2009年武汉高端市场报告(doc 38

大家顾问2009年武汉高端市场报告导读一、高端住宅的界定与基本面1、界定报告中所指高端对象，为武汉市2009年12月销售均价过8500元/、全年实收均价达7000元/以上的项目（别墅类项目除外）。2、供应量高端住宅市场09年供应达246万。3、成交量高端住宅市场09年整体销售177万，去化72。其中，TOP10项目成交量均在600套以上。4、销售价格高端住宅市场整体均价8462元/，约为全市平均水平的155倍。均价排行TOP7项目均价均突破万元。二、高端市场六大特征1、环线分布高端项目扎堆内环核心；2、板块价值滨江板块高端项目布点最为密集；3、资源特征“江湖资源型”“地段中心型”“环境生态型”三大类别齐发展；4、户型结构特征舒适尺度或尊贵空间；5、营销推广营销前置握紧黄金时刻，轴心营销迅速铺开于市场6、客户特征“81”城市圈客户为武汉高端市场主力购买群体，汉口对于市外客户的吸引力度高于武昌及汉阳。三、高端市场产品附加值高端住宅5大产品发展趋势1、高赠送。通过装修及面积赠送，实现房型的变换，增加实际使用面积。2、精装修，豪体验。品牌、特色装修给客户实际体验，推进销售。3、“在高处”，超高层的精神内涵。“会当凌绝顶，一览众山小”。以高度树立地标性形象，以关注城市形象、身份象征等精神意识创造与激发需求。4、科技运用。通过科技凸显项目特色，改变生活方式，提升项目品质。5、服务品质。通过优质、特色物业服务来提升项目附加值。正文追溯武汉高端市场沿革，它在水岸星城、华润置地凤凰城、东湖天下等一批规模性高端大盘带领下，从2005年的开端元年走来，走过了“全民投资”的2007年，经历了2008年的调整期头。5年来，高端市场经历了市场洗礼，开始呈现多元化发展。本部分通过对2009年度高端市场的供应量、成交数据、客户、典型项目等方面进行梳理，盘点2009年武汉高端市场。一、高端住宅的界定与基本面1、界定本报告中所指高端对象，为武汉市2009年年终销售均价过8500元/平米、全年实收均价达7000元/以上的项目（别墅类项目除外）。2、供应量高端住宅市场09年供应达246万2009年，武汉高端市场住宅项目（年末单价8500元/以上）共36个，总体供应约22万套房源，整体供应面积约246万方，占全市供应面积的10。其中，汉口供应11633万方，武昌供应9672万方，汉阳供应327万方。2009年，火爆楼市再度点燃开发商拿地热情，本土、外来大型房企竞相拿地，随着在汉大型房企的持续活跃以及华侨城、万达等“新面孔”的加入，武汉2010年高端市场也将会展现其崭新的一面。3、成交量高端住宅市场09年整体销售177万方，去化72。2009年，武汉高端市场累计销售162万套，约合面积177万方，去化推出房源总量的72。成交面积占全市市场份额的16。高端住宅累计成交金额达14943亿元，占全市成交金额的24。随着2009年楼市的再度火爆及企业的持续活跃，武汉高端市场09年取得了不菲的销售业绩。而随着宏观政策的转向，2010年楼市的走向变得相对微妙，高端市场在2010年的表现如何，值得关注。从高端住宅市场项目成交排行看，TOP10项目成交量均在600套以上，其中，前三甲的成交均超过1000套，且均集中在武昌核心区板块。融侨华府全年成交1462套，位居首位，其次为水岸星城，全年成交1297套，金地国际花园居第三，全年成交1094套；华润置地中央公园、世茂锦绣长江成交均超过900套；万科金色家园全年成交量接近900套；万科高尔夫、航天双城、复地东湖国际、鑫城国际四个项目的成交量均在600套以上。4、销售价格高端住宅市场整体均价为8462元/平米，约为全市平均水平的155倍。高端市场2009年整体成交均价为8462元/，与全市5461元/的均价水平相比，高出约3000元，约为全市平均水平的155倍。根据高端住宅市场项目均价排行看，前7强的成交均价均突破万元，2009年新入市项目有4个跻身TOP10。武汉天地全年成交均价为14586元/平米，高居全市榜首；晋合世家紧随其后，成交均价为12969元/平米；万科新入市项目金域华府、万科圆方分别居第三、第四位，成交均价分别为11866元/平米、11020元/平米；金都汉宫、宝利金国际公馆、融科天城三个项目的均价也均在1万元以上；万科金色家园、创世纪广场、大智嘉园三个项目全年成交均价超过9500元/平米。二、高端市场六大特征1、环线分布高端项目扎堆内环核心从环线分布看，高端住宅项目基本均集中在二环线以内的汉口及武昌中心区，2009年统计的36个高端项目中，内环集中有21个，占58；二环集中有14个，占39，二环以内项目占据整个高端市场的97。仅有1个项目分布在二环线以外。内环核心作为城市中心，交通发达，配套齐全，生活氛围浓厚，并依托天然的江景或湖景资源，板块优势突出。内环核心积聚着城市所有力量，有着强大的吸附力。