押品评估培训讲义(农行)

1、2010.11 房地产押品价值评估培训班房地产押品价值评估培训班 培训讲义培训讲义1课程内容课程内容v第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识v第二部分：房地产押品价值评估理论与实务第二部分：房地产押品价值评估理论与实务p市场法市场法p收益法收益法p成本法成本法p基准地价系数修正法基准地价系数修正法p假设开发法假设开发法p评估程序评估程序p评估报告评估报告v第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识3一、房

2、地产基本知识一、房地产基本知识第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识4房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v房地产的含义房地产的含义p指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。三者的结合体。p土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界边界”所围合所围合的区域。这个的区域。这个“边界边界”是以权属界线组成的封闭曲线。是以权属界线组成的封闭曲线。面积大小依水平

3、投影面积计算。面积大小依水平投影面积计算。p建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。p其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外的物，但当事人另有约定的除外5房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实

4、物层面的基本知识v 房地产的种类房地产的种类p按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，在此基础上可再细分为下列两大类，在此基础上可再细分为下列1010类类: :居住房地产居住房地产办公房地产办公房地产商业房地产商业房地产旅馆房地产旅馆房地产餐饮房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产体育和娱乐房地产工业房地产工业房地产农业房地产农业房地产特殊用途房地产特殊用途房地产综合用途房地产综合用途房地产6房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v 房地产的种类房地产的种类p 按开发程度划分按开发程度划分 生地：是指不具有

5、城市基础设施的土地，如荒地、农地。生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。成房屋拆迁补偿的土地。熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为“三通一三通一平平”、“五通一平五通一平”、“七通一平七通一平”。“三通一平三通一平”一般指通路一般指通路、通水、通电和场地平整；、通水、通电和场地平整

6、；“五通一平五通一平”一般指在一般指在“三通三通”基础基础上增加排水、电信；上增加排水、电信；“七通一平七通一平”一般指在一般指在“五通五通”基础上增加基础上增加燃气、热力燃气、热力在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告

7、。现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛坯房、粗装修房和精装修房坯房、粗装修房和精装修房7房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v房地产的种类房地产的种类p按的结构类型和材料划分按的结构类型和材料划分 砖木结构建筑砖木结构建筑砖混结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑钢筋混凝土结构建筑钢结构建筑钢结构建筑8房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v房地产押品勘查知识房地产押品勘

8、查知识p房地产的位置房地产的位置坐落：房地产所在具体地点。坐落：房地产所在具体地点。方位：房地产在所在区域中的方向和位置。方位：房地产在所在区域中的方向和位置。距离：房地产与有关社会场所的远近。距离：房地产与有关社会场所的远近。朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在的楼层楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在的楼层p房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、通

9、信、有线电视等设施。通信、有线电视等设施。公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服务、金公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施9房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v房地产押品权利的含义房地产押品权利的含义p我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权权、地役权、抵押权和租赁权p房地产所有权房地产所有权单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是

10、指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权，共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权，共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利有共有和共同管理的权利10房地产押品权利层面的基本知

11、识房地产押品权利层面的基本知识v房地产押品权利的含义房地产押品权利的含义p土地使用权土地使用权建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让、划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权、划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。宅基地使用权是指宅基地使用

12、权人依法对集体所有的土地宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施其附属设施土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产11房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v房地产押品权利的含义房地产押品权利的含义p地役权地役权房地产所有权人或土

13、地使用权人按照合同约定利用他人的房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利房地产，以提高自己的房地产效益的权利p抵押权抵押权债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿卖、变卖该房地产所得价款优先受偿p房地产租赁权房地产租赁权以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权

14、人那里获以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利得的占有和使用房地产的权利12房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v出让和划拨出让和划拨p出让出让协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。民事法律行为。招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者发出招标邀请书或者向

15、社会发布招标公告，邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果择不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果择优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标招标和公开招标13房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v出让和划拨出让和划拨p出让出让拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权开叫

