doc-中原2009年10月大连市场月报(58页)-销售管理

2009年10月大连市场月报大连中原市场研究部2009年10月4日市场综述经过上半年成交量的快速上涨后，从7月份开始，市场可售量由高涨走向下滑，目前供应结构明显失衡，中低价位住宅出现断档，即使在秋季房展会的拉动下，成交量也仅有小幅上扬，部分购房者依然“一房难寻”，在11月市场放量的情况下，积压的需求量预计将得到部分释放。而且随着年底的临近，购房优惠政策面临到期，尽管政策存废尚无定论，但在今年保“8”无问题的情况下，政策必然有所调整，目前优惠政策延续的可能性极小，在距离2个月的政策大限下,很多购房者在抢搭“末班车”。但受可售量不足的限制，预计11月成交量将基本与本月持平。而价格方面，从5月份开始，受二次房贷松绑、成交量大幅上升、存量去化极快、供应产品结构及通货膨胀舆论导向等利好因素的影响，价格节节攀升，本月住宅平均成交价格更是突破万元。一是开发商在楼盘定价上出现应市调整，再就是低价房消化殆尽，高价房支撑市场，成为导致成交价格上涨的重要原因。而且从本月房展会上看，明年上半年品牌高端产品将大量入市，必然带动大连房地产住宅市场价格的进一步上涨，而且大连基础设施的建设，尤其是地铁的开工建设，也极大的拉动了其周边楼盘的价格上涨。届时会进一步打破价格壁垒，观望情绪逐步取消。预计明年大连市内四区将彻底进入万元时代。目录1、宏观市场动态分析511、政策法规及其影响5111、国家出台政策5112、大连出台政策512、城市建设及规划概况6121、市政发展规划计划情况和完成情况62、大连市内四区土地市场分析721、土地挂牌概况722、土地摘牌概况823、本部分结论83、大连市内四区房地产市场动态931、泛星海区域9311、星海区域总体分析9312、供应量分析103121、可售量分析103122、存量及潜在供应分析11313、成交量分析12314、成交价格分析13315、产品分析14316、客群分析15317、区域居住物业发展趋势判断16318、区域住宅市场研究结论1632、高新区域17321、高新区域总体分析17322、供应量分析173221、可售量分析173222、存量及潜在供应分析18323、成交量分析19324、成交价格分析20325、产品分析20326、客群分析21327、区域居住物业发展趋势判断22328、区域住宅市场研究结论2233、东部区域23331、东部区域总体分析23332、供应量分析233321、可售量分析233322、存量及潜在供应分析24333、成交量分析25334、成交价格分析26335、产品分析26336、客群分析27338、区域住宅市场研究结论2834、中心区域29341、中心区域总体分析29342、供应量分析293421、可售量分析293422、存量及潜在供应分析30343、成交量分析31344、成交价格分析32345、产品分析33346、客群分析34347、区域居住物业发展趋势判断34348、区域住宅市场研究结论3535、甘西区域35351、甘西区域总体分析35352、供应量分析363521、可售量分析363522、存量及潜在供应分析37353、成交量分析38354、成交价格分析39355、产品分析40356、客群分析41357、区域居住物业发展趋势判断41358、区域住宅市场研究结论4236、甘北区域42361、甘北区域总体分析42362、供应量分析433621、可售量分析433622、存量及潜在供应分析44363、成交量分析45364、成交价格分析46365、产品分析47366、客群分析48367、区域居住物业发展趋势判断48368、区域住宅市场研究结论494、大连市内四区房地产市场总结501、宏观市场动态分析11、政策法规及其影响111、国家出台政策无112、大连出台政策表一10月大连出台政策一览表政策名称颁布日期实施日期颁发单位调控目的大连市实施办法20097312009101市人民政府明确小区企管、公共部分的收益，物业费交纳等问题大连市房地产诚信网管理办法200921620091029大连市建委组织市国土房屋局、市规划局、市工商局等13个市政府相关部门规范房地产开发经营市场秩序【中原点评】自6月份出台收紧二次房贷政策后，政府便没有大的动作，更多是对房地产市场进行进一步规范。尤其是二次房贷从紧后，经济出现下滑趋势，导致部分城市二次房贷政策又有所松动，但随着保“8”没有问题后，国家必然会采用调控手段，目前优惠政策延续的可能性极小。但从现阶段看，今年出台新政可能性不大，购房需求不会受到太大打压，新政将集中在明年出台。不过大连房地产市场一直比较健康，抗压能力较强，且由于政策效应的延后性，明年上半年影响也不会不大。12、城市建设及规划概况121、市政发展规划计划情况和完成情况表二10月大连市内四区发展规划计划一览表分类编号时间事件120091010国内跨经最大同类型悬索桥庄河开建220091027沈大线铁路桥桥体完工交通规划320091028三层蝶式立交桥落户开发区420091015五惠路地下通道有望本月底竣工520091021市民健身中心将建在一二九街市政配套620091026上海红星美凯龙落户甘井子【中原点评】大连市民健身中心项目地处西岗区中山路南，五四路北，市场街东，位于中山路与高尔基路交汇处，占地面积9000平方米，建筑面积20000平方米，总共设84个停车位。