高端项目环线分布表2、板块价值滨江板块高端项目布点最密集从区域板块分布看，高端住宅项目主要分布在汉口的滨江板块、武昌的徐东板块、积玉桥板块，这些区域附近有丰富的自然水体。三个区域的年度供应规模分别为汉口滨江片10个/47万，武昌徐东板块4个/4052万，武昌积玉桥3个/3924万。目前，高端项目有向汉阳发展的趋势，例如华润中央公园及世茂锦绣长江的率先入驻，目前汉阳高端住宅项目约有3个。另外，福星惠誉也在汉阳鹦鹉大道拍下一宗地块，可建规模约33万方，楼面地价3712元/平米，近年也将会加入汉阳高端市场的行列。金地四新地块、万科沌口地块楼面价均在2000元/以上。高端项目区域板块分布表3、资源特征“江湖资源型”“地段中心型”“环境生态型”三大类别齐发展；随着长江沿线土地资源的短缺，高端项目开始呈现梯度发展第一梯队为依托江湖一线资源的城市资源型楼盘，在价格与成交量表现上整体优势明显；第二梯队为城市中心型楼盘，依附城市动脉或某一成熟区位，具有地段特性与价值，随着城市发展而发展；第三梯队，即在原地貌、文化上进行深度挖掘项目，环境自然生态或项目内部具有原生态资源。江湖资源型这类项目周边存在天然的江景或湖景资源，为项目不可复制的优势，景观资源作为豪宅赢得市场的核心，使得资源型项目的销售速度远高于其他项目，在价格上也存在明显优势，典型的代表为武汉天地、水岸星城、锦绣长江、金都汉宫等。其中，以景观资源为核心，综合指标均衡发展的武汉天地表现最为突出，其均价一直保持在万元以上，年底均价则已突破2万元，此外，项目在销售方面也十分顺利，项目于09年1月推出二期的60套房源，以12000元均价入市，在接近年关的市场疲软期，周末两天销售20余套房源，市场反响良好，后续持续加推，销售稳定，目前所推房源已所剩无几。在竞争激烈的高端市场中取得了市场量价头筹。地段中心型这类项目位处城市核心区域，交通发达、配套齐全、周边建设成熟，生活氛围浓厚，这一系列的优势使得项目的价格也是居高不下，且抗风险能力较强。典型的代表为融科天城、万科金色家园、融侨华府、金地国际花园等项目。万科金色家园位处京汉大道，轻轨从项目中间穿过，交通十分便利，且项目临近江汉路商圈和武广商圈，生活方便，加上万科品牌，支撑项目万元以上的销售均价，销量也一直位居区域前列，目前已进入尾盘销售期。融科天城，临靠解放大道，为联想控股企业旗下项目，中心城区规模大盘，项目入市以来的成交均价基本保持在8000元以上，二期开盘当天销售近70；和平大道、友谊大道两条主干道从融侨华府两侧穿行，而随着长江隧道的贯通，该项目的价值迅速提升，当前均价也上涨至8000元以上，该项目09年摘取高端市场销量冠军。环境生态型这类项目从景观规划上大做文章，通过保留地块本身的景观资源及历史氛围，“创造”出不一样的优势。典型的代表有万科金域华府，美林青城、复地东湖国际等项目。其中，金域华府利用原厂遗址，进行包装改造，发掘地块原文化，打造“大隐于市”的“雅贵”阶层；以9000方茂园为切入点，现场体验，展现项目从“名园”到“华府”的过程，提升项目品质；而样板房则体现项目高赠送面积的户型优势，实现从外围到使用的附加值。项目09年9月底入市，均价12000元，当日成交约75。4、高端户型特征高端产品线丰富化，讲究“舒适尺度或尊贵空间”统计高端市场典型项目户型发现，高端市场户型配比更为多样，且各种户型面积跨度相对较大。高端市场户型1房6房均有，部分项目还含有复式、洋房类产品，但与市场需求特点对应，2房、3房、4房依旧为供应主力。从户型分布区间看，高端市场户型面积一般偏大，且面积跨度较大，从下图看，2房、3房以及5房、6房、洋房等大户型产品的面积跨度均超过100，其中，2房最大面积超过了180，面积跨度为116；3房的最大面积突破了200，面积跨度为118；5房、6房等大户型面积则基本均在200以上，偏大户型则达到300或以上，面积跨度在150左右。此外，对比不同规模的高端项目可以发现，规模大盘产品线更为丰富，提供多元化空间，多户型选择，典型代表为锦绣长江，该项目规模160万方，目前以推出的房源中，含16房、复式七种户型。而对于晋合世家、万科金色家园等规模相对偏小的项目，户型则一般集中在13房或是24房户型产品。同时武汉公寓豪宅已逐渐面市如万科圆方、金域华府等项目，比周边楼盘均价高出近3000元/以上。对比高端项目的成交情况，可以看出，城市资源型高端项目户型面积偏大。其1房面积为6080之间，比普通住房面积大；2房户型主力面积在90105之间，与普通住宅及其他类高端适宜；城市资源型3房户型面积一般为140180之间，略高于其他住宅。而4房及以上户型比例较高，一般在20左右。例如超大规模高端滨江综合体项目的世茂锦绣长江，在产品销售上，同样是两房与三房成交率最高，其次为一房、五房，大户型成交以面积180以上户型为主，也正如此，该项目在二期产品中将4房产品的占比减小了近10，而大幅增加六房配比，从无配置增加到1037。