南昌某住宅小区建设项目可行性研究报告

目录一、总论4（一）项目背景41、项目概要42、开发商概况43、可行性研究报告编制依据4（二）项目概况51、项目用地52、建设规模53、主要建筑条件54、项目总投资及融资方案55、综合技术经济指标5三研究结论6（四）该项目住宅部分的团购合作关系8二、市场分析与需求预测9一南昌市概况及经济发展基本情况9（二）市场分析101、宏观经济分析102、区域房地产市场分析13（二）目标消费群体及价格定位171、本项目的目标消费群体172、项目楼盘价格17（三）项目优劣势分析171、项目与周边楼盘对比的优势和机会182、项目的劣势和挑战19三、小区规划20（一）项目整体规划20（二）总体平面布置20（三）用地平衡21（四）住宅设计21（五）交通及停车系统23（六）绿化景观设计23四、工程设计方案24（一）建设标准24（二）主要建设内容及规模24（三）工程方案251、主要建筑设计252、总图规划设计253、规划设计总体框架26五、环境保护与节能271、项目场址环境现状272、环境质量标准283、施工时的环境影响及解决措施284、营运期的环保措施305、节能系统32六、项目公用配套工程与消防33（一）劳动安全卫生管理33（二）公用配套工程33（1）给水33（2）排水及去向33（3）供电设计33（4）燃气34（5）垃圾收集34（6）智能化设计34（三）消防34七、组织管理35（一）组织管理35招投标管理35（二）物业管理内容351、前期物业管理352、物业管理公约363、物业管理委托合同36八、项目实施进度37（一）建设工期37（二）项目实施进度安排37（三）项目实施进度表37九、投资估价及资金筹措38（）投资估算依据38（二）开发建设投资估38（三）项目投资与筹资计划381、项目投资计划382、资金筹措计划39十、财务分析41（一）财务评价基础数据与参数选取411、项目计算期及财务基准收益率41（二）开发成本费用41（三）盈利能力分析41（四）不确定性分析421、敏感性分析422、临界点分析42（五）财务评价结论42十一、社会评价44（一）社会效益分析44（二）项目风险分析44（1）政策风险44（2）市场风险44（3）资金风险45（4）工程风险45（5）社会风险45十二、研究结论与建议46附表47一、总论（一）项目背景1、项目概要项目名称XX居住小区项目开发商南昌XX发展有限公司设计单位江西省XX建筑设计有限公司项目建设地点南昌市2、开发商概况南昌XX发展有限公司（原名南昌机械有限公司）于92年成立，企业总资产投资近六仟万元，其中有土地15亩；厂房、办公楼、仓库、食堂等配套用房；水、电、路、绿化、下水道等配套设施投资；生产所需固定设备及技术投资；职工近100人，平均年生产5000万元，累计创税3000万元。为了配合南昌人民政府将“迎宾大道打造成商贸一条街的整体改造工程”拟将工厂迁入小兰工业园，计划征用土地50亩，投资8000万元，在原有产品基础上新增集群抄表系统产品，预计建成后投产可实现年产值11亿元人民币，并且每年将以30以上速度递增，年创税800余万元以上，地方政府将此项目列入重点招商引资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了一系列优惠政策。如将地块容积率提高，通过综合开发此项目补偿企业应搬迁新建厂房而造成的经济损失。3、可行性研究报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）江西省南昌市城市总体规划（20062020）；（4）南昌市统计年鉴（20062008）；（5）开发商提供的项目规划与建筑设计方案资料；（6）开发商提供的其它相关资料；（二）项目概况1、项目用地本项目用地位于江西省南昌市南昌市迎宾北大道旁。该用地南北约320米，东西约86米，面积197399平方米，地势西高东低,基地东南北三面现存有居民楼，西临迎宾北大道。2、建设规模本项目总用地面积197399平方米，总建筑面积846336平方米。其中计算容积率面积761956平方米、不计容积率总建筑面积8438平方米、建筑占地面积73516平方米。该项目为集住宅、商业、停车等功能为一体的大型民用建筑,本工程包括4栋18层住宅楼（1、2、3、4楼）、2栋23层住宅楼（5、6楼），临街2层商业用房及一个1层的地下车库。小区规划居住总户数474户，按户均35人计，约2800人，机动车停车位为289个。3、主要建筑条件（1）场地位于江西省南昌市南昌市，西邻迎宾大道，交通极其方便。（2）南昌市城市规划办公室已将该地块规划为商住和车库用地，南昌市人民政府出具了国有土地出让证。4、项目总投资及融资方案估算项目开发建设投资为885507万元，其中土地费用802万元，前期工程费用20万元，基础设施建设费80万元，建筑安装工程费669177万元，开发间接费20万元，管理费用228万元，利息1773万元，销售费用210万元，开发期税费78万元，其他费用156万元，不可预见费392万元。估算项目总投资为885507万元。本项目的投资来源包括自有资金3630万元、销售收入再投入1225万元、向银行贷款4000万元。