第一区域事业部－－方山g69项目市场背景介绍

第一区域事业部方山G69项目市场背景介绍第一区域事业部方山G69项目市场背景介绍2012530公司背景相关业务贸易和教育电子商务领域的领先者世界500强企业一个以有色金属、矿产品为龙头拥有多元核心业务国际化经营的大型集团公司相关业务贸易和教育电子商务领域的领先者一个以有色金属、矿产品为龙头拥有多元核心业务国际化经营的大型集团公司60年历史老牌国家大型企业集团中国上市公司100强的第8位2007年6月，中国五矿集团被国资委正式确认增设以房地产开发和经营为主业。公司注册6亿人民币。五矿地产立足香港，拓展内地，在南京、长沙、珠海皆有项目，整个五矿地产旗下企业更是拥有土地开发面积500万平方米，涵盖20余座城市。五矿地产MINMETALSLAND品牌BRAND母品牌（MOTHERBRAND）五矿地产MINMETALSLAND五矿地产品牌在南京的区域性推广可以借母品牌的强大托势逐步向市场进行推广。方山1、方山又名天印山2、它是传说中南京第一个被人工改造过的山，秦始皇凿山通淮泄王气，就是在这儿。3、与文人墨客结交。谢灵运、乾隆、王安石等。当年清乾隆皇帝弘历南巡经方山时，曾赋诗赞称“方阜常栖隐者流，秦淮经下水悠悠”。4、定林寺。梁朝时禅宗始祖达摩来中国坐禅，第一道场就设于下定林寺。佛教界有“南定林，北少林”之美誉。5、死火山，国家地质公园。方山山形独特原于它是距今1000万年前新近纪中新世时期一座火山。由于这座火山的典型性、代表性、完整性。紫金方山风水一线子午传承【金陵地脉】所在钟山与方山，一北一南；处于同一条经线上，两山有一个风水上的承应关系项目背景1、08年已经开始关注本地块，势在必得2、2012年1月28日拍的，以10亿元的底价拿下，折合楼板价5500元3、南京近郊山、水、低密度别墅、环境资源俱佳，近郊土地资源做好的别墅用地及项目。开发商原话规划设计要点江宁体育中心金陵科技学院晓庄学院海事学院弘景大道地铁方山格致路环山路项目周边环境拥有良好景观资源，紧邻方山地质公园。1环境状况西侧为方山地质公园，东侧紧邻雷丁TOWN低密度别墅社区，周边无高层建筑遮挡，视野开阔，居住环境好，但整体居住氛围不足。西侧能看见方山景观。毗邻湖景资源，自然环境优越。2空气质量大学城紧邻方山，周边环境宜人，绿化覆盖率高，空气质量良好。项目区位项目位于风景秀丽的方山风景区，自然条件优越项目经济技术指标基本经济参数位置江宁区科学园弘景大道以南地块土地面积1788182用地性质住宅用地70年容积率R102建筑密度28限高12米绿化率35楼面地价5483元/地块西侧临近天然湖泊，湖水清澈，原生态保留较好；地块不规整，南北两侧宽、中间与湖相邻较窄；地块内部落差较大，其中东高西低、南北两端为制高点，地势高低落差在最高10米以上。项目周边配套方山将军山本案绕城高速机场高速绕越高速宁杭高速二期外秦淮河百家湖九龙湖机场高速、宁溧路快速干道、宁杭高速三条快速通道15分钟直达主城；南京地铁1号线南延线延伸至大学城。交通纵贯线宁溧路快速干道地铁线项目周边配套南京工程学院金陵科技学院南京晓庄学院南京广电学院南京医科大学南京海事学院中国药科大学南京财经大学大学资源1、大学城体育馆2、南京工程学院3、方山风景区4、东方龙湖湾5、商业集中区6、江宁高级中学7、大学集中区8、技术科研区9、高尔夫球场本案“九玺台”案名释义1、“九”字意为天的最高处，多用来附会帝王，凸显项目的高端。2、方山有“九龙护印”、“九龙拜印”传说。九龙，指周边的九座山脉，如黄龙山、青龙山、赤山等。3、玺，取自方山，形似印章。4、台，观四方而高者曰台。取自说文。同时，五矿项目地理位置高于周边，意欲表达出其地势优势。外立面。细节仍在推敲深化中式官贵风格/皇家中式风格，中西参考项目苏州金科王府北京龙湖颐和原著产品定位产品风格中式风格外立面为石材产品定位产品风格产品定位产品风格营销背景主要节点6月份确定代理公司7月份进场8月份开始蓄客915日售楼处样板段样板房公开10月开盘营销目标年内销售目标810亿整体销售周期3年工程节点1标段9月份2标段10月3标段11月底12月初叠加212套，250万，5亿小高192套，价格08万，2亿平墅80套，300350，3亿楼王27套，8001000，3亿南区类独栋79套叠加148套4亿公寓240套策略背景高举高打，营销费用比较充分企划设计外包广告公司制作对销售速度要求较高需要市区江宁售楼处提报重点营销策略；营，也即大的营销推广策略；销，也即可执行、落地、切实可行的执行方案。