淄博地块前期市场调研及产品建议

1、淄博地块前期市场调研及产品建议（沟通稿）淄博地块前期市场调研及产品建议（沟通稿）* * * * * *二零一四年八月二零一四年八月PART1 淄博城市布局及经济研究PART2 淄博房地产市场分析PART3 地块价值研判PART4 项目定位及产品建议PART5 销售预估与经济测算）目 录PART1：淄博城市布局及经济研究淄淄博博 淄博是齐文化发祥地,国家历史文化名城，西距济南90公里，山东省区域性中心城市。市辖张店、淄川、博山、周村、临淄5区，桓台、高青、沂源3个县,1个国家级高新技术产业开发区和1个省级文昌湖旅游度假区，总面积5965平方公里，人口453.06万，其中市辖区人口279.6万。

2、山东半岛城市群规划总面积约7.3万平方公里。其中淄博城市职能定位为：国家新材料产业化基地，以石化和医药为主导的制造业生产基地。 半岛城市群以青岛为龙头，以济-淄-潍-青、日照-青-威-烟两条空间轴线为发展主轴。淄博已纳入山东半岛城市群，区域发展将持续提速。城市“组群式”布局，张店区为城市的中心城区城市结构现状：张店、博山、淄川、临淄、周村五个城区用地相对独立、城区之间以大片绿地、农田及部分村镇相隔离，城市布局结构为“组群式”。城市布局规划：以一个中心（张店城区）、四个副中心（其它四个城区）共同形成淄博市城镇体系的复合中心。强化中心城区张店的中心地位和作用，增强并完善其市级商务、服务职能，提高整

3、个城市的对外辐射力。第一等级第一等级：中心城区张店淄博市中心城区，全市政治、经济、文化中心，交通、通讯枢纽。第二等级第二等级：副中心城区博山、淄川、临淄、周村。博山城区：机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地，风景名胜区。淄川城区：以建材为主的原材料工业基地，商贸中心。临淄城区：国家重要的石油化工基地，历史文化名城。周村城区：丝绸、轻纺工业基地，商贸名城。第三等级第三等级：县城镇 桓台县城、高青县城、沂源县城。城市人口发展平稳，其中张店主城区人口约占20%。淄博市人口持续增长，截止2010年，淄博全市人口已达453.06万人，其中市辖区人口315万。张店区人口密度居于淄博市5区3县之首，人口的快速增

4、长，为房地产发展提供了大量需求。周边区域人口向张店区聚集，亦推动了张店区房地产的快速发展。备注：截止2010年底，济南全市常住人口为681.40万人，其中市辖区人口375.72万人，未包含长清。445.9448.39450.51451.3453.064424444464484504524542006年 2007年 2008年 2009年 2010年淄博市历年人口总量常住总人口淄博城市发展新方向西部新城区，城市未来的行政中心、文化中心、商业中心。新城区概况：新城区位于张店区西部，规划范围东起世纪路，西至滨莱高速公路，南起昌国路，北达济青高速公路。规划总面积约52平方公里，以行政办公、文化娱乐、教

5、育科研、体育、居住等为主要职能，是新的市级行政办公中心、金融中心、文化中心、体育中心以及居住社区。新城区规划：新城区规划跳出原有组群式城市建设模式，按照旧城改造、新区提升、西扩北延、全面发展的思路，进一步扩大中心城区规模，提高中心城区辐射力。新城区以“十字轴”为空间骨架，利用“十字轴”布置市级行政办公、商业金融、文化娱乐、体育运动等公共功能。南北轴线在西十路和西十一路之间，东西轴线依托华光路形成“十字轴”的四个居住用地。“十字轴”的南北两端分别是体育公园和城市休闲公园。华光路西十一路西十路淄博经济发展持续向好，GDP增长率连续六年维持在12%以上。2010年淄博地区生产总值(GDP)完成286

6、6.75亿元，排在青岛(5666.19亿元)、烟台(4358.46亿元)、济南(3910.80亿元)、潍坊(3090.92亿元)之后，居全省第5位.2010年GDP增长率13.7%，排在菏泽(14.3%)、烟台(14.1%)之后，居全省第3位。其中，第三产业完成994.89亿元，居全省第5位，增长17.4%，居全省第6位。 143116451945226625392867050010001500200025003000200520062007200820092010淄博市GDP发展GDP（亿元） 淄博GDP总值位居省内前列，GDP增长率连续六年维持在12%以上,城市具有良好的经济基础。22%1

7、6%15%18%16%12%13.7%0%5%10%15%20%25%2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 GDPGDP增长率增长率 全年实现社会消费品零售总额868.78亿元，比上年增长19.1%，扣除价格因素，实际增长20.3%，实际增速创历史最高水平。人均可支配收入;2010年淄博市城市居民人均可支配收入首次突破两万元大关，达21783.8元，同比增长13%。人均消费支出:人均消费支出13723.6元，同比增长8.2%。其中增幅较大的有衣着类、家庭设备用品和服务、其它商品和服务类，分别增长37.6%、20.8%和57.3%；居住类、交通和通信

8、类、教育文化娱乐服务类、食品类平稳增长，分别增长7.2%、10.6%、4.1%和3.6%.。淄博城市居民收入水平、消费水平稳步增长，远超山东省平均水平。1379415849176291928421784121921425516305178111994620062007200820092010淄博人均可支配收入与山东省平均水平对比淄博人均可支配收入山东省城镇居民可支配收入9545101891144712685137248468966711077120131311820062007200820092010淄博人均消费支出与山东省平均水平对比淄博人均消费支出山东省城镇居民人均消费支出建材工业医药工业

