物业项目经理实操手册

核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袈羃芁蒃袇膆肃葿袆袅荿莅蒂羈膂芁蒁肀莇蕿蒁螀膀蒅蒀袂莅莁蕿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膇薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅蚂肇芁莁蚁螇肄芇蚀衿芀芃虿肂肂薁虿螁莈蒇蚈袄膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈螅螈羂蒄螄袀膇莀螄羂羀莆螃螂芆节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螀聿肇莂蝿项目经理实操手册如何提高物业项目总经理的能力水平随着物业管理相关法律法规的不断完善,业主维权意识的日益提高,物业项目经理的综合素质和管理水平也急需提升,不仅是整个物业管理行业持续、稳步发展的需要,随着物业管理相关法律法规的不断完善，业主维权意识的日益提高，物业项目经理的综合素质和管理水平也急需提升，不仅是整个物业管理行业持续、稳步发展的需要，而且是各级政府大力倡导构建“和谐社区、效益社区”的迫切要求。欣慰的是，深圳市物业管理进修学院已经全力以赴，召集业内专家投入物业项目经理专项培训的各项筹备工作。特别是，作为一名从事物业管理10多年的职业经理人，我荣幸的被邀请到进修学院，面对面与专家探讨物业项目经理培训的话题，深受感动和启发。物业管理从深圳起步，不断走向全国，并得到社会各界的广泛认同和赞誉，期间溶入了所有从业人员的大量心血和汗水。作为服务行业，科技含量不高、专业水准不齐、入行门槛较低等，这是大部分市民群众对物业管理的评价。近些年，在行业内接连推出了物业管理员、物业管理部门经理、物业管理企业经理系列上岗培训，加上国家劳动和社会保障部组织的初级物业管理员、中级物业管理员、助理物业管理师、物业管理师等职业资格统一鉴定，都是在短期内对从业人员上岗所需基本理论知识的培训和测评，没有实现提升从业人员特别是物理项目经理整体素质的目标。在日常的工作和交流中，我发现作为一个项目的负责人，在自我完善、自我充实的过程中，依然需要进修学院专业的培训和辅导。从当前的项目经理自身素质和培训需求综合分析，大致归结如下几个方面一、系统的行业法律法规培训。在物业项目经理队伍中，有大约60以上人员对行业的法律法规不熟悉，甚至只是大概的了解，具体的适用范围和对象、主要的章节和条款、详细的约定和处罚细则等，都是模糊不清。一个方面，项目经理本身所学的专业限制，另一个方面是在培训的过程中，学院的授课方式没有让他们完全的理解和明白，加上培训周期比较短，不常应用也容易忘记。要补充这个养分，除了项目经理自身加强学习外，更重要的是学院在培训的方式、方法上要更新，采取“以案说法”、实际案例讨论等，侧重点放在全面地了解和掌握。二、快速转变角色的培训。在行业内，我们不难发现许多的项目经理，都是从客服、工程、保安等部门的主管直接提拔任用的，他们从一个专业型的执行人员到一个通用型的管理人员，角色的转变也暴露出知识的短板和缺陷。深入进行分析，9JWKFFWVGTYMJG确认都没有问题后，开始表演表演时要掌控会场气氛，使整个场子有高潮迭起的感觉如果环节出了问题，要马上能够应变，使节目能够继续下去，而不是就此停顿节目结束后，感谢每个人的合作，同时检讨整个表演的过程需要改进的地方，如此一段表演才算正式收尾。项目经理的责任就是掌控全场，把这段表演完美无缺的呈现出来。不过太难了，执行过的项目的人都知道，首先客户的需求不容易了解，其次计划时间不够，再来执行时问题重重，等到收尾时只能草草了事。表演魔术可以事先演练，找出问题先解决，执行项目可没办法先来一遍。因此项目经理能不能够将未来半年、一年或二年如何执行及因应先演过一遍，就对项目的成功有很大影响了。而这就靠项目经理做计划的功夫。