都昌蔡岭镇中行金街商住楼申请报告

第一章总论11概况111项目名称都昌蔡岭镇中行金街商住楼112项目地点都昌县蔡岭镇上海大道南侧、北侧113项目开发商法定代表人石林斌114项目性质新建商住楼115项目申报单位基本情况江西战圣房地产开发有限责任公司是经都昌县工商行政管理局注册登记的民营企业，成立于2009年4月17日，营业执照注册号为360428210004003，执照有效期为2009年4月17日至2029年4月17日止。具有房地产开发资质，是一家集房地产开发、经营、物业管理、装饰装修工程有限公司。公司现有员工28人，其中建筑工程师6人，助理工程师2人，技术员5人，电力自动化工程师1人，会计师1人。注册资金贰佰万元人民币。公司法定代表人石林斌，经营办公地址都昌县蔡岭镇工业园示范区。该公司经过全体员工的共同努力和社会各界领导及友人的鼎力相助，开发的项目有鹏程大市场总面积73万平方米，总投资7300万等项目。该公司把“以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务至上，用户第一”作为宗旨，发扬开拓、创新、拼搏、奉献的企业精神，竭诚为广大用户服务，真诚与各界朋友友好合作，为打造卓越秀美的新城市做出贡献。12项目提出的背景及理由本项目地块系江西战圣房地产开发有限公司从县国土局公开竞拍购得，地块位于蔡岭镇上海大道南侧、北侧。根据都昌县规划局规划和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是合理利用土地资源，改善镇区环境；完善小区建设，实现预期目标；满足中、低收工薪阶层及蔡岭工业园打工者的缺房要求。13项目概况131建设内容与建设规模1地况土地面积为21707平方米，容积率为285，建筑密度为50，绿地率为25，建筑间距为111。2建筑情况地面建筑总面积为61854平方米，建筑方位长边坐北朝南建筑层数61F结构类型框架结构项目建设内容为住宅楼、商业用房、综合管理用房以及区内道路、绿化、围墙等附属工程。采取“一次规划、一次开发”的运作方案，开发建设商住楼和外部接入的水、电、气等工程，其中，住宅244654，店铺373886。建设内容、面积分配如下表。序号建设内容单位面积备注1住宅2446542店铺373886361F141536132场地情况工程场地平整，满足开工建设条件，并按照规划办提供的红线图和都昌县测绘大队提供的规划建设用地定线作业表，进行规划设计。退离红线南侧、北侧地块的建筑退让上海大道红线15米，建筑东侧退让用地红线6米，建筑西侧退让景湖路道路红线5米，南侧地块建筑退让南侧用地红线8米。133进度计划蔡岭镇中行金街商住楼开发计划预计开发周期为1年，即2011年2012年竣工。134投资规模与资金筹措1项目估算总投资项目估算总投资155962万元。2资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需155962万元建设资金由项目申报单位从自有资金和商品房预售或银行按揭贷款中筹集。14申请报告编制依据和编制单位141编制依据1关于编制蔡岭镇中行金街商住楼可行性研究报告的咨询服务协议书；2都昌县城总体规划20112015；3都昌县国民经济和社会发展“十二五”规划；4投资项目可行性研究指南；5房地产开发项目经济评价方法；6国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7其他相关专业设计规范；8项目申报单位提供的相关基础资料。142报告编制单位江西省吉伟工程咨询有限公司法人代表郑艳珍资质等级丙级资质证号工咨丙11720060037发证机关国家发展和改革委员会15主要经济技术指标技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1规划总用地面积M221707合计3256亩2建筑占地面积M21869433总建筑面积M2618541M233285其中2M2285694日照间距1105容积率2856建筑密度507绿地率25第2章项目背景21建设项目的有利条件211自然条件都昌县位于鄱阳湖北岸，为昌、九、景金三角中心地带。幅员2700平方公里，人口783万。都昌西汉时名枭阳，自唐武德五年置县都昌，距今已有1370余年，历史悠久，人文荟萃。宋代诗人苏东坡游南山曾写下“鄱阳湖上都昌县，灯火楼台一万家，水隔南山人不渡，东风吹老碧桃花”的诗句。著名南宋爱国丞相江万里系都昌人，故乡至今还保存着有关他的文物古迹。都昌面对庐山，境内有南山、老爷庙等风景点。都昌山清水秀，素有鱼米之乡的美称。有内湖水面16万亩，绿化面积100万亩，农作物以棉花、粮食、油菜、芝麻、大豆为主。都昌地下矿藏得天独厚，已探明储有极其丰富的硅砂、陶土、花岗岩、钼、钨、锗等矿产。