9、机械工业纺织工业陶瓷工业石油化工高新技术产业轻工业冶金工业9大支柱产业 淄博是全国重要的工业基地，2010年全市规模以上工业增加值1808.31亿元，约占2010年国民生产总值的63%。其中高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到38%。是中国陶瓷名城、新材料名都、国家级新材料成果转化及产业化基地、国家火炬计划生物医药产业基地。第二产业为经济支柱，其中以石油化工、高新技术产业、医药、轻工、建材等为主。沂源县沂源县以轻工业为主高青县高青县以农副产品加工及轻纺化工为主桓台县桓台县农副产品加工基地，建筑之乡临淄区临淄区国家重要的石油化工基地博山区博山区机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地淄川区淄川

10、区以建材为主的原材料工业基地，商贸中心周村区周村区是丝绸、轻纺工业基地，商贸名城张店区张店区主城区，医药、硅酸盐、主城区，医药、硅酸盐、化工、工业陶瓷等行业化工、工业陶瓷等行业重要科研基地重要科研基地张店区现有上市公司11家：大型企业集团中高层领导均具有较强购买实力；石化、建材、陶瓷、纺织业造就了大批量私营业主，具备极强的购买力。企业名称企业名称主营业务主营业务山东铝业股份有限公司以铝资源为依托的采矿、冶炼、机械加工、热电、建安、科研、内外贸等山东新华制药股份有限公司药品生产山东大成农药股份有限公司农药、化工山东新华医疗器械股份有限公司医疗器械设计、研发、生产、销售山东淄博华光陶瓷股份有限公司

11、陶瓷生产中国石化齐鲁股份有限公司石油炼制、石油化工、化纤生产山东金晶科技股份有限公司玻璃、纯碱及其延伸产品的开发、生产、加工、经营山东鲁信高新技术产业股份有限公司磨料磨具山东胜利钢管有限公司石油石化行业石油天然气输送钢管生产淄博高新技术风险投资股份有限公司新材料、精细化工、电子信息等高新技术领域投资山东松竹铝业股份有限公司铝合金型材生产山东金晶科技股份有限公司玻璃、纯碱及其延伸产品的开发、生产、加工、经营城市发展研究l淄博已纳入山东半岛城市群，区域发展将加速l城市“组群式”布局，张店区为城市的中心城区l淄博城市发展新方向西部新城区，城市未来的行政中心、文化中心、商业中心。l城市人口发展平稳，其

12、中张店主城区人口约占20%。经济发展研究l 淄博GDP总值位居省内前列，GDP增长率连续六年维持在12%以上,城市具有良好的经济基础。l淄博城市居民收入水平、消费水平稳步增长，远超山东省平均水平。l第二产业为经济支柱，其中以石油化工、高新技术产业、医药、轻工、建材等为主。对本案的启示启示一：淄博城市新区的建设将引领区域房地产市场热点的兴起。 启示二： 淄博良好的经济基础为房地产市场发展提高了良好的大环境，对房地产市场发展形成助力。 启示三： 居民收入水平、消费水平的持续增长则有利于房地产业的持续发展。尤其是第二产业的发展造就了大量高端收入群体，形成较强的市场高端需求。PART2：淄博房地产市场

13、分析发展阶段发展阶段时间跨度时间跨度阶段特征阶段特征福利分房阶段1998年以前 98年以前市场主要以福利分房为主，房产尚未作为交易商品进入市场流通环节。集资建房阶段1998-2002年 福利分房淡出淄博市场，企事业单位集资建房及大型团购成为市场主流。商品房萌芽阶段2002-2004年 本阶段随着淄博当地少量企业涉足房地产开发，但由于市场上集资建房、团购等形式依然十分普遍，商品房价格仍处于较低水平。商品房探索阶段2004-2007年 淄博当地民营房地产开发企业日渐活跃，商品房消费已成为房产购置的主流形式，但由于房地产开发仍处于摸索期，开发水平较低，市场仍处于不完全阶段。市场快速发展阶段2007年

14、至2011年 市场有了较快发展。本地开发商开发量持续增长，土地价格、市场价格不断走高。外地开发企业开始入主淄博，如中润、北京昂展、华润等，带来了新的开发理念，促使淄博市场开发质量有了明显提升，并带动整体房价水平进一步走高, 优质产品单价已过万元。品质升级阶段未来5年 外地知名开发商陆续进入淄博市场，住宅品质升级，潜在的需求被发掘和推动。城市房地产市场已进入快速发展阶段，未来产品品质升级将是市场主流。淄博商品住宅开发量迅速增长，2010年商品住宅新开工面积553万平米。2010年淄博房地产开发总量达1536.21万，同比增长9%。2010年开发总量中其中商品住宅新开工面积553万，同比增长61.

