工程部工作手册(四)

工程部工作手册广东清远市和馨物业服务有限公司二OO五年六月2第一章工程部的管理架构及岗位职责一工程管理岗位架构图6二工程部的工作职责6三工程部经理的岗位职责7四电气工程师的岗位责职8五空调给排水的岗位职责9六维修工程师的岗位职责10七弱电工程师的岗位职责10八运行值班电工的岗位职责11九电梯技术员、弱电技术员的岗位职责11十管钳维修、给排水维修工的岗位职责11十一维修电工的岗位职责12十二空调运行工的岗位职责12十三技术资料员（兼仓管）的岗位职责12WI/GC01第二章管理规定（制度）一变配电房管理规定14二空调机房管理规定14三电梯机房管理规定15四水泵房管理规定15五发电机房管理规定15六中控室管理规定16七维修管理规定16八安全工作制度17九物资管理制度18十设备、仪器、工具管理制度19十一检（维）修管理制度193十二夜间总值班制度21十三发外工程管理制度21WI/GC02第三章工作规程一供配电设备（设施）运行管理规程23二供配电设备（设施）操行规程26三供配电设备（设施）维修保养规程29四柴油发电机运行管理规程29五柴油发电机操作规程31六柴油发电机维修保养规程31七机电维修工作规程32八给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程33九二次供水管理规程36十空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程38十一电梯操作运行及维护保养管理工作规程40十二中控室设备操作运行及维护保养管理规程44十三防火管理规程53十四火警、火灾应急处理规程54十五房屋（设施）养护和修缮工作规程56WI/GC03附表格及记录机电设备台帐61高压配电运行记录62低压配电运行记录63高低压配电设备巡检记录70机电运行交接班记录71低压配电柜检查保养表724变压器检查保养表73配电柜检修工作票74柴油发电机组运行记录75柴油发电机组巡检记录76柴油发电机组检查保养表77给排水系统巡检记录78给排水设备（设施）检查保养表79变频生活用水水泵运行记录80水池清洗、消毒记录表81中央空调运行记录表82中央空调巡检记录85空调检查保养表86直梯（扶梯）巡检记录87电梯检查保养表88中控室设备监控运行记录89中控室交接班记录90弱电设备巡检记录91火灾自动报警系统巡检记录92消防设备月保养记录表93消防设备年保养记录表94消防水泵半年保养记录表95消防风机半年保养记录表96消防应急器材检查表97保安闭路电视保养记录表98房层设施养护计划表99房层设施养护记录表100设备检查保养计划表101设备检查保养表102设备保养记录表1035设备维修记录表104设备对外委托维修申请单105工程部工作日检查表106工程部周检查表107工程部材料、仪器、工具台帐108工程部工具领用登记表109测量、计量器具台帐110零部件更换及大修记录111设备卡112QR/GC6第一章工程部的管理架构及岗位职责一工程管理岗位架构图二工程部的工作职责1工程部是在副总经理直接领导下负责本大厦建筑物高低压配电系统、柴油发电机组、空调供冷系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、机械停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等正常运行的管理、维修、保养以及外委检修的职能部门。2负责编制本大厦年、月度检修工程计划和工程预算，经副总经理、总经理批准后组织实施。3负责制订工程部各项管理制度和技术规程。4负责制订工程组织架构，组织工程部全体员工不断学习新技术，提高管理和操作水平，出色完成本大厦工程管理任务。5负责编制工程部年（月）度物资计划，提出财务预算。6负责发包检修工程的招标、议标和定标工作，审查施工单位的预（结）算。7负责编制本大厦主要设备技术更新计划，引进国内、外先进技术，使本大厦各公共系统不断完善，提高安全系数和设备管理水平。8负责编写工程部年度工作总结，根据工作成绩和存在问题，有针对性地经理文员/仓管弱电工程师空调给排水工程师空调领班装修领班强电领班土建装修工程师空调技工弱电技工弱电领班强电技工管钳技工管钳领班装修技工7制订措施，加以改善，并提出明年的工作计划。9负责完成总经理、副总经理临时下达的其他任务，并保证按时按质完成。三岗位职责职务工程部经理报告物业总经理工作/责任编制及按需要修订整体工程管理规章制度。预算编制年度房屋建筑和设备的调查报告。向管理机构提供物业设备的更换计划和安排年度工程维修预算，由管理机构批准。保养维修确保所有设备的正常运作。指导有关部门正确使用设备，并确保设备处于良好的维护状态下。行使检查所有运行设备和所有房屋建筑设备设施的职责。提交维修和所有物业设施完善的年度报告。联同物业管理部、保安部共同进行年度防火系统的测试和准备防火演习。检查后楼梯和紧急出口，确保逃生线路符合消防条例。与供电局、电话局、煤气公司、自来水公司、燃料公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，在各种设备维修对外业务联系中尽力维护公司的利益。