镇江市盛达欧洲城综合小区开发项目全案

1、第一章、总 论1.1.项目背景1.1.1.项目介绍 项目名称：盛达欧洲城 建设单位： 法人代表：项目负责人：注册地址：1.1.2.建设单位概况1.1.3.编制依据 江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，编制盛达欧洲城可行性研究报告，可行性研究报告编制依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。报告的基础资料和数据来自镇江市有关部门和项目建设单位提供或认可的资料、文件、函件及经江苏中森建筑设计有限公司调查研究得到的资料和信息。可行性研究报告编制依据主要有：建设项目经济评价方法及参数（第二版）；投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）；中华人民共和国城市规划法（198

2、9年）；江苏省城市规划管理技术规定；城市用地分类与规划建设用地指标（GBJ137-90）；镇江市城市发展规划（2002-2020）；建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第253号；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国消防法；企业法人营业执照；建设项目选址意见书（镇江市规划局）；国家、江苏省有关设计和建筑规范、标准；项目建设单位提供的相关资料；编制过程中实际调查及收集的其他资料。1.1.4.项目提出的理由与过程 近年来，镇江市商品房价格和全国房地产市场一样上涨较快。其中主要原因有；一、土地价格上涨，由于土地使用权公开拍卖，土地的本来价值得以体现；二、水泥、钢材、沙石等主要建材价格涨

3、幅较大；三、房屋结构日趋合理，功能更加完善，材料耗量增加；四、居住小区环境更加优美、配套设施更加完善，较大辐度增加了成本。五、城市建设加快，房屋拆迁量加大，商品房需求增加，推动房价的上升，随着城市拆迁新政策的实施，拆迁成本将加大。综上所述，商品房价格上扬有其合理性和必然性，预计今后三至五年，房价仍将适度上涨。基于上述预测，镇江盛达房地产开发有限公司决定投资开发盛达欧洲城中高档住宅建设。 江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，承接镇江盛达房地产开发有限公司盛达欧洲城中高档住宅开发项目可行性研究报告编制任务后，组织有关人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向相关部门进行了咨询。在

4、搜集了交通、供电和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、规划方案的科学性等方面进行了论证，在此基础上形成本报告。根据委托方的要求，本报告将对盛达欧洲城提出的必要性，项目实施规模，市场预测，投资估算及资金筹措作出阐述。可行性研究报告主要内容包括；项目背景、项目实施规模预测、项目规模、项目选址、项目投资估算、资金筹措方案等。1.2.项目概况1.2.1.实施地点盛达欧洲城位于镇江市丁卯新城，学府路南侧，经十二路西，现京口区丹徒镇庄家湾地块，项目面对全国重点高等院校江苏大学南大门（学府路北侧），规划总占地12.76公顷，合191.96亩，项目用地较规整。1.2.2.主要建设条件本报告主要从

5、政策许可、选址论证、建设场地状况、资金筹措等制约项目实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是，项目选址符合有关城市规划法规要求。项目用地现状为镇江市国有土地出让用地，项目建设场地已具备三通一平，场地地质条件较好，由委托方提供项目周边地质资料判断，项目场地无不良地质条件，项目实施方案满足国家及省市法律法规要求，项目实施是镇江市城市建设重点发展方向。项目实施资金筹措拟由镇江盛达房地产开发有限公司自筹，资金筹措方案可行，筹资总额能确保项目顺利实施，截止目前已完成大部分土地投入，以及场内土方平衡、地质勘察、施工用临时水电及开工准备工作。1.2.3.主要经济技术指标项目规划总建筑面积：约30

6、6240m2；其中沿街商业用房40000 m2，住宅246240m2(规划由高层、小高层住宅组成)，综合楼17000m2，幼儿园2000 m2，会馆1000m2；设计容积率：2.4；建筑密度35%；绿地率35%。项目固定资产投资估算为69239.2万元，其中土地费用16000万元，前期费用1865.8万元，财政及行政事业收费6117.2万元，建筑工程费38776.4万元，配套工程费3364.8万元，建设期营销费用408万元，建设期贷款利息600万元，不可预见费2107.1万元。（详见附表1）项目投资资金来源由镇江盛达房地产开发有限公司自有资金和申请银行贷款资金投资，项目申请贷款20000万元，

7、项目经营期六年，其中建设期四年，延长销售期两年，还本付息期五年，每年还本4000万元。（详见附表6）项目经营期内总营业收入为110649.5万元，销售税金及附加为6694.3万元，总成本费用为72890.4万元，利润总额为31064.8万元，全部投资利润率为44.87%。（详见附表7）计算期内项目全部投资现金流量内部收益率为25.11%，财务净现值为17040.8万元（折现率为8%）。（详见附表8）计算期内项目自有资金现金流量内部收益率为31.66%，财务净现值为17026万元（折现率为8%）（详见附表9）。项目所得税前以现金流入表示盈亏平衡点(BEP)为70.12%。年保本现金流入为1551