15、90%，约占年度开发总量的36%。受宏观调控等影响，市场开发增长率呈现起伏式变化。市场增速减缓。45%45%8%8%50%50%46%46%21%21%-24%-24%32%32%9%9%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%20032004200520062007200820092010淄博商品房市场淄博商品房市场历年开发总量增长率历年开发总量增长率340.41494.47532.7798.041166.211415.531070.51411.411536.2102004006008001000120014001600200220032004200520062007

16、200820092010淄博商品房淄博商品房2002-20102002-2010年年开发总量开发总量走势走势445323196341553010020030040050060020062007200820092010淄博商品住宅历年新开工面积走势目前市场整体供求关系较为平衡，但新开工面积的快速增长，预示后期市场竞争激烈。25625635035014114146546516816837646229733041844532319634155320062007200820092010淄博淄博2006-20102006-2010年商品住宅供求情况年商品住宅供求情况竣工面积销售面积新开工面积2010年淄

17、博商品住宅销售面积418万平米，其中预售面积383万平米，现售面积35万平米。淄博商品住宅年销售面积自08年持续增长，09年、10年增长率分别为11%、27%。市场整体供求关系较为平衡。09年、10年供求比分别为1.03、1.32。2010年空置面积为24.51万平米。自08年市场新开工面积的快速增长，将导致后期市场供应量的剧增，市场竞争将加剧。市场价格连续5年持续增长，至2011年市场整体均价已过4000元，但前期的快速涨幅，导致市场价格高位运行，后期上涨空间有限。全市范围包括五区(张店区、淄川、周村、博山、临淄）三县（桓台、沂源、高青）。2006-2010年起淄博市场价格持续上涨，至201

18、0年，淄博全市房屋销售均价已上涨至3447元/。其中中心城区均价3725元/，多数楼盘年内涨幅大多在千元以上，导致后期上涨控制有限。2011年一季度，淄博市场价格继续上扬，2月单月整体均价突破4000元/。（备注：济南2010年市场整体销售均价7792元/），市场增速减缓。2011年淄博主城区项目销售价格多在4000-6000元/，远高于2010市场价格。2228225924083156344705001000150020002500300035004000200620072008200920102006-2010年淄博商品住宅市场价格走势市场均价36823682356335633100310

19、03273327333863386369336933657365738163816365536553636363642044204390239020 0-3.23-3.23-12.99-12.995.585.583.453.459.079.07-0.97-0.974.354.35-4.22-4.22-0.52-0.5215.6215.62-7.18-7.18-15-10-5051015200100020003000400050002010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.12010.112010.122011.012011.022011.03

20、淄博市场2010-2011年市场各月价格走势元/环比（%）张店区为淄博城市中心城区，占据淄博市场主导地位，区域开发量、成交均价远超城市其他区域市场。2010年，中心城区完成投资73.31亿元、新开工面积336.27万、商品房预售面积226.34万，分别占到全市总量的46.91%、49.03%、54.31%，持续占据市场主导地位。淄博市住房建设规划2008-2012张店区建设规划：新建居住区以向西、北发展为主。规划对淄博高新区进行合村并点改造；新城片区建设西八路以西的居住区。2010年淄博市场各区域开工、预售面积项目区县新开工面积预售面积住宅预售均价万同比%万同比%元/同比%中心城区（张店）33

21、6.2774.50226.3464.23372518.03淄川区63.4690.2317.84-1.82314632.57博山区26.2930.4717.277.2722948.93周村区40.91-32.8636.1579.32306712.88临淄区86.91152.9434.9115.14349824.88桓台县52.5689.0624.6331.36403322.91沂源县49.4960.3733.9182.41310510.85高青县29.9812.4125.7126.34232510.93近4年淄博市房产数据分析20北部片区优势：居住环境较好，且高新区在此区域，区域发展规划利好。劣

22、势：配套发展成型需要时间。西部片区优势：属于新区规划，政府支持力度大，市场认可度高，潜力大。劣势：生活配套尚未完善，居住氛围需要提升，价位较高。中心片区优势：中心城区，交通便利，商场超市、医院等配套设施完备。劣势：交通拥堵，空间狭小，环境嘈杂。东部片区优势：老城区，各方面配套齐全，居住氛围好，价格相对较低。劣势：工业企业较多，且多为化工类企业，空气污染严重。配套档次低，区域气质差。南部片区优势：区域内专业市场众多，车站南移，交通便利，价位低。劣势：人员混杂，环境嘈杂，缺乏生活大配套，教育配套差。20板块板块范围范围板块印象板块印象代表楼盘代表楼盘均价区间均价区间板块未来发展板块未来发展南部铁路

23、沿线及王舍路以南区域。快速城市化进程中的中低端板块。盛世康城、颐景园4500-5400元/环境有待提升，同时受制于铁路分割，非城市市场发展方向。东部昌国路以北，中润大道以南、金晶大道以东污染比较严重，依托大型企业形成的独特居住构架盛世新东城、花山府第4500-5300元/商务功能逐步替代居住功能，非主流居住区域西部世纪路以西、昌国路以北、济青高速公路以南西部新城快速发展，市场售价最高区域，产品品质较佳，市场热点区域。龙泰苑世嘉、圣亚颐丰花园6500-7800元/随着新区教育等城市配套的日趋完善，全市政治、文化重心加速西移，西部新区仍将继续为市场开发的重点和热点北部中润大道以北居住环境较佳，城市

24、重点发展方向之一，开发体量较大。中润华侨城、名尚城市广场。6000-7500元/区域内土地资源相对丰富，未来项目主要会以中大体量综合项目为主。区域内较多的产业园形成了丰富的客群来源。中部中润大道以南，王舍路以北，中心路以西，世纪路以东整体开发成熟度较高，但居住环境较为拥挤；板块内除黄金国际、华润中央公园以外，基本以20万以下中小体量项目为主黄金国际、华润中央公园6000-7500元/可利用土地资源较为稀缺，未来产品规划方向会以纯高层、高容积率类型产品为主；板块客群为当地中高端客群，尤其以具有老城区生活情节的置业客群为主。张店区住宅市场研究/研究模型确立近近4年淄博市房产数据分析年淄博市房产数据