5、综合技术经济指标综合技术经济指标项目数量总用地面积197399总建筑面积846336计容积率总建筑面积761956住宅建筑面积67096590平米以下户型470256701其中90平米以上户型200709299其中商业建筑面积90991不计容积率总建筑面积8438地下车库建筑面积7437其中其中架空层建筑面积1001容积率386建筑占地面积73516建筑密度372绿地率251住宅总户数474户90平米以下户型636户其中90平米以上户型162户机动车停车位289个地下停车位191个其中地面停车位98个三研究结论（1）近年来，南昌市在社会经济持续快速发展的同时，其城市化建设也取得了显著成绩。南昌市作为省会南昌的南大门，省城近郊，全市已形成一个公路四通八达、航空、水路、黄金十字铁路枢纽等齐全的交通运输网络。2005年，第三产业实现增加值3817亿元，比上年增长153，“十五”期间年均递增153。房地产业快速成长，2005年新开工商品房建筑面积13456万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升。社会消费品零售总额245亿元，比上年增长155，“十五”期间年均递增1949。中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。2005年，地区生产总值比上年增长1993，“十五”期间年均递增1539，全市财政总收入比上年增长336，年均递增216，全社会固定资产投资比上年增长612。市域经济综合实力排名全省第一，基本竞争力迈入全国A级行列。经中国社科院等三家权威机构联合评审，该市位居全国最具投资潜力中小城市15位。2005年，全市总人口9173万人，其中男性4825万人，女性4348万人；非农业人口1612万人。2005年，出生率137；死亡率374；自然增长率996；人口呈上升趋势。在南昌市经济建设突飞猛进的状态下，本项目的完成能很好的解决南昌市及周边地区人口的居住问题，为南昌印钞厂工会提供良好的居住条件；项目中的商铺能带动该片区的商业经济，为本项目的住宅部分提供了方便的商业消费并提升了住宅房地产的自身价值；项目中的车库部分也能安全方便居民在日常生活中停车，并完善项目居住功能和提升项目的总体价值。（2）“XX居住小区”位置极为优越，交通极其方便，该地在连接南昌市区和南昌市的一条黄金大道迎宾北大道旁；周围三面临生活区住宅及附属用房等，一面临街；周边各类市政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够感受到真正不一样的都市生活。该项目已与目标消费群体签订了团购协议，项目竣工验收后住宅房地产部分即可销售一空。项目的商铺部分全部临街，已与南昌市政府有关部门签订了相关协议，取得了南昌市政府的大力支持，在取得预售许可证后即可进行汽配行业的招商，再加上项目的住宅部分以及周边已有的居住小区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。（3）南昌XX发展有限公司是南昌市当地的房地产开发公司，“XX居住小区”是公司很重视的一个开发项目。该项目由公司中、高层房地产开发经营经验丰富的管理人员操作，配以先进的经营管理理念和合理的营销手段，实现项目的顺利开发。（4）有财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为117，高于设定的基准收益率，项目有较大的投资吸引力。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现项目的赢利目标将是完全可能的。（四）该项目住宅部分的团购合作关系该项目“XX居住小区”由住宅和商铺两部分组成，是项目的开发商南昌XX发展有限公司和南昌印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该项目；由南昌XX发展有限公司进行项目的开发与项目商铺部分的销售；待项目竣工完成后，按照南昌XX发展有限公司和南昌印钞厂工会共同签订的团购协议，由南昌印钞厂工会团购除开发商南昌XX发展有限公司自留的十套外的住宅部分；最终完成该项目的开发、建设、销售。二、市场分析与需求预测一南昌市概况及经济发展基本情况南昌市历史悠久，素称江西“首府首市”，迄今置市2200多年。我市位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经1154911619、北纬28162858之间,是省会南昌的南大门。境域总面积168362平方公里，全市辖16个乡镇和向塘省级开发区、南昌小蓝经济开发区，总人口9173万人。南昌市是省会南昌的南大门，省城近郊，市城离市区中心仅18公里。全市目前已形成一个公路、航空、水路、铁路等齐全的交通运输网络。公路四通八达，、国道、温厚高速公路穿境而过；京九铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使南昌市成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站；赣江、抚河在境内交汇，航道可通长江各口岸；市城离昌北机场25公里。南昌市交通便利，京九、浙赣、皖赣等铁路穿越市境，以6小时行程对接长珠闽三角洲等发达地区。