8、7万元。（也可解释为在现定价的基础上下浮至70.12%，即住宅2008元/平方米，商业网点7012元/平方米，综合楼为2454元/平方米。）年保本销售率为13.32%(占全部面积)。年保本销售面积为住宅32799平方米，商业网点5328平方米，综合楼2264平方米，合计为40391平方米。第二章、项目背景近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。据统计，截止至2005年9月底，镇房指数已达2215点，比去年同期上涨196点，涨幅为9.71%。2.1.项目实施符合房地产发展基本态势房地产业在江苏乃至全国，都是

9、从改革开放以后逐渐发展起来的。江苏房地产业的发展过程，80年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主的城市建设综合开发公司，房地产雏形形成。第一轮增长周期从1989至1996年。经历了三个阶段：起步（8991年）、迅速崛起（92-93年成倍增长）、直线下滑（9496年）。1996年，房地产增长跌入谷底，负增长3.4%。1997年我省房地产业走出谷底，比1996年增长3.8%，进入第二周期。19972001年，江苏房地产处于调整、复苏、低速平稳增长阶段。2002年，投资增长速度跃上六年来的最高峰（972001年的增速分别为：3.8%，21.5%，10.1%，8.5%，14.8%），达31.5

10、%，进入快速增长时期。与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。尽管近几年江苏住宅建设一直保持较快的增长速度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与发达国家人均住房面积相比，与人民群众日益增长的住房需求相比，还有较大差距。江苏是一个人口大省。第五次人口普查资料显示，全省有7400多万人口，占全国总人口的5.88%，位于三十一个省市的第五名。其中城镇人口3086.24万，外省流入人口253.69万。城镇人口的居住现状是：1居住面积偏小。城市人均居住建筑面积28.57平方米，县镇人均居住建筑面积30.36平方米。城市人均居住面积低于8平方米的人口占8.1

11、4%，居住面积在919平方米的占28.9%。党的十六大提出全面建设小康社会，胡锦涛总书记要求“江苏要率先全面建成小康社会”。衡量小康社会的一个重要指标就是人均居住面积，达2039平方米。用这个标准衡量，城市还有37%的居民住房没有达到小康标准。2住宅内部设施状况有待进一步改善。江苏城市住房成套率不到72%，住房中无厨房和合用厨房的占13.92%；无厕所卫生间的占25.73%，还有一部分的住户是合用的；有8.39%的住户没有用上自来水；使用燃气的比例为81.74%，使用传统的煤炭和柴草的比例为16.74%，有39.61%的住户住房内不具备洗澡设施。居住条件差的家庭比例还比较大。3居民购买商品房才

12、起步。1998年我国正式出台了住房改革方案，居民有一个观念转变和资金积累的过程，城市已购买商品房的家庭不是很高，占12.7%，购买经济实用房的占4.8%。无房户（租房住者）仍占相当份额。此外，随着中国加入WTO、民营经济的发展，城市化进程加快，我省的小城镇建设，大量农民进城，都对房地产发展具有非常大的拉动作用，对住宅、办公楼、商业营业用房等各类房屋的需求正日益显现。因此，房地产业的发展还有很大的空间。江苏是中国经济增长较快的地区之一，经济总量名列全国第二，占全国比重10.4%，工业增加值、全社会消费品零售总额、全社会固定资产投资、出口贸易总值（进口列全国第四）等主要经济指标均保持全国第二位。前

13、几年，江苏房地产发展规模比较小，速度比较低，滞后整个经济的发展。2002年以来，江苏大力发展房地产业，房地产投资逐年大幅增长，总量已位于全国第五名，基本与江苏经济发展基本相适应。2.2.项目实施是提高企业自身竞争力的要求江苏省房地产进入第三轮发展以来，房地产业发生了深刻变化，主要体现为以下几方面：1、外来投资者强力介入。中国庞大的房地产市场吸引了众多的淘金者。一批实力雄厚的工业企业集团、电信集团、省级外贸集团开始进入房地产开发行列。2、异地开发已成潮流。在全国，一部分大型房地产开发商正把目光从房地产开发成本较高的城市转向开发成本较低的城市，实施跨市、跨省区的大开发。江苏已成为众多房地产商追捧的

14、热地。3、房地产开发领域拓宽，产品多元化。房地产开发产品从原来主要集中在商品住宅，逐渐向商品办公楼、商业用房、商品厂房，综合楼等多样化方向发展，触角甚至涉及一些基础设施项目。基于上述趋势，本地房地产企业发展的重点对策主要有；1、房地产企业自身要进一步把好土地使用关。土地是房地产开发之本，土地又是有限的、不可再生的。要从环保的角度、长远的观点，有计划、有限度的获得土地、计划开发，避免成为供地者。2、加快房地产结构调整的步伐。需求决定市场。房地产业投资和产品的主体结构是由它的主体功能规定的。为新进城的居民提供安居条件，提供高中低档各类户型住宅是仍是房地产发展的主要需求。房价只有贴近老百姓的购买能力