25、分析颐丰花园龙泰苑远景玉城名尚城市广场华侨城黄金国际世纪花园盛世新东城华润中央公园盛世康城颐景园紫园江南豪庭目前张店区域市场在售即售住宅项目。去化率低于95%体量大于10万不包括酒店式公寓、精装小户型、小产权房、五证不全等项目花山府第尚美苑颐景园绿苑南州市场目前物业形态以多层、高层为主，其中西部新区、中部高层渐成市场主流。板块板块项目名称项目名称位置位置项目规模项目规模建筑形态建筑形态中黄金国际张店西六路67号（华光路与西六路交汇处）100万别墅、小高层、高层华润中央公园张店人民西路1号（人民路与中心路交叉口）30万高层、多层江南豪庭三期世纪路与联通路交汇处西南角26万多层、高层西龙泰苑世嘉北

26、京路与联通路交汇处（财政局大楼附近）43万小高层、高层圣亚颐丰花园中润大道与西九路交汇处11万电梯花园洋房、高层远景玉城张店西八路与中润大道交汇处东北角11.5万花园洋房、高层紫园张店西八路与张周路交汇处往东24万花园洋房北部中润华侨城中润大道1号120万高层、别墅名尚城市广场鲁泰大道和西五路交汇处往西200米路西26万花园洋房、高层南部盛世康城二期世纪路与昌国路交汇路口南500米24万多层南苑绿洲世纪路南首（鲁中装饰材料城附近）22万多层颐景园张店柳泉路21号20万小高层东部盛世新东城张店东四路117号6万多层花山府第张店宝山路12号10万多层紫园花园洋房：干挂花岗岩中润华侨城：普通涂料江南

27、豪庭：普通涂料+瓷砖黄金国际：三段式设计，高级涂料异异域域风风格格简简约约风风格格华润中央公园：法式古典，底层石材，主体真石漆立面风格趋向多样化，用材上涂料居多，高端项目局部采用石材、花岗岩等材料。目前绝大部分项目的风格以现代简约风格为主，法式建筑等风格渐多。名尚城市广场：法式建筑风格市场户型面积整体偏大，主力户型面积段为两房100-115、三房120140、四房160-170。其中西部新区以三房、四房产品为主，两房产品较少。板块板块项目名称项目名称建筑形态建筑形态户型面积户型面积中黄金国际小高层、高层40-243，其中以106-150为主华润中央公园高层、多层一期房源99、134、150江南

28、豪庭三期多层、小高层、高层70-177，高层以112、142为主西龙泰苑世嘉小高层、高层103-170，其中以114、126、140为主圣亚颐丰花园花园洋房、高层116-192，其中以130、162为主远景玉城花园洋房、高层在售产品为花园洋房，面积258-354紫园别墅、小高层90-180北部中润华侨城高层、别墅高层96-380，目前在售以107、113、136为主。名尚城市广场花园洋房、高层高层68-200，其中以150-170为主南部盛世康城二期多层80-120颐景园小高层90-150，其中110、126为主东部盛世新东城多层85-139花山府第多层60-140板块板块项目名称项目名称均价

29、均价中黄金国际7500华润中央公园7200江南豪庭三期6000西龙泰苑世嘉7300圣亚颐丰花园7600远景玉城10000紫园6900北部中润华侨城7500名尚城市广场6800南部盛世康城二期5400南苑绿洲4000颐景园4600尚美苑5600东部盛世新东城4650花山府第530075007500720072006000600073007300760076001000010000690069007500750068006800 68006800540054004000400046004600560056004650465053005300020004000600080001000012000黄金

30、国际黄金国际华润中央公园华润中央公园 江南豪庭三期江南豪庭三期龙泰苑世嘉龙泰苑世嘉圣亚颐丰花园圣亚颐丰花园远景玉城远景玉城 紫园紫园 中润华侨城中润华侨城名尚城市广场名尚城市广场尚文苑尚文苑盛世康城二期盛世康城二期南苑绿洲南苑绿洲颐景园颐景园 尚美苑尚美苑 盛世新东城盛世新东城 花山府第花山府第 张店区市场各项目价格特征西部新区高层住宅均价集中在69007600元/，远景玉城项目电梯花园洋房产品价格过万元。黄金国际、华侨城、华润中央公园等城市标志性楼盘均约7500元/。因区域、产品不同，各项目价格差异较大。市场住宅产品整体价格区间自4000-10000元/。西部区域为市场售价最高区域，其次为中

31、部、北部，西部、东部最低。淄博政策回顾：目前市场除限购政策外，其他政策与全国保持同步。限贷、限价、一房一价公示制度等均以执行。一方面,国家坚持调控楼市不动摇，一方面淄博房价的过快上涨，使得市场业内人士认为，淄博下半年可能进入限购城市名单。2009年以来各季度商品住宅预售均价走势目前城市调控政策对市场影响有限，考虑政府政策动向，淄博市场业内已盛传年内即将推行限购政策。2010年，全市商品住宅均价同比增长18.45%，涨幅较大。中心城区综合评价品质较高的楼盘年内涨幅大多在千元以上，部分楼盘均价已超过6000元/甚至更高。7月12日，国务院常务会议上决定，将坚持房地产调控力度不放松，坚定不移地抓好各

32、项政策措施的落实，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。28市场价格市场竞争及供求政策预判l 淄博市场价格自2010年上涨迅速，至2011年7月多数项目均价多已在6000元/以上，其中西部项目因新区规划利好均价多在7000元/以上，多数项目上涨幅度在1000-2000元区间，前期的快速涨幅，导致市场价格高位运行，后期上涨空间有限。l 目前城市调控政策对市场影响有限，考虑政府政策动向，淄博市场业内已盛传年内即将推行限购政策。l 限购政策若推行，将导致市场整体供求关系的逆转，刚性需求将占市场主