16、价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为出让年限：居住用地出让年限：居住用地7070年；工业用地年；工业用地5050年；教育、科技、年；教育、科技、文化、卫生、体育用地文化、卫生、体育用地5050年

17、；商业、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地4040年年；综合或者其他用地；综合或者其他用地5050年。土地使用权出让的实际年限不年。土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限，只能限于最高年限的范围内得突破规定的最高年限，只能限于最高年限的范围内14房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v 出让和划拨出让和划拨p 划拨划拨划拨用地范围：（划拨用地范围：（1 1）国家机关用地和军事用地：（）国家机关用地和军事用地：（2 2）城）城市基础设施用地和公益事业用地；（市基础设施用地和公益事业用地；（3 3）国家重点扶持的能）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（源、

18、交通、水利等基础设施用地；（4 4）法律、行政法规规）法律、行政法规规定的其他用地定的其他用地划拨土地使用权的处分划拨土地使用权的处分在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金权出让金设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价

19、款中缴纳相当于应缴拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿15房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v出让和划拨出让和划拨p划拨划拨划拨土地使用权的处分划拨土地使用权的处分以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用出让手续、补交出让金、进行土地登记后，土地使用权使用出让手续、补交出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业持有由股份制企业持有职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入职工以

20、市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房产权归个人所有，一般住用本价购买的住房产权归个人所有，一般住用5 5年后可以依法年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承处分权，可以继承

21、16房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v 土地使用权转让土地使用权转让p 土地使用权转让条件土地使用权转让条件土地使用者按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取土地使用者按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。得土地使用权证书。土地使用者依出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，完土地使用者依出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的成开发投资总额的2525以上；属于成片开发的，形成工业用地或以上；属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地。转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有其他建设用地。转让房地产时房屋已建成的，

22、还应持有房屋所有权证书权证书土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益，土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益，不得违反城市规划的要求；土地使用权和地上建筑物、其他附着不得违反城市规划的要求；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房管物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房管部门批准，并按规定办理过户登记手续。部门批准，并按规定办理过户登记手续。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让的，土地使用权不得转让17房地

23、产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v规划知识规划知识p用地分类用地分类根据根据城市用地分类与规划建设用地标准（城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790GBJ13790），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。城市用），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。城市用地共分地共分1010大类、大类、4646中类和中类和7373个小类个小类p规划控制指标：规定性指标规划控制指标：规定性指标用地性质，指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用用地性质，指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。地分类标准进行标注。用地面积，指规划地块划定的面积用地面积，指规划

24、地块划定的面积建筑密度，指规划地块内各类建筑首层占地面积与地块面建筑密度，指规划地块内各类建筑首层占地面积与地块面积之比，通常以上限控制积之比，通常以上限控制建筑控制高度，指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主建筑控制高度，指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离体最高点的垂直距离18房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v规划知识规划知识p规划控制指标：规定性指标规划控制指标：规定性指标建筑红线后退距离，指建筑相对于规划内道路红线后退的建筑红线后退距离，指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制距离，通常以下限控制人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居

25、住人口数，通人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制常以上限控制建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制，包括广场控制线、绿地建筑形体和布局应进行特别控制，包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标其他环境要求其他环境要求19房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v 规划知识规划知识p 规划控制指标：指导性指

26、标规划控制指标：指导性指标容积率，指规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，可根据容积率，指规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。无效益或低效益开发造成的土地浪费。 绿地率，指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比绿地率，指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：绿地率率，即：绿地率= =绿地面积土地面积绿地面积土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅

27、旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。、晒台的人工绿地。交通出入口方位，指规划地块内允许设置出入口的方向和位置交通出入口方位，指规划地块内允许设置出入口的方向和位置停车泊位及其他需要配置的公共设施，包括居住区服务设施（中停车泊位及其他需要配置的公共设施，包括居住区服务设施（中小学、幼托、居住区级公建）、环卫设施（垃圾转运站、公共厕小学、幼托、居住区级公建）、环卫设施（垃圾转运站、公共厕所）、电力设施（变电站、配电所）、电信设施（电话局、邮政所）、电力设施（变电站、配电所）、电信设施（电话局、邮政局）

