房地产经营管理专业论文04547

1、本科毕业论文(设计)题目：关于住房公积金的若干问题初探关于住房公积金的若干问题初探摘要住房公积金制度从 1991年开始在中国实施以来获得了广泛的运用，成为中国住房制度的重要组成部分。但随着社会经济环境的变化，住房公积金制度在实施过程中逐渐暴露出一些问题。本文从住房公积金的功能再定位、资金属性、归属权以及区域化管理体制等方面对住房公积金改革进行探讨。关键词：住房公积金；改革原则；改革措施some problems about housing accumulation fund to taiwanabstract the housing accumulation fund system since

2、 1991in china since the implementation of won the extensive use of,become the important part of the housing system. but along with the social economy environment changes, the housing accumulation fund system in the process of implementing gradually exposed some problems. this paper, from the housing

3、 accumulation fund that the function orientation, capital attribute, again vested regional management system, and so on and on reform of the housing accumulation fund is discussed in this paper.keywords： housing accumulation fund; reform principle; reform measures目 录关于住房公积金的若干问题初探2摘要2some problems a

4、bout housing accumulation fund to taiwan2abstract2一、住房公积金的定义和产生的历史4（一）住房公积金的定义4（二）住房公积金的发展史4二、我国住房公积金制度存在的问题5（一）风险管理缺失5（二）监管机制缺失5 (三)住房公积金提取管理制度缺陷5（四）住房公积金的覆盖范围尚不够广、二次分配不公平5（五）公积金制度的覆盖面不宽，量不足6三、新加坡住房公积金制度对我国的启示6（一）将住房公积金与住房分配货币化相结合6（二）将医疗保障制度改革与住房公积金相结合6（三）组建住房公积金银行7四、加强管理住房公积金的措施7（一）加大对住房公积金的监管力度7（

5、二） 防范风险7（三）加强管理机构的建设7（四）加强相关市法，加大执法力度8（五）改变融资重点，明确利益指向8（六）加大宣传力度，更新主体观念8五、 结束语8六、参考文献9 一、住房公积金的定义和产生的历史（一）住房公积金的定义 住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。 这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。2011年10月27

6、日，住建部副部长齐骥表示，住建部正在联合各个部门，研究修订公积金条例工作中，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。（二）住房公积金的发展史 中国的住房公积金制度，是1990年代初期中国住房制度由计划体制主导以市场体制主导的演变过程中，在借鉴新加坡中央公积金制度基础上，所产生的自主原发住房金融制度创新。 1978年以后中国开始住房制度改革。其中1979-1985年为试点售房阶段，1986-1990进行了提租补贴和以租促售的改革。但由于政治和财政上的种种约束，1989-1990年期间全国房改陷入停滞。这期间中央政府不再主动作为创新制度的供给者而出现，而是鼓励地方政府发挥主观能动性和创造性来进行

7、政策创新。上海市政府在总结上一阶段房改失败的主要教训时候，有关决策者认识到，没有为居民提供匹配的住房财力资源就匆忙出售公房或推出租金改革，都是难以获得成功的。上海1991年2月的房改方案抓住了如何解决住房消费资金稳定和长期的来源这一难题，借鉴新加坡的经验而推出住房公积金制度，很快就在全国流行起来，并为中央政府所吸纳，成为全国性政策。这就是住房公积金产生的历史背景。住房公积金在中国的出现不是偶然的。住房是一项投资额大且回收期长的项目，住房购买者难以一次性支付所有交易金额，需要有一种使负债期限延长的新的住房金融机制支撑。住房公积金模式具有资金来源稳定、数额大、期限长等特征，能够有效地避免负债期限短

8、难题。因此，自从1991年上海试点住房公积金制度以来，住房公积金制度逐步推广到全国，成为国家住房金融的重要内容之一，并为商业住房贷款的起步积累了经验。随着住房公积金积累规模及增值收益的增长，住房公积金的增值收益越来越成为中国住房保障资金尤其是廉租房建设资金的重要来源之一。2007年末住房公积金为廉租住房补充资金总额为130.03亿元，余额为51.03亿元，累计向同级财政上缴城市廉租住房建设补充资金79亿元。回顾近20年的发展历史中，住房公积金对中国住房体制市场化改革发挥了十分积极的推动作用，对提高中国城市居民住房改善乃至中国住房保障事业都贡献很大。同时，住房体制和整体经济改革的深入开展又促进了