15、，才能激发人们的购房欲望。房地产开发一要进一步提高安居工程、经济适用房的开发比重，二要选择交通比较便利的区域建普通商品房。3、提升企业的竞争力。从微观方面来看，江苏房地产企业自身还存在一些不利因素：（1）.资质等级偏低。（2）.企业规模比较小。（3）.房地产开发企业高负债运营。竞争性行业优胜劣汰，强者生存。当今江苏房地产企业面临的不仅是省内的竟争，而且是全国范围内的竞争，甚至还有境外投资者的竞争，没有强大的实力很难取胜。要提升竞争力首先要取得资本优势，获得土地资源，建立规范的开发程序，采取各种方式，强强联合，兼并，调整等，集中资本，优势互补，做强做大，迎接挑战。2.3.2.4. 项目实施是镇江

16、市城市总体规划的要求镇江市城市性质是国家历史文化名城，长江下游重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市。镇江市城市发展目标是经济高效、充满活力的城市，长江下游最富有特色的现代化的滨江城市；富有文化特色的城市，国家历史文化名城和优秀旅游城市；优美的人居环境城市，人与自然和谐共生的山水园林城市、生态城市，清新亮丽、充满灵气和活力的江南名城。项目地处镇江丁卯新城（镇江主城区东片），随着镇江城市建设的快速发展，项目区域规划为教育区及综合居住区并配套大型商业建筑，项目区域城市道路主干路网已完成，随道路已进行了基础配套施工，项目区域为京口区丹徒镇庄家湾自然村落，综合开发工程一方面以综合小区建设形成城市新区，

17、另一方面通过村落拆迁，促进城市土地开发，提供更多可建设城市用地。2.5.项目实施是促进城市土地开发、加快城市化进程的要求加快城市化，将绝大多数农村人口转变为城市人口，是我国全面建设小康社会的一项极为重要的任务。依据镇江市城镇体系规划（2002-2020）预测，2005年镇江城市化水平为55%，城镇常住人口161.7万；2010年为60%，城镇常住人口183.6万；2020年为70%，城镇常住人口231万。因此加快城市规划区建设，进行城市增加土地开发是拓展城市规模的主要方法。而城市土地开发依赖于城市交通等基础设施建设，其对交通的影响主要指新的土地开发项目利用建成后，产生和吸引新的交通量，给附近已

18、有道路设施的交通运行及周围环境造成影响，有的不但影响周围局部地区，甚至会波及全市。一个城市的可持续发展，有赖于现代化的城市交通来支持。要保证城市交通在经济持续高速增长和土地高强度的开发下能够保持有机的运作，最有效的方法就是结合交通设施来对土地开发强度加以控制，把交通需求控制在路网可接受的水平，同时，明确发展商需承担的交通责任负责新增加的交通设施费用，以减少政府的开支，协调好土地开发与交通建设的关系。项目综合开发体现了城市基础设施建设增加城市发展区域的相互关系，近年镇江市通过拓宽学府，新建经十二路等市政重点工程大大拓展了城市可供应开发用地，拓展了城市发展空间，项目建设充分体现城市基础设施建设的效

19、益。2.6.项目实施是城市经营理论的实践城市经营是目前国际上比较通行的关于城市规划、建设和管理的一种理论和实践模式，城市经营的核心是采用市场化的城市经营模式。市场化的城市经营模式就是把包括城市土地、城市基础设施、城市生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形资产，通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，以获取经济、社会和环境效益，促进城市发展的过程。其核心是适应市场经济体制的要求，在明确主体方面应服从于市场化改革的趋势，城市经营是在社会效益、环境效益和经济效益统一的前提下，进行城市资产的运作；使部分城市资产由产品变成商品或产业，使

20、城市建设由简单的生产过程变成资本的运营过程。2.6.1.城市经营的动因土地市场的建立是中国城市经营的起点，土地是城市中最为稀缺和最为昂贵的资源，城镇土地市场改革极大地推进了中国制度改革步伐，并成为中国城市经营的起点。分税制的实施为城市经营提供了基本的财力资源。分税制明确了中央政府和地方政府(包括城市政府)的财政权力范围，赋予了地方政府可以拥有相对独立的财权，城市政府可以自主地控制这部分财权，通过合法经营，以达到提高城市竞争力的目的。企业家的挑剔行为使城市竞争不断加剧。为了更多地吸引投资，城市政府自觉地改变传统体制下政府和企业的关系，政府不再随意地指挥企业，干涉企业活动，而是尽可能地为企业提供最

21、好的服务，创设形式多样的优惠政策。城市化的迅速推进使城市经营成为普遍的自觉行为，那就是各市为了提高竞争力，都自觉地进行政府再造，努力地提高效率，改善服务，使自己的消费者满意。2.6.2.项目实施是城市经营的需求盛达欧洲城的实施体现了城市政府是城市经营的第一主体，城市政府谋求企业、民间资金的合作，协同提供公共产品商业、居住、办公综合区。通过项目实施，实现城市土地经营、基础设施发展、城市开发建设与经营促进房地产市场繁荣与居民住房条件改善。综上所述；发展城市经营，增强城市竞争力关键是城市政府管理职能的创新，核心在于城市政府创造一个有利干企业创新的氛围和环境，促进城市内有创新能力的企业普遍地、持续地，

