信息网数据研究中心调查显示08年西安住宅计划中，保障性住房建成创历史新高。其中拟安排经济适用住房项目47个，计划开工面积约202万平方米（其中34个项目为单位职工住房建设项目，约114万平方米）。拟安排廉租住房建设项目约5万平方米，占供应总量的039；拟安排城中村改造项目25个，计划开工面积约180万平方米，占供应总量的1405；拟安排棚户区改造安置项目2个，计划开工面积约49万平方米，占供应总量的383。08年西安加大保障性住宅的建设减速房价整体水平的上升。西安大量中低收入阶层的置业者将会把目光集中于保障性住宅，保障性住房使得部分普通商品住宅的需求开始分流。3、受07年西安二手房市场房屋权属登记政策、西安二手房市场成立等利好因素的影响，08年西安二手房市场将是一个放量年。伴随着西安居民收入的差异化和购买房者需求的日益细分，大量的低价位二手房的上市交易，在增加市场上房屋的供应量的同时，也必将使西安的房地产消费领域形成一个有机互动的梯级消费格局，有效的抑制房价快速上升。综合考虑，西安房地产信息网数据研究中心认为08年西安房地产住宅市场在国家政策宏观调控下，供求比将逐步趋于合理，07年西安房价的大幅上升趋势将不会在08年显现。但由于市场刚性需求的膨胀08年西安市房价没有下降的空间，08年内西安房价将保持稳中有升的态势。（二）写字楼开发仍显低靡，销售逆市而上08上半年写字楼物业开发量与上年同比仍不景气，施工面积较上年同比下降591。占到商品房总施工面积的36。而写字楼市场销售面积则达到125613平方米，反较上年同比增长4454。西安写字楼市场供求失衡、市场创新不足以及西安写字楼板块之争使得写字楼市场的开发至今仍显低靡，根据西安房地产信息网数据研究中心05年对西安写字楼市场去化的分析数据表明，按静态推算，仅2002年的供应量最早也在2006年才释放完毕。基于市场供大于求的现状，05年以来西安全市写字楼市场销售量及价格均呈下降走势，这一现象已延伸至08年的市场发展。很明显的一点是，尽管公认的写字楼市场回报率要高于住宅，但近三年来进入西安的国内品牌开发企业十余家，但这些开发企业在投资物业的选择方面首选住宅市场，对写字楼市场则多是一种“敬而远之”的态度。而从销售环节来看，近年来国家宏观政策调控频出，尤其基于商品房销售环节相关契税等金融政策均直指住宅市场，而基于住宅、商业等此类经营性物业影响相对较小。基于西安宏观经济运行情势的良好，以及西安区域城市功能的变化诸如市政北迁拉动区域办公市场有走高之势，对写字楼市场的需求在一定程度上带来刺激，使得08年西安商品房总量交易大幅回落的情势下，上半年写字楼市场销售反倒较上年明显增长。（三）别墅物业供应回落，销售仍处强势08年上半年别墅市场施工面积26127平方米，较上年同比下降4641。市场竣工面积较上年同比下降403。2007年以曲江为主的西安别墅市场迎来市场供应和销售的高峰，而进入08年曲江别墅市场多数楼盘销售已经基本处于尾期，开发企业别墅推盘力度及项目新增供应方面已经明显不及07年，加之目前别墅市场的用地早已叫停，区域别墅开发用地主要以2002年以前为主，至目前可开发用地已日渐稀缺，由此使得西安别墅市场的开发热度于08年开始降温。曲江于去年正式晋升为“国家级文化产业示范区”，区域价值及地位得以明显提升，同时区域规划建设的强力推进，区域居配套设施日渐完备，作为“最宜居住区域”的名号已是名至实归，而于别墅市场作为环境优势得以充分彰显，同时基于别墅物业资源的稀缺性日渐显化，以曲江为主的西安别墅市场的销售也表现为良好的销售态势，尽管目前别墅市场开发已呈回落态势，但08年上半年西安别墅市场销售较上年仍然呈增长态势。08年上半年西安别墅市场销售面积为25551平方米，较上年同比小幅回落97。销售金额为30307万元，较上年同比1574。