此外，晋合世家及恒大华府项目则分别以160平米以上户型、180平米以上户型为主力成交产品。武汉天地一、二期户型配比变化情况锦绣长江一、二期户型配比变化情况5、营销推广营销前置握紧黄金时刻，轴心营销迅速铺开于市场纵观武汉2009年典型高端项目推广，高端项目的推广渠道以报纸等传统大众传播渠道投入较少，二桥、机场等户外运用较多，高端杂志、圈层小刊等出版物料充足。并以线下活动为主，或法学禅意、水墨丹青、观演出、品美酒等文化类活动；或涂鸦、软装家饰特卖会等时尚新锐活动；其中不乏提倡环保节能的公益性或体验性活动。以与银行、高校、移动等人群联姻互动，实现轴心营销。即在细分受众的基础上，组织主题更聚焦的私人化的营销活动，通过活动向目标客户推广，使自己成为营销的轴心。同时，入市高端项目通过营销前置，把客户端营销工作主动前置到项目动工、规划阶段，通过对客户进行关注，了解客户需求；让客户与项目一同成长，培养客户忠诚度，并实现口碑营销下的最大转化。在提升销售成功率的同时也提升了消费品质，即项目的美誉。经过前期的客户维系与运作，如万科圆方、金域华府通过不足一月时间，便在市场上获得不同凡响。同时，武汉高端项目在推盘上通常以稀缺性产品或项目顶端级产品先入市，以让利客户获得传播，为大盘的持续销售奠定基础。表典型项目营销活动列举6、客户特征“81”城市圈客户为武汉高端市场主力购买群体，汉口对于市外客户的吸引力度高于武昌及汉阳。对比武汉高端市场项目的成交客户来源可以发现，武汉市客户依旧为主力购买群体，占据高端市场购买力约一半的市场份额，其次为省内客户，也占据了三成以上市场份额，两者共占据高端市场购买群体的八成有余。省外及境外客户群体则相对偏低，省外客户约占据高端市场购买群体的一成半，而境外客户占比则不足1。从武汉三镇高端市场的客户来源来，汉口项目对市外客户吸引力大于武昌及汉阳，其省内、省外、境外客户占比均高于武昌和汉阳；而武昌项目对省内、省外客户的吸引力度则又高于汉阳，但是对境外客户的吸引力则不及汉阳，汉阳由于沌口经济技术开发区境外人员相对较多，提升汉阳高端市场境外人员的购买占比。三、高端市场产品附加值高端住宅5大产品发展趋势除开外围资源的优势外，高端市场项目还较为注重自身内部的建设，以提升产品附加值及形象，支撑项目售价。1、高赠送典型代表万科系列产品（万科金域华府、万科城、万科金色等）万科旗下的金域华府、万科金色家园、万科城等高端项目在户型设计及装修上大做文章，万科金色家园创新型的MINI复式及跨界LOFT产品，户型亮点突出，加上精装修，颇受市场追捧；万科金域华府及万科城则均是通过装修及面积赠送，实现房型的变换，增加实际使用面积。万科金域华府户型展示万科金色家园跨界NLOFT户型展示万科城户型展示2、精装修，豪体验典型代表武汉天地、锦绣长江、金都汉宫、恒大华府、晋合世家等武汉天地、世茂锦绣长江、金地汉宫、万科高尔夫、恒大华府等项目均推出精装修房源，以品牌建材进行各具特色的装修，给客户以实际的豪宅体验，通过亲身体验来打动客户，促进销售。其中，恒大华府打出4000元/平米的装修标准。除装修外，部分项目还针对客户心理在细节上做足功夫，一直低调销售的晋合世家正是如此，在车库、大堂、电梯、户型开间、地板等方面力求细致，该项目售价一直稳定在万元以上。武汉天地精装户型展示恒大华府精装户型展示3、“在高处”，超高层的精神内涵典型代表锦绣长江、水岸星城超高层锦绣长江和水岸星城两个项目作为武汉超高层建筑的典型代表，在竞争激烈的市场上，以“高度”来挑战市场，建立武汉楼市高度的标杆。锦绣长江二期规划有4栋5355层的超高层建筑，其中，1、2号楼均为55层，视野无遮挡，观景效果极佳。水岸星城作为武汉城市的一张名片，以1722米的高度树立标杆，左右城市视线，在设施配置上，引进日本原产日立高速电梯，以1秒/层的速度感受卓悦品质，并针对高低楼层进行分区管理，方便业主生活。锦绣长江超高层立面及户型展示水岸星城超高层立面及户型展示4、科技运用典型代表武汉天地（E节能）、金都汉宫（3A住宅）、万景国际（恒温恒湿）高端市场项目在高科技的运用方面一直扮演着引领者的角色，以科技来提升项目品质，改善居住环境。金都汉宫作为3A级住宅，拥有300多个成套技术，坚持“智能与绿色建筑”的理念，将环保技术、节能技术、信息技术、网络技术渗透到社区生活的各个方面，开创了生态节能与舒适家居的六种生活模式安全生活、便利生活、自由生活、快乐生活、健康生活、经济生活。成为武汉高科技住宅的代名词。武汉天地以美国LEED绿色建筑评级系统为标准，大量采用屋顶绿化，双层中空LOWE玻璃、节水装置、雨水回收、二氧化碳探测器、照明节能灯具等多项设施，以打造环保节能的生活。并引进“三年保修保养承诺”。万景国际的恒温生活采用水源热泵中央空调系统，通过用地下水相对均衡的温度来交换过冷或过热的室温，最后通过小区各户（含商业、写字楼）的户内终端系统将冷热能以送风方式送到用户室内，保持室内恒温。系统同时还可提供常年生活热水。更为高效、节能、环保。