沈大线铁路桥桥体将有本月25日竣工，届时香炉礁路段将更加畅通，缩短了北部区域与中心城区的心理距离，有利于北部区域住宅的销售。上海红星美凯龙集团与大连华南集团签约，正式落户甘井子区中华路商业区。其占地57万平方米，建筑面积395万平方米，计划于2011年启用。庄河市建设大街东桥全长340米，宽27米，三跨双索面，主跨200米，在目前国内同类型桥梁中跨径最大。是大连第四座悬索桥。三层蝶式立交桥位于开发区五号路与黄海大道相交处，是未来大窑湾、小窑湾出入开发区和对外通向大庄高速公路的重要通道。2、大连市内四区土地市场分析21、土地挂牌概况表三10月大连市内四区土地挂牌一览表土地编号土地位置区位规划用途占地面积（万）建筑面积（万）容积率保证金（万元）（2009）25机场街道南松路北侧甘西居住及服务配套设施1392089215以下6070（2009）26华东路60号甘北居住、居住式公寓163570535以下14867（2009）27海口路56号甘北居住079126416以下3228（2009）28兰田街西侧中部居住204106218以下2716（2009）29红旗街道张家村甘西住宅及服务配套设施02542845219943（2009）30一德街东、中山路南、白玉街西、玉光街北东部公建13144369（2009）31中华路南、山东路西甘北酒店94759（2009）31中华路北、山东路西甘北公建、居住、居住式公寓7592580634108245（2009）32中山路东侧、高尔基路南侧星海公建（行政办公）07254712565以下10000（2009）33胜利路南侧、太原街西侧星海公建（含调压站一座）167150390以下27000合计1739704322、土地摘牌概况表四10月大连市内四区土地摘牌一览表土地位置区位规划用途占地面积（万）建筑面积（万）楼板价（元/）摘牌人人民路东，东港C04地块东部公建（含五星级酒店）、公建式公寓286286256769凯联兴业有限公司秀月街南石门沟东部住宅及配套公建1082910829430003大连澳南房屋开发有限公司促进路170号甘西住宅0881584422980大连大骏达房地产开发有限公司鞍山路北、东北路东中部公建048507275240000大连智云自动化装备股份有限公司太原街东侧、滨海西路北侧星海公建（含五星级酒店）、公建式公寓48810250790大连城堡酒店有限公司红旗街道柳树村甘西居住及公共服务配套设施2114185223864大连乐百年置业有限公司合计2205559323、本部分结论本月市内四区启动了今年下半年最大规模的一次土地出让活动，涉及甘井子区、沙河口区和中山区，共计10宗开发用地，总用地面积达1739万平方米，总建筑面积达7043万平方米，用地性质主要以住宅为主。本月摘牌量也较大，总量达5593万平方米，主要分布在东部和星海板块。自东港区域拆迁改造以来，截至目前，已出让土地4宗。从10月东港区摘牌地块楼面地价来看，价格有所回调。对比来看，本地块体量相对较小，不利于规模开发。在全球金融危机的背景下，全国楼市低迷时期从某种角度讲是大连市政府对东港区域大手笔动作开始的象征。同时东港区域从目前来看，居住类用地总建面已达到23034万平方米，对于地块质素、入市时间及价位基本相同的条件下，未来市场竞争将极为严峻，对目前在售项目也将带来极大的竞争压力。大连市东港（原大连港）区域摘牌公司摘牌时间产权性质建筑面积（万）摘牌总价（万元）楼面地价（元/）大连万达2008410商业38471571904086香港泰盈20081222商业2917870002982大连港20090309商业12257492000401418凯联兴业20091015商业286734362567693、大连市内四区房地产市场动态10月大连市内四区在售商品房住宅项目86个，总建筑面积112044万平方米。形象展示商品房住宅项目有25个，总建筑面积50435万平方米。新开盘项目2个，新推房源项目11个，共新增可售量为2178万平方米。31、泛星海区域311、星海区域总体分析10月星海区域在售商品房住宅项目有16个，总建筑面积17581万平方米。形象展示商品房住宅项目有2个，总建筑面积1776万平方米。312、供应量分析3121、可售量分析（注以上数据包含结转面积。数据来源大连中原市场研究部统计）从可售量的月度走势来看，自5月以来，泛星海板块逐步出现供给量下滑的趋势，区域呈现出房源断档，部分产品供给不足的现象。目前区域现有在售项目存量有限，早在08年下半年就已将大部分存量推出市场，所以可注入的新鲜“血液“有限。本月，区域出现零新增，消化存量房依然是本区域营销的主基调。3122、存量及潜在供应分析星海区域潜在供应量266921660051015202530存量潜在供应量预计下月新增量万平方米（数据来源大连中原市场研究部统计）区域现有待售项目2宗，故存量有所增加，达2669万平方米，潜在供应量2166万平方米。由于区域具备天然的豪宅属性，近年的持续开发已使区域土地极为稀缺。从区域对比来看，仅高于中部区域。区域目前潜在地块供应量相对较少，将不会对区域市场形成特别大的市场冲击。11月，已逐步进入传统淡季，大多数项目在此阶段都会谨慎推盘，故本月新增量挂“0”。313、成交量分析（数据来源大连中原市场研究部统计）进入10月，泛星海区域成交量明显“阴”了下来。