别墅物业由于市场供应量小，因此价格受个案影响明显，上半年别墅物业成交价格已经接近12000元/平方米，较上年同比增幅超过20。（四）商铺物业发展瓶颈凸显，发展受限07上半年西安商铺物业施工面积244396平方米，较上年同比下降279，竣工面积188245平方米，较上年同比下降458。商铺市场开发量较上年同比有所回落。07上半年西安商铺物业销售面积205820平方米，较上年同比回落96。较上年同比占商品房总体交易量的652，较上年该比例提升了约一个百分点。上半年西安商铺物业销售金额为182229万平方米，较上年同比小幅下降21。从目前国内商业地产总的发展趋向来看，一线城市的商业地产增长速度开始放缓，二、三线城市的商业地产发展则已开始进入加速期，同时伴随着国家对西部地区发展的政策支持，西部地区商业地产在全国也开始崭露锋芒，而作为西北经济、交通及文化中心的西安，经过多年潜心发展，如今已成长为中国西部商业地产的核心，作为西部商业中心的发展构架渐趋成熟。回顾西安商业地产发展之路，二十年风雨兼程，成就了西安房地产业旧貌换新颜、时尚而现代的发展格局，作为西安经济的支柱产业，房地产业在推动千年古城经济与城市文明共荣的同时，伴随着城市骨架的拉大，城市化进程的加速，也为千年文化积淀的西安商贸业跨越式发展奠定了基础。西安商业与地产业的共建共融局面已然形成，20002003年西安商业地产开发呈爆发式增长态势，2003年施工面积占到全市商品房施工面积总量的17，商业地产已成为近年来西安城市发展的新亮点，但在西安商业地产的高速发展的过程中，与其它城市相似，在其高速发展的同时也暴露出诸多问题，已成为制约西安商业地产发展的瓶颈（1）商业地产开发量过大，供求严重失衡。（2）商业地产竞争趋白热化。（3）商业地产的同质化严重，项目缺少前期市场调查和策划。（4）发展商重开发而轻经营。由于开发商有的只管卖房，不管经营，用炒作住宅项目方式，炒作商业房地产项目，造成投资收益不佳，导致投资者丧失信心。（5）经营方式落后。目前商业地产以卖为主、分割经营的方式，造成了物价偏高、服务不够统一的局面，进而限制了消费和企业的扩张。直接导致后期管理困难，造成了商业房地产面临发展的瓶颈。这也就是近几年西安商业地产裹步不前，08年上半年西安商业地产仍然萎靡不振的根本原因，由2003年交易面积占商品房总体比例由17急剧下滑至目前的65，交易量再未有突破。四、分城区商品房市场发展状况（一）城北区1、市场供应08年上半年西安城北商品房施工面积为1136865平方米，较上年同比下降129，这也是03年西安城北房地产开发首度表现为回落走势，商品房施工面积占到全市总量的248，08上半年施工面积居城南之后，位于第二。上半年城北区商品房竣工面积为1055833平方米，较上年同比下降57占商品房竣工面积总量的比例为245。城北尤其张家堡一带已然成为高品质住宅的集中地，而按照西安规划来看，西安近年保障性住房开发方面城北同样属于重要区域。根据西安市2008年商品房、经济适用住房、廉租住房等住宅建设计划，08年城北开发约264万平方米（其中经济技术开发区约108万平方米），占供应总量的2833。安排经济适用住房项目47个，计划开工面积约202万平方米（其中34个项目为单位职工住房建设项目，约114万平方米）。在由开发单位开发的13个经适房项目中，其中8个楼盘的地址都集中在城北。城北区以其较为丰富的土地存量，良好的区域环境及巨大的升值潜力，在全市地产市场发展中扮演着越来越重要的角色，08年住房开发计划使得区域成为仅次于城南之外全市第二大开发集中区域。2、市场销售08年上半年城北商品房销售面积为756656平方米，较上年同比下降122；商品房销售金额为293528万元，较上年同比增长55。3、价格行情2008年上半年，西安城北住宅在售均价为3682元/平方米。