湖南娄底某房地产开发项目可行性研究报告（修正方案）

湖南娄底XX项目可行性研究报告XX（中国）房地产策划推广机构2004年9月XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业2前言本报告作为项目的投资分析报告，是项目前期策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本财务分析报告，有以下几点说明1、本分析报告所研究的对象是拟建于湖南娄底市娄星区、西起娄星路、南临湘阳西街、东至氐星路、北接娄底火车站的娄底XX项目。2、本分析报告在分析项目两种运作模式的基础上，通过对项目的各种财务评价指标进行分析，并对项目的开发成本和经营利润进行综合评估。3、本项目的有关成本核算是针对娄底市当地的实际情况而言，其明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。4、本项目总占地95520平方米，约14328亩。分为A、B、C、D四个区域，其中A、C、D地块占地79084平方米，B地块占地12936平方米，BD地块占地3500平方米。5、本报告分为两个部分，第一部分按部分做商业，部分做住宅来考量；第二部分按全部做商业来考量。6、由于本项目的规划方案尚未最后确定，根据目前有关资料分别针对两种方案对经济指标作不同的模拟。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业3方案一商业、住宅一、产品组合本项目总占地95520平方米，约14328亩，但实际可用于开发的面积约为70000平方米（105亩），其中1、B区B区的5000平方米可用来建四层购物广场、十六层酒店、二层大型停车场；2、A区、C区、BD区的临街地段A区临湘阳街、C区、BD区的临街地段可建成商住楼两层底商，四层住宅；3、娄星路与湘阳街的转角处A区娄星路与湘阳街的转角处建四层购物中心、十六层公寓；4、A区A区及部分C区可用来建成商业步行街两层底商，四层住宅；XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业45、C区、D区C区、D区的纵深地段可建成纯住宅高档社区除小区入口处设置少量商业面积外，区内不设任何商业门店，开创娄底住宅项目的先河，引领娄底人居进程。二、主要技术指标模拟表1主要技术指标项目名称单位1、总占地面积70000平方米2、总建筑面积159000平方米21、商业建筑面积59000平方米211、购物广场16000平方米212、酒店9000平方米213、临街商铺8000平方米214、购物中心6000平方米215、商业街20000平方米22、住宅建筑面积85000平方米221、多层65000平方米222、小高层12000平方米223、高层公寓8000平方米XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业523、地下建筑面积12000平方米24、公建配套面积3000平方米3、综合容积率2131、住宅小区用地容积率1632、商业街用地容积率224、综合绿化率3041、住宅用地绿化率3542、商住用地绿化率255、建筑密度406、停车位450个61、地面停车位130个62、地下停车位320个由于项目的诸多数据未最终确定，只能靠贵司提供的并不完善的资料进行粗略的测算工作，难免有许多欠妥之处。多数具体工作均有待与贵公司进一步协商，以谋求共识，为实现项目的最终成功共同努力。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业6三、开发进度和项目计算期本项目整个建设工期为3年零3个月，计39个月。表2项目建设进度计划表分期总建筑面积工程项目持续时间进度安排前期工程2个月20041220051基础工程5个月2005220056主体工程2个月2005720058第一期氐星路B区的四层裙楼及地下室25000M2装饰及配套工程4个月20059200512前期工程4个月2005520058基础工程3个月20059200511主体工程6个月20051220065第二期沿街门面、商业街、商住、转角广场的裙楼57000M2装饰及配套工程4个月2006620069前期工程3个月2006320065基础工程4个月2006620069主体工程8个月20061020075第三期多层住宅及小高层的建设60000M2装饰及配套工程6个月20075200710前期工程2个月2007420075主体工程5个月20076200710第四期高层公寓及酒店的建设17000万M2装饰及配套工程4个月20071120082合计159000M239个月20041220082XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业7四、各区域投资收益分析、B区1、总投资估算、投资成本估算表3投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本15003000元M25000M22、建安工程费398021、购物广场1280800元M216000M222、地下建筑9001000元M29000M223、酒店18002000元M29000M23、前期费用3473031、规费、管理费15060元M232、前期策划费50总投资的0133、规划设计费6820元M234、地质勘探费51000元孔50孔35、项目监理费7430建安工程费的184、基础设施配套费7530元M25、不可预见费132072343XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业86、管理费用8805234207、总成本612242123456、销售费用估算表4销售费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入15120销售代理费销售收入1080其它销售费用销售收入0540合计销售收入30240、酒店经营费用估算表16酒店