虽然有秋季房展会作为支撑，但供应结构断链，低价盘源供应量明显不足，使成交受到很大的制约。进入7月后，部分楼盘的成交量已经从高涨走向平复。本月环比下降2686。随着年底的临近，今年开始实施为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策面临到期。尽管政策存废尚无定论，但距离2个月的政策大限,很多购房人也在一定程度上在抢搭“末班车”，但成交有限，本月成交情况环比下降2686。区域市场成交量将随着季节的变化，逐渐转凉。314、成交价格分析（数据来源大连中原市场研究部统计）星海板块在经历房地产大环境的波折震荡后，依然保持平稳的价格走势。星海湾商务中心的持续发展，为区域房地产发展奠定了一定发展高度，也成为物业增值的先决条件。高端物业其保值性与抗跌性得以凸显。本月成交价格环比上涨075。主要原因，一方面，经过几月的旺销，开发商在楼盘定价上出现应市调整，打折、降价等优惠全部淡出市场；另一方面，区域结构性供应不均衡，低价房消化殆尽，高价房支撑市场，成为导致成交价格上涨的重要原因。315、产品分析（数据来源大连中原市场研究部统计）自然资源及配套资源的优越性支撑区域属性以中高端项目为主，产品也趋于多元化，有小户型公寓、高层海景房、多层洋房、联排、叠拼等类型。二室、三室的舒适性产品依然是供应主流。纯小户型产品项目比重增加，目前已逐步占领市场。现阶段，区域主要以高密度产品为主，低密度独栋别墅产品属区域空白点。316、客群分析泛星海区域购买客群示意图85015060040000100200300400500600700800900自住投资本地外地购买目的客群来源（数据来源大连中原市场研究部统计）由于区域产品总价过高，相对投资客群比例较低，但自主型客户也同时兼有投资意识，特别是外地购买客群，双向购买目的意识兼顾。华润、沿海等大品牌开发商影响力的带动，部分“品牌情结”的外地购房者来连置业，外地客群比例将有所增加。目前大连增加异地宣传，同时，旅游季节也为泛星海区域带来一定的异地购房者，所以目前外地投资类客群比例有所增加。近期“二套房贷”从紧再次提出，从银行表现来看，监管力度加剧，将会挤出部分投资需求。317、区域居住物业发展趋势判断星海区域受海景资源稀缺性影响，可供住宅开发的土地面积基本消耗殆尽，现有潜在地块供应较少。而自然资源的优越性支撑区域属性以中高端项目为主，产品也趋于多元化，有小户型公寓、高层海景房、多层洋房、联排、叠拼等类型。作为集金融、贸易、旅游、商务为一体的综合性区域，吸纳效应逐步增强，成为外地高端需求购房的首选区域。但现阶段，区域主要以高密度产品为主，缺乏低密度豪宅产品，所以客群吸纳范围相对受限，多以东三省为主。318、区域住宅市场研究结论星海区域剩余囤积量较大，成为消化难点。区域现有在售产品依然以三室为主，小户型公寓比例逐渐增大，并主要以精装修产品为主。区域别墅、跃层等产品依然稀缺。区域主流产品均价在13000元/平方米左右，价格依然稳定。现已存在的小户型，有朝向差、户型设计不合理等弊病。客源较为高端，主要以政府官员、私企老板为主，外地客源主要来自于东北三省；多为二次或多次置业。独栋别墅产品成为区域市场空白。地段稀缺性、产品品质和土地成本等因素注定高端产品的利涨抗跌的特性。32、高新区域321、高新区域总体分析10月高新区域在售商品房住宅项目有12个，总建筑面积24783万平方米。形象展示商品房住宅项目有3个，总建筑面积2073万平方米。322、供应量分析3221、可售量分析（注以上数据包含结转面积。数据来源大连中原市场研究部统计）在众多利好政策出台和刚性需求释放的助推下，催使得楼市不断升温，本区域市场供应量也在不断膨胀。随着产品的快速消化，目前供应量已逐步下行，出现连“阴”现象。本月新增量极少，仅232万平方米，总供应量环比下降1469。从个案来看，区域在售14个项目，已进入尾盘阶段的达半数以上，区域可售量有限，不足以满足高新园区的购房需求。从近几月推盘销售情况来看，各项目新推量销售率基本达到80左右，足以证明，高新区域市场需求强劲。3222、存量及潜在供应分析（数据来源大连中原市场研究部统计）高新区域目前存量351万平方米，潜在供应量11388万平方米。主要集中在小平岛、软景E居、康桥小镇等项目。截止目前，区域尚有3个项目处于客户积累阶段，预计下月均能入市销售，保守估算11月新增量达1565万平方米。高新区域土地资源丰裕，软件园产业发展促使区域近年发展快速。瑞安、亿达中海等品牌开发商的持续开发，提升了区域价值。目前区域巨大的潜在地块将加剧区域竞争压力。323、成交量分析（数据来源大连中原市场研究部统计）高新板块自09年以来，供应量就极具膨胀，成交量也在一路走高，并成为逆势中成交最为强劲的板块。但自9月以来，供应结构关系导致的需求无法快速释放，所以成交量走入平复期。目前区域中档盘源出现“断供”，部分购房者“一房难寻”，积压的需求量预计将在下月得到部分释放，成交量也将再度回升。324、成交价格分析（数据来源大连中原市场研究部统计）区域产品档次呈现两级分化状态，自09年以来，高档次产品去化持续受阻，主要成交来自于中低档项目。从近期的价格走势来看，高新区域价格在经过震荡期后一路下行，目前因高档盘源的陆续消化价格已走出底线，逐步回升。