温泉度假酒店项目可研报告

温泉度假酒店项目可行性研究报告二一五年九月目录第一章总论111项目概况112可行性研究报告编制的依据413可行性研究报告的范围514结论515建议6第二章旅游市场分析721旅游市场前景展望722旅游业发展现状分析823旅游业预测分析1124项目旅游接待容量估算1225本项目定位1426营销策略分析16第三章场址选择与建设条件1831场址选择1832建设场地自然条件1833工程水文地质1934交通运输条件2135供水供电通信2236社会经济条件22第四章工程技术方案2441项目概况2442项目规划与布局2543建筑设计2844结构设计3245给排水设计3446电气设计3547消防系统4048空调设计4349配套设施43第五章环境影响评价4651编制依据4652项目建设对环境的影响4653环境保护措施4754环境影响评价52第六章节能节水措施5361设计依据5362项目能耗状况5363节能措施5564耗能指标分析结论58第七章劳动安全卫生与消防6071劳动保护6072安全卫生措施6073消防安全措施60第八章项目实施进度安排6281建设工期6282进度安排6283项目建设进度计划表6284项目实施过程的控制措施62第九章项目招投标6491招标依据6492招标投标管理的基本原则6493招标范围6594招标组织形式6595招标方式6696本项目的招标方案66第十章投资估算与资金筹措67101投资估算依据67102估算范围68103估算说明68104估算金额70104资金筹措70第十一章财务评价71111财务评价说明71112经营收入估算71113运营成本估算74114财务指标75115财务评价结论77第十二章社会评价78附件第一章总论11项目概况111项目名称温泉度假酒店项目112承办单位概况项目承办单位表11企业近三年企业经营状况单位万元序号指标名称2012年2013年2014年1主营业务收入2所得税4利润总额5净利润113项目提出的背景项目的政策优势明显，国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发201431号）提出大力发展乡村旅游。依托当地区位条件、资源特色和市场需求，挖掘文化内涵，发挥生态优势，突出乡村特点，开发一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。省政府关于全面构建“畅游江苏”体系促进旅游业改革发展的实施意见（苏政发201485号）提出加快推进旅游业与农业融合发展，充分发挥乡村旅游在带动创业就业、增加农民收入、销售农副产品、改善农村环境等方面的重要作用。围绕大中城市及重点景区、环湖、沿江、沿海地区，发展一批休闲观光农业基地（景点）、农家乐专业村、魅力休闲乡村，支持有条件的地区打造乡村旅游集聚区。创新乡村旅游经营发展模式，保持传统乡村风貌，加强基础设施建设，完善乡村旅游服务体系，打造乡村旅游精品。创建一批休闲观光农业与乡村旅游示范县（示范点）、乡村旅游示范区、特色景观旅游名镇（村）。近年来镇一直致力于乡村旅游发展，凭借得天独厚的生态优势、资源优势，把特色化发展与生态文化旅游发展相结合，已将乡村旅游打造成产业结构调整的新亮点。由此也造成相应的旅游接待能力明显不足。集团有限公司作为镇的大型企业肩负更多社会责任，企业从自身发展出发，充分利用市横山水库、佛光祖庭大觉寺以及义源茶叶生产各种中高档绿茶、红茶，打造特色禅茶文化温泉度假酒店项目。114建设地址温泉度假酒店项目位于。115建设内容与规模本项目总用地面积为388亩，总建筑面积48741，其中计容面积为47621。主要技术经济指标详见下表表12项目建设内容或规模一览表项目分区编号子项名称首层面积（）地上面积（）地下面积（）层数1大堂及娱乐服务中心6075607532会议配套中心1634653653连廊构架90090014庭院式客房2630526025花园式客房240048002酒店配套区6后勤460017水疗中心362010240100068贵宾服务中心1120112019室外泡池配套600600110休息厅1201201水疗配套区11水上木屋400400112水上套间120012001VIP区13景观别院1120012001项目分区编号子项名称首层面积（）地上面积（）地下面积（）层数14景观别院26251250215茶院300600216禅修庭6060117VIP服务中心1801801商业配套区18商业配套用房260026001地上建筑面积34931架空建筑面积5600总建筑面积40531占地面积14329酒店区用地面积340762容积率103出让地块酒店配套区指标建筑密度042地上建筑面积2600地下建筑面积0总建筑面积2600占地面积2600酒店区用地面积54685容积率046建筑密度046出让地块商业配套区指标绿化率0209地上建筑面积43141地下建筑面积5600总建筑面积48741计容总建筑面积47621项目总指标建筑占地面积21614116投资估算与资金来源本项目总投资估算为45000万元。项目资金来源为企业自筹117拟建项目的主要经济技术指标项目总投资收益率142；项目财务净现值（所得税后）166766万元；财务内部收益率（所得税后）1348；静态投资回收期（所得税后）859；动态投资回收期（所得税后）1112。项目盈亏平衡点为386。