境内有全国第二、江南第一的向塘铁路货运编组站。市城距市中心仅15公里，距昌北机场仅30公里。近几年来，我市紧紧围绕拼争全国“百强市、文明城”两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场，坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化、城镇化、农业产业化齐头并进，市域经济呈现出速度加快、质量提升、结构优化的良好发展态势。2005年，全市总人口9173万人，其中男性4825万人，女性4348万人；非农业人口1612万人。2005年，出生12568人，出生率137；死亡3432人，死亡率374；自然增长人口9136人，自然增长率996。2005年，全市GDP实现1075亿元，增长1993财政收入完成718亿元，增长336，地方财政一般预算收入完成447亿元，增长346；市域经济综合实力位居全国A级、全省第一。经中国社科院等三家权威机构联合评审,我市位居全国最具投资潜力中小城市第15位。2005年，第三产业实现增加值3817亿元，比上年增长153，“十五”期间年均递增153。房地产业快速成长，2005年新开工商品房建筑面积13456万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额245亿元，比上年增长155，“十五”期间年均递增1949。2005年末金融机构存款余额724亿元，贷款余额542亿元，中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。2005年，全市实际利用外资121亿美元，实际利用内资34亿元，分别比上年增长20和36。“十五”期间累计利用外资302亿美元，利用内资9906亿元，引进内外资项目542个，其中世界500强、国内200强项目2个，知名品牌项目2个，投资超亿元项目45个。2005年完成出口创汇3200万美元，比上年增长2048，自营进出口企业发展到25家。外经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地市。个私民营企业完成总产值2166亿元，实现增加值723亿元，利税144亿元。承办了全国性市域经济发展论坛，先后与全国11个市（市、区）建立友好合作关系。（二）市场分析1、宏观经济分析2008年房地产市场全年维持衰退态势，始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征房屋交易量持续下降2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。111月，商品房销售面积4914838万平方米，同比减少183，增幅减少488个百分点。其中，现房销售面积为1371696万平方米，同比减少194；期房销售面积为3543142万平方米，同比减少179。商品房销售面积降幅逐月增加，由12月份的42降为111月份的183。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为1359993万平方米，同比增加153；其中，商品住宅空置面积为同比增加229，增幅比3月底增加335个百分点。房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年110月房地产开发企业购置土地面积为2959642万平方米，同比减少56，增幅比去年同期减少225个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积1934391万平方米，同比减少25。2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。111月，商品房新开工面积为8428951万平方米，同比增长54，增幅比去年同期减少175个百分点；商品房施工面积为25493614万平方米，同比增长177，增幅比去年同期减少53个百分点；商品房竣工面积为3508423万平方米，同比增长61，增幅比去年同期减少24个百分点。房价出现近10年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨647，涨幅比2006年下降11个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨707和62。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降03，其中新建商品住房和二手住房分别下降07和02，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌12。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。14各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨08、环比上涨03、环比下降01和环比下降13。加大住房保障建设2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。