从目前区域待入市产品情况来看，中高档项目房源有限，中低档项目储备相对丰裕，受供应结构的影响，未来区域市场价格只能小幅波动，不会超过万元。325、产品分析（数据来源大连中原市场研究部统计）各项目合理规避区域市场竞争，明确细分市场，整体产品线拉伸较大，在50193平方米之间，产品供应更加多元化。目前区域市场主要供应产品较为集中，以二室产品为主，紧凑型两居产品比重增加，同时，这种户型的需求也是最为强劲。326、客群分析高新区域购买客群示意图9465493763001002003004005006007008009001000自住投资本地外地购买目的客群来源（数据来源大连中原市场研究部统计）区域目前依然以自住为主，辅以54的投资客，由于区域目前主消化产品为普通住宅项目，所以客群购买的主要目的为自住型需求，但随着人们对通胀的预期，投资客将资产保值的希望寄托于房地产，目前区域内投资客群比例有所增长。软件园区域产业受经济危机影响，产业进驻放缓，所以目前主要以大学老师及少量软件园客群为主，但未来市场随着软件产业从业人数的增加，移动型刚需比例会逐渐显现。327、区域居住物业发展趋势判断高新区域作为软件产业带的发展区域，近年来入园企业不断增加，目前已接近400家。随着企业的进驻，从业人员也在以1320的比例迅速增长，高素质、高学历人群大量迁移，成为大连高收入人群。产业迁移带来的住房需求使区域近年房地产市场快速发展，学府区域也增加区域的人文素质，使住房需求由中低档逐步向中高档转变。而08年随着金融危机的蔓延，软件产业也受到极大影响，需求者购买信心受阻，从现阶产品需求来看，中高端产品去化相对较慢，中低端住宅产品特别是具有绿色环保的新型住宅产品越来越受到购房者的青睐。328、区域住宅市场研究结论随着软件产业的发展，区域配套交通的逐步完善，区域价值提升，土地供给开始增加。目前区域土地储备量丰裕。区域现有在售产品主要以二室为主，一室、三室次之。区域供应产品偏于追求舒适性，缺乏紧凑的二室或三室的功能型户型。经济型独栋别墅产品填补整体市场空白。未来区域潜在高端产品供应量较大。区域项目档次均质性较差，出现两级分化。主流产品售价在45005500元/平方米和1200013000元/平方米之间。客源偏中高端，主要以周边软件园职工或大学老师为主，消费承受能力较强。33、东部区域331、东部区域总体分析10月东部区域在售商品房住宅项目共有14个，总建筑面积18358万平方米。新入市项目一个，形象展示商品房住宅项目有5个，总建筑面积4684万平方米。332、供应量分析3321、可售量分析（注以上数据包含结转面积。数据来源大连中原市场研究部统计）本月东部区域整体供应2123万平方米，环比下降44，新入市房源494万平方米，主要集中在公寓类产品。从上季度开始，区域内住宅项目推出量非常有限，更有项目转入二手销售，因此从9月份开始区域内供应量明显下降，但就以往的销售情况来看，供应量还可以支撑一段时间。3322、存量及潜在供应分析东部存量及潜在供应量表83324630102030405060708090存量潜在供应量预计下月推出量万平方米（数据来源大连中原市场研究部统计）由于区域内在售项目推盘十分缓慢，东部区域存量一直非常充足，随着几个新项目的动工，区域内存量再次上升，几个大体量的项目仍是存量集中的主要区域。由于本月没有新增的形象展示项目，因此潜在供应量较以往有所下降。虽然东部板块比较受本地客群青睐，但由于现有房源总价款较高，去化速度比较缓慢，导致开发商推盘速度缓慢，区域内存量依旧充足。与丰富的存量相比，东部板块潜在供应相对较少，但随着东港及区内其他地块的摘牌，未来区域潜在供应量必然会有大幅度上升。近几个月东部板块的供应和消化速度都比较平稳，现有供应量充足，临近年末，预计下月供应量有限，大约在3万平左右。333、成交量分析（数据来源大连中原市场研究部统计）本月区域内有2个公寓项目及一个住宅项目加推了新房源，带动了区域内成交量的攀升，公寓项目仍然收到投资客群关注，销售量十分客观。住宅项目的销售也基本保持了前几个月的水平，取得了不错的成绩，销售量环比增长76，但由于住宅产品的供应量有下降的趋势，区域整体销售量较8月还是有所下降。从购买目的来看，东部区域内公寓型产品的购买客群以投资为主，普通住宅类产品购买目的主要是以改善型居住为主。小户型精装修公寓产品“反租”等销售手法效果显著，受到投资者青睐，去化速度较快。而对普通住宅类产品而言，价格仍是制约区域内销售的主要因素。购房者的观望态度仍然比较浓厚，市内拆迁使销售量有一定程度的增加，客户对开发商品牌等因素考量较多，大项目销售良好。区域内存量及潜在体量仍然较多。目前区域内成交量比较集中，预计未来竞争仍然比较激烈。334、成交价格分析（数据来源大连中原市场研究部统计）本月区域内项目价格基本维持了上月的水平，由于个别项目价格提高较多，导致整体均价继续上涨，环比增长23。区域内大部分项目价格都已经超过12000元/平方米，超过14000元/平方米的项目达到6个。从二季度开始，东部区域的整体均价一直保持上升趋势，预计受结构性影响，短期内价格回落的可能性很小。335、产品分析东部区域户型配比图29525430761830050100150200250300350一室二室三室四室特殊产品（数据来源大连中原市场研究部统计）区域内产品类型比较全，涵盖了公寓，普通住宅，高档住宅，别墅等各种类型产品。