9、住房公积金制度的改进与完善。二、我国住房公积金制度存在的问题（一）风险管理缺失 当前我国的住房公积金管理制度尚未涉及关于贷款者的无力偿还、信用低、抵押物评估等方面的制度导致住房公积金的贷款风险仍然较大。具体来说有三点：一是借款者的偿债能力风险由于我国各行业、各地区发展不平衡|以及职工个人的原因并不具备所需的偿债能力，贷款存在风险；或是职工个人突发变故，导致无法顺利偿债的状况。二是借款者的信用风险，我国有关法律规定个人住房公积金贷款时需要提供担保，从而保证贷款资金的安全并且对借款者进行约束，然而由于我国相关的信用体制尚不健全导致信用问题屡屡发生，譬如借款者本身无诚信意识或是很淡薄。三是借款者抵押

10、物方面的风险，当借款者由于种种原因无法顺利偿债时贷款者可以根据法律规定以担保的资产折价变卖、拍卖来进行偿债。但是如在贷款时，贷款者对该资产或者该抵押物的评估不准确，一旦发生借款者无力偿愤时，可能导致变卖、拍卖抵押物仍无法偿还借款者所欠款目。（二）监管机制缺失 我国的住房公积金管理中心并无严格的内控机制，通过内部补账，补签、修改合同等方式占用、挪用资金的现象较多出现，甚至有部分工作人员捐款而逃譬如，之前名震全国的“全国住房公积金第一寞”所涉殛金额12亿元，用于豪赌。而在这样腐败现象屡屡出现的情况，我国的财政、银行监督机构却如同虚设，监管手段与监管本身的缺失，导致寓败现象滋生。我国住房公积金管理条

11、例)规定职工对住房公积金的提取或使用，需要进行严格的审批程序，并且财政部门对所属行政区域内住房公积金的归集、提取与使用情况有进行监督的职责，银行作为考核机构也有对职工的住房公积金的提取与使用情况进行严格把关的职责。然而实际上，财政部门暗度陈仓甚至明目张胆纵容挪用公积金的现象，而银行的监管力不足或是根本不管，在如此总体监管制度不完善、管理人员寨质低下的情况，为住房公积金被挪用提洪了主客观的条件。(三)住房公积金提取管理制度缺陷 由于我国住房公积金提取管理制度客观存在的不合理方面譬如，职工在购房时无法要求同时办理住房公积金贷款和提取个人住房公积金账户内的余额；若职工使用商业性贷款需限制其提取个人住

12、房公积金；职工本人或其配偶可按规定提取公积金账户上的余额，每次提取额不得超过当期应还款付息额，提前还款的提取额不得超过住房公积金贷款余额这些规定都是存在不合理的使得职工在真正提取和使用个人住房公积金时存在种种不便之处，部分职工图方便直接进行商业贷款、部分职工在提取和使用中遇到种种规定不符等情况的发生导致职工缴存的个人公积金越多，职工办理公积金贷款时所承担的实际利率越高；公积金稍有余额的职工会弃办理公积金贷款而选择商业贷款等等情况。在这些情况下，职工明显将公积金的贷款拒之门外，稍不慎跨入门内的缺失承担超额的贷款利率，造成了社会资源分配不均的现象。（四）住房公积金的覆盖范围尚不够广、二次分配不公平

13、 当前，我国住房公积金的缴纳对象是包括国家机关、国有企业、集体企业、外资企业、民营企业、事业单位、民办非企业单位等组织在内的单位职工，而社会上的自由职业者、个体经营户以及农民尚未纳入这个群体。我国的实际情况是农民尚占很大一个群体，并且在尚未纳入住房公积金保障范围内的这部分躯体有相当一部分是属于低收人群体，亟需有利的保障。因此这部分群体由于缺乏住房公积金而被迫以低于市场利率水平进行储蓄，而在进行翻建、大修、建造、购买自住住房时又被迫以较高的贷款利率进行贷款。同时，由于我国目前各地发展不均、不同行业发展不均等形势下，再加上职工个人的工资情况不一，而职工和企业缴存的公积金是按照只够收入的一定比例缴存

