房地产市场发展调研报告

1、*房地产市场发展调研报告近年来，我*经济保持高速增长态势，今年地区生产总值239.2亿元，财政总收入34.7亿元、一般预算收入17.3亿元；农民人均纯收入、城镇人均可支配收入分别达到8344元、14592元；全*城市化率达到46.3%。经济的快速发展，尤其是城市化进程的加速，为房地产业发展奠定了坚实的基础。近十年来，我*的房地产业发展取得了巨大成就，无论在规模上还是在增速上都达到了前所未有的水平，它对经济总量以及关联产业的带动作用明显，成为推动工业化和城市化的重要力量。去年以来，随着新“国八条”等国家一系列宏观政策的出台，全*房地产市场呈现“商品房供应量和销售量下降，商品住宅成交价格上升”的特

2、点，房地产市场发展形势极为严峻。近期，我们对我*房地产发展情况进行了调查分析，提出一些初步看法与建议，供领导参考决策。1、 我*房地产业基本情况 （一）我*房地产业的发展过程我*城区已建成的房地产项目共62个，总用地面积为3640亩，建筑总面积约400万平方米；在建房地产项目共48个，规划总用地面积约5970亩，总建筑面积约899.8万平方米。回顾近十年来我*的房地产开发的历程，大致可以分为三个阶段：一是起步发展阶段（今年以前）。今年以前我*的房地产开发从无到有，房地产开发实现破题。2002年至2004年房地产建设规模较小，开发楼盘数量屈指可数，发展速度较慢，3年商品房销售面积仅有46万平方米

3、；建设档次不高，一些项目缺少长远的眼光、已经不符合现今的城市发展要求，有的项目现在面临改造提升，甚至拆除重建，如彭城广场等。二是高速扩张阶段（今年至今年）。今年以来，特别是“十一五”期间，受国家大环境带动，加之*政府采取扶持房地产业发展的积极政策，我*房地产业规模从小到大，逐渐形成持续、稳定、快速的发展格局，房地产业成为财政收入迅速增加的重要支撑。期间受2008年底金融危机影响，出现短暂的销售低谷，我*及时出台了一系列政策和措施，促使房地产业迅速回暖。据不完全统计，“十一五”期间全*共完成房地产投资58.9亿元，年均增幅124.29%；共开发商品房面积787.46万平方米，年均增长69.79%

4、。三是发展趋缓阶段（今年至今）。受国家宏观调控政策的相继出台以及国内金融货币政策收紧等因素影响，今年我*实现商品房网上销售70.16万平方米，与今年同比下降37.05%，呈现出“商品房供应量和销售量下降，商品住宅成交价格上升”的特点，房地产业发展趋缓。（二）我*房地产开发企业总体情况1.基本情况。已建成的62个房地产项目，由40家开发企业承建，其中二级资质有13个（含暂定二级），占32.5%，三级资质27个，占67.5%。40家企业中尚在我*有开发项目的企业有7家。目前城区在建房地产开发项目共48个，规划总用地面积约5970亩，总建筑面积约899.8万平方米。涉及房地产开发企业43家，二级资质

5、共有19个（其中暂定二级8个），占44.2%。三级资质24个（其中暂定三级10个），占55.8%；其中6个工业配套项目，占12.5%；尚有12家单位欠土地出让金约6.8亿元。2.情况分析。近年来参与我*城市房地产开发无一家一级资质企业，全国排名前100位的只有浙江佳源地产1家；已经建成的62个房地产项目中三级企业占比高达68%；在建的48个项目中*企业开发的有7个；三级企业占比仍然达55.8%。由于企业规模小、资质低、能力差，建设楼盘品位普遍较低，一些企业资金链脆弱，导致开发周期较长；部分企业由于经营管理不善，导致配套设施标准质量不高，最后无法验收，留下了一些“问题楼盘”。目前，已建成的项目中

6、尚有58个项目未通过综合验收。工业捆绑项目较多，导致地块出让金与征收成本相差较大，倒挂现象严重。（三）目前我*房地产市场供销情况1.今年我*完成房地产投资28.41亿元，其中商品房建设14.93亿元。批准预售商品房95.23万，与今年同比下降13.73%，其中商品住宅批准预售75.64万（含保障性住房29.96万）,与今年同比下降19.71%。由于资金紧张，部分企业存在观望、不急于开工上市的心理；以及受拆迁工作滞后影响，开发建设步伐放缓，商品房供应量相对趋紧。 2.今年我*实现商品房销售70.16万，与今年同比下降37.04%。其中商品住宅销售54.86万、4548套，与今年同比分别下降35.

