2008年上半年长沙房地产开发经营基本情况

2008年上半年长沙房地产开发经营基本情况本文数据来源于长沙市885家开发企业及1069个房地产开发项目。一、2008上半年全市房地产开发基本情况2008年上半年全市新办开发资质的企业115家，注册资金4068亿元，其中外省、外商来长投资企业24家，注册资金173亿元。现全市共有房地产开发企业1363家。全市共完成房地产开发投资22282亿元，房屋施工面积389089万平方米，房屋新开工面积98772万平方米，房屋竣工面积3026万平方米，房屋销（预）售面积32915万平方米，6月底房屋空置面积23901万平方米。二、2008年上半年全市房地产开发的几个特点1、新办资质开发企业继续增加，投资商仍看好我市房地产市场全市新办资质开发企业115家，注册资金4068亿元。其中外省、外商来长投资企业24家。随着市场竞争日趋激烈，房地产企业并购，房地产市场洗牌的现象不断增加。2、房地产投资增幅回落，增长过快现象得到一定程度抑制16月完成房地产开发投资22282亿元，同比增长2755，增幅比上年同期回落3212个百分点。其中土地购置费和土地开发费6786亿元，同比增长345。商品房施工面积、新开工面积、竣工面积同比增长分别为3991、959、1481。其中住宅施工面积301467万平方米，同比增长4176；住宅新开工面积80113万平方米，同比增长987；住宅竣工面积24594万平方米，同比减少957。商品房投资、施工面积、新开工面积等增幅有较大幅度回落。随着宏观调控政策落实，部分项目放慢了前期筹备和建设的进度，房地产投资过快的情况得到了一定程度的抑制。3、有效需求不足，商品房销（预）售面积下降，空置面积有所增加与市场供应增加形成对比的是，市场需求疲软，虽然开发商为了缓解资金压力，开始采取各种促销办法，消费者持币观望的气氛仍日渐浓厚。卖方市场时代终结，买方市场开始呈现。上半年全市新建商品房批准预售面积61441万平方米，同比增长2194，而销售面积（含预售）为32915万平方米，同比减少2833，其中住宅销售（含预售）面积30668万平方米，同比减少2923。各区县中，长沙县、望城县房屋销售面积同比减少幅度最大。6月末商品房空置面积为23901万平方米，同比增加2734。其中住宅空置面积8279万平方米，同比增加3166，比上年末增加1527万平方米，反映出楼市销售不畅。三、根据不同的性质和特点进行划分A长沙2008年16月房地产开发完成投资亿元按构成分一、2008年上半年房地产投资情况1、按投资结构分析投资构成分析建筑工程投资13916亿元，比去年同期增长3174，占总投资的6246，而去年同期建筑工程投资占总投资的5437；安装工程投资1269亿元，占总投资的57；设备工器具购置31亿元，占总投资的139；其他费用（主要是土地购置费和土地开发费）6786亿元，占总投资的3045，同比增长345，其增幅明显低于建筑工程投资的增幅。前几年购进土地的项目逐渐进入开发建设阶段。B长沙2008年16月房地产开发完成投资亿元按用途分投资用途分析住宅建设完成投资19762亿元，占总投资的8869，比去年同期增长3627；办公写字楼建设完成投资417亿元，占总投资的187；商业营业用房建设完成投资93亿元，占总投资的417；其他用房建设完成投资1173亿元，占总投资的526。C长沙2008年16月房地产开发完成投资亿元按区域分2、按项目所在区域分析芙蓉区完成投资1992亿元，占总投资的894；天心区完成投资2356亿元，占总投资的1057；岳麓区完成投资2407亿元，占总投资的108；开福区完成投资4042亿元，占总投资的1814；雨花区完成投资567亿元，占总投资的2545；长沙县完成投资2791亿元，占总投资的1253；望城县完成投资1559亿元，占总投资的7；宁乡县完成投资825亿元，占总投资的37；浏阳市完成投资639亿元，占总投资的287。与去年同期相比，开福区、长沙县因大型楼盘较多，其投资在全市所占比例有所上升。D长沙2008年16月房屋施工面积万平方米按用途二、2008年上半年商品房施工、新开工及竣工面积情况1、施工面积分析施工面积用途分析（见表四）2008年上半年全市商品房施工面积为389089万平方米，同比增长3991，增幅比去年同期略有增加。