12可行性研究报告编制的依据1、国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发201431号）；2、省政府关于全面构建“畅游江苏”体系促进旅游业改革发展的实施意见（苏政发201485号）；3、江苏省国民休闲纲要（20132020）；4国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发201431号）；5、江苏省乡村旅游点等级划分与评定；6、市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；7、2014年加快促进旅游业又好又快发展的意见（西发201442号）；8、关于进一步加强宜南山区开发项目和农业配套设施建设管理工作的通知（宜政发2012157号文）；9、市2015年政府工作报告；10、镇2015年政府工作报告；11、镇镇域土地利用规划图（20102030）；12、市旅游发展总体规划（20052025年）；13、市宜南山区生态保护与发展规划；14、当地的现行建材等价格信息；15、建设项目可行性研究指南（试用版）；16、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；17、其他相关资料。13可行性研究报告的范围本报告的研究范围为项目建设背景、投资环境与市场分析、场址选择与建设条件、工程技术方案、环境影响评价、节能节水措施、劳动安全卫生与消防、项目实施进度安排、项目招投标、投资估算与资金筹措、财务评价、社会效益评价等。14结论1、项目得到了当地政府和各级主管部门的大力支持，各项基础设施均可满足项目施工和建成后的需要，本项目经过了项目建设单位的充分酝酿，已经进入了可实施操作阶段，因此本项目建设条件已经成熟。2、本项目提出的建设目标、任务和规模充分考虑了项目所在地现状以及温泉旅游的发展特点，可操作性强，组织管理措施到位，切实可行。3、本项目的社会效益显著，具有较高的实施价值。本项目的建设对完善西镇景区服务功能、提高旅游服务水平、提升宾馆温泉度假酒店旅游项目建设品味和档次具有极大的推动作用，为实现“综合性五星级茶禅温泉休闲酒店”的战略定位夯实基础，综上所述，该项目的建设是必要的，工程方案切实可行，具有明显的社会效益。项目的实施，将有力的促进镇的旅游事业发展，积极带动旅游相关产业的发展。15建议鉴于本项目的自身状况，对本项目建设提出以下建议1、项目所处地区旅游休闲度假市场竞争日趋激烈，旅游者的心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为高档休闲体现必备的前提条件，因此，建议投资者根据项目用地的实际情况，做好规划，突出项目的特点，按照规划设计尽快完成项目的景观、建筑的详细设计。2、因项目所在地的污水主管网受客观条件控制，尚未铺设到位，建议积极与市公用事业局协调，争取项目所在地管网列入年度项目计划。3、建议在施工过程中设置安全标志，加大宣传安全施工力度，增强安全防护意识，认真落实好相关安全措施，并将项目施工给附近居民正常的工作、生活所带来的各种干扰降至最低限度。4、鉴于该工程项目意义重大，建议建设单位组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，并与工程施工单位、监理单位密切合作，认真将项目建设作为一个综合系统过程认真筹划和研究，并切实解决好各种问题。第二章旅游市场分析21旅游市场前景展望211旅游市场前景展望综述随着我国全面建设小康社会不断推进，旅游业面临重大发展机遇经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；我国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。212温泉旅游前景展望目前，我国旅游业正处于转型期，旅游产品的升级，由观光旅游转为休闲旅游，进而上升为度假旅游便成为此关键时期的突出特点。与此同时，我国旅游市场也从观光旅游形态向休闲度假旅游形态过渡。在这种新的市场需求催生下，现代温泉旅游一改传统的单纯“泡汤”式，逐步演变为以健康为主题的休闲度假旅游时尚，成为转型期炙手可热的一种新型旅游产品，从而极大的满足了旅游者文化和精神层面的需求，适应了现代旅游市场消费的特点。温泉旅游将温泉的养生、保健功能与度假休闲完美的融合在一起，集养生、保健、美容、休闲、度假、商务会展等多功能于一体，通过提供系列化的服务使消费者获得一种全新的体验和感受。巨大的吸引力促使我国温泉旅游消费群体不断得到扩大，焕发出新的生命力。温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲惫的方式，是一种高级的享受，符合人们的休闲、养生和度假需求，很自然地它开始受到了越来越多人士的青睐。温泉旅游者正从专门化、特殊化的消费群体向大众化发展。正是基于这种需求的变化，“医疗保健文化”和“休闲文化”逐渐成为了现代社会温泉旅游的核心主题。温泉休闲度假旅游的一类消费群体是商务旅游者和会展旅游者。随着经济的发展和对外开放的不断深化，国内国际的商务旅游和会展旅游必将日渐增多。这两部分旅游者的共同特点是，消费水平高、逗留时间长、非基本旅游消费支出比例大，同时比较注重文化品位。商务会展旅游者的消费能力是一般旅游者的45倍。商务旅游者公务之余最喜欢的活动就是购物、观光、美食、保健和娱乐等。