西安浐灞区域市场调研报告

西安浐灞区域市场调研报告西安浐灞区域市场调研报告一、区域市场环境浐灞生态区，倾听西安的呼吸11宏观市场分析按照西安市政府规划，浐灞生态区分三期开发，15年完成，总投资约500亿元，规划面积129平方公里。是西安市重点发展的“四区两基地”之一。浐灞区域对整个西安来言，不只是代替了西安呼吸的绿肺，更是使西安登上中国舞台的重要区域。中央政府明文提出“山水中国”的建设方向，同期西安是20042020城市总体规划中对未来城市区域功能作出了详细的规划，到2020年，全市绿地率达到45，绿化覆盖达到55，人均公共绿地面积达到12平方米，城市中心人均公共面积达到8平米，进入最佳人居城市行列。由政府主导的生态建设，以浐灞为核心发展原动力，将在未来一段时间里，将前年古都的葱茏绿意，于当下盛世重现，曾经的八水绕长安丰沛水景，即将呈现于世人面前。2万亩国家湿地公园广运潭献给地球的瑰宝按照浐灞生态区总体规划，建成后的浐灞生态区拥有水面面积20000亩、城市公共绿地19511万平方米、绿化率达485，不但可形成“大水大绿、大疏大密、独具特色”的生态景观，不但成为西安名副其实的生态补偿区和重要的都市“绿肺”，还将基本建成集生态、会展、商务、休闲、文化、居住等功能为一体的新城区，成为生态环境优美、人与自然高度和谐的西安“第三代新城”广运潭生态景区是浐灞河综合治理工程中的重要组成部分，也是西安实施“大水大绿”工程和实现“生态化”的扛鼎之作。广运潭项目是浐灞生态区成立后开工建设的第一个重点项目，位于我市东北部灞河东岸，史称“霸上”地区，整个项目面积1353平方公里。如今，得宝湖、永丰湖已经蓄水，昔日烟波浩淼千帆百舸的广运潭已实实在在地展现在世人的面前。2011年世界园艺博览会，让西安绿代表中国红不只是浐灞的，更是中国的荣耀2011西安世界园艺博览会园区总面积为265公顷，其中水域面积833公顷，总投资20亿元，会期184天，将有100多个国内外城市和机构参展，参观人数1200万人次。博览会以生态文明为引领，以“天人长安，创意自然”为主题，将营造以植物为主体的自然景观，构建世界化的园林建筑背景，彰显西安历史文化和地域特色韵味，展示人类与自然，城市与自然和谐共生的新理念和新创意，探索人、城市、园林、自然和谐共生的未来发展模式。通过这次跨越经济、文化、科技等领域的多元化、综合性、世界级的博览盛会必定让西安更加荣耀世界。欧亚经济论坛永久会址让世界再见西安浐灞国际会议中心是欧亚经济论坛的永久会址，位于浐灞三角洲地带，计划投资50亿人民币，利用5年左右时间建设完成占地3850亩，建筑面积255万平米，以论坛经济带动地块升值效应，提高所在浐灞区域的迅速升温。凝聚世界目光，随着世界级盛会的接连举行，将整个世界的眼光都凝聚在浐灞生态区这块新兴的璀璨之地。如果说长安曾经拥有过万国来朝的盛世之境，那么欧亚经济论坛永久会址将为西安带来全世界经济大国的年年晋见。让世界再见长安，必将从浐灞开始12区域发展分析四区二基地时代的见证高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地、西安航天科技产业基地。对于西安而言，航空基地以国为体，八水为血脉，高新技术为大脑，经济技术开发区为四肢，文化曲江为魂，生态浐灞为肺。而继高新曲江之后，重点发展区域东移，浐灞生态区全面加快整个区域的开发和发展规划，出台相关政策，全面启动园区基础设施建设，打造西安新型的休闲旅游和高尚居住区。四区二基地作为历史的见证，经过高新曲江之后，西安的发展走到今天已经来到了生态时代，高尚居住时代，也就是浐灞时代“一心三翼”布局一心以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域三翼北翼绕城高速以北至灞河入渭口南翼陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交东南翼陇海线路至西康铁路的灞河段“一心三翼”浐灞进入发展快车道“一心三翼”，以浐灞三角洲，广运潭生态景观区为核心的浐灞中心区域构成“一心”，总面积约为34平方公里。生态区用地布局沿浐灞河展开，以河流串连整个区域。