区域内二室和三室的住宅产品占50以上，总价款基本都在100万以上。一室产品主要集中在几个公寓项目，虽然面积较小，但由于单价较高，总款大多也都在45万以上。336、客群分析（数据来源大连中原市场研究部统计）作为我市的CBD区域，东部区域一直受关注较多。小户型精装公寓吸引了大量投资客群，购买客群中投资客的比例加重。开发商也积极参加外省市的巡展等活动，开拓了一定的外地市场，外地购买者占客户总体的15左右。区域内购买者仍以自住为主，由于户型两级差异化较大，购买小面积产品的投资客户较多，大面积住宅及别墅产品以自住为主要购买目的。337、区域居住物业发展趋势判断。东部区域目前在售的产品以大面积住宅和小户型精装公寓为主，配合有少量别墅，其中公寓和住宅类产品多以小高层、高层为主，容积率高。由于东部区域的商业性质比较浓厚，因此这个区域商住两用的公寓项目比较多，本月推出的精装小户型产品销售依旧火爆，去化十分迅速。住宅类项目的消化量仍然集中在几个房源充足，一直比较受欢迎的项目上。东部区域产品户型也比较均匀，一居的产品主要集中在公寓项目，二居主要集中在普通住宅项目，而中高档项目则以三居为主。区域的潜在土地巨大，产品类别也将比较丰富，户型面积也相对比较均匀。338、区域住宅市场研究结论相对其他区域，东部区域的市场波动一直较小。由于公寓产品的放量以及秋季房交会等因素，区域本月整体销售量明显高于上月。公寓项目由于抗跌性和投资回报都比较高，受到投资客及想要买房保值的客户的青睐，销售迅速。在售的大型楼盘在成交方面也都比较理想，各类产品供应都比较充足，因此销售量再次回升。在价格方面，区域内目前在售的产品价格都比较高，加上部分楼盘的价格一直处于上升状态，区域整体价格上升明显。区域的客群购买目的主要以改善型自住为主，面对目前整体的宏观经济形势以及房地产相对低迷的状况，使改善型客户更加谨慎购房，加长购买周期。东部区域存量、潜在供应量较大，因此未来区域的竞争将进入白热化，各单体项目的成交量欲上升，价格仍是主要因素。34、中心区域341、中心区域总体分析10月中心区域在售商品房住宅项目有7个，总建筑面积5676万平方米。形象展示商品房住宅项目有3个，总建筑面积2444万平方米。无新开盘商品房住宅项目，加推房源项目为1个，推出量为051万平方米。342、供应量分析3421、可售量分析（注以上数据包含结转面积。数据来源大连中原市场研究部统计）本月中心区域推出量较上月出现小幅萎缩，已达09年中心区域推出量新低。自09年伊始，区域成交量一路飙升，而中心区域存量较少，无法即时补足房源，供给断档，最终导致区域内可售量加剧萎缩。中心区域本月仅远洋风景项目加推一栋精装修小户型公寓，累计放量051万平方米。目前中心区域在售房源较少，多数项目仅剩余尾房。如不加大区域项目推出量，秋展过后的新一轮成交高峰，中心区域项目将与之擦肩而过。3422、存量及潜在供应分析（数据来源大连中原市场研究部统计）中心区域目前存量为1209万平方米，预计11月瑞士公园项目无法新推房源，而远洋风景及北京公园项目新推房源入市后，存量将大幅下滑，新一轮供给不足将显现。由于优惠政策即将在年底取消，未来楼市发展尚不明朗，为规避风险，北京公园项目率先在11月加推大量房源，尽可能搭上本年度的最后一班车。区域潜在供应量主要由春柳公园及纽约公园作为支撑。两个项目均为润德房地产开发建设，由于润德地产项目较多，目前无暇顾及春柳公园和纽约公园的开发。因此，区域未来的潜在供应量将无法迅速转变为存量，后续供应匮乏现象仍较明显。343、成交量分析（数据来源大连中原市场研究部统计）本月中心区域项目成交量达到09年低位，环比下降1724，同比下降1676。影响本月成交萎缩的主要原因在于中心区域可售房源严重不足，多数项目已处于尾盘阶段，且区域成交价格普遍较高，性价比较其他区域偏低，因此，本月成交量出现下滑状况。目前中心区域成交主要集中在北京公园和远洋风景项目。远洋风景项目新推房源在一定程度上维系了北京街板块的热度。而区域内其他板块可供给房源少，销售情况相对差。344、成交价格分析（数据来源大连中原市场研究部统计）本月，中心区域成交价格已经达到本年度新高，环比上涨878，同比上涨1166。经过08年至09年的一轮价格震荡调整后，本月区域房地产成交价格已经接近去年成交价格的最高点，区域房地产市场已经全面复苏。本月中心区域项目基本无优惠政策，价格普遍偏高，均价多保持在万元以上。中心区域项目区位、周边配套等优势明显，加之房源的稀缺性，成为众多人群购房的首选。而随着经济的转好，中心区域的房源出现供不应求的局面，致使区域价格迅速升高，已经接近去年最高水平。345、产品分析中心区域户型配比图23552110102030405060一室二室三室四室（数据来源大连中原市场研究部统计）现阶段中心区域供给主流仍为二室房源，占比55；一室房源和三室房源占比比较均等，相比之下四室房源供给量最少。自70/90政策下达后，中心区域房源就从传统的舒适大居逐步向中小户型转变，一室房源显著增多。而从需求上看，购买本区域的购房者需求两极分化比较明显一部分对户型舒适度要求较高，购买中大户型较多；另一部分以周边上班的白领以及为学区置业的购房者为主，他们多买总价款较低的小户型为主。346、客群分析中心区域购买客群示意图683285150102030405060708090自住投资本地外地购买目的客群来源（数据来源大连中原市场研究部统计）目前，中心区域客群购买目的仍以自住为主，投资为辅。