其中住宅施工面积301467万平方米，同比增4176，其中经济适用房施工面积10671万平方米，占住宅施工面积的354，同比增长1；住宅施工面积占总施工面积的7748，而去年同期住宅施工面积占总施工面积的7647；办公楼施工面积9759万平方米，占总施工面积的251，同比增长3191；商业营业用房施工面积277万平方米，占总施工面积712，同比增长1356；其他用房施工面积50163万平方米，占总施工面积的1289。E长沙2008年16月各区域各类房屋施工面积施工面积区域分析城市五区中，雨花区施工面积100957万平方米，多于其他四区，占总施工面积的25395；四县（市）中长沙县施工面积46507万平方米，多于其他县市，占总施工面积1195。施工面积区域用途分析在各区县的比较中，各类房屋的施工面积雨花区均为最大，其中住宅类为76808万平方米，占住宅类总施工面积的2548；办公楼类为2566万平方米，占办公楼类总施工面积的2629；商业营业用房类为7209万平方米，占商业营业类总施工面积的2603；其它用房类为14373万平方米，占其它用房施工面积的2865。F长沙2008年16月房屋新开工面积按用途分2008年上半年全市商品房新开工面积为98772万平方米，比上年同期增长959，增幅下降明显。其中住宅新开工面积80113万平方米，占总新开工面积的811，同比增长987，其中经济适用房新开工面积384万平方米，占住宅新开工面积的479，同比减少1917；办公楼新开工面积1845万平方米，占总新开工面积的187，同比增长7099；商业营业用房新开工面积4222万平方米，占总新开工面积的427，同比减少3263；其他用房新开工面积12592万平方米，占总新开工面积的1275，同比增长2764。G长沙2008年16月各类房屋新开工面积按区域分新开工面积区域用途分析在各区县的比较中，各类房屋的新开工面积雨花区均为最大，其中住宅类为25888万平方米，占住宅类新开工面积的3231；办公楼为647万平方米，占办公楼类新开工面积的3509；商业营业用房类为1434万平方米，占商业营业类新开工面积的3398；其它用房为3653万平方米，占其它用房新开工面积的2901。H长沙2008年16月房屋竣工面积万平方米（按用途）因资金和销售等方面的原因，部分项目放慢了施工进度，上半年全市商品房竣工面积为3026万平方米，比上年同期减少1481，但根据前几年的开工情况可以预计今年下半年将会有大批项目进行竣工验收。其中住宅竣工面积24594万平方米，占总竣工面积的8128，同比减少957其中经济适用房竣工面积1135万平方米，占住宅竣工面积的461，同比减少2189；办公楼竣工面积401万平方米，占总竣工面积的133，同比减少4336；商业营业用房竣工面积2918万平方米，占总竣工面积的964，同比减少104；其他用房竣工面积2347万平方米，占总竣工面积的776，同比减少4617。I长沙2008年16月各类房屋竣工面积按区域分竣工面积区域用途分析住宅类宁乡县竣工面积最大，为3941万平方米，占住宅类总竣工面积的1602；办公楼类浏阳市竣工面积最大，为235万平方米，占办公楼类总竣工面积的586；商业营业用房类长沙县竣工面积最大，为753万平方米，占商业营业类总竣工面积的258；其他用房类芙蓉区竣工面积最大，为434万平方米，占其他类总竣工面积的1848。不同套型新建住宅结构分析不同套型住宅的施工、新开工、竣工情况见下表，从表中可以看出，市内五区90平方米以下的套型的施工面积占2809，新开工面积占3552，竣工面积占1837，比2007年的比例均有所增加。随着更多新报建项目逐步进入施工阶段，预计90平方米以下的套型所占比例还将逐步提高。目前套型结构仍以120150平方米的套型为主，其施工面积、新开工面积、竣工面积分别占3395、3186、4498。J长沙2008年16月现房销售面积按用途分三、商品房销售情况分析上半年全市批准预售面积61441万平方米，同比增长2194，而商品房销预售面积32915万平方米，同比减少2833，考虑到还有部分楼盘达到了办理预售证的条件而未办理，今年的销售情况非常严峻。其中现房销售面积4479万平方米，期房预售面积28436万平方米。在商品房销售面积中，有8639是在房屋竣工前通过预售实现的。住宅销（预）售面积30668万平方米，比去年同期减少2923，商业营业用房同比减少2269，办公楼同比减少3124，其他用房同比增长7606。