房地产开发公司《应急维修管理办法》

1、集团房地产开发项目应急维修管理办法（讨论稿）inj目的为理顺项目质量保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理工作、项 目保修工作顺利进行，有效协调，特制定本办法。适用范围本办法适用于集团、房产公司开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。包含以 下2个方面：1、业主购买房屋在保修期内因房屋修建质量问题导致的维修和赔偿；2、工程保修期内小区公共设施、设备的维护、维修及小区设施、设备突发事故应急处理。 注：因业主装修改动后造成渗水、裂纹等（含精装房、清水房）不属于质保范围。保修期起止时间及责任承担3.1保修期限分两种：第一种是房产事业部对业主承担保修责任的期限，该保修期依据商

2、品房买卖合同的约定和国家规定确定；通常，该期限从买卖合同约定的交付日期起算，如因房 产事业部的原因延期交房，则保修期时间起点顺延；第二种是施工单位、厂家或经销商（以下 统称第三方保修义务人）对房产事业部承担保修责任的期限，该期限依据相关合同、协议的约 定确定。通常，从竣工验收之日起算。（是否在保修协议中将保修期的起算点均调整全交付之 日，或在商品房买卖合同中增加约定，“国家法律法规中规定保修期从竣工之日起算的，以此 计算保修期”。？）3.2公共区域及大型设备的保修期从房地产事业部与物业公司的内控承接查验合格后开 始计算。关于房地产事业部与物业公司进行楼盘交接的工作，由房地产事业部提前30天书面

3、 告知物业公司进行内控承接查验和分户验收工作。物业公司在接到通知后的30天内将需要整 改的问题书面告知房地产事业部，并报集团公司工程监察部备案。3.3保修期内的维修责任、费用：第一种保修期与第二种保修期重叠的时间段，该保修责 任和费用均可由第三方责任主体承担，第三方责任主体应承担而不承担的，房产事业部承担后 向其追偿；第一种保修期与第二种保修期差额的时间段，其维修责任、维修费用由房产事业部 承担，并据实列支。3.4如果在保修期内，遇到在书面通知规定的时间（接到应急维修处通知后8小时）内，第三方保修义务人不到或确实无法联系到第三方保修义务人不到的情况，由应急维修处另行安 排施工单位处理，维修费用

4、从第三方保修义务人的质保金中扣除，并可根据实际情况收取1 2倍的服务费用。应急维修工作管理组织及职责4.1房地产事业部应急维修处1、房地产事业部应急维修处为应急维修的第一责任人，为应急维修工作的主导职能部门， 会同物业公司、第三方维修义务人处理各个项目从交付全保修期结束阶段的维修事宜。2、应急维修处应在尚有保修义务的各项目设立负责人，并在指定地点挂牌办公；各项目 的应急维修由驻点的应急维修人员具体负责。3、负责房屋保修管理，处理业主提出的各类问题，落实维修整改；发现房屋系统性、普 遍性质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；建立完整的售后维修信息沟通和处理平台， 形成接到报修到完成维修的流程闭

5、环，高效处理售后维修事宜;建立一户一档房修档案资料库; 负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。4、定期编制整理项目维修月报和工程质量保修记录，沟通、协调应急维修各相关单位维 修事项处理中的问题，落实维修责任，提高维修工作效率和质量。5、负责选定专业维修队伍，在第三方义务人违反保修协议规定或无法及时保修的情况下， 有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。4.2物业公司（物业服务中心）1、承接业主的报修，协调处理业主提出的各类问题，配合、监督完成保修工作；配合完 成质量问题保修的补偿谈判；指导、处理、协调业主的重大投诉。2、负责落实本办法实施后的新项目在

6、签订相关施工承包合同或设备买卖、安装合同时， 在合同相关条款中明确项目交付后，对方主体必须与物业公司、房产公司，另外签订细化的质 量保修三方协议（示范文本见附件一）并作为相关合同附件。对方主体有义务接受物业公司 的保修管理和监督。注：上述组织在工程保修期内向业主提供应急维修服务，保修服务工作及时率要达到 100%，该项数据的考核工作由应急维修处与物业公司共同负责。应急维修工作流程5.1应急维修的一般流程，如下：5.2应急维修的特殊流程，即因质量问题需要给受损方进行赔偿的，在执行一般流程时， 还需在通知（附件三）第三方保修义务人后遵守以下特殊其流程:5.3在委托其他施工方履行维修义务时，维修费用