做计划其实是很烦人的事，相信每个人都有经验。必须考量有多少时间、要怎幺做、有谁可以做、技术上是否可以支持、关键技术是否可以掌握等，做到这个地步，恐怕早已是满身大汗。做个小练习取一张白纸，在纸的上缘首先将要交给客户的产品以树状方式画出来。然后在纸的中间，将如何做出这项产品的主要工作步骤56个即可，以流程图的方式由左至右用箭头连起来需要供货商供货或其它单位配合的部份，以分支的方式指向各主要步骤。上述步骤，就是整个计划的基础了。由上图，可以发展出细部的工作步骤及时间、所需的人力资源及预算需求、采购品项及合同商要求等。如何发展出这些细节，限于篇幅，尔后再论。这样还不够的。再取一张白纸，将执行这些工作步骤所可能产生的问题列出来。这个是很关键的步骤，列的愈多，将来临机处理的状况愈少试想如果项目执行过程中可能发生100个问题，你能事先考量到99个，你只要去担心那突然出现的1个但如果你只事先考量到1个，那结果可就不得了了。这些问题，就是你要先期处理，以减少处理意外状况的时间。二张纸，一个计划的框架就成形了。这样其实还不足以执行项目，项目经理总结出最起码项目经理先将整个项目执行过程大概想了一遍就有如魔术师先行彩排一样，同时也建立一个以后细部计划的基础。由以上的练习来看，做计划并不难，重点在于去不去想，去不去做。3要能够预测结果日前一个朋友赴美，飞机误点，航空公司没有宣布会担误多久时间，因此在机场枯坐了三个钟头。搭乘那班班机的乘客，有的人需要转机，有的人有亲友在目的地机场接机，有的人初次访美。此时在机场看到每个人都是焦虑的眼神，焦虑的原因在于他们无法知道误点多少时间，所以没有办法控制之后的行程。你的项目是不是也是如此计划是想，执行是做。真的去做的时候，碰到需求、能力、技术、管理、人力等问题，都会影响到执行效果。虽然最后都可以完成，但是如果无法推测完成的时间、成本及产出，项目经理就像是那些旅客一样彷徨无助。所以项目经理除了要会做计划之外，还要能综合研判情势，预测项目时间、成本及产出的结果。以一个一年的项目来说，开始之后，项目经理人就负了成败责任，所有的压力都落在项目经理肩上。每天项目经理要想的，不应该只是谁的问题要怎幺解决，今天的日子要怎么过，而是一年后的今天，我是否可以将客户要的东西按时交付、公司的项目盈余目标可以达成、今天无法达成的，剩下的时间里我应该怎么处理才能达成。所以总的来看，项目经理不仅要做MICROMANAGEMENT细节管理，同时还要做到MACROMANAGEMENT总体管理。而要做到MACROMANAGEMENT最基本的作法就是从全面预测项目结果，并且采取各种因应作法。要如何预测结果今天工作延误，明天也会延误，后天也照样会延误，以后到底要如何补回来呢传统的项目经理在现在这个时点是没有概念的，结果是到项目要结束前才在赶工，到那时候才发现所要花的钱早就把利润吃光了。比较好的作法是今天发生问题了，找出原因，评估这个问题如何解决。如果一定得增加时间及人力，那幺假设今天这个工作得延长二周，照着时程表推下去，所有相关工作，包含对人力资源、合同商、成本的影响为何都要找出来再往下看，推到项目完成期限，是否会延误不是所有工作的延误都对项目完成时间有影响的如果有影响，就要思考后续的工作要如何先期调整，以适度的调配资源。要做这些评估，较简单的方式，可能仍得借助项目管理软件。目前项目管理软件，不论是国内或国外的，都能做到计划功能，也能够经由计划的调整，去分析对整体的影响。项目经理的工作其实是很复杂。对于一个不愿意看全局的项目经理，这些步骤全部在不知不觉中被省去。但是对于一个企业来说，由一位没有看家本领的项目经理人来执行重要的项目，公司的时间、名誉、获利及质量保证，不仅仅是儿戏。您的项目经理人有没有这些看家本领呢二、项目经理应具备的基本条件条件一、品德项目经理THLDLORGCN的品德在团队目标的实现中具有举足轻重的作用。