广州纤维产品检测研究院广州质量发展研究中心广州检验

1、广州纤维产品检测研究院广州市质量发展研究中心广州检验检测认证集团有限公司物业管理需求（草芳围园区）第一条 开标时间及地点投标单位必须在2018年7月19日上午十点前递交投标文件，投标地点定在滨江中路草芳围35号之二大院2号楼2楼会议室。第二条基本情况物业类型：检测办公综合楼房坐落位置：广州市滨江中路草芳围 35号之二占地面积：约2500时建筑面积：约13495时最咼限价：投标价格不咼于人民币130万/年。第三条具体委托管理事项为对物业范围进行物业管理，包 括：物业共用部位的管理、公用设施、设备的维修、养护、运 行和管理，物业红线内市政共用设施的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木养护和管理，

2、公共环境卫生管理，车辆停 放秩序的管理，公共秩序管理，安全防范管理、代缴水费、垃 圾分类等，详见附件。第四条 管理服务期限及服务方式：1. 服务期限：2018年8月1日至2019年7月31日。2. 服务方式：采取总价包干形式（代收代缴事项以实际费用结算）。第五条 业主权利1. 审定中标公司拟定的管理制度和管理服务年度计划，并提 出合理化建议，督促中标公司健全应有的制度规程、工作 规范等；2. 检查监督中标公司管理工作的实施及制度的执行情况；3. 在合同生效之日起向中标公司提供适当的管理用房（产权 属业主），由中标公司使用，中标公司要列明管理用房分 配方案并报业主审批；4. 检查中标公司派驻人员

3、的数量，对中标公司不称职的工作 人员，业主有权要求中标公司限期更换；第六条 中标方义务1. 根据有关法律法规及本合同的约定，制订管理制度，编制 管理年度计划，并经业主审定后实施；2. 中标方不得转包或分包项目内容，中标方转包或分包项目 内容的，业主有权解除合同，并限期中标方在规定的时间 内移交物业、物业管理用房及有关档案资料，同时业主不 予退还履约保证金；3. 对物业使用人违反法规、规章的行为，有责任告知业主处 理；4. 在物业日常管理过程中发生的事故应及时告知业主；物业 设施需要维修、保养的，应事先告知业主，维修完成后由 相关负责人签字确认；5. 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能

4、；6. 在物业日常管理过程中对无法解决的事项或物业设施急需 维修、保养的，要及时向业主反映；7. 自开始保安服务之日起 30 日内向物业所在地的市级人民 政府公安机关办理备案， 并于终止保安服务之日起 30 日内 到备案的公安机关撤销备案；8. 在服务期内，中标方必须做好工作人员所需要的安全教育 及安全措施，保证工作人员的安全，中标方工作人员在业 主工作范围内发生事故的一切责任由中标方负责；9. 按合同编制派驻服务人员，中标方的服务人员要有符合国 家规定的上岗证，要严格政审，没有刑事犯罪记录，重要 岗位人员聘用要经业主审定，同时，中标方的服务人员须 听从业主调动指挥； 中标供应商对所属聘用人员

5、必须按 劳 动法、劳动合同法办理各种用工手续。中标供应商 负责制订本项目服务管理方案，建立各项规章制度，确定 组织架构人员录用等。 中标供应商在实施前要报告采购人， 采购人有审核权。10. 中标供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没 有劳动教养和刑事犯罪记录、并持有相关上岗资格证。中 标供应商要依法纳税，要按规定为录用人员缴纳社保。11. 代收代缴水费。12. 本合同终止时，中标方必须在业主要求的时间内及时移 交本物业，并向业主移交全部管理用房及有关档案资料； 第七条 具体质量要求详见附件二、附件三、附件四。第八条 管理服务费1、管理服务费按月结算，业主每月25 号前支付上月服务 费。中