111月，别墅高档公寓投资额为172004亿元，在商品住宅投资中的比重为65，下降09个百分点；经济适用房投资额为81937亿元，同比增加182。2008年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金68亿元，比去年增加17亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，12月份，国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。经济适用房的大规模建设将会影响房地产市场上商品房的销售，会降低房价，对非经济适用房的住房来说是威胁。2009年房地产市场运行趋势商品房屋空置面积会有较大幅度增加2006年和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20的较大增幅，按照建设周期推算，2009年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2008年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20，决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长2008年2季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，2009年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，受存货增加的影响，2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。房地产开发企业并购重组将会增加2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60的资金供给源国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。2009年房价将会止跌企稳短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量80后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年3季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，预计2009年下半年房价将会止跌企稳。2、区域房地产市场分析南昌市的房地产市场分析自07年底国际金融爆发后，国家进行了一系列的宏观调控打压房价，整个房地产市场低迷，南昌市区的房价自08年7月后相继开始下降；但是，08年10月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税、营业税、印花税、土地增值税、城市房地产税等税费，其中90平方米以下住宅的税费优惠力度就可以达到3，其五年以内住房转让55的营业税予以减免，均在一定程度上降低了南昌市居民购房负担，提高了南昌市居民住房支付能力。国务院131号文中指出，2009年到2011年，南昌市平均每年新增5万套经济适用住房。2007年经济适用房竣工套数约为4万套，如果新增5万套经济适用房，则经济适用房的建设总量将为往年的1倍多，今后三年各年经济适用房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到30左右，而近三年来该比例一直在10左右；经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的5提高到近20。南昌市经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生一定的“挤出”效应。当前，房地产市场已经出现供大于求的状况，落实90/70政策中新建的大量中小户型住宅将陆续进入竣工状态，这种时候南昌市大量供给经济适用房，显然不利于这些普通住房的消化吸收，从而加剧南昌市房地产市场的调整幅度。即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前南昌市房地产市场的衰退态势。受需求市场低迷的影响，南昌市房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长，受此影响，2009年南昌市房地产企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，南昌市房地产市场受存货增加的影响，2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009年南昌市房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，南昌市房地产开发企业60的资金供给源国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款都紧缩，企业资金链条日益紧张，部分中小企业面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。