7、6%、34%。2012年1、2月分别销售164套、366套，同比下降72.67%、31.87%。商品房销售量呈现下滑。3.今年6月至12月，*发改局共对21家开发企业新建商品房销售价格进行了认证、备案，备案套数2766套。备案均价：多层最低为3420元/，最高为4400元/，实际销售均价：多层最低为3207.48元/，最高为4297.57元/；高层最低为3800元/，最高为4200元/,实际销售均价高层最低为3290.4元/，最高为4029元/。尽管销售价格未突破备案价格，但今年商品房成交均价3514.37元/，与今年同比上升12.21%。其中商品住宅成交均价3268.33/,同比上升14.6

8、0%。分别比*高532元/，比*高248元/，比市区低689元/。商品住宅成交均价有所上升。二、我*房地产开发成本分析目前，影响我*房地产企业开发成本的主要因素有：土地成本、建安成本、规费成本等。现对这些成本分析如下：（一）2009年-今年土地出让总体情况分析 2009年一今年经营性用地成交面积、价格情况表 单位：宗、亩、亿元、万元/亩数量成交面积增幅成交金额平均地价地价增幅2009311705.885.8%1270.3529.2%2010352846.866.9%31.611157.8%2011391112.5-60.9%1089.9-19% 1.成交情况。2009-今年，全*共挂牌成交经营

9、性用地105宗，面积6148.3亩，成交金额61.65亿元。其中：政府纯融资地块4宗，面积483.2亩，成交金额8.05亿元（仅今年度）；非融资地块101宗，面积5665.1亩，成交金额53.6亿元（因融资地块不作实质性的开发建设，本报告仅对非融资地块进行分析）。近三年我*出让土地已经能够满足房地产开发需求。但由于拆迁缓慢，目前城区共有已挂未征（部分征收）项目22个，总用地面积2773.5亩，预计可开发房屋面积约460万平方米，涉及被征收对象5532户，征收房屋面积约116万平方米，财政约投入征收资金42亿元。 2.情况分析。一是由于房屋征收缓慢，延长了开发建设的周期，使得出让土地未能尽快转化

10、为可售房源；既使得可售房源不足，又增加了房地产开发企业运营成本，进一步推高房价；房价升高又使得销售下滑，销售下滑又影响下一轮土地出让。而且拆迁需要大批资金，必须要进一步推高土地出让价格。这一难题亟待破解。二是土地出让价格增长快，进一步增加开发成本。尤其是今年出让老城区拆迁量大地块较多，成交价格较高（地块12宗、面积1570亩，平均地价为184万元/亩）。*今年出让土地主要为中心城区地块均价为82万元/亩，我*的土地成本明显偏高。三是目前在建的项目中有6个工业配套项目，由于土地出让价格低，获取的利润高，扰乱了销售市场。 （二）全*房地产企业建筑成本分析1.基本情况。对三*及市区开发项目的建筑成本

11、情况进行了调研，综合分析对比如下： 2010、今年开发项目综合成本对比表 （单位：元）今年开发项目综合成本（单位：元）地区多层高层备注市区1672.36-1982.362042.36-2262.36综合成本不含土地、税金、不可预见费用*1475.99-1740.991750.99-2055.99*1333.8-1473.81503.8-1643.8*1409.05-1559.051579.05-1729.05今年开发项目综合成本（单位：元）地区多层高层备注市区1782.36-2003.362132.36-2352.36综合成本不含土地、税金、不可预见费用*1575.99-1775.991825