南方的商界人士则更注重修心养性，往往喜欢在休假、运动、养生保健活动中谈生意。这些正是温泉度假旅游的特长所在，这里同样潜藏着温泉旅游的巨大商机。温泉旅游是以感受温泉沐浴文化为目的，将原先单一疗养的物化享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚体验旅游，是温泉与旅游相结合的产物，是休闲度假旅游的重要组成，是适应我国从观光旅游为主向观光与休闲度假旅游并重转化需求的重要旅游产品。22旅游业发展现状分析旅游休闲产业是近代工业文明的产物，或者更确切地说，它是现代社会的产物。旅游休闲产业是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求（物质的与精神的）密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，已成为国家经济发展的重要的支柱产业。在欧美国家，旅游休闲产业十分发达，据有关数据表明，美国的旅游休闲产业已处于国民生产总值第一的位置，其就业人口占全部劳动力的四分之一。近十几年来，发达国家的休闲产业进入高速发展的新时期，随着工作时间的减少，共享工作已应运而生。比如，在美国、法国、德国等国家目前正普遍实行各种工作制。政府认为缩短工作时间，可以减少失业，政府以较少的财政支出争取公众和个人的更大支持，使休闲产业发展更快。据中国旅游研究院的数据显示2014年我国旅游市场实现平稳增长，国内旅游3611亿人次，同比增长1067。一方面，旅游人次在增加，国民的旅游消费水平也在不断攀升。2014年国内旅游总收入达到30312亿元，同比增长1540。从全年形势来看，我国旅游业已经进入“大众旅游”阶段，人们的出游意愿不断高涨，国内旅游市场可以继续保持相对乐观的预期。本节将从江苏省、市旅游市场发展现状等方面对项目市场进行分析。221江苏省旅游发展现状江苏风光秀丽，名胜古迹众多，物产富饶，交通便捷，自古以来就是旅游胜地。江苏省确立了建设“畅游江苏”体系、推进旅游强省的战略目标，将旅游业作为现代服务业的龙头加快培育。省政府出台关于全面构建“畅游江苏”体系、促进旅游业改革发展的实施意见，推动全省在经济社会新常态中积极发展旅游业，各级旅游部门和涉旅企业以转型升级、提质增效为主线，积极拓展旅游惠民和公共服务渠道，推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，推动产业开发向资源节约、生态环保和文化传承转变，推动旅游经营向国际标准、优质服务转变，促进“畅游江苏”品牌破茧化蝶。2014年，江苏旅游业再一次刷新发展业绩，全年接待国内游客超过57亿人次,实现国内旅游总收入超过786351亿元人民币，同比分别增长108与133。按照新的入境旅游统计规范，全省接待入境过夜游客297万人次，实现旅游外汇收入30亿美元，同比分别增长3与9。与此同时，旅游产业对稳定经济增长、调整产业结构、提高民生水平、建设生态文明等方面的促进作用也为社会各界所关注，去年全省旅游投资达15342亿元，同比增长176。图310914年江苏省接待国内游客人次图320914年江苏省国内旅游总收入222市旅游发展现状1、旅游市场现状古称阳羡，位于苏、浙、皖三省交界的太湖西岸，沪、宁杭大交通的中心，是长江三角洲的一颗璀璨明珠。2039平方公里的土地物华天宝，人杰地灵，至今已有5000多年的历史。它不仅是一个古老而神奇的文化名城，也是“中国著名的陶都，太湖风景区的旅游城市”。更以“教授之乡”、“书画之乡”、“环保之乡”的美誉名而扬天下。秀美的自然山水风光和人文资源相交融的特色旅游，为生态旅游业的发展打下了坚实的基础。自然条件优越，物产资源丰富，山水秀丽焕彩，景观丛生神奇，素以“陶的古都、洞的世界、茶的绿洲、竹的海洋”而享誉海内外，其溪山之秀，鱼米之丰，资源之富，独步江南。气候温和，四季分明，雨量充沛，规划面积5579平方公里的“阳羡风景区”是国家级太湖风景区的重要组成部分，每年吸引了大批中外游客前来旅游观光。48143650108550010912012500014253515716317375700020000400006000080000100000120000140000160000180000万人次2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年旅游接待人数（万人次）注数据来源于统计年鉴。图3320072014年市旅游接待人数统计图表此外，旅游业成为经济版图的重要增长带，与先进制造业、现代服务业形成“三足鼎立”的产业发展新格局，成为国民经济中服务业的重要支柱产业之一。市旅游经济一路看好。注数据来源于统计年鉴。图3420072014年市旅游总收入统计图表23旅游业预测分析社会指标的数量化预测模型一般都以指标的历史数据序列为样本，从中探索其自身发展规律，即一般建立的是以年份为自变量的时间序列模型。本项目预测采用市统计数据为基准，经统计软件试验，采用基年（2007年）为数据点1，其它根据年限递增，更符合实际，且数据更为精确。因此在报告统计分析中，在进行一元回归与指数平滑法进行预测时，自变量（X）均采用基年2007数值为1，以后逐年增加。作为客源地的一级市场即以沪宁杭为区域，包括苏锡常、宁镇扬及上海，兼及杭嘉湖，这些地方经济发达，生活条件比较高，当地居民的闲暇时间也比较多，随着生态旅游的流行，以及私家车的增加，越来越多的游客青睐于自然风光条件突出的。