都昌地方工业、乡（镇）企业蓬勃发展，以造船、型砂、机械、电机、造纸、皮革、纺织、陶瓷、矿泉水、饲料、竹凉席、珍珠为龙头，产品畅销国内外。都昌水陆交通方便，程控电话直通国内外。招商政策优惠，引资环境良好，诚招天下能人志士来都昌观光游览，共谋发达212地理位置都昌县位于江西省北部，东经116224至11636，北纬285028至2938。北依武山，南濒鄱阳湖；东界黄金山、银宝湖、上岸东洲，与鄱阳县接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲，与波阳、余干、南昌、新建4县交界；西界松门山、西长河，与永修、星子二县隔水相邻；北界屏峰河、芦塘涧、武山鹅公凸、卸衣岭、双尖山，与湖口、彭泽两县毗连。全境东西宽527公里，南北长80公里，面积266953平方公里，约占全省面积的16。都昌地貌以丘陵和滨湖平原为主，且水域宽阔，局部有低山分布。地势北高南低，并以大港到汪墩褶皱隆起带为轴心，向西北和南东两个方向倾斜。境内最高点为北东部的三尖源，海拔6473米，滨湖区海拔最低处仅10米。自东北向西南呈低山、高丘、低丘、平原、湖区的变势。都昌水系发达，河港纵横，共有大小河港39条，总长3596公里。按其流向，大致可分为大港、大西湖、新妙湖、大输湖、大沔池、洲家湖、团子口七大水系。213气候都昌地处亚热带湿润性季风气候区，且受鄱阳湖大水体影响，其特点是气候温和、雨量充沛、日照充足、热量丰富、结冰期短、无霜期长，春秋季短、夏冬季长。1春季始日平均出现在3月24日（以日平均气温稳定通过10的初日为春季的开始），持续约65天。2夏季始日平均出现在5月28日（以日平均气温稳定通过22的初日为夏季的始日），持续约119天。3秋季始日平均出现在9月24日（以日平均气温稳定通过22的终日后一天为秋季的始日），持续约59天。4冬季始日平均出现在11月22日（以日平均气温稳定通过10的终日后一日为冬季的始日），持续约122天。冬春之交常遭寒潮侵袭，天气冷暖多变、阴晴不定；春夏之交受冷暖气团交替控制，梅雨连绵，终日阴霾；夏秋之交副高居久不退，天气晴热，干旱少雨；秋冬之时，北方冷空气强烈南侵，气温骤降、霜冻地寒。气候要素1气温年际平均气温为171，变化幅度在1617之间。气温日较差为71。1月最冷，平均气温44,7月最热,平均气温293。累年各月平均值顺序为44、60、107、165、215、254、293、291、246、189、126、68。2积温年平均的活动积温为58006500。3地温年平均地表温度195。4无霜期、无霜冻期累年平均无霜期261天，无霜期最长300天，最短227天。全年平均无霜冻期271天，最长可达300天，最短239天。5日照累年平均日照时数20763小时，日照率47。6降水19521958年累年降水量172828毫米，19591989年累年平均降水量13915毫米。7蒸发量及干燥度累年平均蒸发量为15725毫米。累年平均蒸发量大于降水量，相对湿度78，干燥度127。214经济社会条件1）发展机遇千载难遂随着经济全球化和我国经济快速发展下，都昌县将进一步对外开放，为都昌县企业开拓国外市场，吸引国外、境外资金和技术带来了机遇，也为深化企业改革，促进企业实现体制、管理创新和技术创新增加了压力和动力；科学技术尤其是信息技术的迅猛发展及国家对经济结构进行战略性调整，有利于都昌县发展高新技术产业并用高新技术来推动和改造传统产业，加快经济结构的调整优化和升级；国家继续实施积极的财政政策，将会进一步扩大市场需求，拉动经济增长。2）区位优势得天独厚都昌县位于江西省北部，东经116224至11636，北纬285028至2938。北依武山，南濒鄱阳湖；东界黄金山、银宝湖、上岸东洲，与鄱阳县接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲，与波阳、余干、南昌、新建4县交界；西界松门山、西长河，与永修、星子二县隔水相邻；北界屏峰河、芦塘涧、武山鹅公凸、卸衣岭、双尖山，与湖口、彭泽两县毗连。3）交通运输条件发达区位独特，交通便捷。都昌地处南昌、九江、景德镇金三角中心地带，水、陆、空交通便利。水运南联五水、北通长江，距九江外埠码头仅50公里；九景高速、“十一五”国家重点建设项目九景衢铁路均穿境而过。4）资源优势尤为突出1土地资源全县土地面积26695平方公里（4004295亩），耕地面积624465亩，其中水田365625亩，旱地258840亩，全县人均占有耕地09亩。另拥有可开发耕种荒地面积36000余亩。2林业资源全县丘陵山地林木蓊郁，林地面积大，森林覆盖率高。现有林业用地61876公顷，森林蓄积量1323152立方米，覆盖率279其中，有森林面积46177公顷，灌木林地9087公顷，疏林地881公顷，苗圃地33公顷，无立木材地1299公顷，荒地4399公顷。