自胜利路拆迁改造后，大连市租住房屋的价位迅速上涨，中心区域内房源已达以租养房的阶段，投资回报率较高，使得投资客重拾信心，重返购房群体。从客群来源上看，区域依然以本地客群为主。随着胜利路及兴工街搬迁改造的加快，未来区域将成为豪宅密集区，届时，预计外地客群的比例将大幅增加。347、区域居住物业发展趋势判断中心区域作为大连传统居住、商业、办公聚集区、周边配套十分成熟，已经成为能力可及的购房者置业的首选。因为区域配套等优势颇多，使得区域内房企拿地价格高、旧区搬迁改造成本大，后续开发房价高。预计未来区域内住宅将以二室房源为主，一室房源为辅，价格将持续走高。未来区域内项目价格较高，预计成交客户将以“新大连人”和外地人为主，外地客群比例将明显拉升。而购房目的则将以自住为主。348、区域住宅市场研究结论区域内项目价格上涨力度较大，但成交量较上月却呈下降态势。价升量跌的主要原因在于一方面，中心区域内存量已经不足以支撑市场的需求，房源供给严重不足。另一方面，价格上涨过快过高，市场前景尚不明朗，部分客户转入观望。目前，区域内在售产品正从中小户型为主缓步向以大户型房源为主的转变。区域内中小户型较受欢迎，去化速度较快，现阶段得不到大量有效的补给。而区域内部分大面积的房源多积累为尾房，去化速度较慢，因此，若不能有效供给市场需求产品，未来区域内将出现成交萎靡的现象。市场回暖，整个区域的价格得到提升。预计未来亿达企业开发的胜利路项目建筑完成，区域内项目价格将进一步得到拉升，形成靠配套取胜的豪宅新区。目前，区域内的客群偏中高端，主要以公务员、私企业主、律师等人群为主，消费承受能力较强。35、甘西区域351、甘西区域总体分析10月甘西区域在售商品房住宅项目有16个，总建筑面积22297万平方米。形象展示商品房住宅项目有6个，总建筑面积8438万平方米。本月有新开盘项目1个，5个项目加推了新房源，新增商品房1137万平方米。352、供应量分析3521、可售量分析2008年至今甘西区域各月可售量图12531502119210511331086958982931113298619322732316429853437401540111625424241950510152025303540452008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年12月3月4月5月6月7月8月9月10月万平方米（注以上数据包含结转面积。数据来源大连中原市场研究部统计）10月份甘西区域内大部分项目都有存量释放，新增供应量超过10万平方米，可售量基本与上月持平。区域内可售量仍比较集中，以机场区域为主，头道沟区域有新项目入市，补充了一定的供应，而西山区域供应仍比较匮乏，选择性较少。3522、存量及潜在供应分析甘西区域存量及潜在供应量表1002693325020406080100120存量潜在供应量预计下月推出量万平方米（数据来源大连中原市场研究部统计）甘西板块的在售楼盘推盘节奏比较缓慢，无论是新开盘项目还是加推部分体量都相对较少，加上部分项目有少量工程动工，因此存量仍然十分充足。近几个月的热销使得区域内部分项目存量不足，区域内开工量明显上升，潜在供量有所下降，但由于区域覆盖面积十分广阔，因此潜在供应量仍十分可观。经过几个月的火爆销售，在售各项目存量均有大幅度消耗，进入年末，预计项目加推将放缓，下月新增供应量应在5万平左右。353、成交量分析2008年至今甘西区域各月成交量走势图37231134644619644118121139096158121294254636964104511621288911481157024681012142008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月万平方米（数据来源大连中原市场研究部统计）各项目的加推为区域增添了新的活力，客户的选择增加，加上秋季房交会的推动，区域整体销售量达到1148万平方米。西山区域由于房源有限，消化量较少，并且比较集中。机场区域由于有放量较大，相对销售量也比较客观，但部分项目的价格仍抑制了部分销售，价格相对较低的项目依然受欢迎度。头道沟区域由于价格和位置的优势，新入市房源供销比非常高，但由于目前在售的项目体量都比较小，估计未来也会出现供应不足，影响销售的状况。354、成交价格分析2008年至今甘西区域各月成交价格走势图9027885889248154817875988000813078037700793095459160944082558841775482758209715276890200040006000800010000120002008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年12月3月4月5月6月7月8月9月10月元/平方米（数据来源大连中原市场研究部统计）本月甘西区域整体均价较9月有一定幅度的上涨，均价超过10000元/平方米的项目达到4个，7500元/平方米以下的项目仅一个，大部分的成交都在8000元以上的均价。与以往各项目依靠展会进行打折促销的习惯不同，本月打折优惠项目很少，区域均价不单没有下降，还有超过150元/平方米的上涨。