根据20072014年旅游接待人数，做线性趋势线相关系数最高达09958，详见图33，Y1862892857143X30123；R209957933731预计到2020年约2723万人次（因基础数据较少，预测值可能会有少许偏差）。图35市未来旅游接待人数预测24项目旅游接待容量估算241估算原则1、舒适性原则。为游客提供一个优美、舒适的休闲环境，能从容、自在、舒心享受温泉产品。2、安全性原则。充分考虑到客人的人身安全，提供舒适的服务。242估算依据1、旅游规划通则GB/T189712003；2、旅游区（点）质量等级划分与评定（GB/T177752003）；3、旅游饭店星级的划分及评定（GB/T143082010）；4、饮食建筑设计规范（JGJ641989）；5、旅馆建筑设计规范（JGJ622014）；6、温泉度假行业相关管理经验数据。243容量估算（一）测算公式日空间合理容量（人次）中心温泉区总面积（）日周转率/人均占用的合理面积（/人）日周转率全天开放时间/客人平均滞留时间年空间接待容量（人次）日空间合理容量（人次）全年宜游天数客人系数。（二）估算参数选择1、度假酒店以旅游饭店星级的划分及评定（GB/T143082010）五星级度假酒店作为估算依据；2、餐饮设施人均占用面积参考饮食建筑设计规范（JGJ6489）；3、全年宜游天数考虑的气候条件，平均宜游天数为300天。（三）估算结果1餐饮容量估算表31餐饮日接待容量估算表项目名称建筑面积（）餐位/接待容量（个）周转系数日接待容量（人次）备注温泉酒店区宴会厅140060021200正餐厅水疗中心自助餐厅210070021400小吃、特色餐饮合计13002600经估算，其规模能满足游客就餐的需求。（2）住宿容量估算表32住宿日接待容量估算表项目名称数量床位/接待容量（床）出租率（）周转率日接待量（人次）年接待量人次温泉酒店庭院式客房100225601216248600花园式客房130270601219558500VIP区水上套间48601515001景观别院7286011751002景观别院540601247200合计57140312090025本项目定位修身、静心、禅修、品茶251项目定位分析1、项目形象定位本项目的整体风格定位和文化定位锁定在与之当地文化背景、低于生态环境相吻合的江南风格上，融入“茶禅文化”成为“闲逸野趣的山村格调、世外逍遥的别样江南”。借鉴和吸取徽州古建“三绝”，江南园林周庄、宏村等古建名居、园林建设的基本元素；提炼和挖掘江南古建园林的形态、神似和内在韵味，用现代的空间概念、审美视角去加以延伸、渗透和传承，使我们所追寻的设计风格定位在有机的融合中得到升华，最终呈现一个完美的自然生态人文休闲境地。252项目特色分析1、茶禅文化禅”是心的妙悟,“茶”则是物质的灵芽，“一味”就是心与茶、心与心的相通。“茶禅一味”的禅茶文化，是中国传统文化史上的一种独特现象，也是中国对世界文明的一大贡献。茶与禅本是两种文化，在其各自漫长的历史发展中发生接触并逐渐相互渗入、相互影响，最终融合成一种新的文化形式，即禅茶文化。禅茶文化精神概括为“正、清、和、雅”，也就是结合了是儒家的正气、道家的清气、佛家的和气、茶家的雅气。这一种精神决定了禅茶文化具有一种不同于哲学和伦理学的社会化育功能。茶”字拆开即为“人”在“草木”间，“人在草木间”就是崇尚自然，返朴归真，就是放下当下的一切，这对深奥的“禅学”做了最通俗易懂的注解，这个注解也与禅的精髓“正清和雅”是一致的。“感恩、包容、分享、结缘”是禅提倡的生活方式，既理事圆融，又雅俗同归，具有在人生日用事中普遍落实和操作的现实意义。禅茶文化离不开人文关怀，离不开人生日用，离不开禅的关照与感悟，离不开茶的精清、淡洁、涤烦、致和修养功夫。项目紧邻市横山水库佛光祖庭大觉寺，现园区内全年生产各种中高档绿茶、红茶、白茶，其中生产的神山牌阳羡雪芽茶多次参加陆羽杯、市级评比，并屡获大奖。禅茶将是镇旅游的重要文化内容和旅游产品，包括禅茶的茶艺表演、品茶参禅、禅茶SPA等。温泉度假酒店项目禅茶文化的开发，就是“以禅作为灵魂、以茶作为媒介、以天然景观作为身躯”，进行大创意和精规划。把风景区的茶文化与禅文化介绍给中国乃至世界的人民，用正清和雅的禅茶文化来烘托景区的禅宗圣境，同时，让人们在领略司奇丽山水景观的同时，也能重新认识和了解博大精深的禅文化。2、温泉特色温泉度假酒店项目，酒店内部提供天然温泉入户，温泉水直接输送到客房浴室。室外有温泉按摩池、药浴、足疗等，健康品味生活。26营销策略分析261项目营销理念根据本项目的特点，本项目的营销将分四步走准备期树立产品形象现场和户外广告先行，按照形象统一发布，让消费者关注并期待本项目的推出。概念导入、升级期建立影响力突出本项目的特点，导入项目建设的概念，吸引消费者对项目的持续关注。核心卖点传播期精准渠道，拓展客户，保证项目产品短期内的热销。营销活动结合推广主题深度开展，运用公关、新闻、促销、展会等方式聚焦大众目光。同时，分析潜在的客户群，对项目产品内涵进行深度解析。整合多种推广手段，不断掀起市场热潮。品牌生活体验期强势推广，极致展示，保证持续热销一方面发挥项目独有的资源优势，将项目带入销售忠诚期，另一方面，直接的生活体验会给项目带来良好的口碑。同时，运用外界形成的强大视觉漩涡，持续性的挖掘客户资源，保证项目的销售业绩。