我们可以借用微软比尔盖茨提出的最佳雇员十大品德1、你对公司或小组的产品一定要抱有寻根问底的好奇心；2、在与顾客进行座谈讨论如何使用产品时必须真诚关切地投入会谈中，你必须抱有传道狂般的热情；3、一旦了解顾客地需要后，你要不断思索，力求寻找出令产品符合客户需要的方法；4、雇员须致力于长远目标；5、你虽具有远见卓识，但仍须具备专业知识和技术；6、你必须灵活利用可带给你灵感的机会，如需要在地区之间或部门之间调换你的工作，你都应坦然面对。好雇员应了解做生意的经济学原理，公司为何这样运作有必要明白一个举措成功或失败的原因；8、你必须留意竞争者，我们的竞争对手有哪些策略棋高一着我们可从中学些什么如何才能避免重犯他们那样的错误9、你必须用脑。要分析问题，要明了各种潜在交易给予的提示；10、不要忽略明显的基本条件，诸如诚实忠厚和勤奋工作。条件二、抱负一个优秀的职业项目经理，要有自己的抱负，对自己的人生和职业生涯有一个合理的规划，志当存高远。在具体的事业中，能够将个人抱负和公司的目标联系起来，创造个人和公司的理想未来。因为只有将个人志向和公司战略目标得到和谐统一时，才会在成就大事业的同时实现个人愿望。条件三、学习能力学习掌握你应掌握的专业知识能力，在专业知识上应该有一个自己的学识平台，在掌握一定专业知识的前提下，应该以科学态度和求学精神，去研究发掘你尚未掌握的专业知识领域。条件四、专业知识职业项目经理应该确定自己的专业知识方向并为这个方向努力进取。“术有专攻，学有所长”，力求成为你从事工作专业领域里的专家，具有良好的素养、知识、技能。条件五、勤奋工作天道酬勤，没有勤奋的工作，想取得卓越的成绩是不可能的，聪明不是天生，专家也非自发的；只能通过自身不断的努力，不断丰富自己的知识范围和知识结构，才能达到优秀职业项目经理应具备的条件。在事业，有勤奋工作的敬业爱业精神，对自已的事业有与众不同的热爱，才能登上事业的最高峰，因为机会，总是留给有准备的人。条件六、协作共事在资讯全球化、经济一体化的今天，专业化分工越来越细，需要更多的协助和合作去完成一项工作；在职业经理人中，协作共事已成为个人的基本素养之一。条件七、遵章守纪严格按公司的规章制度工作，遵守工作纪律，不断增强个人的自律意识，提高自己的团队观念和团队意识，保持团队发展的优秀性。三、职业项目经理应具备的素质1、服务意识物业管理企业是服务行业，需要有较强的服务意识。而且服务从学会微笑开始。服务意识是进入这个行业的一个基本要求，作为职业项目经理，超强的服务意识，表现在认真负责的工作态度上，亲临服务一线，直接了解客户需求，见到辖区地上的烟头、纸屑，亦应立即躬身拾起。职业经理必须将以管为主的观念转向以客为先、以服务为核心，才能摆正工作重心，将物业管理目标投向客户满意、社会满意而不是局限在领导满意、考评组满意；物业管理的一切工作都应围绕着客户，通过服务去体现，向客户负责，将客户满意作为检验物业管理工作最重要的评价指标，最大限度地满足客户需求。由被动等候向主动服务突破。几乎每个管理处都设立了客户服务中心，以为只要服务项目、收费标准往墙上一挂，就以为是很好的服务；作为物业管理处职业主任，要有创新，要带动管理处的工作人员，从过去的被动提供服务，向主动地与顾客沟通，挖掘业主的潜在需求，开发新的服务项目。2、社区文化氛围的营造能力一个社区，是由许多来自不同的地方，不同性格，不同文化素质、不同文化修养的人群组成，如何找出本社区的文化特征，营造一个祥和社区文化氛围，这是一个系统性的工作能力，不仅仅是开展几次社区文化活动，而是作为一个社区文化建设角度去考虑。我们很多人都知道，麦当劳的食品其实很简单，除了他标准的作业规范外，其实就是在营造其本身文化的特征，也就出售的是另外一种的饮食文化。3、制定团队发展规划和发展目标的能力没有思路就没有出路，思路不清，竞争很难胜出。有什么样的思想，就会有什么样的行为，有什么样的行为就会有什么样的结果。一个没有目标的企业，不难想象他会有什么样的结果。职业项目经理必须清楚地认识到目标客户群以及对目标客户群的服务目标。