经营费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费营业收入411529经营管理费营业收入6172935运营维护费营业收入2057645合计营业收入30864675、地下面积经营费用估算表16酒店经营费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费营业收入32383经营管理费营业收入431774XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业9运营维护费营业收入32383合计营业收入1079434、成本总和612242240864675794341580351万元2、总收入估算、购物广场销售收入估算按照目前市场行情，四层购物广场的销售均价为5000元M2（第一层售价10000元M2，第二层售价5000元M2，第三层售价3000元M2，第四层售价2000元M2），则销售收入为5000元M216000M28000万元、酒店经营收入估算酒店会设置220个房间左右，加上其它经营面积，按250个房间来进行计算；由于酒店属于经营性质，按照经营期为30年进行计算；住宿费按每房每天平均150元来进行计算；入住率按70来进行考量。30年的营业收入为150250305123070288225万元、地下面积出租收入估算预留4000平方米作经营面积，按每平方米月租金30元计；其余5000平方米用作停车场地，共有220个停车位，按每位XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业10每小时3元计，出租率按50考虑；经营期按30年考虑，营业收入为400030123022031030512305079434万元、收入总计800028822579434447659万元3、税金估算、购物广场的销售税金及附加80006480万元、酒店经营的营业税及房产税288225（512）489983万元、地下面积经营的营业税及房产税79434（512）135038万元、税金总和为XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业11480489983135038673021万元4、经营利润估算2、（1、3、）447659（1580351673021）44765922533722223218万元5、所得税估算4、33222321833733662万元6、经营净利润估算4、5、22232187336621489556万元7、静态盈利分析、投资利润率利润总额总投资额1002223218158035110014068、投资净利润率税后利润总投资额100XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业12148955615803511009425、沿湘阳街区1、总投资估算、投资成本估算表3投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本16501500元M211000M22、建安工程费158021、购物中心480800元M26000M222、地下建筑3001000元M23000M223、公寓560700元M28000M224、多层住宅240400元M26000M23、前期费用2110831、规费、管理费12060元M232、前期策划费3033、规划设计费2310元M234、地质勘探费81000元孔80孔35、项目监理费3008建安工程费的184、基础设施配套费6030元M2XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业135、不可预见费555323436、管理费用3702234207、总成本359363123456、销售费用估算表4销售费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入151176销售代理费销售收入10784其它销售费用销售收入05392合计销售收入302352、地下停车场经营费用估算表16停车场经营费用估算表项目计算依据合计（万元）经营管理费营业收入46588运营维护费营业收入34941合计营业收入711529、成本总和359363235211529394412万元2、总收入估算XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业14、临街两层门面销售收入以均价5000元M2（底层售价7000元M2，第二层售价3000元M2）进行销售，销售收入为5000元M28000M24000万元、购物中心销售收入估算按照目前市场行情，四层购物中心的销售均价为4000元M2（第一层售价8500元M2，第二层售价4000元M2，第三层售价2000元M2，第四层售价1500元M2），则销售收入为4000元M26000M22400万元、多层住宅销售收入依据目前市场行情，由于这些多层住宅临街，噪音较大，因此价格较低，四层住宅的销售均价为800元M2，则销售收入为800元M26000M2480万元、公寓销售收入由于娄底市场上还没有高层公寓，产品非常新颖，既可以用来做住宅，也可用来做办公室。