262项目营销手段广告策略建议整个广告活动的宣传应贯穿于整个项目的前期，奠基及后期。前期的广告宣传主要为市场造势，引起市场关注，扩大影响力。项目奠基期主要以庆典活动和电视广告为主要宣传媒介，在该阶段，力将信息全面覆盖到主要目标和潜在客户所在区域。后期广告宣传主要为了增加受众的记忆度，提升项目的品牌度。在整个广告宣传活动中，应与市、镇的旅游宣传媒体进行良好的合作。户外媒体户外媒体能迅速，有效的提高产品知名度，建立产品品牌度。比如大型广告牌和路灯POP或灯箱广告。大型广告牌可以很好的体现项目的档次，有利于项目品牌形象的建立。路灯POP或灯箱广告信息覆盖面广，可以迅速提高项目的知名度。电视媒体电视媒体历来是注目率最高，覆盖面最广的一种大众媒介。电视广告能够使信息量的到达率达到最高，是快速提高产品知名度最适合的媒体。互联网互联网做为一种新型的传播媒体，已越来越多的运用于商业活动中，互联网主要特点为没有地域传播的限制，信息可以通过网络传输到达任何一个地区和国家，而且还可以用来进行商务活动。第三章场址选择与建设条件31场址选择温泉度假酒店项目位于，总用地面积为388亩。项目用地现状南侧茶园，中部为密集植被，北侧少部分为荒地。项目坡度缓和，地形丰富，山丘上布置有大面积的茶园，冲沟有水潭和植被，植被丰富，周边景观良好，适宜开发和建设。项目土地来源于出让用地、农村集体流转土地、租赁农村个人用地三项。其中酒店配套区地块面积511亩（340762），为出让用地，地块东侧为空地、南侧为冲沟水塘、西侧为冲沟洼地、北侧为通向村庄道路。其中商业配套区地块面积85亩（54685），为出让用地，地块东侧为道路、南侧为空地、西侧为已建多层建筑、北侧为通向村庄道路。32建设场地自然条件1、地形地貌所在地区属扬子地层区江南地层分区，震旦系上统至三叠系为海相碳酸盐及陆相碎屑岩，出露于南部山区及平原区上各山区。三叠纪末，印支运东使场地三叠系及其以下地层褶皱上隆，场地区形成陆相拗陷，燕山运动早期主要为火山喷发及岩浆侵入活动，晚期则沉积了内陆湖泊相杂色碎屑岩，新生界第三系多未见露，广布于凹陷内，为内陆湖或三角洲中部。项目用地现状南侧茶园，中部为密集植被，北侧少部分为荒地。项目坡度缓和，地形丰富，山丘上布置有大面积的茶园，冲沟有水潭和植被，植被丰富，周边景观良好，适宜开发和建设。2、气候条件项目区地处亚热带季风区。具有四季分明、雨量充沛、光照充足、无霜期较长的特色。年平均日照时数为1942小时，最多为2395小时，最少为1730小时。年平均气温156度。1月份最冷平均气温27左右，极端最底气温零下137（1977131）；7月份最热，平均气温283，极端最高气温396（1959822）。风向变化春夏多东南风，秋多偏东风，冬多西北风。风力七级以上日数为12天，7月份较多。常年平均降水量1167MM，一般年份在1000MM以上，最多达17384MM（1957），最少仅为6791MM。全年降水量一半集中在69月。12月和1月最少。33工程水文地质1、项目区区域地质项目区所在区域地质情况良好，主要由杂填土；中液限粘土；含细粒土砾砂组成。含少量粉砂、细砂粒。稍光滑，干强度中等，韧性中等，含细粒土砾砂灰黄、浅灰色、饱和，稍密中密状。主要由石英粗砂和砾石组成。第层耕填土灰褐、黄灰色，松软状态，大部地段为耕土，夹大量植物根茎，局部地段为填土，以粘性土为主，夹碎石、砾石等，塘底部为浮泥，层厚040340M，层底标高17783058M，全场分布。第层粉质粘土黄褐色，硬塑（局部可塑）状态，局部相变为粘土，偶夹粗砂砾，层厚050770，层底标高13932848M，全场分布。第层全风化凝灰岩棕黄、灰色，呈中密砂土状，浸水后易软化崩解，强度降低，层厚170480M，层底标高11332532M，全场分布。第层强风化凝灰岩棕黄色，结构大部分破坏，风化裂隙（竖向节理及横向节理）较发育，岩体破碎，用镐可挖，干钻不易钻进，浸水后易软化崩解，强度降低，其下逐渐过渡为岩性更好之中风化凝灰岩，层厚大于600M本次未钻穿，全场分布。2、区域水文条件（1）地表水地表水以山脊为分水岭。场地地表水主要为大气降水，降雨后，片流经山沟汇集场地北侧沟谷中。旱季或冬季，地下水排泄成为本场地唯一的地表水来源，因水量较小，以渗流形式汇集到沟谷水坑中。（2）地下水拟建场地地下水主要为上层滞水，赋存于层耕填土中，其余土层均为弱含水层或相对隔水层。上层滞水主要受大气降水及地表水入渗补给，迳流滞缓，以蒸发排泄为主。该地下水水位动态受季节性变化影响明显，勘探期间未量测到稳定地下水位。（3）地下水的腐蚀性本场区环境类型为类。据地区建筑经验及实地调查,工程区邻近无明显污染源,并结合本工程所取水样及土样的腐蚀性分析资料，按岩土工程勘察规范（GB500212001）2009年版，基础受干湿交替影响，判定地下水及地表水对混凝土具微腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性，土对混凝土、钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。3、项目区温泉水质条件根据水质报告，化学类型为SO4NA型水。PH值呈碱性，为809，矿化度为1157MG/L。地热水中阳离子主要有NA、CA2、MG2、K、MH4、总FE。其中，NA含量为286MG/L，其毫克当量百分数为7775；CA2含量为483MG/L，其毫克当量百分数为1506；其它MG2、K、NH4含量均较少，分别为122MG/L、409MG/L、029MG/L。