展示条件及项目资源1、会所，地下一层游泳池、运动、健身设施；1楼用作售楼处，1200平米；2、3楼引进粤菜经营（25003000平米）。2、样板段（13万平米的环湖景观段，红线外景观。游艇或看房车去样板段）3、样板房562楼55顶楼，阁楼露台60西边户2套47西边户7楼提报重点营销策略；营，也即大的营销推广策略；1、项目起势2、品牌升华3、项目推广总纲、大策略提报重点营销策略；销，也即可执行、落地、切实可行的执行方案。1、销售模式的创新2、渠道拓展3、执行力比拼（如何在提报中体现）4、内外场联动5、蓄客策略、手段6、高强度、高素质人员配置竞争对手蓝风、中原、同策广合不动产、新聚仁第二部分南京别墅市场成交情况第一部分整体市场分析目录第一部分整体市场分析从全国范围内政策变化情况来看，楼市调控已经呈现出定向宽松、局部放松的迹象部分城市楼市政策微调一览表政策调整分类城市政策微调时间政策内容普通住宅标准调整北京201111252011年11月25日，可享受优惠政策普通住房标准调整；区位调整系数按照环线区域和方位不同分为七档2012年2月2日北京市住建委宣布新购经适房禁止上市出售。天津201202242012年2月1日天津上调普通住宅指导价格标准，指导价上调后，普通住宅范围扩大，相关交易税费将大幅缩减。2月24日宣布，天津市3月1日起再放宽住房保障准入条件武汉20111201放宽普通住房标准，中心城区单套住房总价标准由100万元提高到140万元，远城区单套住房总价标准由80万元提高到90万元。公积金贷款调整合肥20111201个人最高房贷额度由25万涨到35万，公积金家庭贷款额度由35万涨到45万。2012年2月13日，对于总投资在5亿元以上的大型商业综合体不含办公、写字楼、商品住宅和五星级酒店项目，按物业自持比例，在地价上给予五至七折优惠限购限价政策调整中山2012/1/22中山市上调楼市限价，将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元。上海2012/2/22外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房房产税缴纳门槛调整重庆2012/1/12提高高档住宅房产税缴纳“门槛”，由去年建筑面积售价9941元/平方米，提高至12152元/平方米财政补贴调整芜湖2012/2/9在芜湖市区购买自住普通商品住房（含二手住房），在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100的补助。另外，对不同面积的交易房源、不同学历的购房者，该市财政部门还将发放50元300元/平方米不等的购房补贴。但是新政策执行4天即被叫停扬州2012/5/7对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6的奖励；对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米以上、120平方米以下的，对购房人给予所购房屋合同价款5的奖励；对个人新购买的成品住房，建筑面积在120平方米及以上、144平方米以下的，对购房人给予所购房屋合同价款4的奖励公积金贷款调整南京2011/10/24一人最高贷款从20万元恢复到30万元，一户从40万元恢复到60万元扬州2011/9/30一人最高可贷30万元，一户最高可贷50万元厦门2012/1/21单职工缴交住房公积金的，住房公积金个人住房贷款最高可贷额度由原30万元提高到40万元；双职工均缴交住房公积金的，住房公积金个人住房贷款最高可贷额度由原60万元提高到80万元。可贷额度的计算公式由原按职工申请贷款时前12个月住房公积金缴交额的60倍提高到80倍。沈阳2012/3/1申请人一方缴存住房公积金，贷款的最高额度由过去的25万提高至30万，夫妻合贷最高限额由40万提高至50万。职工申请公积金住房贷款须满足的缴存时间从一年缩短为半年山东滨州2012/3/27滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万/15年提高至30万/20年。新政将于今年4月份实施执行。济南2012/4/1济南上调2012年职工住房公积金最高和最低缴存工资基数，最高缴存基数由12757元调至14652元。最低基数，部分区县从950元调至1100元。此次调整执行时间为今年4月1日至2013年3月31日。