3水产资源全县水域总面积20855万亩，拥有鄱阳湖水面18287万亩，内湖可养水面184万亩，其中湖泊98万亩，水库15万亩，池塘545万亩，精养鱼池165亩。规模较大的水产养殖基地有集中连片的2799项目区矶山湖水产场、周溪水产场、三汊港水产场、西源水产场、杭桥水产场、狮山水产场；万亩以上养殖湖泊有新妙湖（45万亩），千亩以上养殖湖泊15个。4矿物资源都昌地下矿藏品种较多，主要有以下几个品种钨，现已探明D级钨储量为49784吨，远景储量16万吨。钼，现已探明储量为15910吨。钒，C级矿石总储量达522255万吨。钛（金红石），远景储量达5万吨。金，主要为砂金分布于鸣山等地。石煤，属低发热量可燃有机岩，储量达5亿吨，现已探明储量5000万吨。高岭土，俗称瓷土，总储量约800万吨。其中阳峰乡的储量达720万吨，为优质高档瓷土。矽砂，多宝乡沿湖一带储量约300亿吨。此外,都昌镇的松古山和苏山的马鞍村储量分别为60亿吨和40亿吨。花岗石,有芝麻白和黑色两种。芝麻白花岗石储量有10亿立方米黑色花岗石分布较广。5）科技、工业基础雄厚依托得天独厚的区位优势和丰富的自然资源，经过新中国50年来的建设和发展，都昌县已形成了以机电、石化、冶金、建材、轻纺、食品等六大产业为支柱的工业体系。工业经济是全县经济发展的主导力量，而且在全市工业经济中也占有相当的比重。全县生产总值完成438亿，增长145；固定资产投资完成30亿，增长30；财政收入完成46亿，增长424；社会消费品零售总额完成218亿，增长2026）城市基础设施建设目趋完善改革开放60多年来，都昌县城市建设飞速发展，特别是近年来，县委、县政府把城市建设作为重塑都昌县形象的大事来抓，按照高起点、高标准的要求，以拉大城市框架、扩大城市规模、完善基础设施、调整和充实城市分区功能为重点，坚持新区开发与旧城改造并重的原则，开发新城空间，缓解旧城压力，保护城区风貌。都昌县强工兴城态势强劲，11个亿元项目开工或投产，改写了都昌无工业大项目的历史。投资十多亿元，高标准建设了观湖大道、鄱阳湖达到、鄱阳珠贝城、县城主干道改造等23个重点项目，打造了滨水西区和城南新区，拉开了都昌未来510年城市发展框架，城市建设由东湖时代向鄱阳湖时代挺进。同时，都昌县的整体环境逐渐规范，计划生育成功摆脱警示县，顺利创建市级卫生城。215符合国家政策该项目符合国家产业政策，对都昌房地产市场消费的多元化发展起到了积极的促进推动作用。22项目建设的必要性221项目建设符合产业政策与发展规划该项目符合由江西省建设厅、江西省发展和改革委员会、江西省财政厅、江西省国土资源厅、江西省物价局等部门规定的江西省发展规划及产业政策。近年来，都昌县以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，一提高人民生活水平为根本出发点，加速工业化、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设发展社会。根据国家产业政策和未来走向结合都昌县实际情况，未来一段时间都昌县投资战略重点之一是以城镇改造、经济适用住房、商住楼建设、小区建设为主体的房地产业。该项目的开发符合县政府文件规定的改造政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家住房保障政策精神，本着“密度适中、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。222缓解住房压力、促进商业发展的需要都昌县房地产处于刚刚起步阶段，住房需求日益增大，党政、机关人员现住房多数为福利分房，教育、卫生经济效益较好的事业单位虽多数职工已有住房，但其中约70为旧房，只能是过渡用房，将面临重新购房。都昌县是劳务输出大县，每年在外打工约有20多万人，这批人的经济收入较高，回乡后选择购房居住。同时，蔡岭镇工业园区是都昌县重点发展四园一区的其中之一，而该项目就在园区附近，该项目实施后将解决园区打工者住房不足等问题。随着经济的发展和人民生活水平的提高，导致消费者对零售业需求增加，从而营造了对商业地产的市场需求。近年来，都昌县城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，从而会带动了商业的发展，这就必然拉动对经营场所的市场需求。作为都昌县这样的县城，人们对住宅的投资仅仅是满足自身的居住需求，而随着人们对房地产认识的加深，商业地产将是人们投资的热点，也是给人们带来长久利益的投资方式。从都昌县目前的市场来看，还没有集中的商业中心，商业地产还有很大的市场容量，本项目建成后促进蔡岭镇及都昌县城区的商业发展。第三章市场分析与预测31都昌县经济社会基本情况2010年是都昌发展的突破之年，围绕市委、市政府提出的“两区互动、强工兴城”战略，加大强工力度，保持兴城势头，呈现出赶超发展的好势头。