12、.99-2125.99*1438.8-1588.81578.8-1838.8*1569.05-1729.051669.05-1879.05 今年建筑主材价格比较表（一年均价）（单位：元）地区砂石子钢材()钢材（）市区396047505057*457147575051*545347295024*485947385038 今年商品砼价格 （元/立方米）地区25价格c30价格市区330340*330340*320330*3303402.情况分析。影响建筑成本的几个因素：一是主要建筑材料价格不同。建筑工程主要材料为黄砂、石子、钢材等。*使用的石子主要来自安徽泗*，运费低；市区的黄沙主要来自骆马湖，*石

13、子主要来自连云港，而我*黄砂、石子、钢材等主要来自山东鲁南地区。房地产企业使用量较大的商砼，我*近期的30商砼控制价格为310320元/立方米（各强度等级在此基础上依次递增或递减1015元），略高于市区和*，略低于*。二是房屋设计结构标准不同。今年以来，我*及市区多层房层均强制实行框架结构，而*及*均未强制执行，多层住宅房屋结构不同导致造价不同。各个楼盘的地质基础、建设品质（立面效果、房型布局、容积率等）等方面不同，价格也不相同。在工程造价及付款方式、工人工资方面与*、*情况大致相同。根据调查情况综合分析，我*开发项目建筑工程综合成本略高于*，略低于市区和*。 （三）开发建设收费情况1.基本情

14、况。涉及房地产的收费有行政事业性收费、服务性收费、配套工程收费。具体如下：行政事业性费用住建局市政基础设施配套费苏价费1998286号75元/m2新型墙体材料专项基金苏财综200843号10元/m2散装水泥专项基金苏财综199969号 苏财工200050号2元/m2地税局残疾人就业保障金苏财社2004154号、苏地税发2004242号、苏残发200443号、宿政办发200554号、宿政办发200772号、宿政发200744号（上年末单位从业人员总数1.5%单位已安排从业残疾人员数）本地区上年度职工平均工资数90%80%绿化费和义务植树统筹费宿政办发200527号、宿政办发200571号义务植树

15、统筹费按上年末在册人数5元/人/年；绿化费按上年末在册人数8元/人/年人防建设基金苏政办发2001140号上年末职工在册人数13元/人/年 （含自收自支事业单位）工会经费中华人民共和国工会法、江苏省实施办法全部职工工资总额的2%/月防洪保安资金苏政发199946号当年营业收入、销售收入0.1%水利局南水北调工程基金财综201021号、苏政办发20066号0.07元/m3人防办人防易地建设费苏财综2002107号、宿财综200309号多层建筑按总面积计算，40元/m2高层建筑（10层以上，含10层）按地面首层建筑面积计算,1200元/m2环保局噪声超标排污费苏价费2003197号以超标分贝计费气

16、象局防雷装置设计图审苏价服2006266号0.1元/m2防雷装置质监、竣工检测0.9元/m2城管局建筑垃圾处理费宿价工200415号、宿发200531号、宿发200612号、宿发20086号、宿政办发2008203号按总建筑面积计算，1.35元/m2(地面以上)地基渣土外运的按1.75元/m3；不外运回填的不收费(地面以下)水利局污水处理费计价格2002515号1.1元/m3 (自备水源)水资源费苏财综200967号、苏价工2009346号、苏水资200966号1.16元/m3服务性收费住建局规划技术服务费苏价服200342号1.5元/m2白蚂蚁防治费苏价工1996422号、苏财综96156号

17、2.3元/m2档案资料服务费宿价服201121号1.1元/m2配套工程收费供电费（多层）152高层192供水费20数字电视配套费12燃气费22小计2062462.情况分析。据走访调查的房地产开发企业负责人反映，目前我*基础设施配套费用中的“两管三线”（燃气、自来水、电力、通信、有线电视及网络）费用成为开发成本重要一部分。在目前*域范围内，可以对相关的收费进行适当下调，这样可以降低房地产企业开发成本，进而引导商品房销售价格合理回归，实现让利于民。三、我*房地产发展形势分析（一）我*房地产业还将保持较快发展的势头。随着全*经济的快速发展，广大人民群众的收入水平不断提高，对改善居住条件的要求逐渐提高