14、的，因此，容易造成二次分配不公，最终导致处于不同地区、不同行业、不同企业、不同岗位的职工收入差距日益扩大。（五）公积金制度的覆盖面不宽，量不足 住房公积金缴存率低，全国仅有 65%的职工建立了住房公积金制度。由于企业整体经济状况较差、严重制约了公积金制度的开展。住房公积金管理条例规定，所有城镇企事业单位均应建立住房公积金制度，但实际执行中，对集体企业、私营企业等宣传动员效果不佳，这就直接影响了住房公积金的覆盖面和归集总量。即使建立住房公积金的单位，职工公积金缴存率也偏低，以住房公积金业务开展较好的上海市为例，住房公积金的正常缴存率仅有 左右82%。这影响了公积金业务的正常发展。个体收入差异没有

15、足够的重视，公积金提取比例过小。三、新加坡住房公积金制度对我国的启示（一）将住房公积金与住房分配货币化相结合 住房分配货币化是将地方财政、单位原来用于建造住房的资金以住房补贴的形式发放给职工，用于增加职工的购房能力。把住房分配货币化与公积金相结合，就是将应发放给职工的住房补贴，直接记入职工个人公积金帐户，以增加公积金帐户金额，加快公积金积累速度。二者的结合不仅有利于住房公积金积累速度的加快，而且也符合住房分配货币化的初衷。实行住房分配货币化，增加住房补贴，其根本目的就在于增加居民的购房能力。住房补贴纳入公积金帐户，可有效地保证这部分资金的使用投向，引导居民的住房消费，因此，将二者结合可发挥各自

16、的优点。（二）将医疗保障制度改革与住房公积金相结合 职工医保改革方案主要内容有，基本医疗保险基金由用人单位和个人共同缴纳，用人单位缴纳的费用一部分按年龄段确定不同的比例，记入职工基本医疗个人帐户，其余记入社会统筹基金，个人缴纳的费用全部记入个人帐户。住房公积金制度与新的医疗保障制度有着很多的相似之处，都是由用人单位与个人共同缴纳，都是限定用途的强制性专项储蓄。由此，借鉴新加坡的公积金制度，可以建立一种新型的公积金制度，即通过一个新的公积金帐户将住房公积金与医疗保障结合起来。它分为如下部分：住房帐户和医疗帐户。平时，个帐户分别独立核算。医疗帐户不足部分可通过社会统筹基金、补充医疗保险和商业保险及

17、职工个人来解决。而医疗帐户的年终节余部分则纳入住房帐户，以增加住房帐户金额。通过建立这种新型的公积金制度，一方面可提高住房公积金的积累速度；另一方面，会强化个人的医疗费用意识，加强了职工的个人费用意识。另外，由于实行一个帐户，年末一次结算、归并，也简化了操作过程，避免了公积金管理费用的过大，真可谓“一石三鸟”之计。总基金实际上是由住房帐户资金与医疗帐户年末余额组成。个人购房贷款直接由总基金完成，而医疗费用的支出则由医疗帐户完成，即住房帐户的资金流动是单向的。新的基金可以在一定程度上解决住房公积金积累速度慢的问题。（三）组建住房公积金银行 尽管我国现阶段大多数地方采用委托归集的住房公积金管理模式

18、具有机构设置简单、节约人力物力和管理简便等优点，但在实践中，其缺点也较突出，如责权划分不清、管理中心和银行均需记帐的矛盾、管理中心如何实现对银行的监督等。导致问题存在的根本原因是，来自委托方住房公积金管理中心与受托方银行是个独立的利益主体。虽然它们之间有合同的约束，但仍难以解决各自由于不同利益的驱使，产生运作过程中的目标和利益冲突。正因为这种冲突的存在，委托方与受托方均不能进行真正行之有效的信息交换，造成极大的信息不对称，产生错误决策的几率上升。同时，委托方为了控制受托方，也会在实施监控措施上投入较大人力、财力和物力。为解决委托归集管理模式的缺陷，目前一种方式是采用直接归集模式。笔者建议可以借

19、鉴国外成功管理的经验，组建住房公积金银行，即在现有的住房公积金管理中心委托银行运作模式的基础上，把管理中心和银行的受托部门合并，由财政注资，组建住房公积金银行。变利益目标不一致的两个独立主体为利益目标一致的管理运作统一体，变责权利分离为责权利统一。四、加强管理住房公积金的措施（一）加大对住房公积金的监管力度 由于每年全国的公积金归集量达数百亿元之巨，而且随着经济发展、职工收入的增加，其数量规模会逐年增多。因此，运营和管理好住房公积金就显得更加重要，搞好了，不仅有利于加快住房发展，也是社会安定和发展的推进器；搞不好，会事与愿违，引起城镇职工对政府的信任危机，甚至会导致社会不安。必须建立具有独立性