南昌市的房地产市场分析近年来南昌市内大量新建房地产项目，仅2005年，南昌市第三产业实现增加值3817亿元，比上年增长153，“十五”期间年均递增153。房地产业快速成长，新开工商品房建筑面积13456万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额245亿元，比上年增长155，“十五”期间年均递增1949。2005年末金融机构存款余额724亿元，贷款余额542亿元。从2005年到2008年商品房的建筑施工面积和销售面积逐年上涨，南昌市房地产市场的住宅和商铺供应量也在逐年上涨。随着房地产的住房市场在南昌市打开后，百货商场等零售业和餐饮等服务业也相继进入南昌市，为南昌市的建设添砖加瓦，为南昌市的住房增加了配套设施。南昌市的住房消费者已不再拘泥于南昌市本市的居民，更辐射到南昌市区的居民去南昌市投资买房，南昌市住宅和南昌市住宅相比的优势有面对南昌市区高价且随时可能下跌的房价，不如买南昌市只有南昌市区房屋单价一半的住房；南昌市的房地产开发还只是起步阶段，投资购买南昌市的房产有很大的投资获利空间；南昌市环境优美、祥和、宁静，湖泊众多，空气清新，没有都市的喧嚣，好似世外桃源，是都市人休闲度假的好去处；由于较低的房屋单价，使得房地产开发商可以扩大套房的建筑面积，这样消费者既可以获得大面积的住房使用面积，又可以获得更大面积的小区活动空间；拥有在南昌市区不能获得的居住感受。这吸引了近年来很多南昌市居民和想要在南昌安居乐业的人到南昌市购置房产用于居住或投资，增加了南昌市的住房需求。商业建筑的供应分析项目的商业部分在政府的大力支持下专门用于汽配的招商，形成商业汽配一条街。南昌市内虽然已有了一个较大规模的洪城汽配市场，但也远不能满足全南昌市的汽配需求，该项目的商铺全部临街，是汽配的理想商业用地，并且与洪城汽配市场呈犄角之势，满足了南昌市剩余汽配市场的需求。可见，项目商业部分的建设和招商完全符合市场的需求，是可行的。需求群体分析南昌市和南昌市内对住宅的刚性需求消费者，这部分人群负担不起南昌市区高昂的房价，就选择南昌市周边地区的较低房价楼盘购买楼房。多为在南昌市内有较稳定工作，有一定的经济基础，想要在南昌市安家落户的人群。需要购买第二套房居住和投资的消费者，这部分人群已有了一套住宅，拥有较高的社会地位和较好的经济基础，多数已拥有了自己的核心家庭，希望购买住宅提供休闲度假功能或进行投资。商铺的需求分析项目的商业部分做成汽配一条街，随着南昌市经济发展、房地产的开发和建设增加了南昌市内的交通流动量，也增加了对公共配套的需求，汽配市场的需求逐渐大于供给，可见汽配一条街的规划符合南昌市市场需求。结论经过以上的市场分析可以看出，国家近期的宏观调控有利于房地产开发，促进了房地产市场的交易，虽然07年以来，我国大多数一、二线城市的房地产泡沫使房产价格下跌，但对房产开发处于起步阶段的南昌市而言房产价格影响不大。南昌市内没有经济适用房，有南昌市区和南昌市大量的房地产刚性需求作支撑，房地产前景十分可观；南昌市的房地产市场处于上升趋势，刚性需求偏向于南昌市这样的低价房，投资者偏向于低价有投资空间的房产；南昌市房地产市场的供求双方都有需求，因此本项目的开发能增加南昌市房地产市场的供应量，促进南昌市的建设，为居民提供良好的居住空间，既符合市场需求又能加大南昌市的基础设施建设。XX住宅小区项目的开发商已与南昌市印钞厂工会签订了定购合同，项目的住宅部分开发商只留下十套，剩余部分待项目竣工后全部销售给南昌市印钞厂工会。因此，项目住宅的销售不成问题，商铺部分的招商也符合市场需求。因此该项目是一个在市场上可行，符合规划建设的优良项目。（二）目标消费群体及价格定位1、本项目的目标消费群体根据南昌XX发展有限公司与南昌印钞厂工会签订的XX商品房团购合作合同，本项目一经竣工验收，住宅部分除南昌XX发展有限公司自留10套住宅外，其余住宅能全部销售给南昌印钞厂工会，工会会把项目住宅分配给已出资金参与团购的南昌印钞厂职员。项目的商业店面已与南昌市相关部门签订了协议，在本项目取得预售许可证后即对汽配行业进行招商，把本项目的商业部分做成具有特色的汽配一条街。商铺的目标销售群体汽配连锁店经营汽配的私营个体户有意投资的投资商汽配经销商本项目的地下车库部分出售给居住居民或本项目的商铺业主，地上车位为公共使用车位。2、项目楼盘价格根据南昌XX发展有限公司与南昌印钞厂工会签订的XX商品房团购合作合同，住宅部分的出售均价为2580元/。据网络调查，普遍认为南昌市房价偏低，大多数人有意购买。南昌市房地产的房价确实偏低。建筑材料每年都在涨价，有时高达20；土地成本更是成倍涨价，这些成本上的涨价是最现实也不可避免的事情。还有劳动力成本的增加等等；这使房价只能上涨。南昌市的经济建设和房地产还处于起步阶段，因此购买南昌市的房地产具有很大的保值增值空间。本项目楼盘的商铺价格定为均价4000元/，价格在南昌市属于中等水平，与南昌市周边商铺比较，较具有竞争力。（三）项目优劣势分析1、项目与周边楼盘对比的优势和机会本项目在繁华都市南昌市的南昌市内，这里没有繁华都市的喧嚣与嘈杂、也不似宁静的郊野般沉寂与哀怨。