北部以旅游度假用地和湿地公园为主，配合一定的居住用地；区域中部浐灞河交汇处为欧亚经济论坛永久会址用地，可带动整个区域的发展；灞河东部为广运潭生态景观区；区域南部是工业组团配套的滨水生态住宅区，最南端是大型绿地；区域东南部东块为辐射洪庆组团的滨水社区，西块为滨临灞河的现代产业和综合居住功能区。第三代新城是区别以产业城（如军工城、纺织城等）为代表的第一代新城和以工业园区（如各类开发区）为代表的第二代新城，强调经济、社会、环境综合整体协调发展，产业、居住、生态、文化四位一体的城市体系。人与自然和谐，产业与人居和谐是其根本特征。通过流域综合治理、生态重建和开发建设，生态区将成为生态之城、梦想之城、宜居之城、文化之城、理想之城。浐灞生态区第三代新城新区将具备五大功能一是结合河道整治和滨水环境的综合开发将形成生态型滨水城市新区；二是在起步区东南形成行政办公区域容纳部分市行政办公管理功能；三是选择浐灞新区作为欧亚大陆桥金融贸易首脑区，引入国际论坛，会展经济和地区总部经济；四是打造高品质城市滨水居住区，吸纳来自老城区的居住人口；五是随着流域水环境整治工程的推进和广运潭、欧亚经济论坛等项目的定点和建设，将使浐灞生态区在不久的将来成为西安著名的休闲旅游度假区以及容纳100万人口的高尚居住区。浐灞新西安的世界之窗西安已不是西安，是中国西北五省第一生态园区，领秀北中国浐灞与高新、曲江不同的是他代表了西安面向世界的窗口。如果说以前人们认识西安市秦汉唐文化的发源地，那么今天人们来西安又多了一个理由，无论是欧亚经济论坛的永久会址，还是世界级湿地公园广运潭。作为西安的新面孔，浐灞生态区必将以西安的绿肺形象，走向世界的舞台。13区域发展总结二、区域地产发展状况浐灞生态区作为近年来城东尤为引人注目的区域，以城市生态带、景观带、旅游带、经济带的定位着力建设城市第三代新城，倡导“大水大绿”、“城市绿肺”的浐灞生态区从规划之日起至今日来看，基础设施建设迅速跟上，地产市场快速发展，环境治理卓有成效，现今的浐灞生态区已经成为城东建设发展的新兴集中地。浐灞生态区居住圈就是依附于浐灞生态区的的规划而兴起的一个新兴居住圈，区域内越来越多项目的开发建成吸引了不少常住生活人口和“新西安人”在此居住，居住氛围逐渐浓厚。21宏观环境发展4区新型城区、生态区、商务区、景观区；4带生态带、景观带、旅游带、经济带。区域定位人均公共绿地面积288平米，绿化率4769，城市公共绿地158415公顷；规划带状生态廊，面状生态湿地公园，网状生态绿廊绿地规划道路总用地1565平方公里，总路网53873公里，路网密度414公里/平方公里；对外公路6099公里，快速路4077公里，主干道14352公里，次干道14274公里，支路6655公里，滨水景观路8416公里；停车场80个，总面积50万平米。交通规划距市区10公里、机场30公里；5条高速公路、2条铁路线；东三环，东、北二环延伸线贯穿其中。交通条件0046990浐灞的发展潜力被外界所看好，区域项目市场反应强烈，带动了价格的一路上升，而且区域新近进入的项目也越来越注重内外兼修，产品价值的提高也进一步促使了价格的上升。根据西安房地产信息网的相关数据统计，2008年浐灞板块在售项目的平均销售单价达到3000元/以上，2009年上半年在售项目的平均销售单价达到4000元/以上。中新浐灞半岛开盘价格3000元/左右，09年上半年最高达到4300元/；水岸东方预售最低价格2500元/，目前最新价格是4500元/；沁水新城1期的均价达到了3400元/，2期的均价在4800元/左右。虽然这样的价格不能跟其他区域高价格相比，但是涨幅速度十分迅速，同比去年增长了8。随着各配套设施逐步建成使用、区域市政配套进一步完善等等诸多利好因素刺激下，浐灞生态区的住宅价格还将会有进一步的升高。22区域楼市发展下图为三个项目08年与09年上半年的价格对比，其中均价单位为（元/）供给方面00469900046990004699000469900046990浐灞生态区作为新开发区域，目前已开发项目基本均为规模性社区，早期开发的中新浐灞半岛以其310万平米的总建面积，稳坐浐灞第一大盘的交椅。目前，浐灞生态区内其他各项目正加紧建设，区域内开工、施工、竣工等指标均有大幅增长，新项目层出不穷，诸如08年上市的恒大名都、西岸国际花园，09年初上市的浐灞新城、御锦城等项目。