公寓的销售均价暂定为1200元M2，肯定有较大的升值空间，销售收入为1200元M28000M2960万元、地下停车场的收入估算共有100个停车位，按每位每小时3元计，出租率按50考虑；经营期按30年考虑，营业收入为100310305123050XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业151647万元、收入总计4000240048096016477327万元3、税金估算、销售税金及附加（40002400480960）64704万元地下面积经营的营业税及房产税1647（512）27999万元、税金总和为47042799975039万元4、经营利润估算2、（1、3、）7327（39441275039）7327469451263249万元XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业165、所得税估算4、332632493386872万元6、经营净利润估算4、5、26324986872176377万元7、静态盈利分析、投资利润率利润总额总投资额1002632493944121006674、投资净利润率税后利润总投资额1001763773944121004472、商业街区1、总投资估算、投资成本估算XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业17表3投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本800500元M216000M22、建安工程费164021、商业铺面1200600元M220000M222、多层住宅440400元M211000M23、前期费用3403231、规费、管理费18660元M232、前期策划费5033、规划设计费6220元M234、地质勘探费61000元孔60孔35、项目监理费3632建安工程费的184、基础设施配套费310100元M25、不可预见费687123436、管理费用4581234207、总成本320484123456、销售费用估算表4销售费用估算表XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业18项目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入201987销售代理费销售收入109935其它销售费用销售收入054968合计销售收入3534773、成本总和32048434773335257万元2、总收入估算、商业街铺面销售收入商业铺面以均价4500元M2（第一层售价6000元M2，第二层售价3000元M2）进行销售，销售收入为4500元M220000M29000万元、多层住宅销售收入四层住宅的销售均价为850元M2，则销售收入为850元M211000M2935万元、收入总计90009359935万元XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业193、税金估算销售税金及附加993565961万元4、经营利润估算2、（1、3、）9935（3352575961）7327394867337833万元5、所得税估算4、3333783333111485万元6、经营净利润估算4、5、337833111485226348万元7、静态盈利分析、投资利润率利润总额总投资额100XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业2033783333525710010077、投资净利润率税后利润总投资额1002263483352571006751、纯住宅区1、总投资估算、投资成本估算表3投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本6004158元M238000M22、建安工程费288021、多层住宅1920400元M248000M222、小高层780650元M212000M223、公建配套180600元M23000M23、前期费用5723831、规费、管理费37860元M232、前期策划费5033、规划设计费75612元M234、地质勘探费101000元100孔XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业21孔35、项目监理费5878建安工程费的184、基础设施配套费30050元M25、不可预见费1125723436、管理费用7505234207、总成本454040123456、销售费用估算表4销售费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入1590销售代理费销售收入1060其它销售费用销售收入0530合计销售收入30180、成本总和4540418047204万元2、总收入估算、多层住宅销售收入估算多层住宅以均价950元M2进行销售，销售收入为XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业22950元M248000M24560万元、小高层销售收入估算小高层住宅以均价1200元M2进行销售，销售收入为1200元M212000M21440万元、收入总计456014406000万元3、销售税金及附加60006360万元4、经营利润估算2、（1、3、）6000（47204360）9196万元5、所得税估算4、3391963330347万元6、经营净利润估算4、5、919630347XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业2361613万元7、静态盈利分析、投资利润率利润总额总投资额100919647204100195、投资净利润率税后利润总投资额1006161347204100131五、小结通过以上对本项目的分析，我们可得出以下主要经济指标表13主要经济指标序号项目名称单位1总建筑面积159000平方米2商业建筑面积59000平方米3购物广场16000平方米4酒店9000平方米5临街商铺8000平方米6购物中心6000平方米7商业街20000平方米XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业248住宅建筑面积85000平方米9多层住宅65000平方米10小高层住宅12000平方米11高层公寓8000平方米12地下建筑面积12000平方米13公建配套面积3000平方米14总投资278206万元15总收入701879万元16总销售收入31775万元17总经营收入384129万元18税后总利润1953894万元19投资净利润率7023XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业25方案二商业、专业市场一、产品组合本项目总占地95520平方米，约14328亩，但实际可用于开发的面积约为70000平方米（105亩），其中32000平方米主要做商业，包括购物广场、临街铺面、购物中心、商业街、酒店、公寓、部分商住等；另外38000平方米做专业市场。