22、富有效率地实现创新，从而推动技术进步和结构升级，提高经济发展质量和城市竞争力。第三章、项目实施条件3.1.场址现状3.1.1.地点与地理位置盛达欧洲城位于镇江市丁卯新城，学府路南侧，经十二路西，现京口区丹徒镇庄家湾地块，项目面对全国重点高等院校江苏大学南大门（学府路北侧），规划总占地12.76公顷，合191.96亩，项目用地较规整。3.1.2. 现场地利用情况项目用地属于国有出让土地，由镇江盛达房地产开发有限公司市场竞买所得，不涉及土地征用，但需进行拆迁安置与补偿。项目现场地为原状，处于自然平整状态，场地范围内无天然树林和人工林地，场地范围内无野生动物，项目建设不存在占用耕地、林地等现象，镇江

23、盛达房地产开发有限公司已进行了场地平整及土方工作，项目用地三通一平工作已完成。3.2.场址建设条件3.2.1.地形、地貌、地震情况镇江市地势为南高北低，整个地形由西北向东南倾斜，市区地面标高（黄海高程，下同）一般在5.0-10.0m之间。市区内河流纵横交错，水域宽广，古老京杭运河由北向南穿市区而过，将市区分为东、西两部分。镇江市区地质系第四纪岩层，粉红色细砂基岩，冲击土层，地基承载力一般为10-20t/m2。按地质条件不同，区内可分为三类工程建设区：城市西北部为良好工程建设区；老城区为较好工程建设区；城市东南、西南地区为可进行工程建设区，需进行地基处理。项目地处于长江中下游断裂带扬州-铜陵地震

24、带附近。历史上公元999年常州发生过5.5级地震，1624年扬州发生过6.0级地震，1913年、1930年镇江东部发生过5.3级地震，2-3级地震频频发生。60年代以来，该地震构造带活动日益强烈。70年代以后发生过2次破坏性地震，主要集中于镇江市南部的溧阳地区，都影响到镇江市。 本地区地质构造受扬州-铜陵大断裂带控制，区域内未发现较大断层及破碎带等对建筑不利的构造。2001年国家重新确定镇江市区地震烈度为七度，在抗震设计时采用地震加速值为0.15g，本工程据此设防。3.2.2.工程地质与水文地质项目尚未进行过工程地质勘探工作，依据委托方提供周边工程地质资料判断地质情况良好，建设项目用地为山间坡

25、地。项目地属北亚热带季风气候区，具有寒暑变化显著，四季分明等气候特征。春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季阴湿寒冷。水文：该地区地下水为重碳酸钙型水，PH值约在6.7至6.9之间，为中型。长江水为重碳酸钙型水，PH值约为7.7，地表水为重碳酸钙、硫酸钙型水，PH值约为7.2。地下水、地表水对土壤无腐蚀性。项目区域内有京杭运河、防洪道等流域性主干河道，以及古运河、团结河等区域防洪排涝水源。项目区内长江段属感潮河段，每日涨、落潮各两次，涨潮平均延时3小时25分钟。落潮平均9小时，其水文特征为：历年最高洪水位：6.33米；历年最低洪水位：-0.77米；历年最大平均洪水位：5.20米；历年最

26、小平均枯水位：0.06米；历年最大潮差：2.01米；历年最小潮差：0.01米；历年平均潮差：0.96米；平均流速：1.00米/秒；最大流速：2.00米/秒；最小流速：0.50米/秒；洪峰最大流量：92600立方米/秒；最大平均流量：43100立方米/秒；最小平均流量：21400立方米/秒；多年平均流量：28307立方米/秒；最小枯水流量：6020立方米/秒；年平均径流量：8933亿立方米。3.2.3.气候条件项目区域历年气候统计如下：历年平均气压：104.4kPa；历年平均气温：15.2；极端最高气温：40.9；极端最低气温：-12.0；历年平均相对湿度：78%；历年平均降雨量：1066.2毫

27、米；历年一日最大降雨量：262.5毫米；历年平均风速：2.52米/秒；历年最大风速：23.0米/秒；常年主导风向：偏东风；夏季主导风向：东风、西南风；冬季主导风向：东北风、西北风；地区灾害性天气主要有台风、暴雨、冰雹及寒潮。3.2.4.城市规划与社会环境条件盛达欧洲城已获得镇江市规划局批准，项目平面控制点经镇江市规划建筑设计研院设计也已获得镇江规划局批准。项目建设符合镇江市城市总体规划，实施后城市已开发土地适应了城市区域发展的要求，项目实施能显著改善镇江主城区东侧、教育区、高新区及化工区对中高档居住区的需求。3.2.5.交通运输条件 盛达欧洲城位于镇江市城市交通主干道学府路南侧，经十二西侧、沪

28、宁高速经镇宝路、谷阳路方便到达镇江市区各处，项目实施不处于交通禁区，因此项目实施交通运输条件较好。3.2.6.公用设施社会依托条件项目区域内城市基础配套设施齐备，项目区内主干道路网络已建成，随道路建设了给水、排水、供电、燃气、电信等公共配套，因此项目供用电、给排水、燃气等配套无接入困难。项目区域规划为教育区，周边有全国重点高校江苏大学、江苏省重点高中镇江市第一中学、江苏省重点职校镇江市职业技术学校。并配套有易初莲花、金太阳国际商贸中心等大型商贸设施。区域内卫生资源主要有一级医院丹徒卫生院、谏壁卫生院、二级医院丹徒区人民医院。上述卫生资源距离本项目10分种车程，镇江市第一人民医院、江滨医院、第四