23区域楼市供求状况需求方面07年上半年，浐灞生态区各项目相继开盘后均有不错的销售业绩，直至09年上半年区域内项目一直保持不错的销售业绩，诸如中新浐灞半岛就连续位居全市销售”TOP10”之列，还有恒大名都的推出也取得了不错的销售业绩，以及区域内经济适用房项目浐灞新城也在09年推出后连续数月名列全市销售排行前十位。由此可见，由于其依托浐灞活水资源，以城市稀缺之自然景观为景观支持，加之区域作为亚欧经济论坛永久会址以及举办的世界F1摩托艇大赛等重要活动的拉动，政策上的扶持等使得浐灞生态区的未来发展前景一片光明，自然吸引一批喜爱区域良好的居住环境，看好未来板块强大升值潜力的置业投资群体。各在售楼盘开盘不久销量均接近或超过一半，表现出旺盛的需求态势。规模64万未定小高层、高层普华地产普华浅水湾地段10万4300元/小高层、高层陕西檀香园置业海航檀香园景观、品质31万4700元/多层、高层恒大集团恒大名都景观30万4100元/小高层、高层西安富祥地产暖山康城品牌16万3900元/小高层、高层中铁置业西岸国际花园品牌、环境、规模64万3800元/小高层、高层盛恒置业御锦城地段、性价比16万4000元/高层、多层陕西荣德置业有限公司荣德棕榈湾品牌、规模、环境310万4200元/多层、小高层、高层香港中新集团浐灞半岛品牌、环境12万每套约360万独栋/联体别墅陕西兄弟置业有限公司沁水新城品牌、环境、规模110万一房一价高层、小高层广厦集团水岸东方针对说辞总建筑面积均价产品类型开发商或投资商楼盘名称24区域在售项目状况目前购房一次性付款95折，按揭96折优惠措施4200元/平方米销售均价一期2009年8月交房日期分三期开发规划宜居生态地产景观风格200907A13组团开盘开盘日期高层小高层多层建筑形态2061总户数45绿化率202容积率3100000建筑面积24981占地面积东湖路与浐河交汇处200米地理位置西安浐灞建设开发有限公司开发商浐灞半岛本项目的优势在于规模、品牌、景观和自身配套等优势分析主力户型面积为80130产品描述本案区域发展尚不成熟，周边无配套设施，交通部太方便主力户型劣势分析周边配套4所幼儿园，2所小学，1所中学。商业金街已全面启动。262路公交车及12辆浐灞半岛社区巴士已在2008年全面开通，另有36、703、47路三条公交线路已谈妥延至小区，其中703、47路两条公交线路已经延至浐灞半岛的前一站。配套设施未定优惠措施未定销售均价1108交房日期洋房、小高层、高层住宅及商业规划景观风格0910开盘日期小高层、高层建筑形态6000户总户数45绿化率261容积率64万建筑面积480亩占地面积灞河公园西邻地理位置普华地产开发商普华浅水湾景观是本项目最大的优势优势分析产品描述目前配套不足主力户型劣势分析占据近千米一线灞河景观资源；紧邻国家级湿地公园灞河公园；广运潭、世博园、欧亚论坛会址等环伺四周，区域配套日益完善；近邻地铁一号线、长乐路、东三环等城市干道，迅捷接驳繁华核心配套设施最高10优惠，3800元/起优惠措施4800元/平方米销售均价预计098交房日期一期共14栋，二期规划28栋小高层和高层规划宜居生态地产景观风格071000469900046990开盘日期小高层花园洋房别墅TOWNHOUSE建筑形态652户总户数70绿化率119容积率400000建筑面积266666占地面积城东区长乐东路2号地理位置陕西兄弟置业有限公司开发商沁水新城项目现房销售，社区景观已经成型，对销售有一定的拉动作用优势分析主力户型面积为80130别墅370520产品描述楼盘整体品质感不高主力户型劣势分析幼儿园美国吉德堡幼儿园。学校黄河小学、省级重点黄河中学、西光、秦川、28中学、交大、理工大、空军工程大学。商场晶众家乐、家世界、康复路批发城、轻工市场。银行中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国交通银行、中国光大银行、中国商业银行、中国信合。医院社区医院、西京医院、北方医院、唐都二院、华山医院。交通11路、105路、42路、240路、401路。