5、服务品质典型代表万科项目优质的服务会给业主营造一个舒适的生活环境，作为高端市场客户群体，除在“硬件”方面的高选择外，在“软件”服务上也有高要求，项目突出的物业服务也会在无形中提升产品价值。万科跨界公寓以客户导向为主的CROSS（CUSTOMERREINORDERSERVICESYSTEM）服务体系，除常规的基础内事服务外，还为业主提供特别商务服务，例如，为晚归人士提供跑车接送服务；为出差、旅行业主提供异地酒店预订服务；为投资客们提供全程代租服务等等，让业主感受到兼顾酒店感和居家感的私属服务。项目基本情况如下大家顾问2009年武汉开发企业报告导读【2009年市场占有率前20强企业】2009年，随着中国房地产市场的强势回暖，房地产企业销售业绩实现快速增长，并在土地储备等方面均有突出表现。市场占有率前20强房企，累计销售金额达21365亿元，占全市商品住宅金额的3344；销售面积达31837万，占全市总量的2830。其中，市场占有率最高为万科。【2009年度外来在汉企业盘点】销售业绩方面，2009年外来房企销售总额达163亿元，市场份额占27；市场占有率前20强房企中，外来房企抢占16席；地产老大当仁不让，2009年万科囊括全市成交金额、面积、套数“三金”。土地储备方面，外来房企在汉拿地热情高涨，公开市场储地量20强房企中，外企占8席；公开市场华侨城以3100余亩的储备量位居外来企业首位。【2009年度武汉本土房企盘点】销售业绩方面，2009年本土房企销售总额达459亿元，市场份额占73；市场占有率前20强房企中，本土房企占4席，且集中于前10强行列；福星惠誉继续领跑本土；三江集团跻身市场占有率TOP10企业行列。正文2009年，随着中国房地产市场的强势回暖，房地产企业销售业绩实现快速增长，并在土地储备等方面均有突出表现。大家顾问对武汉房地产企业年度发展情况进行了回顾，并针对热点问题进行了总结和盘点。一、2009年市场占有率前20强企业市场占有率前20强房企，累计销售金额达21365亿元，占全市商品住宅金额的3344；销售面积达31837万，占全市总量的2830。其中，市场占有率最高为万科，市场占比达到376、其次是福星惠誉356、再者保利276；销售金额过10亿元有7家，分别为万科、福星惠誉、保利、武汉地产、金地、融侨及三江航天。（前20强企业销售金额及面积见附表。）二、2009年度外来在汉房企盘点（一）销售业绩2009年武汉楼市反弹的速度与程度都超过了预期。“V”型回转下，武汉全市商品住房成交面积达1139万，成交金额累计622亿元，成交套数1093万套。成交量在全国楼市中举足轻重，是全国成交面积过1000万方的七大城市之一。（成交面积1000万方以上其他城市上海2631万、重庆2412万、北京2028万、成都1499万、天津1321万）。成交量比2008年度增长56，增长幅度位列全国前茅。其中，外来企业对武汉楼市的贡献率强。12009年外来房企销售总额达163亿元，市场份额占2720余家外来房企在汉2009年销售额累计达163亿元，占武汉全市销售总金额的27；销售套数达23万套，占武汉销售总套数的21。其中万科地产销售金额过20亿元；保利地产、金地集团、融侨集团三家销售金额超10亿元。在火爆的楼市中，在汉外企光环四溢。2市场占有率前20强房企中，外来房企抢占16席2009年监测数据显示，“2009年度市场占有率TOP20企业”中，外来房企占据16席，万科、保利、金地、世茂等大型房企均位列其中，而本土企业仅占据4席，仅福星惠誉、武汉地产集团、三江航天以及长城建设四家企业跻身前20强。外来房企2009年大放光彩。3地产老大当仁不让，2009年万科囊括全市成交金额、面积、套数“三金”在企业2009年成交排行中，万科地产凭借万科魅力之城、万科金色家园、万科高尔夫城市花园、万科金域华府等七个项目以2341亿元、3038万方、3862套的销量荣获销售金额、销售面积、销售套数三项冠军，老大风采依旧。万科作为房地产行业老大，企业实力不容置疑，客户口碑优势明显，市场应变灵活，其在汉项目销售情况颇为良好，企业业绩也一直位居前列。进入“金九银十”，万科旗下两个全新项目万科金域华府、万科圆方也相继面市。从这两个项目首次开盘的情况看，万科金域华府开盘当日即去化推出房源的76，万科圆方则去化推出房源的近90，市场反响十分热烈。此外，2009年9月，万科拍下东湖高新区郑桥村地块，净规划用地2309万方，2009年12月，再度拍下经济技术开发区81号地块，净用地面积2134万方，两宗用地分别作为光谷、沌口区域未来的规模大盘，势必又会卷起一片风潮，再加上年末推出的万科城项目，万科在汉前景不可估量。随着在汉大型房企的持续活跃以及华侨城、万达等“新面孔”的加入，武汉2010年高端市场也将会展现其崭新的一面。（二）土地储备2009年外来房企土地储备总额近7000亩，市场份额占据半壁江山。