物业案例分析2

1、1.物业常见案例分析物业常见案例分析2.物业常用法律条例物业常用法律条例案例案例1 法律依据：法律依据：合同法合同法第365条、第374条、第 367条2011年10月11日下午，西安市某小区业主郭先生将一价值23.5万元新买的小轿车停放在本小区物业管理公司指定的露天停车位上，并按物业公司的要求交了8元临时停车费，10月12日上午当郭先生欲开车出去办牌照，发现此车已不翼而飞，随即向物业公司及派出所报案。经公安干警多方追查，至今该车尚未找到。2011年9月郭先生以该车已向物业管理公司缴纳了临时停车费，物业管理公司有责任保管车辆，要求物业公司赔偿丢失损失共计183000元。西安市汉阳区法院一审判决

2、，认定双方之间构成保管合同关系，物业管理公司应赔偿业主183000元。该物业管理公司不服提起上诉，无证据证明物管疏于管理，原审判决缺乏事实及法律依据，依法改判撤销原审判决，驳回郭先生的诉讼请求，两审诉讼费均由郭负担。案例分析案例分析在这起丢车诉讼案件的审理过程中，二审主要依据的是中华人民共和国合同法中关于保管合同的有关条款。一、第365条“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。”二、第374条“保管期内，因保管人保管不善造成保管物毁损、丢失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”三、第367条“保管合同自保管物交付

3、时成立，但当事人双方另有约定的除外。”从上述条款看，保管物的交付实际就是将保管物的实际控制权的排他性占有权交付给保管人。上述案件中双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致。郭先生停车时并未将车钥匙或车辆行驶证交给物管公司，而物管公司也从未对郭先生出具停车凭证，所以不具备保管合同中保管物交付的法律内涵。对小区内业主车辆的管理属于特约管理服务如果双方在物管委托合同中约定了车辆保管费，那么车辆丢失的，物业应承担赔偿责任；如果没有约定但有证据证明物管公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆丢失有重大过失的，物管公司也应承担赔偿责任；如果物管公司履行了正常的安全防范义务，没有

4、重大过失的，物管公司可以不承担赔偿责任。假如物管公司对停放车辆收取保管费，并接受了车辆的实际控制权的移交，就应按保管合同的规定承担赔偿责任。案例案例21法律依据：法律依据：物业管理条例第36条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理条例第42条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2009年1月，滕某入住三好家园一套住房。此后，滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离房屋过近，物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符。”为由，从2009年11月3日起至2011年11月3日止一直未交付物业费。案例分析案例分析物业公司将滕某告上法庭物业公司将滕某

5、告上法庭法院判决认为，物业公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。判决滕某给付物业公司物业管理费3802元，并支付逾期付款违约金，负担案件受理费270元。法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。案例案例3小区内业主摔倒案例小区内业主摔倒案例事后经清点，物业管理处认可张先生遭受的财物损失为1.

6、5万余元，由于赔偿问题没有得到解决，张先生将物业管理方告上法庭，要求赔偿财物损失（1.5万余元）和停业损失共计3.2万余元。案情发展案情发展 张先生在某小区有一处一楼的门面，经营着一家餐饮店。一天，天降暴雨，小区人行道下的排洪沟突然爆裂，大量污水迅速涌入地势较低的餐饮店内。店内人员来不及抢救店内财物，造成店内存放的食品、原材料及部分设施设备被污水浸泡、毁损。事发时，小区的物业管理处也遭受了污水的袭击。物业管理处工作人员忙着抢救自己的财物，没有派员工对该店的财物进行抢救。据悉，该排洪沟已发生4次爆裂。法律依据：物业管理条例第47条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。当发生安全

7、事故时，应当积极采取措施，及时向有关部门报告，协助做好救助工作。案例分析案例分析二、没有很好地履行物业服务区域内的安全防范工作的二、没有很好地履行物业服务区域内的安全防范工作的义务，以及在发生安全事故后有协助救助的义务。义务，以及在发生安全事故后有协助救助的义务。在明知该排洪沟管道存在安全隐患的情况下，却无任何防范，且事后没有安排人员来帮助，以减少张先生的损失，没有尽到安全防范义务。该物业管理处未能很好地履行自己的两个义务，造成了业主的经济损失，应承担一定的赔偿责任。一、没有很好地履行对共用设备设施的维修养护义一、没有很好地履行对共用设备设施的维修养护义务。务。该排放沟管道发生过4次爆裂，物业

8、管理处应当对此加强防范，在雨季来临前妥善做好维护，防止再次发生爆裂。同时还应安排应急措施，以控制损失的扩大。法院审理认为，物业管理处负有协助做好物业服务区域内的安全防范工作义务，以及协助救助的义务。因此法院判决物业管理公司赔偿7500余元。对于业主的停业损失，由于证据不足，法院没有主张赔偿。通过本案例，在物业管理服务实践中，一定要注意加强对共用设施的维护养护，做好自然频发季节的安全防范工作。一定要将业主或使用人的利益放在物业管理服务工作的首位，围绕业主或使用人的利益开展一切工作。本案例的关键是物业管理公司在管理辖区内是否拥物业管理公司在管理辖区内是否拥有安全防范、紧急抢险救助的义务。有安全防范

9、、紧急抢险救助的义务。常用的法律条例常用的法律条例231物业管理条例第36条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承当法律责任。物业管理条例第27条：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。物业管理条例第40条：物业服务企业可以讲物业管理区域内的专项服务委托给专业性的服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托他人。4物业管理条例第42条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。常用的法律条例常用的法律条例231物业管理条例第51条： 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。物业管理条例第47条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。当发生安全事故时，应当积极采取措施，及时向有关部门报告，协助做好救助工作。物业管理条例第67条：业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，应有业主委员会督促其期限交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。常用的法律条列常用的法律条列一、第365条“保管合同是保