6、标方在每月底开具正式税务发票原件交业主， 业主在收 到中标方发票的 10 个工作日内办理支付手续。如中标方提供 的服务不足一个月时按日计算服务费。2、如需增加服务人员，则按中标单价 * 实际人数计算。 第九条 日常维修费用说明一、中标方负责大楼内供电系统、 给排水系统、 监控系统、 消防系统、照明系统、弱电系统、电梯系统、空调系统日常养 护和维修工作，材料费用（含各种零配件、标识）由中标供应 商负责。二、中标方根据业主需求制订维修保养计划， 并按计划进 行工作。三、设施设备的维修验审、 维保、 进网等办理相关手续由 中标方负责，费用由中标方负责。四、洗手间厕纸、 擦手纸和洗手液等物料费用由业主

7、负责； 垃圾清运、 化粪池、 污水处理池、 油池清理费用由中标供应商 负责。五、应急消毒、除“四害”工作由中标方负责。六、每半年对外墙清洗一次， 清洗费用由中标供应商负责。七、电梯维保费用、年检费用由中标单位负责。八、消防维保费用由中标单位负责。九、高压电房和其他低压设备的维修保养费用， 以及设备 审验费用由中标单位负责。十、室内绿化租摆（含公共区域）、节假日绿化租摆费用 由中标单位负责。十一、如中标方认为需更换的设施设备，经业主鉴定后， 可委托第三方单位进行更换， 费用由业主承担，中标方必须负 责日常管理工作，并配合业主对第三方维保公司的工作进行监 督和验收。十二、秩序维护员的所有装备及安全

8、防范设备的费用（其中至少配备2台对讲机和备用电池）由中标方负责。十三、水电工、环保、清洁等各项目所需的一切工具、用 具及办公文具等由中标方自备。第十条反应时效。中标方收到业主对管理质量问题的通知后，应于当日核查并在二日内作出整改，并于第三日向业主汇报核查和整改情 况。到期未整改的，业主有权申请物业行政主管部门作出行政 处理，造成业主经济损失的，中标方应给予赔偿。5附件一:委托服务具体事项一、物业共用部位的管理1、大楼外墙（每半年清洗外墙一次）、化粪池清理（半年一次，特殊情况随满随抽）、楼顶、门厅、楼梯、走廊通道、办 公室、会议室、围墙内空地的全方位管理。2、花卉摆设：中标方提供全年植物摆设（年

9、花除外）。植物摆设需根据业主的要求及大楼和各科室的环境，设计绿化植物摆放方案，包括地面与各层花卉摆放布置。 植物摆放要求如下：（1号楼）盆栽高度 楼层约0.8 米1.2 1.8 米2.0 2.5 米七楼6盆9盆9盆八楼10盆9盆9盆五楼1盆62盆四楼无6盆6盆三楼9盆9盆6盆二楼1盆2盆6盆一楼6盆6盆11盆外围10盆4盆6盆（2号楼）盆栽、高度 楼层、0.8米1.2 1.8 米2.0 2.5 米一楼无2盆无二楼5盆2盆三楼5盆四楼5盆五楼八楼5盆注：以受理大堂、电梯厅、会议室、接待室、办公室摆放为主。7二、公用设施、设备的维修、养护、运行和管理1、供电系统：（1）电房设备：高低压电房管理、安

10、全用电和正常运行 保障、设备日常维保、设备除尘、场地清洁。（2）供电设施：电缆、层间开关、房间开关日常维护维 修，动力电和照明电安全用电和正常运行保障。（3）用电设施：各办公室、专业机房、会议室、食堂等 电源插座，以及上述场地和公共场地照明灯具的维护维修， 安全用电和正常运行保障。（ 4）及时掌握供电部门通过渠道公布的停电信息，及时 传达业主；确保双回路供电系统、电力切换的安全、及时。（ 5）负责大楼备用发电机组的日常管理、使用和保养， 要求每月开机运转二次（ 15 分钟 /次）。电工必须熟练掌 握备用发电机组供电与市电之间的转换，柴油由采购方 负责。2、供水系统（1）供水设备：办公室、专业机