1、商品房现房销售情况现房销售面积用途分析上半年全市商品房现房销售面积为4479万平方米，比去年同期减少3427，其中住宅销售面积3075万平方米，占现房销售面积的6865，同比减少4496；办公楼销售面积128万平方米，占现房销售面积的283，同比减少3118；商业营业用房销售面积886万平方米，占现房销售面积的1978，同比减少317；其他用房销售面积39万平方米，占现房销售面积的87，同比增长20952K长沙2008年16月现房销售面积按区域分现房销售面积用途、区域分析住宅类宁乡县现房销售面积最大，为754万平方米，占住宅类现房销售面积的2453；办公楼类芙蓉区销售面积最大，为048万平方米，占办公楼类现房销售面积的3721；商业营业用房类雨花区销售面积最大，为281万平方米，占商业营业类现房销售面积的3168；其他用房类芙蓉区销售面积为123万平方米，占其它类现房销售面积的3154。销售面积区域总量分析各区县房屋销（预）售面积与去年同期比较，除开福区同比增长1356外，其它区县都有不同程度的减少，其中长沙县、望城县减少幅度最大，长沙县同比减少4283，望城县同比减少4883；五区中岳麓区房屋销（预）售面积同比减少幅度最大，为3243。L长沙2008年16月房屋预售面积（按用途分）2、商品房预售情况预售面积用途分析上半年全市商品房预售面积为28436万平方米，比去年同期减少2729，其中住宅预售面积为27594万平方米，占预售面积的9704，同比减少2689；办公楼预售面积为19万平方米，占预售预售面积的067，同比减少3116；商业营业用房预售面积为542万平方米，占预售面积的19，同比减少4185；其他用房预售面积为111万平方米，占预售面积的039，同比减少2975。M长沙2008年16月房屋预售面积按区域分预售面积区域用途分析住宅类雨花区、开福区预售面积最大，分别为5219、5116万平方米，分别占住宅类预售面积的1891、1854；办公楼类芙蓉区预售面积最大，为085万平方米，占办公楼类预售面积的445；商业营业用房类雨花区预售面积最大，为143万平方米，占商业营业类预售面积的2638；其他用房类浏阳市预售面积最大，为073万平方米，占其它类预售面积的6577。预售面积区域总量分析市内五区中，雨花区预售面积大于其他四区，占全市总预售面积的1907，其次为开福区，占全市的1841；四县（市）中，长沙县的预售面积大于其他县（市），占全市总预售面积的1469。3、不同套型新建住宅结构销售情况分析市内五区不同套型新建商品住宅销售（含预售）结构见下表，该表中的数据含以前年度的批准销售面积、销售面积及套数。从表中可以看出，90平方米以下套型的销售面积只占住宅销售面积的194，其批准销售面积只占2167，与去年同期相比，其比例均有所增加。但目前市场的主力套型仍为120150平方米的住宅，其批准销售面积占3547，销售面积占3528。N长沙2008年6月末各类型房屋空置情况万平方米四、商品房空置情况1、各类房屋空置情况分析商业营业用房空置比例下降，住宅、办公楼、其他用房空置比例上升。至6月末商品房空置面积为23901万平方米，同比增长2734。其中住宅空置面积为8279万平方米，同比增长3166，占总空置面积的3464，而上年同期住宅空置面积占总空置面积的335；办公楼空置面积为141万平方米，同比增长5243，占总空置面积的59，而上年同期办公楼空置面积占总空置面积的493；商业营业用房空置面积为7262万平方米，同比增长1422，占总空置面积的3038，上年同期商业营业用房空置面积占总空置面积的3387；，其他用房空置面积为6949万平方米，同比增长3371，占总空置面积的2907，而上年同期其他用房空置面积只占总空置面积的2769，其他用房主要为地下室、车库。从商品房空置时间情况来看，我市至6月末商品房空置面积中，待销房屋面积占6999，滞销房屋面积占2076，积压房屋面积只占925。比较去年同期，待销、滞销、积压比例结构变化不大。住宅待销面积占住宅空置面积的8402，住宅滞销面积占住宅空置面积的1063，住宅积压面积占住宅空置面积的535。与去年同期相比，住宅待销面积比例明显上升，住宅滞销、积压面积所占比例明显减少。办公楼待销面积占办公楼空置面积的6411，办公楼滞销面积占办公楼空置面积的2057，办公楼积压面积占办公楼空置面积的1532。与去年同期相比，待销面积比例明显上升，滞销、积压面积所占比例明显减少。商业营业用房待销面积占商业营业用房空置面积的5145，商业营业用房滞销面积占商业营业用房空置面积的3522，商业营业用房积压面积占商业营业用房空置面积的1333。与去年同期相比，待销面积比例显著下降，而滞销、积压面积比例