除产品结构的变化外，部分热销项目的调价也是造成区域价格上涨的重要因素之一。355、产品分析甘西区域户型配比图192498251382100100200300400500600一室二室三室四室特殊产品（数据来源大连中原市场研究部统计）区域内以二室经济型住宅为主，6090平方米的住宅项目消化速度较快，成为区域内热销的主力户型，这部分产品在本月得到了一定的补充，并且销售依然乐观。适合青年人首次置业的一室产品也受到极大的关注，但由于目前市场上的一室产品以40年产权的公寓项目为主，销售受到一定的制约。三室产品主要集中在几个大体量项目，购买客户以自住为主。356、客群分析甘西区域购买客群示意图94753891109001002003004005006007008009001000自住投资本地外地购买目的客群来源（数据来源大连中原市场研究部统计）区域内产品以经济型住宅为主，随着刚性需求的持续释放，自住客群仍占主导，占整体客群的947。西山板块内客群以软件园员工，大学教师为主，机场板块依靠学区和区政府即将入主，吸引了较多本地客源。区域整体客源仍以本地居民为主，伴有10左右的外地客户。357、区域居住物业发展趋势判断甘西区域产品类别比较丰富，西山区域由于价格相对较低，区域景观环境具有得天独厚的优势，一直以来受关注度都比较高。但由于近几个月内区域产品的去化速度较快，消化了大部分的可售房源，导致目前区域内供应已经出现断档，部分楼盘已经出现“供不应求”的状态。未来的几个月只能依靠个别体量较大的项目支撑。甘西区域目前在售项目以多层、小高层为主，容积率相对较低，配合区域的景观资源，消费者居住的满意度较高，因此西山区域还是比较被消费者认可的区域。目前甘西区域在售产品户型主要以8090平方米的两居为主，热销的产品为6090平方米的两居，考虑到宏观经济萎靡给客户带来购买力下降的影响，预计区域未来的产品供应也将相应的呈现面积缩小的趋势。358、区域住宅市场研究结论由于新房源的入市，本月甘西的销售情况良好。去化房源还是集中在之前几个比较受关注的楼盘。部分项目剩余可售房源有限，西山片区尤其明显，几个项目已经进入收尾阶段。从价格因素上，甘西区域大部分项目的价格都有所上升，且增幅较大，整体均价再创新高，已经超过9000元/平方米。就目前的存量来看，区域内短期内的价格仍将走高，回落的可能性非常小。由于区域内，特别是西山板块房源的稀缺，未来区域内优惠的力度也将十分有限。36、甘北区域361、甘北区域总体分析10月甘北区域在售商品房住宅项目有21个，总建筑面积23349万平方米。形象展示商品房住宅项目有6个，总建筑面积3102万平方米。无新开盘商品房住宅项目。加推商品房项目4个，推出量531万平方米。362、供应量分析3621、可售量分析（注以上数据包含结转面积。数据来源大连中原市场研究部统计）受本月秋季房展会影响，运达泊岭紫郡、今都、鹏辉新天居、南岭花园等项目纷纷加推房源，累计新推案量531万平方米。进入09年后，由于区域项目成交量日益增大，在售项目多数处于尾盘阶段，每月结转面积骤减等原因，致使即便各月区域项目不断新加推房源，但可售量仍呈下降趋势。3622、存量及潜在供应分析（数据来源大连中原市场研究部统计）甘北区域项目存量十分丰富，截至10月底，区域累计存量可达10169万平方米，且主要集中在椒金山、泉水和南关岭一带。预计下月今都、鹏辉新天居以及美辰香醒等项目有望推出新的房源。目前甘北区域待售项目有六个。由于近期房地产市场成交量一路飙高，多数项目可售房源仅余尾盘，区域内可供选择的在售房源较少。展会过后，由于可供给房源的项目较少，区域内成交不及夏展火爆。存量房源若不借此机会速推抢占市场。后期上市的项目过度集中，势必形成竞争，造成客户的分流。363、成交量分析（数据来源大连中原市场研究部统计）甘北区域本月由于展会等因素的影响，成交量环比增加16。本月区域内众多项目成交喜人，但部分项目仅剩余尾房、抵债房或者存在捂盘惜售现象，致使区域内可供购房者选择的新房相对较少，区域成交量因此不能得到有效释放。房展会的召开，对于甘北区域项目销售有很大的促进作用。本月成交房源多数集中在椒金山、南关岭及泉水板块。椒金山及泉水板块项目成交量多，主要由于价格低颇受支付能力相对较低的客群青睐；南关岭板块受市政规划的利好影响，成交喜人。364、成交价格分析（数据来源大连中原市场研究部统计）本月甘北区域商品房均价较上月下滑。主要原因在于，本月成交的部分房源集中在价格偏低的项目，最终区域总的成交均价受成交项目价低量多影响，整体均价有下降的趋势。而从整体甘北区域单个项目的均价来看，项目多上调价格或维持原价，并无下调迹象。受展会影响，区域在售项目去化相当喜人，但本月成交房源多为中低档价位，因此成交均价相对较低。预计未来，沿海、远洋等品牌开发商进驻甘北，区域项目档次将迅速拉升，价位也将有一个质的飞跃。365、产品分析（数据来源大连中原市场研究部统计）整体上看，区域项目户型主要以二室为主；四室、跃层及别墅等大面积房源由于总价款过高，区域内人群接受度较低，占比也相对较少。目前，甘北区域内主力户型为功能型两居，该类户型设计合理、极具性价比，颇受购房者的青睐。由于华南广场板块及促进路板块区位好、周边配套齐全、品牌开发商带动效应等因素影响，板块内大户型房源相对集中。而其余板块项目大户型房源则较少。366、客群分析（数据来源大连中原市场研究部统计）区域购买客群购买目的主要以自住为主。