定期分析所有设备运行记录。紧急维修准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况。进行整个物业房屋设施的检查和安排必要的修补和维护。职员评估每年进行两次员工评估，包括总的表现，存在的问题和需改进之处。监督员工的工作表现，确保表现突出的员工得到认可和奖赏。报告提交每月/年度的能源消耗统计报告，包括电、水、煤气和燃油。8提交事故和主要设备故障的调查报告。日常工作管理71安排技术人员的工作任务和时间表。72对于危险作业，应对员工进行正确地指导，防止工伤事故，坚持安全生产。工程维修质量控制对员工的工程维修工作进行质量监控。检查外来施工人员维修工程的质量。工程技术人员业务培训进行新进员工的工程技术业务培训。对原有工程技术人员进行半年一次的业务培训及相关课程学习。职务系统工程师（强弱电、空调给排水、土建装修）报告工程部经理工作责任1在工程部经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。2制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案。3制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。4填写本系统的操作要求和工作指令。5提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件。6负责本系统的外判项目（含外判工程、代修工程以及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收施工。7负责与相关业务主管部门进行业务联系。8负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。9负责室内二次装修的初审。职务工程领班（强电、弱电、空调、管钳、装修）报告有关工程师工作责任根据当值工程师指示，安排任务，布置属下员工的工作。当值期间需对物业有关系统、区域做经常性巡视、检查，以确保运作正常。按照拟定计划带领员工对所有设备进行定期、周期性保养维修工作。监查下属员工的工作状况。9绝对服从上级经理的指示和安排，并及时反映有关不正常情况。当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册。职务电梯技工及弱电技工（轮值）报告有关领班工程师工作责任每日早上对物业的所有电梯、扶梯等进行例行检查，确保电梯运行正常。负责监查及配合电梯保养公司维修人员对所有电梯、扶梯等进行定期、周期性保养维护及紧急修理工作。负责楼宇监控系统，包括广播、闭路电视、保安监察等系统设备进行经常性保养、维修、确保系统处于最佳状态。配合各部门有关人员操作管理上述系统，使其发挥最高效能。服从上级的工作安排。当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册。职务管钳技工（轮值）报告有关领班工程师工作责任协助及配合领班确保本物业给排水系统、消防水系统及空调供回水系统运作正常。定期性对上述系统的水箱、过滤器等进行常规清洁工作及保养。负责管理系统的日常保养维护、紧急修理及有关工作。服从上级所安排工作及按时完成。当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册。定期进行体格检查。职务电工（轮值）报告有关领班工程师工作责任协助及配合领班确保本物业中压配电系统、照明系统、消防报警系统、楼宇自动化系统、广播系统及有关设备等政审安全运作。定期、常规性对上述系统、设备进行保养维修及检查工作。负责照明、动力用电系统的日常维护、紧急修理有及有关工作。服从上级所安排的工作及按时完成。10当值时需穿整齐的工作服及遵守员工手册。职务空调技工（轮值）报告有关领班工程师工作责任熟悉安全操作制冷机组及有关附属设备正常运行，保证本物业空调系统正常工作。协助及配合领班时对上述系统的设备进行日常检查及记录有关数据。定期、常规性对上述系统、设备进行保养维修工作。服从上级的安排及处理日常紧急修理及有关工作。当值时需穿着整齐的工作服及遵守员工手册。职务装修技工报告有关领班工程师工作责任负责对本物业的机械设备、用具和水泵、内燃机等进行日常维护保养和紧急修理。负责本物业土建、装修金属材质的加工、更改和焊接工作。服从上级的安排及处理日常紧急修理及有关工作。11第二章管理规定（制度）一变配电房管理规定1变配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班，未经部门领导许可，非工作人员不得入内。2值班人员必须持证上岗，熟悉变配电设备状况，操作方法和安全注意事项。3值班人员应认真巡查电气设备，密切注意各种仪表的指示情况，严禁变压器，开关及供电线路过负荷运行。4经常保持变配电房及设备外表清洁无尘。5变配电设备的倒闸操作由一名值班员单独进行，其他值班员只行监护。严禁两人同时操作，以免发生错误。6因故需停某部分负荷时应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知，对于突发性的停电事故应通过广播向用户作出解释。