28、、燃气设施（煤气调气站）等局）、燃气设施（煤气调气站）等20房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v规划知识规划知识p建设工程规划许可证制度建设工程规划许可证制度在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在

29、取得建设工程规划许可证件和其他。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续有关批准文件后，方可申请办理开工手续21房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v房地产开发管理知识房地产开发管理知识p立项管理立项管理对房地产开发项目进行可行性研究，形成对房地产开发项目进行可行性研究，形成房地产开发项房地产开发项目可行性研究报告目可行性研究报告房地产开发项目用地的土地使用权出让或者划拨前，主管房地产开发项目用地的土地使用权出让或者划拨前，主管部门应当出具房地产开发项目建设条件意见书，其内部门应当出具房地产开发项目建设条件意见书，其内容应当作为土

30、地使用权出让合同的必备条件或者划拨土地容应当作为土地使用权出让合同的必备条件或者划拨土地使用权批准文件的内容之一使用权批准文件的内容之一房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或者取得房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或者取得划拨土地使用权批准文件后的划拨土地使用权批准文件后的1515日内，到建设行政主管部日内，到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。房地产开发企业门备案，领取房地产开发项目手册。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备地产开发项目手册中，并定

31、期送房地产开发主管部门备案案22房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v房地产开发管理知识房地产开发管理知识p四证管理四证管理房地产开发企业应取得房地产开发企业应取得国有土地使用权证、建设用国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证施工许可证p质量验收和房屋完损等级质量验收和房屋完损等级房屋验收按国家建筑工程施工验收统一标准（房屋验收按国家建筑工程施工验收统一标准（GB50300-2001GB50300-2001）规定进行）规定进行23二、二、 房地产押品评估基本知识房地产押品评估基本知识第一部分：房

32、地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识24房地产评估基本知识房地产评估基本知识v 定义定义p 评估人员依据国家有关法律、法规和评估规范，根据评估目的，选评估人员依据国家有关法律、法规和评估规范，根据评估目的，选择适当价值类型，遵循评估原则，按照评估程序，运用适当的评估择适当价值类型，遵循评估原则，按照评估程序，运用适当的评估方法，对房地产抵押品在评估时点的合理价值进行分析、估算并发方法，对房地产抵押品在评估时点的合理价值进行分析、估算并发表评估意见的行为和过程表评估意见的行为和过程v 评估主体评估主体p 从事房地产抵押品价值评估和审核工作的人员，他们是评估工作的从事房地产抵押品价

33、值评估和审核工作的人员，他们是评估工作的主导者。主导者。v 评估客体（评估对象）评估客体（评估对象）p 具体评估活动中需要评估的房地产具体评估活动中需要评估的房地产p 作为评估对象的房地产，应符合国家有关法律、法规和农业银行相作为评估对象的房地产，应符合国家有关法律、法规和农业银行相关制度的规定。对于根据有关规定不得抵押的房地产，不得作为评关制度的规定。对于根据有关规定不得抵押的房地产，不得作为评估对象估对象25房地产评估要素房地产评估要素v评估依据评估依据p评估工作所应遵循的国家法律法规和评估规范、评估活评估工作所应遵循的国家法律法规和评估规范、评估活动相关当事人之间的合同协议以及其他参考依

34、据动相关当事人之间的合同协议以及其他参考依据房地产估价规范（房地产估价规范（GB/T 50291-1999GB/T 50291-1999）城镇土地估价规程（城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001GB/T 18508-2001）房地产抵押估价指导意见（建住房房地产抵押估价指导意见（建住房2006820068号）号）资产评估准则资产评估准则不动产（中评协不动产（中评协20071892007189号）号）中国农业银行押品管理办法（试行）（农银发中国农业银行押品管理办法（试行）（农银发20094002009400号）号）中国农业银行房地产押品价值评估指引中国农业银行房地产押品价值评估指引人民