由于区域内部分板块周边配套尚不成熟，所以投资型客户相对较少。而华南、泉水、南关岭板块房源受其性价比等因素影响，投资客户稍多。区域内客群来源主要以本地为主，多为项目周边人群以及来连务工的“新大连人”购买，而外地户籍的人群购买比例稍低。367、区域居住物业发展趋势判断受经济复苏影响，甘北区域项目房价已经接近其去年的同期水平。但市场上最受欢迎的仍以性价比高的房源为主。项目价位比其心理预期价低、配套稍好的、房型设计合理的房源最受购房者的青睐。从整个大连市场来看，区域内是大连中心四区内唯一一个均价较低的区域。区域项目很少过万，工薪阶层的购房群体比较可以接受，这也是区域部分板块周边配套差却仍然热销的主要原因。预计未来，区域内市政配套逐步显现、品牌开发商联合带动，区域内住宅品质将进一步的提升，区域价格仍有较大的上涨空间。368、区域住宅市场研究结论甘北区域项目去化速度快，除尾房外，可售房源剩余不足，且主要集中在泉水、南关岭、椒金山板块的少量项目中。区域内在售产品依然以二室为主，但区域一室小户型房源也炙手可热。预计未来，区域一室、二室等小面积房源将成为去化主力。除限价商品房外，区域在售商品房源价格提升明显，各楼盘的优惠促销力度较09年上半年得到了减免，但价格仍未达到去年同一项目的同期水平。区域内客群主要来自本地，并以自住为主，购买方面更注重项目的性价比。客群比较偏爱60100平方米的经济两居。4、大连市内四区房地产市场总结08年至今大连市内住宅成交量表1345849107715411113277919110851222972867521751224140874455618412538965566460201020304050602008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年12月3月4月5月6月7月8月9月10月万平方米（数据来源大连中原市场研究部统计）10月份大连市内四区住宅成交量较上月略有回升，为4125万平方米，环比上涨了588，同比依然上涨了32438。经过上半年购房高峰期后，中低价位产品稀缺，供应结构出现断档，从8月后，成交量已经从高涨走向下滑，虽然在10月份房展会的拉动下，本月成交量有小幅回升，但从各区上看，成交量与上月变化幅度不大，泛星海区域更是出现了2686的下跌趋势。目前由于供应结构不平衡的影响，部分购房者“一房难寻”，在11月市场小幅放量的情况下，积压的需求量预计将得到部分释放。而且以往展会后一个月里，购房者还会有一定的放量。再加上购房优惠政策面临到期，尽管政策存废尚无定论，但在今年保“8”无问题的情况下，政策必然有所调整，目前优惠政策延续的可能性极小，在距离2个月的政策大限下,很多购房者在抢搭“末班车”。由于办理购房手续需要一段时间，想要享受优惠政策，只能在10月和11月份购房。整体上看，受供应量不足的限制，预计11月成交量将基本与本月持平，甚至会小幅上涨。08年至今大连市内住宅可售量表66897456111157317252213931882516131146962219420985200872080319534172451669713436614746413470467998245159390501001502002502008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年12月3月4月5月6月7月8月9月10月万平方米（注以上数据包含结转面积。数据来源大连中原市场研究部统计）10月份大连市内四区住宅可售量持续下滑，为14696万平方米，环比上月下降了889，同比下降了1481。其中新增可售量为2178万平方米，占本月总可售量的1482。由于08年的市场低迷，导致各大开发商在09年开发量略显保守，因此在市场成交量增加，存量大幅度被清空的情况下，从今年下半年开始，大连市内住宅可售量呈现下降趋势，开发商在现阶段均出现不同程度的断货情况，诸多楼盘已接近或进入尾盘销售阶段，尤其是目前市场出现高品质产品大规模供应状态，中低端产品基本面临推出即售罄的局面，市场供应严重不足，这也是导致目前成交量下滑的主要原因。大连市内四区存量及潜在供应量表35913544413190100200300400500600存量潜在供应量预计下月推出量万平方米（数据来源大连中原市场研究部统计）从历年上看，11月份是开发商1年中最后一次集中推盘时期，但目前房地产市场已逐步进入传统淡季，大多数项目在此阶段都会谨慎推盘，因此，新增量依然十分有限，预计下月，新增量约319万平方米。经过09年的快速消化，市场可售量有限，后续供应略显不足，虽然住宅市场有较大的存量和潜在供应量，但受工期等因素的影响，明年上半年很难大量入市，主要在明年下半年入市。且集中在大大连“西拓”中的高新、甘西区域和“北进”中的甘北区域。08年至今大连市内四区住宅成交价格表1015399729916969812218131761082612182105379496909678119283957688529232924882758422101678622020004000600080001000012000140002008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月