29、人民医院、解放军三五九医院距离本项目半小时车程。3.2.7.防洪、防潮、排涝设施条件项目选址位于镇江市城市规划防洪区内，因此项目无防洪、防潮（长江潮位）个别要求，项目规划区内有通江河流，自然落水由雨水收集系统收集后经通江河流收集排入长江，由于项目场地高于周边水系最高水位，因此项目无须设置排涝设施。3.2.8.环境保护要求3.2.8.1本项目适用的环境质量标准为；（1）环境空气质量标准GB3095-1996二级；（2）地表水环境质量标准GB3838-2002III类；（3）工业企业设计卫生标准TJ36-79表1；（4）城市区域环境噪声标准GB3096-93中2类、3类、4类。3.2.8.2污染物

30、排放标准；（1）大气污染物综合排放标准GB16297-1996二级；（2）污水综合排放标准GB8978-96表4中三级、一级；（3）居住区噪声标准GB12348-91中3类；（4）居住区污染物排放标准GB13271-2001，二类区II时段。3.2.9.法律支持条件本项目主要法律依据为：中华人民共和国城市规划法、城市用地分类与规划建设用地指标（GBJ137-90）、江苏省城市总体规划（2001-2010），镇江市城市总体规划、江苏省土地管理条例2001年1月1日。3.2.10.征地、拆迁、排涝设施条件项目建设无需进行土地征用工作，项目用地为出让土地，全部建设土地已作为房地产开发用地为镇江盛达房

31、地产开发有限公司取得，项目实施不涉及破坏防洪排涝水利设施及农田水利灌溉工程。3.2.11.施工条件项目建设场地需进行较大规模土方调配工作，但施工出入道路畅通，场地周边无交通限制，无大型居民区，施工用临时水、电无接入和供应困难，项目周边地区有多家采石场、建材供应市场，项目周边有商品砼供应基地，镇江市是建材生产大市，水泥、砂石料市场供应充足，因此项目施工条件较好。第四章、市场分析1999年下半年以来，我国的房地产业摆脱了连续多年的低迷状况，呈逐步上涨势态。近三年来我国的国房景气指数不断攀升，分别为20%、19.5%、25.3%，2002年1-6月更高达32.9%。房地产业对我国连续多年逆世界经济萧

32、条而繁荣作出了重大贡献。本地近几年来房地产市场也不断升温，房价一路攀升，成为群众关注热点之一。了解商品房价格的走势，预测价格上涨与群众承受能力，是房地产项目投资决策咨询的必要程序，下面引用镇江市房管局镇江市房地产预警预报信息数据作分析。4.1.商品房房价的基本情况2005年房地产新政实施以来，镇江市房地产市场未出现较大影响。区域内新楼盘上市较多，基本集中于5、6月上市，住房价格指数总体呈缓慢上涨行情，如二季度价格指数为2249点，比上季上涨104点，涨幅为4.85%，同比去年上涨286点，涨幅为14.57%。主城区住房价格指数为2380点，同比上涨311点，涨幅为15.03%，其中市区及主城区

33、商品住房和二手房价格指数差异较大，市区商品房价格指数为2593点，主城区商品房价格指数为2617点，二手住房价格指数为2353点均为上涨行情，从价格指数涨幅分析，镇江市房地产市场商品房价格总体比较稳定，价格指数同比涨幅回落，没有大起大落的现象，市场秩序井然，二手房价格仍有较大幅度上涨。从分区表看，城东南片供应紧张，只有尾盘供应，近期只有“华都新城”计划推出；大港片区在前期全市其他地区房地产价格一路上扬的情况走势低迷，随着海德花园、伟业置业等一批高档新盘的推出均价出现29.31%的涨幅。丹徒片区在前一段时期价格持续走低，目前出现小幅上扬，上涨3.58%，随时新盘的陆续推出2005年6月均价继续直

34、强，呈9.88%的增长。上述情况说明镇江市部分区域均价的波动因样本楼盘的变化而发生，是市场楼盘波动供应引起的，尚不能推断为房地产新政影响。综观镇江市商品住房、二手房在国家房地产新政实施调控以来成交价格直势，可以看出镇江市房地产市场发展应该属于比较稳定健康的。下图为镇江市市区住宅价格指数图下图为镇江市主城区住宅价格指数走势图下图为镇江市区商品住房价格指数走势图下为镇江市主城区商品住房价格指数走势图下为镇江市主城区二手房价格指数走势图下为分区商品房住房价格走势图（市区商品房价格走势图）下为分区商品房住房价格走势图（主城区商品房价格走势图）下为分区商品房住房价格走势图（城中中心区商品房价格走势图）下