随着大明宫遗址公园的改造实施，将进一步带动城北城市居住环境品质提升，以大明宫区域及周边板块的住宅价格仍将有较高的增长空间，同时也将对城北房价的整体提升产生助推作用。4、区域发展特点纵观城北，近些年的变化用“日新月异”来形容一点也不为过。经开区商业物流的迅速崛起，地铁二号线的开工修建，市政府规划建设的加快，都给这处曾经迷茫低沉的区域增添了前所未有的新鲜活力，更为其未来发展创造了不可多得的机遇。尤其是对推进和支撑区域硬件构架的房地产而言，不仅促使了如今城北的逐渐火热，同时也描绘构筑起未来楼市发展的气派蓝图和恢弘框架。除去丰富的土地资源可供开发外，市政府的北迁，地铁二号线的开建以及城市配套设施的完善，给城北土地带来了高利润的附加值。种得梧桐树，引来金凤凰。抢滩城北，成为各大品牌开发商西北战略的重要组成部分。在这里，不仅吸引了经发地产、荣华地产等本土实力开发商，而且吸引来了珠江地产、中登地产、复地集团、绿地集团这些外埠知名地产开发商。“广东制造”、海派风格等先进的开发商建筑理念让城北的房地产发展“花团锦簇”。（二）城南区1、市场供应08年上半年城南商品房施工面积为1339781平方米，较上年同比增长130，城南市场发展的成熟使得区域商品房开发受市场环境影响相对较小，市场供应走势平稳。上半年城南商品房竣工面积为1240613平方米，较上年增长241。城南作为西安房地产开发最为成熟的区域，无论是开发规模、配套成熟度还是所吸引的投资，都保持着良好的势头，因此也奠定了楼市板块“老牌楼市”的地位。从早期市场情况看，住宅区的建设对启动城南板块起了很大作用。高校林立的南郊具有适合居住的文化氛围，城南的交通网、市政配套以及区域规划无形中成了支撑城南楼市的基石。2、市场销售08上半年城南商品房销售面积951763平方米，较上年同比下降247，占全市商品房交易面积总量的266，此比例高出位居第二的城北5个百分点；上半年城南区域商品房市场交易金额为504203万元，较上年同比反增15。销售面积明显回落，而交易金额反倒明显增长的原因除了区域各物业价格较上年均有所增长外，另外上半年城南区别墅、商业物业类高价值物业对交易金额的拉动作用明显。3、价格行情城南区域房地产发展成熟，市场价格也处于全市高位，08年上半年区域住宅在售均价4128元/平方米，与去年底价格水平相比同样基本持平。4、区域发展特点城南板块以长安路为龙脉，以南二环为“金腰带”，形成了不少居住的组团。目前城南尤其以三环区域及三环外的城市交通路网的建设很大程度上促进了房地产市场板块的划分。二环的贯通带动了二环经济带，三环的建设必将使沿线产业重新组织划分，从而激活区域房市。以曲江、电视塔以及西万路三条方向的房地产火热开发，使城南房地产发展继续向南延扩，逐步与长安区紧密相连，为城南房地产发展注入新的活力，地铁2号线推动了长安路的拆迁改造进程，让“龙脉”再展英姿，也使城南发展早期的区域配套旧貌换新，也正是基于此，城南房地产市场开发及销售被城北跨越后，于08年再次重夺市场第一的桂冠。（三）高新区1、市场供应2007年高新区房地产市场供销迎来高峰期，而进入2008年，对区域房地产市场供应起到绝对支撑作用的诸多大盘建设已经基本处于尾期，市场处于强销期项目多由仅数幢楼构成的小盘组成，市场开发量于08年明显回落。上半年商品房施工面积为705998平方米，较上年同比下降421；竣工面积为715142平方米，同比回落325；新开工面积同比下跌336。2、市场销售尽管高新区有着优越的配套环境以及持续向好的经济支撑，区域房地产价值显而易见，但由于08年市场新盘供应量的不足，也影响到区域08上半年的市场销售，总计上半年商品房销售面积为506170平方米，较上年同比回落42，成交量占全市总量的142，居于全市第四，目前与以热点板块带动房地产发展的城北、城东等区域相比，高新楼市销售已经开始明显势弱。