呼和浩特2012/4/1单身职工贷款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万南昌2012/4/17对购买普通住房的双职工（仅指夫妻双方）缴存户，适当放宽贷款最高限额，市城区增加10万元，南昌县、新建县、安义县、进贤县、湾里区增加5万元。2012年4月1日执行；2、2012年度住房公积金月缴存额上限为2300元，下限由原160元上调至260元，住房公积金缴存比例统一按照单位、个人各12执行。职工住房公积金月缴存额上、下限的执行年度为2012年7月1日2013年6月30日。郑州2012/4/20即日起，该市将公积金贷款最高额度上调5万元，市民最多可以贷款45万元。武汉2012/4/23单方缴存的职工购买90平方米以下一手房，最低首付由三成调低到两成；月按揭还款额从以前不能超过职工月收入35上升到45；以前需夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款，现在单方缴存人就可申请最高额度60万元。整体市场分析政策面；局部放松2011年，南京住宅市场在去年成交量大幅下滑的背景下继续下探，全市住宅上市60873万，上市量与去年基本持平；全市共成交住宅3656万，同比2010年下降26，成交量跌至历史最低点从供求关系来看，全年累计供销比达1661，供需矛盾突出，与去年同期的供销比仅为121相比，供需双方的市场地位倒置，市场向“买方”微妙转变从平均成交均价来看，2011年全市商品住房的全年成交均价为11825元/，同比去年的小幅上涨。临近年末，前期价格坚挺的河西等板块部分项目开始实质性降价促销，未来市场整体价格下滑已成定局2011年市场低位运行，价格受抑，全年累计成交住宅3656万方，月均去化304万方整体市场分析市场面；2011年悲催近期市场“杀跌回暖”，刚需楼盘以价换量，刚性需求阶段性爆发，热销持续性有待观察“金三”发力，由于部分刚性需求集中释放，3月成交量达到一年以来的最高值。作为传统的销售旺季，3月份供销量环比、同比均有较大幅度增长。其中上市面积环比增长173，同比增长54；成交面积环比增长119，同比增长216。3月仍然处于供不应求状态，楼市开始进入去库存化阶段。4月份成交排名，刚需楼盘占绝对主力时隔14个月，成交量首次突破60万方整体市场分析市场面；近期阶段性回暖排名项目名称板块销售面积万销售金额万元销售套数销售均价元/1威尼斯水城浦口3882810288140772432金地自在城城南2715226027526183253旭日学府街区浦口24531460178225959534东方红郡花园江宁16771409171816184035旭日上城浦口16031252770816378186仁恒江湾城河西152633674797111220617中海凤凰花园河西151237077676999245278绿地紫峰公馆江宁140315360595140109489世茂外滩新城城北132515010993661132510金色领域花园仙西12611298084612810296住宅本月可售量玄武2147白下649秦淮539建邺3557鼓楼2324下关1480栖霞4583雨花台3937江宁14430六合5663浦口9827全市491364月全市可售套数为49136套，与上月相比环比上涨2；本月市场江宁板块库存压力依旧较大，占全市的29，与上月相比增加了7；其次是浦口板块，占全市的20，比重有所增加；六合库存占比仍未12，可售有5663套，与上月相比略有下降；其他板块库存占比均在10以内。两江板块作为传统的供销大区，去库存压力巨大，江宁存量房全市第一整体市场分析区域层面；传统供销大区、竞争激烈聚焦南京别墅市场整体市场分析数据来源南京网上房地产（不包含溧水、高淳）20092011年，南京别墅市场上市量下滑，其中2011年上市量同比下降26；成交量逐年下降，2011年同比2010年下滑48，一方面受调控影响，另一方面也是对于别墅用地进行限制而导致的必然结果。成交均价近三年来逐年增长，2011年同比2010年上涨22，别墅为稀缺产品，价格的上涨趋势应为正常现象。受调控影响，20092011年南京别墅市场成交量逐年下降，2011年月均去化不足25万方2011年至今，南京别墅市场整体供大于求，月成交量多在2万方以下2011年1月至今，南京别墅市场上市4908万方，成交3446万方，月均成交215万方，供销比为1421。其中2011年9月份、10月份受江宁万裕龙庭水岸（内部认购项目）影响，供销价数据不能反应真实市场情况数据来源南京网上房地产（不包含溧水、高淳）整体市场分析2012年月均成交不足12万方，市场持续下行2012年1月随着春节的临近，南京别墅市场上市面积大幅增加；2月份上市量环比下降了95，成交量环比下降了224。