总FE含量较高，分别为153MG/L。阴离子主要有SO42、CL、HCO3、F、NO3、NO2。其中SO42含量为408MG/L，其毫克当量百分数为5193；CL含量为131MG/L，其毫克当量百分数为2263；HCO3含量为245MG/L，其毫克当量百分数为2459；NO3、NO2含量均较少，分别为027MG/L、0004MG/L；F含量为272MG/L。根据医疗热矿水水质标准，氟含量为272MG/L，达到命名矿水浓度标准，可命名为氟水；偏硅酸含量为234MG/L，接近有医疗价值浓度标准（25MG/L）；锶含量为616MG/L，接近有医疗价值浓度标准（10MG/L），可命名为富含偏硅酸、锶的氟水。氟水浴用对治疗关节炎，特别是风湿性关节炎、软骨病等骨科病症有较好的医疗效果。偏硅酸的医疗作用主要是对人体皮肤和粘膜有清洁消炎效果，给皮肤以肥皂样的润滑感，浴用后对湿疹、荨麻疹、神经性皮炎等治疗有一定的作用。锶含量高的医疗作用主要是对腰腿痛、风湿病、高血压、糖尿病等症有减轻和消除疗效。结合以上地热水的水温水质特点，参考国内地热开发利用新领域、新技术，认为横山地热水可间接用于供暖、医疗洗浴行业。4、项目地热资源条件根据江苏省市镇横山水库西部地区RYHS1井地热资源勘查报告结论显示（1）勘查区“源、通、储、盖”条件较好。区内地热井地温梯度为21/100M，属地温正常区，为传导型地热资源。勘查区邻近盆地边界，断裂构造发育，区内主要发育北东向、北西向断裂构造，且北西向断裂切割北东向断裂，加强了与深部热源的沟通，导致深部含水层富水性增强。依据本次可控源音频大地电磁测深解译结果，RYHS1地热井就位于北东向断裂F2附近，该断裂与区域上溧阳火山盆地东侧边界断裂平行。主要热储层为三叠纪青龙组灰岩，裂隙较发育，最大出水量为554M/D。区内热储盖层主要有第四系、侏罗系火山碎屑岩，热导率低，保温性能良好。（2）地热井采用三开成井工艺，成井结构合理，成井质量可靠，其中0700M水泥固井，有效地阻止了上下含水层的水力联系。钻遇地层为第四系（096M）、侏罗纪黄尖组（961036M）、三叠纪青龙组（10361623M）、二叠系大隆组（16231635M）、二叠系龙潭组（162320056M），未钻透整套地层。12841458M井段为本井的主要出水层，累计厚度为174M。（3）地热井进行三次降深抽水试验，根据计算暂时取降深50M时的涌水量500M/D作为允许开采水量。可采热能为0879MW，单井地热资源开采保护范围的半径R1005KM。开采保护范围内地热水年可采量1825104M；年可采热量27731013J，折合标煤947102T。储存的地热水量为524107M，储存热量为52961016J。（4）地热水水化学类型为SO4HCO3NA型水，矿化度为1157MG/L，PH值为809，氟含量达到命名矿水浓度，偏硅酸含量达到有医疗价值浓度，可用于理疗洗浴、供暖、农业种植养殖行业。5、地震烈度及场地地震效应场区场地覆盖层最大厚度约为1120M，按不利因素划定本场区建筑场地类别为类，设计特征周期值为035S，由于拟建场区属半填半挖地段，故属对建筑抗震不利地段。34交通运输条件本项目用地位于江苏西南山区横山水库旁，紧邻星云大师之重建有700多年历史的禅宗临济宗的道场“大觉寺”，周边资源优越，依山傍水、万亩茶园，形成独特的低景观特色。项目所在沪宁杭三角地区的几何中心，西邻溧阳天目湖风景区，南邻安徽广德县太极洞。是环太湖旅游圈西部的“自然生态、陶瓷文化旅游区”，也是长三角、环太湖地区自然生态环境保护得最好的区域，区位优势十分明显。与国内外享有盛誉的4A级风景区善卷洞相距仅10KM，与张公洞、灵谷洞相距25公里，与天目湖镇416KM。交通十分便利。距无锡市90公里，市30公里，毗邻新长铁路。沪宁杭三端均有高等级公路直达，同时沪宁杭三大国际机场环绕周边，到库区约2个多小时，可以说是兼得无锡、长三角基本客源市场和区域机会客源市场之优势。该地区也是人口密度相对较低的区域，具备良好的旅游开发条件。35供水供电通信项目地用水由镇市政供水系统接入，能够满足项目用水需求。项目供电由镇市政电网供应，满足项目建设及建成后开发用电需要。镇邮电通讯设施先进，程控电话可直拨国内1000多个城市县和世界上180多个国家和地区。项目所在地已有中国联通、移动通讯信号全覆盖，视讯网络等通讯业务都已开通，为项目建立与外界物流、商流、信息流提供了良好的基础。36社会经济条件镇2014年完成地区生产总值146亿元，实现财政收入6418万元。实现工业应税销售收入355亿元，工业利税总额12亿元，完成规模以上工业增加值45亿元，服务业增加值71亿元，完成全社会固定资产投资118亿元。23家规模工业企业应税销售占全镇经济总量的88，舜昌亚麻应税销售收入超3亿元，增长25，联创塑业、伟隆印染、奇达纺织、苏丰纺织等企业增幅明显；华芸亚麻、创天管业、嘉立德科技、斯远达纺织等企业通过技改扩能、科技创新、市场开拓，企业发展步伐稳健、劲头不松，许多企业在严峻的环境、激烈的市场竞争中，处变不惊、奋发图强，保持了良好的发展态势。全年接待游客总量160万人次，同比增长23。综上所述，项目区域经济实力的大幅提升，项目资金有保障。乡村旅游蓬勃发展。制定民宿发展实施意见，积极参与民宿业态现场洽谈会等招商活动，横塘牵稼园一号、木根小院等特色民宿对外营业，收到良好社会效应。