35、银行、银监会等外部监管部门的监管要求以及本指引人民银行、银监会等外部监管部门的监管要求以及本指引等我行内部制度办法的规定等我行内部制度办法的规定26房地产评估要素房地产评估要素v评估目的评估目的p评估结果的期望用途，它直接决定着价值类型和评估方评估结果的期望用途，它直接决定着价值类型和评估方法的选择法的选择v评估时点（评估基准日）评估时点（评估基准日）p评估结果对应的日期。即只在该评估日期，评估对象才评估结果对应的日期。即只在该评估日期，评估对象才有该评估价值有该评估价值p一般应为完成评估对象实地查勘之日，但评估委托合同一般应为完成评估对象实地查勘之日，但评估委托合同另有约定的除外。因特殊需要

36、，评估时点可定为过去或另有约定的除外。因特殊需要，评估时点可定为过去或未来的某个日期未来的某个日期27房地产评估要素房地产评估要素v价值类型价值类型p评估结果的价值属性及其表现形式评估结果的价值属性及其表现形式p农业银行房地产价值评估的价值类型为房地产抵押价值农业银行房地产价值评估的价值类型为房地产抵押价值，即抵押房地产在评估时点的市场价值。，即抵押房地产在评估时点的市场价值。抵押价值抵押价值= =未设立法定优先受偿权下的价值未设立法定优先受偿权下的价值- -优先受偿权优先受偿权 = =未设立法定优先受偿权下的价值未设立法定优先受偿权下的价值- -拖欠建设工程价款拖欠建设工程价款- -已抵押担

37、已抵押担 保的债权占用额度保的债权占用额度- -其他法定优先受偿权其他法定优先受偿权28房地产评估要素房地产评估要素v 价值类型价值类型p 名义价格和实际价格名义价格和实际价格名义价格是表面上的价格，实际价格是在名义价格的基础上进行名义价格是表面上的价格，实际价格是在名义价格的基础上进行计算或处理得到的价格。计算或处理得到的价格。p 例例 一宗建筑面积为一宗建筑面积为150150平方米，总价平方米，总价100100万元的住房，在买卖中双万元的住房，在买卖中双方如约定按以下几种付款方式付款：（方如约定按以下几种付款方式付款：（1 1）要求在成交日一次性付清）要求在成交日一次性付清；（；（2 2）

38、如果在成交日一次性付清，则给予）如果在成交日一次性付清，则给予2%2%的优惠；（的优惠；（3 3）以抵押）以抵押贷款方式支付，其中首付贷款方式支付，其中首付5050万元，银行贷款万元，银行贷款5050万元，期限万元，期限2020年，贷年，贷款年利率款年利率7%7%，按月等额偿还贷款本息；（，按月等额偿还贷款本息；（4 4）从成交日期起分期支付）从成交日期起分期支付，成交日期支付，成交日期支付5050万元，万元，1 1年后支付剩余年后支付剩余5050万元，年折现率为万元，年折现率为10%10%。请计算各种付款方式下的名义价格和实际价格。请计算各种付款方式下的名义价格和实际价格。p 解解 在以上在

39、以上4 4种付款方式下，名义价格均为总价种付款方式下，名义价格均为总价100100万元。第（万元。第（1 1）、）、（3 3）中付款方式下，实际价格和名义价格一样，均为总价）中付款方式下，实际价格和名义价格一样，均为总价100100万元万元。在第（。在第（2 2）中付款方式下，实际价格为：）中付款方式下，实际价格为：100100（1-2%1-2%）=98=98万元。万元。在第（在第（4 4）中付款方式下，实际价格为：）中付款方式下，实际价格为：50+50/50+50/（1+10%1+10%）=95.45=95.45万万元。元。29房地产评估要素房地产评估要素v价值类型价值类型p总价格、单位价格

40、和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内房地产整总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内房地产整体价格体价格单位价格简称单价。土地单价是指单位土地面积的土地价单位价格简称单价。土地单价是指单位土地面积的土地价格。建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格。格。建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格。房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格楼面地价是土地上建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价楼面地价是土地上建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价土地总价与土地总价的关系为：楼面地价土地总价