仅2009年，外来房企在汉拿地就达6210余亩，占武汉总量13114亩的47；可建面积达678万方。1外来房企在汉拿地热情高涨，2009年度储地量20强房企中，外企占据8席火爆楼市助长开发商拿地热情，外来企业争相在汉拿地，万科、金地、保利、万达、中国建筑、华侨城等大型知名企业均有所斩获。公开市场上，储备量TOP20企业中，外来房企占据8席，累计储地43446万方，占前20强整体的57；占全市土地成交量的47。本土企业虽占据12席，但总储地面积不及外来房企。2公开市场华侨城以3100余亩的储备量位居外来企业首位从企业拿地排行看，武汉华侨城拍下东湖风景区地块，用地面积为21116万方，占土地成交总量的24，位居首位，此地块将开建武汉欢乐谷，其中，居住用地占41，旅游用地占59。中国建筑以1837亿元拿下江夏区大桥新区58号地块，用地面积594万方，开发规模达60万方，外来房企中居第二；万科集团拍下东湖高新区郑桥村34号地块和经济技术开发区81号地块，用地面积4443万方，位居第三。金地集团今年拍得洪山区24号地块及汉阳区55号地块，加上2007年拍得的京汉大道义和巷“地王”地块，总用地面积约3562万方，位居第四；此外，大连万达亦先后拍下新华西路和积玉桥两宗商用地块，其中新华西项目已入市，积玉桥项目已动工。中部崛起战略、大武汉城市圈及两型社会的确立，加上九省通衢区位优势、强大的工业基础、发达的商业和一流的科研教育资源，武汉成为“兵家”青睐之地，吸引各大型企业陆续进驻。（三）2010年重点外企储备项目概况2009年楼市的火爆，加上外来房企的活跃，万科、金地、华润置地等企业均在汉取得了不菲的业绩。而从这些大型房企2009年的储地情况及项目的运作情况看，2010年也将是不平静的一年。据统计，万科当前有6个项目在运作中，加上2009年拍得的两宗地块，2010年万科的市场占有份额或将再度提高。商业龙头大连万达2009年也陆续拿下菱角湖和积玉桥两宗地块，加上投资建设的武汉东湖中央商务区，万达2010年在汉项目将达到6个，这意味着，武汉已成为万达在全国最重要的布局点。金地集团2009年在土地市场斩获颇丰，加上2007年拍得的京汉大道“地王”地块，金地2010年在汉运作项目也将达到6个。而华润置地、保利等早期进入武汉市场的大型房企在2010年也将会有“大动作”。此外，旅游地产华侨城年末拍下东湖风景区地块，也开始在武汉大展拳脚。图5三、2009年度武汉本土房企盘点（一）销售业绩12009年本土房企销售总额达459亿元，市场份额占73武汉本土企业2009年销售额累计达459亿元，占武汉全市销售总金额的73；销售套数达86万套，占武汉销售总套数的79。其中福星惠誉销售金额过20亿元；武汉地产集团、三江航天两家销售金额超10亿元。本土大型房企实力毫不逊色于外来企业。2市场占有率前20强房企中，本土房企占4席，且集中于前10强行列2009年监测数据显示，“2009年度市场占有率TOP20企业”中，本土房企占据4席，分别为福星惠誉、武汉地产集团、三江航天以及长城建设，本土企业的数量从08年的3家上升到4家。四家企业成交金额累计5836亿元，占全市成交的9，成交面积累计9619万方，占全市成交的8。与之相对应，本土开发企业市场占有率多数有0205的上升幅度。其中，福星惠誉为359（上年为308）；武汉地产集团占242（上年为218）。3福星惠誉继续领跑本土在企业2009年成交排行中，福星惠誉凭借水岸星城、国际城（含商业）、汉口春天三个项目以2232亿元销售额荣登本土企业销售金额冠军宝座，高出第二名武汉地产集团7亿余元；成交面积、成交套数位居第二。福星惠誉成立不足10年，已经成为武汉本土市场的领军企业。为适应在新形势下的发展，福星惠誉开始丰富自身产品线与经营模式，目前，福星惠誉已经具备了住宅产品的全线开发与供应能力。水岸星城作为该企业最典型的代表项目，入市之初即成为武汉城市的一张名片，更成为武汉高端市场的领跑者，销售一直位居前茅，历时6年，已日渐醇熟。2009年，福星惠誉开始进军商业领域，与住宅产品相结合，开发其首个综合体项目福星惠誉国际城，国际城抛弃了原有的“先住宅、后商业”的开发模式，采取了“先商业、后住宅”的运营模式，特色商业街、主题商业中心、酒店公寓、高层住宅等建筑形态将引领区域未来的变革方向。其浮云商业格兰大道首开先河，获得市场热捧，随后住宅垂直社区入市，再创辉煌，住宅与商业并驾齐驱，将为福星惠誉未来的十年，奠定起基本的架构。而徐东三角路地块的开发，则将使徐东成为真正的“福星城”。此外，福星惠誉还相继拿下汉阳鹦鹉大道地块、洪山青菱乡地块以及青山东方红村地块，项目布局由点到面，涉足武汉三镇，开始对武汉市场的全局把控。4三江集团跻身市场占有率TOP10企业行列在2009年企业销售排行中，三江航天凭借航天双城、航天花园等项目以1143亿元销售额位居企业销售排行第7位，跻身市场占有率TOP10行列。