白塔村成立全市首家乡村旅游专业合作社并被评为“江苏最具魅力休闲乡村”、无锡市“美丽乡村休闲旅游示范村”。投资环境不断优化。设计出台旅游形象标识，统一制作路沿线和集镇区域范围内所有旅游标示系统，启动全镇店铺招牌整治工作。旅游发展效应逐步彰显。景区成功创建为国家4A级景区。第三届国际素食文化暨绿色生活名品博览会、“2014无锡美丽乡村游金秋休闲季”等活动成功举办，全年接待游客总量160万人次，同比增长23。积极收集全镇旅游资源、时令讯息，开通“旅游”微信公众账号。运用无锡电视台亲子乡村旅游真人秀节目周末去哪儿、无锡市摄影爱好者采风活动等载体平台，形成多角度、全方位、立体化的宣传态势，“水墨、禅意”的城镇新品牌全面打响。第四章工程技术方案41项目概况本项目位于，项目用地388亩，其中酒店配套区、商业配套区建设用地为出让用地，合计面积596亩，其余用地为农村土地的流转租赁用地。项目总建筑面积48741，其中计容面积47621。项目单体建筑主要包括大堂及娱乐服务中心、会议配套中心、庭院式客房（100间）、花园式客房（130间）、后勤、水疗中心、贵宾服务中心、室外泡池配套、休息厅（5座）、水上木屋（12栋）、水上套间（8栋）、1景观别院（7栋）、2景观别院（5栋）、茶院（2栋）、禅修庭（5栋）、VIP服务中心、商业配套用房。主要技术指标详见下表表41项目建设主要技术指标表项目分区编号子项名称首层面积（）地上面积（）地下面积（）层数1大堂及娱乐服务中心6075607532会议配套中心1634653653连廊构架90090014庭院式客房2630526025花园式客房240048002酒店配套区6后勤460017水疗中心362010240100068贵宾服务中心1120112019室外泡池配套600600110休息厅1201201水疗配套区11水上木屋400400112水上套间12001200113景观别院112001200114景观别院26251250215茶院300600216禅修庭60601VIP区17VIP服务中心1801801项目分区编号子项名称首层面积（）地上面积（）地下面积（）层数商业配套区18商业配套用房260026001地上建筑面积34931架空建筑面积5600总建筑面积40531占地面积14329酒店区用地面积340762容积率103出让地块酒店配套区指标建筑密度042地上建筑面积2600地下建筑面积0总建筑面积2600占地面积2600酒店区用地面积54685容积率046建筑密度046出让地块商业配套区指标绿化率0209地上建筑面积43141地下建筑面积5600总建筑面积48741计容总建筑面积47621项目总指标建筑占地面积2161442项目规划与布局421设计原则“泉声无休歇，山色时隐见。潮来杂风雨，梅落成霜霰。一从方外游，顿觉尘心变”。鉴于当代人诸事缠身，无法摆脱工作和生活的压力。需要一个避免城市纷扰，修身养性，疗养身心的所在。在项目规划设计中，以“道法合一”为设计目标，强调山水景观的凸显，人与自然的互动，将建筑空间、环境空间、使用者内心空间的三位一体，形成丰富而宁静的时空感受。更多的重视自然景观与水系的脉络。最终带给使用者原生态观赏情感，优雅环境的使用感受，天人合一的空间感受。422功能分区本项目在功能规划中，通过冲沟和洼地的自然分隔将用地切割为三个功能区，北部为旅游商业配套区，禅文化交流中心。中部为酒店疗养配套区，南部为VIP汤屋区以及禅修区。1、旅游配套商业区，禅文化交流中心旅游配套区以中国传统的四合院方式布局，中部庭院为购物休息区，周边为邻里式购物商店动静结合，典雅情切。旅游配套商业区为对外营业区，主要为商业住宿提供商业配套，包括小商品售卖，纪念品销售，是一个商业购物街。2、酒店疗养配套区酒店疗养配套区将包含五星级酒店，SPA水疗，户外养生等项目。五星级酒店含有会议中心，娱乐KTV，宴会聚餐，水上游乐。住宿房间包含景观客房们可以观赏水库美景，也可通过户外休息平台享受日光浴。庭院客房具有江南水乡民居风格，为院落式客房，每个院落具有私家花园，公共休息区，亭台楼阁，古色的江南园林风情给人时空穿梭的感觉。3、VIP汤屋区以及禅修区VIP汤屋及禅修区为低密度疗养区，在布置中选择地形较为丰富的山坡进行建设，背山面水，保证每间别墅均有良好的视野，开阔的空间，空旷的间距能够保证别墅与别墅之间的私密性。山顶上布置茶园，可以登高山景，也可置身于茶园之中品茶静养。424立面规划设计建筑立面设计以中国传统徽派建筑为主题，通过灰瓦白墙的民居风格，典雅而细致的装饰，让人重回明清时期宁静和放松的体验空间。在细部上，运用现代构造的处理手法，将屋檐、马头墙，斗拱，门坊进行简化或细化，进行二次提炼给人以耳目一新的感觉。在酒店里面的设计上，强调建筑的韵律感，形成大气雄伟的风格。但在别墅的设计中，强调细致和古朴，庄重与典雅。425高程设计在高程设计中以“依山就势”为设计原则，登高以望景，居谷以避世。在规划中，将观景公寓，VIP别墅，茶园依等高线布置于丘陵山体之上，已获得良好的视野，部分茶园和景观公寓可欣赏水库的风景。将泡池、水屋部分禅修厅放置于山谷，可享受幽静，与水景与自然亲密接触。在高程设计中，车行道路以及步行道路环绕等高线布置，并尽可能运用原始地形道路，新开辟的地形道路减少对原来树林以及茶园的破坏。在道路坡度的设计上最大坡度小于8，满足消防车的通行，最小坡度大于05，满足积水的排放。