41、/ /总建筑面积总建筑面积楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价土地单价地价土地单价/ /容积率容积率30房地产评估要素房地产评估要素v评估原则评估原则p独立客观公正原则独立客观公正原则独立：要求房地产评估不应受外界不合理因素的干扰和影独立：要求房地产评估不应受外界不合理因素的干扰和影响响客观：要求房地产评估要尽可能地减少评估人员主观意志客观：要求房地产评估要尽可能地减少评估人员主观意志对评估过程和评估结论的影响。对评估过程和评估结论的影响。公正：要求房地产评估时必须站在中立的立场上，不偏袒公正：要求房地产评估时必须站在中立的立

42、场上，不偏袒当事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方当事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方p合法原则：必须以评估对象的合法产权、合法使用、合合法原则：必须以评估对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提进行评估法处分为前提进行评估 31房地产评估要素房地产评估要素v评估原则评估原则p评估时点原则：评估结论具有很强的时间相关性和时效评估时点原则：评估结论具有很强的时间相关性和时效性，要求评估结果是评估对象在评估时点的价格，不能性，要求评估结果是评估对象在评估时点的价格，不能将该评估结果作为评估对象在其他时点的价格将该评估结果作为评估对象在其他时点的价格p替代原则：评估结果不得不合理偏

43、离类似房地产在同等替代原则：评估结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格条件下的正常价格类似房地产是指在同一供求范围内，在用途、规模、档次类似房地产是指在同一供求范围内，在用途、规模、档次、区位、建筑结构、权利性质等方面与评估对象相同或相、区位、建筑结构、权利性质等方面与评估对象相同或相近的房地产近的房地产p谨慎原则：在存在不确定或不可量化因素的情况下，评谨慎原则：在存在不确定或不可量化因素的情况下，评估人员作出评估相关判断时，应当保持必要的谨慎，充估人员作出评估相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、

44、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在评估报告中作出必要的风险提示定优先受偿款，并在评估报告中作出必要的风险提示32房地产评估要素房地产评估要素v评估方法评估方法p评估方法是指评估所运用的特定技术，它是分析和判断评估方法是指评估所运用的特定技术，它是分析和判断房地产价值的手段和途径。评估人员应根据评估对象、房地产价值的手段和途径。评估人员应根据评估对象、价值类型和评估资料的搜集情况，分析各种评估方法的价值类型和评估资料的搜集情况，分析各种评估方法的适用性，选用适宜的评估方法。适用性，选用适宜的评估方法。p房地产

45、价值评估主要使用市场法、收益法、成本法、假房地产价值评估主要使用市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等评估方法以及这些评设开发法、基准地价系数修正法等评估方法以及这些评估方法的综合运用。评估人员应熟知、理解并正确运用估方法的综合运用。评估人员应熟知、理解并正确运用这些方法，根据实际情况选择适宜的评估方法进行评估这些方法，根据实际情况选择适宜的评估方法进行评估33房地产评估要素房地产评估要素v评估程序评估程序p评估程序是指评估工作从开始准备到最后结束的工作顺评估程序是指评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序，主要包括明确评估基本事项、拟定评估作业方案、序，主要包括明确评估基本事

46、项、拟定评估作业方案、搜集评估所需资料、实地查勘评估对象、选定评估方法搜集评估所需资料、实地查勘评估对象、选定评估方法、计算和确定评估结果、撰写和出具评估报告、审核确、计算和确定评估结果、撰写和出具评估报告、审核确认评估结论、评估资料归档等内容认评估结论、评估资料归档等内容34评估信息评估信息v评估所需信息的来源评估所需信息的来源p地方政府公布的有关行业数据地方政府公布的有关行业数据地方政府相关的政策文件根据各地情况执行，一般可根据地方政府相关的政策文件根据各地情况执行，一般可根据各地的相关地方政府部门及其网站查各地的相关地方政府部门及其网站查p外部评估中介机构数据外部评估中介机构数据能提供数