7、、赔偿办法、付款、招标等事项须遵守 本办法第6条的规定。维修费用、赔偿及付款的审批流程6.1维修费用计算标准1、单项维修费用在5万元（含）以上的大型维修，造价标准按照四川省建设工程量清 单计价定额2009版及相关的配套文件执行。2、应急维修处对5万元以下的零星维修进行单项分类核价，每季度报成本管理部、事业 部分管领导、集团公司工程监察部审批、备案后执行，并由成本管理部对已执行的零星维修费 用进行不定期抽检。3、应急维修处不能对整体项目进行分项报修，但可以整体审批或招标后进行分步实施。6.2维修费用的审批流程（按*房纪2011011号会议纪要执行）1、单项维修费用在5000元以下（含5000元）

8、的零星维修工程由应急维修处预算员按现 行市场价标准进行现场估算，经三方签证，由应急维修处处长终审，保证快速有效解决问题。2、单项维修费用在5000-10000元（含10000元）的审批流程：应急维修处预算员一应急 维修处处长一副总工程师终审。3、单项维修用在10000-50000元（含50000元）的审批流程：应急维修处预算员一应急 维修处处长一副总工程师一总工程师终审。4、单项维修费用在50000元以上的维修工程审批流程一应急维修处预算员一应急维修处 处长一副总工程师一成本管理部一总工程师一总经理终审。6.3维修合同审批流程1、单项造价在5000元以下（含5000元）的维修工程不走合同审批流

9、程，以三方签证为 准。2、单项造价在5000-50000元（含50000元）的维修工程按照原经审批后的5000元以下 维修工程样本协议执行。3、单项造价在50000元以上的维修工程按工程类合同审批表执行。6.4维修付款审批流程1、单项维修费用在5000元以下（含5000元）的零星维修工程审批流程：应急维修处维 修员一应急维修处预算员一应急维修处处长一成本会计一财务部总监一总经理2、单项维修费用在5000-10000元（含10000元）的维修工程审批流程：应急维修处维修 员一应急维修处预算员一应急维修处处长一副总工程师一成本会计一财务部总监一总经理3、单项维修费用在10000元以上的维修工程审批

10、流程：应急维修处维修员一应急维修处 预算员一应急维修处处长一副总工程师一总工程师一成本会计一财务部总监一总经理。6.5赔偿金审批流程1、1万元（含）以下：经办人一应急维修处预算员一应急维修处处长一工程管理部一财 务部一集团公司法律事务部一总工程师一总经理。2、1万元以上：经办人一应急维修处预算员一应急维修处处长一工程管理部一成本管理 部一财务部一集团公司法律事务部一总工程师一总经理。3、赔偿费用领取时除须应急维修处处长、工程管理部签字外，还需事业部财务负责人和 总经理签字。6.6需招标的项目对于预估金额在10万元及以上的单次大修和维修项目，根据集团公司的招标制度需要招 标的，房产事业部应当按规

11、定组织招标。保修金（即质保金，下同）扣款及索赔争议的处理7.1保修金扣款流程1、应急维修处注意保存维修书面通知、合同、报价单、审批手续、验收单、赔偿协议（若 有）、付款凭证等所有与维修事项相关的证据，作为质量维修有关费用在第三方保修义务人保 修金中扣除的依据。2、应急维修处应在维修事项验收后，收集、整理相关资料随同房屋扣款通知单（附件 四）提交房产事业部财务部，由财务部门扣款。7.2索赔争议的处理1、被扣款主体对扣款有异议的由房产事业部负责解释。2、被扣款主体以维修项目不属于其保修范围或超过保修期而对索赔扣款事项提出异议， 经解释、协调无效的，财务部门可自行确定是否强制扣除，也可以要求工程部提

12、出书面界定意 见，对界定属于保修范围并在保修期的款项，强制扣除。2、被扣款主体以维修费用或赔偿金过高而对索赔扣款事项提出异议，经解释、协调无效 的，财务部门可以自行确定是否强制扣除，也可以要求工程部、法律事务部提出书面界定意见， 对界定为符合协议约定、手续完善、证据充分、费用合理的款项，强制扣除；对界定为存在瑕 疵，但扣款风险不大的款项，也可强制扣除。3、被扣款主体的其他异议，由房产事业部酌情处理。质保金（保修金）管理为及时、有效的开展售后服务工作，切实有效的保障本办法的实施，房产事业部收取的第 三方保修义务人的质保金的退付须经物业公司审核同意。其他9.1物业公司或第三方保修义务人不得将房产事