35、为分区商品房住房价格走势图（城中次中心区商品房价格走势图）下为分区商品房住房价格走势图（城中东片商品房价格走势图）下为分区商品房住房价格走势图（城中东南片商品房价格走势图）下为分区商品房住房价格走势图（城中西南片商品房价格走势图）下为分区商品房住房价格走势图（城中东北片商品房价格走势图） 下为分区商品房住房价格走势图（城东南片商品房价格走势图） 下为分区商品房住房价格走势图（城西北片商品房价格走势图） 从房地产投资情况来看，2005年第一、二季度分别为16.32亿元与10.20亿元，投资额环比下降37.5%，但比2004年同期上涨50.89%，投资立项总面积环比下降30.94%，与2004年同

36、期相比下降10.2%，从此指标可看出，受到国家宏观调控政策影响，镇江市房地产开发投资在2005年已经开始出现谨慎观望，普通商品房立项总面积的比例由2004年四季度的81.48%提升到91.82%，由此看来，为满足市场需求，镇江市仍是以普通商品住宅为主导的房地产投资结构。下表为镇江市2001年至2005年房地产项目投资立项统计指标名称项目投资房地产立项总投资额房地产立项总面积经济适用房普通商品住宅房别墅办公写字楼商业营业用房其他用房单位亿元万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米2001-14.7736.6836.180.52001-23.5237.5236.210.50.812

37、001-32.7717.190.3514.480.32.062001-42.8921.4721.210.10.162002-16.733.4125.90.22.3152002-210.3147.5334.360.312.872002-39.9966.90.664.650.21.452002-44.3828.2923.610.64.082003-110.9441.8440.750.50.592003-213.86154.962.78144.172.25.60.212003-312.9573.572.362.84.43.180.892003-426.69154.76151.072.41.110.1

38、82004-135.67132.49117.40.6312.142.322004-26.7653.852.870.922004-311.971.231.261.350.70.777.212004-429.29143.589.43116.9914.782.382005-116.3269.950.6564.950.91.911.552005-210.248.3144.360.153.08下为各季房地产立项投资总额柱形图下为房地产立项总面积柱形图下为普通商品房住房立项占房地产立项总面积百分比2005年1-6月镇江市市区销售商品房面积为69.55万平方米，占施工总面积的23%，占竣工总面积的90.91

39、%，施工面积与竣工面积之比为3.95:1，其中住宅销售为65.21万平方米，占施工总面积的26.78%，占竣工总面积的96.91%，施工面积与竣工面积之比为3.62:1，住宅销售率高于非住宅，空置一年以上的商品房为3.57%，空置一年以上的商品住宅为3.9%，说明区域商品房销售较好，市场购买力强劲。4.2.今后几年商品房价格走势预期分析综观镇江商品房市场，在国家房产新政出台以来，市场发展比较稳健，普通商品房由于受购买力、金融支持等多方面因素，市场上涨趋缓，但总体上讲镇江市房地产市场是一个以商品住宅为主要投资对象的房地产市场，房地产市场还没有显现为投资过度的迹象。分析本轮房地产上涨行情上升有以下

40、几个原因：1.城市建设力度加大。城市建设力度规模加大，也相应增加了城市拆迁安置所带来的住房需求。2.一部分家庭有改善住房条件的需求，现在有不少居住面积在80平方米以下的家庭预期达到住房面积在100平方米左右，一些家庭卖老房购新房，以小房换大房的情况不断出现，加之，城市规模框架拉大，城市化水平不断提高，城市人口不断增加，新增住房需求也不断上升。3.土地开发成本将稳步上升，前几年房价过快上升与使用土地价格由行政划拨到有偿协议转让，再到挂牌竞价交易和拍卖竞买的出让方式，导致地价上涨幅度大，前后落差大有直接的关系，特别是一些外地开发商的加入带动区域土地价格的直线上升。而现在土地一律实行挂牌竞价上市或拍

41、卖竞买出让，因而土地价格是在同一平台上稳步上升，这一落差随着土地市场化运作的不断成熟而逐步缩小。4.建安配套成本的逐步提高，为了适应人们对居住不仅要面积大，还要环境好，不仅要地段好，更要配套齐全。因此，为提高住房的品质、档次，开发商不断在房屋外观质量、配套设施上、环保、节能、智能化上不断更新、完善，房屋的建造成本也不断提高。5.与邻市商品房价格水平相比，区域房价指数处于苏南低谷，商品房价格仍有上升空间。对未来镇江市房地产市场的判断；由于开发商投资偏向谨慎及政府市场调控措施（土地供应及控制投资规模），未来几年市场供应量将趋向减少，局部地区房源将出现供应紧张状况，同时由于一部分居民持币观望，市场供

42、应量的减少将不会对房价提供推升动力，因此判断房价上升趋缓，逐步稳定。未来不影响投资的情况主要有大规模城市基础设施建设地区，如城市道路拓宽，城际主干交通增加，工业园区新增投资地区以及具有良好公共设施资源地区，如教育资源、医疗资源、商业资源、文化旅游资源等区域将明显表现出上涨行情。4.3.镇江现行的商品房价格政策依据我国WTO议定书的规定和国家、省、市商品价格管理办法规定：经济适用房和普通住宅商品房为政府指导价，高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价，由企业自主定价。商品房价格主要由成本、利润、代收代缴费用、税金和浮动幅度组成。1.成本：主要有土地征用（出让）及拆迁补偿费用、前期工程费、房屋建