7经常保持变配电房消防设施的完好齐备；保证应急灯在停电状态下能正常使用。8做好变配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。9值班人员认真做好运行记录和巡查记录，认真执行交接班制度。二空调机房管理规定1空调机房平时应上锁，钥匙由值班人员保管，未经许可，非工作人员禁止入内。2保持机房良好的通风和照明。3空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。4定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。5每周对空调机房打扫一次，主机、副机及其它设备每月清洁一次，并做好机房的灭鼠工作。6每半年对主机、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。12三电梯机房管理规定1每周对电梯机房全面清洁一次，保持设备表面无明显尘土，机房及通道内不得住人，堆放杂物。2保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40。3保证机房照明良好，并配备应急灯。灭火器和盘车工具应挂于显眼处。4做好机房防水、防潮工作、风口要有防雨措施。5机房门窗应完好并上锁，未经部门领导同意，禁止外人进入，并采取措施，防止小动物进入。6电梯困人救援规程和本规定及有关警示牌应清晰并挂于显眼处。7按规定定期对机房内各种设备和设施进行维修保养。8按时巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。四水泵房管理规定1值班人员应对水泵房进行日常巡查，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。2经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表的指示情况。在正常情况下生活泵、消防泵、喷淋泵、增压泵，排污泵的选择开关应置于自动位置。3生活泵每周轮换一次；消防泵，喷淋泵每月自动和手动操作一次，确保在事故状态下正常起动。4应经常保持水泵房和设备外表的清洁。5水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用不锈钢网包扎，以防杂物掉入水池中。6按照水泵保养要求定期对其进行维修保养，定期对水池进行清洗消毒。7保证水泵房的通风、照明、应急灯在停电状态下能正常使用。五发电机房管理规定1发电机房门平时应上锁，钥匙由运行值班人员管理。未经许可，非工作人员不得入内。132运行值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法。发电机运行时，应经常性的巡视检查。3平时应经常检查发电机的机油油位、油质，冷却水系统是否正常。日用柴油箱中的储备油量应满足发电机组满负荷运行8小时用油量。蓄电池电压不能低于24V。4发电机每二周空载运行一次，时间为30分钟。平时应将发电机置于自动状态。5发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送排风机和冷却水系统，检查发电机各仪表指示是否正常。6严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7保持发电机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理。8加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。六中控室管理规定1消防控制中心是大厦消防系统的关键部位，设专职人员对其实行24小时运行值班。未经部门经理许可，非工作人员禁止入内。2值班人员必须持证上岗，熟悉消防自动报警控制系统和消防联动控制系统，熟悉消防监控系统和安全注意事项。3值班人员要加强火灾防范意识，密切监视，一旦发现火情要及时报警，冷静沉着，安全操作，保证消防系统的投入运行。4经常保持消防控制中心及消防设备的清洁无尘。室温应控制在25，并做好防水防潮工作。5保证消防通迅设备的良好使用。6按照有关规定定期对消防设备设施进行维护保养。7认真做好运行记录，严格执行交接班制度。七维修管理规定1电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁布标准电气安装工作规程作业。2要进行维修时维修人员应穿戴好安全保护用品，配备绝缘良好的电工工具。143维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应在分配工作时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4在配电干线、变压器、低压配电箱上工作时，应设专人监护，并至少两人进行。5维修时应先停电，做好安全接地措施后再工作。