主要经济指标提速增长，全县生产总值完成438亿，增长145；固定资产投资完成30亿，增长30；财政收入完成46亿，增长424；社会消费品零售总额完成218亿，增长202。加快城镇建设是都昌县工作重点之一，该项目是都昌县蔡岭镇扩容提质的重点工程。都昌县政府对该项目十分关注，各项优惠政策均已兑现。32市场供求分析需求分析都昌县城乡居民约78万人，乡镇现有居民约50万人。根据都昌县城总体规划，到2025年乡镇居民进一步增多；城乡居民收入不断增加，解决和改善居住条件及投资房地产以期增值的人群也在同步增长；各乡镇工作的干部、职工、教师在以往房改时因客观因素而没有享受到房改福利房的，现计划置业者甚多。33项目优势分析331外部优势1）政策支持房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证都昌县房地产业持续、健康、稳步发展。都昌县房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。当前的政策导向主要是以需求为导向，调整供应结构，大力发展普通商品住宅；进一步激活二级市场，鼓励居民换购住房；进一步加大个人住房贷款力度，完善个人住房贷款担保机制。2）区位与交通蔡岭镇中行金街商住楼地处都昌县蔡岭镇上海大道南侧、北侧，蔡岭工业园附近，区位优势十分突出。332内部优势1）雄厚的经济实力项目的发起人和主要股东均长期从事房地产和基础设施等投资，且经营状况良好，自有资金充裕，融资能力强，有利于把项目打造成区域中高档的精商住楼。2）高素质的员工队伍公司拥有一批房地产开发策划及工程建设的员工队伍，其中，具有初、中、高级工程技术和管理职称的人员占员工总数的70以上，为项目的开发管理提供智力支持。3）丰富的房地产开发运作经验开发公司具有丰富房地产开发经验，并主持过较大型项目的策划、设计、评估、施工及运营全过程，确保项目目标的实现。34价格预测对楼盘的价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的楼盘作为比较对象，进行比较预测。邻近楼盘普通商品住宅价格在1800元之间，店铺在3500元之间。第四章相关规划及行业政策41城市规划项目位于县城蔡岭镇上海大道南侧、北侧地块。项目建设用地原为荒地，变性为商住用地，一方面有利于市场的建设，另一方面也有利于乡镇土地资源的优化配置，有利于改善环境和提高镇区品位。项目符合都昌县城市发展总体规划要求。42房地产业政策房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证九江市房地产业持续、健康、稳步发展。针对部分地区房价增长过快，国务院常务会议提出了包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房为主要内容的房地产宏观调控政策。建设部、发展改革委等九部委联合出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知等文件，提出了六条调控房地产业的政策措施以及十五条具体的房地产调控措施和若干硬性的指标，对我国的房地产业产生重要的影响。“稳定住房价格”、“改善住房供应结构”成为当前房地产业宏观调控的重要目标。都昌县房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。当前，当前都昌县房地产的政策导向主要是贯彻中央宏观调控政策措施，保持全县房地产业持续健康发展；采取积极稳妥的措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格；以需求为导向，改善市场供应结构，大力发展普通商品住宅，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，限制别墅项目建设；遏制投机性需求，规范投资性需求，引导改善性需求，控制因拆迁造成的被动性需求；完善住房保障体系，抓好经济适用住房和廉租住房建设；发展节能省地型住宅，转变房地产业的增长方式；稳定各项优惠政策，保持良好的投资环境和住房消费环境；继续合理控制城镇房屋拆迁规模，完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁规范化管理；进一步激活二级市场，鼓励居民换购住房；进一步加大个人住房贷款力度，完善个人住房贷款担保机制。第五章项目建设规划与设计方案51建筑设计511项目概况本项目为都昌蔡岭镇中行金街商住楼，基地位于上海大道与景湖路交汇处，地理位置十分优越，交通便利，属于都昌蔡岭镇核心地段。