20、、权威性、不从属于地方政府的住房公积金管理机构，同时，定期对公积金管理机构的使用、经营、管理情况进行严格审查，确保住房公积金制度在实际执行过程中不改变性质。这将有助于改变目前住房公积金管理机构独立性差易受地方政府操纵，有时甚至违章操作，改变公积金性质，造成严重损失和不良影响等问题。（二） 防范风险 防范风险关键足保证住房公积金的安全运营，防止资金流失和其他风险。个人贷款是今后住房公积金使用中唯一的贷款业务。由于住房问题的特殊性，当借款人以住房作抵押时，如果出现借款人违约情况，中心难以处置抵押物、补偿贷款损失。这就成为住房公积金个人住房贷款咩的潜在风险。针对这种情况，可以实行借款人亲属提供第二处

21、住所承诺书的办法；或利用抵押贷款的风险准备盒或者其他资金，收购一部分周转住房用于安置借款人的办法，等等，从而使抵押房产的处置更具现实性，有利于防范贷款风险。笔者认为，实行第二处住所承诺书制度或者建立周转房制度，有利于防范赞款风险。也降低了贷款的中问费用，有利于促进住房抵押贷款业务的发展。（三）加强管理机构的建设 既包括组织机构的完善，也包括管理者业务水平的提高。对于前者，首要的是真正按照权责对待、事权与财权一致的精神，遵循管理和运用相分离的原则，理顺不同主体问的权责关系，建立安全与高效的运行机制。做到明晰管理主体，明确主体的权责关系，使“中心”摆脱政事不分的现状，成为独立的事业单位，承担起条例

22、赋予的职责。一个城市只能设立一个住房公积金管理中心，这是保证公积盘制度顺利实施的前提条件。对于后者，一方面要对管理者进行系统的专业培训，充霉其在房地产及住房金融方面的知识。另一方面，由于我们现在的住房委员会或公积金管理中心的成员很多都是其他行政部门分调过去的行政人员，缺乏素质较高的专家级成员，且议事缺乏科学性和制度性。而“中心”是负责公租金管理和运作的机构，担负着编制、执行住房公积金使用计划，归集、核算、支取公积金和保值增值的任务，必须成为挂立的事业法人，真正做到权力到位，责任到位，利益到位。（四）加强相关市法，加大执法力度 这一点在提倡依法治国的今天显得尤为重要。由于住房公积金制度具有很强的

23、政策性其建立和管理必须依据国家政策、法规进行。鉴于目前我国相关住房公积盘制度的立法状况的不完善，应不断地加强相关立法及立法解释。对违反住房公积金管理的有关违法行为做出具体的处研规定，以适应不断推进的住房改革的需要，尤其是对我旧加入wto后将出现的一些新情况要做出充分的估计和预测。如对外企职工公积金的缴纳问题，外来金融机构进行房地产融贷政策等方面的问题。另外，也应加大执法力度，如对拒不缴存而侵害职工利益的行为进行查处，并强制征收；对违法提取或违规贷款的行为进行调查。这一点我们可以向新加坡学习，在新加坡，对于违反公积金法令，拒缴或滞缴公税盘的雇主，中央公积金局将实行严厉的惩罚，采取法律手段强制执行

24、。这正是新加坡公积金制度能在其社会生活的各个方面发挥重要作用的原因。（五）改变融资重点，明确利益指向 一方面要使融资重点从针对房地产商的生产型融错转向针对职工家庭的消费型融资。融资重点向个人住房消费上倾斜，使用户和居民个人成为新的市场消费群体。这既有利于引导居民十人储蓄，均衡支出电有利于促进我国住房消费的商品化和货币化进程。这是符合市场经济要求的，对促进我国住房市场发屉和住房融资格局的形成有重要的作用。另一方面，要改革贷款资格审查制度。因为公积金制度的互助方式就是有房人通过牺牲一定的存款利息束帮助无房的人贷款购房。而要真正实现公积金制度的互助性、福利性和“抽肥补瘦”的初衷，就必须适当放宽对使用人的资格审查，使政策更多的朝中低收入职工倾斜。如可“结音申请人现有的住房条件和信誉，鼓励住房条件较差而信誉