11、房、卫生间等水阀维护 维修，水池清洁消毒，正常供水保障。（ 2）水池清洁：每半年清洁生活水池1 次。3、排水系统：（ 1）直排水系统：楼顶雨水、生活用水、空调导水系统 的维护维修，保障排水顺畅。（ 2）排污水系统：排水设施和排水管道、卫生间排水系 统的维修清疏，保障排水顺畅。3）每半年清理沙井 1 次4、监控系统 对分布在大楼内外的摄像头、连接线管、监控屏幕进行 管理，如系统出现故障，立即通知业主联系服务商到场进行 检测和维修，检测和维修费用由业主支付。5、空调系统定期对分布在大楼的各种空调器进行清洁， 每半年清洁 办公楼在用空调机滤网 1 次。6、运输系统负责对电梯机房设备、电梯轿厢等进行清

12、洁及对电梯维 护保养工作的监管，电梯出现故障，立即负责通知业主联系 服务商到场进行检测和维修，跟踪并报知业主检修情况始 终，检测和维修费用由中标方支付。出现电梯困人事故， 5 分钟内到场协助处理。7、消防系统 消防专用泵、消防栓、烟感装置、报警装置、灭火器、 区间广播装置；消防系统维护保养，要求要有国家相应部门 认定的甲级或乙级资质证，如中标方无消防维保资质，允许 委托具备上述资质的专业维保公司处理， 但业主只与中标方 签合同，同时中标方负担相应火灾责任。（1）火灾报警灭火系统：自动报警系统（含联动控制、 事故广播等系统）。（2）工作内容： 测试报警主机，联动控制柜的各项功能； 测试探测器及功

13、能； 测试按钮的工作状态和功能； 测试事故广播系统； 测试消防电话； 测试系统的各项联动功能； 清洗大楼所有烟感装置， 保证维持其正常有效的感应 状态。（3）工作计划： 每月测试报警主机和图形中心的功能，包括：火灾报 警自检功能；消音、复位功能；故障报警功能；火灾优先功 能；电源自动切换和备用电源的自动充电功能；系统的声、 光报警功能；探测器动作时，图形中心能显示其正确位置。 每月抽查试验探测器的动作功能； 每月抽查按钮的完好情况和动作功能； 每月试验系统的联动控制功能，包括：报警时自动启 动对应相关楼层警铃、 报警时自动启动对应相关楼层的紧急 事故广播系统、报警时电梯回降首层； 每半年清洗烟

14、感装置 1 次。（4）室内消火栓系统：由两台消防栓泵（主、副）、泵 控制柜、 消火栓箱、 按钮、 警铃、管道及阀门、 水泵接合器、 大楼消防稳压泵等组成。 覆盖面积： 1 号楼保护面积约 8000 平方米， 2 号楼保护面积约 3000 平方米。（ 5）工作内容： 检查消火栓箱内设备的配备情况及其状态； 检测室内栓的出口水压； 试验远程启泵按钮的工作状态和功能； 检查管网主要阀门的工作状态； 检查水泵接合器的工作状态； 试验消防水泵及其控制器的功能； 检查地下消防水池和天面消防水池的水位； 试验系统与联动控制显示器的相应功能。（6）工作计划： 每月抽查消火栓箱内设备（如卷盘、水带、水枪等） 的

15、完好情况； 每月抽测室内栓出口静水压； 每月抽查试验远程启泵按钮的动作功能； 每月检查消防水池水位 （包括地下水池和天面水箱） ； 每月试验消防水泵控制器的控制功能； 每月试验系统与联动控制显示器的完好情况和状态； 每季检查管网主要阀门和水泵接合器的完好情况和 状态； 每季试验消防水泵的功能并进行天面消火栓的试验 射水； 一般性维护保养，包括一般的清渣工作，清除设备周 边杂物，调整不正常状态，加注润滑剂等； 水泵房检查泵控制柜板面情况，指示灯、 启、停按钮、手/自动转换开关有无损坏， 柜内接线端， 线头有无松头或氧 化，并柜内线路进行二次线路测试，再用破玻信号联动泵柜 二次线路，观察消防中心，

16、泵房反馈信号是否正常，并及时 做好记录。（7）配合业主做好各种共用机电设备、设施的年审和各 类检修工作，并制定各项工作程序，按双方可行性的规章制 度执行。（8）照明及动力等电力系统：包括负一层低压配电房末 级开关后的电力系统。各层室内外照明、开关插座、所有配 电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工 作。（9）上述工程设施设备的专项维修保养由中标方负责， 中标人负责监督、配合专业维修保养公司的维保工作。三、物业内市政共用设施的维修、养护、运行和管理包括：沟渠、池、井等。对化粪池、油池、白蚁防治等 专项工作，在需要维修（清理）时向业主申报，费用由业主 承担。四、负责公用绿地、花木养护