1、B区B区的5000平方米可用来建四层购物广场、十六层酒店、二层大型停车场。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业262、A区、C区、BD区的临街地段A区临湘阳街、C区、BD区的临街地段可建成商住楼两层底商，四层住宅。3、娄星路与湘阳街的转角处A区娄星路与湘阳街的转角处建四层购物中心、十六层公寓。4、A区、C区、D区由于开发商建议，可将A区考虑建成商业街，C区、D区建成专业市场。经我司认真研究后认为，如果要将C区、D区建成专业市场，就必须为专业市场留通道，一旦将A区建成商业街，那么专业市场的市场风险将非常大，几乎没有生存的可能。因此我司建议将A区、C区、D区全做成专业市场，则成功的把握较大。二、主要技术指标模拟表1主要技术指标项目名称单位XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业271、总占地面积70000平方米2、总建筑面积110600平方米21、商业建筑面积39000平方米211、购物广场16000平方米212、酒店9000平方米213、临街商铺8000平方米214、购物中心6000平方米22、住宅建筑面积14000平方米221、多层6000平方米222、高层公寓8000平方米23、地下建筑面积12000平方米24、专业市场建筑面积45600平方米6、停车位480个61、地面停车位160个62、地下停车位320个由于项目的诸多数据未最终确定，只能靠贵司提供的并不完善的资料进行粗略的测算工作，难免有许多欠妥之处。多数具体工作均有待与贵公司进一步协商，以谋求共识，为实现项目的最终成功共同努力。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业28三、开发进度和项目计算期本项目整个建设工期为2年零10个月，计34个月。表2项目建设进度计划表分期总建筑面积工程项目持续时间进度安排前期工程2个月20041220051基础工程5个月2005220056主体工程2个月2005720058第一期氐星路B区的四层裙楼及地下室25000M2装饰及配套工程4个月20059200512前期工程4个月2005520058基础工程3个月20059200511主体工程5个月20051220064第二期沿街门面、商住、转角广场的裙楼及地下室23000M2装饰及配套工程3个月2006520067前期工程3个月2006220064基础工程2个月2006520066主体工程5个月20067200611第三期专业市场的建设64800M2装饰及配套工程2个月20061220071前期工程2个月200610200611主体工程6个月20061220075第四期高层公寓及酒店的建设17000万M2装饰及配套工程4个月2007620079合计110600M234个月20041220079XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业29四、各区域投资收益分析、B区1、总投资估算、投资成本估算表3投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本15003000元M25000M22、建安工程费398021、购物广场1280800元M216000M222、地下建筑9001000元M29000M223、酒店18002000元M29000M23、前期费用3473031、规费、管理费15060元M232、前期策划费50总投资的0133、规划设计费6820元M234、地质勘探费51000元孔50孔35、项目监理费7430建安工程费的184、基础设施配套费7530元M25、不可预见费132072343XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业306、管理费用8805234207、总成本612242123456、销售费用估算表4销售费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入15120销售代理费销售收入1080其它销售费用销售收入0540合计销售收入30240、酒店经营费用估算表16酒店经营费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费营业收入411529经营管理费营业收入6172935运营维护费营业收入2057645合计营业收入30864675、地下面积经营费用估算表16酒店经营费用估算表项目计算依据合计（万元）XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业31市场推广费营业收入32383经营管理费营业收入431774运营维护费营业收入32383合计营业收入1079434、成本总和612242240864675794341580351万元2、总收入估算、购物广场销售收入估算按照目前市场行情，四层购物广场的销售均价为5000元M2（第一层售价10000元M2，第二层售价5000元M2，第三层售价3000元M2，第四层售价2000元M2），则销售收入为5000元M216000M28000万元、酒店经营收入估算酒店会设置220个房间左右，加上其它经营面积，按250个房间来进行计算；由于酒店属于经营性质，按照经营期为30年进行计算；XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业32住宿费按每房每天平均150元来进行计算；入住率按70来进行考量。