若因特殊情况须带电作业时，应装设隔离挡板，穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套，并有专人监护。6维修保养电气设备时，应在相应的开关和刀闸的操作把手上悬挂“禁止合闸，有人作业”的标示牌。7维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，清理完工具、备件和现场、所有人员撤离工作现场后，方可送电。八安全工作制度1工程部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保安全生产，同时要求严格执行管理公司制定的治安管理制度，协同保安部门认真做好本大厦生产设备，特别是动力、电力系统安全生产工作和防火防盗工作；2实行谁主管谁负责的安全责任制21工程部的安全工作由工程部负责；22工程部专业工程师负责分管本系统范围内的安全工作；23班组长负责该班管辖范围的安全工作；3严格执行操作规程，严禁违章作业；4工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌；5带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线；6在转动设备上工作时，严禁戴手套，防上卷入机内。女性作业者，有长发及长辨者要戴工作帽，将长发及长辨藏在帽内；7工作需要动火时，要办理动火证；8进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业要按电气安全管理制度规15定执行；9未经工程部经理或总经理/副总经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工人员）禁止进入变电站、设备间和电梯机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入；10各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级领导和保安部，并负责保护现场；11定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，工程部每季度组织一次，全大厦性的安全大检查由公司决定；12不准随意配制机房、变电房、工具房以及其它专用钥匙。水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，打开水池盖必须经主管工程师或工程部经理批准。13班组工具、材料要有专人管理，要登记台帐，携带工具离开本大厦工作，要填写“放行证”，由班组长审查，报专业工程师或工程部经理批准才能放行。14易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不得随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。15工作不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警外），要经保安部门批准。16发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统、事故照明、排烟机等消防设施用电。九物资管理制度1物资的计划管理工程部的物资管理实行由班组计划申请，工程部集中审批的制度。2年度物资计划编制根据工程部纳入次年度工程计划的项目，由班组根据项目要求编制物资计划。在每年十二月由工程部集中审查后，汇编上报副总经理、总经理批准后下达执行。3月度物资计划编制班组物资月度计划，分常用和专项使用两种31常用物资材料要制订储备定额,经工程部经理批准后,按额储备,16班组每月25日填报补充定额计划,经工程部集中报行政人事部采购；32专项使用物资材料,根据项目要求,班组每月25日前上报次月度计划,经工程部经理审批并报副总经理、总经理批准后，交行政人事部采购；4紧急情况下，急需的抢修物资（指影响水、电、空调、石油气供应的抢修），由班组提出临时申请报告，经工程部经理或专业工程师审批后，交行政人事部立即执行或由班组执行后补办手续；5当行政人事部采购人员对一些技术性规格材料不熟悉时，班组可派人配合采购，配合人员不得随意改变规格品种，如确需改变，采购后应作说明备案；6班组人员工作领料，要办理班组领料手续，由专业工程师或工程部经理批准发料；7工作完毕，对余料进行退库（退还工程部小仓库），做到节约用料；8月底要对库存材料、备件按储备定额盘点，按公司统一规定的表格填写。十设备、仪器、工具管理制度1工程部使用的设备、仪器、工具由工程部建立台帐；2班组使用的设备、仪器、工具分公用部份和个人使用部份，公用工具由班长负责保管，登记建卡。个人领用时办理登记手续，用后归还；个人工具要建立个人工具登记卡，由使用人负责保管。如因责任原因丢失或损坏，应视情节给予赔偿；3设备、仪器、工具要定期清洁、保养，使其保持完好和合乎技术要求的状态，以利工作，计量器具需定期检测；4设备、仪器、工具由于磨损、老化、超标和报废时，要由班长集中上报工程部审批，工程部专业工程师鉴定属实可以申请补库；重要设备、仪器要组织有关专业人员鉴定，经工程部经理审核并报副总经理、总经理批准后才能报废；5如其他班组、部门需要借用设备、仪器工具，要办理借用手续，明确限期归还，如有遗失，由遗失者赔偿。