17、和管理。五、公共环境卫生管理。1、物业范围内空地保洁；2、大楼门厅、走廊、电梯、楼梯、天台全方位保洁；3、本物业改造完成投入使用后：受理大堂、办公室、 会议室全方位保洁；4、指定范围的保洁；5、以上场地的垃圾分类、清运；（化学品污染物除外）6、与有收运资质的收运单位签订合同，建立垃圾收集 清运台帐（特别是餐厨垃圾清运台帐）。六、车辆停放秩序的管理。指挥车辆在正确的地点停放，限制车辆行驶的速度。对于违规停放的车辆可以进行锁车处理并上报相关业主。七、公共秩序管理。包括：24 小时的安全监控， 并做好大楼的安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗值勤、报刊、邮件、样品收发。八、安全防范管理1、消防监控

18、。 24 小时监控消防报警系统、烟感系统及 检验室摄像监控系统，及时发现火警，发现火警及时报警；2、由管理处组织义务消防队、每年制订消防演练方案， 报业主审批同意后实施。 执行业主的消防管理制度及落实业 主的消防管理培训要求。3、防盗监控。人员和物品出入检查管理， 24 小时安全 系统监控、事故控制和调查跟进。4、安全保卫。大门设岗，对来访人员和车辆进行确认 并登记，首层电梯楼梯厅，做好护卫工作，防止与工作无关 的外来人员乘电梯或上楼梯。九、节能措施1、定时巡查设备，发现有跑、冒、滴、漏的现象及时 处理，晚上职工全部走后关上卫生间排气扇，用电梯空调制 冷的季节，晚上关闭制冷功能。2、每天晚上巡

19、楼清场时检查公共场所，除应急照明外， 只开一组走廊灯，关闭其他照明灯具。附件物业管理服务质量要求（一）公共设施日常管理要求序号指标名称达标率管理指标实施措施1维修及时率100%接到通知10分钟内到达现场，立即进行维修，不能立即排除 故障的，说明原因。2维修质量合格率100%对维修工作进行回访，以确保维修工程合格，满足工作需要。3绿化完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查制度，并由清洁主管监督执行， 发现问题立即修复。4清洁、保洁率99%落实保洁人员包干，不留死角，实行巡查制度，并由清洁主管 监督执行，以确保大楼区域内垃圾日产日清。各楼层洗手间是 重点保洁区域，一般情况每天保洁5次，特殊情况视

20、需要加强保洁次数。5化粪池、雨水井、污水井完好率100%落实责任人，实行巡查制度，以确保沟、渠排水顺畅，并定期 疏通、清理。6责任性治安案件发生率0落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处监督执行，以 确保大楼的安全。7消防设施完好率100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。序号指标名称达标率管理指标实施措施8责任性火灾发生宗数0管理处全员义务消防制，并定期进行培训和演习，加强宣传， 设置专人负责日常巡视，发现隐患及时处理并通知管理处，以 确保大楼消防安全。9管理人员专业培训合格率100%根据业主物业项目对人员培训，确保培训

21、合格率达100%，以保障员工的素质，满足业主的管理需求。10档案完整率95%建立各类物业管理档案并根据情况及时修改或补充。（二）共用及机电设备设施日常管理要求 1、共用设施日常管理工作要求序号类别项目计戈U方案标准实施效果1室 外 昭八、明1 ）道路灯、 投光灯2）其它照明 灯每天检查一次，随坏随修由技工按项 目维修规程 实施1）电气安全 操作规程。2）灯具施工 技术标准。灯泡正常使用，灯 罩完好清洁，无破 损，完好率99%2沟 渠 池 井1 ）雨水井2）污水井 阀门井3）化粪池每周检查一次， 发现问题，随时 维修或报业主。由工程维修 工按项目维 修规程实施1）井内无积 物，井壁无 脱落。2）