中国三江航天集团作为中国500强工业企业，实力雄厚，在武汉先后开发了航天花园、航天双城、航天星苑、航天彩虹镇等多个项目，企业目前开发项目已经辐射至“81”城市圈。2009年，三江航天拍下武昌区新河街和平大道东侧38号地块，用地面积108万方，将在积玉桥片区建设出一个规模约38万方的住宅小区，进一步扩大其市场份额。（二）土地储备2009年，本土房企土地储备总额近6904亩，占武汉总量13114亩的53，可建面积约1024万方。其中，武汉城投今年连续拿下后湖5宗地块，用地面积约617万方，在本土企业中取得拿地面积、拿地宗数双项第一，未来几年将会在江岸区后湖区域开发百万方以上的城市级规模大盘；其次为湖北总部经济投资有限公司，拍得蔡甸区88号、89号两宗地块，总用地面积约5312万方，主要用于商业用途；福星惠誉09年储地约43万方，本土企业中居第三，可建规模超过100万方；武汉地产储地面积居第四，约3074万方。其他本土企业的拿地面积则均在30万方以下。福星惠誉及武汉地产集团作为本土企业的领军人，在火爆的市场环境下，拿地热情上毫不逊色于外来大型房企。（三）2010年重点本土房企储备项目概况2009年，火爆的楼市再度点燃土地市场，福星惠誉及武汉地产集团本土企业的领头羊也迈着扩张的脚步。福星惠誉2010年在汉开发项目将超过10个，与外来老大万科不相伯仲；武汉地产集团当前在售项目4个，主要集中在汉口，而企业后续拍得的4宗地块则分布在武昌及汉阳区域，随着地块的开发，企业项目布点将不再是“一边倒”的局面。福星惠誉与地产集团部分项目分布图附表2009年度全市占有率TOP20企业大家顾问2009年武汉土地市场报告导读【全市土地成交量】2009年，土地交易轮番上阵，应接不暇。全年共成交97宗地，累计成交13114亩，创历史新高，是2008年成交量的86倍，超过2007年全年土地出让面积近1倍；可建面积达1702万方，未来23年或将迎来供应高峰。【热点区域】2009年，洪山区土地成交11宗，累计土地面积达4607亩，占全市总量的35，为全市成交区域最高。武汉华侨城实业土地招标获得P2009113号地块，用地面积达316738亩，整体提升洪山区土地成交面积。【各区土地成交】2009年，江夏区、经济开发区、汉阳区土地竞拍市场激烈。随着中心区土地资源有限，三环成众多企业储备重点2009年汉阳区中环线附近的四新、经济开发区土地、江夏汤逊湖周边、黄家湖大学城周边土地成交量增加。【楼面地价排行】2009年，土地成交楼面价整体平稳，平均楼面地价为1954元/。全年楼面价最高为吉庆街商业地块，楼面价达11140元/；住宅性质用地最高楼面价为地产集团徐东地块，楼面价达4628元/【土地规模排行】2009年交易土地中不失规模性用地。可建面积达50万以上宗地达9宗。规模前三地块分别为华侨城东湖风景区地块201万、中国建筑红旗岛地块94万、嘉业东湖高新地块80万。正文一、全市土地成交量2009年，武汉共出让土地104宗，除5宗因故延期、1宗流拍、1宗退回外，其余97宗全部成交，累计成交13114亩，同比增长76倍，超过2007年全年土地出让面积近1倍，创历史新高；可建面积达1702万方，未来23年或将迎来供应高峰；全市土地金额达29656亿元。其中武汉城区内（不含蔡甸、黄陂、新洲、汉南）的土地供应达11187亩，可建面积达1457万方，平均楼面地价为1954元/。数据来源国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理二、供应热点区域洪山区土地出让面积占比超过1/32009年洪山区出让土地4607亩，占全市整体出让面积的35，占比超过三成，为全市区域最高。武汉华侨城实业土地招标获得P2009113号地块，用地面积达316738亩，整体提升洪山区土地成交面积。此外，郊区土地“现身”拍卖会，江夏、蔡甸、新洲、汉南、黄陂等郊区均有一定面积土地出让。其中，江夏、蔡甸两个区域的土地出让面积占比均约在10左右，仅次于洪山区，位居第二、第三位；新洲区土地成交占比为5，超过武昌、江汉、硚口等主城区。数据来源国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理三、各区土地供应情况次中心城区土地出让活跃2009年，洪山区、东湖高新区、经济技术开发区等次中心区域土地成交放量，整体成交量达7971亩，占全市交易量的62；武昌区、江汉区、汉阳区等中心区域土地成交放量，整体成交量达3048亩，占全市交易量的23；蔡甸等远城区土地市场复苏，整体成交量达1926亩，15。中心区土地资源有限，三环成众多企业储备重点2009年汉阳区中环线附近的四新、经济开发区土地、江夏汤逊湖周边、黄家湖大学城周边土地成交量增加。