4、有效的沟通协调能力职业经理人组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深5、人力资源管理能力每个职业项目经理都应当认识到，我们的每一位员工都是我们最重要的资源。物业管理提供的服务是无形产品，每项工作都是通过员工的服务来完成的，留住人，用好人，用事业感召人，用情感凝聚人。人力资源开发和管理的每一工作对职业项目经理的个人素质来说都是一次考验。明确团队的经营理念及价值观，尽力使全体员工了解、认同、支持并执行共同的经营理念和价值观。建立有效率的组织机构和制度体系，明确岗位职责，细化到每一位员工个体；再次，就是建立招聘、培训、考核、业绩评估等程职业项目经理同时也是一名称职的培训师，要使企业的经营理念、价值观、工作标准等成为每个员工共同遵守的守则，就是要通过完善的培训机制来达到，每个职业项目经理都有要记住“企业领袖的一个重要概念是培养人。”6、严格要求管理管理制度化，工作标准化，是当今企业管理的一种重要方法，其中最重要的一个条是彻底地实行制度化，建立、健全制度体系，更要严格地执行制度体系。注重管理的量化。任何工作要求、目标确定都应千方百计地用数据量化约束，量化管理越深入效果越好。制定和落实一个量化指标顶上一百句不确定的金语良言。强调规范。按程序办事是职业经理成熟的标志之一。如果我们的职业经理至今尚未建立规范意识和理性思维，即使ISO9000、ISO14000全部获得认证，管理效果还是要大打折扣。我们认为规范管理这个基础平台没有夯实，则人本管理几乎要沦为空谈。7、成本管理无论在美国还是香港，评价一个物业管理项目成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。物业管理行业是一个微利行业，其收入主要来源于众多业主交纳的管理费，价廉物美的服务是我们追求的目标，更是广大业主的强烈要求。说到底，只有成本控制好了，才会在服务方面投入更多财力，才能有更充裕的资源配备，更先进、更优质的软硬件为广大业主服务，从而使服务质量得到保证和提高。职业项目经理必须能通过有效的手段，强化全员的成本控制意识，通过完善的成本管理制度，严格的预算管理制度进行成本管理。物业管理是个新兴行业，正经历着起步和发展阶段，急需提高自身素质，通过增强学习，迅速提高管理服务水平，使项目经理朝职业化方向发展。项目经理职业化，有利于提高中国的物业管理水平,有利于物业管理队伍的稳定,有利于中国物业管理企业形成规模化,尽早与国际接轨物业管理行业的快速发展，促使企业在市场上急速扩张，同时，项目经理走上了行业舞台，成为行业关注的焦点。笔者曾走访了深圳物业管理行业几位知名企业老总，有一个很明显的共识，就是目前企业存在着一个很大难题高级项目经理的人选。项目经理是项目管理的灵魂，无论是对于个人英雄时代，还是基于过程的管理时代，都必须依靠人来实现管理。因此，项目经理成为了企业发展的基础支柱，优秀的项目经理对企业的发展更是举足轻重。在这里，笔者对一个合格的项目经理应具备的条件和素质提出一些看法。首先，要明确项目管理的概念，即“项目管理就是将各种系统、方法和人员结合在一起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作，有效的项目管理是指在规定用来实现具体目标和指标的时间内，对组织机构资源进行计划、引导和控制工作。”其次，高级项目经理应对承接的项目所涉及的专业有一个全面的了解，只有这样，才能更好地组织各专业人员完成项目管理所必需的工作。第三，良好的职业道德。有些项目经理为了达到公司下达的绩效指标，对项目需要完善的工作蓄意隐藏，对用户的承诺也不予兑现，导致业主的不信任甚至不满。也有一些项目经理将公司利益置之不顾，行业中不乏由于项目经理携款而逃给公司带来经济损失的例子。这更说明了项目经理职业道德的重要性。第四，具有管理的基本技能和知识。做好项目经理，肯定要学习一些关于项目管理的基础知识，并进行项目管理的技能训练，既要有管理意识，还要有管理的基本技能。