18、，这为我*房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。围绕“水绿*、精致*”城市定位，着力构建“一河两岸三城”城市空间布局，全力打造“50平方公里、50万人口”的苏北最美*城，为加快城市化进程、促进城区人口不断集聚拓展了发展空间，可以预见，在未来十余年内，房地产业的发展还将保持较快的增长势头。（二）我*房地产业必须走精致化发展之路。目前我*的房地产业经过十余年的发展，建设规模、速度都达到了前所未有的高度，同时也暴露一些房地产项目设计有缺陷、建设比较粗糙、配套设施不健全等问题，这就要求我们在房地产开发建设上必须进行精致化管理，打造精品房地产开发项目，建设“精致*”。（三）我*房价必须合理可控，与经

19、济发展水平相适应。目前我*与周边*、*的经济发展水平相当，今年房地产销量走势基本相同，但是房地产价格高于*、*，主要原因有：一是开发商为追求较大利润空间，备案价格较高；二是土地价格高于周边；三是部分企业规模小，融资成本高，管理水平低；四是规费方面存在一定的空间。为保证房地产业健康发展，必须要对房价进行适当干预，保证房价与经济社会发展水平相适应，与广大群众的消费能力相适应。四、促进我*房地产业发展的建议鉴于目前房地产市场建设量下降、供应量不足、销售量下滑，价格居高不下的情况，*政府必须迅速采取“组合拳”，积极加以调控；必须加强工程质量精细化管理，打造精品住宅小区；保证我*房地产业健康发展。 （一

20、）调整土地供应策略。一是加快推进具备开工条件但尚未开工的项目建设。目前我*已具备开工条件但因种种原因（如资金不足、规划评审未通过等）未能及时开工建设的项目有8个计397.22亩，如亿阳国际、曼哈国际、仙林广场、天骄名人佳苑、隆升嘉苑、泗水现代城、锦润大厦、金融大厦等项目，至少建成约70万平方米商品房，可以基本缓解供应量不足的状况。建议由住建、国土部门进一步约谈房地产开发商，加大土地清理、清查力度，保证早开工、早建设、早上市。二是加大城区房屋征收力度，加快推进已挂未征项目征收进度。目前我*已挂未征项目有22个计2773.5亩，涉及征收户5532户，需要征收费用41.96亿元。尤其是我*老城区的部

21、分地段已挂牌成交出让，而且地理位置较好，是市民首选位置，如巴黎都市、锦都豪庭二期、泽园理想城、嘉联紫金城三期、瑞禾阳光城等地块，但目前尚未启动拆迁或征收进度缓慢。建议利用三年时间，先易后难，分期分批进行化解。今年重点保障人民路、上海路、北京路沿线及运河新城项目，切实加大征收工作。同时采用政府与企业分担征收费用的方式，缓解征收资金难题。三是转变挂牌方式，合理把握土地出让节奏，优先选择拆迁量小或无拆迁地块挂牌，有序推出，以减轻财政压力。四是由政府成立独立法人的国有房地产公司，介入城区房地产市场开发竞争，通过国有企业引导，打破现有供应不足和房价过高的局面，进一步激活房地产市场。（二）制定相关扶持政策

22、。一是开展“房地产春展会”活动，动员机关干部、广大群众参加房地产团购活动，鼓励房地产企业实行优惠、打折等灵活多样的市场促销手段，引导和刺激民众消费。二是出台“平原林海美好乡村”建设配套政策，加大农民放弃宅基地进城购房奖励政策，鼓励和引导人口向城区集中，提高城市化率，增强城区集聚能力，培育潜在的市场需求，发展壮大房地产市场。三是加强对房地产开发企业的金融帮办服务，对房地产项目实行银企挂钩帮办制度，使房地产企业摆脱融资难困境。四是进一步优化房地产企业服务，出台进一步简化审批程序文件，提高办事效率和服务水平；由*政府按照适当的比例下浮“两管三线”等配套设施建设费用，进一步降低建安成本。（三）完善市场监测管理。一是加强商品房成本控制，适当降低“两管三线”工程配套费标准，清理涉及房地产的金融收费。对重要原材料价格进行控制，试行商品砼控价办法，在保证企业的合理利润的前提下，原则上不得高于*、*及市区的平均价格。各商砼企业要根据原材料价格涨跌情况，及时核算成本、调整价格，并与订货方沟通，各商砼公司如调高价格，必须经*发改、住建部门核准后