47、据的外部中介机构有评估公司、房地产销售公司能提供数据的外部中介机构有评估公司、房地产销售公司、房地产交易会、房地产二手交易中介、电视电台网络等、房地产交易会、房地产二手交易中介、电视电台网络等p现场勘查、客户提供现场勘查、客户提供v信息归档信息归档p将评估报告电子版、现场勘查资料、电子照片、评估测将评估报告电子版、现场勘查资料、电子照片、评估测算资料、权证复印件等资料存档备查算资料、权证复印件等资料存档备查35第二部分：房地产押品价值评估理论与实务第二部分：房地产押品价值评估理论与实务36一、市场法一、市场法第二部分：房地产评估理论与实务第二部分：房地产评估理论与实务37市场法市场法v定义定义

48、p市场法又称市场比较法，是指将评估对象与在评估基准市场法又称市场比较法，是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算评估对象的客地产的成交价格做适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。观合理价格或价值的方法。p采用市场法求得的房地产价格又称为比准价格采用市场法求得的房地产价格又称为比准价格v使用前提使用前提p有一个活跃的公开市场：市场上有自愿的买者和卖者，有一个活跃的公开市场：市场上有自愿的买者和卖者，他们有足够的时间可以获得相关信息并进行平等交易，他们有足够的时间

49、可以获得相关信息并进行平等交易，市场成交价格基本上可以反映市场行情市场成交价格基本上可以反映市场行情p公开市场上要有可比的交易实例：选择的交易实例及其公开市场上要有可比的交易实例：选择的交易实例及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与评估对象交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与评估对象相同或相似，这些交易实例就可以作为评估对象的参照相同或相似，这些交易实例就可以作为评估对象的参照物物38市场法市场法v适用范围适用范围p同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等写字楼。商铺。标准

50、厂房。房地产开发用地。写字楼。商铺。标准厂房。房地产开发用地。p下列房地产难以采用市场法评估：下列房地产难以采用市场法评估：数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等可比性很差的房地产，如在建工程等可比性很差的房地产，如在建工程等39市场法市场法v操作步骤操作步骤p搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际成交搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式

51、等情况的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况p选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例量、符合一定条件的交易实例p对可比实例的实际成交价格进行适当处理对可比实例的实际成交价格进行适当处理40市场法市场法v 可比实例选择要求可比实例选择要求p 用途相同，指居住、商业、办公、工业等用途用途相同，指居住、商业、办公、工业等用途p 建筑结构相同，指钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构建筑结构相同，指钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等房屋建筑结构。、简易结构等房屋建筑结构。p 权利性质相似

52、，指土地和房屋的权利性质。例如国有土地与集体土权利性质相似，指土地和房屋的权利性质。例如国有土地与集体土地权利性质不同，出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不地权利性质不同，出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房权利性质不同同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房权利性质不同p 交易类型相同，房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类，其中根交易类型相同，房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类，其中根据交易方式可分协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。据交易方式可分协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。p 所处地段相同或是同一供需圈内，指所处的市场供求环境和竞争状所

53、处地段相同或是同一供需圈内，指所处的市场供求环境和竞争状况相同或相似。况相同或相似。p 交易实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。p 交易实例的成交日期与评估基准日接近，最长不超过交易实例的成交日期与评估基准日接近，最长不超过1 1年年41市场法市场法v计算公式计算公式pP Pf f=P=PB BA AB BC CP Pf f评估对象的比准价格；评估对象的比准价格；P PB B可比实例成交价格；可比实例成交价格；AA交易情况修正系数；交易情况修正系数；BB市场状况调整系数；市场状况调整系数；CC房地产状况调整系数房地产状况调整系数42市场法