3、价格行情总体上半年高新区域住宅物业在售均价为4312元/平方米，在六个城区中较上年年底价格水平相比，涨幅达527，变动明显。年内各月来看区域住宅价格也有明显增长，至6月底市场多数住宅项目均价已经处于5000元/平方米以上。价格的上升因素中，目前区域新增供应项目偏少，总体供大于求的原因直接相关。4、区域发展特点高新区二次创业的逐步深入，以及CBD核心区的架构初具，进一步提升了高新区的城市地位，但多年的强势发展之后，目前区域房地产开发已经趋近于饱合，同时未来可开发的商品房用地也已经开始减少，而本身由于区域作为新区存在，发展时间不足20年，因此高新区不像城南等发展较早区域通过旧城改造等为房地产开发输入新的土地资源，未来市场供应将由此受限。根据高新区的建设情况，未来区域的房地产开发用地供应将以三期规划区即以西万路以西，三环以南向郭杜区域延伸为主，并将与长安区的房地产开发形成共荣的局面。（四）城东区1、市场供应08年上半年城东区开发量在六城区中开发市场表现突出，施工面积为894977平方米，较上年增长548，；竣工面积844139平方米，同比增长500，占全市商品房总竣工面积的196。市场开发量处于全市第三位，次于城南区及城北区，较上年名次提前一位。2、市场销售08年上半年城东区商品房销售面积为636524平方米，较去年同比增长409，占商品房销售面积比例的178。成交金额为245280万元，较上年同比增长467，占商品房销售金额的比例为166。3、价格行情08上半年城东区商品住宅均价为3629元/平方米，相对于其它区域城东住宅均价增长较慢。目前城东住宅市场价格主要以东二环一带价格处于区域最高位，浐灞区域基于目前区域居住人气尚显不足，价格相对城东旧的发展区域相对略低，但借助浐灞区域改造的恢宏推进，后增优势明显。4、区域发展特点历史、自然、人文等因素使得城东一直以来都是西安居住人口密度较高的区域之一，早期区内重工、纺织业企业的集中布局也带动了城东金融、交通、商贸、教育及市政配套等的快速发展。但随着城市经济增长点的转移让一度辉煌的城东经济开始凋敝，地产市场发展也步履蹒跚。03年国庆，东二环的全线贯通让其沿线成为城东地产开发的集中阵地。时至今日，房地产产品运营日趋“精雕细琢”，在以区域特征为规划定位出发点的趋势下，浐灞生态区的崛起让城东地产发展再次被推到了风头浪尖。基于近年区域重点区域浐灞生态区的规划运营，充分发挥了资源价值最大化的优势。后期楼市的一次次躁动和流星闪现，引发了整个大板块的“解封”。目前城东房地产开发也逐渐延伸至二环与三环之间，尤其以浐灞周边项目分布较为密集，“水城”之名已经叫响西安，区域房地产开发的特色化构成了城东目前及以后长期发展的优势，同时浐灞区前期已招拍挂的土地将于近年相继入市，带动城东成为未来几年西安楼市新的活跃板块。（五）城西区1、市场供应08上半年城西区商品房施工面积365579平方米，较上年同比下降40，占全市商品房施工总量的80；竣工面积316231平方米，较上年同比下降188，占全市总量的73，相对于上年，城西楼市08年未有上规模楼盘入市，市场运行总体较为平静。2、市场销售08上半年城西区商品房销售面积为242126平方米，较上年同比回落220，占到商品房总体销售面积的68，仅高于城内区；销售金额为115505万元，同比增长38。3、价格行情上半年城西区住宅均价3825元/平方米，价格较上年底相比变动不大。由于城西区住宅主要处于西二环以内开发，项目总体地段优势，同时受高新区及城内的辐射影响，在近年房地产开发逐渐向三环及三环外开发的情势下，城西二环内项目的价值愈见彰显。4、区域发展特点从近几年各各城区房地产开发的体量上来看，城西一直都是一个“吊车尾”。08年西安市住房建设计划中城西只有4217万平方米，比长安区还要低2335万平方米，占总供应量的4