512设计依据1中华人民共和国城乡规划法2江西省城市规划管理技术守则3都昌蔡岭镇规划部门下达的用地指标及用地红线地形图4国家及地方相关设计规范及条例5民用建筑防火规范6节能设计标准（JGJ2695）7住宅设计规范（GB500961996）8民用建筑设计通则GB500162006513总平面布置1规划设计理念1）以区域总体规划为前提，注重基地与周边城镇结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。2）以徽派为风格特点，将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，并打造旅游都市的商业气息，丰富城市生活。3）以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。2总体布局该项目用地由道路分割成2个为四边形地块。总体布局上，根据地块形状及建筑朝向中行金街商住楼面临上海大道布置。以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，两个地块在此有机联系，融为一体。514建筑设计北楼主体长81米，宽12米，共设61F层。一层、二层为商业用房，三六层为住宅用房，七层为复合楼，一层层高39米，二层层高35米，三六层层高285米，七层复合楼层高23米。南楼主体长73米，宽14米，共设61F层。一层、二层为商业用房，三六层为住宅用房，七层为复合楼，一层层高39米，二层层高35米，三六层层高285米，七层复合楼层高23米。515环境设计小区绿地率为25。灵活运用空间表现手法，综合设计流线、景观和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区变成绿色的空间，为居民提供一个良好的生态环境。516户型设计户型编号户型类型户数户型设置备注A型一室一厅1一房、一厅、一卫、一阳台、一露台B型二室一厅6二房、一厅、一卫、一阳台、一露台C型二室一厅4二房、一厅、二卫、一阳台、一露台D型二室一厅1二房、一厅、一厨、一卫、二阳台E型二室二厅4二房、二厅、一厨、一卫、两阳台F型二室二厅7二房、二厅、一厨、二卫、两阳台G型三室一厅1三房、一厅、一卫、一阳台、一露台H型三室一厅1三房、一厅、一厨、一卫、两阳台I型三室一厅6三房、一厅、一厨、二卫、两阳台J型三室二厅30三房、二厅、一厨、二卫、两阳台52结构设计设计依据建筑结构设计统一标准GBJ6884建筑结构可靠度设计统一标准GBJ500682001建筑结构荷载规范GBJ87建筑抗震设计规范GBJ112008建筑地基基础设计规范GBJ89；混凝土结构设计规范GBJ10_89砌体结构设计规范GB500032001建筑工程抗震设防分类标准GB500032001建筑桩基技术规范JGJ9494钢筋混凝土异性柱结构设计规程（江西省地方标准，DB36/T3862002）自然条件基本风压W005KN/M2,结构设防住宅楼烈度为6度，建筑场地类别类。根据建筑结构荷载规范及建筑抗震设计规范，50年一遇的基本风压为045KN/M2,50年一遇的基本雪压为045KN/M2。本工程的抗震设防烈度为六度，设计地震分组为第一组。设计基本地震加速度为005G。建筑物重要性等级为丙类，结构安全等级为二。53给排水工程设计531给水工程设计一）室外给水工程设计1水源1）本项目水源为城市自来水，城市最低供水压力为030MPA。室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。2）本项目从上海大道的北侧给水管道上接一根DN150MM的引入管。二）室内给水工程设计1储水设施消防水箱设在屋面上消防水箱为18M3。2冷水系统设计生活给水16层由市政给水管网直接供水3热水系统设计生活热水由全自动燃气中央热水机组E90SC532排水工程设计1本项目采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。2生活排水包括生活污水和生活废水，室内生活污水和生活废水合流排出，生活排水在室外经化粪池处理，才能排入城市污水管道。3地下室排水经收集后至集水坑，由潜水泵提升排至室外污水管。消防电梯井底设集水坑，由潜水泵提升排至室外雨水管。533室外雨水工程设计采用雨、污分流。沿建筑物道路布置雨水口，屋面雨水有组织排放，按九江市降雨历时5MIN，重现期5A的5MIN暴雨强度Q6131/S100M2，屋面雨水经雨水斗收集后由立管排至室外雨水井或散水明沟，收集后有组织的排入城市雨水管。Q21211061LGP/T8073式中设计降雨重现期P20年，TT1MT2，T1为地面汇流时间，取T110MIN，T2为管网流行时间，M为延缓系数20。534消防给水1）消防用水量室外消防栓40LS火灾延续时间2小时室内消火栓50LS火灾延续时间2小时自动喷淋36LS火灾延续时间1小时2）室外消防室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓设于市政给水管引入的给水环网管上，并根据消防规范布置。