数据来源国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理四、楼面价排行商业地产独领风骚，土地成交楼面地价破万元2009年，全市土地成交楼面地价创新高，单价突破10000元/，江岸区吉庆街东山里的一宗40年商业用地，由武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司于2009年11月4日以11140元/的楼面地价夺得。该地块整个规划分为“美食吉庆生活秀”（东山里15亩地）、“创意云清艺术区”、“数码大智商务区”3个部分。改造后将保留部分老建筑，引入特色餐饮，打造成清末民初建筑风格、汉派美食与民俗文化交相辉映的旅游特色街。另外，大连万达的两个商业项目积玉桥万达广场和新华西路万达广场在楼面成交地价TOP10排行里也分别占有一席之地。住宅用地楼面价最高为地产集团徐东地块，该地块位于徐东大道沿线，展示面强，是内环核心稀缺地块。同时，地产集团参与武昌区“楚河汉街”改造和众多市政工程。该地块楼面价达4628元/，占区域售价的近50。数据来源国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理五、土地规模排行土地成交规模创新高，东湖风景区中北路地块成武汉新地王2009年，全市成交土地可建规模为1737万方，其中，东湖风景区中北路延长线地块可建规模达到20142万，规划净用地面积达到21116万，成为武汉新地王。该地块于2009年12月25日以43亿元被武汉华侨城实业有限公司夺得，华侨城集团旗下的“欢乐谷”将落户于此。其次为中海外江夏地块，可建规模达93万方。数据来源国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理大家顾问2009年武汉住宅市场报告导读【供应量分析】2009年全市商品住房供应2350万，其中东西湖、东湖高新区、汉阳区供应放量；洪山、江岸、东西湖、武昌四区供应量均过300万；经济技术开发区、青山区供应量仍维持低位水平。【成交量分析】2009年，武汉楼市活跃，实现V型回暖。全市成交商品住宅面积1139万，同比增加59；成交套数109294套，同比增加56；成交金额622亿元，同比增加74。成交热点区域为东湖高新、武昌、东西湖、江岸四区。武汉2009年在全国重点城市中表现突出成交量增幅位列全国典型城市第二，跻身成交量过1000万的七大城市行列。【价格分析】2009年，全市商品住宅价格走势平稳。整体成交均价为5461元/，同比涨幅为908。武昌、江岸、江汉三大中心区域全年成交均价过6500元/。青山、汉阳、洪山、东湖高新、硚口五个区域成交均价约在5500元/左右。正文一、供应量分析2009年全市供应量为234978万方，相比08年全年，增加23，与07年全年相比，仅减少66。数据来源大家顾问数据平台整理其中，洪山、江岸、武昌区持续保持高供应量，东西湖区2009年供应大幅放量，四个区域的供应量均过300万。经济技术开发区、青山区供应量仍维持低位水平。数据来源大家顾问数据平台整理从近三年各区域供应走势看，2009年供应量增长较快的区域有东西湖区、东湖高新区、汉阳区。其中，东西湖区在机场高速沿线、马场经济、中环开通等带动下，区域价值再现，万科、金地、沿海等一批全国性房企继续加大区域投资，东西湖区2009年供应量激增达到322万，比2007年高峰值增长了27，区域增长幅度达55，位列全市第一，成为竞争性最为激烈的区域之一。2009年汉阳区在汉江琴台剧院的带动下及江城大道等市政的完善下，成为众多全国性房企又一青睐区域之一，2009年度在华润置地等企业的促进下，区域供应量达22518万、环比增长24。数据来源大家顾问数据平台整理二、成交量分析1、武汉楼市V型回暖，成交量同比增加约六成2009年，武汉楼市实现V型回暖，市场活跃。全市成交商品住宅面积1139万，同比增加59，成交套数109294套，同比增加56，成交金额622亿元，同比增加74。数据来源武汉房地产市场信息网，大家顾问数据平台整理2、武汉成交超过1000万，全国位列第六，增幅居第二全国各城市09年成交实现V型回转，同比均现巨幅增长，上海、重庆、北京三城市成交突破两千万方，位列前三甲，武汉成交超过1千万方，位列第六。是全国成交量过1000万的七大城市之一。其中，上海09年成交2631万方，位列榜首；其次为重庆，成交2413万方；北京位居第三，成交2029万方。武汉09年整体成交1139万方，位列第六位，高于广州、深圳等一线城市。从各城市增幅看，2009年武汉成交量是2008年成交量的156，增幅位列全国10大重点城市第2，仅次于天津。重点城市中天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过100，非重点城市福州和厦门同比涨幅超过200。3、东湖高新、武昌、东西湖、江岸四个区域成为成交热点区域从区域成交排行看，东湖高新、武昌、东西湖、江岸四个区域成为成交热点区域，成交量均超过万套/100万方其中东湖高新区，成交17828套，约195万方，位居首位；其此武昌区，成交15408套，约16896万方，位居第二；东西湖区，成交13000套，约14349万方，位居第三；江岸区，成交12209套，约12865万方，位居第四。