43、筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费、销售费用、财务费用等。2.利润：经济适用房的利润率最高不得超过3%；普通住宅商品房的利润率最高不得超过8%；高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。3.代收代缴费用：广义上讲主要由财政部门代收的城市市政公用基础设施配套费，其它行政事业性费用和经营性收费组成。目前主要有行政事业收费24项，收费金额为每平方米260元左右。经营性收费项目主要有14项，收费金额为每平方米40元左右。代收代缴费用，约占房价的10-15%。4.税金：按国家规定计征，目前为销售收入的6.05%。5.浮动幅度为：经济适用房最高不得超过基准价格

44、的3%，普通住宅商品房最高不得超过基准价格的5%。4.4.目前镇江房地产市场的缺陷1.要加强城市建设总体建设规划，制定商品房开发计划，总量要根据城市改造的规模、扩容的速度和本市居民常年新购房比例确定，要注重房屋的外形设计，由于外形设计影响城市形象，因此，要根据城市区域功能、区域景观以及未来发展趋势进行，高层和多层住宅相搭配，做到错落有致，增强美感。2.价格管理不完善，对房价的管理必须做到与时俱进，针对新形势下出现的新问题，在调查研究基础上，以发展的眼光来修改和完善商品房价格管理办法，真正做到政策上可行，企业赞同，群众欢迎，政府满意。做到管而不乱，活而不乱，促进房地产业的有序健康发展。3.还没有

45、建立产品齐全的住宅市场，目前住宅市场只在高档住宅、普通住宅，经济适用房和安居房尚未占有一定比重。4.市场需要不同户型适用不同层次需要，从目前市场了解看，往往40-60m2户型结构房源缺少，而140m2以上户型结构的普通房屋滞销，镇江市房地产市场仍以商品住宅为主而办公、商业房地产发展尚不快。4.5.项目分析及定位4.5.1.项目分析1、地段分析：盛达欧洲城位于镇江市丁卯新城，学府路南侧，经十二路西，现京口区丹徒镇庄家湾地块，项目面对全国重点高等院校江苏大学南大门（学府路北侧），规划总占地12.76公顷，合191.96亩，项目用地较规整。从目前情况看，建设普通商品房地段成熟，项目周边道路均为已建成

46、城市主干道，项目交通方便，沿学府路、谷阳路已有成型房地产项目江南南颐和家园、恒美家园等大型项目建成。地段房地产市场形象形成，本区域基本房地产形象为解决居住及就近就职、方便接受教育的大型居住区。2、周边环境分析：盛达欧洲城周边环境基本保持未开发原状，属山间坡地，自然环境较好，项目区域城市基础配套设施已完成，能够支持项目建设，公共附属主要有学校、医院、商业等。从项目区总规划来看该区域建设一旦正式全面启动，短期内整个区域将变成一个大的开发工地，噪音、灰尘、泥土、人员的嘈杂，将不可避免地影响到小区的生活质量，整个区域应在四五年应能成型。小区周边物业齐备，周边多为城市建设区，地形起伏较大，周边建筑物较多

47、，适宜建设高低错落、绿树相间的居住区。3、项目品质分析：盛达欧洲城从外部环境来看，基础配套、公共设施、外部环境较好，适宜中高档居住区建设，从项目本身来看，内部品质设计相当高，豪宅的规划，豪宅的设计，豪宅的配套，豪宅的物业管理，完全是豪宅风范，是一个高品质的优质生活社区。4.5.2.项目竞争力分析镇江房地产的市场竞争已经较激烈。以颐和家园、恒美花园、我家山水等中高档档楼盘的市场定位，其市场争夺是从上而下展开的，处于盛达欧洲城高端市场位置，其客户群体是最能享受生活，对环境、服务、品质较为敏感，本项目若定位准确，策略得当，执行得力，则其市场会产生“盆聚”现象，拟购买高档盘的客户群体将优先选择。 盛达

48、欧洲城的市场竞争是从4个方向同时展开的，形成如下图的竞争态势：项目COST分析1项目弱点分析弱点说明严重程度行动严重紧急恶化地段为片区边缘捆绑江苏大学、市一中教育资源及高新区就业机会学府路建筑形象不佳回避大工地现向化弊为利，描绘前景项目知名度低系统推广，加强宣传资金相对紧张加强银企合作，加强战略合作2收入、利润、资源的机遇分析机遇的分析机遇说明企业是否有能力利用什么时候利用是否现在将来尚未到达江大211工程高新区创建国家级城市基础设施建设建材、汽摩贸易区教职工、白领收入增长融资政策发生变化3强项评价企业强项企业强项是否有市场价值是否为企业特有行动是否是否公司决策层的思维、观念、意识公司的创新精

