房地产拿地即开工操作模式

1、房地产拿地即开工操作模式传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本 无法实现的空想而已。关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间 有大量的具体工作，仅以规划许可证为例：报建T窗口审核资料发放受理回执T建管科经办人审查施工图T经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图T分管局长签发放线通知单T将放线通知单及附图报送市勘测院初审T勘测院现场放线 核实放线坐标，岀具放线回单及坐标、红线核实图T支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局T规划局 建管科及监察科联合到现场复核签字T建管科经办人将施工图指标报

2、市规划信息中心核指标T经办人整理放 线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格T科长复核T分管局长签发T建设单位与规划局签 订公示牌协议T缴纳公示牌费用及规划综合服务费T窗口取件光这么多事项你说得多少天吧？这还是仅仅只是一个证。所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势：标准化：产品标准化复制，大大减少设计图纸时间；政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼；违法硬开工：没有施工证，继续开工，政府默认。当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。在项目内部立项后即开始规划设计工作，为

3、了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法：第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点（要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标），保证不踩政府红线；第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。第三，在规划方案岀来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案岀现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批（主要地方领导认同）。为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工主要分成两个步骤：第一步，先参考周边地质情

4、况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的 进度。第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的 原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条 件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院 出桩基图，便于基础施工。为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，需要在项目立项后，就开展招标立项、投标单 位确认、发标、开标、

5、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购 买当地的定额及材料信息资料、 了解项目现场的特殊情况 ; 二是将现场的环境及特殊性、 具备的施工条件等提 供给成本管理中心， 便于招标文件快速编制 ; 三是明确招标工程各专业的施工承包范围， 利于招标文件的快速 编制，减少后期争议。其次，在条件允许的情况下，为保证顺利开工，示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进 行。再次，为保障展示区按时完工，为营销创造蓄客条件，需要优先确定展示区基础施工单位及总包单位。为满足合法施工要求，现场动工前应尽量办理好先行，为此，报建分为两大阶段： 第一阶段：预报批阶段 在新进

6、入城市时，首先要到政府各部门行政服务窗口，了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料 和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，在土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，获得规划主管部门及当地主要领导支持。 施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、 施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好。与此同时，提前通知施工单位准备报建所需的配合资料并 积极协助完成一些与政府相关的手续。第二阶段：正式提报阶段 在摘牌后，马上提交规划报建文本，办理四证 首先，最理想的状态是到摘牌当天

7、就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证。 其次，如果达不到理想目标，则能后补的资料尽量跟政府协商，如立项、环评等等，或与建设部门商量好签 发预开工证的模式。再次，特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后能够达到基础施工的“最低底线”。 5、设计、报建、招标多线条穿插 在工作前置的同时，还要针对开发环节从原来按部就班的方式改为多线条穿插进行，最大限度的节省时间。 比如规划方案基本确定时， 即同步展开桩基单位及总包招标 ; 在规划方案确定后， 展示区选址及方案即要马上 确定下来等等。如下图示范区建设实例，为保障体验式营销效果，促进销售，特别强调前期示范区的建设，从而为蓄客提供 强大支

8、持，因此，在主路径大节点约束下，各专业线同步开展相关工作。第二式：缩短阶段周期除了优化关键开发路径以外，减少每个关键环节的操作时间，也可以达到缩短工期的目的，为此，主要是从 以下三个方面入手：1、处理好政府关系，缩短报建周期 为达到快速开工的目的，在前期土地谈判时，要会充分借力打力，利用项目对当地政府税收、产业支持、城 市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取开通绿色通道及开发证件的快速办理。 另外，如有条件还积极争取政府相关领导挂职项目，争取报批报建绿色通道。2、严格实施标准化，缩短技术决策周期 为缩短前期设计周期，项目严格采取标准化的方式来操作。针对刚需及改善客户，要求选择标准化产品，区 域

9、范围内全面快速复制，特别是同一区域，如果客户定位相同，必须选择标准化产品，在区域范围内快速复 制，通过标准化，设计周期平均缩短超过 50%，如下图所示： 另外，为保障展示区尽早完工，要求展示区采用已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸 和装修图纸，节省设计、采购和招标时间。3、发展战略合作伙伴，缩短招标时间 优秀的供应商队伍也是快开盘的必要条件，为节省招标时间，针对新老项目都有特别的管理措施。 对新项目，可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区、示范区，计价方式按后续货量区定标价格约定 点数上浮。对旧项目、新地块，若相近时间刚招过标，则可以直接以扩标的方式确定单位。对使用原有图纸且已施工的 工程，可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工。第三式：简化决策节点 除了改变关键路径及缩短关键工作项工期外，对于前期重要成果的决策确认也是影响整体开发速度的关键环 节，往往很多企业由于决策主体不明确，决策流程复杂，导致前期成果出现经常性的反复，从而延误开工进 度。为此，通过前期预备会议包的方式来进行决策，优化了决策方式，同时，为提升效率，大部分决策事项下放 到集团专业线和区域公司来进行，保障了决策质量和效率。三、保障措施