33、流，产品面积、市场价格均会出现下滑。l 目前市场整体供求关系较为平衡，但新开工面积的快速增长，预示后期市场竞争的激烈。l 市场产品品质不断提升，尤其是外地知名品牌开发商的进驻，将引领市场进一步的发展。而西部新区的建设开发，区域市场开发量将持续增长，未来区域竞争更加激烈。品质竞争时代、品牌竞争时代来临目前淄博住宅市场仍处于快速发展阶段，随着外地知名开发商的进驻，城市房地产市场产品品质竞争、品牌竞争时代来临。限购时代、刚需时代即将来临限购政策将成为市场最大的转折点，借鉴济南经验，市场价格将会出现明显下降。根据销售价格，将淄博张店区项目分为相对高、中、低端三类项目，并针对市场高端标志性项目进行分析高

34、高中中低低均价7000元/平米以上：圣亚颐丰花园、黄金国际、中润华侨城、龙泰苑、华润中央公园、远景玉城均价50007000元/平米之间：紫园、名尚城市广场、尚美苑、江南豪庭、盛世康城、花山府第均价5000元/平米以下：盛世新东城、南苑绿洲、颐景园黄金国际黄金国际地址张店华光路与世纪路交汇处开发商山东黄金置业有限公司土地性质住宅产权年限70年产品概况总建面100万容积率2.05户型区间40-243主力户型150-170销售均价7500元/去化速度30套/月开盘时间D区2011年6月19日交房时间2011.6交房装修情况精装+毛坯项目优势：位置优越，交通便利，共有7路公交车经过项目位置。项目本身配

35、套完善。有乐购shopping mall、高尔夫球场、幼儿园、 2300的会所。周边配套完善，靠近大润发、银座购物广场，附近有莲池小学、张店七中、山东理工大学。项目劣势：部分楼座楼间距小，采光不足。地上停车混乱。销售时承诺的温泉没有实现。销售分析： 住宅价格走势：2010年6月，销售均价仅5500元/，目前已上涨至7500元/。 营销进度：A、B、D三个组团均已售完，C、F两个组团目前在售。 销售价格：C组团中心“圆形”楼王整体均价在7500元，顶层复式价格在900010000元，小户型精装公寓8500元/客户分析： 客户来源：张店占50%左右，淄川与桓台也是客户主要来源。 客户描述：私营老板

36、占总客户的80%左右，其次是高端白领和事业单位工作人员，约占10%-15%。 置业目的：多为改善性住房，用来自住与为孩子上学，少部分投资。3132黄金国际华府（C区）位于整个项目规划最中央的核心位置，由6栋11层板式小高层，9栋18层点式高层，4栋22层、24层中央水景豪宅组成。96-300多样化户型设计，主要以140150以及250300的改善型户型为主。中央水景遍布整个社区。拥有9洞高尔夫推杆练习场、下沉式运动场、下沉式水景会所等高尚健康生活配套，华府是黄金国际的扛鼎之作。33高尔夫推杆练习场下沉式运动场下沉式水景会所34155（三室二厅二卫）热销原因：n 空间尺度设置较合理，满足三室尺度

37、需求n 南北通透，两个卧室及客厅南向采光n 南北双阳台设计，储物观景均可n 南向超大景观阳台，极大程度地满足了观景需求n 主卧设有独立卫生间，满足私密性需求黄金国际热销户型分析 3434中润华侨城中润华侨城地址高新区中润大道一号开发商山东中润投资控股集团股份有限公司土地性质住宅、别墅产权年限70年产品概况总建面1800亩容积率1.4户型区间70-470主力户型100-130销售均价7400元/去化速度60套/月开盘时间2011年5月交房时间2012年10月装修情况毛坯项目优势：u园林水系景观被客户及业内人的高度认可；u自身配套设施齐全：新玛特购物广场、主题会所，1家大型商超，1家医院，1家五星

38、级酒店，1所中学，1所小学，2所幼儿园；u位于高新区核心，交通便利。项目劣势：u在工程质量上也出现明显质量问题，影响开放商口碑网。u团购与售楼处销售价格差异大，影响后期销售价格。销售分析： 项目开发进入后期收官阶段，目前在售产品为加州海岸组团 加州海岸组团：13栋7层至11层小高层，共103650，户型面积区间：110至380。组团产品多数北团购，剩余产品2011年5月开盘，目前110-140区间户型基本去化完毕，仅剩余50余套房源，大户型产品剩余较多。 2010年5月销售均价仅5000元/，目前上涨至7500元/。客户分析： 客户来源：张店及周边地区。 客户描述：高端客户，企事业单位，税务，

39、房管，金融等。其中，企事业单位团购较多，另外私营业主占比50%左右。 置业目的：自住兼投资。建筑设计 采用古典欧式建筑风格，米黄色外立面搭配蓝瓦屋顶，底部13层用深色文化石处理；建筑外形设计各异，注意高低起伏的搭配；整体建筑细节的设计和施工上较为细致。小区内景观 中心主景观被别墅组团独享，各独立住宅组团景观较为分散；大面积采用草地绿化，对后期水土保湿以及维护具有较大困难。中润大酒店售楼处（未来会所使用）中润大道一侧正门主入口地下车库入口40156（三室二厅二卫）热销原因：n 超大餐厅，尺度大气，可兼具客厅功能n 南北通透，两个卧室及客厅均南向采光n 南北双阳台设计，储物观景均可n 4m主卧面宽