第五，高级项目经理THLDLORGCN要有一定的财务知识，这不仅是定期向总部汇报的需要，也是随时找出潜在利润和潜在风险、想方设法将风险转变成利润的需要，这也是项目经理所必备的风险意识。第六，具有良好的沟通和表达能力。项目经理需要和方方面面的人员沟通，包括项目管理人员、业主、上级主管，也要和各个层次的人员打交道，为了项目的成功，要通过沟通交流消除来自各方面的阻力。第七，具有较强的分析问题、解决问题的能力。项目经理要能够通过现象看到本质，通过细节发现大问题，发现问题要果断采取措施，而不能延误时机。如果一个项目经理对问题比较麻木，不能防微杜渐，是绝对不能胜任此项工作的。第八，要懂技术，不求精通，但求全面。这可能是争议比较大的一个原则。物业管理是一个综合学科，既要懂得如何提供优质服务，还要懂得机电工程、建筑结构的基本知识；物业管理涉及范围之广，包含了公共关系学、人力资源管理学、建筑学、机电工程学等等；现代物业中先进技术广泛应用，智能化高科技是物业档次的重要体现，越来越多的企业对项目经理的要求不再仅限于会管理，而在招聘时提出了要求专业为机电工程或建筑学等条件，由此可见，懂技术、知识全面的项目经理更为市场所青睐。第九，要谦虚，不要不懂装懂。有的项目经理搞一言堂，听不进大家的意见，而且不懂装懂，“外行领导内行”的现象大有所在。从团队建设的角度来讲，这十分不利于团队的发展，不接受他人意见，只会使项目团队的效率下降，项目管理的质量差，就会陷入大量纠错改错的泥潭中，直接影响项目的管理，阻碍项目的建设，甚至影响企业的形象。第十，要平易近人，不要摆架子。如果一个高级项目经理不能做到这一点，就无法与项目其他工作人员以及业主达到良好的沟通和合作，没有一个上下一心的团队在身后支持，没有广大业主的理解和认可，再能干的项目经理也不能独自撑起一个物业项目。今天，项目管理已经成为一门学科，项目管理的理论来自于管理项目的工作实践。企业决策者开始认识到项目管理知识、工具和技术可以为他们提供帮助，同时也正逐步意识到培训高级项目经理对企业发展壮大的关键作用。做好一名物业项目经理的基本要求作为一名物业项目管理负责人，首先应掌握有关物业管理的相关法律法规，进行依法管理，同时，依靠系统和团队的力量，严格执行公司管理文件，按工作流程进行规范运作；注重沟通，关注客户需求和服务效果反馈，依据自身实际，整合内部各项资源，改进和策划相应的服务产品予以满足；日常工作应按照计划、实施，检验、总结评价的方式操作，用结果驱动过程的管理思维，不断改进工作，实现预期绩效。另外，要做好一名物业项目经理，还应注意如下几点要做好一名物业项目经理,应总结出一套适合自己的管理服务理念。1恪守诚信之道公司恪守“言必行,行必果”的原则,作为一名物业项目管理负责人，首先应掌握有关物业管理的相关法律法规，进行依法管理，同时，依靠系统和团队的力量，严格执行公司管理文件，按工作流程进行规范运作；注重沟通，关注客户需求和服务效果反馈，依据自身实际，整合内部各项资源，改进和策划相应的服务产品予以满足；日常工作应按照计划、实施，检验、总结评价的方式操作，用结果驱动过程的管理思维，不断改进工作，实现预期绩效。另外，要做好一名物业项目经理，还应注意如下几点要做好一名物业项目经理，应总结出一套适合自己的管理服务理念。1恪守诚信之道公司恪守“言必行，行必果”的原则，立志在市场上树立诚实守信的君子形象。我们对社会、对发展商、对业主、对员工的每一个许诺，都是一言九鼎，说了就办，办就办好。即使偶尔话说出口后，感觉考虑欠周，也要先兑现，尔后再检讨，再修正。2坚持创新取胜创新就是创造资源，开拓市场。我们不惧怕竞争，但竞争终归要付出代价。所以，公司倡导“科技创新无止境，管理创新无止境，服务创新无止境，品质创新无止境”；积极鼓励“立志创新、推陈出新、创新求变、创新取胜”。籍此不断超越自我，使自己“更高、更快、更强”，进入少竞争的领域。孙子说“是故百战百胜，非善之善者也；不战而