49、神公司资源整合能力优秀的专业人才队伍团队精神公司领导决断能力开放式的民主氛围市场洞察能力激励机制企业文化4可能的威胁分析威协分析可能会出错环节规避性计划应急性计划市政规划改变洪涝地质灾害气候影响工程质量拆迁纠纷营销推广受阻挖出文物媒体负面报导竞争对手反面宣传经济危机黑势力骚扰客户投拆项目SWOT分析分析考虑企业活动优势劣势机会威胁需要改进活动周边环境好公共设施齐备内部品质好规划好户型设计优园林景观比重大会所及综合管理设施全管理完善地段较远大盘房地产周围协调性需改观社会中产阶级正处于大规模扩张时期区域富裕阶层追求好的生活品质镇江市大规模城市建设区域旅游风景区建设区域高新区创国家级江大211创建工

50、程项目有同类竞争产品大批资金和众多发展商无序进入房地产开发领域项目创业因素一览表 环境变化社会经济政治技术理念创业规划创新引入先进设计户型设计创新引进先进设计园林景观创新新产品服务引入上海物管服务创新会所功能创新营销创新引入上海知名地产代理公司引入上海知名公司全程策划组织管理团队精神雇员高素质优秀专业人才队伍由以上分析看出，地段仍是决定普通房地产价格的主要因素，但已不是惟一因素，项目品质、园林环境、周边配套、物业管理等也能很好支持项目价格的合理性。区域房地产市场中高价位的高品质住宅仍有较大空间，如已完成恒美嘉园、颐和家园均处于该空间序列中，且市场反应均较为热烈，面对的目标市场群体主要针对中产阶

51、级及以上家庭，高级白领，单身贵族等，以上楼盘均属于中、小规模，但在营销推广方面都异常积极、进取，公共关系处理上圆润练达，成长性非常好。4.5.3.项目目标客户研究1、市区人口分析房地产中的镇江东区板块的行政上主要在京口区及丁卯新城的范围内，所以大致可以通过对京口区、丁卯人口特点分析，来透析东区的人口特点。项目区人口为234737人，共有91922户。家庭结构方面，主要以两代三人户为主，其次占较大比重的依次是一代两人户，一人户，三代四人户和两代四人户。文化程度方面，该区居民受过中学教育者最多，受过高等教育的人群比重较高，年轻人群中受过高等教育的最大。另外，调研表明东区楼盘的客户可以分两部分进行分

52、析：大部分高档楼盘的客户主要是公务员、企业管理人员、教师等中高收入人群外，其他楼盘的主要客户则是以东区工薪阶层等周边人群。调查表明以单位福利分房和回迁户为主的小区中居民一般收入较高，普遍有小房换大房能力，有较强购买力。以商品房为主的小区居民大多购房不久，换房消费的需求不强，部分老小区居民换房需求强烈，也有部分居民把下次置业的计划放到等孩子长大之后再进行。2、镇江中高档楼盘购房者的特点经过对镇江市与本项目类似的中高档楼盘的调研表明，类似楼盘的购房者主要是中高收入人群，主要包括：公务员、私营业主、教师、合资或其他效益较好的企业员工等。3、区域居住人群分析居住人群主要以附近学校、机关事业及企业为主，

53、结合附近丹徒镇、谏壁镇的居民。有买房需求，对地点需求以学府路、经十二路、谷阳路为佳，其它地段宗泽路、丁卯桥路等也能接受，现在本项目东端、南端亦有项目开发，并具有市场需求。区域主要潜在消费者有江苏大学、镇江市第一中学、镇江职业学校、京口区政府、京口区经济开发区、镇江市高新技术园区、镇江化工园区、丹徒镇、谏壁镇、上海船舶局镇江船用发动厂等等，人群购买力有一定的经济基础且需求数量大，对投资买房有需求，年收入520万元左右。区域内丹徒区人民医院、京口区人民医院、三五九医院有购房需求但房价在3000元/平方米左右的接受度较高，有团购需求。其平均月收入在1500-3500元左右。区域内生产型企业、服务型企

54、业、商业零售批发市场较多，人群平均收入1500元/月左右，购房需求较大（主要原因为就业主要为年轻人），但购房能力一般，需求为60-80平方米结婚居住。4、目标客户目标客户群A：工作、生活在京口区区域内的政府与国有企事业单位的中高层管理人员，江苏大学、镇江市一中、镇江市职业高中教职员工。人群特征：他们是一群收入稳定、注重家庭、讲求实际、追求温馨、讲究生活品质的“中坚力量”，他们对自己的居住环境有着执着的实用主义追求，故社区的整体规划应迎合他们的这种心理需求，努力为他们打造一个精品社区。目标客户群B：京口区内以及镇江区域内的中端购房者人群特征：他们有一定的积蓄，是购房人群的中坚力量。他们非常理性，注重产品品质、讲究经济实用，同时对于购房消费又存在着一定的虚荣心理，对项目的档次也非常看重。目标客户群C：京口区内及周边新成长起来青年购房人群（如京口经济开发区、镇江高新技术园区、镇江化工园区）。人群特征：他们工作不久，正处于成家立业的年龄，处于事业的蓬勃发展期。由于手头积蓄有限，但又迫于结婚或者寻求独立生活空间的需求，所以会选择在该区域内购买总价相对较低、面积偏小的住宅。他们品位较高，非常注重产品档次，喜欢个性化的产品，敢于尝试新潮的东西