40、，大面积转角窗，270度观景阳台n 全明户型，明厨明卫，采光及通风良好中润华侨城热销户型分析 40名尚城市广场名尚城市广场地址高新区鲁泰大道以北，西五路以西开发商淄博昂展地产有限公司土地性质住宅产权年限住宅70年，商铺40年。产品概况总建筑面积57万容积率1.43户型区间68-200主力户型150-170住宅均价6800元/去化速度90套/月开盘时间2011年6月交房时间2012年7月装修情况毛坯项目优势：u位于高新区，交通便利，生态环境较好。u创新稀缺产品户型设计，市场接受度高。u项目规划为以游乐为主题的大型城市综合体，商业、游乐、生活配套齐全。项目劣势：u区域不够成熟，缺乏学习、医院等配套

41、设施42住宅部分占地面积：129818，建筑面积：253657 容积率：1.43，绿化率：40产品规划：叠拼别墅、电梯洋房、小高层、高层产品规划亮点：外围城市河道景观充分利用，河水疏导引入社区，同内部中心水景形成内外双重水景景观；户型设计新颖，包括高厅三叠、平层高厅、高层空中别墅等创新户型，同其他同类项目相比具有较大竞争优势。销售分析： 销售阶段：09年9月开始积客，11月开始认购，截止到12月底约认购80%。2010年2月第一次开盘1期288户签约完毕。2010年5月第二次开盘2期200套，2010年10月3期400套。 其中160降板户型销售速度最快，户型客厅挑空5.6米，淄博市场稀缺产品

42、，户型设计新颖 、空间开阔，受到客户青睐。 2010年5月销售均价约5500元/，目前售价6800元/。客户分析： 客户来源：主要桓台50%，张店35%淄川6%临淄5%。 客户描述：与经济能力较强的高端人群。主要从事建筑与水泵相关行业。私营业主比例：90%；公务员比例：10% ，公务员较少。 置业目的：自住为主。43建筑设计建筑设计采用法式建筑风格采用法式建筑风格电梯洋房效果图小高层和高层效果图中心水景各分景观组团平层高厅（中间）户型 92 ，两室两厅一卫 小面积户型，突出较高的性价比；独立入户花园设计；客厅4.5米开间，4.5米挑高设计；客厅配有大面积观景阳台、主卧配有南向景观飘窗。空中别墅

43、（中间）户型 158 ，三室两厅两卫 双跃层户型设计，客厅4.8米开间；独立电梯入户，独立入户花园设计；双层挑空空中花园设计。48163（四室二厅二卫）热销原因：n 私享电梯间，电梯入户n 独立入户花园，淄博首创n 南北通透，全明户型，配有观景飘窗及阳台n 双层均设有主卧，配有双明卫n 客厅5.6m挑空，5.1m宽大开间，空间开阔n 二层设有家庭厅，倍添生活情趣名尚城市广场热销户型分析 4849华润中央公园华润中央公园地址张店人民西路1号（人民路与中心路交叉口）开发商华润置地（淄博）有限公司产品概况总建面35万，一期4栋34层高层容积率3.5户型区间99、130、150主力户型99、130销售

44、均价7500（未售）去化速度/开盘时间预计2011年9月交房时间2013年6月装修情况毛坯49项目优势：地段位置优越，淄博成熟中心城区.周边配套齐全，学校、医院、购物配套一应俱全华润品牌优势，项目高品质产品规划。项目劣势：高容积率，住宅容积率达3.5，楼间距较小。50法式古典外立面法式古典外立面华润中央公园外立面51品牌体验中心品牌体验中心华润中央公园展示现场现场围挡现场围挡景观体验区景观体验区域域5299（两室二厅一卫）：n 户型方正，动静分区。n 空间尺度合理，舒适 性较佳n 主卧、客厅南向，并设双阳台。n 次卧南向，并设景观阳台，极大程度地满足了观景需求华润中央公园户型分析 52134（

45、三室二厅两卫）n 空间尺度合理南北通透，客厅、主卧均南向采光n 全明户型，动静分区n 南向超大景观阳台，n 主卧设有独立卫生间，满足私密性需求52150（三室二厅两卫）n 全明户型，动静分区，南北通透n 主卧套房式设计 ，附带卫生间、衣帽间功能。n 入户玄关设计n 两卧加客厅南向，空间设计合理。地址张店西十路与联通路交汇处东北开发商淄博民泰实业有限公司产品概况总建面100万容积率1.6户型区间50-220主力户型100-130销售均价7300元/去化速度20套/月开盘时间2011年5月交房时间2012年7月交房装修情况毛坯项目优势：u地处淄博张店新区，环境好，保值升值空间大。u紧邻张店区政府办

46、公楼，地理位置优越。项目劣势：u区域不成熟，周边商业配套尚不完善，影响入住率。龙泰苑龙泰苑龙泰苑总体规划龙泰苑世嘉，是民泰房地产继兴业家园、龙凤苑、龙泰苑A区等项目后，在西部新城新的开发项目。占地面积约21702平方米 ，建筑面积约43403平方米，规划为小高层、高层住宅，与民泰旗下其他项目为邻，总体规模超过百万平米。龙泰苑外立面现代风格，外现代风格，外立立面材质：涂料面材质：涂料125125（三室二厅一卫）（三室二厅一卫）139139（三室二厅一卫）（三室二厅一卫）销售分析：1.龙泰苑B区世嘉，与龙泰苑A区以及龙凤苑共同构成西部新城罕见的百万平米大城，目前总销售率为94.12%。其中，100