30年的营业收入为150250305123070288225万元、地下面积出租收入估算预留4000平方米作经营面积，按每平方米月租金30元计；其余5000平方米用作停车场地，共有220个停车位，按每位每小时3元计，出租率按50考虑；经营期按30年考虑，营业收入为400030123022031030512305079434万元、收入总计800028822579434447659万元3、税金估算、购物广场的销售税金及附加80006480万元、酒店经营的营业税及房产税XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业33288225（512）489983万元、地下面积经营的营业税及房产税79434（512）135038万元、税金总和为480489983135038673021万元4、经营利润估算2、（1、3、）447659（1580351673021）44765922533722223218万元5、所得税估算4、33222321833733662万元6、经营净利润估算XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业344、5、22232187336621489556万元7、静态盈利分析、投资利润率利润总额总投资额1002223218158035110014068、投资净利润率税后利润总投资额100148955615803511009425、沿湘阳街区1、总投资估算、投资成本估算表3投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本16501500元M211000M22、建安工程费158021、购物中心480800元M26000M222、地下建筑3001000元M23000M2XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业3523、公寓560700元M28000M224、多层住宅240400元M26000M23、前期费用2110831、规费、管理费12060元M232、前期策划费3033、规划设计费2310元M234、地质勘探费81000元孔80孔35、项目监理费3008建安工程费的184、基础设施配套费6030元M25、不可预见费555323436、管理费用3702234207、总成本359363123456、销售费用估算表4销售费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入151176销售代理费销售收入10784其它销售费用销售收入05392合计销售收入302352、地下停车场经营费用估算XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业36表16停车场经营费用估算表项目计算依据合计（万元）经营管理费营业收入46588运营维护费营业收入34941合计营业收入711529、成本总和359363235211529394412万元2、总收入估算、临街两层门面销售收入以均价5000元M2（底层售价7000元M2，第二层售价3000元M2）进行销售，销售收入为5000元M28000M24000万元、购物中心销售收入估算按照目前市场行情，四层购物中心的销售均价为4000元M2（第一层售价8500元M2，第二层售价4000元M2，第三层售价2000元M2，第四层售价1500元M2），则销售收入为4000元M26000M22400万元、多层住宅销售收入依据目前市场行情，由于这些多层住宅临街，噪音较大，因此价格较低，四层住宅的销售均价为800元M2，则销售收入为XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业37800元M26000M2480万元、公寓销售收入由于娄底市场上还没有高层公寓，产品非常新颖，既可以用来做住宅，也可用来做办公室。公寓的销售均价暂定为1200元M2，肯定有较大的升值空间，销售收入为1200元M28000M2960万元、地下停车场的收入估算共有100个停车位，按每位每小时3元计，出租率按50考虑；经营期按30年考虑，营业收入为1003103051230501647万元、收入总计4000240048096016477327万元3、税金估算、销售税金及附加（40002400480960）6XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业384704万元地下面积经营的营业税及房产税1647（512）27999万元、税金总和为47042799975039万元4、经营利润估算2、（1、3、）7327（39441275039）7327469451263249万元5、所得税估算4、332632493386872万元6、经营净利润估算XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业394、5、26324986872176377万元7、静态盈利分析、投资利润率利润总额总投资额1002632493944121006674、投资净利润率税后利润总投资额1001763773944121004472、专业市场区1、总投资估算、投资成本估算表3投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底XX置业401、土地成本1400260元M254000M22、建安工程费3888600元M264800M23、前期费用4074631、规费、管理费194430元M264800M232、前期策划费10033、规划设计费38886元M264800M234、项目监理费7418建安工程费的184、基础设施配套费194430元M264800M25、不可预见费134723436、管理费用898234207、总成本611436123456、招商管理费用估算表4招商管理费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费租金收入369984经营管理费租金收入493312XX置