项目的规划设计把都市生活的激情、浪漫和郊野的宁静、闲适精心聚拢在这一地块上，大手笔的空间处理、细腻独到的细部、舒适的空间构架、文明的场所内涵、流畅清新的布局、合理的交通组织，使得中心绿化与各景点紧密的联合在一起，居住空间安静的坐落在园林绿化当中，使项目华章异彩。项目中有6栋1823层高的高层住宅，彰显了时代气息，改善了人居环境，提升了人文价值，使项目在南昌市很具有竞争潜力。与南昌市政府相关部门签订协议并取得了政府大力支持将把项目的商铺部分全部用于汽配行业的招商，形成一条南昌市的特色汽配商业街；既全面了南昌市的公共配套，也形成了南昌市前所未有的特色汽配商业街，还提升了南昌市的自身形象和项目的特色、价值。住宅中90平方米以下的住宅占本项目住宅部分的80，大量的住宅套房以小户型为主，既符合了政府提倡的小户型，又大大降低了整套住宅的房价；在现如今房价大跌、消费者持币观望的时期，买整套房总价较低的小户型在房地产市场中是一种时尚，而且无论在房地产市场的低迷期还是暴利时期，小户型都会是房地产市场的宠儿。项目的东、南、北三面与住宅区相邻，这使其与相邻住宅区形成了一个大型整体住宅区,小型住宅区之间互相弥补、互相影响、互相提升居住价值，从而提升了项目的居住氛围和居住质量，也提高了本项目的整体居住价值。该项目在连接南昌市和南昌市区的黄金大道迎宾大道旁，并对着迎宾大道设有三个出入口,使该项目的交通环境优越，从该项目到达南昌市繁华市中心车程不足一小时，到达南昌市区车程不足半小时。良好的交通环境，时尚的建筑结构，物美价廉的小户型，人性化的布局规划，与周围居住环境的良好衔接，再配以特色的商业街，整个项目与周边的楼盘相对比，不仅适合舒适的居住，而且独具特色，很具有市场竞争力，前景十分可观。该项目周边的楼盘也有很多开发了商铺，商铺的价格与本项目商铺的价格一样，项目的价格具有竞争力。除以上优势外，本项目还具有以下优势宏观形势好，08年10月以来出台的两次房地产救市政策，在一定程度上降低了南昌市居民购房负担，提高了南昌市居民住房支付能力。符合城区规划楼盘类型满足市场需求交通方便规划合理的小区布局，绿化优良发展前景和升值空间较大2、项目的劣势和挑战离市区中心不近，公共配套设施不够完善，不如市中心居住方便；但是项目所在地安静、空气清新、交通方便。受金融风暴的影响，整个房地产市场低迷，市场上出现了供给大于需求的现象，价格下跌，未来价格也不太可能上涨；好在项目已经签了团购协议，并在协议中约定了房产均价。房地产市场竞争激烈，项目周边建设了大量的新楼盘，还有大量的在建楼盘与南昌市内的存量楼盘，将于本项目形成激烈的竞争。三、小区规划（一）项目整体规划项目整体规划以生态性、休闲性、人文性为主题，营造主题社区以革新的、原创的、诗意的现代建筑来塑造城市体现生态、信息、人性空间的模糊功能区项目总体规划理念强调全区建设的整体性，统一规划，形成统一整体；以“以人为本，健康生活”为宗旨；自然而安静的记住生活使人们追求和向往的，把大自然的绿叶成荫、鸟语花香带入千家万户，融入人们的日常生活是本规划建筑设计最显著的特色；以建立独具特质和与自然亲和的人文环境，并注重居住文化氛围的设计，把绿色空间引入小区设计中；在整体布局的基础上开发，在兼顾整体性的同时强化组团规划的既可以分又可以和双向性；以环境建设为重点，充分利用规划区块范围内的自然环境，充分利用环境和较大的开发规模，全方位营造居住环境；住宅建筑、汽配一条街具有鲜明的时尚特设和时代气息，将居住空间安静的坐落在园林绿化当中，创造了良好的归宿感，明确的向心力和舒展明朗的场所精神；在整体风格协调的前提下，各组团具有清晰地可识别性，单体建筑具有一定的差异性，尤其是资源分享尽量均好。（二）总体平面布置该工程基地南北约320米,东西约86米,面积197399平方米,地势西高东低,基地东南北三面现存有居民楼。本方案设计通过与地形有机的结合,采用流畅清晰的布局,合理的交通组织,采用最佳日照和朝向的原则来组织总体空间布局，建成后将与南昌印钞厂现职工住宅形成整体小区,西临迎宾大道,其它三面临生活区住宅及附属用房。整个住宅小区总共6栋1823层高层住宅，西临迎宾北大道、沿街由南至北依次排列，分别为1、2、3、4楼拟建18层，5、6楼拟建23层。沿街设计了二层的商铺,而将居住空间安静的坐落在园林绿化中,创造了良好的归属感,明确的向心力和舒展明朗的场所精神。本小区沿迎宾大道设三个出入口，小区内停车采用宅前停放与集中地下停放相结合，地面机动车停车位98个,地下停车位191个。地下车库结合人防工程设计布置在地块北端。综上所述，该项目的建设强调了人性化住宅小区的规划设计，流畅清晰的布局,合理的交通组织,使得中心绿化与各景观节点紧密的联合在一起。运用当地常用的表现形式，同时加入具有特色的东西，形成一个独一无二的XX居住小区。充分体现了以人为本的设计思想，小区内实现了人车分流，绿化覆盖系数为251，项目建成后小区将处于绿化环抱中，与周围环境相协调。因此，项目总平面布置较为合理。（三）用地平衡规划用地平衡表项目面积（）占规划用地比例（）项目总用地197399100其中建筑基底面积75316372总绿地面积495472251道路及地面停车用地面积537858282其他用地面积187595（四）住宅设计住宅设计融入了卫生防疫、环保、节能、智能化和无障碍设计。