虽然24月成交面积和成交均价都在逐渐的增加，但仍然受到调控和国家对于别墅用地进行限制的影响整体市场分析联排别墅供销占据市场一半以上，独栋别墅次之，叠加及双拼占比较少2011年1月至今，南京别墅市场供销主流为联排别墅和独栋别墅。其中联排别墅供销占比分别为63、73，其次为独栋别墅，供销占比分别为31、14，叠加和双拼别墅占市场份额很少。数据来源南京网上房地产（不包含溧水、高淳）整体市场分析各物业类型去化情况整体市场分析独栋别墅供销主力为400以上，联排别墅供销主力在200400之间2011年1月至今，南京别墅市场按面积段来看，200600为主力面积，其中独栋主力面积在400以上，联排主力面积在200400之间。数据来源南京网上房地产（不包含溧水、高淳）整体市场分析南京别墅市场独栋总价多在1000万以下，其中联排别墅占据供销主力位置，主力总价600万以下2011年1月至今，南京别墅市场按总价段来看，2001000万为主力总价，其中以联排别墅为主，独栋别墅供销总价以1000万以上居多。双拼别墅供销量均较少，400600万总价段成交量相对集中。数据来源南京网上房地产（不包含溧水、高淳）整体市场分析1月排名项目名称板块销售面积万销售金额万元销售套数销售均价元/1金地自在城城南014318278264128072保利紫晶山仙林01219457663162123玛斯兰德江宁01123643262326264九月森林江北010124329842240125溧都桂苑溧水0093408783343876卧龙湖风情小镇溧水008512636523148837钟鼎山庄城东008518896043222418柏悦澜庭城南006815667782229469龙庭水岸家园江宁00684122933608610东墅山庄仙林00628023592128402月排名项目名称板块销售面积万销售金额万元销售套数销售均价元/1保利紫晶山项目仙西022544219365196102上水园城南012521916534175083白马湖人居森林溧水012417199212138944万科金域蓝湾江宁008612350783143075银河湾卓苑城北007110057874141166龙池翠洲花园六合0066488173473687溧都桂苑溧水0062306098249248依云溪谷雅苑三期（南）仙西00622666211429519罗托鲁拉小镇江宁00697625621639910世纪天城溧水005956929680南京别墅市场2012年1、2月份成交前十别墅市场低迷，近期成交前十排名项目月均成交3套左右南京别墅市场2012年3、4月份成交前十3月排名项目名称板块销售面积万销售金额万元销售套数销售均价元/平米1溧都桂苑溧水0176912272651762栖园仙西017533403848190813上水园城南015427586095179324银河湾卓苑城北011115008396135615金地自在城城南01091424213130446钟鼎山庄城东009722534853231417保利紫晶山项目仙西008815702178648万科金域蓝湾江宁00589031152154659阳明山庄江宁0058190630313280010颐和南园江宁005411312972207814月排名项目名称板块销售面积万平米销售金额万元销售套数销售均价元/平米1保利紫晶山项目仙西026255944716213402栖园仙西0255514799910201823阳明山庄江宁011736202309704钟鼎山庄城东009622166213229845卧龙湖风情小镇溧水008212901683158306绿城玫瑰园浦口007316581226747紫园城东007211364362158168金地自在城城南0078597022123269加州城江宁006589866321384710世纪天城溧水006483461212972别墅市场低迷，近期成交前十排名项目月均成交3套左右整体市场总结受调控影响，2011年至今南京别墅市场成交量逐年下降，月均成交量不足25万方联排别墅供销占据市场一半以上，独栋别墅次之，叠加及双拼占比较少独栋别墅供销主力为400以上，联排别墅供销主力在200400之间南京别墅市场独栋总价多在1000万以下，其中联排别墅占据供销主力位置，主力总价600万以下别墅市场低迷，近期成交前十排名项目月均成交不足3套受调控影响巨大，南京别墅市场低位运行第二部分南京热点别墅项目去化情况分析根据城市