426交通设计本规划设计在出入口的选择上以功能分区为交通特点为主要设计依据，根据各个区的不同需要，依照地形规划交通路网。本区域共分三个交通路口，主要交通路口为水库旁市政道路进入酒店疗养区配套区前广场的路口，普通客户可通过前广场路口直接进入酒店区停车场，团体客户可通过前广场进入旅游配套区停车场。南侧路口为VIP客户路口，通过此路口可进入VIP区贵宾服务中心换乘电瓶车进入别墅。北侧路口为后勤路口，可通往酒店半地下室，厨房以及后勤服务中心并各个功能分区道路连通。427景观设计景观设计尽可能的保留原始用地的特征，将已经成熟的茶圃，林地，湿地景观最大程度的保留下来。对和建筑群衔接的区域，入口区域，道路周边进行重点园林化改造。在道路的规划中，同样将已有道路进行局部的调整和优化，减少资源浪费和已有地形的破坏。将应势导利，天人合一的传统儒家哲学思想体现在景观规划中。43建筑设计431设计依据1、民用建筑设计通则（GB503522005）；2、建筑设计防火规范（GB500162014）；3、住宅设计规范（GB500962011）；4、住宅建筑规范（GB503682005）；5、建筑工程建筑面积计算规范（GB/T503532013）；6、无障碍设计规范（GB507632012）；7、国家、省市相关建筑工程设计规范、规程、规定。432平面规划设计本项目建筑设计注重多样化设计，采用不同的空间组合方式，使其具有不同的品味、风格和景观朝向。1、酒店单体设计在酒店单体设计中，将大堂区布置于会议配套中心，水疗中心、客房区域的中心部位，缩短和减少交通流线的干扰，同时减少交通流线的交叉。在单体景观中大堂布置三个景观花园的节点，形成“一趟穿三院”的格局，形成丰富的空间效果。酒店舒展的格局从入口进入形成优雅而大气的气势。给人以高雅和别具一格的格调。2、普通客房普通客房分为庭院客房和景观客房，景观客房可以观赏茶园，横山水库美景，也可通过户外休息平台享受日光浴。庭院客房具有江南水乡民居风格，为院落式客房，每个院落具有私家花园，公共休息区，亭台楼阁，古色的江南园林风情给人时空穿梭的感觉。3、VIP别墅VIP别墅分为水上别墅和景观别院。水上别墅为双拼套房，带有自身小院和水景无边泡池，可与湖面亲密接触。景观别院为山地湖景别墅，具有良好的视野和丰富的山林景观。并与茶园融为一体。4、室外SPA泡池设计室外泡池布置于山体南坡，可看见广阔的湖面和茶园。根据山势形成大大小小40多个层叠泡池。泡池置身于茶林树木中，是一个天然氧吧，通过小路的分隔信春哥航不同特色的泡池区。泡池区中心为大泡池，旁边为舞台和游客服务中心。表102项目建筑分项指标表项目分区编号子项名称层数功能指标详细说明单体面积（）大堂500大堂吧300服务中心、值班中心、消防控制中心350交通核和走道卫生间525健身休闲室600棋牌室5001大堂及娱乐服务中心3娱乐室3600宴会50桌600人1400会议室5间（二大三小）1500酒店配套区2会议配套中心5影音室2间800项目分区编号子项名称层数功能指标详细说明单体面积（）酒吧800交通核和走道卫生间536休息室2间4003连廊构架14庭院式客房2100间标准间45间大床房30间豪华套间25间40705花园式客房2130间标准间80间大床房40间豪华套间10间40706后勤1厨房员工配套设备用房办公处于半地下室服务接待区300男更衣区（1000）900女更衣区（800）900男室内理疗区（含淋雨区）1200女室内理疗区（含淋雨区）1500休闲按摩区600自助餐区（含特色餐饮区）2100备餐区200交通核和员工配套用房940休息区6007水疗中心6地下室锅炉房、设备用房1000服务接待区120贵宾沐浴区（男30、女40）350按摩区150贵宾休息区2008贵宾服务中心1贵宾更衣室（各50）3009室外泡池配套110休息厅15座，每座2424水疗配套区11水上木屋112座每座25，按摩理疗2512水上套间18栋每栋15015013景观别院117栋每栋17217214景观别院225栋每栋25025015茶院22栋每栋30030016禅修庭15栋每栋1212VIP区17VIP服务中心11栋每栋180180商业配套区18商业配套用房126间每间100由业主统一招租100436装修及室内配备整个建筑按五星级宾馆标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰。整修为精装修，配备齐全的电器及家具。别墅内家具为高档木制品，电器均为知名品牌。大堂及娱乐服务中心一层地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；二、三层和夹层地面铺地毯，墙面贴墙纸。会议配套中心一层大餐厅轻钢龙骨石膏板吊顶、古式装饰、地面铺地毯，操作间、厨房瓷砖贴面，不锈钢吊顶，二层至五层均为轻钢龙骨石膏板吊顶、墙面贴墙纸、古建式装饰、铺地毯；庭院式客房、花园式客房采用轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面贴墙纸、室内古建式装饰，铺地毯。后勤用房为为铝合金窗，木门、墙面乳胶漆、地板砖铺地。水上木屋设计成可移动，可拆装，设备齐全的卫生间，木屋设计的各部件均由螺栓连接，因此拆装非常方便，其材料的重复使用率可达到90以上。外墙全部使用高档进口木材，并经防腐、防水处理。外墙板是210的防腐板，内墙用云松扣板，墙体采用3C