配套设施无优惠措施最低价4500元每销售均价0912交房日期2期开发规划欧式宫廷风格景观风格0890046990开盘日期高层小高层建筑形态2591户总户数45绿化率3310046990容积率310000建筑面积117亩占地面积酒十路与矿山路十字西北角地理位置恒大地产集团开发商恒大名都该项目开发商知名度较高，品牌和景观是一大优势优势分析80多平方米的两房和100平方米左右的三房产品描述位置稍有偏僻，周边环境不好主力户型劣势分析教育西安交通大学、西安第四医大学、西安工程科技大学、西安工业学院、西安理工大学及附中附小、市2中、市3中、市22中、市94中等。购物康复路服装市场，轻工、义乌小商品批发市场，多彩商城，华东服装城；立丰国际购物广场，沃尔玛超市，易初莲花、华润万家超市,海星超市娱乐红叶电影院、超越健身房、汇丰咖啡、好乐迪KTV、圣凯罗洗浴、揽月楼交通709、262、703、604、16、27、28、47、241、410、406、703、104、211、309、36。配套设施一次优惠2个点，按揭1个点优惠措施4100元/销售均价1009交房日期分3期开发，1期7栋规划简约欧式建筑景观风格00469900811开盘日期高层、小高层建筑形态2453总户数47绿化率342容积率300000建筑面积78000占地面积咸宁路与河滨大道交汇处地理位置西安富祥地产开发商暖山康城项目地较远，目前配套明显不足劣势分析本项目毗邻浐河，景观也是一大优势，社区内有星级会所。优势分析在售户型为97149平米主力户型产品描述医院红旗医院、陕西省建材医院、东郊第一职工医院、西京医院（四医大）区位本项目距中国信合桥头分社05公里、农行（咸宁中路）3公里、中行（万寿路支行）37公里、建行（纬什街储蓄所）33公里。距西安市二水厂派出所04公里。距爱家超市火炬路店45公里、咸宁路百货商场36公里、西安海星超市新科路店38公里。交通主要有以下9辆公交线路800路、242路、910路、409路、240路、708路、13路、8路、508路配套设施一次性3个点，按揭1个点优惠措施4300元/销售均价1012交房日期规划宜居生态地产,景观居所景观风格0046990095开盘日期花园洋房小高层高层建筑形态636总户数40绿化率255容积率100000建筑面积58亩占地面积西安市咸宁路东段地理位置陕西檀香园置业有限公司开发商海航檀香园项目规模较小，目前交通也不方便劣势分析毗邻规划中的浐河公园专业的智能安防系统优势分析80150主力户型产品描述学校黄河小学、省级重点黄河中学、西光、秦川、83中学、交大、理工大、空军工程大学商场晶众家乐、家世界、康复路批发城、轻工市场银行中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国交通银行、中国光大银行、中国商业银行、中国信合。医院西京医院、北方医院、唐都医院、华山医院配套设施暂无优惠优惠措施4000元/平方米0046990销售均价0912交房日期规划水系园林景观景观风格065开盘日期小高层高层建筑形态8000总户数450046990绿化率220046990容积率213400建筑面积10万占地面积城东区浐河东岸地理位置广厦集团陕西广福置业有限公司开发商广厦水岸东方项目楼间距较小整体给人压抑的感觉劣势分析景观地段是本项目的优势卖点优势分析83150主力户型产品描述幼儿园社区幼儿园。学校黄河小学、省级重点黄河中学、西光、秦川、28中学、交大、理工大、空军工程大学。商场晶众家乐、家世界、康复路批发城、轻工市场。银行中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国交通银行、中国光大银行、中国商业银行、中国信合。医院社区医院、西京医院、北方医院、唐都二院、华山医院。交通11路、105路、42路、240路、401路。配套设施暂无优惠措施3800元/销售均价2010年中交房日期分10期开发，一期11栋楼规划以新加坡花园景观风格099开盘日期高层小高层多层建筑形态1000总户数42绿化率220046990容积率3000000建筑面积13万占地面积浐河东岸东三环半坡立交北0046990地理位置盛恒（西安）房地产开发有限公司开发商御锦城品牌、规模和景观是项目最大的优势优势分析产品描述项目地块区域发展较缓慢目前配套明显不足主力户型劣势分析学校黄河小学、黄河中学、东方中学、西光中学、市83中学、五环中学、交大、理工大、空军工程大学等商场晶众家乐、华润万家、沃尔玛超市、易初莲花、人人乐超市、爱家超市、康复路批发城、轻工市场等。