47、-130的主打户型销售率最高，为96%；其它户型销售率也均在90%以上，差别不大。2.龙泰苑B区世嘉共5栋楼（含团购），2011年5月15日开盘，120-1303居户型较受欢迎。目前仅剩余三十余套。圣亚颐丰花园圣亚颐丰花园地址张店中润大道与西九路交汇处（职业病防治院附近）开发商淄博圣亚房地产开发有限公司土地性质住宅产权年限住宅70年，商铺40年。产品概况总建面11万容积率1.87户型区间170230平米主力户型170230平住宅均价7600元/去化速度30套/月开盘时间2010年12月开交房时间2012年6月装修情况毛坯项目优势：u位于新城区，交通便利，生态环境较好。u紧邻张店区政务新区，地理

48、位置优越。u区域升值潜力大。项目劣势：u区域不够成熟，周边商业配套尚不完善，影响入住率。圣亚颐丰花园，占地面积约59300平方米 ，建筑面积约110834平方米 ，内部环境一流，被称为该区域的”富人区”。小区采取小高层环抱别墅区一体化设计，不但环境优雅，每座小高层前均为4层别墅，无遮挡物，拥有其他小区无法比拟的开阔的视野优势。圣亚颐丰花园总体规划现代风格，外现代风格，外立立面材质：涂料面材质：涂料销售分析：1. 目前，圣亚颐丰花园在售房源仅为大户两层复式，最小户型为170多平方米，无优惠，均价7580元/平米。 2. 二期6栋多层、高层预计今年8月开盘，目前尚未认购，均价7600元/平米。产品

49、：产品品质不断升级，但多缺乏附加值营造，价格：价格自10年快速上涨，目前已出现瓶颈。 市场各项目产品户型结构不断优化，建筑立面品质不断提高，但项目产品面积仍整体偏大，以改善型需求为主，产品注重舒适度的营造。但除名尚城市广场创意户型设计外，产品多缺乏附加值营造。 受限购政策即将推行影响，后市以刚性为主市场需求必然引领产品面积的降低 在售典型项目价格自2010年5000元/水平，已快速上涨至目前的7000元以上，在产品品质提升有限的基础上，目前价格已处于高位运行。 进入2011年7月，项目价格增速明显降低，多数项目已出现销售瓶颈。 目前市场销售量已出现下滑，在量跌得基础上，市场价格必然出现下滑。

50、从入市而言，黄金国际、华侨城为2006年入市项目，名尚城市广场、华润中央花园分别为09年、11年入市，其项目产品更有借鉴性。去化速度：项目最高年去化约10万，典型项目去化约8万。客户：以张店区为主，淄川、桓台客户为辅。多为改善型需求。以私营业主为主。 在售典型项目中黄金国际、中润华侨城在2010年均价5000元/基础上，销售量均在10万左右，名尚城市广场销售量约8万。 进入2011年市场各项目销售量均出现下滑，一是受调控政策影响，二是销售价格上涨，销售抗性渐现。 上述在售项目中，多以张店区客户为主，其中黄金国际约占50%区域，华侨城则多为张店区客户。 其他区域中以淄川、桓台客户较多，其中名尚城

51、市广场桓台客户约占50%。 客户多为改善型需求，兼顾投资。 私营业主老板占据市场绝对主力，如黄金国际约占80%，华侨城岳赞50%，名尚城市广场约占90%。其次为政府公务员及企事业单位人员。PART3：地块价值研判地块位于中润大道以南、北京路以东、重庆路以西，属于淄博新城区核心，西城新区西城新区项目市政府第一办公大楼市政府第一办公大楼汽车站汽车站火车站火车站政务政务中心中心商务中心商务中心体育体育中心中心休闲休闲公园公园地块现状地块现状地块目前为农田，地块周边市政景观带已完成。：南-龙泰苑世嘉项目地块周边除东侧均已开发，多为中高端社区定位，区域高端生活氛围逐渐形成。北北京京路路中润大道中润大道联

52、通路联通路西侧：西侧：运动员公寓运动员公寓齐盛宾馆齐盛宾馆南侧：南侧：龙泰苑世嘉龙泰苑世嘉北侧：北侧：颐丰花园颐丰花园东侧：东侧：空置地块空置地块用地面积用地面积土地性质土地性质容积率容积率住宅面积住宅面积商业面积商业面积13.33公顷商住用地2.632925017330建筑限高100米，建筑密度16%，绿地率37%。：西-人行道景观带齐盛宾馆：北-颐丰花园：东-空置地块市政府第一市政府第一办公大楼办公大楼休闲公园休闲公园地块位于新城区核心，为城市重点规划发展区域，地段价值优越，未来升值潜力巨大华光路西十一路西十一路北京路北京路中润大道政务政务中心中心商务商务中心中心休闲休闲公园公园新城区为城

53、市重点规划发展区域。新城区规划总面积52万平方公里，是新的城市行政中心、金融中心、文化中心、体育中心。目前新城区北京路（西十路）以东区域建设基本成型，中心轴线体育中心已建设完成，政务中心、商务中心正在建设，休闲公园尚未建设。体育体育中心中心：市政府第一办公大楼政府第一办公大楼政府第一办公大楼公安局办公楼公安局办公楼电视台大楼电视台大楼本案本案：公安局办公楼66本本案案华光路华光路西十路西十路联通路联通路中润大道中润大道世纪路世纪路西十一路西十一路 地块周边已设公交站牌，但目前尚未开通一路公交线路，地块出行依赖私家车。地块交通便利，自然环境尚佳，但无公交配套，西十路西十路中润大道中润大道路边景观