3）室内消防室内设消火系统及自动喷淋系统，自动喷淋按中危险级设计。设置场所为地下车库、店铺、公建。本工程集中设一处消防泵房和消防水池。54建筑消防设计541设计依据及工程概述1中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范GBJ16872建筑灭火器配置设计规范GBJ140903本工程为商住楼，楼高2165米，属二类建筑，耐火等级为二级。542主体建筑消防设计1建筑结构为钢筋混凝土框架结构，耐火等级为二级，隔墙均为难燃燃烧体2楼梯宽度按上层人数最多一层每100人/1米计算，宽度符合规范要求，在底层不同。3楼梯间的门均为乙级防火门，并向疏散方向开启。4管道井独立设置，井壁上的检修门均采用丙级防火门，管道井每隔一层在楼板处用相当于楼板耐火等级的非燃烧体做防火分隔。55建筑节能551设计依据1民用建筑热工设计规范2建筑外窗气密性能分级及其检测方法3公共建筑节能设计标准552建筑概况建筑方位长边坐北朝南建筑层数61结构类型框架结构建筑高度2165建筑体型一形建筑553总平面设计节能措施1总体布局一形建筑，坐北朝南2通风组织南北自然通风，且有穿堂风3本设计执行颁布标准JGJ2695，按冬冷夏热地区采暖公共建筑之要求进行外围护结构的建筑节能设计。设计计算采暖期89D，室外日平均稳定16度，冬季室内计算温度18度。需做保温隔热的外围护结构包括建筑外墙、暴露的平屋顶、外门窗、阳台及有冷热桥部位等。外墙拟采用外保温，非采（热）桥部位等。外墙拟采用外保温，屋顶采取加厚保温层并加设隔热板措施，外门窗采用气密性高、传热性小的材料，非采暖楼梯间采取外封闭、隔墙外保温做法，混凝土冷桥采取外保温。5建筑屋外围护保温隔热做法及要求1）外墙外保温采用空斗板填充低容重膨胀珍珠岩颗粒，填充要密实，厚度35。2）外墙门窗（含阳台门）一律采用单框塑钢双玻平开式，窗玻为5205浮法净白片。窗缝设橡胶密封带。3平屋面的保温层无论何种屋顶做法一律采用干铺120厚沥青珍珠岩板，找坡层为20厚（最薄处）水泥珍珠岩。面铺60厚FCC中空隔热板。4）楼梯间入户门设外防护内木夹板门（50厚），内填松散有机材料（锯末、木屑等），以加强保温效果。5所有底层外墙室内地板自墙内皮向里2米范围做保温地面。6）所有厚度小于200之外墙，除按照（1）条执行外，其墙体材料采用100厚FCC空墙板并内填实低容中膨胀珍珠岩颗粒。第六章项目场址及土地利用61场址项目场址位于都昌县蔡岭镇上海大道南侧、北侧。62用地规模及现状项目总用地的规模为21707。项目所占土地为荒山地或旧宅基地，没有占用耕地。项目所在地没有压覆矿床和文物，不会影响防洪与排涝，附近没有军事基地，也没有军民用通讯光缆通过，上空没有高压线路架设。63土地获取方式及土地利用的合理性随着该地段的商业、文化教育、服务、居住等条件的日益改善，越来越多的投资者、消费者看好该地段的商住优势，形成强劲的投资和消费需求。变性土地，在原址上开发建设与社会经济发展相适应的商住小区，一方面有利于增加商业设施和住宅房源，满足消费者的需要；另一方面有利于土地资源的优化配置，发挥县城中心区土地资源的利用价值，以获得良好的经济和社会效益。2011年江西战圣房地产开发有限公司通过公开竞拍获得该宗地的土地使用权。江西战圣房地产开发有限公司拟准备开发。第七章环保与节能71环境保护711环境现状项目区内原建筑物已基本拆除。场内地势较为平坦，场址的生态环境较好。用地靠近蔡岭镇主干道，具有“闹中取静”的相对优势。用地周边基本上是办公区，无工业污染源和其他危险品物流设施。712项目对环境的影响项目对环境的影响主要有以下几个方面1）污染物主要是生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。4）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生一定的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。713环境治理及保护方案7131废水处理项目的排水采用雨、污分流排放体制。生活污水排水量约为120M3日。项目的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准的水质标准后，经小区内的排水管网排入城市污水排水系统。7132环境空气项目使用天然气、煤作为生活能源，厨房分组设有统一的烟道，油烟废气从高出屋顶1M的排气筒排出，住宅楼内无其它集中式废气排放源，对空气影响较小。7133噪声项目无锅炉等集中式供热设施，无集中式中央空调系统，故无高噪声设备，其余声源为生活噪声。