数据来源大家顾问数据平台整理数据来源大家顾问数据平台整理从2009年全市各区销售金额排行看，武昌区高居榜首，成交金额为11184亿元，东湖高新区位居第二，成交金额为106亿元，江岸区成交金额为8411亿元，位居第三。东西湖区成交金额为60亿元，居第四，洪山、汉阳、江汉三个区域的成交金额均超过50亿元，硚口区成交金额接近40亿元，江夏区成交金额不足30亿元，经济技术、青山区成交金额则不足20亿元。武昌、江岸区域由于高成交高均价，保证了区域整体高销售金额，而东湖高新、东西湖两个区域则是凭借高成交量整体提升区域成交金额。余下区域则或由于平价平量、或因为低价低量使得区域销售金额相对偏低。三、价格分析1、2009年全市均价平稳上扬，同比上涨92009年，全市商品住宅成交均价走势平稳。整体成交均价为5461元/，同比涨幅为908，相比2007年上涨1104。从月度成交走势看，月度均价呈直线上涨趋势，1月成交均价为4499元/，至10月成交均价上涨至5883元/，达到全年最高，相比1月上涨1384元/，涨幅达31，11月、12月均价现小幅下调，但整体仍呈上涨态势。月度最高均价与最低均价价值达1384元/。数据来源武汉房地产市场信息网，大家顾问数据平台整理2、区域全年均价阶梯分布，武昌、江岸、江汉三区均价最高，均超过6500元从区域成交均价排行看，武昌、江岸、江汉三大区域成交均价居高不下，2009年成交均价均超过6500元，其中，武昌区以6619元/成交均价高居榜首，比上半年均价增加389元/，增长62；江岸区紧随其后，成交均价为6538元/，比上半年均价涨510元/，增长98；江汉区位居第三，成交均价为6515元/，比上半年均价涨556元/，增长93。价格第二梯队为青山、汉阳、洪山、东湖高新、硚口五个区域，成交均价约在5500元/左右。经济技术、东西湖两个区域的成交均价在4200元/；江夏区的成交均价则在3676元/。各区域价格整体呈现平稳上扬。其中硚口区价格一路上扬，年尾年初价差达3000余元/，与该区域短缺的供应相关。东西湖区、经济开发区、江夏区价格平稳。从价格走势看，在拔高区域整体均价的情况下，武昌、东湖高新、汉阳、青山区域的价格“天花板”逐步呈现。数据来源大家顾问数据平台整理3、武汉年度均价涨幅平稳，价格水平全国居中09年，武汉价格平稳，增长幅度为9，位列全国中等水平。主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比08年分别上涨2756、1832和1638，仅杭州均价微跌171。附2009年武汉房地产住宅市场销售排行榜亿房2009武汉房地产数据分析报告连载一、2009年武汉经济发展宏观情况一地区生产总值GDP武汉地区生产总值从2004年的1882亿元增加到2008年的396008亿元，2009年地区生产总值达到4500亿元。武汉市生产总值第一次实现1000亿元跨越在1999年。经过6年努力，到2005年实现了2000亿元的跨越。2007年、2009年，又分别实现了3000亿元、4000亿元的跨越。市长阮成发在武汉市十二届人大六次会议上作政府工作报告时提出，武汉2010年GDP要向增长12，突破5000亿元的目标迈进。二经济增长情况2009年，武汉通过扩大内需、鼓励科技创新和统筹协调区域发展这三大“法宝”，确保经济平稳较快发展。地区生产总值波动幅度小，回升速度快，一改过去“经济下行快于全国，经济回升慢于全国”的调整局面。受国家经济刺激计划提振，我市投资增长势头强劲，2009年，武汉市全社会固定资产投资达3001亿元，同比增长333。其中城建和交通投资达到520亿元，同比增长35，规模和增幅都创历史新高。投资的增加是拉动GDP增长的重要因素之一。2009年，武汉市地区生产总值首次突破4000亿元，预计达到4500亿元以上，增幅超过13。2009年，武汉市服务业增加值预达到2300亿元以上，同比增长13以上。服务业增加值占GDP的比重也在不断提高，2007年至2009年连续3年保持在50以上。服务业快速扩张成为经济增长的主要支撑。三全市进出口情况2009年110月，全市累计进出口总额8980亿美元，同比下降259，全市出口总额4494亿美元，同比下降250。分月看，4月份进出口总额降幅最高达357，其中出口额下降393，进口额下降328，亦可谓跌入谷底。进入6月份，在国家一系列扶持政策作用下，武汉进出口总额连续四个月重新实现环比正增长，分别增长117、14、01、177。从季度降幅变化看，3季度比2季度降幅低51个百分点，有所收窄，武汉外贸进出口走势虽还不稳定，但正在困境中前行。四全市消费品零售总额2009年，我市实现社会消费品零售总额216409亿元，