项目内部约25万平米的综合商业配套银行中国银行、建设银行、交通银行、工商银行、商业银行、中国光大银行等医院西京医院、唐都医院、北方医院、秦汉医院、省纺织医院、霸桥中医医院、省建材医院等交通11路、15路、105路、301路、231路、232路、233路、401路、406路0046990配套设施一次性付款优惠1，按揭无优惠优惠措施390000元/销售均价0908交房日期分三期开发规划景观风格0046990开盘日期小高层、高层建筑形态1203总户数40绿化率349容积率160000建筑面积1333332占地面积西安市浐灞生态区新灞路地理位置中国中铁置业开发商西岸国际花园本项目的品牌是一大优势优势分析90左右的两室两厅产品描述目前本区域配套还不完善户型方面存在部分缺陷主力户型劣势分析内部配套商业内街，有银行、超市、理发店、五金店等。幼儿园、酒店式公寓（兼会所，住宿、健身、餐饮、休闲、超市等），外部配套超市、幼儿园、小学、中学、商业、医院、公园交通状况47、709、703路直达。20、48、519、230、36、16到达项目附近配套设施普通住宅品质住宅规模配套2040608010020408020406020496080080水岸东方西岸国际花园普华浅水湾海航檀香园浐灞半岛沁水新城棕榈湾御锦城暖山康城恒大名都1）、开发商背景与开发规模分析浐灞项目体量都普遍较大，近几年来社区规模有发展变化，既有百万建面的大型社区，亦有几万建面的小型社区同时存在，市场发展逐渐呈现多元化趋势；“香港中新集团”、“恒大集团”等国内大型企业地产集团纷纷进军浐灞，浐灞区域项目品牌效应逐渐展现；浐灞内项目在周遍分布交零散，多为“水景”主题社区，打“浐灞生态”牌；浐灞内项目均为大中面积户型设计，小户型产品目前较少；产品项目一般以中端路线为主。25区域产品分析2）、景观分析浐灞区域水景资源丰富，项目多以浐灞生态为背景塑造景观氛围，少有人工雕琢的痕迹；浐灞区域重视内在景观营造，内外兼顾，整个区域意趣盎然；浐灞区域内项目内部景观设计依据自身特点，因势而为，创造出独具特色的社区景观；浐灞区域营销卖点主打水景自然生活、高端文化，但在行销层面存在一定程度的同质化。浐灞区域项目产品体量各异，发展实力各不相同，社区规模相差悬殊不大；浐灞区域各项目整体规划多以高层、小高层、高层及别墅，面积区间较大,区域整体产品较为完善。3）、项目规划分析4）、配套设施分析浐灞区域配套明显不足，各项目的公共配套多围绕单一配套展开；因浐灞区域发展存在特殊性，导致浐灞区域整体公共配套不足，各项目都发挥自身优势，在项目内完善配套，以满足业主的生活需求。浐灞区域内项目会所及休闲服务发展比较统一，大部分社区不仅具备会所，且具备星级酒店，商业街，小学，中学等。5）、产品户型分析区域项目提供点式高层主力规划小高层，多层次主力规划别墅，洋房其他1828层611层218层区域客户需求高层板式小高层、高层点式小高层、高层多层别墅、洋房211层区域内各项目产品户型设计各具特色，可满足不同客群的居住需求。区域产品多以大面积户型为主要产品，同时兼顾适中面积户型以满足市场需求；小面积户型较少。一室两室三室四室其他市场份额市场份额市场份额市场份额市场份额85363910566）、区域去化分析一室两室三室四室其他市场份额市场份额市场份额市场份额市场份额8536391056去化量去化量去化量去化量去化量7580834238区域整体去化率在64左右7）、区域价格分析规模楼盘小规模楼盘300元品牌开发商小开发商300元荣德棕榈湾御锦城沁水新城恒大名都广厦水岸东方3600元3900元4200元4500元暖山康城浐灞半岛御锦城海航檀香园普华浅水湾西岸国际花园8）、目标客户群分析预计0910年片区放量加大一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度200820092010年浐灞半岛230万平方米浐灞半岛75万平米沁水新城一期2万平方米荣德棕榈湾18万平方米沁水新城二期10万平方米恒大9万平方米恒大52万平方米普华浅水湾64万平方米106万160万400万暖山康城7万平方米23万平方米御锦城一期12万平方米御锦城二期300万平方米水岸东方一期8万平方米水岸东方二期13万平方