54、市场法v 指标说明指标说明p交易情况修正系数（交易情况修正系数（A A）交易情况修正是指排除交易行为中特殊因素所造成的可比实交易情况修正是指排除交易行为中特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比交易实例成交价格调整为正常价格例成交价格偏差，将可比交易实例成交价格调整为正常价格计算公式计算公式p市场状况调整系数（市场状况调整系数（B B）市场状况调整是指由于可比实例的成交日期与评估时点不同市场状况调整是指由于可比实例的成交日期与评估时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，因此，应将可比实例在，房地产市场状况可能发生了变化，因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在评估时点时的价格其成交日

55、期时的价格调整到在评估时点时的价格计算公式计算公式A可比实例正常市场价格可比实例成交价格B 可比实例在估价时点的价格可比实例在其成交日期的价格43市场法市场法v 指标说明指标说明p房地产状况调整系数（房地产状况调整系数（C C）房地产状况调整是指把可比实例在自身状况下的价格，调整房地产状况调整是指把可比实例在自身状况下的价格，调整为在评估对象房地产状况下的价格为在评估对象房地产状况下的价格计算公式计算公式区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在评估对象房地产区位状况下的价格。内容主要包，调整为在评估对象房地产区位状况下的

56、价格。内容主要包括：位置、繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、基础设括：位置、繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、基础设施情况、公共配套设施完备程度、产业聚集度等影响房地产施情况、公共配套设施完备程度、产业聚集度等影响房地产价格的因素。区位状况比较、调整的具体内容应视评估对象价格的因素。区位状况比较、调整的具体内容应视评估对象的具体用途而确定的具体用途而确定C 可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在自身状况下的价格44市场法市场法v 指标说明指标说明p房地产状况调整系数（房地产状况调整系数（C C）实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格实物状况调整，是将可比实例房地产在其

57、实物状况下的价格，调整为在评估对象房地产实物状况下的价格。实物状况比，调整为在评估对象房地产实物状况下的价格。实物状况比较、调整的内容，土地主要包括面积、形状、进深、宗地内较、调整的内容，土地主要包括面积、形状、进深、宗地内基础设施完备程度和场地平整程度等；建筑物主要包括建筑基础设施完备程度和场地平整程度等；建筑物主要包括建筑规模、建筑结构、设施设备、空间布局、层高、工程质量、规模、建筑结构、设施设备、空间布局、层高、工程质量、建筑物年龄、维修养护情况等影响房地产价格的因素。实物建筑物年龄、维修养护情况等影响房地产价格的因素。实物状况因素修正的具体内容应视评估对象的具体用途而确定状况因素修正的

58、具体内容应视评估对象的具体用途而确定权益状况调整，是指将可比实例房地产在其权益状况下的价权益状况调整，是指将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在评估对象房地产权益状况下的价格。权益状况格，调整为在评估对象房地产权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件（如调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素容积率）等影响房地产价格的因素45市场法市场法v 指标取值范围指标取值范围p 单项因素修正不能超过单项因素修正不能超过20%20%p 综合因素修正不能超过综合因素修正不能超过30%30%p 因素修正超出范围的，应更换其他可

59、比交易实例因素修正超出范围的，应更换其他可比交易实例v 现场勘查现场勘查: :比较因素条件指数表比较因素条件指数表4647市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准p统一房地产范围统一房地产范围针对某些评估对象，有时难以直接选取到与其范围针对某些评估对象，有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取选取“主干主干”相同的房地产的交易实例作为可比实相同的房地产的交易实例作为可比实例。统一房地产范围即是进行例。统一房地产范围即是进行“有无对比有无对比”并消除并消除由此导致的价格差异由此导致的价格差异带有债权债

60、务的房地产。带有债权债务的房地产。房地产价格房地产价格= =带有债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格- -债权债务债权债务含有非房地产成分。含有非房地产成分。房地产价格房地产价格= =含有非房地产成分的房地产价格含有非房地产成分的房地产价格- -非房地产成非房地产成分的价格分的价格房地产实物范围不同房地产实物范围不同48市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准p统一房地产范围统一房地产范围 例例 评估对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成评估对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为交价格为126126万元，含有一个现价为万元，含有一个现价为1515万元的