22、化粪池无 堵塞，井盖 标志清晰。1 ）井盖完好率100%2）无损缺，无堵 塞。3绿化1）盆栽2）室外植物每天检查一次 发现问题随时 督促绿化公司 解决。出现问题及时更换业主满意业主满意4排水管雨水、检验 室、洗手间 排水管每天检查一次，随坏随修或报业主由工程技工 按项目维修 规程实施。排水管施工技术标准1 ）管道畅通，无 堵塞，无泄露2）消防设施正常 有效。2、机电设备日常检查保养工作要求序号项目保养类别划分计戈U方案标准实施效果1电梯每天巡查一次，发 现问题，立即与电 梯保养承包商联系 维修由电梯维保商实行维修电梯维修保养标准1）安全正常 运行平稳2）机房整洁序号项目保养类别划分计戈U方案标

23、准实施效果2机 电 设 备1）日常机电设 备零部件易耗 品维修、更换2）空调、制冷 设备的维护和 保养每天巡视检查，发现问题，立即处理或报业主由电工维修组 织实施并报业 主。各机电设备维修保养规程1）无故障停 电2）保障安全 运行3公 共 昭八、明1）线路检修维 护2）灯具维修及 更新每周检查一次，发现问题，立即维修由电工按作业规程实施维修共用照明 维修保养 规程1）线路无乱 接2 ）照明灯具 正常有效4消 防 设 施1）室内消防栓 的维护及检修2）温感报警系 统故障的排除 和维护每周检查一次，发 现问题，立即维修 或报业主由中标方按照 相应作业规程 实施维修，并报 业主1 ）标识维 护规定2

24、）消防栓 维修操作 规程3）消防报 警系统保 养规程1 ）设施有 效，标志清 楚，完好无 损2）灵敏，准 确报警（三）清洁保洁工作计划（标准）工作范围每日工作每周工作每月工作每季工作大堂1、大堂洗地、喷洁抛光 1次；2、清抹植物盆座1次；3、清洁电梯轿厢1次；4、风口、电掣、标识牌、应急灯、消防箱等设施清抹1次；5、接待台清洁2次。1、电梯轿厢抹尘1次；2、消毒清洗 2次；3、大堂墙身清抹1次。1、电梯槽吸尘1 次；2、花岗岩、大理 石起渍、打蜡 抛光1次；3、电梯地板打蜡 保养3次。1、清洁吊灯1次；2、墙身打蜡1次。天 台1、地面清扫2次；2、巡检花槽内杂物2次；3、检查地漏1次。1、冲洗

25、地面 1 次2、地面清扫 1次；（做好火鼠和除四 害工作。药物由业 主提供）工作范围每日工作每周工作每月工作每季工作3、检查地漏 1 次。洗手间1、清抹洗手盆、镜台面 1次；2、清洁便器2次；3、拖地保洁3次；4、清洁门1次；5、清洁水件2次；6、清洁垃圾桶2次；7、及时更换垃圾袋；消除异味。1、清洁墙身、玻 璃窗1次；2、全面清洁、消 毒1次。1、清洁风口、天花1次外 围 停 车 场1、外围清扫2次；2、随时清理花基杂物及垃圾。3、单车，摩托，汽车棚顶及卫 生死角要定时清洗。4、大堂外围，行车通道，地面 要每周大清洗一次。1、外围墙身清洗 1次（必要时 增加次数）清 除锈渍。1、不锈钢柱清洁 保养1次；2、抹净照明灯具1次；3、清洗地脚线、 外围低位墙 身、花基、内 外玻璃1次。1、去油渍1次；2、清理去水渠垃 圾沙泥1次；3、全面清理卫生 死角1次。21附件三：管理要求（一）秩序维护值班员须严格履行秩序维护人员岗位 职责，在业主正常工作时间，以站姿态值班，值班时间不 许擅离职守、瞌睡、抽烟。值班亭电话只能工作用，如信息 台、长途等以及超出正常话费的费用， 全部由中标单位支付 不准动用科室的电话，如有违反，业主有权每次按物业管理 费每月的 0.5% 扣除处罚。（二）秩序维护值班员要忠于职守，严格把关，如因工 作疏忽造成业主损失， 经双方或有关部门认定属