7134项目建成的环境管理项目建成后，加强环境管理，维护好搞好项目区域的绿化和美化工作，促进环境的良好发展。7135施工过程中的环境保护工程施工时应避免夜间进行，以免影响周边居民的休息。材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配置洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并定时清扫路面，防止多次扬尘。定期对各种施工机械、运输等设备进行维修，以减少噪声。项目施工过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。72节能721节能设计标准与规范1中华人民共和国节约能源法2中华人民共和国可再生能源法3中华人民共和国建筑法4绿色建筑评价标准及规范（GB/T503782006）5民用建筑节能各级标准实施细则（DB21/10071998）6民用建筑热工设计规范（GB5017693）7建设工程质量管理条例（国务院令279号）8民用建筑电气设计规范（JGJ/T1692）9外墙外保温工程设计规程（JGJ1442004）722建筑节能本项目在实施过程中，按照国家夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（建设部）和江西省居住建筑节能设计标准以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。项目的主要节能措施如下1）主体建筑采用新型节能高科技墙体材料。2）屋面采用隔热架空层，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。3）拟采用新型的节能门窗，改善建筑热工性能。723电气节能电气节能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。1）变压器选用节能型产品；2）采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素；3）照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器采用节能型电感镇流器；4）电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗；5）设计时考虑稳定电压措施。724节水措施1）充分利用城市供水管网压力进行供水，节约能源；2）在小区给水进口和各建筑装设计量水表，以利统计和节约用水；3）尽量选用节水型卫生设备。73水土保持731水土流失影响因素本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等到作业均会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。732水土流失防治措施项目在施工过程中应认真贯彻实行水土保持法及其实施条例，严格按照水土保持的有关规范执行。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利管理部门审批。施工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。第八章投资估算与资金筹措81投资估算811编制依据1）江西省建筑工程概算定额；2）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数；3）国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法投资估算方法；4）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关数据；5）现行的市场价格信息资料。812建设项目总投资见下表项目名称工程量单方价格建筑工程设备工程安装工程其他费用合计（万元）建筑工程4206宿舍24465400681663616636店铺37388600682542425424配套费用124给水工程51318排水工程4812排污工程1616供电系统71320监控系统77场内道路1212消防系统61117绿化工程1012景观照明1110工程其他费用9841土地购置费及税收918918设计费66监理费44建设单位管理费66各项规划费421421自来水管网费66白蚁防治费22不可预见费30923092建设投资费合计15596282资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目总投资所需155962万元，所需建设资金由项目申报单位从自有资金、商品房预售或银行按揭贷款解决83资金使用计划本项目计划2011年一次性全部投入155962万元实施建设。第9章财