距离、成熟程度、资源情况三个层级，南京目前有紫金山、三山、方山、三大热点低密度板块城市距离城市中心至别墅板块的距离成熟程度板块的别墅氛围是否形成资源情况板块拥有的自然资源竞争板块划分根据南京别墅的决定性参数方山板块三山板块紫金山板块别墅市场格局加州城2011年至今成交84套主力面积段联排320330独院420440主力总价段联排430550万独院8001100万起始总价联排410万独院780万月均销售48套去化情况加州城2011年1月至今共成交84套房源，月均去化48套价格水平联排主力总价段430550万，起始总价410万；独院主力总价段8001100万，起始总价780万近期优惠一次性付款98折，按揭99折，不接受公积金推盘动作2010年12月25推51套、2011年3月19推21套、2011年10月推8套、2012年2月推19套项目分析1、大学城板块标杆项目、市场口碑较好区域第一热点楼盘，联排和合院累计成交84套南京热点项目分析2011年至今成交20套主力面积段联排280320平米主力总价段联排400450万起始总价联排400万月均销售12套万科金域蓝湾去化情况万科金域蓝湾2011年1月至今共成交20套房源，月均去化12套价格水平联排主力总价段400450万，起始总价400万；近期优惠全款97折，纯商业贷款98折项目分析1、区域标杆项目、市场口碑较好2、蓄客形势较差、推按节奏缓慢2011年至今累计成交20套，蓄客形势较差、推按节奏缓慢，近期成交均价14307元/平方米南京热点项目分析伴山香槟园2011年至今成交11套主力面积段联排197256主力总价段联排340430万起始总价联排300万月均销售06套去化情况伴山香槟园2011年1月至今共成交10套房源，月均去化06套价格水平联排主力总价段340430万，均价1400017000元/平方米近期优惠一次性付款98折，按揭99折，不接受公积金项目分析产品品质较一般，虽为现房销售但去化仍不理想目前虽为现房销售，开发商号称捂盘，但主要是项目整体品质较差，虽总价较低，但去化形势依然较差，月均去化不足1套南京热点项目分析项目受“沐英墓”事件影响巨大，项目施工及销售停滞较长时间，2011年至今累计销售12套独栋别墅去化情况复地朗香别墅2011年1月至今共成交12套房源，月均去化07套价格水平独栋主力总价段8001500万，起始总价780万优惠情况全款98折，按揭99折项目分析1、资源较好，四期全部为独栋别墅，受制于“沐英墓”事件影响巨大复地朗香别墅2011年至今成交12套主力面积段独栋510830主力面积段（地上）独栋300540平主力总价段独栋8001500万起始总价独栋780万月均销售07套南京热点项目分析顶级高端项目，目前处于尾盘销售型，对本案参考意义不大玛斯兰德去化情况玛斯兰德2011年1月至今共成交8套房源，月均去化057套价格水平独栋主力总价段20002600万，起始总价2000万项目分析一线山景，江宁区老牌别墅项目，区域标杆2010年至今成交8套面积段独栋4201300主力面积段（地上）独栋380540平主力总价段独栋20002600万起始总价独栋2000万月均销售057套南京热点项目分析纯别墅社区，自身形象及产品力一般，去化速度为19套/月运盛美之国2011年至今成交33套主力面积段联排190240平双拼304312平独栋360640平主力总价段联排410460万双拼720800万独栋11001800万起始总价联排400万双拼700万独栋1000万月均销售19套去化情况运盛美之国2011年1月至今共成交38套房源，月均去化19套价格水平联排面积190240平方米，均价20000元/平方米，双拼面积305315平方米，均价25000元/平，独栋面积360640平方米，均价30000元/平方米近期优惠全款97折，按揭98折，送产权花园项目分析纯别墅社区，产品线丰富但产品品质一般南京热点项目分析项目少有推广动作，现场展示力较差，主要依赖自然资源及相对较低的总价，2011年至今未成交自然天城2011年至今成交0套主力面积段联排295343平双拼304455平独栋380676平主力总价段联排400480万双拼470820万独栋6501150万起始总价联排400万双拼470万独栋650万月均销售0套去化情况自然天城2011年1月至今未成交价格水平联排面积295343平方米，均价13600元/平方米，双拼面积304455平方米，均价16000元/平，独栋面积380676平方米，均价15000元/平方米近期优惠全款98折，按揭99折，送产权花园项目分析区位及自然景观