54、带路边景观带本本案案教育配套：淄博教育配套：淄博市唯一高校：山市唯一高校：山东理工大学东理工大学，市，市重点学校：淄博重点学校：淄博市实验中学。市实验中学。商业配套：佳世商业配套：佳世客、新玛特购物客、新玛特购物广场广场休闲：淄博最高休闲：淄博最高档酒店档酒店- -齐盛宾馆，齐盛宾馆，体育中心。体育中心。医疗配套：医疗配套：医疗医疗配套较少，基础配套较少，基础生活配套缺乏。生活配套缺乏。区域汇集城市高端配套资源，但基础生活配套及医疗配套缺乏。体育体育中心中心世纪路世纪路华光路华光路西十路西十路联通路联通路中润大道中润大道佳佳世世客客新玛特新玛特广场广场山东理山东理工大学工大学实验实验中学中学齐

55、齐盛盛宾宾馆馆3 3公公里里佳世客佳世客齐盛宾馆齐盛宾馆体育中心体育中心优势劣势机会威胁城市新区核心，地段价值优越，升值潜力巨大。区域自然环境尚佳，高端生活氛围渐成。城市高端配套资源汇集，地块先天资源突出。如实验中学、佳世客配套。鲁能品牌开发优势目前区域生活配套及医疗配套缺乏。地块周边无公交配套，依赖私家车。区域开发量持续增多，未来市场竞争激烈。区域市场价格2010年大幅上涨的基础上，目前高价位运行，升值潜力存在一定的透支。政府西迁，区域价值不断升级。建设中的新城区，各项配套设施逐步完善，市场潜力放大。区域产品以120以上大户型为主，市场存在一定供应空缺。区域已上市项目对本案客户的分流。市场限

56、购政策预期氛围浓厚，未来市场走势难以预估。中海、华润等知名开发商进入淄博市场，将市场竞争项目优势是绝对的，而劣势是可转变的。本体城市/区域客户市场项目环境总结 张店区市场客户以区域地缘客户为主，其他区域中以淄川、桓台客户较多。 客户多为改善型需求，兼顾投资。 私营业主老板占据市场绝对主力，其次为政府公务员及企事业单位人员。市场价格在2010年大幅上涨的基础上，后期可上涨空间有限。知名开发商进入，产品品质不断升级，市场后市竞争激烈。目前市场调控政策效果有效，年内限购政策推行可能性较大。地块处于城市新区核心，区域自然环境尚佳，高端生活氛围渐成，具备发展高端产品物业的先天资源禀赋。区域城市高端配套资

57、源汇集，对地块价值形成较强支撑。容积率约2.6，产品密度相对较高。张店区为淄博城市中心城区，占据淄博市场主导地位，而新区占据张店区市场发展主流。新城区依托整体规划利好，2010年市场价格不断走高，目前上涨增速明显降低。区域为市场高端高价项目聚集区，可形成有效的区域价格认知。站位站位姿态姿态主张主张跳出区域，站位淄博，主动承接跳出区域，站位淄博，主动承接“城市新区城市新区”发展契发展契机，以高端配套、区域价值、升值潜力立势，打造淄机，以高端配套、区域价值、升值潜力立势，打造淄博城市高端品质生活社区。博城市高端品质生活社区。依托新区价值平台，利用项目产品创新、区域价值，依托新区价值平台，利用项目产

58、品创新、区域价值，实现差异化竞争。利用品牌名片效应，带动项目发展。实现差异化竞争。利用品牌名片效应，带动项目发展。客户复合，产品分级。抓住市场主流客户，兼顾其他客户复合，产品分级。抓住市场主流客户，兼顾其他区域客户。预判政策走势，产品分级，兼顾刚需及改区域客户。预判政策走势，产品分级，兼顾刚需及改善需求，以前瞻性规划赢得溢价空间。善需求，以前瞻性规划赢得溢价空间。竞争策略：依托新区价值平台，利用项目产品创新、区域价值，实现差异化竞争。面对城市竞争，与区域项目携手共进，共同提升区域价值。面对区域竞争，差异制胜，通过规划产品创新、先进开发理念，形成项目差异化核心竞争力，强化项目自我优势。客户策略：

59、客户复合，抓住市场主流客户，兼顾其他区域客户。 抓主流，增辐射，保证项目立势基础。多元化、复合化，确保项目的可持续发展，保证项目较快去化。产品策略：产品分级，多线组合，兼顾现金流及品质提升。产品分级，针对不同类型客户打造对位产品产品形象升级，确保高端社区品质。政策预判，兼顾刚需及改善需求，控制总价，附加值营造，以前瞻性规划赢得溢价空间。PART4：项目定位及产品建议基于基于自身自身p位于市场认知度较高的城市新区核心p区域自然环境尚佳，高端生活氛围渐成p区域城市高端配套资源汇集，p具备发展高端产品物业的基础基于基于市场市场p城市新区为市场高端住宅片区p区域目前产品以大户型为主，中小户型存在空缺p

60、限购政策预期浓厚，刚性需求将成为市场趋势p受制2010年价格快速增长，市场价格上涨空间有限基于基于客户客户p客户多为改善型需求，兼顾投资p私营业主老板占据市场绝对主力p其次为政府公务员及企事业单位人员地块的核心价值：城市核心地段、高端配套及宜居生活环境项目的市场机会：限购政策预期下，市场主流客户及需求的转变项目的突破点：产品力与地块核心价值的结合项目定位源于核心价值的提炼，核心价值基于针对自身、市场及客户三方面的综合。新城核心市府东，荣耀私家领地p城市新区首个纯高层住宅产品项目p项目依托区位价值、区域配套，打造高端产品社区，最大程度实现地块价值p基于城市价值，打造国际风情社区的生活方式和强势产