17十一检（维）修管理制度1检修作业分工11维修班负责本大厦所有机械设备、容器（含水池）、换热器、蒸发器、中央空调、风帘机、排风机及其它系统管道、阀门及其支架的检修；负责排水系统及消火栓的检修；12运行班负责变配电所的设备运行、巡查及记录；13中央空调工负责风道、风柜（含新风柜）、盘管风机的检修；14电梯工负责机房、轿厢、底坑以及自动扶梯的梯链转动机构的检修管理。在电梯公司保修的条件下，负责与专业维修公司或厂家联系。2年度检修计划的编制。根据本大厦设备运行状况或改进需要，由工程部负责编制年度检修计划（含设备材料计划、费用计划），每年十二月五日前报副总经理、总经理审批后执行。3月度检修计划的编制。专业工程师根据分管范围的设备状况，于每月二十日前编制下月度检修计划（含设备材料计划和费用计划），报工程部经理批准后执行。4临时检修工作管理。临时检修分紧急检修、临时出现的缺陷和用户投诉三种情况41紧急检修项目，应按先组织抢修，修后补报项目的方法处理；42一般临时缺陷，由巡检人员处理；43用户投诉项目，根据物业管理部通知，半小时内组织处理或与客户约定处理时间，并将通知单归档备案。5专业工程师每月应将上月检修情况写出总结，上报工程部经理备查。6班组安排检修工作都要填写检修工作票。7检修质量管理。71工程部检修质量管理实行三级负责制,即自检、班组验收、工程部验收（专业工程师代表工程部验收）。全体工作人员要认真树立“质量第一”的思想，精心检修，保证质量，一次验收合格；72自检18参加检修的人员，应根据有关检修质量标准执行。如果没有国家统一标准，由工程部拟订质量标准。检修工作完毕，检修人员应认真进行自检，并签字确认。73班组验收对于重要缺陷的检修，检修工自检完毕之后，班组应进行检查、验收，并签字确认。74属于重大缺陷或单项工程施工完毕，在自检、班长验收完毕以后，由工程部专业工程师验收，特大项目由工程部经理组织有关部门和专业人员验收。十二夜间总值班制度1为了确保本大厦公共服务系统能保持24小时正常管理和运行，工程部实行夜间总值班制度。2夜间总值班由经验丰富的运行班水电工轮流担任。3夜间总值班的管理职责范围夜间总值班代表工程部全权管理本大厦变电站、柴油发电机组、空调系统、给排水系统、电梯系统、低压电气及机械停车系统设备的正常运行，确保设备安全运行。4夜间总值班岗位责任41确保本大厦各系统在当值期间的安全运行；42根据本大厦营业情况，不断调整各系统的运行方式，力保在安全运行的前题下节能降耗；43故障/事故发生时，负责指挥事故临时处理，组织当值人员确保各系统安全运行，并迅速报告工程部经理作进一步处理；44当值期间，应深入现场，检查设备运行情况及在岗人员的工作质量，发现问题及时纠正；45认真填写值班记录，记载各系统设备完好情况，发现设备缺陷作好记录，能处理的，即时处理或做好备注说明。夜间总值班人员每天上午830时应将记录交工程部经理审阅。十三发外工程管理制度1凡需委外施工的工程项目统一由工程部负责发包；192外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经工程部全面考察并报副总经理、总经理批准后定标；3外委工程项目纳入工程部年度检修计划管理范围，经副总经理批准后执行；4外委工程项目的质量监督由工程部专业工程师或经理负责，由专业工程师具体执行，由专业工程师或经理负责质量验收工作；5外委工程项目的预（结）算由工程部负责审查；6外委工程的合同洽谈工作由工程部负责，草拟合同要报总经理审批，批准后由公司负责签约，合同的执行和管理由工程部负责。20第三章工作规程一供配电设备（设施）运行管理规程1工作程序11管理人员工作程序111电气工程师A负责设备的技术资料、档案的管理；负责零星设备的配件、材料采购计划的编制，外委修理的联系工作。B每年12月制定下一年度供配电设备检查保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。C对配电设备维修保养提供工作指导和检查监督。D负责编制供配电设备台帐，设备卡。112工程部经理A审核供配电设备检查保养计划表及中修、大修计划。B组织有关人员对机电设备房及设备进行周检、月检。C因工程维修等原因停电，提前24小时通知有关用户。12机电运行值班工作程序121每班必须清洁值班室,保持配电室良好的卫生环境。122对高低压配电设备每2小时巡检一次，并将巡检结果记录于高低压配电设备巡检记录内。123每2小时记录一次高低压配电运行数据（环境温度、湿度、功率因数、电流、电压、有功电量、无功电量）于高压配电运行记录和低压配电运行记录内，同时检查运行状况。124供配电设备发生异常及时报告主管工程师，通知维修电21工迅速处理，做好有关记录。125“市电”停（大厦）应急电源自投带负荷运行中，对柴油发电机组进行监视、记录。126按要求配合维修电工进行维修保养。127交接班要求。A接班人员A认真听取交班人员的值班和设备运行报告；B查看上一班的机电运行交接班记录、高压配电运行记录、低压配电运行记录及高低压配电设备巡