小区内共新建6栋1823层住宅，住宅总户为474户，90平米以下小户型面积占住宅总面积的701，每户建筑面积平均约74平方米，90平米以上户型面积占住宅总面积的299，每户建筑面积平均约124平方米。该小区住宅层高均为29米。第一、二、三、四栋栋楼地上有一层15米高架空层，标准层18层；第五、六栋楼地上有一层28米高架空层，标准层23层，地下有47米高地下室。小区沿街设两层商业服务网点,一层层高44米,二层层高36米每个商业服务网点内有楼梯上二楼,每个商业服务网点有独立卫生间。小区规划布局中高层建筑之间最小间距为13米,与周边多层建筑之间最小间距9米。且小区内设有4米宽消防车道,转弯半径最小处12米,回车场最小12米12米。卫生防疫住宅采用全明设计，均可自然通风采光，房间内窗地比起居室、厨房均大于1/7，楼梯间大于1/12；厕所内设备按规范规定设计，每户均考虑洗衣机位置，楼内水箱采用不锈钢产品/土建水池水箱内部贴白色瓷砖，保证水质。环保设计污水与废水室内污废水分流；室外直接进入城市污水系统，或经过消毒后进入城市污水管道。废气厨房设置防回流垂直排烟油道，在屋顶设无动力风帽排放废气，以防止交叉回流，厨房设水平排油烟道，热水器废气直接排除墙外，废气与脱排油烟机严格分开。地库换气通过管道在绿化内放散。噪声与振动控制各专业设备使用低噪音，设备基础采用隔振处理。接口采用软接口。对于机房，内墙面采用吸音墙，设吸音顶，对外采用隔音门。一般外门窗采用中空玻璃。环卫设计垃圾收集方式采用生活垃圾真空管道收集系统。劳动保护本小区设计全部选用经过劳动保护部门认可的电梯。防雷措施，高层建筑屋顶除设避雷针外，设备按规范采取防雷措施。安全保卫总平面上考虑小区总体保卫工作，设有围墙、门卫等设施。每栋住宅首层入口设有防盗总门，每套住宅均采用防盗功能的分户门，分门户上不开气窗。底层对外廊的外窗加防护栅栏，沿道路的阳台做封闭式。建筑外墙装饰物的设置避免有利于窗外攀爬。访客对讲系统、电视监控系统、防盗报警系统、手动报警系统、煤气泄漏报警系统等设施采用住宅智能化设计。无障碍设计本项目的总体及各类建筑的以下范围按无障碍原则进行设计小区内各级人行道，各级中心绿地，儿童及老年人活动场地，设置电梯的住宅的首层路口，入口平台，侯梯厅，电梯轿箱，公共走道，营业或服务区域。（五）交通及停车系统本小区沿迎宾大道设三个出入口，车行系统呈环状,并与造币厂生活区现状道路连接,4米宽的车道环绕小区,最大限度地减少车行道路对小区居住秩序和居住环境氛围的干扰,紧扣”以人为本,健康生活”的设计主旨进行设计。小区内停车采用宅前停放与集中地下停放相结合，地面机动车停车位98个,地下停车位191个。地下车库结合人防工程设计布置在地块北端。（六）绿化景观设计本小区中心绿轴系统是以一条自南向北的道路为主干，组团道路为树枝、组团绿叶，形成一株会呼吸生长的大树，勾起人们对原先场地上茂密植被的集体回忆。该小区的绿化绿地率251。绿化设计与环境设计紧密结合，功能上净化与调节基地内的空气质量，降低外界噪音，改善小气侯。采用点、线、面相结合的方式，合理搭配树种、建筑小品、草坪，小径，建筑等，形成优美的整体居住环境，提供居民良好的活动场地，让家家户户都有良好的室外景观。具体的设计原则是在各建筑出入口适当位置、中心区域等处设置观赏类树木，中心绿地作为居民休息、活动的主要场所及环境设计的重点，设有草坪，铺地，水景与丰富的观赏植物。道路旁种植树冠较大的乔木，夏季具有遮阳降温的作用，建筑东西北侧，适当种植常绿乔木，冬季可以适当阻挡寒风。建筑南面适当种植落叶乔木，帮助建筑形成冬暖夏凉的小气侯。四、工程设计方案（一）建设标准项目方案设计引用的标准及依据（1）城市居住区规划设计规范（GBJ5018093）（2）商业建筑设计规范（JGJ6290）（3）住宅设计规范（GB5000961999）（4）住宅建筑规范（GB503682006）（5）建筑设计防火规范（GB500162006）（6）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）（7）江西省城市规划管理技术导则（8）各工种工程设计的国家规范及地方规定（9）建设单位提供的设计任务书（10）南昌市城乡规划管理局提供的规划红线图及规划设计条件（二）主要建设内容及规模开发城市商品房761956平方米，用地197399平方米。项目主要建设内容见下表1幢住宅楼，住宅层高29M，地上有一层15M高架空层，标准层18层。2、3、4幢住宅楼，住宅层高29M，地上有一层15M高架空层，标准层18层。5、6幢住宅楼，地上有一层28米高架空层，标准层23层，地下有47米高地下室。沿街设两层商业服务网点，共两层，一层层高44米，二层层高36米，内有独立楼梯和独立厕所。幼儿园两个，面积2000平方米；医务所一个，面积650平方米；社区用房面积1100平方米。已建垃圾站，污水处理站。小区出入口一个；小区步行出入口一个；小区车行出入口一个；地下车库出口和地下车库入口各一个配套供水、供电、排水、通讯等公共基础设施及小区智能化系统小区绿化及景观工程（三）工程方案1、主要建筑设计本工程结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级；地基基础设计等级和建筑桩基设计等级均为乙级，地下工程防水等级为二级；据规定，本项目按一级耐火等级设计；据规定，本建筑抗震基本设防烈度为6度。