13、业部委托的整体责任及利益转让给其他 人或单位。9.2对业主提出的要求，物业公司不能随意承诺，对涉及质量问题未经技术审查不能随意 在现场下结论，应与应急维修处及工程管理部和第三方保修义务人进行沟通。9.3应急维修处在处理各小区质保期内的因质量问题赔偿时，物业公司应参与协商。9.4物业公司、应急维修处和第三方保修义务人应本着维护集团的形象及利益出发，尽力 化解在处理地产产品建筑通病问题中与业主的矛盾，不推诿责任、不以权谋私，共同做好工作。9.5物业公司负责办理保修期期满工程、材料、设备等保修金退付的审批，保修金退付后 再发现质量问题由物业公司负责并承担费用。9.6在通知或索赔事宜中，需要采供中心配

14、合的，采供应当全面配合、协助。9.7物业公司协助房产事业部处理售后维修、赔偿等工作，原则上应由房产事业部支付给 物业公司相应费用，具体方案和金额由双方根据不同地区、不同楼盘进行协商确定后在内控承 接查验协议上明确，并报集团公司备案。9.8如需增加应急维修处及小区驻点应急维修人员，由房地产事业部上报方案全集团公司 批准后执行。9.9在本办法执行前所形成的应急维修事项遗留问题，由负责单位根据实际情况，参照本 办法中的通知方式及其他要求，积极、稳妥地及时协调解决，并在处理过程中，保存好相关资 料、证据。9.10从本办法自公布之日起开始执行，原应急维修管理办法随即作废。附件：1、维修整改通知单；2、赔

15、偿事宜通知单；3、保修扣款通知单；4、质量保修协议书维修整改通知单公司：由贵公司负责的_项目的 现在保修期内需要维修，根据相关协议，应由贵公司负责维修事宜，为了我公司与贵公司的声誉，望贵公司接到本通知后 小时内与我公司 应急维修处或项目物业管理公司联系，并到达现场落实维修事宜。否则，我公司只能另外委托 维修队伍进行维修，相应维修费用将在贵公司的保修款中扣除。联系电话：联系人：公司年 月 日通知留底关于-_项目报修的，因在保修单位的保修期内，已于 年 月日发书面通知给该公司落实维修事宜。保修单位人员签收：发件人：年 月 日（注：请注意按保修协议发出通知，若通知以挂号信邮寄或传真形式送达，无保修单

16、位人 员签收，请保留挂号信存根或传真机传输信号凭证。若通知以电子邮件或手机短信送达的， 请保留该通知到达特定系统或手机的凭证。若通知方式为拨打电话，请保留录音和记录）。赔偿事宜通知单公司：由贵公司负责的_项目的，出现保修期质量问题给 造成了损失，需要 进行赔偿。根据相关协议，应由贵公司负责赔偿事宜，为了我公司与贵公司的声誉，望贵公司 接到本通知后 小时内与我公司应急维修处或项目物业管理公司联系，并与相关人员落实赔偿 事宜。否则，我公司将按相关协议自行与受损方协商赔偿事宜，达成赔偿协议的，该赔偿金将 在贵公司的保修款中扣除。联系电话：联系人：公司年 月 日通知留底关于_ 项目报修的，因保修期质量

17、问题给 造成了损失，需要进行赔偿。现已于 年 月 日发书面通知给该公司落实赔偿事宜。保修单位人员签收：发件人：年 月 日（注：请注意按保修协议发出通知，若通知以挂号信邮寄或传真形式送达，无保修单位人 员签收，请保留挂号信存根或传真机传输信号凭证。若通知以电子邮件或手机短信送达的， 请保留该通知到达特定系统或手机的凭证。若通知方式为拨打电话，请保留录音和记录）。保修扣款通知单编号：项目名称扣款金额被扣款单位应急 维修 处职 责及 意见一、主办人 简述扣款 原由二、提供需 扣款的原 始资料，请 被扣款单 位签字盖 左.早三、如被扣 款单位拒 绝签字盖 章，则提供 充分依据， 执行强行 扣除主办人：

18、部门负责人：被扣款单位确 认对上述内容及扣款金额签字盖章确认被扣款单位签字盖章：物业 公司对上述全部内容进行把关主办人：成本管理部职责一、预算员 审核扣款 金额二、保留扣 款单复印 件主办人：财务部意见按要求进 行扣款主办人：质量保修协议书甲方：房产公司（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）（第三方保修人）丙方：物业管理有限公司（以下简称丙方）根据国家建设部建设工程质量管理条例和甲乙双方所签合同（含施 工、买卖、安装等合同）的有关规定，在法律规定或合同规定的保修期内由于施工质量引起的 保修责任，甲方委托丙方进行相关保修事宜的协调和管理；现甲、乙、丙三方就相关保修事宜， 达成如下协议，以资共同遵

19、守执行。保修范围及期限：1.1保修范围：1.1.1由于质量原因引起的房屋及设施、设备等保修；保修期内乙方承担免费保修、保养责任；1.1.2由于设计原因造成的质量问题，房产公司自行发包和甲供材料引起的质量问题不属于乙 方保修范围；1.1.3由于业主在装修过程中，对原结构及管线进行改动引起的质量问题，不属于乙方保修范 围。1.1.4本协议中，保修即质保，保修金即质保金。1.2保修期限：1.2.1地基基础工程与主体结构工程的保修期为设计文件规定的本工程的合理使用年限；1.2.2屋面、厨房、卫生间、地下室、外墙面、门窗框以及其他有防水要求工程项目的防渗漏 保修期为5年；1.2.3装修工程的保修期为2年

20、；1.2.4电气管线、给排水管道、设备安装工程的保修期为2年；1.2.5供热系统的保修期为2个采暖期，供冷系统的保修期为2个供冷期；1.2.6室外道路、地下污水管道等工程的保修期为2年；1.2.7其他工程的保修期按照国家建设工程质量管理条例及相关法律法规执行，但不得少 于2年。1.2.8其他保修期限以甲方与乙方所签约定的保修期为准。通知及乙方维修安排：2.1通知：2.1.1通知的形式：甲方或丙方对乙方的通知为书面形式。书面形式是指文件、信函、传真、 电子邮件、手机短信、电话录音加记录等任意一种可以有形地表现所载内容的形式。本协 议中的，一般维修项目和赔偿通知，不得采用手机短信和电话录音加记录的

21、方式；2.2.2通知的送达：采用直接送达的，乙方负责人或联系人签收当日即为送达；采用邮寄送达 的，邮件发出日后2天即为送达；采用传真方式通知的，以向指定传真号码发出传真当日 即为送达;采用电子邮件方式通知的，以电子邮件到达指定邮箱的特定系统当日即为送达； 采用手机短息方式通知的，以向指定手机号码发出信息当日即为送达；采用电话录音加记 录方式通知的，以拨打指定电话当日即为送达。2.2乙方维修安排：2.2.1在质量保修期内，乙方应当委派两名全权代表常驻项目现场，协调处理维修、赔偿工作； 若乙方无法满足前述要求，至少应当在项目所在的市级城市安排两名全权代表，协商处理 维修、赔偿工作；2.2.2乙方全

22、权代表人（联系人）： 姓名： 联系电话： 姓名： 联系电话：2.2.3乙方指定接收通知的地址、传真号、电子邮箱、手机号码等： 通信地址：； 传真号：；电子邮箱：；手机号码或座机号码为：全权代表（联系人）电话号码。上述联系人和接收通知的信息一旦发生变更，乙方应在当天内通知甲方、丙方。如未及时 通知，造成甲方无法及时通知的，视为乙方同意由甲方全权负责相关维修及赔偿事宜的确 定，相关结果乙方应无条件服从。2.3急修、抢修项目：渗水、漏水；给排水、供电设施、线路；燃气等紧急故障（如上水管爆 裂；层漏；门窗渗漏；屋面漏水；漏、断电；空调、热水炉、电梯等）影响业主正常生活 的情况，甲方在第一时间内通知乙方

23、。乙方须在甲方通知后4小时内赶赴现场并与尽快完 成应急维修。2.4 一般保修项目：甲方通知后，乙方应在8小时内到达现场，并在24小时内给予回复并将 维修方案、维修进度、工期以书面形式交给甲方同时组织维修人员，全面完成维修时间由甲、乙双方视实际情况协商确定。2.5乙方在接到甲方通知之时起，未按约定时间派人到现场落实维修事宜，则视为乙方默认施 工质量问题属实。甲方有权委派其它维修队伍维修。相关费用在乙方保修金中扣除。乙方 接到甲方通知后，无论有什么原因，不予答复或在约定时间内，不能赶到现场维修的，则视 为乙方默认质量问题属实，甲方并有权直接委托其它专业施工单位修缮。相关损失费用（包 含管理费、维修赔偿费）在乙方保修金中扣除，保修金不足的乙方足额赔偿。2.6没有断定责任的项目：一时不能判定责任归属的维修项目，乙方应服从甲方的安排，先行 组织维修，不得推诿。否则，甲方有权直接委托其它专业施工单位修缮，相关损失费用由 乙方无条件承担，在保修金中扣除。2.7没有断定责任的项目：一时未判定责任归属的维修项目，经甲、乙、丙三方最终确认，非 乙方施工质量问题造成，则给维修方以签证，按实结算（费用由责任方承担）。2.8乙方负责维修的质量：每个维修项目