本建筑为丙类建筑，按6度采用抗震构造措施；本项目地下一层布置战时6级二等人员掩蔽所，防护单元按甲类防空地下室进行设计，人防工程抗力等级为核6级、常6级。2、总图规划设计规划设计宗旨以人为本，健康生活，自然而安静的居住生活是人们追求和向往的，把大自然的绿叶成荫、鸟语花香带入千家万户，融入人们的日常生活是本规划建筑设计最显著的特色。规划设计特点设计以人为本社区为了创造一个和谐、和睦、愉快、其乐融融的社区，让现代都市的人回到社区、回到家就能感受到舒服、轻松。邻里之间愉快的交流、聚会。出入口设计公设三个出入口，人车分流，安全科学。在生态设计方面，本设计在尊重人性化居家的同时，将生态的规划理念融入到整个设计当中，本小区中心绿轴系统是以一条自南向北的道路为主干，组团道路为树枝、组团绿叶，形成一株会呼吸生长的大树，勾起人们对原先场地上茂密植被的集体回忆。绿化设计与环境设计紧密结合，功能上净化与调节基地内的空气质量，降低外界噪音，改善小气侯。采用点、线、面相结合的方式，合理搭配树种、建筑小品、草坪，小径，建筑等，形成优美的整体居住环境，提供居民良好的活动场地，让家家户户都有良好的室外景观。在交通及停车系统方面，本小区沿迎宾大道设三个出入口，车行系统呈环状,并与造币厂生活区现状道路连接,4米宽的车道环绕小区,最大限度地减少车行道路对小区居住秩序和居住环境氛围的干扰,紧扣”以人为本,健康生活”的设计主旨进行设计。小区内停车采用宅前停放与集中地下停放相结合，地面机动车停车位98个,地下停车位191个。结构清晰，布局合理以人为核心最大程度的关怀居民的各项生活需求，运营现代规划设计手法，创造结构清晰功能完善布局合理道路顺畅的规划结构。3、规划设计总体框架强调全区建设的整体性，包括功能布局、分期开发、住宅分布、道路系统、绿化系统、水系、活动空间分布与市政基础设施，统一规划，形成统一整体。在整体布局的基础上开发，使得中心绿化与各景观节点紧密的联合在一起，包括功能、规模与景观。本项目采用新的居住区设计思路，综合运用了生态学和城市设计理论的优秀概念，以建立独具特制和与自然亲和的人文环境，并注重居住文化氛围的设计，把绿化空间引入小区设计中。住宅建筑、汽配一条街具有鲜明的文化特色和时代气息。在整体分割协调的前提下，各景观具有信息的可识别性，单体建筑具有一定的差异特正，尤其是资源分享尽量均好。规划设计布局本规划与建筑设计方案以此为前提，在满足人与社会交往的同时，让休闲、文化、绿化环境成为居住空间怔怔的主题。满足不同层次既经济承受等要素的影响，从而进行合理的分区及布局。五、环境保护与节能1、项目场址环境现状项目所在区域是南昌市规划的居住区，同时也是重点发展的区域。项目所在地周边地块大部分为居民住宅区，无重大工企业污染源。项目周边500M范围内主要为居民住宅区，居民住宅区产生的污染物主要是生活垃圾、废水和废气，废水经处理后排入梅湖，小区所产生的生活垃圾经环卫部门集中收集后，送市政生活垃圾站，垃圾站废气的产生不会对小区居住环境产生影响。因此对该项目的影响甚小。从区域环境保护角度来说，该项目不在工业开发区，不会对健康人群有危害，周边的环境对此项目的建设也没有影响，所以说该项目的选址是合理的。项目所在地属赣抚冲积平原地貌，地势较平坦；场地岩土地震稳定性良好，无滑坡、泥石流、崩塌等不良地质作用存在。南昌市属亚热带季风湿润气候，雨量充沛，冬寒、春暖、夏热、秋凉，四季分明。多年平均降雨量1645MM，年最大降雨量为2356MM，年最小降雨量为10462MM，雨季集中在夏季，占全年总雨量的一半，春秋次之，年均气温1745,最冷月份一月,平均气温19；最热月份七月份,平均气温345；极端最低温度为94，极端最高温度为406。全年日照时数为19347小时，全处辐射量为11511CAR/CM2。无霜期较长，平均为276天，最长为330天，最短为229天，积雪日一般为1至8天，平均为5天，最长达19天。根据XX居住小区岩土工程勘察报告，场地勘察深度以内分布上层滞水及孔隙承压水。上层滞水主要赋存于素填土下部，受大气降水及生产生活污水补给，水量较小；孔隙承压水含水层为砾砂层，属强透水层。场地地下水对混凝土结构、钢结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性；场地土质对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢结构及钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。该项目所在地原来主要为荒沙地，评价区域内除少量人工绿化植物外，天然植被较少，无野生动植物资源。2、环境质量标准根据南昌市环境监测站南昌市环境质量报告书（编报日期2007年）对该区域空气质量监测数据表明，该区环境空气质量现状达到环境空气质量标准（GB309596）二级标准，区域内环境空气质量现状较好。根据南昌市环境监测站南昌市环境质量报告书（编报日期2007年），项目所在地的地表水环境质量现状达到地表水环境质量标准GB38382002中类水域水质要求，区域内声环境满足声环境质量标准（GB30962008）中的2类标准要求。该项目所在区域除少量人工绿化植物外